房地產項目定價的方法

房地產項目定價的方法定價方法，是企業(yè)為了在目標市場上實現定價目標，而給產品制定的一個基本價格或浮動范圍的方法。雖然影響產品價格的因素很多，但是企業(yè)在制定價格時主要是考慮產品的成本、市場需求和競爭情況。產品成本規(guī)定了價格的最底基數，而競爭者價格和替代品價格則提供了企業(yè)在制定其價格時必須考慮的參照系。在實際定價過程中企業(yè)往往側重于對價格產生重要影響的一個或幾個因素來選定定價方法。房地產企業(yè)的定價方法通常有成本導向定價、需求導向定價、競爭導向定價和可比樓盤量化定價法三類。成本導向定價成本導向定價是以成本為中心，是一種按賣方意圖定價的方法。其基本思路是：在定價時，首先考慮收回企業(yè)在生產經營中投入的全部成本，然后加上一定的利潤。成本導向定價主要由成本加成定價法、目標利率定價法和銷售加成定價法三種方法構成。（一）、成本加成定價方法這是一種最簡單的定價方法，就是在單位產品成本的基礎上，加上一定比例的預期利潤作為產品的售價。售價與成本之間的差額即為利潤。這里所指的成本，包含了稅金。由于利潤的多少是按成本的一定比例計算的，習慣上將這種比例稱為“幾成”，因此這種方法被稱為成本加成定價法。它的計算公司為：單位產品價格：單位產品成本X（1+加成率）加成率=由于利潤的多少是按成本的一定比例計算的。列如，某房地產企業(yè)開發(fā)某一樓盤，每平方米的開發(fā)成本為2000元，加成率為15%則該樓盤每平方米售價：2000X（1+15%）=2300（元）這種方法的優(yōu)點是計算方便，因為確定成本要比確定需求容易得多，定價時著眼于成本，企業(yè)可以簡化定價工作，也不必經常依據需求情況而作調整。在市場環(huán)境諸因素基本穩(wěn)定的情況下，采用這種方法可保證房地產企業(yè)獲得正常的利潤，從而可以保障企業(yè)經營的正常進行。（二）目標收益定價法這種方法又稱目標利潤定價法，或投資收益率定價法。它是在成本的基礎上，按照目標收益率的高低計算售價的方法。其計算的步驟如下：1、確定目標收益率。目標收益率可表現為投資收益率、成本利潤率、銷售利潤率、資金利潤率等多種不同的形式。2、確定目標利潤。由于目標收益率的表現形式的多種性，目標利潤的計算也不同，其計算公式有：目標利潤=總投資額x目標投資利潤率目標利潤=總成本x目標成本利潤率目標利潤=銷售收入x目標銷售利潤率目標利潤=資金平均占用額x目標資金利潤率3、計算售價售價=（總成本+目標利潤）/預計銷售量例如：某房地產企業(yè)開發(fā)一總建筑面積為20萬平方米的小區(qū)，估計未來在市場上可實現銷售16萬平方米，其總開發(fā)成本為4億元，企業(yè)的目標收益率為成本利潤率的15%，問該小區(qū)的售價為多少？解：目標利潤=總成本x成本利潤率=4x15%=0.6（億元）每平方米售價=（總成本+目標利潤）/預計銷售量=（4=0.6）/160000=2875（元）因此，該企業(yè)的定價應為每平方米2875元目標收益率定價法的優(yōu)點是可以保證企業(yè)既定目標利潤的實現。這種方法一般適合用于在市場上具有一定影響力的企業(yè)，市場占有率較高或具有壟斷性質的企業(yè)。（三）、售價加成定價法這是一種以產品的最后銷售為基數，按銷售價的一定百分率計算加成率，最后得出產品售價。計算公式為：法兩種。（一）隨行就市定價法隨行就市定價法就是企業(yè)使自己的商品價格跟上同行的平均水平。一般來說，在基于產品成本預測比較困難，競爭對手不確定，以及企業(yè)希望得到一種公平的報酬和不愿打亂市場現有正常次序的情況下，這種定價方法較為行之有效。在競爭激烈而產品彈性較小或供需基本平衡的市場上，這是一種比較穩(wěn)妥的定價方法，在房地產業(yè)應用比較普遍。因為在競爭的現代市場條件下，銷售同樣商品房的各個房地產企業(yè)在定價時實際上沒有選擇的余地，只能按現行市場價格來定價。若價格定得太高，其商品房將難以售出，而價格定得過低，一方面企業(yè)自己的目標利潤難以實現，另一方面會促使其他房地產企業(yè)降價，從而引發(fā)價格戰(zhàn)。因此，這種定價方法比較受一些中、小房地產企業(yè)的歡迎。（二）追隨領導者企業(yè)定價使用這種定價方法的房地產企業(yè)一般擁有較為豐富的后備資料，為了應付或避免競爭，或為了穩(wěn)定市場以利其長期經營，往往以同行中對市場影響最大的房地產企業(yè)的價格為標準，來制定本企業(yè)的商品房價格。四、可比樓盤量化定價法針對許多樓盤均傾向于定性描述的現狀，我們嘗試對樓盤進行定量描述。進行量化統(tǒng)計的樓盤應為可比性較強的、地段、價格、功能、用途、檔次都相近的現樓、準現樓或樓花。每一樓盤定級因素的具體指標及等級劃分只有落實到具體樓盤所在片區(qū)才能清楚描述。我們總共列出18個定級因素，分別為位置、價格、配套、物業(yè)管理、建筑質量、交通、城市規(guī)劃、樓盤規(guī)模、朝向、外觀、室內裝飾、環(huán)保、發(fā)展商信譽、付款方式、戶型設計、銷售情況、廣告、停車位數量。此18個因素，共分五等級，分值為1、2、3、4、5分。分值越大，表示等次越高。1、18個定級因素。表1-1定級因素、指標與分值定級因素指標分值位置A、距離在片區(qū)中心區(qū)的遠近；B、商業(yè)為臨街或背街；C、寫字樓為臨街或背街；D、住宅為距所在片區(qū)中心區(qū)的遠近A.最差（遠）1；B.很差（遠）2；C.一般3；D.很好（近）4；E.最好（近）5價格A、百元以上為等級劃分基礎；B、商鋪、寫字樓、豪宅、普通住宅等級依次減少；C價格是否有優(yōu)勢A.最高1；B.很高2；C.一般3；D.很低4；E.最低5配套A、城鎮(zhèn)基礎設施：供水、排水、供氣、供電；B、社會服務設施：文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛體育、郵電、公園綠地A.最不完善1；B.不完善2；C.一般3；D.很完善4；E.最完善5物業(yè)管理A、保安；B、清潔衛(wèi)生；C、機電；D、綠化率及養(yǎng)護狀況；E、物業(yè)管理費（元/月）；F、是否人車分流；G、物業(yè)管理商資質A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5建筑質量A、是否漏水；B、門窗封閉情況；C、內墻；D、地板、E、排水管道A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5交通A、大中小巴士路線數量；B、距工交站遠近；C、站點數量；D、大中小巴士舒適程度A.最少（遠）1；B.很少（遠）2；C.一般3；D.很多（近）4；E.最多（近）5城市規(guī)劃A、規(guī)劃期限（遠中近期）；B、規(guī)劃完善程度；C、規(guī)劃所在區(qū)域重要性程度；D、規(guī)劃現狀A.最不完善1；B.不完善2；C.一般3；D.很完善4；E.最完善5樓盤規(guī)模A、總建筑面積（在建及未建）；B、總占地面積；C、戶數A.最小1；B.很小2；C.一般3；D.很大4；E.最大5朝向A、按方向；B、按山景；C、按海景；D、視野A.西（西北、西南）1；B.東（東南、東北）2；C北（東北、西北）3；D.南（東南、西南）5外觀A、是否醒目；B、是否新穎；C、是否高檔；D、感官舒適程度A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5室內裝修A、高檔；B、實用；C、功能是否完善；D、質量是否可靠A.最差（遠）1；B.很差（遠）2；C.一般3；D.很好（近）4；E.最好（近）5環(huán)保A、空氣；B、噪音；C、廢物；D、廢水A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好（遠）5發(fā)展商實力及信譽A、資產及資質；B、開發(fā)樓盤多少；C、樓盤質量；D、品牌A.最差（少）1；B.很差（少）2；C.一般3；D.很好（多）4；E.最好（多）5付款方式A、一次性付款；B、分期付款；C、按揭付款；D、其他A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5戶型設計A、客廳和臥室的結構關系；B、廚房和廁所的結構關系；C、是否有暗房；D、實用率大小A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5銷售情況A、銷售進度；B、銷售率；C、尾盤現狀A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5廣告A、版面大??；B、廣告頻率；C、廣告創(chuàng)意A.最差（?。?；B.很差（?。?；C.一般3；D.很好（大）4；E.最好（大）5停車位數量A、停車位數量；B、住戶方便程度A.最差（少）1；B.很差（少）2；C.一般3；D.很好（多）4；E.最好（多）52、定級因素權重確定權重是一個因素對樓盤等級高低影響程度的體現。由于影響樓盤的因素很多，不可能都被選擇為樓盤定級因素，只有在進行了重要性排序和差異性選擇后確定的因素，才能確定為樓盤定級因素。上述篩選出18個因素，按重要性及影響力的高低，確定每一因素的權重分別為位置0.5、價格0.5、配套0.4、物業(yè)管理0.3、建筑質量0.3、交通0.3、城市規(guī)劃0.3、樓盤規(guī)模0.3、朝向0.3、外觀0.1、室內裝飾0.2、環(huán)保0.2、發(fā)展商信譽0.1、付寬方式0.2、戶型設計0.1、銷售情況0.1、廣告0.1、停車位數量0.1。權重越大，重要性及影響力就越高，反之亦然?？杀葮潜P綜合因素量化統(tǒng)計表（示范表）FW權重序號樓盤名稱樓盤名稱樓盤名稱備注位置0.51價格0.52配套0.43物業(yè)管理0.34建筑質量0.35交通0.36城市規(guī)劃0.37樓盤規(guī)模0.38朝向0.39外觀0.110室內裝飾0.211環(huán)保0.212發(fā)展商信譽0.113付款方式0.214戶型設計0.115銷售情況0.116廣告0.117停車位數量0.118（3）樓盤定級因素定級公式。P=∑Wi*Fi=W1×F1+W2×F2+W3×F3+W4×F4+W5×F5+W6×F6+…Wn×Fn公式中，P——總分（諸因素在片區(qū)內尋樓盤優(yōu)劣的綜合反映）n——樓盤定級因素的總數Wi——權重（某定級因素對樓盤優(yōu)劣的影響度）；Fi——分值（某定級因素對片區(qū)所表現出的優(yōu)劣度）。注：下述調研數據均為1999年7月統(tǒng)計所得?？杀葮潜P綜合因素量化統(tǒng)計表（一）表7—4項目名稱/因素及權數序號大地花園松泉山莊百仕達花園二期備注位置0.51444三樓盤地段價值相近價格0.52345百仕達最高配套0.43345百仕達最完善物業(yè)管理0.34345建筑質量0.35344交通0.36444城市規(guī)劃0.37334樓盤規(guī)模0.38245朝向0.39444外觀0.110345室內裝飾0.211244環(huán)保0.212254大地花園南朝工廠發(fā)展商信譽0.113445付款方式0.214444戶型設計0.115345銷售情況0.116443廣告0.117135停車位數量0.118145可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計表（二）表7—5項目名稱/因素及權數序號東湖大廈景園大廈景竹園備注位置0.51444價格0.52445配套0.43435物業(yè)管理0.34334建筑質量0.35444交通0.36444城市規(guī)劃0.37444樓盤規(guī)模0.38435朝向0.39334外觀0.110435室內裝飾0.211445環(huán)保0.212343東湖、景竹近主干道，噪音大發(fā)展商信譽0.113445付款方式0.214444戶型設計0.115445銷售情況0.116443廣告0.117335停車位數量0.118334可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計表（三）表7—6項目名稱/因素及權數序號鹿鳴園泰寧大廈新豐大廈備注位置0.51444三者均臨主干道價格0.52454新豐大廈不包括裝修配套0.43443鹿鳴直飲水、泰寧游泳池物業(yè)管理0.34443建筑質量0.35454交通0.36444城市規(guī)劃0.37444樓盤規(guī)模0.38443朝向0.39443外觀0.110453新豐部分戶型為半“暗房”室內裝飾0.211440環(huán)保0.212343發(fā)展商信譽0.113454付款方式0.214444戶型設計0.115443銷售情況0.116342廣告0.117343停車位數量0.118343可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計表（四）表7—7項目名稱/因素及權數序號碧瑰園翡翠園鴻業(yè)花園備注位置0.51425翡翠園位置處特區(qū)界線價格0.52525翡翠園均價低于4000元/平方米配套0.43534物業(yè)管理0.34435鴻業(yè)為智能系統(tǒng)建筑質量0.35434交通0.36425鴻業(yè)處商業(yè)旺地城市規(guī)劃0.37435鴻業(yè)處規(guī)劃良好的成片住宅區(qū)樓盤規(guī)模0.38544碧瑰園為新港鴻的一部分朝向0.39445鴻業(yè)北倚大頭嶺、東連園林研究所外觀0.110534室內裝飾0.211434環(huán)保0.212435碧瑰園實用率高發(fā)展商信譽0.113434翡翠、鴻業(yè)銷售情況良好付款方式0.214444戶型設計0.115534銷售情況0.116355廣告0.117434停車位數量0.118443可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計表（五）表7—8項目名稱/因素及權數序號萬事達名苑柏麗花園鴻園居備注位置0.51454價格0.52443配套0.43443物業(yè)管理0.34444建筑質量0.35444交通0.36444城市規(guī)劃0.37443樓盤規(guī)模0.38443朝向0.39444外觀0.110443室內裝飾0.211454環(huán)保0.212442發(fā)展商信譽0.11343付款方式0.214444戶型設計0.115442銷售情況0.116353廣告0.117344停車位數量0.118444（五）營銷簡評1、項目分析（1）項目優(yōu)勢A、羅湖老住宅區(qū)翡翠竹片區(qū)功能完善，交通方便，商業(yè)繁榮，居住環(huán)境優(yōu)越，對本花園的營銷將產生強大的輻射作用。B、周邊人氣旺，有助鴻園居促銷。自1998年開始，布心路段就先后開發(fā)出布心花園、東樂花園、英達花園、東立大廈、特力大廈、維平大廈等多棟高檔住宅與商貿寫字樓。近兩年來，更涌現。房地產價格定位分析及項目定價方法

在市場環(huán)境下開發(fā)商怎樣為商品房定價才屬合理，是根據商品房建設成本加計劃利潤的成本導向定價較好，還是視市場供求關系的需求導向定價為佳?下文對此作一些分析。

一、認識房地產價格的真實面目

房地產價格與一般物價既有共同之處，也有不同的地方。其共同之處是：首先都是價格，都用貨幣表示；其次是都有波動，受供求等因素的影響；第三，按質論價；優(yōu)質高價，劣質低價。而房地產價格與一般物價相比，更表現出房地產價格不同的特征：

第一，房地產價格既可表示為交換代價的價格，同時也可表示為使用和收益代價的租金（房地產價格VS租金＝本金VS利息）。

其實，租金能較準確地反映商品房實際價格，因為真正需要房地產商品的人，是租用房地產的人，是他們看中了房地產商品的使用價值，而購買者則不一定真正使用，他可能是作為一種投資去購買商品房，用于保值、升值，他看中的是房地產商品所具有的收益性，房地產的價值最終是體現在使用者身上。

第二，房地產價格實質上是關于房地產權利利益的價格。房地產自然地理位置不可移動，可以轉移的并非房地產實物本身，而是有關該房地產的所有權、使用權。

第三，房地產價格是在長期考慮下形成的。一宗房地產通常與周圍其他宗房地產構成某一地區(qū)，這個地區(qū)并非固定不變的，尤其是社會經濟位置經常在不斷變化，所以房地產價格是在考慮該房產過去如何使用，將來能作何種使用，總結這些考慮結果后才能形成房地產的今日價格。

第四，房地產的現實價格一般隨著交易的必要而個別形成，交易主體之間的個別因素容易起作用。這是由于不可移動性、數量固定性、個別性等土地的自然屬性，使房地產不同于一般物品。沒有一個統(tǒng)一價格，或指導價格，交易主體會根據房地產的自身條件，供求狀況而接受不同的價格。

房地產價格的結構包括生產成本、銷售成本、利潤和稅金等項目（略）。

二、制定房地產價格合理的定價目標

首先，對每一個開發(fā)商來講，追求最大利潤是自然的，這便是定價目標。不少開發(fā)商往往會將價格盡量定高以獲取高額利潤，這在90年代初賣方市場下，可能是行得通的。如今在市場日益成熟的情況下，價格的高企只是開發(fā)商一廂情愿而已。事實上，追求最大利潤并不等于定高價格，而是追求企業(yè)長期目標的最大利潤，高價帶來的高額利潤只是短期的，逐漸會受到消費者的不滿而拒絕購買，反而讓競爭者爭得市場。以低價入市爭取顧客，擁有消費者，才能給企業(yè)帶來長遠的利潤。

房地產價格始終是購房者、開發(fā)商以及競爭同行最敏感的問題。當同地區(qū)有多個樓盤參與銷售競爭時，在樓盤素質相近的情況下，價格較低者往往能取得良好的銷售成績。在定價之前，作為開發(fā)商應仔細研究同區(qū)競爭對手的定價和有關樓宇設計、施工質量、建筑材料、銷售手段等方面資料，以制定具有競爭力的價格。一般可以同地區(qū)同類房屋市場占有率最高的樓盤價格為基礎價格，考慮自身位置、設計、技術水平、配套設施等不可或缺的因素，或以高或低于競爭者的價格出售，如高于基礎價格，必須具備超過競爭者的有利條件，使顧客愿意支付較高的價格。

以取得最大利潤作為定價目標，是個抽象的數字，是大前提。如果要將目標具體化，也可將投資利潤率作為定價目標。即在總體投資基礎上加上事先確定的投資利潤率，計算出售樓的價格。但是投資利潤率為多少才合理呢？在房地產熱火朝天的90年代初，房地產市場的投資收益率可高達40％。當市場趨于成熟和規(guī)范以后，房地產的平均利潤仍可能高于社會平均利潤，以高風險、高回報為特征的房地產平均利潤將可在10％到20％之間。

三、房地產價格的合理定位

現房地產定價通用的定價方法有成本導向法和需求導向法。

成本導向，顧名思義是以總成本為中心來制定價格。

即：價格＝成本＋利潤＋稅金（其中利潤可用銷售利潤率計算也可用投資利潤率計算）

成本導向法緊緊圍繞著開發(fā)商的利潤目標，有利于最大限度地控制成本，而目標利潤也可根據目前房地產業(yè)平均利潤率，視自己項目的規(guī)模、設計、套型、環(huán)境、施工質量等因素相應制定合理的目標利潤，這種方法無疑是比較簡便。但由于開發(fā)商取得地塊的途徑不同，經營管理水平不同，同等樓宇成本的差異也比較大，如果僅以自己的目標成本加目標利潤制定價格，這個價格未免是一廂情愿，市場是不管你成本，不管你利潤的，市場能接受的價格才是合理的價格，只有接受你的價格你的房子才能賣出去。況且如果市場能接受的價格高于原來目標成本加目標利潤制定的價格，使你能多賺錢，那么何樂而不為呢？

歸根到底，與許多產品一樣，房地產價格主要是取決于市場供求關系。以需求導向法定價是目前較多開發(fā)商使用的較科學合理的方法。

需求導向定價法

需求導向定價法是依據買方對產品價值的理解和需求強度來定價，不是依據賣方的成本定價。是根據消費者的價格觀念，以較好的房屋設計、完善的配套設施、美麗的庭園、優(yōu)質服務等條件來影響消費者的購買行動。根據不同地區(qū)的房地產市場、不同的時間、不同地點離市區(qū)中心遠近程度、繁華程度、交通條件等適當定下不同價錢。

要根據市場的供求關系定價，便要了解房地產所處的環(huán)境中各種因素是怎樣影響供求關系，從而影響定價，熟練分析了這些因素對合理定價取得最大利潤很有幫助。

在這些因素里當然以供求關系為主要影響因素。供給和需求是價格水平形成的兩個最終因素，其他一切因素要么通過影響供給，要么通過影響需求來影響價格。

供求關系因素；房地產的價格一般來說也是由供給和需求決定的，與需求成正相關，與供給成負相關。房地產的供求狀況可分為如下4種類型：

1）全國房地產總的供求狀況；

2）本地區(qū)房地產的供求狀況；

3）全國本類房地產的供求狀況；

4）本地區(qū)本類房地產的供求狀況。

還有影響房地產價格的其他因素：

經濟因素：包含物價、土地價格、利率、貨幣供應量、經濟增長率等內容。物價和土地價格上漲會造成價格上漲，房地產原料上漲，商品房價格也會上漲。銀行利率提高會減少買方市場，利率降低刺激購房。貨幣供應量增加時，