物業(yè)公司管理體系文件全套-程序文件

24.2.435.4.145.5.355.6.066.2.086.4.0107.2.2117.2.3文件控制程序質(zhì)量記錄控制程序質(zhì)量目標(biāo)控制程序內(nèi)部溝通控制程序管理評審控制程序人力資源及培訓(xùn)控制程序基礎(chǔ)設(shè)施的控制程序工作環(huán)境控制程序服務(wù)過程的策劃程序服務(wù)要求的評審程序與顧客溝通程序供方評價和選擇程序物業(yè)項(xiàng)目拓展控制程序物業(yè)前期介入控制程序日常服務(wù)控制程序服務(wù)計劃控制程序設(shè)備管理控制程序清潔管理控制程序綠化管理控制程序裝修管理控制程序安全管理控制程序消防管理控制程序公共設(shè)施控制程序社區(qū)文化控制程序緊急情況控制程序標(biāo)識和可追溯性控制程序顧客財產(chǎn)控制程序物品防護(hù)控制程序監(jiān)視和測量裝置的控制程序顧客滿意控制程序內(nèi)審控制程序服務(wù)的監(jiān)視和測量控制程序不合格品控制程序數(shù)據(jù)統(tǒng)計控制程序糾正措施控制程序預(yù)防措施控制程序3322242222333424226112222322232323222A/0A/0A/0A/0A/0A/0A/0A/0A/0A/0A/0A/0A/0A/0A/0A/0A/0A/0A/0A/0A/0A/0A/0A/0A/0A/0A/0A/0A/0A/0A/0A/0A/0A/0A/0A/04.1.1公司所有質(zhì)量體系文件和資料的制定、審核、批準(zhǔn)按下列規(guī)定執(zhí)行。文件級別審核1一級管理者代表總經(jīng)理2二級管理者代表3作業(yè)指導(dǎo)書部門管理手冊三級各部門主管領(lǐng)導(dǎo)管理處工作手冊三級管理處主任管理者代表4四級單位主管單位主管5五級外部機(jī)構(gòu)單位主管單位主管4.4質(zhì)量體系文件和資料的有效性控制4.5質(zhì)量體系文件和資料的更改4.6質(zhì)量體系文件和資料的分類和編號4.6.1質(zhì)量手冊：***—-QM(標(biāo)準(zhǔn)號碼)(文件名稱)4.6.2程序文件：****—-COP(要素序號)(文件名稱)4.6.3作業(yè)指導(dǎo)書：****—-WI/(單位代碼)一(三位自然數(shù)序號)(文件名稱),如《人事工作管理手冊》中4.6.4標(biāo)書：****——BS/(單位代碼)—(名稱)4.6.5管理方案：***——FA/(管理處代碼)—(文件名稱)4.6.6技術(shù)圖樣****——JT/(單位代碼)—(名稱)4.6.7圖紙：****——TZ/(單位代碼)—(4.6.8標(biāo)準(zhǔn)：****——BZ/(單位代碼4.6.10程序文件記錄表格：***事—-QR—(程序編號)—(兩位自然數(shù)序號)4.7文件借閱4.8公開文件的控制4.1質(zhì)量記錄包括能夠直接或間接地證明質(zhì)量體系要素運(yùn)行的有效性，4.2質(zhì)量表格的分類編號 表格序號，從01開始依次排列2)各單位質(zhì)量記錄表格編號：表格序號，從001開始依次排列4.3.5單位的發(fā)放文件1年為一次記錄周期，文件發(fā)放的記錄為：發(fā)放號：單位代碼—00X(X為自然數(shù))一四位年份文件名稱如質(zhì)管部2001年的第5號文件《4月份月檢情況通告》發(fā)文記錄為：4.4質(zhì)量記錄的填寫4.5質(zhì)量記錄的收集保管4.6質(zhì)量記錄的借閱4.8失效質(zhì)量記錄的處理5.0相關(guān)文件與記錄質(zhì)量目標(biāo)控制程序質(zhì)量目標(biāo)控制程序是保證公司質(zhì)量方針開展，實(shí)現(xiàn)顧客滿意的具體措施，是評價體系有效性的重要判定指標(biāo)。2.0范圍公司內(nèi)與質(zhì)量目標(biāo)有關(guān)的組織及其組織行為。3.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)批準(zhǔn)公司質(zhì)量目標(biāo)及公司年度工作方針目標(biāo)管理矩陣圖。3.2管理者代表負(fù)責(zé)批準(zhǔn)、監(jiān)控各單位質(zhì)量目標(biāo)和工作目標(biāo)的實(shí)施。3.3辦公室負(fù)責(zé)制定企業(yè)三年發(fā)展規(guī)劃和年度公司工作要點(diǎn)。3.4質(zhì)管部負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門制定公司的質(zhì)量目標(biāo)和工作目標(biāo)。3.5質(zhì)管部負(fù)責(zé)編制公司質(zhì)量目標(biāo)和年度工作方針目標(biāo)管理矩陣圖。3.6各單位負(fù)責(zé)制定及實(shí)施與本單位相關(guān)的質(zhì)量目標(biāo)和工作目標(biāo)。4.1質(zhì)量目標(biāo)的內(nèi)容應(yīng)包括以下幾個方面：1)對持續(xù)改進(jìn)方面的承諾的體現(xiàn)；2)物業(yè)項(xiàng)目的要求，包括其固有特性和賦予特性；3)滿足實(shí)現(xiàn)顧客要求所需的資源、過程、文件、活動等。4.2質(zhì)量目標(biāo)的制定4.2.1公司各部門根據(jù)本部門年度工作總結(jié)及相關(guān)工作的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，制定出相關(guān)的年度計劃及相關(guān)的控制指標(biāo)，報主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，提交給辦公室。4.2.2辦公室根據(jù)上級公司對我司的發(fā)展期望，并參考各部門的工作總結(jié)和工作展望制定出企業(yè)三年滾動發(fā)展規(guī)劃、年度工作要點(diǎn)及個別的具體指標(biāo)。4.2.3質(zhì)管部根據(jù)公司年度工作要點(diǎn)及相應(yīng)的體系文件要求，制定出公司年度質(zhì)量目標(biāo)。4.2.4質(zhì)管部根據(jù)公司批準(zhǔn)的質(zhì)量目標(biāo)，結(jié)合公司工作要點(diǎn)內(nèi)容，制定公司《年度工作方針目標(biāo)管理矩陣圖》,管理處據(jù)此制定合適的管理矩陣圖。4.3質(zhì)量目標(biāo)的發(fā)放4.3.1質(zhì)管部在質(zhì)量目標(biāo)和工作方針目標(biāo)管理矩陣圖批準(zhǔn)后一周內(nèi)發(fā)放給所有單位。4.3.2管理處應(yīng)在收文后兩周內(nèi)制定出本單位的管理矩陣圖，報管理者代表批準(zhǔn)后執(zhí)行。4.4質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)施4.4.1各部門應(yīng)把相關(guān)的質(zhì)量目標(biāo)分解到《月工作計劃》中執(zhí)行，并通過部門例會的形式對實(shí)施情況進(jìn)行評價，并保留相關(guān)會議記錄和《出席會議人員簽到表》。4.4.2各部門在每月前3個工作日內(nèi)，將本月工作計劃上報給公司主管領(lǐng)導(dǎo)，并由部門負(fù)責(zé)人向領(lǐng)導(dǎo)匯報上月工作完成情況。4.4.3質(zhì)管部通過月檢、季檢的形式對管理處的質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)控。4.4.4管理處在每月前5個工作日內(nèi)，將上月工作完成情況和本月工作計劃交到質(zhì)管部，質(zhì)管部負(fù)責(zé)收集、統(tǒng)計相關(guān)信息，并上報管理者代表。4.5.1公司任何人對質(zhì)量目標(biāo)的調(diào)整可提出調(diào)整建議，由質(zhì)管部負(fù)責(zé)收集。4.5.2質(zhì)管部負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門和人員進(jìn)行評議，在主要責(zé)任部門主管同意調(diào)整的條件下，由質(zhì)管部報公司主管領(lǐng)導(dǎo)同意后，填寫相關(guān)記錄，報總經(jīng)理批準(zhǔn)。4.5.3調(diào)整后，相關(guān)單位負(fù)責(zé)各自調(diào)整職責(zé)內(nèi)的工作。5.0相關(guān)文件與記錄QR-5.4.1-01《工作方針目標(biāo)管理矩陣圖》QR-5.4.1-02《月工作計劃》QR-5.4.1-03《出席會議人員簽到表》2.0范圍3.0職責(zé)4.2部門與管理處的溝通4.3管理處間的溝通5.0相關(guān)記錄2.0職責(zé)4.0程序7)質(zhì)量改進(jìn)的建議；8)其它需評審的內(nèi)容。4.5總經(jīng)理負(fù)責(zé)每年至少組織一次管理評審，時間間隔不超過一年度。4.6必要時總經(jīng)理有權(quán)決定臨時進(jìn)行管理評審。5.0相關(guān)文件與記錄3.9質(zhì)管部在月檢或季檢時負(fù)責(zé)對管理處培訓(xùn)計劃的實(shí)施和效果進(jìn)行檢查。4.0程序4.1人力資源統(tǒng)籌1)企業(yè)發(fā)展規(guī)劃及目標(biāo)的要求；2)質(zhì)量管理體系的要求；3)崗位能力的需求。1)每年1月15日前，由各部門主管制定本部門的年度培訓(xùn)計劃并報培訓(xùn)部審核。2)培訓(xùn)部在2月15日前，根據(jù)部門的年度培訓(xùn)計劃和其崗位職責(zé)制定公司年度培訓(xùn)計劃。3)公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后執(zhí)行。2)專業(yè)知識和專業(yè)技能3)崗位培訓(xùn)分為崗前培訓(xùn)、轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)。6)對特殊技術(shù)工種及專業(yè)技術(shù)人員實(shí)行持證上崗制。4.3崗前培訓(xùn)4.4轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)4.5在崗培訓(xùn)4.6外派學(xué)習(xí)培訓(xùn)4.7委托講課或現(xiàn)場指導(dǎo)培訓(xùn)4.8各級部門的內(nèi)部自行培訓(xùn)4.9對質(zhì)量意識的培訓(xùn)4.10激勵措施4.10.2培訓(xùn)部應(yīng)通過開展信息交流會，傳遞信息文件來加強(qiáng)員工之間的溝通，以提高全體人員的協(xié)作意識4.11記錄的保存4.11.1人力資源部及管理處應(yīng)將所轄員工個人信息、身份及變動信息記錄，并及時更新。WI/R《人事工作管理手冊》WI/E《教育培訓(xùn)管理手冊》WI/PXJH《年度培訓(xùn)計劃》2.0范圍3.0職責(zé)4.1辦公場所管理4.2辦公車輛管理4.3通訊工具管理4.6提供支持性服務(wù)5.0相關(guān)文件與記錄工作環(huán)境控制程序?yàn)閱T工創(chuàng)造良好的工作環(huán)境，消除一切影響環(huán)境的不良因素。2.0范圍公司內(nèi)的工作、服務(wù)、經(jīng)營等所有工作環(huán)境的控制。3.1各單位主管負(fù)責(zé)對所管理范圍內(nèi)人員的情緒、心理的掌握，充分發(fā)揮每位員工的創(chuàng)造力和工作潛能?？刂坪霉ぷ鳝h(huán)境中物的因素，包括衛(wèi)生、震動、噪音、光、空氣流通等因素。3.2人力資源部應(yīng)控制好人的因素，在公司內(nèi)部力爭創(chuàng)造良好的人際關(guān)系。按政府有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)向員工發(fā)放勞動保護(hù)用品和福利用品。3.3各單位主管負(fù)責(zé)對所在的工作場所、服務(wù)場所、員工集體宿舍、員工食堂等工作、生活環(huán)境的安全衛(wèi)生檢查。4.1對工作環(huán)境的管理包括人與物兩個因素的管理。4.2對人的因素的管理。4.2.1充分發(fā)揮員工的潛能及創(chuàng)造性。各級管理人員要求所屬員工按規(guī)定的崗位職責(zé)和作業(yè)指導(dǎo)書工作，還要注重發(fā)揮員工的潛能和創(chuàng)造性，按照“全員參與”的質(zhì)量管理原則通過開展員工工作評定、鼓勵員工多提合理化建議等方式，為員工提供更好的參與環(huán)境，使管理工作不斷創(chuàng)新和改進(jìn)。4.2.2對員工情緒及心理穩(wěn)定的管理各級管理者要通過觀察、交友、談話等方式，掌握本單位員工的思想動態(tài)，并盡可能地調(diào)整員工的不良心理狀態(tài)，融洽員工之間的人際關(guān)系，保證各項(xiàng)工作高效、順利進(jìn)行。人力資源部要為各單位配備好人員，創(chuàng)造良好的工作環(huán)境。4.2.3安全規(guī)則與勞動保護(hù)1)管理處的操作人員要遵循自己的工作職責(zé)，嚴(yán)格按作業(yè)指導(dǎo)書進(jìn)行操作，防止質(zhì)量、安全事故的發(fā)生。2)維修人員、施工人員要嚴(yán)格執(zhí)行深圳市安全操作規(guī)定進(jìn)行作業(yè)，高空、帶電作業(yè)時要做好勞動保護(hù)，帶好工具，做好作業(yè)防護(hù)。4.3對物的因素的管理4.3.1物的因素包括：食堂管理、工作場所的衛(wèi)生、噪音、夏日冷氣要求控制的溫度等因素。4.3.2管理處要對食堂進(jìn)行嚴(yán)格管理，要定期組織食堂員工進(jìn)行體檢，有慢性傳染病者不得在食堂從事工作。4.3.3管理處每日要對食堂、工作場所的衛(wèi)生進(jìn)行巡查，質(zhì)管部每月、季的檢查要對公共宿舍衛(wèi)生、工作場所進(jìn)行認(rèn)真檢查，并填寫清潔綠化月檢表。4.3.4空調(diào)在夏日室內(nèi)外溫差控制不超過10℃,可能情況下設(shè)定溫度為23℃,風(fēng)量置于中檔。4.3.5施工現(xiàn)場要避免噪音擾民，在住宅區(qū)的工地要避免在夜間及午休時施工。4.3.6泵房、風(fēng)機(jī)房要避免噪音超標(biāo)，機(jī)體安裝要嚴(yán)格按照安裝規(guī)范操作，要有減震措施和防噪設(shè)施。4.3.7各管理處對易燃、易爆的物品要進(jìn)行隔離存放。要按照國家相關(guān)的安全管理規(guī)定進(jìn)行物品管理。5.0相關(guān)文件與記錄EQM《環(huán)境管理手冊》0目的2)顧客的要求和期望。3)合同、委托書要求。4)法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)范的要求。5)社會需求。6)公司質(zhì)量體系要求的目標(biāo)。4.2達(dá)到服務(wù)要求所應(yīng)有的過程4.3過程的資源需求4.5各單位人員在確定實(shí)現(xiàn)過程及服務(wù)滿足要求時，能夠提0目的3.0職責(zé)2.2商務(wù)部負(fù)責(zé)組織相關(guān)單位對標(biāo)書或重大物業(yè)管理合同進(jìn)行評審2.5部門主管和管理處各級主管負(fù)責(zé)口頭訂單要求的評審。4.0程序4.1明確標(biāo)書、合同、口頭訂單對服務(wù)的要求4.2服務(wù)要求的評審4.3對合同評審的確保應(yīng)考慮以下幾個方面：1)服務(wù)要求(一般性、特殊性要求)得到規(guī)定，各項(xiàng)內(nèi)容明確、合理。2)服務(wù)要求應(yīng)符合現(xiàn)行法規(guī)、法律要求。3)公司是否具有能力滿足規(guī)定的要求。4.4服務(wù)要求改變的控制5.0相關(guān)文件與記錄QR-002T《合同評審記錄》0目的2.0范圍3.0職責(zé)3.2質(zhì)管部負(fù)責(zé)統(tǒng)計公司管理服務(wù)工作的滿意度和顧客意4.0程序4.1與顧客進(jìn)行溝通的信息4.2溝通的渠道和方式4.5收集顧客反饋意見的方式4.6投訴的接待與處理5.0相關(guān)文件與記錄采購控制程序公司應(yīng)確保采購的物品和接受的服務(wù)符合合同、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求，保證公司服務(wù)質(zhì)量。適用于直接影響服務(wù)質(zhì)量的采購的物品和接受的服務(wù)，如設(shè)備的零配件、提供給顧客使用的物品等。3.1工程部負(fù)責(zé)公司大宗和批量物品的采購及物品供應(yīng)商的選擇和評定。3.2部門和管理處采購主管負(fù)責(zé)200元以下零星物品的采購及經(jīng)工程部授權(quán)可以自行采購的物品購買。3.3部門和管理處采購主管負(fù)責(zé)采購計劃的制定和采購物品驗(yàn)證記錄單的填寫。3.4公司主管領(lǐng)導(dǎo)和管理處主任負(fù)責(zé)采購計劃的審批。4.1合格供方的選擇4.1.1合格供方根據(jù)以下三條進(jìn)行選擇：1)品牌優(yōu)良、價格合理；2)具有營業(yè)執(zhí)照或相應(yīng)政府批文的企業(yè)；3)提供的物品/服務(wù)質(zhì)量良好和信譽(yù)較好的商家或廠家。4.1.2工程部和管理處應(yīng)建立《合格供方名單》,作為公司供方的選擇，主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)審批《合格供方名單》,執(zhí)行部門應(yīng)隨時根據(jù)實(shí)際供貨關(guān)系來評定供方，合格供方的增刪應(yīng)由審批人審批。合格供方可分為物品類供方和服務(wù)供方。4.2采購計劃控制4.2.1采購按實(shí)際情況可分為計劃采購、臨時采購和緊急采購。4.2.2管理處、部門采購主管負(fù)責(zé)在每月5日前編制該月采購計劃并報主任或公司主管領(lǐng)導(dǎo)審批，采購計劃應(yīng)說明物品名稱、規(guī)格、數(shù)量、需要日期、單價、質(zhì)量要求(必要時)等。4.2.3對臨時采購的物品，采購主管應(yīng)在當(dāng)天填寫或補(bǔ)填《采購計劃審批表》,并報審批人審批，采購日期按實(shí)際發(fā)生日期填寫，要求用明顯標(biāo)識(*)注明。4.2.4對緊急采購的物品，采購物品應(yīng)在實(shí)際采購發(fā)生的2日內(nèi)補(bǔ)填《采購計劃審批表》,并報審批人審批，采購人按實(shí)際發(fā)生日期補(bǔ)填相關(guān)記錄，要求用標(biāo)識(J)標(biāo)明。4.2.5采購文件包括(每次根據(jù)采購情況的需要，選擇以下一種或幾種):1)采購合同2)采購計劃審批表3)采購管理規(guī)程4)合格供方名單4.2.6在上述采購文件中，由申請單位表述出擬采購物品的有關(guān)信息，包括：1)對供方物品/服務(wù)的質(zhì)量要求、安全要求、驗(yàn)收規(guī)范，采購物品的參數(shù)、規(guī)格、數(shù)量等。2)對供方的加工、服務(wù)過程，供貨的交付程序的要求。3)對供方設(shè)備及人員資格的要求。4)對供方質(zhì)量管理體系的要求(優(yōu)先選擇通過ISO質(zhì)量管理體系認(rèn)證的供方)。4.2.7大宗物品采購應(yīng)在工程部確定的采購網(wǎng)絡(luò)中采購。4.2.8價值在2千元以上的單件物品需要申請人填寫《固定資產(chǎn)配置審批表》,并報公司逐級審批。4.3采購物品驗(yàn)證4.3.1采購物品須經(jīng)過物品使用人或相關(guān)資質(zhì)人員驗(yàn)證合格后方可使用或入庫，驗(yàn)證人員和采購主管分別在《采購物品驗(yàn)證記錄》上按規(guī)定記錄和確認(rèn)。4.3.2對于臨時和緊急采購物品，采購主管和驗(yàn)證人員必須做到先驗(yàn)證后使用，加強(qiáng)現(xiàn)場驗(yàn)證，以保證購進(jìn)物品是需要的合格品。事后相關(guān)人員應(yīng)及時填寫(采購發(fā)生日期2日之內(nèi))相關(guān)記錄，填寫的采購日期為實(shí)際發(fā)生日期，并按上面要求的標(biāo)識標(biāo)明。4.3.3對驗(yàn)證不合格的物品按《不合格品控制程序》采取相應(yīng)的措施。4.3.4合同規(guī)定時間，顧客可以對采購物品進(jìn)行驗(yàn)證。4.3.5驗(yàn)證方式包括目測、試用、檢驗(yàn)、測量、工藝驗(yàn)證等。4.3.6在供方的現(xiàn)場實(shí)施驗(yàn)證1)若合同規(guī)定需在供方現(xiàn)場驗(yàn)證采購物品時，由工程部組織相關(guān)單位在供方處對所購物料現(xiàn)場實(shí)施驗(yàn)證。4.3.7物品使用人在供方的現(xiàn)場實(shí)施驗(yàn)證5.0相關(guān)文件與記錄QR-7.4.1-03《合格供方名3.1公司各單位負(fù)責(zé)權(quán)限內(nèi)供方的選擇，并對其進(jìn)行定期的評價，確保合格。3.3管理處對供方的的選定和評價結(jié)果須經(jīng)管理處主任批4.1選擇供方1)提供物品/服務(wù)覆蓋我司管理范圍的30%以上；2)提供物品/服務(wù)的金額超過2000元/年；3)提供物品/服務(wù)的次數(shù)在10次以上/年。3)內(nèi)部管理情況(同等條件下優(yōu)先選擇IS09001認(rèn)證的供方);4)現(xiàn)場調(diào)查、考察記錄；6)價格因素；8)其他要求。4.2供方行為的監(jiān)督4.3合格供方的評審4.3.6評審標(biāo)準(zhǔn)得超過3小時。無特殊情況(此種情況由公司掌握),延期交付超過三次(含三次),公司應(yīng)考慮重新選定合方供貨的平均價格上浮不超過5%。如上浮超過5%(市場調(diào)查除外),公司應(yīng)拒絕驗(yàn)貨，此類事情如發(fā)生三次0目的2.0范圍3.3商務(wù)部的片區(qū)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)本片區(qū)內(nèi)物業(yè)項(xiàng)目的拓展工作。物業(yè)項(xiàng)目信息獲取與發(fā)展商初步交涉—→有效跟蹤及聯(lián)絡(luò)洽談物管方式的確定全權(quán)委托顧問管理咨詢服務(wù)擬定合同項(xiàng)目資料移交，協(xié)助其它單位做好項(xiàng)目跟進(jìn)辦理結(jié)案工作2)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)地考察要素4.2.2商務(wù)部將搜集到的項(xiàng)目信息的各類要素進(jìn)行整理分析，與發(fā)展商作進(jìn)一步接洽，盡可能多接高檔次、大規(guī)模樓盤或較好的商業(yè)、寫字樓等能為公司帶來經(jīng)濟(jì)效益及社會效益的項(xiàng)目。4)在項(xiàng)目跟蹤過程中如發(fā)生部門內(nèi)部工作調(diào)整或公司人事變動等情況，原項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及接手的員工必須認(rèn)真做好項(xiàng)目移交工作，原項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須提供物業(yè)項(xiàng)目文字資料、完備的有效聯(lián)絡(luò)記錄等全套資料及發(fā)展商有效聯(lián)絡(luò)人員的聯(lián)絡(luò)方式，原項(xiàng)目負(fù)責(zé)人須安排接手人與該項(xiàng)目發(fā)展商有效聯(lián)絡(luò)人員面談一次。4.4.1根據(jù)公司提供的三種物業(yè)管理方式，分別為全權(quán)委托管理服務(wù)型、顧問管理服務(wù)型、咨詢策劃管理服務(wù)型，商務(wù)部應(yīng)從為我司爭取最大利益的角度出發(fā)，并結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況、發(fā)展商的合作意向等確定建議發(fā)展商采納的物業(yè)管理方式。2)部門負(fù)責(zé)人就與標(biāo)準(zhǔn)合同中有改動或可商談的條款進(jìn)行審查(包括文字和內(nèi)容),簽字確認(rèn)3)公司主管領(lǐng)導(dǎo)就合同中有關(guān)重要條款進(jìn)行審查(著重于內(nèi)容),簽字確認(rèn)后返回。4.6簽約4.7.1與發(fā)展商的資料移交1)發(fā)函通知辦公室簽約事實(shí)。4.7.3與財務(wù)部的資料移交1)發(fā)函通知財務(wù)部簽約事實(shí)。2)要求財務(wù)部做好收款跟蹤事宜，并配合其工作。3.1商務(wù)部負(fù)責(zé)前期介入階段的接洽、統(tǒng)籌、組織、考察3.2相關(guān)單位負(fù)責(zé)協(xié)助商務(wù)部進(jìn)行準(zhǔn)備工作。3.8由相關(guān)管理處根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況編制物業(yè)管理方案4.10財務(wù)部協(xié)助開發(fā)商組建物業(yè)公司及資質(zhì)審辦工作，并提供相應(yīng)的物業(yè)管0目的3.0職責(zé)4.0程序4.1接管驗(yàn)收條件4.2接管驗(yàn)收程序1)產(chǎn)權(quán)及技術(shù)資料；3)水、電、氣供應(yīng)合同；4.4業(yè)主的驗(yàn)收4.5物業(yè)入伙5)開展入伙前動員工作。3)收樓須知、繳款通知書；4)用戶登記表、驗(yàn)房(鋪)書；4.6入伙程序2)業(yè)主同意裝修管理規(guī)定。5.0相關(guān)文件與記錄0目的2.0范圍3.0職責(zé)3.1各單位主管負(fù)責(zé)日常管理服務(wù)過程的質(zhì)量控制。3.4質(zhì)管部負(fù)責(zé)每月(季)管理處服務(wù)工作的檢查。4.1過程識別4.2服務(wù)計劃的控制4.3設(shè)備及公共設(shè)施管理的控制4.4清潔綠化管理的控制4.5裝修管理的控制4.6安全消防管理的控制4.7社區(qū)文化活動控制5.0相關(guān)文件與記錄《服務(wù)計劃控制程序》《設(shè)備管理控制程序》《清潔管理控制程序》《綠化管理控制程序》《會所管理控制程序》《社區(qū)文化控制程序》《緊急情況控制程序》《設(shè)備管理手冊》2.0職責(zé)3.3各部門、管理處負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)制定本單位的相關(guān)計劃。3.4總經(jīng)理、管理者代表、各單位主管負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與監(jiān)督本程序的具體實(shí)施。4.1服務(wù)計劃可分為質(zhì)量計劃、項(xiàng)目計劃、工作計劃三類。4.6工作計劃的實(shí)施1)管理者代表(管理處主任)負(fù)責(zé)對工作計劃的執(zhí)行進(jìn)行全過程控制，以保證計劃的完成達(dá)到2.0適用范圍公司管轄的電力(油)拖動設(shè)備、電機(jī)、電氣設(shè)備(含強(qiáng)電主線路)、電子設(shè)備(含弱電線路)、管道、風(fēng)3.0職責(zé)4.0程序4.1設(shè)備前期管理4.3設(shè)備質(zhì)量缺陷整改4.4設(shè)備標(biāo)識管理c.重要危險設(shè)備的工作狀態(tài)須標(biāo)識(如配電柜掛“禁止合閘”等),報廢、封存的設(shè)備須4.5設(shè)備使用管理4.5.3管理處機(jī)電主管應(yīng)定期分析各種設(shè)備狀態(tài)記錄(含水、電抄表記錄),確定系統(tǒng)工作是否正常。作經(jīng)濟(jì)4.5.4重要設(shè)備(如變壓器、中央空調(diào)等)的投入、報停須經(jīng)工程部批準(zhǔn)。4.7實(shí)施4.7.2發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障(不屬于維修班負(fù)責(zé)維修范圍內(nèi)的故障維修),維修班應(yīng)用《設(shè)備故障問題轉(zhuǎn)呈單》立即大廈/小區(qū)停電、停水、停梯或嚴(yán)重影響顧客生活及工作(不含重大設(shè)備事故),須按應(yīng)急程序進(jìn)行搶修，恢4.7.3設(shè)備中修、大修、更新改造工程由工程部選擇供方(招標(biāo)或指定合格的供方),組織訂立有關(guān)合同，辦理合同會簽手續(xù)，并由工程部組織有關(guān)人員(相關(guān)管理處技術(shù)人員、工程部工程師或聘請的專家)進(jìn)行工程4.8維修保養(yǎng)檢查4.8.1維修班人員日常對設(shè)備進(jìn)行巡視時，應(yīng)對設(shè)備重點(diǎn)部位進(jìn)行檢查(點(diǎn)檢),并作好記錄。發(fā)現(xiàn)問題及時4.9設(shè)備完好率和紅旗設(shè)備率4.10設(shè)備安全管理特殊工種作業(yè)的員工(電工、電梯工、司爐工、消防中心值班員等),須持證上崗。4.11設(shè)備封存及報廢管理4.12組織對供方的控制進(jìn)行維修，予以確認(rèn)，在保養(yǎng)、維修記錄上簽字。管理處的確認(rèn)(簽字)不免除供方對不合格保養(yǎng)、維修進(jìn)4.13設(shè)備技術(shù)檔案資料管理4.14設(shè)備(機(jī)具)的申請、采購、驗(yàn)證、入庫建帳4.14.1申請5.0相關(guān)文件及記錄3.2管理處負(fù)責(zé)日常的清潔監(jiān)督工作。3.3質(zhì)量管理部負(fù)責(zé)每月(季)對各管理處的保潔工作進(jìn)行檢查。4.0程序內(nèi)容4.4質(zhì)管部每月(季)對各小區(qū)進(jìn)行全面檢查時，要根據(jù)保潔標(biāo)準(zhǔn)對小區(qū)實(shí)施，清潔效果的檢4.5清潔綠化部要定期對保潔、消殺等分包方進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量工作的評審4.6管理處在日常工作中對清潔工作的監(jiān)督和管理要嚴(yán)格按清潔綠化管理手冊進(jìn)行操作，要定5.0相關(guān)文件和記錄3.0職責(zé)3.2質(zhì)管部每月(季)對各管理處進(jìn)行綠化檢查。3.3管理處負(fù)責(zé)對日常綠化的維護(hù)并對各分包方進(jìn)行監(jiān)4.0程序4.2根據(jù)花草樹木的長勢，按照綠化工作程序，綠化工要對生長不良、4.3清潔綠化部負(fù)責(zé)制定綠化工作程序、檢查和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，并定期對綠4.5管理處在日常生活和管理中要對本管轄區(qū)的綠化進(jìn)行維護(hù)，要制止4.6質(zhì)管部在每月(季)檢查中要對花木造型美觀定期修剪，防止病蟲害等情況進(jìn)行檢查，根4.7在臺風(fēng)暴雨來臨時，管理處要對易吹折的樹木做好預(yù)防措施，防止5.0相關(guān)文件和記錄0目的2.0范圍3.0職責(zé)4.0內(nèi)容4.1裝修申報1)無違反相關(guān)規(guī)定的一般裝修方案(如：結(jié)構(gòu)、管線、外觀的變更、防水層的破壞等),管理處可進(jìn)行審批。4.2裝修施工過程的管理5.0引用文件與記錄0目的2.0范圍3.0職責(zé)3.2管理處負(fù)責(zé)安全保衛(wèi)工作的具體組織實(shí)施。4.1安保服務(wù)工作要求4.2治安工作人防管理4.3治安工作技防管理4.4消防安全工作5.0引用文件與記錄3.1管理處負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)的使用管理。3.2安保部負(fù)責(zé)全公司人防工作的監(jiān)督檢查，定期組織管4.1火災(zāi)預(yù)防，各單位應(yīng)加強(qiáng)對消防事故的人防、技防和物防。4.2火災(zāi)處理4.2.1發(fā)生火警時，在初期火災(zāi)時間(5分鐘)內(nèi)不能撲滅火災(zāi)時，管理處應(yīng)立即撥“119”報警，同時根據(jù)1.0目的2.0范圍3.0職責(zé)3.1巡樓護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)檢查公共設(shè)施損壞情況。3.2維修班負(fù)責(zé)公共設(shè)施日常保養(yǎng)及維護(hù)。4.0內(nèi)容4.1公共設(shè)施的保養(yǎng)4.2公共設(shè)施損壞的發(fā)現(xiàn)4.3公共設(shè)施損壞的處理4.4公共設(shè)施的新建或改建5.0相關(guān)文件與記錄0目的2.0范圍3.0職責(zé)3.2管理處負(fù)責(zé)相關(guān)會所的日常經(jīng)營管理活動。4.0程序4.1公司轄區(qū)內(nèi)會所實(shí)行以會員制為主的管理模式，會所內(nèi)所有設(shè)施只4.3管理處會所主管指導(dǎo)、督促會所服務(wù)員的日常工作，對會所內(nèi)相關(guān)4.4管理處主任全面負(fù)責(zé)所轄會所的管理工作，重大設(shè)施、設(shè)備、器具4.5酒店商管部全面負(fù)責(zé)公司所轄各個會所的管理，制定相關(guān)的管理規(guī)4.6酒店商管部處理顧客重大投訴及管理處上報的重大的設(shè)施、設(shè)備器5.0相關(guān)文件與記錄：1.0目的2.0范圍3.0職責(zé)3.1社區(qū)文化部負(fù)責(zé)社區(qū)文化活動的統(tǒng)籌安排。3.2管理處制定本管轄區(qū)年度社區(qū)文化活動4.0程序4.1社區(qū)文化活動的分類3)宣傳報道活動。4.2社區(qū)文化活動的策劃4.3社區(qū)文化活動的實(shí)施4.4社區(qū)文化活動的總結(jié)4.5社區(qū)文化活動標(biāo)準(zhǔn)3)獎品發(fā)放合理，起到助興作用。4)場面歡快熱烈，住戶參與廣泛。4.6大型社區(qū)文化活動現(xiàn)場注意事項(xiàng)2)安全防范工作周密、周到。4.7辦好社區(qū)的宣傳欄5.0相關(guān)文件與記錄WI/Z《社區(qū)文化工作手冊》4.1停水、停電處理措施4.1.2突發(fā)性停水電，管理處應(yīng)在接到通知的10分鐘內(nèi)發(fā)出通知，1小時之內(nèi)將停水、停電的具體情況(包4.1.3以上通知均應(yīng)登記在《發(fā)給顧客文件(通知)清單》上，保留期3年。4.2臺風(fēng)的預(yù)防和補(bǔ)救措施4.2.1在氣象臺發(fā)布臺風(fēng)1號風(fēng)球以上級4)管理員工要卸下迎風(fēng)面的路燈燈罩，捆牢指示牌，保證天臺和平臺下水7)懸掛3號風(fēng)球時，管理處全體員工要處于緊急狀態(tài)，領(lǐng)導(dǎo)要24小時值班，員工不得離開管理區(qū)，準(zhǔn)備隨4.3火警應(yīng)急措施4.4防震應(yīng)急措施4.5電梯困人應(yīng)急措施5.0關(guān)文件與記錄QR-7.5.1-04《發(fā)給顧客文件(通知)清單》2.0范圍適用于公司的物料標(biāo)識(材料、物品)、服務(wù)類標(biāo)識、人員標(biāo)識(服裝、工牌)、及服務(wù)狀態(tài))標(biāo)識。3.2企業(yè)發(fā)展策劃部負(fù)責(zé)公司各類標(biāo)識牌、宣傳欄、宣傳冊等各3.3工程部負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備、建筑及公共設(shè)施的標(biāo)識。3.4人力資源部負(fù)責(zé)管理層服裝的制作，安保部負(fù)責(zé)操作層服裝的制作。3.5管理處負(fù)責(zé)各類標(biāo)牌和記錄的登記和保存。3.6倉庫保管員負(fù)責(zé)物品驗(yàn)證后倉庫管理的標(biāo)識。4.1合同更改標(biāo)識4.2機(jī)電設(shè)備標(biāo)識4.3建筑標(biāo)識4.4服務(wù)服裝標(biāo)識4.5服務(wù)提醒標(biāo)識4.6標(biāo)識管理4.7服務(wù)過程的質(zhì)量記錄4.8倉庫物品的標(biāo)識4.9施工過程中的標(biāo)識4.10各單位在設(shè)計、使用時應(yīng)注意追溯性標(biāo)識的唯一3.2維修和施工人員在工作中對所涉及的顧客財產(chǎn)進(jìn)行標(biāo)識4.1顧客財產(chǎn)的識別1)管理處負(fù)責(zé)代租顧客已購買的房子。2)入伙時，顧客的私人信息及資料。3)顧客的車輛。4)顧客的郵件報刊。5)顧客屋內(nèi)的財產(chǎn)。6)小區(qū)的公共設(shè)施。7)顧客搬出搬入物品。4.4轄區(qū)內(nèi)的車輛管理4.5郵件報刊的管理4.6顧客室內(nèi)財產(chǎn)的保護(hù)4.7顧客搬出入物品的控制4.8轄區(qū)公共設(shè)施的保護(hù)5.0相關(guān)文件與記錄1.0目的3.0職責(zé)4.0程序4.1物品的標(biāo)識4.2物品的搬運(yùn)4.3物品的貯存、包裝與防護(hù)4.4物品的交付4.7車場管理環(huán)境5.0相關(guān)文件與記錄1.0目的2.0范圍器具(工具)定期校準(zhǔn)、檢定和使用、保管等。3.0職責(zé)3.1工程部在物業(yè)設(shè)備接管時負(fù)責(zé)電能表、水表的驗(yàn)收。3.2工程部負(fù)責(zé)計量器具建帳、檢定、標(biāo)識工作。3.4管理處負(fù)責(zé)計量器具的使用和管理。4.0內(nèi)容4.1水、電計量裝置的控制4.2計量器具(工具)的控制