收購存量土地項目可行性研究報告-政策性銀行、商業(yè)銀行向有條件的企業(yè)發(fā)放貸款

北京智博睿項目管理有限公司北京智博睿項目管理有限公司收購存量土地項目可行性研究報告-政策性銀行、商業(yè)銀行向有條件的企業(yè)發(fā)放貸款1、建設目標立足推動土地節(jié)約集約和高效利用，健全盤活存量土地和低效用地政策體系。一方面，加快構建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。有序推進農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市改革，完善建設用地二級市場交易規(guī)則、交易服務平臺。另一方面，健全盤活存量土地的政策體系。加強規(guī)劃統(tǒng)籌，完善土地收儲機制，加大政策激勵，推動土地混合開發(fā)、復合利用，探索用途合理轉(zhuǎn)換。加快有形的土地二級市場建設，做好信息發(fā)布與傳遞，建立起供求雙方有效的溝通交流平臺，提供相應的制度保障與公共服務。同時，要做好整體謀劃，發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，利用存量土地盤活的機會，在城市核心區(qū)引入創(chuàng)新類產(chǎn)業(yè)或高端服務業(yè)，發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力。提供制度供給，通過地方性法規(guī)的方式，減少不利于土地轉(zhuǎn)型的制度約束，同時大膽制度創(chuàng)新，采用“一事一議”的方式促成土地轉(zhuǎn)型。2、發(fā)展背景近年來，隨著房地產(chǎn)市場的波動加劇，房企面臨的挑戰(zhàn)越來越大。中指研究院發(fā)布的報告顯示，2024年8月房地產(chǎn)行業(yè)共進行了9筆并購交易，比7月減少了7筆。盡管交易筆數(shù)有所減少，但6筆交易公布的交易金額卻達到了75.1億元，比上個月增長了41.6%，平均每筆交易規(guī)模為12.5億元，環(huán)比增加了112.4%?？梢钥闯觯康禺a(chǎn)行業(yè)在存量物業(yè)納入保障方面正在發(fā)力，盤活存量資產(chǎn)已成為行業(yè)關注的焦點之一。在當前的房地產(chǎn)市場環(huán)境下，部分房企面臨資金緊張、項目開發(fā)緩慢等問題，導致大量土地處于閑置狀態(tài)。為了有效盤活這些存量土地，央行提出了支持收購房企存量土地的政策。該政策旨在通過政策性銀行和商業(yè)銀行的貸款支持，幫助有條件的企業(yè)以市場化方式收購房企土地，從而激活現(xiàn)有土地資源，緩解房企資金壓力，并促進土地資源的高效利用。受近兩年房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金承壓等因素影響，房企拿地更加審慎，拿地力度亦有所減弱，多地出現(xiàn)土地流拍、房企拿地后未開工導致土地閑置等現(xiàn)象。根據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測，2024年1—4月，全國住宅用地流拍宗數(shù)883宗，撤牌75宗，流拍撤牌率28%，較去年同期提升6.2個百分點，處近年中高位水平。2023年末，百強房企總土地儲備去化周期達到4.89年。偏高的房企土地儲備去化周期與住宅用地流拍率，意味著地方政府收回閑置土地、收購流拍土地的政策空間較大。近期，自然資源部副部長劉國洪在國新辦新聞發(fā)布會上透露，將支持地方按照“以需定購”原則，以合理價格收回閑置土地，用于保障性住房建設。土地儲備曾是地方政府專項債券的主要投向領域。財政部于2017年起啟動發(fā)行土儲專項債，用于支持地方政府依法通過收購、置換、回收等方式取得土地，進行前期開發(fā)、儲存以備供應土地。據(jù)天風證券研究所統(tǒng)計，在2017年至2019年間，土儲專項債年度發(fā)行規(guī)模分別約為2425億元、5905億元、6765億元，三年累計發(fā)行規(guī)模占比在35%左右。2019年9月，國務院常務會議叫停土儲專項債發(fā)行，土儲專項債在運用過程中，存在以土地收儲的名義，對平臺債務或者隱債進行置換的操作可能性，從而帶來地方債資金一定程度上空轉(zhuǎn)的可能。地產(chǎn)政策進一步優(yōu)化調(diào)整，對于土儲專項債的約束性前提本身已不存在。重啟土儲專項債可以緩解地方政府資金壓力，土儲專項債將推動土地收入加快回籠。3、項目建設的重要性近年來，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不斷加碼，部分房企面臨資金鏈緊張、銷售回款放緩等問題。加之全球經(jīng)濟環(huán)境變化、國內(nèi)經(jīng)濟結(jié)構調(diào)整等因素影響，房企債務壓力日益增大。在此背景下，部分房企存在流動性風險，而其持有的大量未開發(fā)土地資源則成為潛在的資產(chǎn)負擔。央行此舉正是為了解決房企面臨的困境，降低金融系統(tǒng)性風險，同時盤活存量土地資源，避免土地閑置造成的資源浪費。央行支持收購房企存量土地將有助于緩解房地產(chǎn)市場的資金壓力。當前，很多房地產(chǎn)企業(yè)由于市場環(huán)境的變化，面臨著資金鏈緊張的問題。通過并購交易，特別是收購存量土地，不僅可以為這些企業(yè)提供急需的流動資金，還能優(yōu)化其資產(chǎn)負債結(jié)構。央行的政策支持將進一步降低融資成本，提升企業(yè)的流動性，幫助其渡過難關。其次，收購房企存量土地能夠有效盤活閑置資源，提高土地利用效率。部分房地產(chǎn)企業(yè)由于自身經(jīng)營問題，導致手中持有的大量土地長期閑置，未能充分開發(fā)利用。這不僅是資源的浪費，也影響了城市的整體發(fā)展。通過政策引導，促使有實力的企業(yè)收購這些存量土地，能夠加快城市建設進程，提高土地的利用率，推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。再次，央行支持收購房企存量土地的政策有助于提升市場信心。當前，房地產(chǎn)市場正處于調(diào)整期，各方對市場前景的預期較為謹慎。央行的政策信號表明了國家對房地產(chǎn)市場的重視與支持，有助于穩(wěn)定市場預期，增強各方信心。特別是對于投資者而言，看到政策面的積極信號，可能會更加愿意進入市場，進行適當?shù)耐顿Y布局，從而帶動市場的整體活躍度。此外，通過并購交易，特別是收購存量土地，有助于推動行業(yè)整合與優(yōu)化。當前，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部分企業(yè)競爭力不足，市場份額較為分散，存在一定的不穩(wěn)定因素。通過并購交易，優(yōu)質(zhì)企業(yè)有機會整合資源，提升市場競爭力，從而推動行業(yè)的良性發(fā)展。央行的政策支持將加速這一進程，促進房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定。項目可行性研究報告（2023年5月1日新版）編制大綱一、概論二、項目