房地產(chǎn)市場報(bào)告 -2024年第三季度成都房地產(chǎn)市場回顧

2024年第三季度，成都優(yōu)質(zhì)辦公樓市場迎來密集供應(yīng)，3棟甲級樓和1棟乙級樓集中交付，合計(jì)新增面積約32.5萬平方米，系近十年來單季最大供應(yīng)量；其中包括位于東大街的甲級樓光環(huán)中心二號樓，以及位于天府新區(qū)的甲級樓蜀道創(chuàng)新中心T1和T2、乙級樓中糧天府中心，推動該板塊占比新增供應(yīng)的84.3%。季內(nèi)需求延續(xù)疲軟態(tài)勢，且高溫天氣對商務(wù)活動有一定影響，凈吸納量僅錄得1.6萬平方米，環(huán)比減少59.5%；市場整體空置率環(huán)比上升2.3個(gè)百分點(diǎn)至26.5%；甲級辦公樓空置率環(huán)比上升3.3個(gè)百分點(diǎn)至77.9%，原因在于個(gè)別項(xiàng)目采取更為激進(jìn)的租賃策略撬動存量租戶的升級、搬遷需求；而乙級樓則錄得負(fù)吸納，原因在于主力租戶中小微企業(yè)在經(jīng)濟(jì)波動中相對較弱的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，季內(nèi)出現(xiàn)較多退租案例，集中在城南板塊。充沛的供應(yīng)疊加需求修復(fù)走緩，市場競爭不斷白熱化，業(yè)主在租賃條件和辦公產(chǎn)品上加大比拼力度，一方面擴(kuò)大可談空間以更契合當(dāng)下租戶降本增效的訴求，另一方面不斷提升辦公產(chǎn)品與實(shí)際需求的適配度，且加快定制化產(chǎn)品的交付速度。因此，季內(nèi)優(yōu)質(zhì)辦公樓去化壓力加大，租金環(huán)比跌2.3%。新增需求分行業(yè)看，TMT持續(xù)主導(dǎo)，占比28.5%；金融業(yè)和消費(fèi)服務(wù)業(yè)緊追其后，分別占比21.4%、14.6%。聚焦細(xì)分行業(yè)，季內(nèi)產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)需求回升，占比TMT的71.7%，較上季度顯著增加12.1個(gè)百分點(diǎn)，錄得軟件研發(fā)、物聯(lián)網(wǎng)等領(lǐng)域企業(yè)的新租案例；此外，電商平臺及相關(guān)服務(wù)商的搬遷、升級成交也推動該類需求占比TMT環(huán)比增加5.6個(gè)百分點(diǎn)至8.9%。金融業(yè)方面，普惠金融、保險(xiǎn)仍處領(lǐng)銜地位，需求合計(jì)占比金融業(yè)的近2/3。教培、留學(xué)機(jī)構(gòu)等繼續(xù)支撐消費(fèi)服務(wù)業(yè)需求增長，且值得關(guān)注的是，隨著個(gè)別樓宇逐步推行“商業(yè)上樓”的計(jì)劃，通過招引更多經(jīng)營性業(yè)態(tài)來有效填補(bǔ)空置，季內(nèi)亦錄得如體檢中心、心理咨詢、茶樓等業(yè)態(tài)的租賃案例。按租賃策略看，季內(nèi)搬遷活動繼續(xù)領(lǐng)銜，占比51%。分面積段看，鑒于企業(yè)對租賃成本的控制愈發(fā)嚴(yán)苛，需求面積進(jìn)一步縮小。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，季內(nèi)300-500平方米、小于100平方米的小面積段環(huán)比分別增長8.8、6.2個(gè)百分點(diǎn)；而3,000平方米及以上、800-1,000平方米的大面積段環(huán)比分別下降4.8、4.4個(gè)百分點(diǎn)；分區(qū)域來看，季內(nèi)大面積成交主要集中在金融城板塊，1,000平方米及以上面積段占比53.9%。展望2024年第四季度，成都優(yōu)質(zhì)辦公樓市場繼續(xù)放量，4棟樓宇合計(jì)約30.9萬平方米的新增供應(yīng)預(yù)計(jì)交付，屆時(shí)將推動總存量突破千萬；天府新區(qū)仍將主導(dǎo)供應(yīng)，占比37.6%。2024年第三季度，成都零售物業(yè)市場供應(yīng)暫緩，未錄得新建購物中心開業(yè)。非標(biāo)商業(yè)持續(xù)放量，2個(gè)新項(xiàng)目開業(yè)，合計(jì)商業(yè)面積15萬平方米，其中包括位于成華區(qū)的天府國際動漫城，以12.6萬平方米的商業(yè)面積成為西南最大的二次元動漫城。同期，新項(xiàng)目落地、啟動有所加快，矚目案例包括：龍湖于青羊區(qū)與溫江區(qū)的交界處馬廠壩TOD輕資產(chǎn)布局成都第十三座天街；寬窄巷子二期、蜀漢三國城等文旅項(xiàng)目全面啟動；八號倉簽約金牛區(qū)落地全國首個(gè)高端體娛奧特萊斯，折射出運(yùn)營商對近郊區(qū)域，以及文旅、奧萊等業(yè)態(tài)持相對更強(qiáng)的信心。暑假期間，成都國際航空樞紐運(yùn)送旅客同比增長14.7%；車站累計(jì)發(fā)送旅客同比亦增長9.4%，進(jìn)一步激發(fā)文旅市場活力，顯著帶動核心商圈客流增長。就非核心商圈而言，運(yùn)營商亦紛紛推出暑假營銷活動，或在公區(qū)增設(shè)中大型兒童娛樂設(shè)施，推升客流量。但消費(fèi)謹(jǐn)慎性延續(xù)，消費(fèi)轉(zhuǎn)化率有限，1至8月成都社會消費(fèi)品零售總額增速放緩至1.9%。著眼市場端，季內(nèi)凈吸納量錄得約4.6萬平方米，環(huán)比、同比均收窄；空置率環(huán)比微降0.4個(gè)百分點(diǎn)至8.7%；租金跌幅走擴(kuò)，環(huán)比跌0.7%。具體來看，季內(nèi)市場去化主要有三大帶動。其一，位于次級商圈且空置率較高的購物中心以價(jià)換量，招引承租雙層或大面積店鋪的品牌，或自主打造電玩、電競等體驗(yàn)空間來實(shí)現(xiàn)快速去化。其二，首店活躍度明顯回升，一方面在成都商業(yè)市場影響力的加持之下，高能級首店于季內(nèi)陸續(xù)落地核心商圈或地標(biāo)項(xiàng)Birkenstock西南首店、Houdini西南首店等；另一方面，品牌不斷探索下沉市場機(jī)遇，布局區(qū)域首店，如特斯拉、MUJI的龍泉首店，以及優(yōu)衣庫、JNBY的天府新區(qū)首店等。其三，外來品牌擴(kuò)張持續(xù)謹(jǐn)慎的背景下，深度挖掘本土資源不失為招商的策略之一，繼而帶動本土品牌的擴(kuò)張?zhí)崴?。季?nèi)新增需求按來源看，零售、餐飲、體驗(yàn)業(yè)態(tài)的本土品牌占比環(huán)比分別增加9.6、15.2、13.0個(gè)百分點(diǎn)。值得關(guān)注的是，慢閃店模式愈發(fā)受到青睞，本土品牌降低擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，亦能測試市場；而運(yùn)營商則在靈活調(diào)整租賃及運(yùn)營條件下對本土品牌加大吸引，有效帶動去化。季內(nèi)矚目案例包括：明堂士多、山莫玩具店等本土品牌的慢閃店。新增需求按業(yè)態(tài)看，零售業(yè)態(tài)拓店持續(xù)放緩，占比環(huán)比下降13.3個(gè)百分點(diǎn)至43.6%，其中服飾品類的占比更是收窄至18.5%，擴(kuò)張主要來自于戶外運(yùn)動、電子產(chǎn)品、折扣雜貨店及二次元相關(guān)品牌等品類；餐飲業(yè)態(tài)需求回升，占比較上季度顯著增加12.2個(gè)百分點(diǎn)至38.2%，平價(jià)自助餐、特色餐飲、快餐、咖啡茶飲等品類拓店矚目，但值得一提的是市場陸續(xù)錄得高端餐飲品牌閉店案例；體驗(yàn)業(yè)態(tài)需求維穩(wěn)，占比持平為16.1%，KTV、舞蹈教室、寵物互動、輕醫(yī)美等品類擴(kuò)張明顯；主力店在生鮮超市擴(kuò)張的帶動下占比環(huán)比上升1.3個(gè)百分點(diǎn)。展望2024年第四季度，成都零售物業(yè)市場將迎來3個(gè)購物中心合計(jì)約32萬平方米的新增供應(yīng)。其中，位于大源的保利時(shí)光里或?qū)⒅厮苁兄行呐c城南的潮流賣場格局。2024年第三季度，成都倉儲物流市場未錄得新增供應(yīng)。受電商需求縮減或搬遷的影響，市場凈吸納量連續(xù)第三個(gè)季度錄得負(fù)值，但絕對值逐季度收窄。相應(yīng)地，市場整體空置率環(huán)比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)至11.7%。累計(jì)的去化壓力，疊加來自于遠(yuǎn)郊區(qū)域的低價(jià)庫競爭，租金加速下行，環(huán)比跌4.5%。聚焦季內(nèi)需求，新租案例方面，三方物流領(lǐng)銜去化，占比64.3%，主要是來自于零食及汽車供應(yīng)鏈物流企業(yè)的需求；食品飲料、批發(fā)零售緊追其后，分別占比19.8%、15.9%；分區(qū)域看，成交主要集中在龍泉和天府空港板塊，分別占比47.6%、26%。就退租案例而言，電商占比58.1%為主導(dǎo)，前三季度電商累計(jì)退租面積已達(dá)約25萬平方米；按原因看，業(yè)務(wù)縮減占比52%、外遷至遠(yuǎn)郊低價(jià)庫占比36.4%，以及回遷自建庫占比11.6%。展望2024年第四季度，成都倉儲物流市場將迎來2個(gè)高標(biāo)庫合計(jì)16.9萬平方米的新增供應(yīng)。2024年第三季度，成都投資市場共錄得兩筆大宗交易，總成交金額約1.6億元，標(biāo)的物包括商業(yè)和倉儲物流物業(yè)，而買方則主要是機(jī)構(gòu)投資者。值得關(guān)