江門房地產(chǎn)報告

ModifiedbyJEEPonDecember26th,2020.ModifiedbyJEEPonDecember26th,2020.江門房地產(chǎn)報告江門市二OO七年房屋交易登記情況報告2007年，江門樓市延續(xù)去年快速發(fā)展的勢頭，呈現(xiàn)快速平穩(wěn)的上升趨勢。雖然，國家加大了對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的力度，央行數(shù)次加息及下半年購買第二套(含)以上住房的貸款首付款比例不得低于40%等相關(guān)調(diào)控政策出臺，但從江門的房地產(chǎn)市場來看，這些調(diào)控措施給本地的樓市帶來的影響是微乎其微，全市房屋交易總體上是量大價升。一、全市房地產(chǎn)市場交易情況（一）商品房交易（含預(yù)售）登記情況據(jù)統(tǒng)計，2007年全市商品房交易登記情況是：成交建筑面積為萬平方米，同比增長%；成交金額為983974萬元，同比增長%；成交均價為元/平方米，同比增長%。其中商品住宅交易登記情況是：成交建筑面積為萬平方米，同比增長%；成交金額為萬元，同比增長%；成交均價為元/平方米，同比增長%。（二）存量房交易登記情況據(jù)統(tǒng)計，2007年全市存量房（二手房）交易登記情況是：成交建筑面積為萬平方米，同比下降%；成交金額為萬元，同比增長%；成交均價為元/平方米，同比增長%。其中住宅交易登記情況是：成交建筑面積為萬平方米，同比增長%；成交金額萬元，同比增長%；成交均價為元/平方米，同比增長%。二、蓬江、江海區(qū)（兩區(qū)）房屋交易登記情況（一）商品房交易（含預(yù)售）登記登記情況1．商品房成交量下降，成交價上升。據(jù)統(tǒng)計，2007年商品房成交登記宗數(shù)14318宗，同比下降%；成交面積萬平方米，同比下降%；商品房成交金額萬元，同比下降%；成交均價元/平方米，同比增長%。其中當(dāng)年預(yù)售商品住宅交易登記3674宗，同比下降%；成交面積萬平方米，同比下降%；成交金額萬元，同比增長%；成交均價元/平方米，同比增長%。從數(shù)據(jù)顯示，今年上半年商品房成交均價逐月快速攀升，5月份成交均價已突破3000元，但下半年商品房成交均價比較平穩(wěn)并無太大的變化。這主要是今年上半年本地市場剛性需求和全國房價普漲帶動樓價高攀，但下半年面對日益攀高的房價及國家政策陸續(xù)出臺，市民開始趨于理性購房，使房價維持平穩(wěn)。2．商品住宅的需求仍以中低檔次為主，別墅成交量同比略有下降。兩區(qū)商品住宅成交登記宗數(shù)6571套，同比增長%；成交面積萬平方米，同比增長%；成交金額萬元，同比增長%；成交均價元/平方米，同比增長%。其中別墅成交登記宗數(shù)924套，同比下降%；成交面積萬平方米，同比下降%；成交金額萬元，同比下降%。a.商品住宅成交登記單元面積分段情況單元面積80平方米及以下80-120平方米120-160平方米超過160平方米單元比例%%%%b．商品住宅成交登記戶型結(jié)構(gòu)需求情況戶型二房及以下三房四房四房以上戶型比例%%%%c．商品住宅成交登記單價劃分情況單價2000元及以下2000-3000元3000-4000元4000-5000元5000-6000元6000-7000元超過7000元單元比例%%%%%%%根據(jù)商品住宅成交登記情況統(tǒng)計，面積80平方米以下成交量今年與去年同比比例下降，80平方米以上成交量比例上升，顯示江門房地產(chǎn)市場需求繼續(xù)偏向大戶實用戶型。從以上情況可看出兩區(qū)樓市消費以建筑面積為80-120平方米、二房及以下和三房的中小戶型、房屋單價在3000元/平方米以下的商品住宅最受歡迎。（二）存量房交易情況兩區(qū)今年存量房成交宗數(shù)6702宗，同比增長%；成交面積萬平方米，同比下降%；成交金額萬元，同比增長%。其中存量住宅成交宗數(shù)5137宗，同比增長%；成交面積萬平方米，同比增長%；成交金額萬元，同比增長%。a.存量住宅成交單元面積分段情況單元面積80平方米及以下80-120平方米120-160平方米超過160平方米單元比例%%%%b．存量住宅成交戶型結(jié)構(gòu)需求情況戶型二房及以下三房四房四房以上戶型比例%%%%c．存量房住宅成交單價劃分情況單價2000元及以下2000-3000元3000-4000元4000-5000元5000-6000元6000-7000元超過7000元比例%%%%%%%從以上數(shù)據(jù)可以看出，今年兩區(qū)存量住宅交易顯著活躍，這是因為今年商品房市場異?；鸨?，加上商品房房價高漲，使新房與存量房差價拉大，部分經(jīng)濟(jì)能力不強(qiáng)的市民在購房時考慮自己的實際情況后會更多的選擇了存量房，導(dǎo)致存量房整體交易量大幅增長。存量住宅交易，以建筑面積80-120平方米、二房及以下的中小戶型，房屋單價在2000元/平方米以下的住宅最受歡迎。另外，與去年同期相比，2000元/平方米以下的交易比例由%減至%，2000-3000元/平方米的交易比例由%增至%，顯示存量住宅成交均價上升。三、2007年房價上升原因與2008年房地產(chǎn)市場預(yù)測2007年房價上升的原因主要是：一是我市仍處在二、三次置業(yè)時期，有效需求放大，拉動房屋價格上漲；二是消費者越來越注重生活品質(zhì)，商品房的品質(zhì)不斷提高；三是長期存在商品房結(jié)構(gòu)矛盾，普通住宅與經(jīng)濟(jì)適用房的比重過低，刺激了高檔住房價位不斷上漲，拉動了商品房價上漲；四是成本的因素。江門樓價這兩年上升的速度比較快，很大程度上是房地產(chǎn)市場上貨量不足，隨著新樓盤的不斷開發(fā)及加快經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，預(yù)計2008年江門樓價上升的速度會放緩。另外隨著“90/70”政策及限制別墅用地項目政策的逐步落實，市場上的別墅、大戶型單元將會逐步減少，這類型的房子從升值保值的角度來講，受到市場的青睞，因此，從目前的情況來看，未來這類產(chǎn)品市場消化的速度會更快。江門市2008年房屋交易情況報告根據(jù)2008年江門市房屋交易情況統(tǒng)計，江門房地產(chǎn)市場受到國際金融危機(jī)的影響，全市房屋成交量呈下降趨勢。一、全市房地產(chǎn)市場交易情況（一）商品房（含預(yù)售）交易登記情況2008年全市商品房交易登記38392宗，同比下降%；成交建筑面積為萬平方米，同比下降%；成交金額為1025060萬元，同比增長%；成交均價為元/平方米，同比增長%。其中商品住宅交易登記24826宗，同比下降%；成交建筑面積為萬平方米，同比下降%；成交金額為萬元，同比增長%；成交均價為元/平方米，同比增長%。（二）存量房（二手房）交易登記情況2008年全市存量房交易登記14388宗，同比下降%；成交建筑面積為萬平方米，同比下降%；成交金額為萬元，同比下降%；成交均價為元/平方米，同比增長%。其中住宅交易登記10327宗，同比下降%；成交建筑面積為96萬平方米，同比下降%；成交金額萬元，同比下降%；成交均價為元/平方米，同比增長%。二、蓬江、江海區(qū)（兩區(qū)）房屋交易登記情況（一）商品房（含預(yù)售）交易登記情況1．商品房成交量下降，成交價上升。2008年商品房交易登記11804宗，同比下降%；成交面積萬平方米，同比下降%；成交金額萬元，同比增長%；成交均價元/平方米，同比增長%。去年上半年商品房成交均價逐月攀升，8月份成交均價已突破4000元/㎡，但之后三個月商品房成交均價回落。這主要是國家為防止房地產(chǎn)市場泡沫的產(chǎn)生，加快了政策調(diào)控步伐，控制房價過快上漲。隨著各項宏觀調(diào)控政策的相繼落實，我市2008年下半年商品房市場成交不如以往火爆，消費者觀望氣氛漸濃，成交量下降。2．商品住宅的需求仍以中低檔次為主，別墅成交宗數(shù)同比略有下降。兩區(qū)商品住宅交易登記9049套，同比下降%；成交面積萬平方米，同比下降%；成交金額萬元，同比增長%；成交均價元/平方米，同比增長%。其中別墅成交登記897套，同比下降%；成交面積萬平方米，同比增長%；成交金額萬元，同比增長%。a.商品住宅成交登記單元面積情況單元面積80平方米及以下80-120平方米120-160平方米超過160平方米單元比例%%%%b．商品住宅成交登記戶型結(jié)構(gòu)需求情況戶型二房及以下三房四房四房以上戶型比例%%%%c．商品住宅成交登記單價情況單價2000元及以下2000-3000元3000-4000元4000-5000元5000-6000元6000-7000元超過7000元比例%%%%%%%根據(jù)商品住宅交易登記情況統(tǒng)計，80平方米以上的單元成交量比例上升，顯示江門房地產(chǎn)市場需求繼續(xù)偏向中、大戶實用戶型。另外，兩區(qū)樓市消費以建筑面積為80-120平方米、三房及以下的中小戶型、房屋單價在3000元/平方米以下的商品住宅最受歡迎，而3000元/平方米以上單價的房屋比例增加，說明市場成交價上升。（二）存量房交易情況兩區(qū)全年存量房交易4782宗，同比下降%；成交面積萬平方米，同比下降%；成交金額萬元，同比下降%。其中存量住宅成交3824宗，同比下降%；成交面積35.3萬平方米，同比下降%；成交金額萬元，同比下降%。a.存量住宅成交單元面積情況單元面積80平方米及以下80-120平方米120-160平方米超過160平方米單元比例%%%%b．存量住宅成交戶型結(jié)構(gòu)情況戶型二房及以下三房四房四房以上戶型比例%%%%c．存量房住宅成交單價情況單價2000元及以下2000-3000元3000-4000元4000-5000元5000-6000元6000-7000元超過7000元比例%%%%%%%從以上數(shù)據(jù)可以看出，去年兩區(qū)存量住宅交易比上年下降明顯，這是因為年中受國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，存量房的需求受到抑制。而存量住宅交易，以建筑面積80-120平方米、二房及以下的中小戶型，房屋單價在2000元/平方米以下的住宅最受歡迎。另外，與上年同期相比，成交單價2000元/平方米以上的比例增大，顯示存量住宅成交價上升。三、09年江門房地產(chǎn)市場預(yù)測國際金融危機(jī)雖然在2008年席卷全球，但預(yù)測2009年隨著國內(nèi)政府一系列保障經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策的出臺，部分自住型需求及長期投資需求會逐漸釋放。預(yù)期江門房地產(chǎn)市場將是持續(xù)平穩(wěn)的發(fā)展勢態(tài)2009年江門市房地產(chǎn)市場報告一、全市概況2009年，江門市房地產(chǎn)完成開發(fā)投資億元，同比下降%，新開工面積萬平方米，同比增長%，施工面積萬平方米，同比增長%，竣工面積萬平方米，同比增長%。全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積萬平方米。全市商品房成交面積萬平方米，同比增長%，其中住宅萬平方米，同比增長%；成交金額億元，同比增長%，其中住宅億元，同比增長%；商品房成交均價3041元，同比增長12%，其中住宅3090元，同比增長15%。全市二手房成交面積萬平方米，同比增長%，其中住宅萬平方米，同比增長%，成交金額億元，同比增長%，其中住宅億元，同比增長%?？傮w來說，2009年江門房地產(chǎn)投資出現(xiàn)降溫，開發(fā)速度較往年有所減緩，商品房供應(yīng)相對不足，但市場交易十分活躍，量價齊升，二手房市場發(fā)展尤為迅速。各市區(qū)表現(xiàn)不一，但差距總體在縮小，詳見下表。分類名稱商品房成交二手房成交總面積住宅總金額住宅總均價住宅總面積住宅總金額住宅萬㎡萬㎡億元億元元元萬㎡萬㎡億元億元蓬江、江海42404180同比%%%%%%%%%%新會33883467同比43%%%%%%%%%%鶴山42154206同比84%%110%%%%%%%%恩平22682518同比%%%%%%%%%%臺山21922132同比%%%%%%%%%%開平18661828同比%%%%%%%82%%94%全市30413090同比%%%%12%15%%%%二、中心城區(qū)房地產(chǎn)市場分析（一）政策回顧1月，本市區(qū)各大銀行開始辦理房貸利率七折優(yōu)惠業(yè)務(wù)。1月，本市區(qū)發(fā)布2009年度低收入家庭住房保障標(biāo)準(zhǔn)。3月，“粵十五條”發(fā)布并開始執(zhí)行，鼓勵購房消費，引人關(guān)注的是“直系親屬（父母、子女）首次購買普通住房的，可申請?zhí)崛”救说淖》抗e金”。4月，本市區(qū)住房公積金貸款最高額度上浮至20萬元，兩人或兩人以上購買同一住房的最高額度為40萬元。5月，江門市開始正式辦理珠三角八市公積金異地互貸業(yè)務(wù)。6月，轉(zhuǎn)發(fā)省建設(shè)廳、省財政廳、省地方稅務(wù)局《關(guān)于實施住房轉(zhuǎn)讓退還所得稅地方收入部分有關(guān)問題的通知》。7月，江門市房產(chǎn)局發(fā)布計劃在市區(qū)收購二手住房或空置商品住房作廉租住房的啟示。7月，市政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)江門市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資的實施意見》，對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目予以先征后補(bǔ)（繳交的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費的50%）的優(yōu)惠。9月，市區(qū)開始實行新的購房入戶政策9月，市政府發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理的通知》，打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捂盤惜售、囤積房源的行為，完善商品房預(yù)售方案報備制度。（二）土地供應(yīng)充足和穩(wěn)定的土地供應(yīng)是改善房地產(chǎn)市場供求關(guān)系，促進(jìn)市場健康發(fā)展的前提。2009年江門市中心城區(qū)土地市場成交的商品房用地共12塊，合共面積萬平方米，成交總地價億元，總體呈現(xiàn)以下幾個特點：1.總量仍略顯偏緊，且分布不平衡，主要集中在北新區(qū)。2.地塊多以底價成交，但樓面地價上升較快,個別甚至超過2000元/平方米。3.市場集中度提高，外地開發(fā)商來勢兇猛。（三）商品房供應(yīng)2009年，江門市中心城區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售商品房項目共37個，面積萬平方米，其中住宅萬平方米，6239套，月均520套。幾項數(shù)字與08年同比均有較大幅度的下降，詳見下表：面積單位:萬㎡（下同）批準(zhǔn)預(yù)售總面積其中住宅面積商業(yè)面積住宅套數(shù)2009年62392008年802209年同比%%%%拿過去五年的數(shù)據(jù)對比可以發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了07年和08年連續(xù)兩年的高峰之后，2009年的商品房供應(yīng)大為縮減。詳見圖1、圖2。如果說07年的供需兩旺還能保持市場平衡，那么08年的市場調(diào)整但供應(yīng)仍然放量導(dǎo)致供過于求，使得開發(fā)商放慢了09年的開發(fā)速度。當(dāng)市場迅速消化掉存貨以后，新貨上市的步伐明顯跟不上，再加上部分開發(fā)商“捂盤”，使得市場一度面臨供不應(yīng)求的局面。另外，2009年的商品房供應(yīng)還有以下幾個特點:1.別墅比例略有下降，普通住宅比例增加。戶型結(jié)構(gòu)上的矛盾有所緩解但依然存在，中小戶型住宅供應(yīng)仍然不足，見圖3。一直以來，江門市民人均住房面積相對不低，比較喜歡居住在100－120平方米的三房住宅，加上近年來換房的需求激增，使得開發(fā)商比較樂意開發(fā)中、大戶型的住宅。但隨著房價快速攀升，大面積住宅的房價對購房者的壓力加大，而年輕一代逐漸接受了兩房中小戶型，且開發(fā)商發(fā)現(xiàn)他們曾經(jīng)嘗試開發(fā)的中小戶型住宅銷售都很旺，再加上政府的調(diào)控措施，使得09年中小戶型住宅的供應(yīng)增加，這對發(fā)展健康的房地產(chǎn)市場，抑制樓價漲幅過快有著積極的意義。但值得注意的是，一些開發(fā)商為應(yīng)對“9070”政策，將一些大中戶型分拆成兩套“偽小戶型”設(shè)計和報批，卻捆綁銷售。這種情況在江門開始出現(xiàn)并越來越多，值得重視。長遠(yuǎn)來看，未來商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)將發(fā)生根本性的變化，大面積戶型逐漸減少，中小戶型套數(shù)越來越多會成為大趨勢。2.供應(yīng)時間段明顯，新貨扎堆上市，詳見圖4。元旦、春節(jié)、勞動節(jié)和國慶節(jié)這“四大節(jié)日”前的一個月都有大量的新批預(yù)售。節(jié)日效應(yīng)是開發(fā)商們不約而同選擇的推盤策略。相比之下，其他時間的供應(yīng)則顯得甚為冷清。3.區(qū)域結(jié)構(gòu)趨于平衡化。見圖5。北新區(qū)板塊和江海板塊這兩個以往傳統(tǒng)的熱點區(qū)域在09年的開發(fā)力度有所減緩。杜阮、龍灣這一板塊成為今年的熱點，老城區(qū)板塊的供應(yīng)也有大幅增加。（四）商品房成交2009年，江門市中心城區(qū)商品房交易總面積萬平方米，成交金額億元，其中住宅成交面積萬平方米，成交金額億元，8959套，月均747套。幾項數(shù)字均比08年有大幅度的上升。市場交易十分火爆。詳見表3成交情況總面積住宅面積住宅套數(shù)別墅套數(shù)公寓套數(shù)總均價住宅均價別墅均價公寓均價2009年8959311864842404180798138692008年46875684119423543626585354008年同比%%%%110%%%%%均價方面，09年的商品房網(wǎng)上合同成交均價4240元，與去年基本持平。住宅均價4180元，比去年略有下降。主要是今年別墅成交所占比例大幅下降所致。09年公寓成交均價3869年，同比上漲%。2009年，中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房成交90套，成交面積6760平方米，成交金額萬，成交均價1743元。全部集中在江南新村保障房小區(qū)。（08年共批準(zhǔn)預(yù)售經(jīng)適房92套）2009年的商品房交易主要有以下幾個特點1．全年成交量總體呈“N”型走勢。見圖6。一月份還處于市場的冰點，二月份開始進(jìn)入了“小陽春”，成交量快速攀升，一直持續(xù)到6月份的全年最高峰。7月起市場開始逐步回落，到9、10月市場進(jìn)入了一個相對平穩(wěn)的時期。但全年最后兩個月市場卻突然發(fā)力沖高，導(dǎo)致12月的成交量與6月份的成交量基本持平。2．成交均價隨時間增長明顯，見圖7。研究全年的成交均價走勢發(fā)現(xiàn)，住宅和公寓的均價走勢基本一致，而因為受別墅因素影響，住宅的均價曲線波動略大一些。從公寓來看，全年有7個月均價上漲，4個月下跌。最長連續(xù)3個月上漲，沒有出現(xiàn)連續(xù)2個月下跌的情況。全年基本沿著“沖高—小幅調(diào)整—再沖新高”的曲線前進(jìn)。全年公寓的累計漲幅達(dá)%。3．別墅成交比例大幅下降，120-144面積段的住宅成交最多。受供應(yīng)不足影響，中小戶型的成交比例不高。見圖8。4．四成住宅交易均價超過四千元，套均總價也“水漲船高”。見圖9、圖10。均價超過四千元的住宅比例大幅提高，江門房價正從“三千元時代”向“四千元時代”邁進(jìn)”。套均成交總價萬元，總價在50萬元以上的住宅比例達(dá)到47%，接近一半，總價30萬元以下的住宅成交比例則不到20%。總價偏高成為制約大部分工薪階層購房的重要阻力。5．本地戶籍購房者占半壁江山。見圖11（五）存量房交易2009年，江門市中心城區(qū)存量房交易總面積萬平方米，成交金額億元，其中住宅成交面積萬平方米，成交金額億元，6076套，月均506套。住宅交易均價1701元。幾項數(shù)字均比08年有較大幅度的提升，也超過了07年。詳見表4、圖12存量房交易總面積住宅面積住宅套數(shù)住宅均價2009年607617012008年3824127209年同比%%%%再看圖13，從全年各月的成交量來看，除了前兩個月是傳統(tǒng)的淡季，以及最后一個月的井噴以外，3至11月的成交量總體平穩(wěn)，波動遠(yuǎn)不如一手房市場，顯示二手房市場呈穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢。三、總結(jié)與預(yù)測1．經(jīng)歷了2008年的調(diào)整，2009年，在以寬松的貨幣政策為首的一系列救市政策的刺激下，與全國的大部分城市一樣，江門房地產(chǎn)市場迅速反彈，市場交易十分活躍，并在通脹預(yù)期導(dǎo)致投資（含保值）需求的強(qiáng)力帶動下，超越了2007年的高峰，達(dá)到空前繁榮。2．2009年間市場交易量如過山車般大起大落的變化讓人始料不及，卻更令人深思。其中固然有政策的因素，但主要還是由于市場各種需求的此消彼長，還有供應(yīng)時間的不平衡，導(dǎo)致供求關(guān)系迅速變化所致。一季度開發(fā)商還有不少庫存，他們大多采取了打折促銷的手段，因而吸引了大批的自住需求入市，直接導(dǎo)致了“小陽春”行情。二季度改善型買家開始陸續(xù)進(jìn)場，加上還有不少追漲的自住買家，使市場更加火爆。三季度開始，由于價格一路上漲，導(dǎo)致對價格極為敏感的自住需求大量萎縮，再加上供應(yīng)的不足，使市場熱度下降，開始出現(xiàn)觀望情緒。這時改善型（包括保值）買家是主體，一些純投資型買家也加入。四季度開始，在供應(yīng)放量、優(yōu)惠政策到期等因素共同作用下，市場又活躍起來。改善住房條件和投資需求在目前的市場已經(jīng)占據(jù)主導(dǎo)地位。3．2009年房地產(chǎn)市場的繁榮是宏觀經(jīng)濟(jì)快速復(fù)蘇的重要引擎。但在整體宏觀經(jīng)濟(jì)還未完全好轉(zhuǎn)的背景下，今年的樓市迅速從調(diào)整轉(zhuǎn)向火爆，尤其是成交價的快速上漲，再加上投資需求的增加，使居民房價收入比、房屋租售比等重要指標(biāo)偏離了正常水平，讓房地產(chǎn)市場積累了一定的泡沫和風(fēng)險。4．寬松刺激政策的退出是一個確定而緩慢的過程，市場發(fā)展有著其內(nèi)在的規(guī)律。2009年市場的亢奮在短期內(nèi)應(yīng)該難以再現(xiàn)，但也不會出現(xiàn)硬著陸。一個健康的房地產(chǎn)市場需要多方共同搭建，目前來說，需要政府促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)投資，加大土地和商品房，特別是普通住宅的供應(yīng)，還有加快保障性住房的建設(shè)，同時完善市場的監(jiān)管。需要開發(fā)企業(yè)居安思危，調(diào)整思路，多建造與市場需求相一致的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，并且合理定價。更需要廣大市民理性消費，積極監(jiān)督。2010年1月份房屋交易數(shù)據(jù)時間一手住宅成交二手住宅成交批準(zhǔn)預(yù)售住宅成交面積成交套數(shù)住宅均價別墅均價公寓套數(shù)公寓均價成交面積成交套數(shù)面積套數(shù)2010年1月75554629182657449046713452009年12月116443728297113341238371102環(huán)比（%）-422009年1月276397472702613452348546同比（%）簡述：1、2010年的首個月，住宅供應(yīng)繼續(xù)放量，共1345套，主要集中在金匯城市廣場、海逸華庭、泮海藍(lán)灣、恒和苑這四個樓盤。2、一手住宅成交量從高峰回落，環(huán)比下降三成左右，仍與去年的月均數(shù)持平。別墅的成交比例大幅增加，達(dá)13%。3、一手住宅交易均價大幅上漲，史上首次突破5000元。單月增速也創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。主要是別墅比例較高和新開盤項目價格普遍上漲所共同拉動。4、二手住宅成交量環(huán)比下降44%，市場回歸常態(tài)。5、政策乍緊還松，外地資金大量流入，均價不斷向高位沖刺，這些都不是好的信號。市場需要適度的降溫。2月份中心城區(qū)市場數(shù)據(jù)簡報時間一手住宅合同定稿二手住宅成交住宅批準(zhǔn)預(yù)售成交面積成交套數(shù)住宅均價別墅均價公寓套數(shù)公寓均價成交面積成交套數(shù)面積套數(shù)2010年2月4074683861239242792752682010年1月7555462918265744904671345環(huán)比（%）-552009年2月404404167353783613274144同比（%）0簡述：1、2月份住宅供應(yīng)大為減少，春節(jié)期間僅有極個別樓盤有新貨推出?！芭词邸钡臉潜P越來越多。2、受多方面因素影響，一手住宅成交量下跌至一年來的最低點，環(huán)比下降近五成，與去年同期基本持平。套均成交面積也有所下降。3、一手住宅交易均價環(huán)比有所回落，仍處于歷史的第二高位；同比增長%。其中公寓均價環(huán)比也有小幅下降。但這些都是上月非理性上漲后的正常修正。4、二手住宅成交量同比也持平。若扣除春節(jié)因素，應(yīng)該有小幅上升。5、市場成交清淡，房價高位運行，政策逐步收緊，觀望情緒或?qū)⒓觿　?月份中心城區(qū)市場數(shù)據(jù)簡報時間一手住宅成交二手住宅成交住宅批準(zhǔn)預(yù)售成交

面積成交

套數(shù)住宅

均價別墅

均價公寓

套數(shù)公寓

均價成交

面積成交

套數(shù)面積套數(shù)2010年3月5204855942349843113642622010年2月407468386123924279275268環(huán)比（%）2009年3月773384974027483546619537同比（%）注：公寓指住宅中除去別墅的部分簡述：1、住宅供應(yīng)繼續(xù)放緩。新批預(yù)售證基本集中在月底。開發(fā)企業(yè)推貨謹(jǐn)慎，市場可售數(shù)量略顯不足，但潛在供應(yīng)增多。2、一手住宅成交面積同比下降四成，套數(shù)同比下降超過三成，回落到08年同期的水平，“小陽春”行情不再。3、一手住宅、別墅、公寓的交易均價環(huán)比分別上漲%、%、%，同比分別上漲%、%、%。住宅均價再次逼近五千，公寓均價連續(xù)5個月在四千以上。4、二手住宅成交量持續(xù)低迷，同比下降四成，但月末有所放大。5、調(diào)控政策的效力開始顯現(xiàn)，但市場各方的僵持在短期內(nèi)或難以打破。2010年第一季度江門市中心城區(qū)房地產(chǎn)市場報告一、重要數(shù)據(jù)一覽時間開發(fā)投資(億元)新開工面積

(萬平方米)竣工面積

(萬平方米)供應(yīng)面積

(萬平方米)商品房成交面積

(萬平方米)二手房成交面積

(萬平方米)商品房

成交均價2010年第一季度5324環(huán)比（%）同比（%）二、季度概述1、房地產(chǎn)投資回暖，開發(fā)進(jìn)度明顯加快。2、新批預(yù)售面積放量同比大幅增加近半。3、商品房成交面積同比增長一成，存量房成交面積同比下降25%。4、商品房和存量房成交均價同比增速一致，均為32%。房價增速過快。5、供求比大于1，供求關(guān)系逐步扭轉(zhuǎn)。但一二手市場距離拉大。6、商品住宅累計可售面積約70萬平方米，約5000套，消化周期約為9個月。三、土地市場2010年第一季度，江門市中心城區(qū)掛牌出讓商住類土地3宗（分別位于江會路、里村、棠下），轉(zhuǎn)讓2宗（滘北）。成交用地面積合共萬平方米，成交金額億元。政府根據(jù)政策控制了單宗地塊規(guī)模和付款期限。但競爭仍較為激烈。五個地塊中，除兩塊以底價成交外，其余均有70%以上的溢價。此外，市政府還宣布收回棠下鎮(zhèn)株林園萬平方米的閑置用地。四、商品房供應(yīng)2010年第一季度，江門市中心城區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售商品房項目共15個，面積萬平方米，其中住宅面積萬平方米，同比增長%。合共1875套，月均625套，同比增長%。見表3時間商品房供應(yīng)供應(yīng)總面積

（萬平方米）住宅面積

（萬平方米）商業(yè)面積

（萬平方米）住宅套數(shù)

（套）公寓套數(shù)

（套）套均面積

（平方米）2010年第一季度187518202009年第四季度19391835環(huán)比（%）2009年第一季度12271215同比（%）今年一季度的商品房供應(yīng)還有以下的特點1、新批預(yù)售主要集中在1月份和春節(jié)前，之后是長達(dá)一個月的真空，到3月底才有所恢復(fù)。2、新批預(yù)售總量充足，但有部分尚未形成有效供應(yīng)。3、外海首次有大型樓盤推出，填補(bǔ)了這一地段的空白。4、供應(yīng)套均面積增大，中小戶型住宅依然緊缺。五、商品房成交2010年第一季度，江門市中心城區(qū)商品房成交面積萬平方米，成交金額億元。其中住宅萬平方米，同比增長%，成交金額億元，1682套，月均561套，套數(shù)同比增長%。成交均價5191元，同比上漲%，是歷史最高位。見表4時間商品房成交成交總面積

（萬平方米）住宅面積

（萬平方米）住宅套數(shù)

（套）成交均價

（元）住宅均價

（元）公寓均價

（元）別墅均價

（元）2010年第一季度168253245191437591692009年第四季度26014439440241238711環(huán)比（%）2009年第一季度14534043392735657164同比（%）今年一季度的商品房成交還有以下幾個特點：1、從成交量看，今年一季度是去年年末瘋狂行情逐步冷卻、趨勢向下的過程。而去年一季度則是市場從冰點開始反彈、趨勢向上的過程。見圖12、別墅成交比例有所加大，直接拉高了整體的均價。90平方以下占四分之一，120平方以下占近六成，比以往有明顯增加。在單價普遍較高的條件下，購房者大多會選擇相對較小面積的戶型從而使總價不至于太高。見圖23、單價在4000元以下成交的住宅僅占總量的三成，主要分布在杜阮、禮樂這些近郊。4000至5000元的區(qū)間是目前住宅單價成交的主流，占四成。單價在5000元以上的豪宅成交占總量的三成，比例偏高。見圖34、受套均面積下降的影響，套均總價的增速低于單價的增速。但市場上成交總價在50萬以上的住宅占仍總量的47%，接近一半。30-50萬的住宅占35%。見圖45、購房者戶籍在中心城區(qū)的比例首次低于一半。外來資金有加快涌入的跡象，其中有部分是剛性需求，但更多的來自改善和投資需求。見圖5六、存量房成交2010年第一季度，江門中心城區(qū)存量房成交面積萬平方米。其中住宅萬平方米，同比下降%，合共1106套，月均369套，同比下降%。成交均價2003元，同比上漲%。見表6時間二手房成交成交面積住宅面積住宅套數(shù)成交均價住宅均價2010年第一季度1106176620032009年第四季度17177618381912環(huán)比（%）2009年第一季度124113391521同比（%）七、總結(jié)與預(yù)測1、走過去年末的一波瘋狂行情，2010年第一季度，市場逐漸歸于平靜。但房價上漲速度明顯加快，一定程度上脫離了真實的購買力。追漲入市的風(fēng)險加大。一方面宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向好，土地市場的活躍加大了人們對房價向上的預(yù)期，開發(fā)企業(yè)資金相對充足，降價意愿不高。但另一方面房地產(chǎn)信貸開始收緊，調(diào)控政策還會不斷出臺，效力尚未真正顯現(xiàn)，高房價下觀望情緒較濃。綜合分析，也許市場的各方的博弈在短期內(nèi)仍舊繼續(xù)，但房價上漲速度會減緩。中期來看進(jìn)行調(diào)整恐怕難以避免。2、預(yù)計4月底開始，不少新貨陸續(xù)上市，市場將迎來今年又一波供應(yīng)高峰。定價是影響購房者入市積極性的最重要因素。改善型需求仍將占主導(dǎo)地位。下半年開發(fā)企業(yè)的銷售壓力或會加大。只有調(diào)動各類潛在需求轉(zhuǎn)化為有支付能力的需求，樓市才能獲得持續(xù)發(fā)展。提高性價比,降低進(jìn)入門檻是必然的選擇4月份中心城區(qū)市場數(shù)據(jù)簡報時間一手住宅成交二手住宅成交住宅批準(zhǔn)預(yù)售成交

面積成交

套數(shù)住宅

均價別墅

均價公寓

套數(shù)公寓

均價成交

面積成交

套數(shù)面積套數(shù)2010年4月70551709470656441042311842010年3月520485594234984311364262環(huán)比（%）2009年4月654390172366273563607921同比（%）注：別墅包含獨立、聯(lián)排和類別墅。公寓指住宅中除去別墅的部分。簡述：1、今年4月仍是傳統(tǒng)的供應(yīng)旺季。單月新批住宅預(yù)售項目六個。開發(fā)企業(yè)集中在五一節(jié)前后推貨。市場供應(yīng)相對充足。2、一手住宅成交量在調(diào)控新政來臨前掀起一個小高潮。成交面積環(huán)比增長四成，同比也有小幅增長。3、一手住宅交易均價再次突破五千，環(huán)比上漲%，同比漲幅擴(kuò)大至%。各項數(shù)字僅次于今年1月。4、二手住宅成交量環(huán)比略有起色，但同比下降三成。5、若新政落實到位，首先受沖擊的將是成交量。而再次沖高的房價，或已成為強(qiáng)弩之末。5月份中心城區(qū)市場數(shù)據(jù)簡報時間一手住宅成交二手住宅成交住宅批準(zhǔn)預(yù)售成交面積成交套數(shù)住宅均價別墅均價公寓套數(shù)公寓均價成交面積成交套數(shù)成交均價面積套數(shù)2010年5月54948929078532457534323014052010年4月70551709470656441042320391184環(huán)比（%）2009年5月8214225796677837366311521332同比（%）注：別墅包含獨立、聯(lián)排和類別墅。公寓指住宅中除去別墅的部分。簡述：1、5月份新批住宅預(yù)售比上月大幅減少，市場以消化存量為主。2、一手住宅成交量沒能延續(xù)上月的反彈，環(huán)比下跌兩成，同比跌幅超過三成。月內(nèi)各周呈逐步下滑的趨勢。3、一手住宅交易均價環(huán)比回落%，但公寓均價繼續(xù)上漲，首次突破4500，為歷史最高。4、二手住宅成交量受調(diào)控新政沖擊再次探底。5、供應(yīng)放慢，成交萎縮，價格盤整，政策真空。種種跡象顯示，市場仍未走出“混沌期”。6月份中心城區(qū)市場數(shù)據(jù)簡報時間一手住宅成交二手住宅成交住宅批準(zhǔn)預(yù)售成交面積成交套數(shù)住宅均價別墅均價公寓套數(shù)公寓均價成交面積成交套數(shù)成交均價面積套數(shù)2010年6月46353359214442484136418381462010年5月5494892907853245753432301405環(huán)比（%）2009年6月117039788111113737174581724118同比（%）注：別墅包含獨立和聯(lián)排別墅。公寓指住宅中除去別墅的部分。簡述：1、開發(fā)企業(yè)繼續(xù)放慢推貨速度，市場上鮮有新盤入市。2、新建住宅成交量繼續(xù)下滑近谷底，面積環(huán)比下跌%。3、新建住宅交易均價在上半年單月第三次超過五千，受五月新盤高開的價格拉動，公寓均價突破了上月的歷史最高位，達(dá)到4841元。同比漲幅超三成。4、二手住宅成交量繼續(xù)低位徘徊。但豪宅成交比例下降導(dǎo)致均價有所下跌。5、量縮價漲的加劇顯示多方的博弈進(jìn)一步深化。持續(xù)觀望的市場或?qū)⒚媾R一個抉擇。江門市中心城區(qū)2010年上半年房地產(chǎn)市場報告一、商品房供應(yīng)2010年上半年，江門市中心城區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售商品房項目共25個，其中新開盤項目9個。批準(zhǔn)預(yù)售面積萬平方米，其中住宅面積萬平方米，同比增加%。住宅合共2994套，月均499套，同比增長%。見表1時間商品房供應(yīng)供應(yīng)總面積

（萬平方米）住宅面積

（萬平方米）商業(yè)面積

（萬平方米）住宅套數(shù)

（套）公寓套數(shù)

（套）別墅套數(shù)

（套）2010年上半年299428761182009年上半年25982491107同比（%）2009年下半年36413353288環(huán)比（%）今年上半年的商品住宅供應(yīng)主要呈現(xiàn)以下的特點：1、新批預(yù)售主要集中春節(jié)前和五一前兩個時間段。受調(diào)控政策帶來的觀望情緒影響，開發(fā)企業(yè)大多放慢了供應(yīng)的節(jié)奏。2、新批預(yù)售總量同比雖略有增加，但從全年的計劃以及供求比來看，仍顯得相對不足。3、從地域來看，江海區(qū)的供應(yīng)比例明顯加重，其中外海首次有大型樓盤推出，填補(bǔ)了這一地段的空白。見圖14、供應(yīng)的套均面積減少，開發(fā)企業(yè)因應(yīng)市場需求調(diào)整了產(chǎn)品策略，使得大戶型的住宅供應(yīng)不再主導(dǎo)市場，而91-120平方米這種中等偏小戶型的住宅供應(yīng)所占比例大幅增加。這對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展有著十分積極的意義。見圖2二、商品房成交2010年上半年，江門市中心城區(qū)商品房成交面積萬平方米，成交金額億元。其中住宅萬平方米，同比下降%，成交金額億元，3403套，月均567套，套數(shù)同比下降17%。住宅成交均價5158元，同比上漲29%，是歷史最高位。見表2時間商品房成交成交總面積

（萬平方米）住宅面積

（萬平方米）住宅套數(shù)

（套）成交均價

（元）住宅均價

（元）公寓均價

（元）別墅均價

（元）2010年上半年340352955158448292552009年上半年40984050399836377467同比（%）2009年下半年48614402433341218548環(huán)比（%）今年上半年的商品住宅成交主要呈現(xiàn)以下幾個特點：1、各月成交量起伏較大，與去年同期單邊向上的情況反差明顯。今年前兩個月快速下跌，3、4兩月緩慢回升，5、6兩月再次下跌，總體呈“h”型走勢，見圖3。1月份成交量從去年年末的高峰回落，但仍是今年上半年最高點，2月份受春節(jié)因素影響繼續(xù)大幅回落，3、4兩月市場上人氣有所回升，但受嚴(yán)厲調(diào)控政策的影響，上升的勢頭沒能延續(xù)，5月份開始成交再次下跌，6月份繼續(xù)探底。2、公寓成交均價漲速加快，屢創(chuàng)新高，見圖4。除2月外其余五個月環(huán)比都上漲，從3月起連續(xù)四個月環(huán)比上漲，5、6更是連續(xù)兩個月突破歷史高位。各月同比增幅也居高不下。新開盤項目價格高開高走以及舊盤余貨價格穩(wěn)中有升是拉動公寓均價快速上漲的兩大主因。3、別墅成交比例從去年年末的4%增加到7%，直接拉高了整體的交易均價。90平方以下占四分之一，120平方以下占近六成，比以往有明顯增加。在單價普遍較高的條件下，購房者大多選擇相對較小面積的戶型從而使總價不至于太高。見圖54、北新區(qū)的住宅成交比例有所下降，占總量的37%，但區(qū)域優(yōu)勢依舊較為明顯。城區(qū)板塊比例有明顯增加，超過了江海區(qū)，達(dá)到了23%。其余板塊的比例相對穩(wěn)定。見圖65、交易單價在四千至五千元區(qū)間的住宅是目前市場的主流，占總量的39%，比去年末增加了12個百分點。單價在五千元以上的豪宅比例從去年年末的12%增加至今年上半年的30%。見圖7?6、市場上接近半數(shù)的住宅單套總價在50萬以上，見圖8。交易套均總價達(dá)萬，同比增漲%雖低于單價增速，但仍超出相當(dāng)部分家庭的承受能力，這也是成交量萎縮的重要原因。7、購房者戶籍在中心城區(qū)的比例明顯減少，僅占44%，不足一半，見圖9。本地剛性需求在快速增長的房價面前收到了一定的抑制。外地購房者，尤其是投資者成為房價上漲的間接動力。三、存量房成交2010年上半年，江門中心城區(qū)存量房成交面積萬平方米。其中住宅萬平方米，同比下降%，合共2274套，月均379套，同比下降%。住宅成交均價2035元，同比上漲%。見表3，圖10時間存量房成交成交面積住宅面積住宅套數(shù)成交均價住宅均價2010年上半年2274180320352009年上半年286712221520同比（%）2009年下半年321120381838環(huán)比（%）比較圖3和圖10，今年上半年商品房和存量房市場的成交量走勢基本一致，表明兩個市場聯(lián)系密切，互相影響。相對而言，由于剛性需求的支撐力度較大，存量房市場成交的起伏相對不如商品房市場，而且土地的稀缺性決定了存量房會成為越來越多市民解決住房問題的主要渠道，從長遠(yuǎn)來看市場潛力十分巨大，應(yīng)該引起社會各界的共同關(guān)注。四、總結(jié)與預(yù)測1、2010年上半年，隨著一系列來自中央的嚴(yán)厲政策的不斷出臺，江門的房地產(chǎn)市場上彌漫著比較濃厚的觀望氣氛。調(diào)控各利益相關(guān)方的角力貫穿始終并不斷加劇，導(dǎo)致供應(yīng)放慢，成交量節(jié)節(jié)下滑，而房價則進(jìn)入一個快速上升的通道，一定程度上脫離了真實的購買力。2、展望下半年，江門樓市將可能步入一個艱難的全面調(diào)整階段。政策持續(xù)力度減弱的可能性不大，相反一些長期性制度建設(shè)的不斷推進(jìn)會使當(dāng)前的調(diào)控逐步走向深化。加上后市的潛在供應(yīng)量比較龐大，只要調(diào)控政策執(zhí)行到位，房價上漲的勢頭得到遏制并回歸理性是大勢所趨，只是時間的問題。這需要一線城市的傳導(dǎo)，龍頭企業(yè)的帶動，地域結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變等多方面因素共同影響。五、附表上半年樓盤供應(yīng)排名前十名次樓盤名稱開發(fā)企業(yè)供應(yīng)面積(平方米)住宅套數(shù)1海逸華庭外海城建460793642白沙大道西25號東寶物業(yè)354993083華茵綠洲華茵綠洲房地產(chǎn)330713384天鵝灣東華房地產(chǎn)325272505中天國際中集天宇307722666名仕華苑鑫城房地產(chǎn)278232747泮海藍(lán)灣里村房地產(chǎn)250992008恒和苑裕和置業(yè)193902049都市豪庭篁莊花園開發(fā)1506317010五邑錦繡豪庭金華房地產(chǎn)1494837上半年樓盤銷售排名前十（按金額、面積）名次樓盤名稱開發(fā)企業(yè)銷售金額

(萬元)銷售面積

(平方米)1山湖雅苑木朗經(jīng)濟(jì)發(fā)展25474274522嘉悅名都遠(yuǎn)禾發(fā)逸華庭外海城建16524342964海倫堡萬城房地山水岸怡福房地產(chǎn)12204241016中天國際中集天宇11932198597世紀(jì)城世紀(jì)城房地產(chǎn)11810181728珠江帝景灣珠江投資9779179839天鵝灣東華房地產(chǎn)90821878510珠江國際新城珠江房地產(chǎn)865010081上半年住宅銷售排名前十（按套數(shù)、單價）名次樓盤名稱銷售套數(shù)銷售單價區(qū)域1嘉悅名都3174668北新2海逸華庭2954818江海3海倫堡234別墅：7431

公寓：5331城區(qū)4鳳山水岸1854803北新5中天國際1605898北新6世紀(jì)城1534617城區(qū)7天鵝灣136472