北京-公共租賃住房商業(yè)運(yùn)營(yíng)可行性研究

北京世聯(lián)交易事業(yè)三部2013年4月公共租賃住房商業(yè)運(yùn)營(yíng)可行性研究報(bào)告目錄→北京世聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司→公租房政策盤點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)公租房案例三.商業(yè)運(yùn)營(yíng)可行性關(guān)鍵點(diǎn)1公租房政策盤點(diǎn)?北京市政策?順義區(qū)政策?中關(guān)村政策part1→北京市政策申請(qǐng)條件城市中低收入住房困難家庭一、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房（以下統(tǒng)稱“保障性住房”）輪候家庭。二、申請(qǐng)人具有本市城鎮(zhèn)戶籍，家庭人均住房使用面積15平方米（含）以下；3口及以下家庭年收入10萬元（含）以下、4口及以上家庭年收入13萬元（含）以下。（市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會(huì)同市相關(guān)部門根據(jù)本市人均可支配收入水平變化等對(duì)上述標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整）三、外省市來京連續(xù)穩(wěn)定工作一定年限，具有完全民事行為能力，家庭收入符合上款規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，能夠提供同期暫住證明、繳納住房公積金證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明，本人及家庭成員在本市均無住房的人員。（具體條件由各區(qū)縣人民政府結(jié)合本區(qū)縣產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口資源環(huán)境承載力及住房保障能力等實(shí)際確定）

產(chǎn)業(yè)園區(qū)公共租賃住房主要用于解決引進(jìn)人才和園區(qū)就業(yè)人員住房困難，具體申請(qǐng)條件由產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理機(jī)構(gòu)確定并報(bào)區(qū)縣人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施，并報(bào)市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案。 配租標(biāo)準(zhǔn)一個(gè)家庭只能承租一套公共租賃住房?？紤]標(biāo)準(zhǔn)為家庭代際、性別、年齡結(jié)構(gòu)和家庭人口等因素家庭人口家庭構(gòu)成配租套型1人單身（包括未婚、離異、喪偶）宿舍、單居或小套型2人夫妻及子女未滿10周歲的單親家庭單居、小或中套型子女年滿10周歲的單親家庭中或大套型3人以上夫妻及子女中或大套型租賃周期租賃合同期限為3-5年，租金最多可一次性收取1年期公共租賃住房租賃合同期限由雙方約定，一般為3年，最長(zhǎng)不超過5年公共租賃住房租金可以按月、季或年收取，但最長(zhǎng)不得超過1年續(xù)租：合同期滿前3個(gè)月向區(qū)縣住房保障管理部門提出申請(qǐng)，經(jīng)復(fù)核仍符合規(guī)定條件的，產(chǎn)權(quán)單位辦理續(xù)租手續(xù)；不符合公共租賃住房申請(qǐng)條件的，不再續(xù)租part2→順義區(qū)政策申請(qǐng)條件本區(qū)戶籍：執(zhí)行北京市公共租賃住房申請(qǐng)政策（一）申請(qǐng)人須具有本區(qū)城鎮(zhèn)戶籍（二）申請(qǐng)家庭現(xiàn)有住房人均使用面積不超過15平方米（三）3口人（含）以下家庭年收入不超過10萬元；

4口人（含）以上家庭年收入不超過13萬元。申請(qǐng)條件外省市戶籍：（一）申請(qǐng)人須在本區(qū)連續(xù)穩(wěn)定工作5年以上，能夠提供同期暫住證明、繳納住房公積金證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明。（二）申請(qǐng)人及家庭成員在北京市均無住房；家庭收入符合上款規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。（三）申請(qǐng)人所在工作單位應(yīng)為：本區(qū)行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)，或連續(xù)三年年納稅額達(dá)到50萬元（含）以上的私營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)、合資（合作）企業(yè)。申請(qǐng)條件產(chǎn)業(yè)園區(qū)：

產(chǎn)業(yè)園區(qū)公共租賃住房主要用于解決引進(jìn)人才和園區(qū)就業(yè)人員住房困難，具體申請(qǐng)條件由產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理機(jī)構(gòu)確定，報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)后實(shí)施，并報(bào)市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案面向本區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)職工定向配租的公租房，由產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本園區(qū)內(nèi)企業(yè)和職工的資格審核、配租及動(dòng)態(tài)監(jiān)管工作，建立房屋出租臺(tái)賬，報(bào)區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（區(qū)政府房改辦）備案?？鐖@區(qū)配租的公租房，由區(qū)經(jīng)濟(jì)信息化委負(fù)責(zé)供需雙方的對(duì)接協(xié)調(diào)和調(diào)劑工作。

房源籌集由區(qū)政府所屬機(jī)構(gòu)或區(qū)政府批準(zhǔn)的機(jī)構(gòu)通過新建、收購(gòu)、躉租等方式多渠道籌集主要模式包括：1、區(qū)政府投資并持有運(yùn)營(yíng)；2、產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理機(jī)構(gòu)投資并持有運(yùn)營(yíng)；3、商品住宅項(xiàng)目配建由開發(fā)企業(yè)投資并持有運(yùn)營(yíng)；4、社會(huì)單位利用自用國(guó)有建設(shè)用地投資建設(shè)并持有運(yùn)營(yíng)租賃管理由區(qū)政府所屬機(jī)構(gòu)或區(qū)政府批準(zhǔn)的機(jī)構(gòu)通過新建、收購(gòu)、躉租等方式多渠道籌集租金標(biāo)準(zhǔn)：公租房的租金按照同類地段類似房屋市場(chǎng)租金一定比例下浮，并結(jié)合承租家庭負(fù)擔(dān)能力確定。優(yōu)惠政策：區(qū)政府所屬機(jī)構(gòu)及區(qū)政府批準(zhǔn)的機(jī)構(gòu)出租公租房，凡符合國(guó)家有關(guān)稅收規(guī)定的，可享受相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策。運(yùn)營(yíng)管理：公租房的維修、養(yǎng)護(hù)、管理由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)，產(chǎn)權(quán)單位也可委托專業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。part3→中關(guān)村政策申請(qǐng)條件申請(qǐng)單位應(yīng)為中關(guān)村“十百千工程”培育企業(yè)、被納入北京市重大科技成果轉(zhuǎn)化和產(chǎn)業(yè)化統(tǒng)籌支持項(xiàng)目的企業(yè)等申請(qǐng)公共租賃住房的人員必須同時(shí)滿足以下條件：1、申請(qǐng)人所在企業(yè)(單位)在中關(guān)村國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)內(nèi)注冊(cè)并納稅；2、申請(qǐng)人具有大學(xué)以上學(xué)歷，或具有中級(jí)以上職稱、高級(jí)技師資格；3、申請(qǐng)人必須是與所在企業(yè)(單位)簽訂一年以上勞動(dòng)合同的從業(yè)人員；4、在北京市范圍內(nèi)無住房且沒有享受過中央或北京市的其他優(yōu)惠住房政策。符合條件的人員可由單位統(tǒng)一申請(qǐng)

優(yōu)先申請(qǐng)備以下條件之一的人員可優(yōu)先申請(qǐng)：1、入選中央“千人計(jì)劃”、“北京海外人才聚集工程”、“中關(guān)村高端領(lǐng)軍人才聚集工程”的人員，及上述人員所創(chuàng)辦企業(yè)的人員；2、列入示范區(qū)“十百千工程”、“百家創(chuàng)新型試點(diǎn)”、“瞪羚計(jì)劃”等范圍內(nèi)的企業(yè)人員；3、在海外有5年以上學(xué)習(xí)工作經(jīng)歷，回到中關(guān)村工作時(shí)間不超過2年，并在中關(guān)村創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)或就業(yè)的人員；4、屬于中央或北京市重點(diǎn)引進(jìn)的高層次創(chuàng)新人才、開發(fā)性創(chuàng)業(yè)人才、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)人才。租賃管理1、補(bǔ)貼：市、區(qū)兩級(jí)政府對(duì)人才公共租賃住房給予一定比例的租金補(bǔ)貼。2、租金：按照保本微利的原則，以不高于同地段類似房屋市場(chǎng)租金確定人才公共租賃住房租金。由產(chǎn)權(quán)單位或房屋管理單位提出申請(qǐng)，報(bào)區(qū)縣政府核準(zhǔn)后實(shí)施。3、租期：人才公共租賃住房租賃最長(zhǎng)不能超過工作合同期限，承租人需繼續(xù)承租的，應(yīng)在合同期滿前3個(gè)月內(nèi)提出申請(qǐng)，由產(chǎn)權(quán)單位會(huì)同相關(guān)單位復(fù)核，符合條件的續(xù)簽租賃合同。連續(xù)租賃期限原則上最長(zhǎng)不超過3年。符合承租條件的家庭只能承租一套人才公共租賃住房。4、罰則：申請(qǐng)人才公共租賃住房單位和個(gè)人有開據(jù)虛假證明、未如實(shí)申報(bào)家庭收入或住房等情況，騙租人才公共租賃住房的，由管理單位或產(chǎn)權(quán)單位解除租賃合同，按同期市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交租金并取消申請(qǐng)資格，5年內(nèi)不得申請(qǐng)政策性住房。2產(chǎn)業(yè)園區(qū)公租房案例中關(guān)村環(huán)保園項(xiàng)目翠湖·閱西山項(xiàng)目概況專門滿足海淀北部研發(fā)服務(wù)與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)進(jìn)駐企業(yè)員工的臨時(shí)性配套居住需求項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置位于海淀山后中關(guān)村環(huán)保園C02-1地塊，溫陽路與安陽路交匯處總建設(shè)用地面積（公頃）5.56總建筑面積（平方米）14.7萬計(jì)劃項(xiàng)目總投資9億元其中地上建筑面積（平方米）106878其中居住建筑面積（平方米）99234配套公建建筑面積（平方米）7644(含幼兒園2100平方米）地下建筑面積（平方米）36862建筑層數(shù)（地下/地上）12F/-2F層容積率1.92居住戶數(shù)2056戶居住人數(shù)約5757人（按2.8人/戶核算）機(jī)動(dòng)車停車數(shù)量668輛自行車停車數(shù)量4200輛（位于各住宅樓地下一層）戶型指標(biāo)戶型戶型面積(平方米)套數(shù)(套)套數(shù)比例B一室一衛(wèi)（40m2—45m2）42.40m2130863.6%C43.79m2D39.72m2G45.19m2A兩室兩廳一衛(wèi)（56m2—60m2）59.20m274836.4%E56.35m2F59.99m2H58.17m2戶型產(chǎn)品精裝修，設(shè)施齊備，拎包入住，家電、家具、櫥柜廚具、潔具、窗簾一梯四戶兩梯十二戶裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修，設(shè)施齊備，拎包入住，家電、家具、櫥柜廚具、潔具、窗簾序號(hào)部件裝修或選材要求1單元門鋼制電控防盜門2戶門三防門3室門夾板門，預(yù)裝木門框4外窗中空玻璃塑鋼窗5樓梯間前室、走道墻面：內(nèi)墻膩?zhàn)?、水性?nèi)墻耐擦洗環(huán)保涂料；頂棚:水性內(nèi)墻耐擦洗環(huán)保涂料；地面：防滑地磚樓面；踢腳：地磚踢腳。6陽臺(tái)門窗：普通塑鋼窗；墻面：水性內(nèi)墻耐擦洗環(huán)保涂料；地面：防滑地磚；天棚：水性內(nèi)墻耐擦洗環(huán)保涂料。配晾衣桿。7起居室、臥室墻面、天棚面：內(nèi)墻膩?zhàn)?、水性?nèi)墻耐擦洗環(huán)保涂料；地面：防滑地磚；踢腳：地磚踢腳。配窗簾桿8廚房地面：防滑地磚；墻面：貼瓷磚到頂；天棚：鋁扣板吊頂；配備櫥柜、灶具、排煙機(jī)、洗菜盆、節(jié)水型龍頭。9衛(wèi)生間地面：防滑地磚；墻面：貼瓷磚到頂；天棚：鋁扣板吊頂；配備洗面盆、盥洗鏡、節(jié)水座便器、節(jié)水型淋浴噴頭。裝修標(biāo)準(zhǔn)工作排期配租計(jì)劃一、5月1日前擬訂配租方案并上報(bào)區(qū)住保辦和海淀園管委會(huì)產(chǎn)規(guī)處；二、5月15日前確定該項(xiàng)目租金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格，并將配租方案上報(bào)區(qū)政府審核；三、7月1日前配租方案取得區(qū)政府批準(zhǔn)，同步進(jìn)行配租準(zhǔn)備工作，并向進(jìn)駐企業(yè)正式公布相關(guān)信息。四、7月份完成租賃協(xié)議簽訂工作，收取租金及保證金。五、10月份物業(yè)進(jìn)駐，并作交房前演練。六、11月中旬交房入住，部分配套商業(yè)設(shè)施同時(shí)開業(yè)。配租方案

1、原則：優(yōu)先躉租，優(yōu)先大客戶躉租：簽訂12年租期，租期內(nèi)租金價(jià)格不變，租金一次性支付（約30萬）。供暖費(fèi)和物業(yè)費(fèi)、能源費(fèi)按正常收費(fèi)辦法繳納。躉租客戶每套房免費(fèi)提供一個(gè)地下車位。散租：合同租期3年。合同到期后另行簽約，租金從新評(píng)估確定。2、租金（起始年）：約1.2元每日每平米。（不含能源費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)）3、物業(yè)費(fèi)：2.28元每月每平米。4、供暖費(fèi)：30元每平米每供暖季。5、能源費(fèi)：按北京市居住生活標(biāo)準(zhǔn)收取。6、租金補(bǔ)貼：由入駐企業(yè)向區(qū)房管局和海淀園管委會(huì)產(chǎn)規(guī)處申請(qǐng)，補(bǔ)貼額度為租金35%-40%。3商業(yè)運(yùn)營(yíng)可行性關(guān)鍵點(diǎn)?申請(qǐng)資格?租賃周期?租金價(jià)格申請(qǐng)資格申請(qǐng)資格面向全社會(huì)放開，突破戶籍、收入、工作條件等限制申請(qǐng)資格限制突破申請(qǐng)資格限制，面向社會(huì)全面放開租賃周期突破租賃周期限制，延長(zhǎng)租期，加大市場(chǎng)受眾度延長(zhǎng)租賃周期提高客戶心理預(yù)期租金價(jià)格2016年配租公租房項(xiàng)目情況序號(hào)項(xiàng)目名稱總套數(shù)（套）面積區(qū)間（m2）租金價(jià)格（m2／月）租金區(qū)間（月）預(yù)計(jì)交付時(shí)間1燕?！こI(yíng)家園200443-60421823-25172燕?！るp橋家園129638-62371378-22783燕保·高米店家園137330-62351060-21704管莊北二里項(xiàng)目46341-63421720-26502016.4.30后5燕?！ゑR泉營(yíng)家園314044-63371640-23302016.4.30后6燕保·溫泉家園104631-5632990-17902016.5.31后7岳各莊（閱園）76044-62451790-28002016.5.31后8亦莊新城項(xiàng)目70142-61301270-18402016.4.30后9燕?！ゑR駒橋家園300429-6024690-14302016.8.31后10燕?！ご髮W(xué)城家園87430-5930900-1