市場調查商業(yè)市場項目市場調研報告

{市場調查}商業(yè)市場項目市場調研報告目 一、項目簡

目 、濟寧市宏觀經濟

三、項目區(qū)域環(huán)境基礎分 、濟寧市人口 析 23、濟寧市整體交通狀 、商圈及業(yè)態(tài)研究界 、濟寧市內商業(yè)市場總體概 、濟寧周邊重點縣級市商 業(yè) 4 超市市場分 家具建材分析 批發(fā)市場分 電子市場分 太白路沿街商業(yè)情 江南春美食街商業(yè)情 科苑路商業(yè)街情 況 洸河路餐飲情 運河沿線餐飲 錦都廣場商業(yè)步 行 6待建商業(yè)項 待建商業(yè)項目分 布 7、濟寧市商業(yè)物業(yè)發(fā) 、經營者調研目的 、調研方式說 、經營商戶調研 4百貨店商戶訪談 電器專業(yè)店商戶訪 建材家居商戶訪談 餐飲業(yè)商戶訪談 服裝業(yè)商戶訪談 5區(qū)域內超市飽和度 區(qū)域內百貨市場飽和 區(qū)域內電器市場飽 和 區(qū)域內家居建材市場 六、區(qū)域消費者調研 七、項目SWOT分 區(qū)域位置規(guī)劃目標總體風格功能組成建筑層數(shù)：≤5建筑高度：23.35退太白樓東路紅線：10退琵琶山北路紅線：10長方形主體區(qū)域（1-4

東西寬：67米；南北長：130米；柱間距：10“一”字形區(qū)域（1、2；3-5 五層層高：5米臨街面總寬度：170米；進深：16米；柱間距：8弧形區(qū)域（1、2；3、42

首層層高：4.54.21熱力公司--------天馬商場（本項目 造船5唐口油品加工廠------英克萊集團（本項目 香港大12火車站------英克萊集團（本項目 駕18火車站------英克萊集團（本項目 振宇市5：5019：4519：2025宮白莊------英克萊集團（本項目 紅星小5：5018：5018：07石佛南------英克萊集團（本項目 振宇市201中區(qū)職業(yè)中專------英克萊集團（本項目 如意集總結：本案南鄰太白路（雙向四車道，西臨琵琶山路（雙向二車道21211000802.29東部是山區(qū)，中西部是平原、洼地和湖泊，河流縱橫交錯，京杭大運河貫穿南北，交通十分方便。京九、京滬、新石鐵路交叉穿越，京福、日東高速公路和四條國道、八條省際干線公路縱橫境內，是連接華東、華北兩大區(qū)域的重要交通樞紐。2004GDP1102.16293.89502.211995—2004年濟寧市GDPGDP（億元增長率GDP（元—————資料來源GDP10002002200547.1%，12.4%109.416.2%。其中商品住宅銷售面積101.4展。2005的前進。因此，盡早樹??雖然目前濟寧市商業(yè)物業(yè)市場才剛剛起步，還不具備成熟市場的特征和發(fā)展規(guī)模；但最近幾年，在逐步開放和激烈競爭的宏觀形勢中，隨著社會的發(fā)展進步和人民物質文化水準的提高，濟寧市商業(yè)市場已開始進行結構性調整，發(fā)展升級的趨勢明顯。品人性化、個性化、多元化的發(fā)展趨勢。資料來源居民消費需求逐

2000-2000-2004居民消費價格指數(shù) 指數(shù)勢平穩(wěn)；在 年初增速較大提高，回落

后表現(xiàn)為高資料來源居民可支配收入和消費性支出均呈逐步上漲態(tài)勢，消費性支出占可支配收入比例約在63%-73%附近，逐年走低，2000年為年為元，2002資料來源：《濟寧統(tǒng)計 鑒2002資料來源：《濟寧統(tǒng)計 鑒資料來源：《濟寧統(tǒng) 年鑒從上面的圖表分 中

食品 衣著 家庭設備用品及服務醫(yī)療保健 以交通和通訊 教育文化娛樂服務 居住 雜項商品和服務 恩爾系數(shù)約在36%左右 近年消費觀念有所 觀始追求較高的生 水準文化娛樂以及其 消資料來源達488.1121181825％31015161人口總量（萬人（萬人/平方公里資料來源1.1802.29男性（萬人女性（萬人非農業(yè)人口（萬人資料來源濟寧市2004年末常住人口總 239.24萬人，全市男女比例為 于二者實力相當，本項目在研究商 業(yè)態(tài)時應對男性和女性商業(yè)業(yè)態(tài)都給予詳盡分析，并對男 共享業(yè)態(tài)加以充分重視1818-351824.7%；18-3528.6%；35-6034.7%；6012%。其中，35濟寧市地處蘇、魯、豫、皖和華北、華東兩大經濟結合部，是東部沿海連接西北內陸的經濟、交通重鎮(zhèn)。濟寧距省城濟南220300327水運工具：5000營運船舶：1100015710300??12118040000.528003200100000.9—3.53001000—1170020000.13144315150050000.7401020000.2-0.82220700——89.5910028700——針對濟寧市市區(qū)現(xiàn)有的幾種主要的商業(yè)業(yè)態(tài)：百貨、超市、

第一商圈（市中區(qū)

1.51.5-2本案（孔廟、孔府、孔林相比曲阜悠久的歷史文化而言，其商業(yè)配套匱乏，商業(yè)設施陳舊，沒有大型的百貨，現(xiàn)有商業(yè)主要集中在五馬祠街，其建筑形0.3-1天·眼鏡、銀行、音像等商業(yè)，但檔次基本傾向于中、低檔。3276303200規(guī)模（㎡1.223%+1%0.8112規(guī)模（㎡124%+1%124%+1%—141000-2000（售3.7.4.44面積總計：8.08經營規(guī)模（㎡2.523%+1%20.81.5825%+2%——423%+1%30.752.5。濟寧百貨是濟寧市最大迅速崛起，傳統(tǒng)百貨受到了很大沖擊。200410貴和購物中心2005134面積總計：9.4523（含百貨8002.415001200012005000賽瑪特隸屬澳大利亞百靈實業(yè)集團有限公司，2001年171面積總計：20.1230.70.412.820.121.1租金（元/天.平米0.8-0.8-1-1.8-下一層（暫未營業(yè)12.8娛樂，倉儲，物流等多功能與一體的大型商業(yè)中心，20051-7金城家具廣場941-4230005000面積總計：19.7草橋口（夏橋2.1440008.8800041-3元/天·1.5-3元/天·0.4-0.6元/天·振宇批發(fā)大市場3000300皮革制品、日用百貨、糖酒副食、五金電器、辦公用品等十大專業(yè)經營區(qū)域；太東批發(fā)大市場68050夏橋批發(fā)市場義烏小商品城05琵琶山批發(fā)市場8000面積總計：0.30.35 夢食

上

摩老登百

洪風 貴雪江垚

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千陽廣濟市太白沿街商業(yè)經營面匯總阿

運河

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比例華 河

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服金 服金 36.41 18.47350

化 師中

西宏運通達

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人特 通郵

200

100100

50100之

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頭嬌服服 訊政動 訊

純

衫像

店店飾飾

350

8040

60

60

30

太東批發(fā)市場、紡織品批 銀

含各大支行、儲

三 通訊器材含圖書、音像店

布拜森

三

華聯(lián)商

肯

貴和百

丹 星

零配件

奴 維160

基80

威修16060

—

—3618.47%，主要集中在本太白東路，項目南側；餐飲主要集中在太白樓運河兩側，果顯示，太白路沿街零售商業(yè)店鋪租金從1.5-83618.47%，主要集中在本太白東路，項目南側；餐飲主要集中在太白樓運河兩側，果顯示，太白路沿街零售商業(yè)店鋪租金從1.5-8元/天·㎡不等，租金較高的地帶分布在太 太白路商業(yè)比例圖40.總結

35.30.25.20.15.10.5.0.

百

具有較強的租承受能力

1.5-

院3.5-

4.5-

3.5-

2.5- 元/

1.5- 元/

元/

市2.5-中

市1.5- 中2000962001118科苑路商業(yè)街1.521.5-4·㎡的范圍之4000㎡左右，科苑路最具代表性的業(yè)態(tài)特點為聚集了四家咖啡休閑西這主要是因為該區(qū)域集中了21.6-2.540席，2041007001.5-2·㎡之間。30176004.1·天，沿街商業(yè)平628000-1100090%1.351712203.955理000—11000

22并與規(guī)劃中的運河中央廣場連接在一起，以休閑類的酒吧、咖啡東側商業(yè)基本以回遷現(xiàn)有商戶為主，西側商業(yè)公開發(fā)售；總戶數(shù)：84（銷售部分招商情況 促銷策略 面積58.553.920MALL16萬㎡的商業(yè)面積，1.6萬㎡的美食長廊，1000入市時間 位置 開發(fā)商 面積：1.35142—724 戶數(shù)29 銷售情況1712 定位66大型跨國連鎖超市將搶占濟寧市場部分小型批發(fā)市場將被淘汰1 2 3長期合作商戶調研：偉業(yè)商業(yè)進行商業(yè)專業(yè)策劃營銷工作已經多年，實際操作成型項目很多，在此過程中已經積累了相內部商戶交叉調研1000050141018134商戶名稱可承租面積租金意向15-2020000-1530000-20---25000-151.525000-2025000-201--30000-201.5152101201.530000-201說明可承租面積25000-35000㎡左25000-30000㎡。王府井百貨對開店面積有另外的要求，王府井百貨最長租約15-20物業(yè)租金1-1.53-55%；此類方法在臺灣百貨店及日資百貨店中見到；進駐意向2000—5000201.52000101.51000—2000201.5—1.81500—1000015—202家世界（家樂2000—500020501000—2000020—403000—1000010—201.52201.83000201.525000202—3101.510000201.510000-201.5250003商業(yè)物業(yè)的租金是維持其

長期經營及后續(xù)發(fā)戶時也應對其具體承受租金額著重進行調查經過超 類商戶信息回饋2000通過超市類商戶調研回 的結果，十三家營公司中僅有兩家公司表示對本 目所在區(qū)域的商前景看好并意向進駐四家需要繼 跟進，在項目的作過程中獲得更為詳細的信息來 定進駐意向，七表示不會考慮本項目作為其預期 店選址地民對超市的認同感較強，而且項目周邊有較多的新建居住小區(qū)，有超市的發(fā)展空間。下一階段我司將主要聯(lián)系山東省的知名超及體量控制?？沙凶饷娣e租金意向3000-81-33000-81-35000-101-410流水倒扣固定租金：2-4根據(jù)以上四 電器專業(yè)可租定租約情況來看 租期普遍8-10年，電器市場與 貨、超市同，在短期內必須得 實際效益故一般來說電器專業(yè) 場租賃周相對百貨、超市租賃 1－3較低等均是電器專業(yè) 的經營根據(jù)各電器專

業(yè)店的選擇10000-10210220000102200001022000010220000-30000經營品種眾多，產品多以大宗交易為主有關。市場上常見的這類市場現(xiàn)在正在向連鎖業(yè)態(tài)迅速發(fā)展。無論國外還是國內的行業(yè)時至今日，京城已經隨處可見家居超市的身影，說明這個行業(yè)利潤豐厚，國內這方面未來的發(fā)展?jié)摿φ谖絹碓蕉嗟奶越鹫哌M入，激烈競爭不可避免。行業(yè)整合，走向連鎖已經是大勢所趨。10一旦建??一個店，將投入巨大的裝修、人員管理培訓等費用。高昂的費用需要相當長的時期才能夠收回，這注定它們不會做短期的租賃行為，是開發(fā)商非常好的商業(yè)經營伙伴。10000-3000050-5200-52-585200-3-54.55-10租金：510200-15-204-125-810400-101500152-32000-1033125200-510500-5-102-52000-52-7200152000-5-103-4105423%；50-200500-3000318（一）可承租面積100-3-5CROCODILE30-13FAIRY1GOLDLION10-1JACKJONES100-122-JNBY120%MYSHEROS1O?N?L?Y100-11PORTS10-3080-15025%，其他品牌的扣20%CROCODILEFAIRYMYSHEROS2-2.8（二）可承租面積5454100-543310-3353420-1005121人口總數(shù)2308.9200475.1200410%101.7200420%200450%320.5200450%20043112.417.588800021.98517.5889.4512.535121人口總數(shù)200480%101.7200420%320.5200450%2004111175008.378.080.298.378.08121人口總數(shù)152.57200430%200442002.20.51.72.2121人口總數(shù)152.57200430%2004200020.12——1貴和商場世紀聯(lián)華單價（元35102分析40%的被訪問者選19%（出租車或自駕車）外出消費。如右圖所示30

如右圖所示消費者對快餐的類型需求分析（問卷第11題勞業(yè)態(tài)。如右圖所示1店的意想。如右圖所示消費者對健身中心的需求分析（問卷第13題如右圖所示器械健身乒乓 游泳池形體培 比例24.30%15.40%28.60%