物業(yè)與物業(yè)管理概述

PropertyManagement

小區(qū)管理社會化進程加快，新興的物業(yè)管理離我們越來越近。對物業(yè)管理的學習不僅是專業(yè)人員的需求，而且也是實現(xiàn)“居者有所居”之后對生活質量有更高要求的每位居民之所需。

專業(yè)從業(yè)人員培養(yǎng)：

—我國物業(yè)管理專業(yè)教育培訓體系已初具，模式可分為：

1）學校的學歷教育；

2）職業(yè)技能培訓。我?！拔飿I(yè)管理”課程作為工程管理專業(yè)的一門專業(yè)方向課而開設。

課程教學目的：學生初步掌握與熟悉物業(yè)管理的基本原理、方法與內容，具備從事工程管理或專業(yè)的物業(yè)管理實踐工作、人才培養(yǎng)與初步研究的基本知識，具備分析與解決物業(yè)管理相關問題的基本思路和從事各類物業(yè)服務的基本能力與基本素養(yǎng)。

教學方法：課堂講授案例展示課堂討論與辯論實務練習物業(yè)小區(qū)參觀實踐

教學內容：第一章物業(yè)與物業(yè)管理概述第二章物業(yè)管理的理論分析第三章物業(yè)服務機構及其設置第四章物業(yè)管理法規(guī)概論第五章物業(yè)管理招投標概述

教學內容：第六章物業(yè)管理的全程程序第七章物業(yè)管理的運作第八章物業(yè)服務資金的使用與管理第九章不同類型物業(yè)的管理與服務

基本要求課堂參與平時作業(yè)到課率實踐報告CHAPERTONEPROPERTY&PROPERTYMANAGEMENT1）深刻掌握物業(yè)及物業(yè)管理的基本含義

2）清晰了解國內外物業(yè)管理的起源、發(fā)展、重要意義與區(qū)別CHAPERTONEPROPERTY&PROPERTYMANAGEMENT1）物業(yè)與物業(yè)管理的概念

2）物業(yè)管理起源的異同CHAPERTONEPROPERTY&PROPERTYMANAGEMENT

物業(yè)概述物業(yè)管理的內涵與特征物業(yè)管理的起源與發(fā)展CHAPERTONEPROPERTY&PROPERTYMANAGEMENT本節(jié)教學內容：

一、物業(yè)的概念二、物業(yè)的性質三、物業(yè)質量四、物業(yè)交易與一般商品交易的相異處本節(jié)教學重點：應主要掌握物業(yè)的概念，物業(yè)與房地產、房地產業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別，物業(yè)的特點等內容。房地產

房地產，又稱不動產（realestate）：狹義上是指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的權利；廣義上除上述內容外，還包括諸如水、礦藏和森林等自然資源。房地產可以分為：房產指建筑在土地上的各種房屋，包括住房、廠房、倉庫和商業(yè)、服務、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等；地產

指土地（含水面、海域）及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地面道路等。房地產業(yè)

房地產業(yè)是橫跨生產、流通和消費領域，從事房地產投資、開發(fā)、經營、管理和服務的產業(yè)部門，屬于第三產業(yè)。我國國民經濟行業(yè)分類中的房地產業(yè)（2012）類別名稱門類大類中類小類K房地產業(yè)72房地產業(yè)7217210房地產開發(fā)經營7227220物業(yè)管理7237230房地產中介服務7247240其他房地產經濟活動房地產業(yè)

房地產業(yè)是橫跨生產、流通和消費領域，從事房地產投資、開發(fā)、經營、管理和服務的產業(yè)部門，屬于第三產業(yè)。

具體來說，房地產業(yè)包括的活動領域包括以下七個方面：1）土地開發(fā)和再開發(fā)；2）房屋開發(fā)；3）地產經營，包括土地使用權出讓、轉讓、租賃和抵押等；4）房地產經營，包括房地產轉讓、房屋租賃、房地產抵押等；房地產業(yè)

房地產業(yè)是橫跨生產、流通和消費領域，從事房地產投資、開發(fā)、經營、管理和服務的產業(yè)部門，屬于第三產業(yè)。5）房地產中介服務，包括房地產咨詢、房地產估價、房地產經紀等；6）物業(yè)管理服務，包括家居服務、房屋及配套設施和公共場所的維修養(yǎng)護、保安、綠化、衛(wèi)生、轉租、代收代付等；7）房地產金融，包括房地產信貸、房地產信托、房地產保險等內容。

一、物業(yè)的概念二、物業(yè)的性質三、物業(yè)質量四、物業(yè)交易與一般商品交易的相異處

物業(yè)一詞有著不同的來源觀：外來詞方言詞

出現(xiàn)在我國康熙年間

物業(yè)一詞有著不同的來源觀：外來詞方言詞

出現(xiàn)在我國康熙年間“外來詞”

“物業(yè)”一詞是由英語Estate/Property翻譯而來，其含義為“財產”、“資產”、“擁有物”、“房地產”、“不動產”等，這是一個較為廣義的范疇。

物業(yè)一詞有著不同的來源觀：外來詞方言詞出現(xiàn)在我國康熙年間“方言詞”

“物業(yè)”一詞，原來是粵港方言對房地產的稱呼，它最早于香港及東南亞一帶的國家和地區(qū)使用，其含義是單元性的房地產。20世紀80年代引入內地。

如香港李宗鍔先生認為：“物業(yè)是單元性的房地產。它既可以是單元性的地產，也可以是單元性的房產；既可以是一套住宅，也可以是一棟樓宇或房屋。”

物業(yè)一詞有著不同的來源觀：外來詞方言詞

出現(xiàn)在我國康熙年間

出現(xiàn)在我國清康熙年間

《中國皇帝大傳》之“康熙傳”中收復臺灣一章中有一段記載：康熙二十二年（1683年）收復臺灣，時任福建總督姚啟圣在轉給康熙的信件中既表示“納款請降待命”，又提出“欲求原居臺灣，承祀祖先，照管物業(yè)”，施瑯（時任福建水師提督）拒絕，但鄭克爽（時任臺灣最高統(tǒng)治者）又修降表，由姚啟圣轉復康熙。其含義與今物業(yè)一詞原則一致，而且在信件中直達圣聽，也間接反映出大陸以及清王朝對物業(yè)一詞的熟悉程度。詞語的普及與使用須經長期實踐而約定俗成，故可能更早。各類房屋指住宅區(qū)或其他單體建筑，也指商業(yè)中心、辦公樓、工業(yè)廠房、倉庫，甚至含俱樂部和運動場所。相配套的設備、設施和場地包括：房屋內外各類設備、市政公共設施及相鄰的場地、庭院、干道。教材1頁一個完整的物業(yè)至少包括以下部分：建筑物:包括房屋建筑、構筑物（如橋梁、水塔等）、道路、碼頭等；設備:指配套的專用機械、電氣等設備。如電梯、空調、備用電源等；設施:指配套的公用管、線、路。如上下水管、消防、強電（供變電等）、弱電（通訊、信號網絡等）、路燈，以及室外公建設施（如幼兒園、醫(yī)院）等；場地:指開發(fā)待建或露天堆放貨物之地，包括建筑地塊、庭院、停車場等。完整把握“物業(yè)”含義需要注意的兩點第一，物業(yè)的主體是建筑物，輔助部分是配套的設備、設施與場地等。如果沒有建筑物，而是單獨的設備、設施或單獨的場地，則不能稱其為物業(yè)。第二，物業(yè)管理中的物業(yè)主要是物業(yè)的共同部位、共用設施設備、物業(yè)規(guī)劃紅線內的市政設施和附屬建筑及附屬配套服務設施（住宅小區(qū)尤是）。完整把握“物業(yè)”含義需要注意的兩點第一，物業(yè)的主體是建筑物，輔助部分是配套的設備、設施與場地等。如果沒有建筑物，而是單獨的設備、設施或單獨的場地，則不能稱其為物業(yè)。第二，物業(yè)管理中的物業(yè)主要是物業(yè)的共同部位、共用設施設備、物業(yè)規(guī)劃紅線內的市政設施和附屬建筑及附屬配套服務設施（住宅小區(qū)尤是）。

共同部位主要包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位和外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯廳等。完整把握“物業(yè)”含義需要注意的兩點第一，物業(yè)的主體是建筑物，輔助部分是配套的設備、設施與場地等。如果沒有建筑物，而是單獨的設備、設施或單獨的場地，則不能稱其為物業(yè)。第二，物業(yè)管理中的物業(yè)主要是物業(yè)的共同部位、共用設施設備、物業(yè)規(guī)劃紅線內的市政設施和附屬建筑及附屬配套服務設施（住宅小區(qū)尤是）。

共用設施設備包括共用的上下水管、消防、強電（供變電等）、弱電（通訊、信號網絡等）、路燈，以及室外公建設施（如幼兒園、醫(yī)院）等。完整把握“物業(yè)”含義需要注意的兩點第一，物業(yè)的主體是建筑物，輔助部分是配套的設備、設施與場地等。如果沒有建筑物，而是單獨的設備、設施或單獨的場地，則不能稱其為物業(yè)。第二，物業(yè)管理中的物業(yè)主要是物業(yè)的共同部位、共用設施設備、物業(yè)規(guī)劃紅線內的市政設施和附屬建筑及附屬配套服務設施（住宅小區(qū)尤是）。

物業(yè)規(guī)劃紅線內的市政設施和附屬建筑包括道路、綠化、停車場等；物業(yè)規(guī)劃紅線內的附屬配套服務設施包括游泳池、運動場、商業(yè)網點等。

物業(yè)的所有權與使用權：所有權：物業(yè)所有者在法律規(guī)定的范圍內對該物業(yè)所擁有的占有、使用、收益和處置的權利。使用權：兩權分離后出現(xiàn)的一種有限產權，是依法對物業(yè)加以利用或獲取收益的權利，需向所有者交納租金。

在經濟領域內所表現(xiàn)的特性，即商品屬性，且具有雙重性：消費品投資品

構成內容上的二重性（建筑物與土地的統(tǒng)一物）位置上的不可移動性 使用上的長期性形式上的多樣性（用途與功能不同形式不同；區(qū)域位置不同，影響環(huán)境、氣候等，所以結構、材料不同，如南方與北方）物業(yè)實物形態(tài)所表現(xiàn)的質量及其周圍環(huán)境質量特性：1．樓齡：考慮剩余的使用年限2．區(qū)域位置：形成級差地租，影響房價的基本條件；3．基礎設施、樓層、朝向：影響使用功能、便利性、舒適性；4．工程質量：建筑施工質量、裝修質量及環(huán)境工程質量等；5．結構及裝修6．設備狀況7．完好程度8．地質地形條件9．物業(yè)環(huán)境條件

物業(yè)軟質量是物業(yè)投資者對該物業(yè)投資所享有的權利與承擔的義務、風險等。投資者應盡義務做的好壞對用戶影響極大，會直接影響到用戶的居住條件。1、按使用功能居住類物業(yè)、辦公類物業(yè)、商業(yè)類物業(yè)、工業(yè)類物業(yè)、其他用途類物業(yè)2、按物業(yè)所有權性質不同專有產權物業(yè)：獨有物業(yè)，產權歸一個業(yè)主專有共有產權物業(yè)：3、按物業(yè)的所有權人的多少單一產權物業(yè)：業(yè)主只有單個個人或單個單位多元產權物業(yè)：業(yè)主有多個個人或單位四、物業(yè)類型本節(jié)教學內容：

一、物業(yè)管理的基本概念二、物業(yè)管理的目的與意義三、物業(yè)管理的宏觀視野與層次劃分本節(jié)教學重點：掌握物業(yè)管理的基本概念；掌握物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產管理的區(qū)別。

管理作為一個動態(tài)的系統(tǒng)工程，通常是指為完成一項任務或實施一個過程所進行的計劃、組織、指揮、協(xié)調、調度、控制和處理。物業(yè)管理是房地產綜合開發(fā)的派生產物，它作為房地產市場的消費環(huán)節(jié)，實質上是房地產綜合開發(fā)的延續(xù)與完善，是一種綜合性經營服務方式。

一、物業(yè)管理基本概念物業(yè)管理有廣義和狹義之分：廣義的物業(yè)管理是對資產、財產的管理，如對生產資料、生產工具等的管理都屬于物業(yè)管理的范疇，因為“資產”、“財產”所指的范圍很廣，可以說無所不包。狹義的物業(yè)管理

專指對房地產的管理，即我們通常所講的物業(yè)管理。

一、物業(yè)管理基本概念-學界觀述

物業(yè)管理，是物業(yè)管理經營人受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律規(guī)定，依照合同和契約，對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地，運用現(xiàn)代化的管理方式和先進的維修養(yǎng)護技術，以經濟手段進行管理；

同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)化管理；并且向住戶使用人提供多方面的綜合性服務，以創(chuàng)造一個良好的社會環(huán)境，滿足人們日益增長的居住、消費需求，使得物業(yè)能保值、增值。

一、物業(yè)管理基本概念-法律界定《物業(yè)管理條例》：本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對服務及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。《物權法》：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)管理機構或其他管理人管理。

一、物業(yè)管理基本概念-注意事項

委托性與有償性服務主體—物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)管理的對象—物業(yè)；物業(yè)管理服務的對象—物業(yè)所有權人與使用權人；物業(yè)管理活動的依據：物業(yè)服務合同物業(yè)管理的屬性：服務性；第三產業(yè)—管理、經營、服務

二、物業(yè)管理的目的與意義Thereisastoryabouttheimportanceofpropertymanagement.ASanFranciscorealestatebrokerrecentlynoticedaprojectthatwasonthemarketfor$1million.Heknewhowthepropertyhadbeenmanagedinthepastandthatthemilliondollarvaluationwasbasedonacapitalizationofhistoricincomefigure.Heborrowedmoneytobuytheproperty,renegotiatedcertainleases,andestablishedmoreefficientoperatingprocedures.Insixmonthshesoldthepropertyfor$1.4millionbasedonthecapitalizedvalueofthenew,highernetincome.Hiscontributionwasmanagementexpertise.

三、物業(yè)管理的宏觀視野與層次劃分

物業(yè)管理是城市管理中的一個十分重要的組成部分，是一個系統(tǒng)工程，它的管理分為三個層次進行，即:1.政府管理2.行業(yè)管理3.物業(yè)服務企業(yè)開展的管理

三、物業(yè)管理的宏觀視野與層次劃分1.政府管理1）加強物業(yè)管理的法制建設。2）通過國家輿論工具宣傳物業(yè)管理的意義和基本政策。3）開展對物業(yè)管理企業(yè)進行資質審查，注冊登記，以規(guī)范物業(yè)管理公司運作行為。4）對新建住宅小區(qū)，在房屋所有者和使用者尚未明確條件下，政府主管部門應指定或委托物業(yè)管理公司參與管理;在規(guī)劃、設計、施工、交付使用時都要征求物業(yè)管理公司意見;小區(qū)建成以后，開發(fā)公司應按規(guī)定交全售后維修養(yǎng)護基金。

三、物業(yè)管理的宏觀視野與層次劃分1.政府管理5）政府組織開展物業(yè)管理先進單位及文明住宅小區(qū)的評選，以促進物業(yè)管理持續(xù)、深入地開展。6）組建物業(yè)管理市場及其管理機構。

三、物業(yè)管理的宏觀視野與層次劃分2.行業(yè)管理1）根據國家制定的有關法律法規(guī)以及當地政府主管部門的要求，制訂本行業(yè)的發(fā)展規(guī)劃及技術經濟政策，組織行業(yè)內部的信息交流。2）開展行業(yè)調研，辦好協(xié)會簡報或雜志，收集資料，提供行業(yè)信息，并對本行業(yè)的熱點、重點問題進行科學研究。3）為物業(yè)管理公司提供各種業(yè)務咨詢，舉辦各類專業(yè)技術人員的業(yè)務培訓。

三、物業(yè)管理的宏觀視野與層次劃分2.行業(yè)管理4）協(xié)助政府主管部門開展物業(yè)管理評優(yōu)活動，負責制定評選標準及方案,幫助整理材料,積極推薦參加評選的對象。5）參與物業(yè)管理市場工作，向所有協(xié)會或負責單位提供市場行情。定期的向協(xié)會成員通報表揚規(guī)范管理好的單位，批評幫助未達標準的單位。

三、物業(yè)管理的宏觀視野與層次劃分3.物業(yè)服務企業(yè)開展的管理物業(yè)服務企業(yè)是物業(yè)管理的具體操作者，是以提供服務獲得收益的法人單位。它所開展的工作內容具體而豐富。而這是學習的重點，且不特別指出，課程內容均關此層面。1）物業(yè)管理的基本業(yè)務2）物業(yè)管理的專項業(yè)務3）物業(yè)管理的特色業(yè)務4）物業(yè)管理的多種經營業(yè)務

三、物業(yè)管理的宏觀視野與層次劃分3.物業(yè)服務企業(yè)開展的管理1）物業(yè)管理的基本業(yè)務對物業(yè)進行日常維修保養(yǎng)和計劃修理工作，是物管的基礎工作。2）物業(yè)管理的專項業(yè)務治安保衛(wèi)環(huán)境衛(wèi)生消防安全園林綠化日常修理車輛交通

此兩項為物業(yè)管理的基礎工作。

·一般在物業(yè)服務合同中約定

三、物業(yè)管理的宏觀視野與層次劃分3.物業(yè)服務企業(yè)開展的管理3）物業(yè)管理的特色業(yè)務

特約服務：接受業(yè)務委托提供給業(yè)主的服務，如：車輛保管、室內清潔、代購商品、家庭護理、接送小孩等；便民服務：物業(yè)管理企業(yè)和社會聯(lián)合舉辦的服務項目（商業(yè)網點、文體娛樂、教育衛(wèi)生、交通網點）4）物業(yè)管理的多種經營業(yè)務以多種經營的收入來彌補管理費的短缺。如：投資咨詢、中介、代理經租、住房交換、房屋更新、開發(fā)裝潢、設備安裝和經營建材等。

相關鏈接

2013年深圳物業(yè)管理企業(yè)的收入排行榜卻爆出一個大冷門，收入排在榜首的并非是管理面積號稱千萬平方米以上的物業(yè)管理企業(yè)，而是管理面積僅為400萬平方米，以高端的商業(yè)物業(yè)為主的深圳中航物業(yè)，其年收入高達34690萬元。還有，境外的第一太平洋戴維斯、戴德梁行等香港的物業(yè)管理公司憑借自身經驗豐富的優(yōu)勢，進入內地，在內地扮演物業(yè)管理公司“老師”兼競爭對手的雙重身份：一方面對物業(yè)管理公司進行管理咨詢和輸出，另一方面直接托管高檔物業(yè)項目，志在拿下服務和項目兩個市場的高端業(yè)務，對“微利行業(yè)”、“規(guī)模取勝”的行業(yè)生存發(fā)展態(tài)勢及格局。

—

物業(yè)管理新資訊1.物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產管理的比較2.物業(yè)管理與社區(qū)管理的比較

四、物業(yè)管理與其他形式管理的比較比較項目物業(yè)管理傳統(tǒng)房產管理1.物業(yè)權屬

2.管理模式

3.管理手段

4.管理實體

5.服務性質

6.管理行為

7.管理關系

8.管理形式

9.管理方針

10.管理內容

11.管理費用

12.管理觀念個人產權（產權多樣化）市場經濟管理模式經濟、法律手段物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)有償服務企業(yè)行為代表業(yè)主管理，業(yè)主主導型社會化、專業(yè)化統(tǒng)一管理以業(yè)養(yǎng)房多功能全方位自籌、管理費、服務費為業(yè)主（住戶）服務國家產權（產權單一化）計劃經濟管理模式行政手段政府房產管理部門無償服務政府行為代表國家管理，政府部門主導型分散的部門管理以租養(yǎng)房管房修房，內容單一低租金和大量財政補貼管理住戶1.物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產管理的比較

四、物業(yè)管理與其他形式管理的比較

四、物業(yè)管理與其他形式管理的比較2.物業(yè)管理與社區(qū)管理的比較社區(qū)管理是指為適應市場經濟改革和社會體制轉型，以街道辦為主協(xié)調和組織各種團體，通過專門化分工和發(fā)動居民廣泛開展互助活動，對一定地域內的居民的社會生活進行社會化、綜合性的管理。具體而言有以下幾點區(qū)別：1）兩者的管理主體不同2）兩者的管理核心不同3）兩者的管理性質不同

物業(yè)管理主要是以物業(yè)公司為管理主體，而社區(qū)管理則是在街道辦事處領導下的行政管理和在街道辦事處組織引導下，社區(qū)有關單位和居民共同參加的綜合管理。

四、物業(yè)管理與其他形式管理的比較2.物業(yè)管理與社區(qū)管理的比較社區(qū)管理是指為適應市場經濟改革和社會體制轉型，以街道辦為主協(xié)調和組織各種團體，通過專門化分工和發(fā)動居民廣泛開展互助活動，對一定地域內的居民的社會生活進行社會化、綜合性的管理。具體而言有以下幾點區(qū)別：1）兩者的管理主體不同2）兩者的管理核心不同3）兩者的管理性質不同

物業(yè)管理以各類房屋、相關配套設備、設施及場地的使用、維修、養(yǎng)護為核心的管理；而社區(qū)管理主要是圍繞著“人的居住”而實施的管理。

四、物業(yè)管理與其他形式管理的比較2.物業(yè)管理與社區(qū)管理的比較社區(qū)管理是指為適應市場經濟改革和社會體制轉型，以街道辦為主協(xié)調和組織各種團體，通過專門化分工和發(fā)動居民廣泛開展互助活動，對一定地域內的居民的社會生活進行社會化、綜合性的管理。具體而言有以下幾點區(qū)別：1）兩者的管理主體不同2）兩者的管理核心不同3）兩者的管理性質不同

物業(yè)管理主要是通過經營性有償服務實施，是一種經營行為;而社區(qū)管理則主要以行政管理、互助管理等方式來實施。

四、物業(yè)管理與其他形式管理的比較2.物業(yè)管理與社區(qū)管理的比較物業(yè)管理與社區(qū)管理也有密切的關系：1）物業(yè)管理是社區(qū)管理的組成部分，兩者是整體與部分的關系。2）兩兩相互影響、相互作用。物業(yè)管理主要通過對人們思想、精神之外的外部環(huán)境的塑造，來促進人們的思想、精神和道德的升華。而社區(qū)管理則深入到了人們的精神生活，通過物業(yè)管理和人們精神世界的創(chuàng)建等多種途徑來實現(xiàn)文明社區(qū)的建設?？梢哉f，物業(yè)管理搞不好，社區(qū)管理同樣不會搞好；而社區(qū)管理搞不好，物業(yè)管理的開展就會遇到這樣或那樣的障礙。后勤服務集團與物業(yè)管理異同項目后勤服務物業(yè)管理單位性質學校等單位下屬的企業(yè)單位一般是社會化的單位專業(yè)特長主要是清潔、醫(yī)療、飲食、交通等主要是保安、房屋及設備維修等費用收取通常比社會上的服務費低通常是市場化的收費業(yè)務來源主要是系統(tǒng)或單位內部需求主要到社會上去尋找服務對象主要是面向單位的員工社會各單位、各物業(yè)服務內容針對性強，相對單一、層次雷同針對性弱，內容多樣、層次不一Propertymanagementistheprocessofoverseeingtheoperationandmaintenanceofrealpropertytoachievetheobjectivesofthepropertyowner．Sometimesownersmanagetheirownproperty,particularlysmallpropertiesandparticularlywhentheythemselvesoccupypartofthespace．Butforlargerpropertiesorthosewhoseownersliveatadistance,managementisusuallyperformedbyapaidpropertymanager,eitheranindividualoramanagementfirm．

Propertymanagementhaslongbeenanunderratedfunctionintherealestateindustry．Theneedforprofessionalmanagementdidnotbecomeapparentuntilthedepressionofthe1930s,runningalargecommercialorresidentialprojectinwhichhundredsorthousandsofpeopleresideorworkisahighlychallengingtask，callingfortraining，goodjudgment，varietyoftechnicalskills．本節(jié)教學內容：

一、國際上物業(yè)管理的起源與發(fā)展二、物業(yè)管理在我國的產生三、物業(yè)管理在我國的發(fā)展本節(jié)教學重點：了解物業(yè)管理的起源原由以及發(fā)展現(xiàn)狀；了解我國物業(yè)管理的起源及其原由與發(fā)展現(xiàn)狀。

一、國際上物業(yè)管理的起源與發(fā)展1.起源時間、緣由：

民間的物業(yè)管理活動于19世紀60年代在英國開啟了科學化、專門化、行業(yè)化進程。

2.關鍵人物:

奧克塔維婭·希爾(OctaviaHill)

3.緣起產生原因:

工業(yè)革命工業(yè)化城市化4.現(xiàn)代意義上的物業(yè)管理形成于19世紀末20世紀初的美國。高層建筑產生專業(yè)性管理需求。

一、國際上物業(yè)管理的起源與發(fā)展5.發(fā)展標志性事件1908年：CBMO芝加哥建筑物管理人員組織成立。關鍵人物芝加哥摩天大樓的所有者和管理者喬治·A·霍爾特；1911年：BOO建筑物業(yè)主組織；BOMA建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會；1933年：IREM美國物業(yè)管理協(xié)會成立。

一、國際上物業(yè)管理的起源與發(fā)展6.發(fā)展基本特征從國外近幾年的實踐來看，現(xiàn)代意義的PM（或REM）與我國開展的物業(yè)管理，在內容和范圍上存在一定的差別，它一般體現(xiàn)出以下的具體特征。

1）內容及范圍廣義性；

2）物業(yè)管理的服務性特征；

3）設施管理模式的產生及其與PM的關系。

二、物業(yè)管理在我國的產生1.產生原因:

伴隨我國房地產業(yè)的發(fā)展與國家改革開放的實施而實現(xiàn)的。

2.時間與標志:

深圳市物業(yè)管理公司，該公司成立于1981年3月10日，是我國新型房地產管理模式誕生的標志，意味著中國的房地產管理發(fā)生了劃時代的變化。相關鏈接：東湖麗苑：夢開始的地方

東湖麗苑的尊嚴和神圣，在于它所開創(chuàng)的中國物業(yè)管理歷史，以及它所代表的中國物業(yè)管理發(fā)源地這一標志性的符號。

1980年8月，作為中國第一個涉外商品房住宅小區(qū)的東湖麗苑開始動工興建，1981年9月，東湖麗苑正式交付使用，與此同時，東湖麗苑物業(yè)管理處也應運而生。房屋銷售是出奇地好，蜂擁而至的香港人在短時間內將這個小區(qū)的房屋搶購一空。小區(qū)的入住率高達95%以上。東湖麗苑的建成，在當時所產生的效應毫不遜色于稍后建成的深圳標志性建筑——國貿大廈。

2001年3月10日，它得到了一個既是情理之中又在意料之外的光榮，這一天，國家建設部和深圳市有關領導在東湖麗苑小區(qū)前，豎起一塊紀念碑．碑上刻有“深圳物業(yè)管理第一村”的字樣。今天，這塊紀念碑豎立在小區(qū)大門口最顯眼的位置,訴說著東湖麗苑過去的輝煌。

三、物業(yè)管理在我國的發(fā)展1.國家或地方政府的推動2.實踐中取得的進步3.教育培訓體系的建立4.從業(yè)人數佐證5.管理領域與范圍的不斷拓展

三、物業(yè)管理在我國的發(fā)展1.國家或地方政府的推動1989年，國家建設部開始有計劃地組織物業(yè)管理新模式在住宅建設試點小區(qū)的應用；1989年9月13日，建設部在大慶市召開了第一次“全國城市住宅小區(qū)管理工作會議”；

1990年6月28日，建設部在沈陽市召開“全國城市住宅小區(qū)管理試點工作會議”，先后頒布《全國城市文明住宅小區(qū)標準》、《全國城市文明住宅小區(qū)達標考評辦法》、《全國城市文明住宅小區(qū)達標考評實施細則》等；

1992年3月6日，第二次“全國城市住宅小區(qū)管理試點工作會議”在北京召開；九屆全國人大四次會議通過的《中華人民共和國國民經濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》明確提出要“規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”這一重要決策。

三、物業(yè)管理在我國的發(fā)展1.國家或地方政府的推動1994年3月21日，山東省青島市政府以18號令批準發(fā)布了全國第一個關于物業(yè)管理的地方政府規(guī)章——《青島市住宅小區(qū)物業(yè)管理試行辦法》；3月23日國家建設部以第33號令發(fā)布了自同年4月1日起施行的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。

1994年6月18日深圳市第一屆人大常委會通過了自同年11月1日起施行的《深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》，這是全國第一部地方性法規(guī)。從此，在中國確立了物業(yè)管理在房地產業(yè)中的法律地位。

三、物業(yè)管理在我國的發(fā)展1.國家或地方政府的推動1994年國家建設部對已按物業(yè)管理模式進行管理的住宅區(qū)、綜合大廈進行評比；1996年擴展到標準廠房工業(yè)區(qū)。從1996年以來，以非居住物業(yè)實行物業(yè)管理的潮流涌動。

2003年，《物業(yè)管理條例》出臺；2005年《物業(yè)管理師制度》實施；2006年物業(yè)管理師制度管理委員會成立；2007年3月16日簽署主席令公布物權法，同年8月，《物業(yè)管理條例》修訂，自2007年10月1日起施行。這些會議、辦法、條例、政策與法規(guī)等形成了我國物業(yè)管理業(yè)發(fā)展的晴雨表。伴隨地方法規(guī)、條例的出臺以及國家房地產管理體制改革的深化與物業(yè)管理法規(guī)，物業(yè)管理這一新興行業(yè)必將在我國獲得前所未有的大發(fā)展。

改革開發(fā)較早的我國南方沿海一些城市，也紛紛參照深圳新的房產管理經驗，相繼成立了一些物業(yè)管理公司。如廣東省廣州東華實業(yè)股份有限公司1984年征地開發(fā)五羊村，1986年迎接第一批住戶入住后，該公司就成立了專業(yè)物業(yè)管理公司——廣東東華物業(yè)管理公司。

1993年6月30日，深圳市物業(yè)管理協(xié)會正式成立，表明我國的物業(yè)管理進入了一個新的階段。

2000年1月14日深圳萬科物業(yè)有限公司接管了國家建設部大院（包括辦公樓和住宅區(qū)）38萬平方米的物業(yè)，這是將非居住物業(yè)納入物業(yè)管理潮流的典型性表現(xiàn)。2.實踐中取得的進步

三、物業(yè)管理在我國的發(fā)展

物業(yè)管理在中國從無到有，至1999年底在全國普遍推行，2000年成立了中國物業(yè)管理協(xié)會。

2005年上海市在全國率先實施分等級菜單式服務收費，物業(yè)服務收費難題出現(xiàn)轉機。

2006年，全國物業(yè)管理覆蓋率達到50%。全國達標示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)累計達到1400個；中國物業(yè)管理協(xié)會于8月8日成功換屆；4月26日上海市物業(yè)管理協(xié)會更名為上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，由企業(yè)協(xié)會拓展為行業(yè)協(xié)會，開展行業(yè)調研、行業(yè)協(xié)調、行業(yè)培訓、行業(yè)評比、學術研究、會展服務、業(yè)務咨詢、信息交流和發(fā)布等。2.實踐中取得的進步