漢府街客運站開發(fā)項目可行性研究報告

南京漢府街客運站開發(fā)項目可行性研究報告y江蘇蘇地房地產(chǎn)咨詢評估有限公司二零零五年十二月目錄TOC\o"1-2"\h\z第一章總論 31.1項目概況與背景 31.2項目建設(shè)的必要性 61.3可行性研究報告編制的依據(jù) 71.4可行性研究報告主要結(jié)論及建議 8第二章市場分析及預測 102.1南京房地產(chǎn)市場宏觀現(xiàn)狀 102.2商業(yè)用房市場分析 122.3辦公用房市場分析 16第三章建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 203.1建設(shè)規(guī)模 203.2建設(shè)內(nèi)容 21第四章建設(shè)方案 224.1南京漢府街項目規(guī)劃設(shè)計目標 224.2南京漢府街項目的功能定位 234.3建筑平面布置 234.4建筑設(shè)計的要求 254.5建筑結(jié)構(gòu)主要形式 284.6公用工程 28第五章環(huán)境保護及節(jié)能 295.1環(huán)境保護 295.2節(jié)能 30第六章實施進度 32第七章財務(wù)效益測算 337.1項目投資估算 337.2項目銷售收入估算 377.3該方案的財務(wù)評價 38第八章風險分析 418.1敏感性分析 418.2盈虧平衡分析 43第九章結(jié)論與建議 44附表與附圖 45第一章總論1.1項目概況與背景1.1.1項目建設(shè)概況BA該項目地塊總用地面積14000平方米,建設(shè)用地面積13400平方米,其它代征用地600平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)、辦公。地塊坐落于南京市玄武區(qū)長江路，東臨梅園新村，南臨長江路，西臨總統(tǒng)府、東箭道，北臨東箭道住宅小區(qū)。該項目地塊附近有2W，68W，29W路等多路公交車經(jīng)過；周圍商服設(shè)施、區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，道路等級好，交通較便捷。該地段位于長江路文化一條街，周邊歷史遺跡、文化設(shè)施十分豐富。BADC 地塊南面：A南京圖書館新館B中山廣場C現(xiàn)代美術(shù)館D中央飯店；DCA-1A-2CBA-1A-2CB地塊東面：A梅園新村紀念館B毗盧寺古代建筑風貌區(qū)C雍園近代建筑風貌區(qū)；ABAB地塊西面：A總統(tǒng)府（太平天國天王府）B南京1912休閑街區(qū)。地塊北面：東箭道住宅小區(qū)1.1.2項目建設(shè)背景該地塊座落玄武區(qū)長江路文化一條街，緊鄰總統(tǒng)府，加之周圍大行宮CBD商圈剛剛崛起，“南京1912”時尚酒吧區(qū)近在咫尺，未來這里將成為基礎(chǔ)設(shè)施完善、人氣興旺的城市新商業(yè)、娛樂、休閑區(qū)。1、玄武區(qū)概況玄武區(qū)位于南京的東北部，東攬鐘山，北依幕府，因境內(nèi)有玄武湖而得名。區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，風光秀麗，是諸多名勝古跡薈萃之地，如中山陵、明孝陵、明故宮等各級文物保護點72處，是南京旅游景點最集中的地區(qū)之一。玄武區(qū)是南京的中心城區(qū)之一，區(qū)域面積80.97平方公里，人口約46萬，是南京軍區(qū)機關(guān)和南京市委、市政府所在地。玄武區(qū)風景秀麗、歷史悠久。區(qū)域內(nèi)有著名的鐘山風景區(qū)和玄武湖風光帶，具有融山、水、城、林于一體的獨特風貌，綠化覆蓋率達58%以上。自公元229年孫權(quán)遷都建鄴開始，玄武區(qū)曾是東吳、東晉及南朝宋、齊、梁、陳六朝宮闕御苑所在地，明朝初期的紫禁城、明太祖朱元璋的陵寢明孝陵、清朝太平天國的天王府、近代孫中山的臨時大總統(tǒng)府以及中山陵等名勝均在區(qū)域范圍內(nèi)。圖1-1建設(shè)項目規(guī)劃限制圖2、梅園新村歷史街區(qū)概況梅園新村歷史街區(qū)位于長江路文化街東端漢府街兩側(cè)，因擁有國家級文物保護單位——中共代表團辦事處舊址而聞名。除文物建筑外，街區(qū)現(xiàn)存大量的民國時期風格各異的住宅建筑，整體風貌格局保存完好，具有極大的保護價值，更因為其獨特的風貌格局、獨具的文化內(nèi)涵和良好的區(qū)位條件而具備極大的利用潛力。梅園新村歷史街區(qū)是《南京歷史文化名城保護規(guī)劃》共劃定的10個歷史文化保護區(qū)之一，規(guī)劃要求將中共代表團辦事處舊址與梅園新村歷史街區(qū)的保護相結(jié)合，重點保護文物建筑及其相關(guān)的歷史環(huán)境，以及街區(qū)內(nèi)民國時期居住建筑的風貌特色，按照歷史街區(qū)的保護要求和方法，劃定保護范圍，制定保護措施，提出建筑環(huán)境整治的規(guī)劃要求。

梅園新村歷史街區(qū)周邊關(guān)系圖梅園新村歷史街區(qū)保護范圍內(nèi)的建設(shè)應(yīng)以取得與核心地段協(xié)調(diào)統(tǒng)一的環(huán)境風貌為原則。建筑形式以坡屋頂為主，色彩以灰色為基調(diào)，體量適中，高度原則上控制在15米以內(nèi)。毗盧寺建筑群也在該歷史街區(qū)保護范圍之內(nèi)，為明清風格的佛教建筑群，其主體建筑萬佛樓為復建仿明清建筑，樓高30米，對這組建筑的風貌、高度等應(yīng)針對具體情況，區(qū)別對待。對區(qū)內(nèi)其它不合控制要求的建筑，則應(yīng)逐步予以搬遷或拆除重建。規(guī)劃要求保護梅園新村歷史街區(qū)核心地段的傳統(tǒng)建筑、構(gòu)筑物、道路街巷所共同構(gòu)成的傳統(tǒng)風貌。其中對辦事處舊址文物建筑實行全面保護，不得隨意改變現(xiàn)狀，建設(shè)活動以“整修如故”為原則。對地段內(nèi)其它建筑的建設(shè)活動以維修、整治、內(nèi)部更新改造為主，建筑外觀造型、體量、色彩等應(yīng)保持傳統(tǒng)風貌，層數(shù)控制在2—3層，高度在10米以內(nèi)。對環(huán)境要素如圍墻、大門、樹木等應(yīng)按原風貌特色予以保留。清理地段內(nèi)違章搭建的建筑物，構(gòu)筑物，恢復原有院落、街巷格局。梅園新村歷史街區(qū)作為長江路文化街的重要組成部分，位于文化街的東端，并與民國總統(tǒng)府(太平天國大王府)歷史文化保護區(qū)相鄰。周邊文化設(shè)施集中，層次豐富，主要有民國總統(tǒng)府(太平天國大王府)，長江后街旅游服務(wù)步行街區(qū)，板橋新村近代建筑風貌區(qū)，南京圖書館新館(在建)，中山廣場(建有地下停車庫，可停旅游大巴等人型車輛)，中央飯店，現(xiàn)代美術(shù)館(擬建)，等等。3、長江路文化街概況從城市沒計的角度，規(guī)劃部門提出長江路文化街“一線、五點、一片”的空間結(jié)構(gòu)，其中“一片”即指梅園新村歷史風貌區(qū)，并提出了該片城市設(shè)計的要點如保護原有街道、樹木和建筑特點：限制車輛、倡導步行等。此次長江路文化街規(guī)劃中初步提出了借鑒上?！靶绿斓亍备脑斓某晒Ψ独?，利用梅園新村民國時代的二-三層住宅，改建置換成一組融展覽、簡餐、酒吧、藝術(shù)沙龍為一體的中西文化休閑娛樂用地的規(guī)劃構(gòu)想。1.2項目建設(shè)的必要性1、宏觀因素南京市為江蘇省省會，中國歷史六朝古都聞名于世，是江蘇省政治、經(jīng)濟、文化中心，也是我國重要的綜合性工業(yè)、電力工業(yè)、高科技教育基地和長江三角洲地區(qū)僅次于上海的大商埠，被評為中國城市經(jīng)濟綜合實力“五十強”第七名和城市投資硬環(huán)境四十優(yōu)之一，在海內(nèi)外具有較高的知名度和聲譽。從總體經(jīng)濟發(fā)展看，根據(jù)南京市國民經(jīng)濟“十五”計劃和2010年遠景目標綱要精神，房地產(chǎn)業(yè)已成為城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是發(fā)展國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。按照“一體兩翼”的工作思路，房地產(chǎn)業(yè)總體水平和整體規(guī)模效益，已成為南京市經(jīng)濟建設(shè)中的重要舉措。中國加入國際世貿(mào)組織以后，南京市政府加大招商引資的力度，每年大批海內(nèi)外企業(yè)、實業(yè)、超市紛紛落戶聚集南京，紛紛尋求投資、商貿(mào)、商務(wù)的環(huán)境和優(yōu)雅的居所。2、微觀因素根據(jù)梅園新村歷史街區(qū)規(guī)劃，將在該街區(qū)對民國建筑實施維修改造，或保留民國建筑門臉，內(nèi)部徹底改造，建設(shè)與總統(tǒng)府服務(wù)區(qū)相呼應(yīng)的特色游覽區(qū)。以保護梅園新村地區(qū)自民國時期形成的建筑風貌和環(huán)境格局，挖掘其文化內(nèi)涵，利用其區(qū)位優(yōu)勢，借鑒上海新天地的改造模式，將梅園新村歷史街區(qū)打造成為南京的一處內(nèi)容豐富、品位高雅、格調(diào)時尚、風情獨特的高檔休閑場所。并且利用民國建筑修建名家紀念館、個人收藏展覽室、文化名人創(chuàng)作室、藝術(shù)展示室、文化娛樂休閑店等，一幢一個主題，又相互有聯(lián)系，形成一個高品味文化街區(qū)。為了更好的保護文物和建設(shè)街區(qū)風貌，同時為該地段注入新的活力，必須探索一種適合該地段特點的模式，以實現(xiàn)保護與利用雙贏。該地塊的出讓正是出于這樣的初衷。從區(qū)位上分析，在該項目地塊上進行類似于上海新天地模式的開發(fā)利用是有條件的，其區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，表現(xiàn)在如下方面：1)位于南京市黃金旅游景點總統(tǒng)府、梅園新村歷史街區(qū)附近，旅游的人流量能夠得到保證。2)位于長江路文化街東端，文化氣氛濃厚。3)距離商業(yè)中心新街口較近，商業(yè)開發(fā)的優(yōu)勢明顯。4)該地段靠近居民文化素質(zhì)整體較高的城東地區(qū)，存在著巨大的文化消費潛力，適于發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)。因此，該項目投資的前景是非常美好的，也是十分有意義、價值的。1.3可行性研究報告編制的依據(jù)1、南京市規(guī)劃局建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計要點（城中20050124JY01）；2、國家有關(guān)的建筑設(shè)計規(guī)范與準則；3、項目用地范圍紅線圖及外部條件規(guī)劃圖；4、項目總平面圖；5、建設(shè)單位對本項目建設(shè)情況的說明及其他有關(guān)材料。1.4可行性研究報告主要結(jié)論及建議1.4.1、主要結(jié)論隨著經(jīng)濟運行總體態(tài)勢的改善以及國家出臺的擴大內(nèi)需、投資拉動等一系列政策的作用，社會對房地產(chǎn)的總需求呈上升勢頭。我市房地產(chǎn)市場商品房銷售現(xiàn)房交易增加較快，房地產(chǎn)抵押、土地轉(zhuǎn)讓和房產(chǎn)租賃活躍，房地產(chǎn)交易規(guī)模逐步擴大。但相對而言，辦公、商業(yè)樓市場目前仍較為低迷，特別是一級地區(qū)的商業(yè)綜合樓，由于缺乏專業(yè)寫字樓品味及專門化的物業(yè)管理、交通擁擠、停車困難而受到市場冷落。而位于二、三級地區(qū)臨近核心商圈、具有良好的區(qū)位條件的辦公用房，由于交通條件好、相對價位低、具有專業(yè)物業(yè)管理等原因，仍有相當?shù)氖袌鲂枨螅熬跋鄬酚^。從財務(wù)指標看，該項目的投資開發(fā)的潛力較大，具體指標如下：1項目投資總額23766.142貸款總額1800.003自有資金總額16234.124銷售總收入33440.005資本金財務(wù)內(nèi)部收益率10.75%6稅后利潤6252.677資本金動態(tài)投資回收期2.11年8投資利潤率26.31%9自有資金利潤率38.52%1.4.2、問題和建議（1）根據(jù)梅園新村歷史街區(qū)規(guī)劃的引導，合理利用范圍內(nèi)的建筑、街道、公共開放空間及環(huán)境的建設(shè)，以保證該街區(qū)的空間環(huán)境品質(zhì)與歷史街區(qū)風貌相匹配，有效滿足高檔文化休閑區(qū)的建設(shè)要求，啟發(fā)開發(fā)商、策劃人員、規(guī)劃設(shè)計者了解、認識各地快、周邊地塊以及與整個城市空間環(huán)境的關(guān)系，為開發(fā)商、策劃人員等提供用地的周邊環(huán)境及其發(fā)展?jié)摿Φ姆治觯瑫r引導建筑師在整體規(guī)劃設(shè)計概念框架的前提下更好的發(fā)揮各自的創(chuàng)意、鼓勵多樣性的統(tǒng)—。建設(shè)單位應(yīng)注重該項目的開發(fā)與周圍環(huán)境的一致、協(xié)調(diào)，尤其在建筑風格上突出長江路的文化氛圍，設(shè)計風格必須與總統(tǒng)府遺址建筑群總體風貌保持一致；（2）在利用方式上可開發(fā)藝術(shù)展示空間、地下停車空間、小型辦公空間以彌補長江路上此類設(shè)施的不足。（3）建設(shè)單位應(yīng)確保商業(yè)用房經(jīng)營方向的一致性、協(xié)調(diào)性，也可考慮房產(chǎn)出租是資產(chǎn)增值運作的一種重要方式，可保留部分面積作為自有出租部分。（4）重視房產(chǎn)代理銷售方式，以及優(yōu)惠的條件聯(lián)合本地以及海外的房產(chǎn)代理商在海內(nèi)外推廣銷售。加強營銷策劃，凸現(xiàn)自身區(qū)位良好、交通便利、距離核心商圈近等優(yōu)勢條件，使項目能夠在預售階段就取得好的業(yè)績。

第二章市場分析及預測2.1南京房地產(chǎn)市場宏觀現(xiàn)狀1、南京經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展，為房地產(chǎn)提供了有力支撐南京產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好，近年在長三角崛起、沿江發(fā)展等戰(zhàn)略的大背景下，經(jīng)濟持續(xù)保持高速發(fā)展。自2000年以來，經(jīng)濟發(fā)展增速始終保持在兩位數(shù)以上。2004年實現(xiàn)GDP1576.2億元，年增幅高達15.1%。經(jīng)濟的發(fā)展，背后是投資的增加，大量企事業(yè)單位增加投資的同時，對房地產(chǎn)物業(yè)的需求也在增加。其中第三產(chǎn)業(yè)的比重逐年上升，已占到整體的45%。第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了新的大量新增需求，特別是大量新經(jīng)濟類型公司（如咨詢服務(wù)業(yè)等）對辦公及商業(yè)配套物業(yè)的需求逐年增加。圖2-12004年南京分產(chǎn)業(yè)GDP情況2、外商直接投資金額逐年上升，為南京帶來了大量的新增房地產(chǎn)需求南京資源豐富，投資環(huán)境良好，是外資在國內(nèi)的集聚高地城市之一。外商直接投資在帶來資金、大量就業(yè)機會的同時，也為城市吸引來了許多新增人口，由企業(yè)及個人而產(chǎn)生的對辦公物業(yè)及住宅需求大大增加。南京目前聚集了上千家外商投資企業(yè)，如愛立信、菲利浦等名企云集，每年眾多的外籍商務(wù)人士來寧工作、商務(wù)活動甚至長期居住，由此而產(chǎn)生的辦公、居住、商業(yè)物業(yè)需求日漸增長。具體增長情況如下圖：圖2-22001-2004年外商投資比例3、房地產(chǎn)宏觀市場南京2001年房地產(chǎn)投資有99.3元，2004年有183.8億元，增長近一倍；2005年第一季度的房地產(chǎn)投資額也是非常的大，達到56.17億元，相比2004年同期增長86.9%。在房地產(chǎn)投資金額逐年增大的同時，投資增長的速度、加速度也在增大，表明市場投資熱情還將持續(xù)，正處于快速上升通道。（2）商業(yè)用房和辦公樓開工面積比例從施工情況來看：本年第一季度整體施工面積為1096.24萬平方米，其中住宅864.19萬平方米，占78.83%，商業(yè)項目一季度沒有項目開工，辦公樓達到77.02萬平方米，占7.03%，和投資額相吻合。圖2-52005年季度南京房地產(chǎn)施工面積比例圖4、經(jīng)濟環(huán)境分析小結(jié)：宏觀經(jīng)濟的高速發(fā)展為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟環(huán)境與背景支撐，經(jīng)濟開放度的增加與活躍，為房地產(chǎn)帶來了大量新增優(yōu)質(zhì)需求；而房地產(chǎn)投資的高速增長印證了市場的機會與發(fā)展前景。2.2商業(yè)用房市場分析2.2.1商業(yè)用房市場分析1、市場綜述南京是長江三角洲地區(qū)僅次于上海的貿(mào)易中心城市。全市商業(yè)營業(yè)面積近600萬M2，零售額超億的大中型商家已超過20家。新街口、湖南路和夫子廟是南京的三大商業(yè)圈，其中前兩個商圈的銷售額占三商圈總銷售額的近九成。新街口聚集了眾多的大型百貨商場；而湖南路以沿街專賣店和百年老店為特色，但近年來也吸引了不少大型商家。由于本項目距離新街口商圈較近，受到其輻射作用的影響較大，這對于商鋪的開發(fā)是十分有利的因素。2、市場供應(yīng)分析=1\*GB3①總體上市量不多，空間分布比較集中從下面的圖表可以看出，相比住宅物業(yè)。商業(yè)物業(yè)的整體上市面積少；從上市面積的板塊分布來看，城中版塊商鋪面積的上市量僅次于河西，且主要集中在新街口、湖南路、珠江路附近，說明城中版塊存在一定的市場空間與機會點，可以加以利用。對于本項目的商業(yè)部分而言，如果定位成為新街口、珠江路服務(wù)的休閑商業(yè)中心，則是彌補區(qū)域市場商業(yè)空白，同時亦滿足了區(qū)域客源對該類商業(yè)的需求。圖2-92005年第一季度商業(yè)用房上市情況=2\*GB3②銷售情況分析2005年一季度商業(yè)用房銷售形勢看好，銷售面積超過批準上市面積；對于城中地區(qū)供應(yīng)和需求基本平衡，因為大型商業(yè)設(shè)施一般聚集在城市的主要商圈之內(nèi)。而商圈的形成及地位的鞏固，需要有大量的人氣與配套氛圍，以及更重要的歷史積累；對于漢府街地區(qū)而言，周圍商業(yè)環(huán)境與氛圍濃郁，作為未來主要的人口聚居區(qū)和CBD核心區(qū)，商業(yè)配套的需求量是毋庸置疑的。因此，該項目的初步定位，應(yīng)以文化商業(yè)、休閑商業(yè)為符合該區(qū)域現(xiàn)狀需求及未來發(fā)展之最佳選擇。③面積分析調(diào)查表明，50－100平方米和1000平方米以上是目前比較旺銷的商業(yè)用房；1000平方米以上的商鋪主要為大型商業(yè)公司發(fā)展所用，尤其是外地公司或商業(yè)品牌入駐南京，對大面積的商業(yè)用房需求較為強烈。對于50－100平方米的客戶群比較適合南京本地的客戶群，面積不是很大，總價可以在承受范圍之內(nèi)，因此本項目的銷售可以考慮到這一點。2.2.2二級地商業(yè)用房銷售情況對二級商業(yè)用地、長江路附近在售的商業(yè)用房典型案例進行深入調(diào)研，對這些項目的銷售價格與銷售情況歸納如下：1、玄武區(qū)長江路估衣廊長盛大廈商業(yè)用房由江蘇省房地產(chǎn)五十強企業(yè)玄武區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的長盛大廈位于長江路西端，長江貿(mào)易大樓斜對面，未來的長江路CBD核心區(qū)。緊鄰新街口商圈卻無交通擁堵之憂，更享長江路人文與商業(yè)并重的尊崇地位，見證企業(yè)非凡實力。大廈占地3500平方米，總建筑面積為15000平方米，其中地上14層、地下2層。建筑外立面采用金黃色鋁板，格調(diào)高雅，經(jīng)久耐用；雙層玻璃幕墻，保溫隔熱性能俱佳。大廈配備3部廣州日立電梯，轎廂高檔裝潢；三菱重工VRV空調(diào)，同傳統(tǒng)中央空調(diào)相比可單獨控制，獨立計費；公共部位星級飯店標準裝潢，辦公區(qū)域精裝修，真正實現(xiàn)拎包即用；智能化設(shè)施完備，滿足企業(yè)成長與形象需要。交通便捷，29、68等多條線路直達，地鐵一號線新街口站咫尺之遙。大廈旁就是南京新興的估衣廊美食休閑街，宴客與工作便餐均十分便利。長盛大廈地上13層、地下2層，總建筑面積為14000平方米。建筑立面簡約大方、格調(diào)高雅。智能化配置齊全，滿足企業(yè)中長期需求。銷售價格：負一層商鋪均價8000元/平方米，一層商鋪每平方的銷售均價為20000元，二層每平方的銷售均價11000元/平方米。2、玄武區(qū)珠江路461-493號雄獅國際大廈商業(yè)用房雄獅國際大廈是由LAWSHALLINTERNATIONALCO.，LTD（英屬維爾京群島羅希爾國際公司）與南京長途汽車客運總公司合資興建。雄獅國際大廈地處珠江路電子一條街的核心地段，位于雄獅電子商城與玄武區(qū)政府之間，是珠江路商貿(mào)活動最為密集的區(qū)域，大廈前面人潮涌動，川流不息，實乃珠江路上的一塊風水寶地。大廈占地面積5200平方米，總建筑面積21650平方米，地上部分10層，地下1層，總高度為50米，根據(jù)每一層的功能定位，將賣場部分隔成面積不等的產(chǎn)權(quán)商鋪，供各種需要的經(jīng)營及投資者自由選擇。雄獅國際大廈總建筑面積2萬平方米,1-4層大型IT賣場,10-100平方米產(chǎn)權(quán)旺鋪,5-10層4.8米挑高OFFICE、57-130平方米自由空間；地下一層充足停車場。2003年9月20日雄獅國際大廈開工建設(shè)。銷售價格：四層商鋪每平方的銷售均價為7500元到1萬元，三層商鋪每平方的銷售均價為1.2萬到1.5萬元，二層商鋪每平方的銷售均價為1.5萬到2萬元，一層商鋪每平方的銷售均價為2.5萬到3萬元。5-10層為4.8米挑高的辦公樓，面積從57平方到130平方不等，價格6500—7000元/平方米。地下一層為停車場。雄獅國際大廈地下車位價格為220000元/個。銷售情況：雄獅國際大廈可售套數(shù)為121套，已成交套數(shù)84套，成交比例59.50%。3、未來城賽博數(shù)碼廣場商業(yè)用房項目占地面積19890平方米，建筑面積58000平方米，2003年9月20日開工，商住小高層，共9層，6-9層為單身公寓，有地下層。"未來城"位于珠江路與太平北路交匯口，華東IT第一商圈核心地帶，北臨珠江路，南沿秦淮河，東起太平橋，西至太平北路，項目全長450米，橫跨珠江路中段半條街，是珠江路上融商業(yè)、居住、辦公為一體的超大型綜合性商業(yè)項目?！拔磥沓恰笨偨ㄖ娣e約58000平方米，由華東地區(qū)最大的3C數(shù)碼綜合商城－未來城·賽博數(shù)碼廣場、4.79米挑高小戶型公寓和IT專屬辦公三大板塊組成，其中未來城·賽博數(shù)碼廣場面積達35000平方米，是整體項目的重中之重，以前瞻性的建筑設(shè)計規(guī)劃、領(lǐng)先市場的業(yè)態(tài)資源整合頃力打造珠江路核心上圈的地標性商城，勢必形成新珠江路標志性的IT物流、信息流中心。銷售價格：負一層商鋪均價15000元/平方米，一層旺鋪均價58000元/平方米，二層商鋪均價30000元/平方米，三層商鋪均價19000元/平方米，地下車位價格為200000元/個。銷售情況：未來城可售套數(shù)為1287套，已成交套數(shù)1001套，成交比例80.98%。2.2.3本項目商業(yè)用房價格預測根據(jù)商業(yè)用房市場分析預測，其銷售均價分別為：一層商業(yè)用房：25000.00（元/m2）二層商業(yè)用房：12000.00（元/m2）三層商業(yè)用房：10000.00（元/m2）地下商業(yè)用房：10000.00（元/m2）2.3辦公用房市場分析2.3.1辦公用房市場分析南京的城中寫字樓目前可以分為三大板塊：第一板塊便是新街口—大行宮—長江路一帶，是南京寫字樓最集中的地帶，國際化集團公司在南京的首選辦公地點。代表樓盤有金鷹、商茂、華泰、德基大廈以及在建的置地廣場、新世紀廣場、長發(fā)CFC等。置地廣場憑借其1．4萬元每平方米的價格成為該地域的新貴，新世紀廣場的寫字樓也已售出76%左右。第二板塊為珠江路—廣州路寫字樓板塊，是極具特色的IT商務(wù)科技圈，包括未來城、新世界中心、谷陽大廈、君臨國際等項目。第三是山西路—湖南路板塊，聚集了銀河國際、議事園大廈、宏圖大廈、金山大廈、天星翠瑯、龍吟廣場等項目。伴隨著商務(wù)市場的回暖，諸多城中高端寫字樓及商用項目已陸續(xù)“聞風”啟動，南京國際金融中心久未建成項目終于封頂，以220米的高度超過商茂百貨，成為新街口的第一高樓，很多項目的復建，反映了市場信心正在逐漸恢復加強。廣廈鄧府巷項目、德基廣場等一系列以高檔商住商業(yè)樓項目也相繼進入開工階段。根據(jù)市政府不久前出臺的新街口商圈發(fā)展總體規(guī)劃，未來5—6年，由洪武路到大行宮以及長江路西段兩側(cè)將成為高端商務(wù)集中的核心區(qū)域，重點打造高端項目，吸納大公司總部或區(qū)域總部，形成集中的商務(wù)圈層，頂級寫字樓的建設(shè)規(guī)模將達到百萬平方米以上。新建成的高端商用項目目前正著力吸引有實力的大企業(yè)和大客戶入駐。9月份上市的置地廣場目前客戶已經(jīng)積累了大半，預訂買家多為有實力企業(yè)和跨國公司。項目自去年底公開至今行情已由9000元／平方米上升到起售價13000元／平方米以上，且以整層銷售為主，這也說明南京高檔商務(wù)樓群的開發(fā)具備不可估量的市場前景。1、銷售單價分析價格在7000－8000元/m2之間的銷售面積及銷售套數(shù)所占比例最多，這反映了辦公用房市場上最主流的價格段。根據(jù)市場上中小型、成長型企業(yè)較多，他們的需求特點是希望不用占用很大資金，市場需求方的要求也促使單價范圍穩(wěn)定在7000－8000元/m2的范圍之內(nèi)。2、銷售總價分析總價在50-100萬元成交面積所占比例最高，其次為100－150萬之間，這一部分成交面積的比例最高，亦證明南京辦公用房市場主要的需求來自于中小型企業(yè)和成長型企業(yè)。而30－50萬元的總價成交套數(shù)所占比例最高，其實按每平米6000元的較低價格計算，50萬元的總價對應(yīng)的銷售面積多半在80平方米以下，這樣的戶型面積再考慮寫字樓的得房率較低因素，辦公面積相對而言比較經(jīng)濟了。目前這種面積的成交套數(shù)居多，可能與小戶型辦公用房推出較多、以及商住樓為與標準辦公用房競爭而減小戶型分割面積等市場現(xiàn)象有關(guān)。隨著小型企業(yè)的成長預期以及辦公用房市場的產(chǎn)品線逐漸豐富，這種過小面積的產(chǎn)品需求會有所減少（轉(zhuǎn)移到自由分割或較大面積的寫字樓、或者轉(zhuǎn)移到辦公用房租賃市場中去）。圖2-112005年一季度江南八區(qū)辦公用房銷售統(tǒng)計2.3.2二級地辦公用房銷售情況對二級商業(yè)用地、長江路附近在售的辦公用房典型案例進行深入調(diào)研，對這些項目的銷售價格與銷售情況歸納如下：1、置地廣場辦公用房置地廣場位于南京市洪武北路55號，地處新街口商貿(mào)圈、洪武路金融圈、長江路文化圈三圈合一的黃金交匯處，總占地面積為7635平方米,總建筑面積58328.4平方米，容積率5.97，建筑密度21%。大廈共30層，地下3層，地上27層，1-3層部分為商業(yè)空間，4-27層為辦公樓。置地廣場超越了以往辦公寫字樓，關(guān)注商務(wù)軟環(huán)境的打造，提出智能化柔性商務(wù)辦公新主張，堅持“以人為本”的服務(wù)理念，以高潛力建筑、高智慧建筑、高效率建筑、高景觀建筑的建筑理念，成為南京第四代寫字樓的先行者，是目前南京市領(lǐng)先的一座真正國際5A級高智能、高品質(zhì)的寫字樓。南京第四代寫字樓——置地廣場位于南京洪武北路55號，中山東路與長江路之間，地處南京市CBD核心區(qū)——新街口商貿(mào)圈、洪武路金融圈、長江路文化圈三圈合一的黃金交匯處，距地鐵新街口站200米，以及便捷的公交交通網(wǎng)絡(luò)，出行極為便利。置地廣場總用地7263.5平米,總建筑面積58328.4平米，容積率5.97，建筑密度21%。大廈地上30層，地下3層，1-3層部分為銀行證券辦公，4-30層為標準寫字間，得房率約69%。是目前南京市領(lǐng)先的一座5A高智能、高品質(zhì)的甲級純寫字樓。將于2006年全面交付。主打套型為338平米、340平米、560平米、599平米、1338平米、1838平米。銷售價格：均價13054元/平方米。2、玄武區(qū)珠江路219-231號綜合樓珠江路綜合樓位于珠江路219—23l號。該項目占地900多平方米(項目退讓后凈地773.5平方米)，規(guī)劃建設(shè)用途為七層高級商住辦公用房，地上七層，地下車庫一層(12個車位)，有中央空調(diào)，單獨計量，水電到位。建設(shè)規(guī)模5300平方米。該項目由南京卓立房產(chǎn)置業(yè)有限公司建設(shè)開發(fā)。銷售價格：銷售均價每平方米約1.5萬元。3、天星?翠瑯天星?翠瑯地段優(yōu)越，是湖南路附近目前為止唯一的精裝修寫字樓，面積配比合理從40—100不等。配有一個立體停車庫，停車位充足。該項目由江蘇省建筑研究院、南京地下建筑設(shè)計院設(shè)計，江蘇華東建設(shè)基礎(chǔ)工程總公司、中國核工業(yè)華興建設(shè)公司施工，南京華仁工程建設(shè)工監(jiān)理咨詢有限公司監(jiān)理。翠瑯大廈項目占地4182.7平方米，總建筑面積為28082.66平方米，地上建筑面積為24391.93平方米，地下建筑面積為3690.73平方米，該項目擬建24層商業(yè)、辦公樓，1-5層為商業(yè)，6-22層為辦公，地下一層設(shè)有自行車庫，地下二層為汽車庫，可停32輛汽車，大廈另建立體停車庫，可停100輛汽車，共計可停132輛汽車。該項目于2007年4月竣工。銷售價格：銷售均價每平方米8768元，地下停車位每個200000元。目前已銷售46.67%。2.3.3本項目辦公用房價格預測根據(jù)辦公用房市場分析預測，其銷售均價分別為：辦公用房均價：7500.00（元/m2）地下車庫：20（萬元/個）

第三章建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容3.1建設(shè)規(guī)模根據(jù)南京市規(guī)劃局“城中20050124JY01”號關(guān)于同意建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計要點，以及南京漢府街項目規(guī)劃用地紅線圖和規(guī)劃設(shè)計條件，確定該項目規(guī)劃控制要求和建設(shè)規(guī)模：南京漢府街項目規(guī)劃用地總面積14000平方米其中：建設(shè)用地面積13400平方米其他代征地面積600平方米綠地率>30%建筑高度建筑沿東箭道一側(cè)道路紅線20米范圍內(nèi)建筑總高度不超過12米，其余不超過18米其余規(guī)劃控制要求詳見規(guī)劃設(shè)計要點圖3-1南京漢府街項目相對位置示意圖南京1912本案南京1912本案3.2建設(shè)內(nèi)容主要經(jīng)濟技術(shù)指標商業(yè)面積：11700平方米辦公面積：7200平方米地上總建筑面積：18900平方米地下商業(yè)面積：4800平方米地下停車面積：8000平方來（地下二層)（含地下自行車庫1200平方米）地面停車數(shù)：21輛建筑密度：38.7%容積率：1.41綠化率：30%

第四章建設(shè)方案4.1南京漢府街項目規(guī)劃設(shè)計目標南京漢府街項目規(guī)劃計劃目標：建設(shè)一座既有歷史文化特色，又具現(xiàn)代時尚風采的休閑、文化商業(yè)中心。要將該項目打造成一個中西合璧、時尚互融、文化精彩，可與上?！靶绿斓亍毕噫敲赖默F(xiàn)代城市客廳。是餐飲、酒吧、集散、休閑、娛樂、辦公為一體的理想商業(yè)文化街區(qū)。力求營造一種融合歷史與現(xiàn)在、民族與世界、城市與自然、時尚與傳統(tǒng)等多元化因素在一起的高檔休閑場所以及辦公總部空間。根據(jù)《梅園新村歷史街區(qū)保護與利用規(guī)劃》，該項目在規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)符合下列要求：①梅園新村歷史街區(qū)內(nèi)的歷史建筑及整體風貌以保護原貌為主，應(yīng)按照本次規(guī)劃中保護規(guī)劃及其它相關(guān)規(guī)劃的要求予以保護，并延續(xù)歷史街區(qū)核心地段內(nèi)部分的居住功能。商業(yè)文化功能的實現(xiàn)主要利用街區(qū)內(nèi)原有的民國住宅建筑，保留建筑外觀，置換內(nèi)部功能。②在保證歷史文脈連續(xù)的前提下，賦予梅園新村以新的場所認同感，創(chuàng)造獨特的區(qū)位特色和鮮明的城市意象，即是—處高檔休閑文化場所。③梅園新村歷史街區(qū)今后的改造和建設(shè)以高檔文化休閑性項目為主，項目的引入應(yīng)充分考慮其內(nèi)涵和層次，應(yīng)定位在高端，強調(diào)其文化性、藝術(shù)性。④梅園新村因集中不同風格特色的住宅建筑而具有鮮明特色。建設(shè)時應(yīng)充分利用歷史文化資源，協(xié)調(diào)好新舊建筑之間、歷史建筑與現(xiàn)代建筑之間的關(guān)系。⑤營造街區(qū)內(nèi)的步行環(huán)境。在保留原有的街巷格局基礎(chǔ)上，將梅園新村路改建為步行道路，局部增建步行小廣場，進行地面鋪裝和綠化。機動交通通過支路調(diào)整和地下停車場的合理安排在街區(qū)外圍解決。⑥保護街區(qū)內(nèi)原有的綠化格局，特別是保護大樹，改造地塊內(nèi)和新建建筑周圍應(yīng)充分綠化，努力營造街區(qū)內(nèi)高尚、清幽的文化氛圍。4.2南京漢府街項目的功能定位漢府街項目的規(guī)劃功能定位為：通過各種現(xiàn)代建筑元素的體現(xiàn)，通過已有的街區(qū)空間，以新的語言和建筑手法體現(xiàn)得時尚空間，通過園區(qū)中的小品、景觀來體味其中的韻味和場所所傳達的空間精神，并使之與周遍建筑群更好的融合，成為高雅、時尚、現(xiàn)代的新型文化商業(yè)場所。4.3建筑平面布置在規(guī)劃設(shè)計中通過對地塊屬性的分析，在規(guī)劃采用“十”字構(gòu)圖。根據(jù)主入口、次入口等入口方向以及交通流線將地塊分為四個部分，沿街（東箭道、長江路）三個部分的功能以商業(yè)為主，1-3層為商業(yè)部分，4-5層為辦公空間；東北部一塊定位為辦公功能。單層1200平方米左右的大空間可以作為展示空間亦可作為集中辦公空間，四個組成部分采用36M×36M或者36M×39M的規(guī)模，空間組成形式采用“L”、“U”、“回”型。在空間和建筑體量關(guān)系上與總統(tǒng)府以及“南京1912”相協(xié)調(diào)，充分利用歷史以及已有的文化資源，協(xié)調(diào)好新舊建筑關(guān)系。1、建筑空間建議整個建筑群基本為36M×36M或者36M×39M體量，1至3層采用大空間，這部分空間可以作為商業(yè)或者展示空間使用；在高度上3層的體量可以在內(nèi)部形成挑高中庭以及同高展示大廳等多種空間形式，4至5層為進深12M的帶型辦公空間，保證每個辦公空間的使用效率。2、地下空間利用建議漢府街長途汽車站的土地成本、拆遷費較高，由于項目采用市場運作的方式進行開發(fā)，開發(fā)商的經(jīng)濟效益決定了項目運作的可行性。在規(guī)劃設(shè)計中我們同時考慮了開發(fā)商對于項目可銷售部分的面積指標的要求，地面部分由于空間關(guān)系、建筑高度限制等因素，可以規(guī)劃的銷售建筑面積有限，可在規(guī)劃中充分挖掘地下空間的價值。在設(shè)計中考慮地下作兩層：地下一層作為一部分地下停車、另一部分作為地下商業(yè)空間，在一定程度上增加了甲方的銷售面積，同時下沉廣場和地面廣場之間的空間穿插關(guān)系更增加了整個建筑群的空間趣味性；地下二層作為汽車庫及設(shè)備用房使用，盡可能的在地下部分滿足所有商業(yè)以及辦公對機動車的停車需求。圖4-1漢府街項目概念設(shè)計方案3、景觀設(shè)計建議由建筑空間圍合成的十字型庭院結(jié)合下沉廣場的空間穿插關(guān)系，為整個建筑群創(chuàng)造的豐富有趣的建筑空間，可以給在其中的使用者提供多種活動的可能性。形成“點、線、曲、折”豐富多變且連續(xù)的街區(qū)空間界面，使沿長江路的景觀廣場和下沉廣場內(nèi)部庭院形成對比，相輔相成。4.4建筑設(shè)計的要求1、建筑設(shè)計的特點：（1）標志性：充分體現(xiàn)民國建筑風格的標志性特色，充分體現(xiàn)長江路“文化一條街”的建筑特色，體現(xiàn)城區(qū)中心高檔商業(yè)、商務(wù)辦公、休閑街區(qū)的標志性特征。（2）先進性：具有現(xiàn)代時尚元素與懷舊風格相結(jié)合的建筑形體代表作。（3）建筑造型和諧性：商業(yè)用房和辦公用房均為以3-5層多層建筑。建筑群體風格簡潔、明快、高雅，建筑空間疏密有致，收放有序，建筑造型錯落豐富多彩，整體統(tǒng)一，內(nèi)部廣場綠化、景觀設(shè)計與周圍總統(tǒng)府、梅園新村紀念館、“南京1912”街區(qū)協(xié)調(diào)和諧。1912休閑街區(qū)2、建筑尺度街區(qū)應(yīng)完全符合人的尺度，建筑本身的體量應(yīng)小巧，對體量較大的建筑應(yīng)通過豐富精致的細節(jié)處理，達到小巧的效果。建筑的附屬物應(yīng)在建筑設(shè)計時統(tǒng)一考慮，包括建筑的泛光照明、燈飾，建筑的門牌、掛牌，建筑四周的綠化、鋪地，室外的頂棚、涼棚、座椅、圍欄等，須統(tǒng)一設(shè)計并符合環(huán)境要求。建筑的門牌號碼，街巷的名牌、店面的門牌、古樹名木的掛牌等等，在與城市的標識系統(tǒng)銜接的基礎(chǔ)上，適當增加反映街區(qū)特色的元素、如統(tǒng)一的裝飾、色彩、符號等，提高街區(qū)的可識別性和認同感。3、建筑風格建筑以民國時期傳統(tǒng)風格為主，具體設(shè)計應(yīng)在總體統(tǒng)的基礎(chǔ)上，做到細節(jié)豐富，變化有致；外部色彩以復合色為基調(diào)，體現(xiàn)歷史感，但要避免過于單調(diào)沉悶，細部處理應(yīng)明快。4、步行設(shè)施街區(qū)內(nèi)部為小尺度的步行空間，應(yīng)通過有節(jié)奏的街巷設(shè)施、建筑物的檐口，休息椅、綠化、小廣場等形成步行氣氛和場所精神，在較小的尺度中產(chǎn)生“步行文化”。要處理好建筑外部地面鋪裝與人行道的銜接，既要突出個性，又要避免各自為政，過度裝飾。廣場鋪裝應(yīng)與綠化和生活設(shè)施相結(jié)合，滿足人性化需要。5、綠化應(yīng)注意樹種的選擇和植物的搭配，并注意隨季節(jié)的變化配置樹種，營造不同季節(jié)的不同綠化景觀。綠化配置適應(yīng)南京的氣候特點，并起到生態(tài)走廊的作用，改善調(diào)節(jié)街區(qū)局部微氣候。注意建筑院落綠化空間與街道廣場綠化空間的相互滲透，通過綠化介質(zhì)聯(lián)系不同的空間，并形成共享開放的綠化系統(tǒng)。開展多種類型的綠化，整體綠化與局部“見縫插綠”相結(jié)合，通過綠化在夏季提供樹蔭遮掩，創(chuàng)造人的交往空間，并滿足審美的觀賞需要。6、夜景照明街區(qū)內(nèi)部開放空間及建筑輪廓應(yīng)組織照明系統(tǒng)，但不應(yīng)過渡裝飾或過于夸張，應(yīng)符合街區(qū)整體氣氛，達到親切宜人的效果。照明方式的選擇有：路燈、園林燈、高桿燈、建筑立面照明、噴泉及水池照明、廣告燈箱、商業(yè)櫥窗、街道信號燈，各種店招、街道地名、霓虹燈等。設(shè)計中應(yīng)特別注意尺度、色彩、造型、照明亮度與所在歷史街區(qū)環(huán)境的整體關(guān)系。7、小品、市政及其它設(shè)施項目內(nèi)各種架空線應(yīng)逐步有計劃下地埋設(shè)，以減小對景觀的影響，也為樹木生長提供更多的空間。公共場所和外部空間應(yīng)考慮無障礙設(shè)計。小品雕塑等是街區(qū)空間環(huán)境的點綴，應(yīng)符合該街區(qū)特點，尺度為人的尺度，可設(shè)于步行道及公共休閑場所，雕塑設(shè)計應(yīng)充分體現(xiàn)其高雅性、藝術(shù)性，切忌粗制濫造、弄巧成拙。4.5建筑結(jié)構(gòu)主要形式1、根據(jù)南京地區(qū)地質(zhì)分布情況和地質(zhì)鉆探資料分析，本項目為多層建筑，基礎(chǔ)宜采用沉管灌注樁或予應(yīng)力鋼筋混凝土樁基礎(chǔ)。2、地下車庫均采用整板框剪鋼筋混凝土柱、梁、板結(jié)構(gòu)。4.6公用工程供配電、綜合布線系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)、綜合智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、環(huán)境質(zhì)量保障技術(shù)、綠化生態(tài)技術(shù)、廣場道路雕塑、小品、無障礙設(shè)計、污水處理技術(shù)等公用配套設(shè)施均由設(shè)計單位在初步設(shè)計中統(tǒng)一協(xié)調(diào)研究考慮。

第五章環(huán)境保護及節(jié)能5.1環(huán)境保護5.1.1、環(huán)境狀況建設(shè)場地周圍主要為辦公樓及住宅小區(qū)，沒有工廠等易產(chǎn)生污染源的設(shè)施，環(huán)境條件良好。但由于其緊鄰的長江路、東箭道等城市主次干道，交通流量較大，會有一定的汽車廢氣和噪聲污染。5.1.2、項目主要污染源本項目建設(shè)期間及竣工經(jīng)營后可能產(chǎn)生的污染源有：施工期間造成的環(huán)境污染，主要為建筑材料在運送途中泄漏、建筑垃圾以及建筑施工產(chǎn)生的噪聲污染。辦公及商鋪中的餐飲產(chǎn)生的污染源，主要為各類固體廢棄物、污水、燃油鍋爐房、柴油發(fā)電機房、廚房煙氣、屋內(nèi)廢氣、各種設(shè)備、汽車噪聲和汽車尾氣。5.1.3、“三廢”治理初步方案根據(jù)南京市同類項目的經(jīng)驗，本項目各種污染源產(chǎn)生的污染量較少，在加強預先防范并經(jīng)妥善處理后，均能達到國家規(guī)定標準。（1）污水處理商業(yè)項目中包含的餐館廚房污水、燃油鍋爐房地面油水和柴油發(fā)電機房地面清洗污水沒有欄網(wǎng)或隔油池裝置，以防止大顆粒固體物質(zhì)和油脂進入管網(wǎng)造成堵塞。地下一、二層地面排水采取排水采取排水溝和排水管集中經(jīng)地下二層集水井用潛水泵提升排至室外污水管。污水經(jīng)二級生物處理后排入經(jīng)四路φ600mm市政污水管。二級生物處理采用地埋式污水處理構(gòu)筑物，設(shè)在室外草坪下。洗手間污水經(jīng)化糞池處理后排入污水截流干管。（2）固體廢棄物處理固體廢棄物包括辦公、餐飲產(chǎn)生的生活垃圾和廢棄物。主要處理措施是設(shè)置不影響室內(nèi)外景觀的密封式垃圾收集器，按規(guī)定分類回收處理后運出。（3）廚房煙氣處理商鋪中的餐飲、酒吧廚房產(chǎn)生的油煙、一氧化碳以及燃氣廢氣等有害氣體，可采用爐罩分離垂直上抽式高效機械排風設(shè)施。要求把油煙中絕大部分含油液體分離出來，盡量減少油顆粒排入大氣。廚房煙氣排放排風機房盡量封閉或采用一些高效消音設(shè)備，以減少噪音對周圍環(huán)境的影響。（4）汽車尾氣和室內(nèi)廢氣的處理地下車庫產(chǎn)生的汽車尾氣、衛(wèi)生間產(chǎn)生的廢氣均采用機械排風的方式處理。其余室內(nèi)場所可考慮自然通風和機械排風相結(jié)合的方式。（5）噪聲污染的處理汽車噪聲由于執(zhí)行南京市機動車輛管理的有關(guān)規(guī)定，城區(qū)禁止鳴號，不會超過標準要求。設(shè)備產(chǎn)生的噪聲通過以下辦法減振降噪：溴化鋰冷水機組、防排煙風機、水泵等設(shè)備采用減振臺座、彈簧減振器或橡膠減振墊。風機進出口采用涂膠帆布軟管，通風系統(tǒng)的送風及排風機總風管上裝消聲器。（6）施工期間的污染防治施工運送砂石、泥土、水泥等車輛，車廂應(yīng)嚴密，防止泄漏造成沿途地面污染。建筑施工產(chǎn)生的建筑垃圾集中運送至指定地點。由于施工現(xiàn)場周圍主要為辦公和住宅區(qū)，人口密度大，施工設(shè)備應(yīng)注意噪聲的控制。會產(chǎn)生不可避免噪聲的作業(yè)，應(yīng)在規(guī)定時限內(nèi)施工，盡量減少對周圍環(huán)境的影響。5.2節(jié)能根據(jù)項目對能源供應(yīng)質(zhì)量要求高和耗能強度分布不均勻的特點，采取的主要節(jié)能措施有：選用高性能低能耗產(chǎn)品（包括動力機械照明燈具、炊事爐具等）。在總?cè)萘坎蛔兊那闆r下，可根據(jù)利用的實際情況，考慮配置多臺變壓器以及水冷式鍋爐，以便根據(jù)負荷情況全部或部分投入運行，減少空耗，使設(shè)備盡量能在負荷高效區(qū)運行。在建筑物的20～38層將考慮引入單元式中央空調(diào)，以滿足業(yè)主根據(jù)情況局部開啟的需要。合理配置設(shè)備燈具的數(shù)量及位置，在滿足使用和照明的前提下盡量減少設(shè)備和燈具的裝機容量。建筑物設(shè)計盡量滿足通風、采光要求，以減少通風、空調(diào)的能耗。主要出入口設(shè)空氣幕以減少室內(nèi)負荷損失。采用節(jié)水措施，加強自來水管網(wǎng)的管理，及時排除管網(wǎng)泄漏現(xiàn)象；采用感應(yīng)式出水閥裝置及節(jié)水型設(shè)備。加強能耗管理，合理制訂好空調(diào)、機械送風指標。

第六章實施進度本項目建設(shè)實施分階段和分期進行，按照城區(qū)總體規(guī)劃項目形象進度要求完成主體工程結(jié)構(gòu)，其他工程（環(huán)境建設(shè)配套服務(wù)設(shè)施）穿插進行。該項目總建筑面積為：31700平方米，總建設(shè)期從2006年1季度開工之日起計劃為30個月，其中施工工期為24個月，銷售期為18個月，于2008年6月全部竣工交付使用。具體實施進度計劃如圖6-1所示：

第七章財務(wù)效益測算7.1項目投資估算7.1.1投資估算依據(jù)1、國家建設(shè)部2000年9月發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；2、國家及南京對房地產(chǎn)開發(fā)項目費用取定的相關(guān)文件。3、南京市規(guī)劃管理部門提出的規(guī)劃設(shè)計要點及項目的初步方案。4、項目用地現(xiàn)狀的調(diào)查資料。5、類似項目的有關(guān)數(shù)據(jù)。7.1.2投資估算方法（一）項目投資、經(jīng)營費用估算1、土地費用國有土地使用權(quán)出讓金按11000元/平方米計算；土地契稅4%計算；土地費用為以上費用之和：11000（1+4%）×14000=16016萬元2、前期工程費表5前期工程費用估算表項目建筑面積（m2）單價（元／m2）金額（萬元）前期工程費3170043136.313、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費用。表4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費項目建筑面積（m2）單價（元／m2）金額（萬元）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費3170069.90221.584、建筑安裝工程費南京漢府街的建筑多為框剪結(jié)構(gòu)，少量為框架結(jié)構(gòu),且具有一定的造型要求。參照南京市新近竣工的同類建筑物的建筑安裝造價以及造價指數(shù)，對本項目的建筑安裝工程費進行估算。建筑安裝工程費構(gòu)成情況見表5。表5建筑安裝工程費估算表項目建筑面積（m2）單價（元／m2）金額（萬元）建安工程費3170014204501.45、公共配套設(shè)施建設(shè)費公共配套設(shè)施建設(shè)費包括居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施建設(shè)費用,含配電房、機房、垃圾中轉(zhuǎn)站、綠化、園林小品道路、地面停車場等。結(jié)合本項目具體情況，本項目公共配套設(shè)施建設(shè)費構(gòu)成情況見表6。表6公共配套設(shè)施建設(shè)費估算表項目金額（萬元）公共配套設(shè)施建設(shè)費279.406、管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。以上1～5項之和21154.69萬元為基數(shù)，費率為2.5%。則管理費用為：21154.69萬元×2.50%＝528.87萬元。7、財務(wù)費用財務(wù)費用為95.58萬元，詳見附表5。8、銷售費用銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用。以銷售額為基數(shù)，費率為2.5%。則銷售費用為：33440×2.5%＝836萬元9、開發(fā)期稅費開發(fā)期稅費是指房地產(chǎn)項目開發(fā)期間按稅法的規(guī)定、國家或擬投資項目所在地城市的規(guī)定應(yīng)交納的稅金以及代收代付費用。開發(fā)期稅費見表7。表7開發(fā)期間稅費估算表序號收費項目依據(jù)數(shù)量（m2）收費標準（元／m2）總額（萬元）1新建房屋白蟻防治費寧價房字（1996）315號317002.3元／m27.292市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費寧政發(fā)［2003］104號31700105元／m2332.853發(fā)展新墻體材料專項用費寧財綜［2002］707號3170010元／m231.74人防建設(shè)經(jīng)費寧防辦［2003］70號3170075元／m2237.755自來水管網(wǎng)建設(shè)費寧價工字［2003］371號3170020元／m263.4合計672.9910、其他費用其他費用是指根據(jù)國家或項目所在地政府部門規(guī)定計取、或根據(jù)工程建設(shè)慣例應(yīng)發(fā)生的但未計入1至9項的費用。應(yīng)根據(jù)國家或項目所在地規(guī)定的標準以及類似工程的數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)項目總投資構(gòu)成中的其他費用進行估算。其他費用見表8。表8其他費用估算表序號收費項目依據(jù)數(shù)量（萬元）取費標準（‰）金額（萬元）1建設(shè)工程標底編制費蘇價工字4501.41.88.10（1997）60號2建設(shè)工程標底審核費寧價房字4501.40.31.35（94）114號3建設(shè)工程招標管理費寧價房字4501.40.31.35（99）120號4建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費寧價房4501.41.25.40［2001］330號5建筑施工安全監(jiān)督管理費蘇價服4501.40.62.70（2002）328號6工程監(jiān)理費4501.4836.01合計54.9211、不可預見費以上1～5項之和21154.69萬元為基數(shù)，根據(jù)市場調(diào)查的資料及類似項目的數(shù)據(jù)進行估算其費率為2%。不可預見費為：21154.69×2%＝423.09萬元。12、經(jīng)營資金經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金?？紤]到此項目有預售收入，則經(jīng)營資金為0。7.1.3項目總投資估算項目總投資為23766.14萬元，項目總投資詳見表9。表9項目總投資一覽表序號項目單價（元/平方米）總投資1開發(fā)建設(shè)投資23766.141.1土地費用11000.0016016.001.2前期工程費43.00136.311.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費69.90221.581.4建設(shè)安裝工程費1420.004501.401.5公共配套設(shè)施建設(shè)費279.401.6開發(fā)間接費0.001.7管理費用2.50%528.871.8財務(wù)費用5.31%95.581.9銷售費用2.50%836.001.10開發(fā)期稅費672.991.11其他費用54.921.12不可預見費423.092經(jīng)營資金0.003項目總投資23766.147.2項目銷售收入估算根據(jù)商業(yè)用房與辦公用房的市場分析、預測，其銷售均價分別為：一層商業(yè)用房：25000.00（元/m2）二層商業(yè)用房：12000.00（元/m2）三層商業(yè)用房：10000.00（元/m2）地下商業(yè)用房：10000.00（元/m2）辦公用房：7500.00（元/m2）地下車庫：20（萬元/個）總銷售進度與銷售收入如下表所示：序號項目面積（m2）均價（元/m2）合計（萬元）1.1一期銷售收入15300.0023600.001.1.1地下商業(yè)用房4800.0010000.004800.001.1.2一層商業(yè)用房5200.0025000.0013000.001.1.3二層商業(yè)用房2500.0012000.003000.001.1.4三層商業(yè)用房2800.0010000.002800.001.2二期銷售收入8400.009840.001.2.1二層商業(yè)用房1200.0012000.001440.001.2.2辦公用房7200.007500.005400.001.2.3車庫銷售（個）150.00200000.003000.002合計23700.0033440.00表10銷售收入一覽表7.3該方案的財務(wù)評價7.3.1資金籌措購買土地需投入自有資金16234.12萬元，尚需在2006年第三季度申請銀行貸款1800萬元，由于實行先預售、后現(xiàn)售的銷售策略，則一定程度上減少了所需貸款。因此項目采用滾動開發(fā)方式，其余建設(shè)資金由銷售收入提供。貸款可于1年后全部清償完畢。詳見附表5貸款還本付息表。7.3.2總投資23766.14萬元7.3.3銷售總收入33440萬元銷售收入33440萬元，一期銷售項目主要以商業(yè)用房為主，一期銷售收入為15300萬元，二期以辦公用房、車庫為主，銷售收入為8400萬元。7.3.4利潤總額（稅前）為9528.17萬元7.3.5財務(wù)評價指標該項目的經(jīng)濟評價方法主要依據(jù)國家建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》，結(jié)合本項目的實際情況，對其經(jīng)濟效益進行評價，選取的計算指標為財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR），財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及投資利潤率。1、資本金財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)開發(fā)項目在整個開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率.它反映的是項目動態(tài)投資收益率,是考察項目盈利能力的主要動態(tài)指標.根據(jù)資本金財務(wù)現(xiàn)金流量表,設(shè)投資者可接受的最低收益率為8%,用不同的I值進行計算,計算資本金的財務(wù)內(nèi)部收益率如下:(1)當I季=2.5%時,NPV1=70.30(2)當I季=2.6%時NPV2=-11.64插入法得:FIRR（季度）=2.5%+[70.30/(70.30+11.64)×(2.6%-2.5%)]=2.5%+0.02%=2.58%FIRR年＝[(1+FIRR季)4-1]×100%FIRR（年）=10.75%＞MARR=8%所以,從財務(wù)內(nèi)部收益率的角度判斷此方案是可行的.2.財務(wù)凈現(xiàn)金值(FNPV)財務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最底可接受的收益率或設(shè)定的基準收益率,將房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營周期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。則:I季=1.95%，I年=8%時NPV=530.60>0因為FNPV>0,則從財務(wù)凈現(xiàn)值的角度判斷此方案是可行的。3.利潤率.（1）季度投資利潤率=季度平均利潤/投資*100%=6252.67/10/23766.14=2.63%（2）投資利潤利潤率=6252.67/23766.14=26.31%（3）自有資金利潤率=6252.67/16234.12=38.52%經(jīng)計算，本項目的其他技術(shù)經(jīng)濟指