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開征物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場的影響分析——以天津市為例摘要:房地產(chǎn)業(yè)作為推動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱,其順利發(fā)展必然對國民生產(chǎn)總值的提高起著關(guān)鍵性作用,這樣的話,在推動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的整個過程中,政府是否根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀而制定相應(yīng)的房地產(chǎn)稅收制定則無疑是推動其實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展的關(guān)鍵所在。從1994年以來,我國便甚少對房地產(chǎn)稅收政策做出調(diào)整,從而使得其與當(dāng)今時代的房地產(chǎn)市場變得極不相符。因而,從2003年-2015年間,我國政府便相繼推出了新的房地產(chǎn)稅收政策,以期能夠推動房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展,那么這些政策對于房地產(chǎn)市場所造成的影響究竟是怎么樣的呢?有鑒于此,筆者決定政府所制定的“房地產(chǎn)開征物業(yè)稅”為研究視角,結(jié)合天津市的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,分析開征物業(yè)稅對于該地區(qū)的房地產(chǎn)市場所造成的影響,進(jìn)而提出相對應(yīng)的對策與建議。關(guān)鍵詞:開征物業(yè)稅、房地產(chǎn)、天津市Abstract:AsanimportanteconomicpillarindustryinChina,thehealthydevelopmentoftherealestateindustryisundoubtedlyanimportantbasisforpromotingthesteadygrowthofthenationaleconomy.Inthisprocess,whetherthegovernmentdevelopsthecorrespondingrealestatetaxaccordingtothestatusquooftherealestateindustryIstopromoteitshealthydevelopmentofthekey.Since1994,Chinahasmadelittleadjustmentstotherealestatetaxpolicy,makingitextremelyincompatiblewiththerealestatemarketofthepresentera.Thus,from2003to2015,ourgovernmenthasintroducedanewrealestatetaxpolicy,inordertopromotethehealthydevelopmentoftherealestateindustry,thenthesepoliciesfortherealestatemarketcausedbywhatistheimpactofit?Inviewofthis,theauthordecidesthatthe"realestatelevypropertytax"formulatedbythegovernmentastheresearchperspective,combinedwiththerealestatemarketsituationofXXcity,analyzestheimpactofpropertytaxontherealestatemarketintheregion,andthenputsforwardthecorrespondingcountermeasuresSuggest.Keywords:propertytax,realestate,XXcity

目錄目錄 2第一章緒論 3(一)研究背景 3(二)國內(nèi)外研究綜述 41.國內(nèi)研究綜述 42.國外研究綜述 5(三)研究意義 6第二章開征物業(yè)稅的定義以及對房地產(chǎn)市場的影響 7(一)開征物業(yè)稅的概念 7(二)開征物業(yè)稅對我國房地產(chǎn)市場的影響 71.對土地供應(yīng)模式的影響 72.開征物業(yè)稅對我國房地產(chǎn)市場價格的影響 83.開征物業(yè)稅對于我國房地產(chǎn)供求的影響 8第三章開征物業(yè)稅對于房地產(chǎn)市場的實(shí)證研究——以天津市為例 9(一)天津市房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀及特征 91.天津市房地產(chǎn)市場整體狀況 92.天津市房地產(chǎn)市場發(fā)展特征 9(二)天津市開征物業(yè)稅對房地產(chǎn)價格的影響 101.數(shù)據(jù)的來源及處理 102.模型的檢驗與參數(shù)的確定 10第四章開征物業(yè)稅的改革對策及建議 13(一)不增加房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān) 13結(jié)論 16參考文獻(xiàn): 17

第一章緒論(一)研究背景2013年10月,在中共中央十六屆三中全會上出臺了相關(guān)決議,詳細(xì)規(guī)定了對那些具備一定條件的不動產(chǎn),統(tǒng)一開征一定金額的物業(yè)稅,并取消收取一些其他的稅費(fèi)。2005年10月,中共中央十六屆五中全會上針對第十一個五年規(guī)劃的建設(shè),詳細(xì)的提出了關(guān)于全面推行物業(yè)稅的新決策。自從決策推行以后,我國相關(guān)部門即刻選擇多個城市為試點(diǎn)模擬進(jìn)行征收物業(yè)稅,而且效果顯著?;诖?,推行征收物業(yè)稅的工作有條不紊的進(jìn)行著,開征物業(yè)稅也因此成為我國稅制改革的必然發(fā)展趨勢。日復(fù)一日年復(fù)一年,針對房地產(chǎn)開征物業(yè)稅的工作已經(jīng)進(jìn)行了十余年,在這十幾年的時間里,開征物業(yè)稅對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了何種影響成了當(dāng)下的很多專家學(xué)者關(guān)注的問題,因為決定征收物業(yè)稅的最初目的就是抑制房地產(chǎn)業(yè)的泡沫式發(fā)展,改善先前房地產(chǎn)業(yè)中存在的關(guān)于稅務(wù)“輕保有重流通”的問題,那么回首這些年的發(fā)展,人們自然會關(guān)注開征物業(yè)稅這一政策是否發(fā)揮了作用、發(fā)揮的作用是否顯著等問題。那么,開征物業(yè)稅是否真的起到了抑制房地產(chǎn)業(yè)的泡沫發(fā)展,并進(jìn)而對房地產(chǎn)業(yè)的供需狀況起到了相應(yīng)的調(diào)整作用呢,這無疑是我們現(xiàn)在所需要慎重考慮的一個問題。而通過對這個問題的分析與解答,無疑也是為政府調(diào)整制定房地產(chǎn)政策提供了一定的參考作用,也有助于進(jìn)一步推動房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。(二)國內(nèi)外研究綜述1.國內(nèi)研究綜述在我國政府針對房地產(chǎn)行業(yè)而制定推廣開征物業(yè)稅之后,眾多的專家學(xué)家都對其進(jìn)行了不同程度的分析與探討,并進(jìn)而產(chǎn)生了一系列令人可喜的研究成果。其中,劉潔、李文兩個人針對多個省份提交的大數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,提出了開征物業(yè)稅后的短期內(nèi)會使得房價有所降低,而從長期來看影響并不大的觀點(diǎn)。而在對我國30多個省份的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析之后發(fā)現(xiàn),房價與物業(yè)稅二者之間的關(guān)系為負(fù)相關(guān),而且在不同的地區(qū),征收物業(yè)稅對房價產(chǎn)生的影響也有所不同。因此,與現(xiàn)行房地產(chǎn)稅相比,物業(yè)稅的開征會對房價起到更明顯的抑制作用,可以緩解房地產(chǎn)市場過熱,抑制房地產(chǎn)市場泡沫,有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的良性運(yùn)作劉潔劉潔、李文;開征物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場的影響——基于省際面板數(shù)據(jù)的分析[J],2010年1月.王鵬、李菁兩人在《開征物業(yè)稅對我國房地產(chǎn)市場的影響分析》中明確表達(dá)了他們的觀點(diǎn),認(rèn)為開征物業(yè)稅對轉(zhuǎn)變政府職能非常有利,使得政府的稅源更依賴于環(huán)境的建設(shè),而不是過多地依賴于土地出讓;其次,還可以有效的減輕房地產(chǎn)開發(fā)商承受的經(jīng)濟(jì)壓力,降低房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險,為房地產(chǎn)行業(yè)引進(jìn)更多的投資;除此之外,還能夠加大房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)競爭力度,如此一來,各家房地產(chǎn)公司就會改進(jìn)營銷方案,期望成為消費(fèi)者的最佳選擇,也就為消費(fèi)者博得了更多的福利。他們還指出開征物業(yè)稅可能會降低房地產(chǎn)的開發(fā)成本,在房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)“泡沫式發(fā)展”現(xiàn)象,對房地產(chǎn)行業(yè)立足國家經(jīng)濟(jì)組成的支柱地位產(chǎn)生消極影響。

王鵬、李菁;開征物業(yè)稅對我國房地產(chǎn)市場的影響分析[J],2010年1月。劉會洪在《開征物業(yè)稅對杭州市居民購房需求影響的實(shí)證分析》中提到,開征物業(yè)稅是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢,因為開征物業(yè)稅會對居民的購房訴求帶來巨大的影響,而購房需求又影響著房地產(chǎn)市場,如此的連鎖反應(yīng)說明了開征物業(yè)稅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展二者密切聯(lián)系,互相影響。劉會洪根據(jù)對杭州房地產(chǎn)市場的調(diào)差數(shù)據(jù),細(xì)致研究了征收物業(yè)稅對居民購房需求產(chǎn)生的影響,得出了征收物業(yè)稅能夠減少人們的購房需求,進(jìn)而有效防止房地產(chǎn)行業(yè)泡沫式發(fā)展現(xiàn)象的發(fā)生。因此,征收物業(yè)稅能夠從宏觀上對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行干預(yù)和調(diào)控。劉會洪;開征物業(yè)稅對杭州市居民購房需求影響的實(shí)證分析[劉會洪;開征物業(yè)稅對杭州市居民購房需求影響的實(shí)證分析[J],2009年2月.除了以上的研究,還有很多學(xué)者關(guān)于這一方面進(jìn)行了研究調(diào)查,對開征物業(yè)稅對我國的房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的影響做了細(xì)致的分析,在這就不再進(jìn)行贅述了。2.國外研究綜述不同國家地區(qū)的社會制度不同,經(jīng)濟(jì)體制也不盡相同,實(shí)行的土地政策自然也不盡相同,因此與土地政策有關(guān)聯(lián)的土地稅以及房產(chǎn)稅的征收要求也各不相同。其中有很多國家采取按照土地和房屋不動產(chǎn)的價值比例,合征不動產(chǎn)稅的征收方法,而不再分別征收地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅,之所以采取這種合征的方法,主要是因為城市土地主要用于建筑房屋,地產(chǎn)與房產(chǎn)合二為一,很難將二者加以區(qū)分再對各方面的稅務(wù)進(jìn)行單獨(dú)征收。因此在實(shí)際情況中,大多數(shù)的西方國家都采取合征土地稅和房產(chǎn)稅的方法,并稱其為不動產(chǎn)稅,也作房地產(chǎn)稅;而很少有國家將地產(chǎn)與房產(chǎn)區(qū)分開來進(jìn)行征收稅務(wù)。各國征收不動產(chǎn)稅的依據(jù)受各國制度不同的影響而有所不同,例如在西歐地區(qū),有一部分國家如英國、法國,其政府部門征收不動產(chǎn)稅就是按照土地、房產(chǎn)的租賃價值進(jìn)行的,而還有一些國家如德國,其政府部門是按照土地、房產(chǎn)的資本價值征收不動產(chǎn)稅的。除了采取合征政策外,還有一些國家推行征收財產(chǎn)稅,其中土地稅就納入其中成為財產(chǎn)稅的一部分。例如,美國州政府、地方政府,荷蘭、瑞典等部分歐洲國家就實(shí)行財產(chǎn)稅制度。與合征土地、房產(chǎn)稅的具體方法受國家經(jīng)濟(jì)體制的影響相同的一點(diǎn)是,各國推行的財產(chǎn)稅制度也各有不同,其主要的原因也是受制于國家經(jīng)濟(jì)體制的差異。比如說,有些國家是根據(jù)財富凈值征收財產(chǎn)稅,還有些國家是根據(jù)資產(chǎn)的評定價值征收財產(chǎn)稅,相關(guān)資料比比皆是,因此具體是哪些國家在這就不一一列舉了。盡管有很多國家早已開征物業(yè)稅,國際上也有很多詳細(xì)的關(guān)于征收物業(yè)稅的相關(guān)研究,但是經(jīng)過長時間的調(diào)查后發(fā)現(xiàn)關(guān)于“開征物業(yè)稅對房地產(chǎn)業(yè)的影響”這一問題的深入研究并不多見,因此本文就針對這一課題進(jìn)行了部分研究和深入探討。(三)研究意義國家相關(guān)部門決定開始征收物業(yè)稅不僅只是站在房地產(chǎn)行業(yè)的角度上思考決定的,還關(guān)乎國家利益和人民利益。經(jīng)過長時間的研究得出,開征物業(yè)稅除了能夠降低房地產(chǎn)投資開發(fā)的風(fēng)險,避免房地產(chǎn)業(yè)的泡沫式發(fā)展,還能增加國家的稅收來源,最重要的是能夠降低居民的購房門檻,使得人們改善住房條件和購買住房資源變得更加容易。土地是人們一切生產(chǎn)活動的根本,房地產(chǎn)市場作為房地產(chǎn)的基礎(chǔ),開征物業(yè)稅必然會對這兩者產(chǎn)生影響,因此對整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來影響便成為理所當(dāng)然之事;此外,國內(nèi)關(guān)于物業(yè)稅的相關(guān)研究并不成熟,完善的研究成果也不多見。針對這兩大現(xiàn)狀,大力展開關(guān)于“開征物業(yè)稅對我國房地產(chǎn)業(yè)的影響”問題的研究是十分必要的,只有正確看待自開始征收物業(yè)稅十年以來對房地產(chǎn)的各方面帶來的影響,才能及時更新相關(guān)政策,有效督促房地產(chǎn)業(yè)未來的健康發(fā)展,而且有利于我國的稅務(wù)制度的革新,有利于我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

第二章開征物業(yè)稅的定義以及對房地產(chǎn)市場的影響(一)開征物業(yè)稅的概念國內(nèi)學(xué)者對物業(yè)稅進(jìn)行了界定,認(rèn)為物業(yè)稅是指對土地、房產(chǎn)等不動產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)征收的財產(chǎn)稅。物業(yè)稅開征之后的很長一段時間,國家稅務(wù)局一直沒有對物業(yè)稅的征收模式形成完整的立法議案,物業(yè)稅的征收也因此一直處于“空轉(zhuǎn)”狀態(tài)。依據(jù)國家稅務(wù)局、財政部等部門發(fā)言人以及相關(guān)專家的言論、研究理論等可以總結(jié)出一套在物業(yè)稅空轉(zhuǎn)城市中歸納形成的基本物業(yè)稅制設(shè)計模式,而且本文就是借助了這一模式對天津市的物業(yè)稅的征收模式進(jìn)行深入的研究。稅基是改變之前采取的在原始價值的基礎(chǔ)上扣除一定比例的稅收方法,按照規(guī)定年限的評估價值對房地產(chǎn)進(jìn)行征收稅務(wù)。納稅人是房地產(chǎn)業(yè)主。計稅依據(jù)和稅率是:如果房產(chǎn)是自己使用,那么就要按照市場評估價值的70%進(jìn)行計稅,并且收取0.5%~1.2%的物業(yè)稅;如果房產(chǎn)作為租賃使用,那么就按租賃價值的18%進(jìn)行計稅,并且收取12%的物業(yè)稅。物業(yè)稅的征管權(quán)歸地方政府。關(guān)于物業(yè)稅的稅負(fù)水平確定的基本原則,是科學(xué)測算現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)收費(fèi)總體規(guī)模,令物業(yè)稅的總體收入規(guī)模與其基本相當(dāng)。(二)開征物業(yè)稅對我國房地產(chǎn)市場的影響1.對土地供應(yīng)模式的影響國家擁有我國城市土地的所有權(quán),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想得到土地的使用權(quán),可以通過土地一、二級市場這一有效渠道獲取。從一級土地市場獲取土地使用權(quán)主要有如下三種渠道:一是政府從集體土地的所有者那里得到所有權(quán),需要使用土地的人可以從政府手中轉(zhuǎn)讓出土地所有權(quán);二是政府通過回收一些特殊土地的使用權(quán),然后將使用權(quán)過渡給需要使用土地的人;三是政府把國家新增土地的使用權(quán)直接出讓給使用土地的人。取得土地的方式主要有:協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌。以協(xié)議的方式取得土地使用權(quán),土地需要者需要向國家或政府部門繳納出讓金;以拍賣、招標(biāo)、掛牌的方式取得土地使用權(quán),土地需要者不僅要向國家繳納土地出讓金,還要繳納增值收益。除此之外,還需補(bǔ)充一點(diǎn),確定土地出讓金額依據(jù)的是土地的標(biāo)準(zhǔn)價格,在我國,土地所有權(quán)歸國家所有,國家在進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)定價時,不僅要考慮收獲盈利的多少,還要考慮能夠為社會帶來的益處的多少,必須綜合考慮以上的兩方面,最終給出合理的標(biāo)準(zhǔn)定價。因為土地出讓金能在很大程度上映射出我國的土地價格。2.開征物業(yè)稅對我國房地產(chǎn)市場價格的影響房地產(chǎn)是土地與房產(chǎn)緊密結(jié)合而成的整體,二者相互聯(lián)系、又相互制約。房屋無法脫離土地,它必須依賴土地建筑于土地之上,體現(xiàn)了土地存在的重要性。土地是房產(chǎn)的載體,這就使得房產(chǎn)的價格變動不可能完全脫離土地而不受其影響,因此即便土地可以獨(dú)立存在,但房產(chǎn)是不可能獨(dú)立存在的。土地價格與房產(chǎn)價格必然是相互聯(lián)系、相互影響的。(1)具有連鎖反應(yīng)性。依照日常經(jīng)驗來分析的話,土地價格是房地產(chǎn)價格的一部分,那么土地的價格的變動,一定會對房地產(chǎn)的價格帶來影響,通俗的講,就是土地價格影響著房產(chǎn)的價格。但是在市場經(jīng)濟(jì)中分析,便是市場上終端產(chǎn)品的受歡迎程度決定著上一個層次的產(chǎn)品的價格,套用到房地產(chǎn)的價格分析當(dāng)中,就是房價的變動反而影響到了土地的價格。(2)具有競爭性和相互制衡性。研究分析發(fā)現(xiàn),土地價格和房產(chǎn)價格除了具有連鎖反應(yīng)關(guān)系外,還具備相互制約的對抗性。其一,兩者的價格變動一定會對土地市場和房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響,使得這兩大經(jīng)濟(jì)組成部分的利益分配有所改變,土地和房地產(chǎn)因此變成了兩股相互對抗的力量;其二,受土地價格和房產(chǎn)價格二者的連鎖關(guān)系的影響,不管哪一方提出什么要求必然就會受到另一方的限制和約束,因此,任何一方的價格的確定都需要經(jīng)過這兩者之間的競爭。3.開征物業(yè)稅對于我國房地產(chǎn)供求的影響立足于市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)行分析可以得出,房地產(chǎn)的供需變化必然會對土地的需求量產(chǎn)生影響,并且二者之間的關(guān)系呈正相關(guān)。因此,研究開征物業(yè)稅對房地產(chǎn)的影響與對土地產(chǎn)的影響差不多。

第三章開征物業(yè)稅對于房地產(chǎn)市場的實(shí)證研究——以天津市為例(一)天津市房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀及特征1.天津市房地產(chǎn)市場整體狀況從整體來看,天津市的房地產(chǎn)市場自從2003年以來一直呈現(xiàn)優(yōu)勢發(fā)展,持續(xù)為天津市的經(jīng)濟(jì)帶來增長點(diǎn)。據(jù)天津市統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)顯示;天津市商品房平均價格由2000年的3565.4元/m2m上升至2014年的14399.9元/m2,10年間增長了3.04倍。本文主要從房地產(chǎn)市場的幾個具體方面對天津市的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行細(xì)致的分析,主要有房地產(chǎn)開發(fā)投資金額、房產(chǎn)銷售現(xiàn)狀、土地使用面積等各方面。從2003年以來,天津市的相關(guān)政府部門出臺了大量助力房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策,受惠于政府政策,天津市的房地產(chǎn)業(yè)以極快的速度發(fā)展壯大,新一波的增長姿態(tài)奪人眼球。但是,統(tǒng)計分析房地產(chǎn)的開發(fā)投資額所占GDP的比例得出,天津市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展從2004年開始逐漸恢復(fù)穩(wěn)步增長。2003年以來天津市的房價一直呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲的趨勢,受多方面因素的影響,2004年和2005年房價平均上漲的額度最大。但在2008年,受到金融危機(jī)的影響,天津市房地產(chǎn)的總銷售量出現(xiàn)了較大程度的下滑,達(dá)37.86%,而同期價格下降幅度很小,只有1.27%。金融危機(jī)過后,天津市的房價再次恢復(fù)了穩(wěn)步上升的趨勢。2.天津市房地產(chǎn)市場發(fā)展特征在世界進(jìn)入二十一世紀(jì)以來,世界進(jìn)入了飛速發(fā)展?fàn)顟B(tài),當(dāng)然各行各業(yè)也都在激烈的競爭披荊斬棘,以天津市房地產(chǎn)行業(yè)來說,從規(guī)模到價格,從數(shù)量到質(zhì)量,都發(fā)生了翻天覆地的改變與進(jìn)步。主要發(fā)展方向有以下幾點(diǎn):第一點(diǎn):社會對于房地產(chǎn)行業(yè)給予越來越多的重視,當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了天津市的固定投資項目,不過在房地產(chǎn)方面的投入總值占有的GDP比重在逐漸下跌。第二點(diǎn):盡管房地產(chǎn)行業(yè)的價格一直持上漲的趨勢,在上漲的這一部分中住宅占據(jù)絕大多數(shù),相反作為商務(wù)用途的寫字樓等價格漲幅小,并且截止到現(xiàn)在,價格方面并沒有想要降低的趨勢。相關(guān)專家學(xué)者根據(jù)此類現(xiàn)狀分析,在將來一段時間內(nèi),天津市的房地產(chǎn)行業(yè)將會出現(xiàn)一次洗牌,洗牌后的格局將會以商用寫字樓為主,而這正是天津市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展預(yù)期的目的。第三點(diǎn):據(jù)研究,天津房價由以下部分構(gòu)成:在開發(fā)過程中,開發(fā)商到手的利潤大約能拿到十分之一,而土地的轉(zhuǎn)讓費(fèi)以及各類拆遷補(bǔ)償款就占據(jù)整體工程造價的二分之一,各類稅,契稅等等占據(jù)較少,只有一百分之一,而工程成本大約占據(jù)整體造價的百分之三十。而剩余的部分,都是由政府拿取,比如城市規(guī)劃費(fèi)用以及各方面的管理費(fèi)等等,這一部分差不多占據(jù)整體工程造價的二分之一。在10年時,經(jīng)查詢可靠數(shù)據(jù),可以看出整個天津市的商品房總額能達(dá)到近三千億元,并且在這三千億元中,政府大約拿到一千三百億,接近整體收入的二分之一。表明政府在房地產(chǎn)行業(yè)的收入已經(jīng)成為政府收入的支柱行業(yè)。(二)天津市開征物業(yè)稅對房地產(chǎn)價格的影響1.數(shù)據(jù)的來源及處理數(shù)據(jù)均來源于2001年至2011年中國統(tǒng)計年鑒和天津市統(tǒng)計年鑒。為了減少數(shù)據(jù)波動、部分消除異方差的問題,我們對各變量取對數(shù)。結(jié)果如表所示:年份InSPInFEInPTInBCInDI20038.1789198.19846811.935017.6800099.36888220048.2599768.38650912.025847.6582519.463720058.3270018.57677912.293717.067069.49173820068.5405198.75800712.415548.0032769.60693220078.6750518.97921812.584777.8366899.72213520088.8308359.13335412.799147.8199659.83333520098.8812819.19957513.022747.8569529.93633820109.0313339.37093413.190687.87724710.0699620119.0113169.52774813.668387.71947610.1914820129.460329.65265113.671017.98100210.2694420139.579439.57107213.705448.18684110.36842在變量的選取上,參照前一章的變量,因此模型的計量經(jīng)濟(jì)方程為:InSP1=a+b1nFE1+cInPT1+dInBC1+elnDI1+U12.模型的檢驗與參數(shù)的確定本節(jié)使用SPSS16.0統(tǒng)計分析軟件,將上中的數(shù)據(jù)輸入軟件中,運(yùn)用逐步回歸的方法進(jìn)行線性回歸。(1)進(jìn)入模型的變量及其回歸系數(shù)若想充分了解逐步回歸法,并且將此運(yùn)用到現(xiàn)實(shí)工作中,首先要搞清楚以下幾種關(guān)系。在考慮Y對已知的一群變量回歸時,從多個變量中,逐步選出對已解釋變差的貢獻(xiàn)最大的變量,進(jìn)入回歸方程,這里使用的是前向逐步回歸法(逐步增加自變量)與后向逐步回歸法(先把所有自變量放入方程,然后逐步減少自變量)相結(jié)合的方法?;貧w結(jié)果如下表所示?;貧w問題中的方程差ModelSumofSquaresR2AdjustedR2dfMeanSquareFSigRegressionResidual2.053.09890.9632

2.53200.747000Total2.14410001RegressionResidualtotal2.087

0.47

2.1440.9830.9891

9

101.051

005回歸悉數(shù)與顯著性檢驗表ModelUnstandardizedCoeffiaentsStandardizedCoefficientstSig95%ConfidenceIntervalforBCorrelationsBStd

ErrorBetaLowerBoundUpperBoundZero-orderPartialPart(Constant)InDI-4.048.917.989-4.465.002-6.099-1.998.989.989.9891.314.08314.179.0001.0861.522(Constant)InDIInBC-6.9161.010-6.852.000-9.244-4.589.1.125

.615.092

.182.847

.22713.719

3.546.000

.019.937

.2211.312

.989.989

.779.989

.792.638

.173從以上的分析得出,開發(fā)成本與個體的收入可支配狀況是影響其價格的主要因素。從對以上所有變量的T的分析,其系數(shù)都在0.01左右,顯然區(qū)別于0。所以商品房的價格浮動可以根據(jù)這兩個變量來解釋。(2)擬合優(yōu)度和顯著性檢驗由表格內(nèi)容得出,其模型的判定系數(shù)R2為0.983,經(jīng)過分析調(diào)整后的R2為0.989,據(jù)此說明解釋變量對于銷售價格還是有很強(qiáng)的解釋力。經(jīng)過多次的共線性檢驗,針對Ho:b=c=d=e=0提前設(shè)置的標(biāo)準(zhǔn)8=0.05,其F值遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于回歸結(jié)果中為234.839的F值,因而原假設(shè)H0并不完全正確,從而證明回歸方程的作用是很大的。由表二得出,開始所設(shè)定的顯著水平0.05都比表中每個參數(shù)t檢驗的Prob值大,這個結(jié)果顯示其都通過了t檢驗,從而說明所有的預(yù)測變量也有著十分突出的作用。通過回歸模型的各項檢驗,我們得到天津市商品房銷售價格各影響因素的回.歸方程:InSP1=-6.0905+0.604InBC1+1.114lnDI1(3)結(jié)果分析通過對回歸方程的分析,影響天津市房價上漲的主要原因是人均可支配收入與建造成本。由于當(dāng)下生活生平的影響,人均可支配收入對其影響較大,而建造成本覺得影響相對來說就比較小了.由于天津市的人均財政支出并不能很好的反映出所提供的公共物品,并且其低水平的物業(yè)稅也不能顯著影響其房價市場,所以相比以上兩個原因,擬征物業(yè)稅與人均財政支出對其的影響并不是很大。

第四章開征物業(yè)稅的改革對策及建議在我國國情下開征物業(yè)稅也存在一定的難點(diǎn),筆者通過歸納分析后認(rèn)為應(yīng)從以下幾個方面對開征物業(yè)稅進(jìn)行一定的改革優(yōu)化:(一)不增加房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)對于房產(chǎn)稅試點(diǎn)的擴(kuò)大,國家在“十二五”規(guī)劃中就已經(jīng)有了明確的目標(biāo),筆者認(rèn)為這種試點(diǎn)的擴(kuò)大首先應(yīng)該先建立制度,并在不斷地探索中對稅率與征稅的范圍加以完善,才能使其更好的發(fā)展擴(kuò)大。由于之前的基礎(chǔ),所以仍然會在東部房價市場活躍的一、二線城市中選取下一次的試點(diǎn)城市,根據(jù)大部分的研究結(jié)果表明,這些東部城市房價上漲主要就是由于擬征物業(yè)稅水平的影響,因此在改革過程中應(yīng)以不增加稅收負(fù)擔(dān)、不提高稅收規(guī)模為前提條件,加強(qiáng)保障房的建設(shè),減少其他的稅收費(fèi)用,不僅能夠減少物業(yè)稅改的壓力,而且能更好的去調(diào)控房價起伏不定的狀況。除此之外,可以通過行動與福利政策同時進(jìn)行的方式,使房價達(dá)到群眾滿意的心理預(yù)期,同時減少房地產(chǎn)開發(fā)商的壓力,最終使房價恢復(fù)到合適的水平。根據(jù)以往的試點(diǎn)經(jīng)驗,可以把不同城市方案的優(yōu)點(diǎn)融合應(yīng)用到同一個城市,舉個例子來說,可以將重慶的多檔級差稅率模式與天津的人均免稅面積模式結(jié)合起來,使得“優(yōu)上加優(yōu)”,這樣不僅能將試點(diǎn)推廣中遇到的困難減少,而且可以降低低收入水平家庭的負(fù)擔(dān);并且可以學(xué)習(xí)重慶的經(jīng)驗,將房產(chǎn)稅的收入應(yīng)用到建設(shè)保障房的項目之中。在這一系列的措施取得成功之后,可以將物業(yè)稅更好的進(jìn)行調(diào)整,把在稅收過程中的各個稅種結(jié)合起來,從而使得稅收體系更加的完善。(二)完善房地產(chǎn)稅制,保證物業(yè)稅成為地方政府的重要稅收來源在我國當(dāng)下的政策當(dāng)中,房地產(chǎn)所擁有的稅收只有兩種,即房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,并且對于那些不是經(jīng)營性類型的住房免除一切的稅收,使得個人更偏向于這種非經(jīng)營性住房,出現(xiàn)剛開發(fā)的新建住房空置的問題,不僅造成了資源的浪費(fèi),而且使房地產(chǎn)行業(yè)難以更好的發(fā)展。因此為了解決這一問題,就開始了對物業(yè)稅的改革。如果通過改革能使物業(yè)稅更加的完善,它也可以提高地方政府稅收收入。由于我國地方政府籌集和支配收入的權(quán)利與處理事務(wù)的權(quán)利并不是十分的平衡,所以由于各種因素的影響,使得地方政府為了使其這種不平衡趨向平衡,出現(xiàn)了賣地的想法,但是有限的土地并不能夠使財政平衡持續(xù)的維持下去,所以物業(yè)稅就成為新的稅收來源之一。換句話說,維持財政的可持續(xù)收入,改善財政不平衡的收入與支出都主要依靠于對物業(yè)稅的征收。從以上的分析研究中可以得出,土地的開發(fā)成本、地方政府部門的財政支出、與人均的可支配收入水平都對于房價有一定的影響,而房產(chǎn)稅試點(diǎn)的改革并沒有影響到房價的浮動。因此筆者認(rèn)為應(yīng)將合理的分配土地資源與解決地方政府部門的稅務(wù)收取的來源作為其改革的明確目標(biāo),但對于房價不能單純的依靠這種改革來調(diào)整,應(yīng)該利用現(xiàn)在市場機(jī)制自身的調(diào)節(jié)功能來促使房價趨向合理水平。(三)完善相關(guān)配套制度,為物業(yè)稅的推出創(chuàng)造條件物業(yè)稅的調(diào)整改革不是單純的進(jìn)行調(diào)整,必須要通過其他很多部門的相互配合才能進(jìn)行,比如物業(yè)稅的征收在國家的稅務(wù)局、財政部等各種部門需要將職能地位進(jìn)行清楚的劃分。從對國外經(jīng)驗分析研究表明,推出物業(yè)稅的重要前提條件有具備詳細(xì)并完整的數(shù)據(jù)庫、對稅務(wù)征收有合理的解決程序和科學(xué)的征管稅務(wù)方法等等。但由于這些前提條件在我國還不是十分的成熟,并不是十分適合于我國現(xiàn)在的發(fā)展?fàn)顩r,所以我國還必須將相應(yīng)的制度加以完善,才能使物業(yè)稅在我國當(dāng)下的發(fā)展?fàn)顩r下更好的推行。而有關(guān)制度的改進(jìn)可以分為以下幾個部分:第一,加強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)籍管理。財產(chǎn)稅包含房產(chǎn)稅、流轉(zhuǎn)稅等多種稅種,而且不同稅種之間的稅收標(biāo)準(zhǔn)也有著不同,其中房產(chǎn)稅與流轉(zhuǎn)稅等相比,它的征稅有一定的期限限制。而在當(dāng)前的試點(diǎn)中,當(dāng)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)的買賣時,會將之后一年的稅款提前收取,這種征收稅款的方式與契稅的征收方式是相同的。但這種方式并不是十分適合于財產(chǎn)稅的征收,并且是很難維持的。特別是對于那些閑著住房的稅款收取,如果沒有辦理產(chǎn)權(quán)證并且房屋長時間無人居住,就會出現(xiàn)住房所有人與住房人相互分離的問題,使得難以對這一類型的住房征收全數(shù)的稅款。因此我國應(yīng)將相應(yīng)的制度加以修改或者完善,加強(qiáng)這方面的更新與記錄,減少這種稅款征收不齊或偷稅等現(xiàn)象的發(fā)生。第二,健全房地產(chǎn)評估制度。我們國家應(yīng)該為建立完整的評估房地產(chǎn)制度成立專門的評估機(jī)構(gòu),實(shí)事求是的確定應(yīng)稅房地產(chǎn)的價值同樣也需要建立健全的房地產(chǎn)評估制度,對比國際上其他國家征收物業(yè)稅的經(jīng)驗,計稅依據(jù)應(yīng)該是在房地產(chǎn)評估價值的基礎(chǔ)上扣除一定費(fèi)用的余額作為物業(yè)稅,只有這樣才可以做到按照稅收的公平性原則盡量的參考納稅人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力去征稅。另一個方面上,房地產(chǎn)價格會隨著時間的推移在一定范圍內(nèi)上下波動,所以還要求我們對相對應(yīng)的評估值進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。當(dāng)納稅人對評估價值有異議時還要建立相應(yīng)的納稅人申辯

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