2024年房地產(chǎn)專題研究報告-君卓咨詢

CONTENT目錄SCONTENT目錄S【版權(quán)所有【版權(quán)所有·不得翻印】2【版權(quán)所有【版權(quán)所有·不得翻印】3層面徹底轉(zhuǎn)向?除北上一線城市外，房地產(chǎn)儲量巨大，難以銷售；二手住宅銷售額?公平滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，加快“三大工程”?1998年5月央行頒布《個人住房貸款管理辦法》；7月國務(wù)院頒布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》?1998年5月央行頒布《個人住房貸款管理辦法》；7月國務(wù)院頒布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，房地產(chǎn)市場逐步趨穩(wěn)?中國房地產(chǎn)的首個爆發(fā)期，92南巡以后，全國各地數(shù)千億資金蜂擁撲向海南?？凇V西北海、廣東惠州等南方沿44【版權(quán)所有【版權(quán)所有·不得翻印】45570.00%65.00%60.00%55.00%50.00%45.00%40.00%70.00%65.00%60.00%55.00%50.00%45.00%40.00%47.70%46.59%45.68%44.94%43.90%42.99%2016年2017年201866總量來看，2023年，商品房銷售金額約11.6萬億元，同比下降6.5%，銷售面積約11.2億萬方，同比下降8.5%，銷售均價約10437元/平方米，2019年，全國商品房銷售金額同比增長6.5%，其中銷售均價同比增長6.6%，銷售面積同比轉(zhuǎn)負(fù)至-0.1%，開始對銷售金額增長形成拖累，直至2023年，銷售面積的逐漸下降，始終同77第五代地產(chǎn)價值體系88【版權(quán)所有【版權(quán)所有·不得翻印】8地產(chǎn)開發(fā)商模式開發(fā)者獲取土地后，以整體開發(fā)或訂制式開發(fā)的形式建設(shè)產(chǎn)業(yè)物業(yè)產(chǎn)品，如產(chǎn)業(yè)綜合體、總部綜合體等，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等方式進(jìn)行項目經(jīng)營和管理，最后獲取開發(fā)利潤的模式，本質(zhì)上與傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式并沒有太大的差別，也因此成眾多資本進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要選擇的商業(yè)模式。盈利模式：物業(yè)出售，物業(yè)出租，增值服務(wù)產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式開發(fā)者與地方政府就某產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)達(dá)成協(xié)議，在規(guī)定年限內(nèi)，負(fù)責(zé)地塊內(nèi)的基建及公共設(shè)施建設(shè)與運管，同時負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、空間規(guī)劃、建筑設(shè)計、項目招商與物業(yè)管理等產(chǎn)業(yè)發(fā)展工作等；最后，以新城內(nèi)所新產(chǎn)生收入的該級政府地方留成部分比例作為回報；合作期限結(jié)束后，將盈利模式：土地一級開發(fā)，土地二級開發(fā)產(chǎn)業(yè)投資商模式產(chǎn)業(yè)投資商模式實行“基地+基金”雙輪驅(qū)動，向社會資本募集園區(qū)開發(fā)基金，該基金不僅投向產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行土地及產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)，同時還投向具有市場前景的科技型創(chuàng)新企業(yè)，用投資的方式吸引大批創(chuàng)新企業(yè)入駐，產(chǎn)業(yè)投資在實現(xiàn)資本溢價的同時還是帶動園區(qū)資產(chǎn)增值，典型代表：張江高科。盈利模式：園區(qū)運作，資本運作，基金管理基金投資商模式基金投資商通過發(fā)行地產(chǎn)基金的形式募集資金，其可通過與老廠房擁有方，如制造企業(yè)合作，收購該物業(yè)后進(jìn)行現(xiàn)代化改造并將改造好的物業(yè)回租給合作方，或者其通過拿地新建工業(yè)物業(yè)的形式吸引潛在客戶入駐，當(dāng)物業(yè)的入駐率達(dá)到一定水平，能夠產(chǎn)生可觀而穩(wěn)定的現(xiàn)金流時，發(fā)行Reits對物業(yè)進(jìn)行資本化運作，完成一輪的資本循環(huán)，進(jìn)而從事下一輪盈利模式：基金管理，物業(yè)資本化環(huán)保+；優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有經(jīng)營；開發(fā)業(yè)務(wù)聚焦后端產(chǎn)業(yè)鏈重要性提升、專業(yè)平臺開發(fā)；業(yè)外外部壓力60%-------------------------------------------------------------------------------------------------->{40%區(qū)域集中在一二線城市?我國房地產(chǎn)市場整體延續(xù)著“市場見頂”60%-------------------------------------------------------------------------------------------------->{40%區(qū)域集中在一二線城市?我國房地產(chǎn)市場整體延續(xù)著“市場見頂”房地產(chǎn)業(yè)務(wù)集中在大型房企中，中小型房企市場空間小2.并購升級大魚吃小魚繼續(xù)演繹，在中國房地產(chǎn)外債券市場和銀行融資還是境內(nèi)資本市場、債券市場與信托貸款商。有獲取貸款能力的、進(jìn)入股權(quán)市場的大型開發(fā)商將尋找收購3.在激烈的競爭環(huán)境下，市場下行中小房企沒有品牌效應(yīng)，沒有成本優(yōu)后被逐漸淘汰出市場，大型房企更能禁得住風(fēng)浪的歷練，優(yōu)勝劣汰的規(guī)律驅(qū)動行業(yè)格局區(qū)域市場競爭集中度程度區(qū)域市場競爭集中度程度級別區(qū)域市場成熟度分布示意圖-等等低低力房地產(chǎn)行業(yè)旅游地產(chǎn)l受住宅市場供大于求的制約，以及區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和居民消費升級等影響，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)日益興起，房地產(chǎn)產(chǎn)品業(yè)態(tài)日漸房地產(chǎn)行業(yè)旅游地產(chǎn)房地產(chǎn)需求房地產(chǎn)需求l國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、人口老齡化、人均收入的增加以及居民消費觀念和模式的轉(zhuǎn)變，對公租房、廉租房的需求上升，二手房的交易市場逐步擴大；其次，支持創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的科技地產(chǎn)、支持旅游休閑的文旅地產(chǎn)、支持社會化養(yǎng)老的養(yǎng)老房地產(chǎn)開發(fā)模式lBAT等高科技企業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)紛紛介入房地產(chǎn)開發(fā)細(xì)分房地產(chǎn)斷創(chuàng)新商業(yè)模式不房地產(chǎn)斷創(chuàng)新商業(yè)模式不輕資產(chǎn)：輕資產(chǎn)：就是以小博大，企業(yè)充分利用外界資源，減少自身投入，集中自身資源于產(chǎn)業(yè)鏈利潤最高的階段，以提高企業(yè)的盈利能力。三種輕資產(chǎn)運行模式四種實現(xiàn)輕資產(chǎn)化經(jīng)營的途徑三種輕資產(chǎn)運行模式AA分拆商 管業(yè)務(wù)A轉(zhuǎn)讓自持項目股權(quán)CBCBCB核心資源開發(fā)價值鏈核心資源開發(fā)價值鏈①土地開發(fā)土地增值土地增值供應(yīng)鏈增值供應(yīng)鏈增值 鏈、中介產(chǎn)業(yè)鏈、流通產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)成新產(chǎn)業(yè)體系，每個產(chǎn)業(yè)鏈房地產(chǎn)業(yè)周期房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)緊抓周期性特房地產(chǎn)業(yè)周期房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)緊抓周期性特征，采取節(jié)奏金融市場發(fā)育周期居民消費能力增長周期基本表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)運行過程中交替出現(xiàn)擴張與收縮兩大階段，復(fù)蘇—繁榮—衰退—蕭條循環(huán)往復(fù)的四個環(huán)節(jié)。通常會根據(jù)實際情況包括強周期、弱周期，大周期和小周期的區(qū)別，其實1.綠城：專注于脫離實際市場遠(yuǎn)離周期內(nèi)主流大需求的高端地產(chǎn)1.綠城：專注于脫離實際市場遠(yuǎn)離周期內(nèi)主流大需求的高端地產(chǎn)影響房地產(chǎn)周期的因素包括經(jīng)濟(jì)增長、收入水平、城市化進(jìn)程、人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)等長期變量，也包括利率、抵押貸首付比、稅收等短期變量，還包括土地政策等中期變量。因此，房地產(chǎn)周期可以分為長中短周期，長期看人口，中期看土地，短期看金融。從房地產(chǎn)的供需角度看，人口、金融均屬需求側(cè)因素，土地則屬于供給側(cè)因素，人口、金融、土地綜合決定房地產(chǎn)周期。數(shù)量擴張期和質(zhì)量提升期量擴張期和“總量放緩、區(qū)域結(jié)數(shù)量擴張期和質(zhì)量提升期量擴張期和“總量放緩、區(qū)域結(jié)構(gòu)分化”期高速增長、平穩(wěn)或下降期綜合典型國家城鎮(zhèn)化過程中人口區(qū)域分布結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的關(guān)系來看，人口空間的分綜合典型國家城鎮(zhèn)化過程中人口區(qū)域分布結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的關(guān)系來看，人口空間的分布大體上經(jīng)歷了三個階段。第一個階段，人口從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移，不同規(guī)模的城市人口都在擴張，而城鎮(zhèn)化率還沒有達(dá)到55%。第二個階段主要是郊區(qū)化，一些中小型城市增長放緩，而大都市圈人口比重繼續(xù)上升，對應(yīng)的城鎮(zhèn)化水平大致在55%—70%之間。第三階段則是城鎮(zhèn)化率超過70%以后，人口繼在初期，住房飽和度不高，住宅開工高速增長，以滿足居民快速增長的最基本的首次置業(yè)居住需求；隨著住房趨于飽和（比如城鎮(zhèn)戶均一套），居民對住宅質(zhì)量、成套率、人居環(huán)境等改善性需求的要求提高。在經(jīng)濟(jì)高速增長、居民收入水平快速提高、城鎮(zhèn)化住房需求基本得到滿足，大規(guī)模住宅建設(shè)高潮過去平的關(guān)聯(lián)度下降，而與每年出生人口數(shù)量以及有意愿購買住房的適齡人口數(shù)量的關(guān)聯(lián)性更強，房收入和利率政策影響較大。比如日本社會的低生金融、人口因素影響房地產(chǎn)需求，而土地因素則決定房地產(chǎn)供給，土地供給對一個地區(qū)房地產(chǎn)市場波動影響在日本，除貨幣寬松外，1985—1991年房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的另一在美國，由于土地供應(yīng)不足，美國自2012年開始，美國房價持2011年和2012年香港房價快速上漲，與前期土地供2011年和2012年香港房價快速上漲，與前期土地供房地產(chǎn)開發(fā)中土地價格占總開發(fā)成本約30-40%，土地價格在一定價高低,土地價格大幅上漲必然引起房價升高30多年來，全國土絕對房價幣超低利率和政策鼓勵居民加杠桿刺絕對房價幣超低利率和政策鼓勵居民加杠桿刺激下的中國房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險房價收入比庫存租金回報率房地產(chǎn)杠桿房地產(chǎn)短周期是指在長周期趨勢背景下，由于利率、抵押貸首付比、稅收等短期變量引發(fā)的波動，通過改變居民的支付能力和預(yù)期使得購房支出提前或推遲中國之都、世界之最，全球前十二大高房價城市中國占四席。過去中國是房價收入比高，經(jīng)過房地產(chǎn)暴漲后，現(xiàn)在是絕對房價高，但中國是發(fā)展中國家。一二線城市偏高，三四線城市基本合理。中國一二線城市和三四線城市房價收入比的巨大差異可能反映了兩個因素：一是收入差距效應(yīng)，高收入群體向一二線城市集中；二是公共資源溢價，醫(yī)院、學(xué)校等向一二線城市集聚。去化壓力比較大的是部分三四線中小城市。從美國、日本等國際經(jīng)驗看，后房地產(chǎn)時代人口繼續(xù)向大都市圈遷移，農(nóng)村、三四線城市等面臨人口凈流出的壓力。因此，一二線城市主要是價格偏高風(fēng)險，三四線城市主要是庫存積壓風(fēng)險。整體偏低。目前中國主要城市的靜態(tài)租賃回報率為2.6%，一線城市在2%左右，低于二三線城市。而國際靜態(tài)租賃回報率為4%—6%，中國水平遠(yuǎn)低于國際水平。三四線城市高于一二線城市。中國房地產(chǎn)空置率比較高，積壓嚴(yán)重，三四線城市比一二線城市更嚴(yán)重。從住宅看，中小城市空置率更高可能是因為過度建設(shè)，大城市的空置率可能跟過度投機有關(guān)居民杠桿快速上升但總體不高，開發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債率快速上升。目前房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，大致有約55%左右的資金是依賴于銀行體系，明顯超過40%的國際平均水平。個上市房企的資產(chǎn)負(fù)債率將近80%，與2000年的50%相比，增加迅速TOPTOP6-10TOP11-20TOP5從整體上看，從2019年5月至今年5月，中國房地產(chǎn)行業(yè)集中度觸底小幅度回升，TOP5房企市場占比較大，優(yōu)勢明顯；2023年TOP100心化，地產(chǎn)泡沫化”如何區(qū)別于如何區(qū)別于競爭對手？如何體現(xiàn)出如何讓目標(biāo)客戶如何讓目標(biāo)客戶產(chǎn)生購買欲？上游上游旅游金融業(yè)務(wù)板房地產(chǎn)協(xié)同rc宏觀環(huán)境外匯儲備縮水;rc宏觀環(huán)境外匯儲備縮水;財政收入下降;經(jīng)濟(jì)增速放緩;出口貿(mào)易受阻;政策性強，環(huán)境控制難資金密集，競爭激烈政策性強，環(huán)境控制難資金密集，競爭激烈綜合成本控制為主制制內(nèi)部控制執(zhí)行不得力內(nèi)部控制不夠健全、合理內(nèi)部控制環(huán)境弱化〉真真產(chǎn)業(yè)鏈一體化延伸產(chǎn)業(yè)鏈一體化延伸產(chǎn)業(yè)鏈上下游延伸產(chǎn)業(yè)鏈上下游延伸以區(qū)域為核心的多向聯(lián)動綜合開發(fā)區(qū)域一體化發(fā)展以商業(yè)為核心橫向聯(lián)多業(yè)態(tài)綜合發(fā)展一二三級聯(lián)動模式一二三級聯(lián)動模式土地綜合開發(fā)土地綜合開發(fā)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資孵化和海外拓展龍湖龍智造的綜合實力已躋、英式酒館業(yè)務(wù)等為主，結(jié)合物業(yè)銷售。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資孵化和海外拓展龍湖龍智造的綜合實力已躋、英式酒館業(yè)務(wù)等為主，結(jié)合物業(yè)銷售。建筑建材 建筑 設(shè)計 工程施工銷售裝飾裝修物業(yè)招商蛇口：開拓城市服務(wù)板塊，業(yè)務(wù)涵蓋物業(yè)管理、郵輪金地集團(tuán)：以房地產(chǎn)開發(fā)為主，兼顧產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)與運營龍湖：以物業(yè)管理、智慧營造為主的服務(wù)業(yè)務(wù)增速較快；旗下智慧營造品牌身代建行業(yè)前列長實集團(tuán)：以物業(yè)租務(wù)、酒店及服務(wù)套房業(yè)務(wù)、物業(yè)及項目管理【版權(quán)所有【版權(quán)所有·不得翻印】遇遇以區(qū)域為核心的多向聯(lián)動綜合開發(fā)主要有三種模式：“城市規(guī)劃+城市開發(fā)”“城市規(guī)劃+城市開發(fā)”【版權(quán)所有【版權(quán)所有·不得翻印】30開發(fā)建設(shè)物業(yè)規(guī)劃：低成本拿地：物業(yè)規(guī)劃：低成本拿地：深度服務(wù)：服務(wù)形式等【版權(quán)所有【版權(quán)所有·不得翻印】31招產(chǎn)商引資業(yè)導(dǎo)入招產(chǎn)商引資業(yè)導(dǎo)入運營模式?住宅地產(chǎn)???政府主導(dǎo)模式???政府控制下的市場運作模式?完全企業(yè)主導(dǎo)模式?政企合作模式物業(yè)建設(shè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營土地整理物業(yè)建設(shè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營土地整理盈利模式招商引資回報產(chǎn)業(yè)發(fā)展回報物業(yè)出售盈利模式招商引資回報產(chǎn)業(yè)發(fā)展回報物業(yè)出售物業(yè)出租從一級開發(fā)本身獲利分享土地出讓金分享土地增值收益持有優(yōu)質(zhì)公建設(shè)施土地出讓建筑設(shè)計土地出讓建筑設(shè)計征地拆遷規(guī)?；?guī)模化發(fā)展的主要原因有助于建立成本優(yōu)勢精益化提升產(chǎn)品優(yōu)勢借助規(guī)?；l(fā)展，發(fā)揮自身品牌優(yōu)勢、標(biāo)準(zhǔn)化優(yōu)勢，推動大規(guī)模集中采購，進(jìn)一步降低成本通過推動標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)以及規(guī)?；_發(fā)，鞏固自身項目管控經(jīng)驗，提升精益化管理水平完善業(yè)務(wù)布局優(yōu)勢以規(guī)模化發(fā)展推動業(yè)務(wù)布局的優(yōu)化，促進(jìn)業(yè)務(wù)規(guī)模的增長，塑造自身品牌形象，強化競爭力完善業(yè)務(wù)布局優(yōu)勢以規(guī)?；l(fā)展推動業(yè)務(wù)布局的優(yōu)化，促進(jìn)業(yè)務(wù)規(guī)模的增長，塑造自身品牌形象，強化競爭力帶來一二線市場的競爭優(yōu)勢提升自身抗風(fēng)險優(yōu)勢增強自身金融優(yōu)勢通過規(guī)模化發(fā)展積蓄內(nèi)部實力，為進(jìn)軍一二線市場做出準(zhǔn)備，帶來一二線市場的競爭優(yōu)勢提升自身抗風(fēng)險優(yōu)勢增強自身金融優(yōu)勢通過規(guī)?；l(fā)展積蓄內(nèi)部實力，為進(jìn)軍一二線市場做出準(zhǔn)備，助推企業(yè)進(jìn)軍一二線市場借助多點市場布局的優(yōu)勢，防范單一市場的波動風(fēng)險，更有利于強化自身駕馭風(fēng)險的能力憑借規(guī)?；l(fā)展的業(yè)務(wù)體量，為金融化發(fā)展提供業(yè)務(wù)支撐，同時也更有利于發(fā)揮金融優(yōu)勢【版權(quán)所有【版權(quán)所有·不得翻印】33多品牌模式主副品牌模式單一品牌模式多品牌模式主副品牌模式單一品牌模式【版權(quán)所有【版權(quán)所有·不得翻印】34服務(wù)化趨服務(wù)化趨 中心的服務(wù)化通過服務(wù)化樹立品牌養(yǎng)老地產(chǎn)需要提供醫(yī)療服務(wù)式服務(wù)地方特色打造索聯(lián)東U谷以專業(yè)化推動工業(yè)園區(qū)建設(shè)為核心，推模式提出為客戶提供“好產(chǎn)品、好去處、好服務(wù)”全新的“三好”依托集團(tuán)的物業(yè)管理公司、商業(yè)管理公司以及網(wǎng)絡(luò)服務(wù)公司，提供住宅地產(chǎn)服務(wù)化?未來新型地產(chǎn)商首先應(yīng)是服務(wù)商，除了賣房以外，還賣一系列的服務(wù)，業(yè)主生活質(zhì)量的提高與不動產(chǎn)利益獲取之間會形成一種正關(guān)系?尤其是在調(diào)控限制部分投資性需求的時候，剛需消費者的特點決定了更多需要開發(fā)商從產(chǎn)業(yè)附加的居住環(huán)境和服務(wù)等方面進(jìn)行打造， 【版權(quán)所有【版權(quán)所有·不得翻印】36構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市政府主體責(zé)任，完構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系?；夥康禺a(chǎn)庫存。要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。要取消過時的限制性措2015》》20162017》》20182019》》要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。要落實地方政府主體責(zé)任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)。加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實行差別化調(diào)控。防風(fēng)險：支持民企，保優(yōu)質(zhì)龍頭房企防風(fēng)險：支持民企，保優(yōu)質(zhì)龍頭房企落實“金融十六條”，更大力度支持民營房企的合理融資需求；保護(hù)優(yōu)質(zhì)頭部企業(yè)，防止出現(xiàn)新的爆雷；區(qū)分公司主體和項目風(fēng)險，進(jìn)入銀行白名單；允許地產(chǎn)行業(yè)債轉(zhuǎn)股；特殊時期給予民營房企長期限低息貸款；引入主辦行機制，定點一對一幫扶；鼓勵各地國資以合理市價接手/躉交租入當(dāng)下受困房企的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；有針對性減稅降費，減輕房企壓力等。 三大方向2023保需求：政策集中、限時出經(jīng)濟(jì)會議保交付：解決 三大方向2023保需求：政策集中、限時出經(jīng)濟(jì)會議保交付：解決資金問題，優(yōu)先“保己售”密切關(guān)注市場反應(yīng)，必要時繼續(xù)大力度、全面放松前期限制性的調(diào)控政策，包括核心城市取消郊區(qū)限購、放開單身限購、適度購房補貼、減免購房契稅、二手房指導(dǎo)價放松、二線及以下城市限價放開等；督促各地全面清理和廢止市場過熱階段出臺的政策，階段性實施超優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，按照“管好不管死”原則，重新梳理范圍上，建議在保交付的基礎(chǔ)上，允許監(jiān)管資金支付項目工資、營銷費、稅金等。優(yōu)先 “保出售”項目，并提升專項借款資金下放和審批經(jīng)濟(jì)工作會議自中央經(jīng)濟(jì)工作會議結(jié)束后，各地的政策以寬松為主，房地產(chǎn)的工作重點在“去庫存”有超百城推出住房自中央經(jīng)濟(jì)工作會議結(jié)束后，各地的政策以寬松為主，房地產(chǎn)的工作重點在“去庫存”有超百城推出住房“以舊換新”政策 房地產(chǎn)開發(fā)政策分析——三大工程：著眼于房地產(chǎn)長期健康運行與穩(wěn)定增長，力圖解決結(jié)構(gòu)性問題、供需政策解讀政策解讀n規(guī)劃建設(shè)保障性住房，：完善住房制度和供應(yīng)體系、重構(gòu)市場和保障關(guān)系的重大改革，重點是拓展配售型保障性住房的新路子。由公租房、保租房、配售型保障房構(gòu)成的住房保障體系得以構(gòu)建，進(jìn)而推動市場+保障、購+租的住房n城中村改造：解決群眾急難愁盼問題的重大民生工程，重點是消除安全風(fēng)險隱患，改善居住環(huán)境，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，推動城市2024年開始，城中村改造各地實施細(xì)則預(yù)計將陸續(xù)出臺，一批項目有望進(jìn)入實施階段，在供需兩端支持房地產(chǎn)市場企n“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：統(tǒng)籌發(fā)展與安全、提高城市韌性的重大舉措，重設(shè)施結(jié)合，因地制宜實現(xiàn)資源再利用，同時，“平急兩用”與鄉(xiāng)村振興結(jié)合，也有利于更好帶動系國計民生的根本性問題，必須始終把解決好“三農(nóng)”人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間矛盾的必然要求，是實現(xiàn)“兩個一百年”奮斗目標(biāo)的必然要求，是實現(xiàn)全體人民經(jīng)濟(jì)建設(shè)核心經(jīng)濟(jì)建設(shè)核心產(chǎn)業(yè)興旺生態(tài)宜居生活富裕生態(tài)宜居生活富裕生態(tài)建設(shè)重點文化建設(shè)主線社會建設(shè)基石政治建設(shè)根本5項總要求大大階段任務(wù)A鄉(xiāng)村振興取得重要進(jìn)展,制度框架和政策體C鄉(xiāng)村全面振興農(nóng)村工作農(nóng)村優(yōu)先主體地位全面振興融合發(fā)展共生7大原則制宜循序錢進(jìn)村：資金、資本下鄉(xiāng)是鄉(xiāng)村振興的重要支撐中央一號文件謀劃三大資金渠道：錢進(jìn)村：資金、資本下鄉(xiāng)是鄉(xiāng)村振興的重要支撐中央一號文件謀劃三大資金渠道：公共財力更大力度向“三農(nóng)”傾斜，農(nóng)村金融要回歸本源，拓寬資金籌措渠道。以公共資金引導(dǎo)社會各界資本向農(nóng)村傾斜，切實解決鄉(xiāng)村融資難題。地流通：土地資源的重新配置是鄉(xiāng)村振興的前提宅基地三權(quán)分立、使用權(quán)流轉(zhuǎn)的政策和通過村土地利用規(guī)劃可以實現(xiàn)地與地之間的轉(zhuǎn)換調(diào)整的政策，打開土地在農(nóng)民與企業(yè)、企業(yè)與企業(yè)之間的流通大門。產(chǎn)興旺：鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展是鄉(xiāng)村振興的落腳點產(chǎn)業(yè)是重中之重，人、地、錢最終都要落到產(chǎn)業(yè)上，全面提升鄉(xiāng)村地區(qū)的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新力、競爭力和效率，農(nóng)業(yè)供給側(cè)改革和三產(chǎn)融合發(fā)展將是鄉(xiāng)村振興的重中之重。人下鄉(xiāng)：讓能人下鄉(xiāng)、返鄉(xiāng)是鄉(xiāng)村振興的根本鄉(xiāng)村振興既需要村民返鄉(xiāng)，更需要有意識、有頭腦、有技術(shù)的城里人下鄉(xiāng)，為鄉(xiāng)村振興提供智力、技術(shù)、管理的支撐。地出讓收入使用范圍優(yōu)先支持鄉(xiāng)村振興的意見》，標(biāo)志著我國從城鎮(zhèn)房地拿地政策分析——鄉(xiāng)村振興：2020年9月中辦、國辦印發(fā)《關(guān)于調(diào)整完善土地出讓收入使用范圍優(yōu)先支持鄉(xiāng)村振興的意見》，調(diào)整土地出讓收益城鄉(xiāng)分配格局，讓房產(chǎn)土地開發(fā)重心逐步由城鎮(zhèn)過渡到農(nóng)村（4/4）政策解讀政策解讀n調(diào)整土地出讓收益城鄉(xiāng)分配格局。地方政府土地出讓，按照“銷售額”的8%或者10%提取用于農(nóng)村和農(nóng)業(yè)；或者按照“凈利潤”的50%提取，用于農(nóng)村和農(nóng)業(yè)。土地財政未來將向農(nóng)村、農(nóng)業(yè)傾斜！改變長久以來土地增值收益取之于農(nóng)、主要用之于城，有力推展，但直接用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例偏低，對農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展的支持作用發(fā)揮不夠。對于天住集團(tuán)而言，要重點關(guān)注農(nóng)村住房n城鎮(zhèn)化的步伐或許會適度放慢。由于土地收益的一半要投入農(nóng)村，城市基礎(chǔ)設(shè)施的更新速度會下降，城市街道挖來挖去的概率下降。在“國內(nèi)大循環(huán)時代”，再盲目快速提高城鎮(zhèn)化比例，或n鄉(xiāng)村振興意見會進(jìn)一步調(diào)整房地產(chǎn)的市場結(jié)構(gòu)，可能會導(dǎo)致城鎮(zhèn)房地產(chǎn)可用土地較少，農(nóng)村及其周邊的房地產(chǎn)開發(fā)土地增多。每年城市里少了7500億（隨著賣地收入增長，未來可能是1萬億）投資，基礎(chǔ)設(shè)施更新速度放慢，地鐵修建速度也會降低，此外愿意有所下降。城市讓利給農(nóng)村，農(nóng)村配套設(shè)施發(fā)展將會迎來高峰期，天住集團(tuán)應(yīng)順應(yīng)大勢，緊握“n可能加大地方財政對土地的依賴，被動增加土地供應(yīng)。隨著土地管控的升級，疫情常態(tài)化，地價普遍降低，政府亟需出售更多土地，回籠資金。在這種情況下，天住集團(tuán)應(yīng)結(jié)合實際，不應(yīng)因為地價下降而大量拿地，應(yīng)結(jié)合當(dāng)下形勢，戰(zhàn)略機遇政策解讀政策解讀n城鎮(zhèn)化的進(jìn)程以及城市的虹吸作用，使得大量農(nóng)村人口聚集城市，一二線城市周邊農(nóng)村空心化現(xiàn)象嚴(yán)重。對空心村實行撤村并鎮(zhèn)，不僅能夠給予在城市生活的農(nóng)村戶口人口一定的生活補助，還釋放出了大量的低效土地，政府通過土地整治后，釋放出大量留存地，緩解在這種情境下，誰能協(xié)助政府推動撤村并鎮(zhèn)，誰就在最終留存地招拍掛競爭中獲得主動權(quán)。天住集團(tuán)作為老牌國企，無論府推動撤村并鎮(zhèn)的行動，這樣不僅為提升在政府心中地位，樹立新形象，還能獲取大量的留存地，n撤村并鎮(zhèn)的空間較大，京津冀地區(qū)例如河北而言，對不具備生產(chǎn)生活條件、影響自然生態(tài)保護(hù)和生態(tài)功能增強的村；少于100戶的空心村；對即將自然消亡的村，均可納入易地扶貧搬遷規(guī)劃。目前，東部沿海區(qū)域撤村并鎮(zhèn)的究測算，中國現(xiàn)有的60萬村莊將迎來一次歷史性的大洗牌，不適合人家居住的建制村n在村莊撤并搬遷后，很多農(nóng)民上樓以后，日常還是以農(nóng)業(yè)為主，上樓后，有地農(nóng)民因距離土地較遠(yuǎn)，農(nóng)具無處放，喪失了務(wù)農(nóng)條件；失地農(nóng)民因政府沒有提供就業(yè)崗位，也沒有必要的就業(yè)培訓(xùn)。在這種情況下，天住等房企不但加狀態(tài)，主動對接當(dāng)?shù)鼐用?，強化非官方之間溝通交流，這樣不僅可以防微杜【版權(quán)所有【版權(quán)所有·不得翻印】46頭部的企業(yè)如華潤、中海、招商等前七月拿地金額同比跌幅均在60%以上。民企在2021年集中供地第二輪之后以來幾乎銷聲匿跡。加市場銷售的走弱等因素，使得民企失去了投資的能力。僅剩下濱江、龍湖、偉星等規(guī)模企業(yè)能夠在其深耕區(qū)域頻繁的參拍并拿地。4747城投轉(zhuǎn)型具體體現(xiàn)城投轉(zhuǎn)型具體體現(xiàn)業(yè)務(wù)增長與人才短缺的矛盾。很多城投都在拓展經(jīng)營性業(yè)務(wù)，開始涉足房地產(chǎn)、建筑工程、產(chǎn)業(yè)園等領(lǐng)域，業(yè)務(wù)規(guī)模增加的同時，業(yè)務(wù)類別也更為多元化。短缺的人才，無法匹配業(yè)務(wù)增長的需要經(jīng)營目標(biāo)與管理能力間的矛盾。傳統(tǒng)粗放的管理模式下，業(yè)務(wù)鏈條上存在眾多的管理盲區(qū)和漏洞，不利于項目經(jīng)營目標(biāo)達(dá)成?，F(xiàn)階段，這一管理模式無法匹配企業(yè)降本提質(zhì)增效的要求借數(shù)字化補短板，延展!借數(shù)字化補短板，延展【版權(quán)所有【版權(quán)所有·不得翻印】51可變模塊設(shè)計：以“模數(shù)化、模塊化”對住宅按照功能、套型、標(biāo)準(zhǔn)層等進(jìn)行分類三步走策略：設(shè)計指標(biāo)確定、建材占比確定、綠色建筑采購產(chǎn)業(yè)化：依托開發(fā)企業(yè)的運營階段能耗管理：以能源資源監(jiān)控和可再生建筑運營位重心。借助BIM監(jiān)控能源的使用和管理優(yōu)化環(huán)境性能優(yōu)化：注重建筑牽頭組織“市政排水管、涂社區(qū)低碳文化宣導(dǎo)：“全民一體化設(shè)計和環(huán)境宜居設(shè)計料、分戶門、電纜集中帶量采購”等職責(zé)模擬并對每個建筑環(huán)節(jié)進(jìn)參與、過程監(jiān)控、持續(xù)改進(jìn)”減量化：從推動能源利用、垃圾處理和循環(huán)使用等三個方面實現(xiàn)建筑垃圾減量化。區(qū)、溫江片區(qū)開發(fā)建設(shè)的企業(yè)，從市政道路到公園綠地修建，再到配建片綜合運動場等，興在多個產(chǎn)業(yè)維度為區(qū)域賦能，讓興城人居在區(qū)域內(nèi)擁有2022年末，注重?fù)屪ス珗@城市示范區(qū)建設(shè)機遇，興城人居聯(lián)合青2023年4月13日，由成都興城集團(tuán)下屬興城人居地產(chǎn)集團(tuán)控股，青羊國投,作為興城人居2023年“一號工程”，該項目擬建設(shè)超50萬平方米的商業(yè)綜合體，除商業(yè)裙房外，還將建設(shè)1棟超300米的摩天大樓，以及3棟約160米到250米的塔樓組成錯落有致優(yōu)勢（S）劣勢（W）機會（O）SO戰(zhàn)略WO戰(zhàn)略威脅（T）ST戰(zhàn)略WT戰(zhàn)略產(chǎn)市場特點，順應(yīng)大勢，積極反應(yīng)、靈活應(yīng)變，商業(yè)代建等多種土地資源參與模式規(guī)避市場風(fēng)險在強大的外部威脅和內(nèi)部劣勢階段，重點加強企業(yè)內(nèi)推進(jìn)已獲取項目的開發(fā)銷售，穩(wěn)健經(jīng)營的模式下?lián)硇蛱栱椖棵Q總建面/m2獲取方式獲取時間1金閶區(qū)項目金閶區(qū)35000股權(quán)收購2005.022高新區(qū)項目住宅50000拍賣2005.083獨墅湖項目住宅吳中區(qū)263000拍賣2009.084尹山湖吳中區(qū)810000拍賣2010.015鐘樓區(qū)976780拍賣2010.10金閶區(qū)項目，集團(tuán)資源及資金沒有傾斜金閶區(qū)項目，導(dǎo)致沒有形成銷售，對后期高新區(qū)及吳中區(qū)的項目也無法高新區(qū)項目，大刀闊斧向前推進(jìn)，并在07年全獨墅湖項目，確定蘇州大發(fā)展的基調(diào)，資源和資金向二線城市轉(zhuǎn)移，充分利用獨墅湖引入及臨湖景觀綠化帶的建設(shè)，全面提高項目品質(zhì)。實行差異化的產(chǎn)品戰(zhàn)略定位，效果尹山湖項目，選擇與香港九龍倉集團(tuán)合作，彌補了保利!!↓!!↓制及報批制及報批咨詢服務(wù)公司提供技術(shù)支持土地整備與留用地開發(fā)流程時代中國時代中國時代中國積極布局土地整備留用地土地，并積極主動聘用當(dāng)?shù)鼐用瘢瑸榫用褡尷?，最終低價拿地，此外，時代中國主動對外合作，與廣州天譽集團(tuán)與平安創(chuàng)投聯(lián)合拿地，既增強了綜合競爭力，又緩解了自身拿地的資本壓力，最終達(dá)到了政府、農(nóng)民、企業(yè)自身整體利益最大化。苑電影大世界、集盒、匯和城翠苑店，2013年前后，每戶“留用地貨幣化”的留用地項目一律采取招標(biāo)、拍賣或掛牌方式公開出讓；效果：綠城聯(lián)合杭州西投以底價3.81億留存地涉及政府、農(nóng)民與市場（企業(yè)），三方之間的利益協(xié)調(diào)是決定是否進(jìn)行下去的關(guān)鍵。從杭州西投公司的留存地開發(fā)實例表明，不僅要加強房企之間的相互合作，還要強化與農(nóng)民（社區(qū)）之間的合作，打通整個開發(fā)鏈條。2017年至今2017年至今2017年引入中國平安作為戰(zhàn)略投資者2018年銷售額1520億元，排名15位2019年，銷售額2006億元，排名14位2006-2012年2006年進(jìn)入蘇州和嘉興2006年進(jìn)入蘇州和嘉興2007年進(jìn)入合肥、重慶、長沙2008年進(jìn)入廊坊2011年進(jìn)入天津及唐山1992年成立1994年業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)1995年在廈門推出第一個房地產(chǎn)項目1998年進(jìn)入福州市場2000-2006年2000年總部遷至上海2000-2006年2000年總部遷至上海2001年向北京拓展2012年香港上市2015年銷售額突破500億元2012-2016年銷售額平均年均增長53%做房地產(chǎn)業(yè)“透明工廠”做房地產(chǎn)業(yè)“透明工廠”房子是居住的容器，更是生活方式的舞臺。旭輝將對理想“三步走”區(qū)域發(fā)展路徑“三步走”區(qū)域發(fā)展路徑“環(huán)渤海區(qū)域”、“中西部區(qū)域”；同時旭輝地產(chǎn)不會輕易進(jìn)入一個城市，也不會輕易退出一個城市?！啊熬劢?、深耕、細(xì)作”的經(jīng)營戰(zhàn)略聚焦：投資聚焦在已有開發(fā)經(jīng)驗，已有開發(fā)團(tuán)隊的城市。寧愿團(tuán)已完成了國內(nèi)上海、北京、重慶、等12個城市的布局，未來五年旭輝著力于在這1地區(qū)，公司有6大住宅產(chǎn)品系，鉑悅系、府系、賦系、江山系、公元系、城系，覆蓋高端到中低端產(chǎn)品(公司土儲分布于65個城市、13個城公司土儲分布于65個城市、13個城 2.90% 2.90% 4.00% 4.80%4.80%4.80%公司產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以住宅為主，“辦公+商業(yè)”僅占7%，且占比逐年降低；首臵首改住宅、改善型住宅各占36%、57%；公司有6大住宅產(chǎn)品系，鉑悅系、府系、賦系、江山系、公元系、城系，覆蓋高端到中低端產(chǎn)品2016201720182019廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司發(fā)展愿景發(fā)展目標(biāo)發(fā)展戰(zhàn)略大轉(zhuǎn)型目標(biāo)，堅持圍繞創(chuàng)新啟動和綠色發(fā)展為發(fā)展主線，以產(chǎn)業(yè)經(jīng)營發(fā)展愿景發(fā)展目標(biāo)發(fā)展戰(zhàn)略大轉(zhuǎn)型目標(biāo)，堅持圍繞創(chuàng)新啟動和綠色發(fā)展為發(fā)展主線，以產(chǎn)業(yè)經(jīng)營和資本經(jīng)營為手段，以業(yè)務(wù)創(chuàng)新和模式創(chuàng)新為動力，做優(yōu)、做強、做精主營業(yè)務(wù)，實現(xiàn)各產(chǎn)業(yè)板塊的聯(lián)?截至2019年3月底，特房集團(tuán)累計開發(fā)總建筑面積1156萬平方?截至2019年3月底，特房集團(tuán)累計開發(fā)總建筑面積1156萬平方33.92萬平方米，持有物業(yè)面積近31.49萬平方米?特房集團(tuán)現(xiàn)已形成以房地產(chǎn)開發(fā)為核心的城市綜合運營商，成立至今獲得了較多的榮譽?主要承接集團(tuán)公司房地產(chǎn)項目、政府委托建設(shè)項目及在建筑市場中標(biāo)項目，為業(yè)主提供工程總承包服務(wù)，完成施工實現(xiàn)收入和盈利?物業(yè)管理板塊為特房集團(tuán)房地產(chǎn)項目提供專業(yè)化物業(yè)服務(wù)和相關(guān)增值服務(wù)，提升特房集團(tuán)的品牌影響力，為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)和增值服務(wù)，收取物業(yè)管理費和實現(xiàn)其他收入?特房集團(tuán)其他業(yè)務(wù)板塊為租金收入、中國羽毛球俱樂部超級聯(lián)賽門票收入及其他。其中租金收入來自特房集團(tuán)自有經(jīng)營性資產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)代建管理工程結(jié)算物業(yè)管理其他業(yè)務(wù)?公司代建管理業(yè)務(wù)主要為受政府相關(guān)部門委托，從事保障性住房、安臵房、學(xué)校、校安工程、糧庫、基地園區(qū)等公共建筑、民生工程的建設(shè)與管理2016-2019特房集團(tuán)收益率情況2016-2019特房集團(tuán)收益率情況08.00%6.00%4.00%2.00%總資產(chǎn)（億元）集團(tuán)公司近四年來整體表現(xiàn)良好，資產(chǎn)總額逐步上升，截至2019年底，資產(chǎn)總額為345.093億元。但由于主營業(yè)務(wù)特質(zhì)，隨著資產(chǎn)總額在上升，近四年負(fù)債總額也處于上升趨勢，導(dǎo)致集團(tuán)公司近四年集團(tuán)公司的資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報酬率、凈資產(chǎn)回報率均有下降趨勢，盡管2019年有所反彈，但是整體情況仍不明朗，整體經(jīng)驗特房集團(tuán)主營業(yè)務(wù)占比情況2016年-2019年特房集團(tuán)經(jīng)營情況特房集團(tuán)主營業(yè)務(wù)占比情況0房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)2019年，特房集團(tuán)主營業(yè)務(wù)收入為61.27億元，主營業(yè)務(wù)利潤總額為7.42億元，近四年主營業(yè)務(wù)和營在2019年的主營收入組成中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)和工程結(jié)算業(yè)務(wù)占比超過90%，其他三大主營業(yè)務(wù)均未超過2%。我們認(rèn)為，特房集團(tuán)未來可以以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)和工程結(jié)算業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)，積極推進(jìn)《關(guān)于印發(fā)支持環(huán)東海域新《關(guān)于印發(fā)支持環(huán)東海域新2019年11月29日2019年11月29日2019年11月13日2019年11月27日2020年2月14日取用5-7年時間，形成具有區(qū)域競爭力和帶經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系,建設(shè)成為國家新經(jīng)濟(jì)發(fā)展示2019年11月13日2019年11月27日2020年2月14日取用5-7年時間，形成具有區(qū)域競爭力和帶經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系,建設(shè)成為國家新經(jīng)濟(jì)發(fā)展示業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型引領(lǐng)區(qū)、新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新高地2019年7月,總投資額84億元，涉及金融科技、人工智能、5G大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)平臺等新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，以新經(jīng)濟(jì)為引擎?廈門新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園是特房集團(tuán)轉(zhuǎn)型升級，服務(wù)新經(jīng)濟(jì)的一共謀發(fā)展新機遇。新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園在高品質(zhì)的基礎(chǔ)上做好產(chǎn)業(yè)地圖和政策引導(dǎo)，以“房東＋股東”模式把新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)為創(chuàng)新招商模式，通過資本賦能方式開展招商工作，特房集團(tuán)大力拓展2020年至今2020年至今壹成中心璞譽府、鴻榮源北站2012-2014年2012年成立壹方置業(yè)（深圳）2012年成立壹方置業(yè)（深圳）有限公司，邁入商業(yè)新紀(jì)元2013年首拍競得全國矚目的前海自貿(mào)區(qū)綜合體地塊1991年成立正式邁入房產(chǎn)領(lǐng)域1998年雅豪軒——深圳第一批花園式小區(qū)2003-2011年2004年進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域2006年競得壹方中心項目地塊，2003-2011年2004年進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域2006年競得壹方中心項目地塊，總投資逾120億元2007年到2010年建設(shè)公園大地，2015年三盤齊發(fā)，壹方中心高端亮相、壹成中心花園9區(qū)首開，創(chuàng)造全國營銷奇跡、尚峰開盤即售罄熙園山院，熙龍灣等項目2016年榮獲深圳純住宅成交面積、成交量、成交金額三冠王熙園山院，熙龍灣等項目鴻榮源——產(chǎn)業(yè)板塊：鴻榮源立志成為中國城市綜合運營服務(wù)，歷經(jīng)近30年穩(wěn)健發(fā)展，現(xiàn)已發(fā)展成為以地地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈綜合開發(fā)注重地產(chǎn)開發(fā)和城市更新領(lǐng)域，深耕深莞區(qū)域產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈綜合開發(fā)、商業(yè)運營、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、金融科技四大板塊為核心（總體基本是4+2，還有物業(yè)服務(wù)與），地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈綜合開發(fā)注重地產(chǎn)開發(fā)和城市更新領(lǐng)域，深耕深莞區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)：累計綜合開發(fā)建筑面積超過一千萬平米，打造了前海鴻榮源中心、壹方中心、龍華壹成中心等多個極具市場影響力的標(biāo)桿項目；旗下熙園山院，熙龍灣，公園大地，熙園均成為經(jīng)典項目，其中熙園山院位于深圳北站，榮獲國家綠色建筑金獎，公園大地被譽為全球人居環(huán)境示范社區(qū)。以大城運營、產(chǎn)城融合的戰(zhàn)略，布局多個中心項目，在大型連片改造、產(chǎn)業(yè)升級改造及TOD綜合體開發(fā)等方面，具備豐富的城市更新：壹成中心項目亦為舊改重建，占地約50萬㎡，為目前深圳最大的建成舊改項目。鴻榮源在深圳約有1000萬㎡土地儲備，目前在龍華地區(qū)擁有民治第三工業(yè)區(qū)舊改、寶山工業(yè)區(qū)舊改、牛湖老村片區(qū)舊改、清湖老村舊改等十幾個項目。2019年鴻榮源申報觀湖街道觀城第一期城市更新單元項目擬拆除范圍用地面積706094㎡，是龍華“巨無霸”舊改項鴻榮源——產(chǎn)業(yè)板塊：鴻榮源立志成為中國城市綜合運營服務(wù)，歷經(jīng)近30年穩(wěn)健發(fā)展，現(xiàn)已發(fā)展成為以商業(yè)運營金融科技地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈綜合開發(fā)、商業(yè)運營、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、金融科技四大板塊為核心（總體基本是4+2，還有物業(yè)服），商業(yè)運營金融科技壹方商業(yè)管理有限公司作為鴻榮源旗下商業(yè)地產(chǎn)平臺，專注于商業(yè)地產(chǎn)的投資、開發(fā)及管理，以遠(yuǎn)見卓識和創(chuàng)新思維，確立“標(biāo)桿型城市綜合體開發(fā)+商業(yè)綜合運營”的發(fā)展模式，依托大體量的商業(yè)儲備用地，匯聚國際專業(yè)團(tuán)隊，前瞻規(guī)劃，多元布局，已形成壹方城、壹方天地、壹方匯、壹方里四大商業(yè)產(chǎn)品線，踐行全新的中國城市運營戰(zhàn)略。壹方商業(yè)啟動輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，通過自持商業(yè)運營與輕資產(chǎn)輸出，輕重并舉，邁向時代發(fā)展新臺階。壹方商業(yè)輕資產(chǎn)輸出項目將由委托管理、品牌輸出、整體租賃、策略顧問四大合作模式，助力構(gòu)建戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，以期實現(xiàn)與合作企業(yè)的互利共贏，攜手締造城市繁榮。鴻商務(wù)于2017年正式推出，秉持“知需·善行”理念，在前海、寶中、龍華計劃開發(fā)運營超20棟寫字樓，總計建筑面積超123萬㎡，依托“城市綜合體、泛商務(wù)場景、平臺共同體、單一業(yè)權(quán)化”四大品牌優(yōu)勢，推出“一中心三平臺”多元商務(wù)服務(wù)，預(yù)計服務(wù)逾4000家企業(yè)，滿足企業(yè)各發(fā)展階段商務(wù)運營與發(fā)展需求及高效商務(wù)生活需求，助推企業(yè)提升效率加速發(fā)展。鴻榮源——產(chǎn)業(yè)板塊：鴻榮源立志成為中國城市綜合運營服務(wù)，歷經(jīng)近30年穩(wěn)健發(fā)展，現(xiàn)已發(fā)展成為以“2+5”城市綜合“2+5”城市綜合產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展聚焦：產(chǎn)業(yè)聚焦，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈；構(gòu)建：平臺建設(shè)，打造發(fā)展內(nèi)核；前瞻：創(chuàng)新力量，推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級；融合：產(chǎn)融結(jié)合，推進(jìn)城市發(fā)展7大服務(wù)體系打造產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟會、鴻創(chuàng)空間、產(chǎn)業(yè)研究院、投融資平臺、鴻系服務(wù)、智慧園區(qū)、資源中心七大服務(wù)體系，提供從苗圃、孵化器、加速器到起飛器全生命周期的完善產(chǎn)業(yè)服務(wù)。運營體系運營體系2個核心：推行“產(chǎn)業(yè)+金融”雙翼并進(jìn)，以產(chǎn)業(yè)金融兩大體系為核心，探索全新的金融與產(chǎn)業(yè)互動模式，推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展與金融創(chuàng)新互促共生，幫助企業(yè)實現(xiàn)良性快速增長，共建產(chǎn)融生態(tài)。5大支撐：以地產(chǎn)開發(fā)、商務(wù)辦公、長租公寓、商業(yè)配套、物業(yè)服務(wù)五大部分為基礎(chǔ)，提供全方位發(fā)展支撐，推動產(chǎn)業(yè)鏈上下游集群集聚，為園區(qū)入駐企業(yè)提供更好的增值服務(wù)，實現(xiàn)價值裂變。鴻榮源——產(chǎn)業(yè)板塊：鴻榮源立志成為中國城市綜合運營服務(wù)，歷經(jīng)近30年穩(wěn)健發(fā)展，現(xiàn)已發(fā)展成為以物業(yè)服務(wù)），物業(yè)服務(wù)深圳市鴻榮源物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡稱鴻榮源物業(yè)）成立于2002年，隸屬于鴻榮源集團(tuán)，為鴻榮源開發(fā)的產(chǎn)品提供全方位、一體化綜合服務(wù)。在管項目面積超1000萬平方米，是國家物業(yè)管理一級資質(zhì)企業(yè)、深圳市物業(yè)管理行業(yè)副會長單位、2018-2019連續(xù)兩年中國物業(yè)管理行業(yè)百強企業(yè)、2019物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力500強、粵港澳大灣區(qū)物業(yè)服務(wù)公司綜合實力五十強、深圳市物業(yè)行業(yè)50強企業(yè)租賃服務(wù)“鴻寓”筑家，夢想住有所居。鴻榮源依托集團(tuán)集中式長租公寓品牌“鴻寓”，為城市青年打造高品質(zhì)的社區(qū)公寓，實現(xiàn)人們“住有所居”的夢想。同時，“鴻寓”為各大產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供舒適的配套宿舍，滿足園區(qū)內(nèi)多元化居住需求。租賃服務(wù)“鴻寓”筑家，夢想住有所居。鴻榮源依托集團(tuán)集中式長租公寓品牌“鴻寓”，為城市青年打造高品質(zhì)的社區(qū)公寓，實現(xiàn)人們“住有所居”的夢想。同時，“鴻寓”為各大產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供舒適的配套宿舍，滿足園區(qū)內(nèi)多元化居住需求。品質(zhì)生活安全生活智能生活休閑生活管家生活社區(qū)生活鴻榮源——營業(yè)分析：鴻榮源壹成單項目成交量與成交金額名列深圳市房地產(chǎn)開發(fā)前列，總成交量排名名次樓盤名稱成交面積成交套數(shù)市場參考價開發(fā)商冠軍鴻榮源壹城中榮源華潤城12780797285000華潤置業(yè)季軍龍光玖龍臺11181447000龍光地產(chǎn)遠(yuǎn)洋新天地9681143000遠(yuǎn)洋地產(chǎn)佳兆業(yè)未來城9382298449000佳兆業(yè)地產(chǎn)香山美墅8975155483000華僑城地產(chǎn)京基御景中央8738084950000京基地產(chǎn)宏發(fā)QCC前城8681885575000宏發(fā)地產(chǎn)滿京華云著8168591145000滿京華投資萬科臻山府6886631297000萬科地產(chǎn)從地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈綜合開發(fā)板塊可知，鴻榮源壹成中心項目亦為舊改重建，占地約50萬㎡，為目前深圳最大的建成舊改項目。根據(jù)2018年深圳市成交榜單可知，舊改項目銷售狀況極好，增長潛力巨大。此外，佳兆業(yè)也是深耕天津的區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)，發(fā)展良好。鴻榮源——營業(yè)分析：鴻榮源壹成單項目成交量與成交金額名列深圳市房地產(chǎn)開發(fā)前列，總成交量排名冠軍季軍第10名冠軍季軍鴻榮源——營業(yè)分析：鴻榮源壹成單項目成交量與成交金額名列深圳市房地產(chǎn)開發(fā)前列，總成交量排名名次樓盤名稱成交面積成交套數(shù)市場參考價開發(fā)商冠軍鴻榮源壹城中榮源天璣公館4990858050000鵬城瑞泰季軍鴻榮源尚峻4526945965000鴻榮源瓏門2456827346000鵬城置業(yè)新彩苑2120123265000丹晟恒豐投資陽基御龍山48000富上佳地產(chǎn)金亨利都薈首府79000金亨利實業(yè)集團(tuán)62000天就地產(chǎn)安宏基天曜廣場9871000安宏基房地產(chǎn)金洪觀薈61075648000金洪實業(yè)鴻榮源深耕尤其是龍華區(qū)，其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，物業(yè)服務(wù)等模塊重點布局龍華區(qū)，龍華區(qū)的鴻榮源壹城中心不僅位列龍華區(qū)樓盤成交榜首，還坐穩(wěn)深圳單項目成交量最高的項目。式公租房公租房融教育事業(yè)營我們認(rèn)為：重慶地產(chǎn)集團(tuán)堅持“市場導(dǎo)向、效益為先”的經(jīng)營理念。當(dāng)公司的主營業(yè)務(wù)無法匹配拓展的市場需求時候，應(yīng)積極探索多元化發(fā)展道路。運作理念：在政府主導(dǎo)下，立足于土地一級市場，主要對主城規(guī)劃區(qū)的土地進(jìn)行收購儲備或征用，以儲備的地塊土地使用權(quán)證融資，再依照城市規(guī)劃和供地計劃開展土地整治工作，通過整治將生地轉(zhuǎn)變?yōu)槭斓?，然后以招拍掛方式出讓土地使用?quán)基本模式：從政府那里征地，以土地向政府抵押獲得貸款，以此貸款來平整該土地，再賣已物業(yè)管理租賃服務(wù)慶地產(chǎn)集團(tuán)以主營業(yè)務(wù)為核物業(yè)管理租賃服務(wù)慶地產(chǎn)集團(tuán)以主營業(yè)務(wù)為核心，拓展多元化領(lǐng)域，各子地產(chǎn)集團(tuán)可做模式一：模式一：依托重慶的城市發(fā)展規(guī)劃和結(jié)構(gòu)性調(diào)整方向，集中向中心城市的擴張區(qū)進(jìn)行區(qū)域性投資。會展經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)重慶地產(chǎn)集團(tuán)公司為適應(yīng)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高市場競會展經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)重慶地產(chǎn)集團(tuán)公司為適應(yīng)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高市場競重慶地產(chǎn)集團(tuán)公司發(fā)展初期單一融資渠道模式重慶地產(chǎn)集團(tuán)公司發(fā)展初期單一融資渠道模式資模式資模式款）信貸融資信托融資土地融資合作融資重慶地產(chǎn)集團(tuán)公司融資渠道多元化信貸融資信托融資土地融資合作融資債券融資我們對重慶地產(chǎn)模式的認(rèn)識：重慶地產(chǎn)在重慶市國資委的引導(dǎo)下采用PPP運作模式推動混合所有制的改革，通過引進(jìn)社會資本推動地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展【版權(quán)所有【版權(quán)所有·不得翻印】86開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略與行動借鑒意義桿企業(yè)團(tuán)1.旭輝集團(tuán)推行全階段全維度工程管理體系，從拿3.“聚焦、深耕、細(xì)作”的經(jīng)營戰(zhàn)略，依據(jù)“區(qū)域板塊-中心城市-城市集群”戰(zhàn)城市全覆蓋的戰(zhàn)略縱深布局；4.根據(jù)收入能級等標(biāo)簽，劃分客戶群體，形成6大住宅產(chǎn)品系，系、賦系、江山系、公元系、城系，覆蓋高端務(wù)團(tuán)1.特房集團(tuán)深耕廈門,形成了以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，司；2.從事保障性住房、安臵房、學(xué)校、校安工程、糧庫、基地園區(qū)等公共理；3.特房集團(tuán)投資開發(fā)及運營的廈門新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園，涉及金融科技、人工智能1.深耕深莞區(qū)域，尤其是深圳龍華區(qū)，打造打造了前海鴻榮源中具市場影響力的標(biāo)桿項目；2.以大城運營、產(chǎn)城融合的戰(zhàn)略，布局多個中心項目，積極推進(jìn)大型連片改4.基于“地產(chǎn)開發(fā)+產(chǎn)業(yè)運營”雙核驅(qū)動的產(chǎn)城融合模式，鴻榮源產(chǎn)業(yè)集團(tuán)已形成產(chǎn)業(yè)“6+7”產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)平臺，并升級“2+5”城市綜合運營體系1.重慶地產(chǎn)集團(tuán)立足于重慶市政府賦予的“五大功能”重大公益性基礎(chǔ)設(shè)施投資主體、實現(xiàn)重慶主城規(guī)劃平臺和公租房承建者，走多元化那里征地，以土地向政府抵押獲得貸款，以此貸款來平整該土地，再賣已經(jīng)益的運營模式；3.多元化融資渠道，以土地增值預(yù)期向銀行融資，并通過對儲地房地產(chǎn)拿地標(biāo)桿企業(yè)戰(zhàn)略與行動借鑒意義拿地方式標(biāo)桿企業(yè)保利蘇州1.與香港九龍倉集團(tuán)合作，打造區(qū)域品牌并贏得2.科學(xué)統(tǒng)籌資源，集中優(yōu)勢資源向江蘇市場聚攏，強化可操作性和行動1.強化與外部合作，打造區(qū)域優(yōu)勢品牌；2.集中優(yōu)勢資源，強化集團(tuán)區(qū)域作戰(zhàn)能力時代中國1.雇傭當(dāng)?shù)剞r(nóng)民進(jìn)行留存地拿地宣傳；2.聯(lián)合天譽，平安投資等資深企業(yè)（子公司的其他控股方）主動拿地；3.主動與政府對接，在土地整備過程中，提供技4.讓利農(nóng)民，平衡政府、農(nóng)民、市場三者之間的利益關(guān)系，以低價拿地1.本土化宣傳，給予當(dāng)?shù)鼐用褓嶅X機會，深入人心；2.利用自身技術(shù)，主動對接政府，協(xié)助其解決土地整備中的技術(shù)問3.平衡多方利益關(guān)系；4.強化集團(tuán)內(nèi)部的合作以及子公司的其余控股公司合作杭州西投1.多方合作，結(jié)合當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)，打造具有區(qū)域特色的房地產(chǎn)開發(fā)項目，例如TOD，綠城小鎮(zhèn)等；2.開發(fā)商逐漸集中到留存地開發(fā)上，競爭激烈，聯(lián)合名企合作1.聯(lián)合外部名企，增強自身競爭2.因地制宜，結(jié)合區(qū)域特點打造特色化房地產(chǎn)項目2017年單項目銷售產(chǎn)能TOP2017年單項目銷售產(chǎn)能TOP20一一暴 作為集團(tuán)保留一級開發(fā)資質(zhì)用?？稍谌珖蹲鳛榧瘓F(tuán)保留一級開發(fā)資質(zhì)用?？稍谌珖锻恋卣麄渑f改項目——留存地土地整備舊改項目——留存地拿地方式拿地方式土地量價城鎮(zhèn)土地供給減少，農(nóng)村或者留存地釋放，價格趨于穩(wěn)定，穩(wěn)健的拿地方式土地量價城鎮(zhèn)土地供給減少，農(nóng)村或者留存地釋放，價格趨于穩(wěn)定，穩(wěn)健的拿地方式政策導(dǎo)向價價?考慮到房地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)地與外地市場發(fā)展的協(xié)同性住宅產(chǎn)業(yè)與非住宅產(chǎn)業(yè)之間的均衡，房地產(chǎn)集團(tuán)需探討和構(gòu)筑橫向戰(zhàn)略，發(fā)揮現(xiàn)有及未來各個產(chǎn)業(yè)板塊之間、子公司之間的協(xié)同效應(yīng)。?突出表現(xiàn)形式之一是廣泛聯(lián)盟，實際上是供應(yīng)鏈、產(chǎn)業(yè)鏈、生態(tài)鏈的聯(lián)盟，是任一方均不可替代的友好型協(xié)作。城市調(diào)研產(chǎn)品定位客戶定位物業(yè)定位城市調(diào)研產(chǎn)品定位客戶定位物業(yè)定位單體設(shè)計景觀設(shè)計相關(guān)配套設(shè)施原料采購建筑施工配套工程景觀營造產(chǎn)品形象包裝產(chǎn)品定價廣告主題社區(qū)服務(wù)配套設(shè)施管理政府公關(guān)拆遷安排1.1.碧桂園覆蓋了房地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié)，包括項目定位，設(shè)計，建筑，裝修，部分建材，營銷和物業(yè)管理等；攫取價2.上下游相關(guān)公司的設(shè)置有助于合法避稅，成本內(nèi)部化有助于備選發(fā)展思路一