房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的評價分析

房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的評價分析一、對我國房地產(chǎn)企業(yè)的總體評價我國房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代開始興起，90年代發(fā)展壯大，近20年的發(fā)展取得了令人矚目的成就。全國人均住房面積城市達(dá)到20平方米，農(nóng)村達(dá)到25平方米，住宅成套率達(dá)到70％。住宅業(yè)增加值占GDP的比重，城市達(dá)4％，城鄉(xiāng)合計占7.5％。2000年全國共完成房地產(chǎn)投資開發(fā)4901.73億元，房地產(chǎn)業(yè)上升為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)也伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的興起而發(fā)展壯大起來，2000年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約有29萬個，從業(yè)人員100多萬人。就目前而言，我國民營開發(fā)商已替代了國營開發(fā)企業(yè)的主導(dǎo)地位。雖然民營企業(yè)已成為市場的主力軍，但企業(yè)規(guī)模小、資源分散、規(guī)模經(jīng)營未成氣候。以1999年為例，中國內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)規(guī)模不足5000萬元，年均開發(fā)規(guī)模不到1億元，在滬深兩地交易所上市的近40家房地產(chǎn)企業(yè)，年平均營業(yè)額也僅5億元，而在中國市場化程度相對較局的上海、深圳，排名前10位的發(fā)展商市場占有率總和分別為23％、20％，與香港排名前9位的房地產(chǎn)商占有80％的市場份額相比，差距還很大。二、房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的重要性核心競爭力即核心能力或核心專長，它是企業(yè)獨特?fù)碛械?、為消費者帶來特殊效用、使企業(yè)在某一市場上長期具有競爭優(yōu)勢、獲得穩(wěn)定超額利潤的內(nèi)在能力資源，是競爭對手在一段時間內(nèi)難以超越的競爭力，能使企業(yè)保持較高的增長勢頭。房地產(chǎn)作為我國新的經(jīng)濟增長點和國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，將會在本世紀(jì)面臨前所未有的發(fā)展機遇，與此同時，在中國加入WTO后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅面臨著市場消費主體、市場供求關(guān)系、消費者需求等方面的不斷變化，而且還將面臨國外企業(yè)涌入國內(nèi)市場搶灘競爭以及國有企業(yè)在國際市場中生存競爭的巨大挑戰(zhàn)。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營管理方面還存在著諸多問題，欲從根本上解決這些問題，根本的方法只能以市場為導(dǎo)向，尋找、積累、整合資源并且形成核心競爭力，建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力創(chuàng)新管理體系。因此，正確地評估房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力顯得尤為重要。三、房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的評價指標(biāo)體系1.準(zhǔn)則層的確定房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力可以扼要概括為土地資源、資本規(guī)模和企業(yè)經(jīng)營三個方面。而把企業(yè)經(jīng)營細(xì)分以后，又可以把核心競爭力概括為四個要素：即土地資源、資本規(guī)模、市場把握、創(chuàng)新能力。（1）土地是核心資源土地資源。土地資源是房地產(chǎn)開發(fā)的核心生產(chǎn)資料，獲得優(yōu)質(zhì)低價的土地成為房地產(chǎn)開發(fā)的最為關(guān)鍵的能力。土地質(zhì)量。土地的質(zhì)量主要體現(xiàn)在土地的地段和土地的未來升值潛力上。（2）資本規(guī)模帶來競爭優(yōu)勢總資產(chǎn)。房地產(chǎn)作為資金密集性行業(yè)，在資本規(guī)模上的優(yōu)勢對企業(yè)非常有利，其主要表現(xiàn)在三方面：一是可開發(fā)大規(guī)模項目，進行大規(guī)模項目配套。二是能夠抵抗市場風(fēng)險。三是土地儲備實力雄厚。通過大規(guī)模的儲備和開發(fā)土地，能有效地降低土地獲得成本及開發(fā)成本。年銷售額。年銷售額管理體系的理論，依據(jù)客戶需求，不斷發(fā)展創(chuàng)新房地產(chǎn)營銷。管理創(chuàng)新。房地產(chǎn)企業(yè)的管理創(chuàng)新應(yīng)適應(yīng)全球經(jīng)濟一體化和新經(jīng)濟發(fā)展的趨勢，并充分重視人才資源，真正體現(xiàn)“以人為本”的理念并運用戰(zhàn)略管理、運營管理、人力資源管理、財務(wù)管理、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理等管理學(xué)新理論，建立新的企業(yè)管理和經(jīng)營管理模式，塑造企業(yè)的核心競爭力。技術(shù)創(chuàng)新。技術(shù)類房地產(chǎn)創(chuàng)新就是指主要通過：技術(shù)生產(chǎn)和應(yīng)用來實現(xiàn)的房地產(chǎn)創(chuàng)新，這類創(chuàng)新所涉及的技術(shù)種類繁多，從技術(shù)用途進行分類，大體有：建筑及結(jié)構(gòu)技術(shù)創(chuàng)新；建筑材料和設(shè)備技術(shù)創(chuàng)新；建筑智能化技術(shù)創(chuàng)新；建筑安裝施工技術(shù)創(chuàng)新。2.細(xì)項指標(biāo)的確定通過上述對指標(biāo)導(dǎo)層的影響因素分析，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的自有特點，確定各細(xì)項指標(biāo)。3.評價模型的建立通過對指標(biāo)層各項指標(biāo)的分析，建立房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力評價指標(biāo)模型。四、房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的評價方法由核心競爭力的評價模型可以看出：核心競爭力的評價受諸多因素的影響，而這些因素之間又相互聯(lián)系相互制約。影響因素和總目標(biāo)（核心競爭力評價）共同形成了一個復(fù)雜系統(tǒng)，也就是說核心競爭力評價的問題可歸納為對系統(tǒng)評價的問題，而對這樣一種復(fù)雜系統(tǒng)進行評價并作出正確選擇，引入系統(tǒng)層次分析法可發(fā)揮重要作用。層次分析法（簡稱AHP）是美國運籌科學(xué)家T.L.Saaty在20世紀(jì)70年代提出的，它是將半定性、半定量的問題轉(zhuǎn)化為定量計算的一種行之有效的方法。把復(fù)雜的決策系統(tǒng)層次化，通過逐層比較各種關(guān)聯(lián)因素的重要性來為分析、決策提供定量的依據(jù)。它特別適用于那些難于完全用定量進行分析的準(zhǔn)則層。首先根據(jù)專家意見構(gòu)造成對比較矩陣，根據(jù)指標(biāo)層所給出的信息可構(gòu)造1個四階（第二層）成對比較陣，1個二階、2個三階、1個四階（第三層）成對比較陣。計算比較矩陣的權(quán)向量并作組合一致性檢驗，可得由此可得出描述了各指標(biāo)權(quán)重的評價