什么是商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn),顧名思義,作為商業(yè)用途的地產(chǎn).以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn),以HYPERLINK”/view/1714883。htm"\t"_blank”工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等.商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、HYPERLINK”/view/357935。htm"\t"_blank”公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。目錄1”概述HYPERLINK”http：///view/662878。htm"介紹2_2”\l”3"商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作及銷售應(yīng)把握的原則\l”3_1"\l”4_2"HYPERLINK”/view/662878.htm"HYPERLINK”http：///view/662878.htm"社區(qū)商鋪5_1"HYPERLINK”http：///view/662878。htm”\l”6”住宅底商HYPERLINK”http：///view/662878。htm"HYPERLINK”/view/662878。htm”6_5"HYPERLINK”http：///view/662878.htm"\l”6_8”HYPERLINK”http：///view/662878.htm"商業(yè)地產(chǎn)的分類HYPERLINK”/view/662878.htm”8_3"HYPERLINK”http：///view/662878。htm”概述2"介紹HYPERLINK”http：///view/662878。htm"\l”2_1”HYPERLINK”/view/662878.htm"HYPERLINK”/view/662878。htm”商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作及銷售應(yīng)把握的原則HYPERLINK”/view/662878。htm”HYPERLINK”/view/662878。htm"\l”4_2"\l”4_3"HYPERLINK”/view/662878。htm"HYPERLINK”/view/662878。htm"\l”4_5”HYPERLINK”/view/662878.htm”住宅底商\l”6_1"HYPERLINK”/view/662878。htm"\l”6_2”6_3”HYPERLINK”http：///view/662878.htm"\l”6_4”\l”6_7”\l”6_8"HYPERLINK”/view/662878。htm"\l”7"商業(yè)地產(chǎn)定位8_1”HYPERLINK”http：///view/662878.htm”\l”8_2”HYPERLINK”/view/662878.htm"概述商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，主要包括購物中心、超級購物中心、大賣場、HYPERLINK”/view/1267347。htm”\t”_blank"商業(yè)街、主題商場、專業(yè)市場、寫字樓的統(tǒng)稱。HYPERLINK”/view/2805946.htm"\t"_blank”工業(yè)園區(qū)一般不劃為商業(yè)地產(chǎn)。實(shí)際上大家看到很多地產(chǎn)形式，是融合了住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、HYPERLINK”http：///view/2291521。htm”旅游地產(chǎn)等的復(fù)合地產(chǎn)。界限不一定劃分的那么明確。比如HYPERLINK”/view/128810。htm”\t”_blank"酒店,可以劃為商業(yè)地產(chǎn)，也可以劃為旅游地產(chǎn)。理解的時候，不要為這些概念所拘泥。介紹商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的/view/357935。htm"\t"_blank”公寓、寫字樓等項(xiàng)目的底層和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售,零散經(jīng)營的模式，這個模式存在后期經(jīng)營管理的很大問題,大家投資的時候需要謹(jǐn)慎.商業(yè)地產(chǎn)模式第一種就是我們逐步認(rèn)同的是“只租不售”，這一類通常把\t"_blank”金融市場一般來說有多次融資，第一次通常都是我們講的銀行的抵押融資；第二次可能經(jīng)濟(jì)評估會是我們現(xiàn)在講的基金會、信用憑證等等這些融資，以后每次經(jīng)過價值不斷包裝以后，融資不斷的縮短，這是第一種模式。第二種模式就是“出售"這種模式是商業(yè)地產(chǎn)最原始的模式，隨著商業(yè)地產(chǎn)逐漸的火爆，單純的出售開始不再適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。由于商業(yè)地產(chǎn)具有“總價高、利潤率及開發(fā)風(fēng)險較高、投資回收期長”等特點(diǎn)，使有能力全額購買商業(yè)地產(chǎn)的投資者實(shí)在少而甚少；即使有能力購買,理性的投資者也不愿將大筆資金積壓在投資回收期如此漫長的項(xiàng)目上。這使得開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時不免會面臨兩難局面。一難是，開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)用于整體出售時，難找到買家，開發(fā)資金無法回籠；二難是，自己經(jīng)營時，不得不由于投資回收期過長而承受巨大的資金壓力，無法盡快回收資金投入其他項(xiàng)目的開發(fā),影響整體運(yùn)作。開發(fā)商為了解決自身的困境，不得不想辦法在開發(fā)經(jīng)營模式上有所創(chuàng)新。于是大部分高檔寫字樓都采用只租不售或租售并舉的方式入市.第三種叫“租售結(jié)合”，這種通常是投資商和開發(fā)商把其中的部分物業(yè)出租；另一方面銷售，也有兩種方式,一種是底層銷售，最典型的就是大連萬達(dá)，把一樓留下來，二樓三樓賣給沃爾瑪，其實(shí)大連萬達(dá)嘗到很多的甜頭,那一層銷售價格通常是市場價的兩到三倍,最高的賣到十九萬一平米，沃爾瑪主力店起了很重要的作用。這個作用我信它為“拖”，這個“拖”實(shí)際上當(dāng)?shù)暮茫瑸榱宋譅柆攦r值的提升，它是主力店，或者是遠(yuǎn)期的回報起了決定性的作用。為什么租售結(jié)合呢?大多數(shù)是迫于資金的壓力，通過賣掉一部分后套現(xiàn)，租的部分也為后期的資本融資留下后路,這是住宅地產(chǎn)的開發(fā)模式和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的比較。商業(yè)地產(chǎn)類別第一類我們把它稱之為“沃爾瑪”模式,這種模式比較典型的是業(yè)內(nèi)所謂大腕“萬科”模式，這種模式在不同的HYPERLINK”/view/809222.htm"\t”_blank"城市郊區(qū)，進(jìn)行大規(guī)模的拷貝，產(chǎn)品極其單一化,目標(biāo)客戶極其準(zhǔn)確,基本上是圍著城市的白領(lǐng)階層和一些中青年購物打造的，體制上也采取一個強(qiáng)制控制，并且有計劃的在郊區(qū)進(jìn)行開發(fā)。和提到沃爾瑪一樣,沃爾瑪是全球最大的連鎖商店，萬科作為住宅代表性企業(yè)，走的也是這個模式，這是第一類。第二類我們叫做HYPERLINK”/view/299889。htm”百貨公司模式,談到百貨公司模式，目前在國內(nèi)有代表性的就是華潤置地，即在同一個地域各種產(chǎn)品同時做,產(chǎn)品也多樣化,就像一個百貨公司的高中低檔產(chǎn)品,什么都有,包括商戶、寫字樓、住宅、酒店、公寓都在整個盤子里都體現(xiàn)出來,這種百貨公司的模式比較多的，一般在過去有一個城建系統(tǒng)，每個城市都有城建系統(tǒng)，城建系統(tǒng)轉(zhuǎn)制過來開發(fā)公司，包括很多大型的開發(fā)公司都在走這種模式，這是第二類.第三類是我們叫做精品店的模式。這類模式像萬通一直在拼命的推行這個“美國模式"，它這種模式主要干什么呢？主要在少數(shù)高端的市場進(jìn)行精品店的經(jīng)營,就像我們一樣，我賣的勞斯萊斯，可能一天就賣三輛，但是我的總營業(yè)額和利潤是最高的，所以是走HYPERLINK”http：///view/1444240。htm"\t”_blank"高端路線。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作及銷售應(yīng)把握的原則商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作招商先行或租售并舉，這種情況下HYPERLINK”/view/1075856。htm”商業(yè)物業(yè)一般會升值；另外一種情況：只售不租或先售后招商,往往導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)貶值，招商難度加大，開發(fā)商失去招商主導(dǎo)權(quán)，業(yè)主和入住商家無法得到期望的投資回報.最近一直在和一位業(yè)界的朋友爭論，原因是對商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作有不同的理解。因?yàn)槔斫獠煌?，?dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的操作模式不同，自然也會有不同的結(jié)果。結(jié)果中的一種情況:招商先行或租售并舉,這種情況下商業(yè)物業(yè)一般會升值；另外一種情況:只售不租或先售后招商,往往導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)貶值,招商難度加大,開發(fā)商失去招商主導(dǎo)權(quán),業(yè)主和入住商家無法得到期望的投資回報。所以作為商業(yè)地產(chǎn)的核心?！爸灰啼伳艹鲎?，在運(yùn)營，它就具備升值的可能,從而做到“進(jìn)可攻，退可守"的理想境地.“進(jìn)"就是可以“帶租約銷售，”“退”就是先持有,后尋機(jī)再售，或?qū)で笊鲜小EITS、或信托。"這是我在各種場合講的對招商的理解。下面是招商與銷售過程中應(yīng)把握的幾個原則：銷售原則一、招商難度遠(yuǎn)大于銷售,傭金上要有側(cè)重。在實(shí)際操作中，很多一線的“置業(yè)代表"往往青睞銷售。為什么呢？因?yàn)殇N售后回款，他便可領(lǐng)取很高的傭金，而且這個過程很簡單，大多適用于投資客，這類業(yè)主的特點(diǎn)大多是不太懂商業(yè)運(yùn)營，而追求投資回報。在實(shí)際操作中，只要銷售員明確告之單價、面積、商鋪位置,以及區(qū)域大概租金,合同就可以鑒定了！某種程度上,開發(fā)商的銷售員比投資業(yè)主更專業(yè)！而招商會難的多，一般來講，選址的人都很熟悉區(qū)域租金和租賃的商業(yè)條款，租賃合同中對租金、物業(yè)費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、取暖費(fèi)、停車費(fèi)、消防手續(xù)、裝修手續(xù)、廣告位、免租期、付款方式等都會有明確約定,而且大一些的商鋪不是選址員能確定的，一般要報給地區(qū)經(jīng)理、地區(qū)總經(jīng)理、甚至商業(yè)總部總經(jīng)理,其要親自察看區(qū)位、房型,以及合同條件，然后才會確定.甚至這些高級職位的人，可能會親自參與談判。這時,開發(fā)商的招商專員相對商家選址人員來說，不如人家專業(yè)。這個談判過程很長，難度也很高,有時十幾個條件中,只要一個條件談不攏，或者電力供應(yīng)、結(jié)構(gòu)形式、或物業(yè)服務(wù)內(nèi)容有爭議，就談不成。所以在市場上,招商人員很難招，而銷售人員很好找，就是這個道理。解決方法是對招商人員,在工資和傭金上，要有所側(cè)重。二、招商人員在數(shù)量上要多于銷售人員，要保持相對穩(wěn)定。對銷售人員，很多項(xiàng)目實(shí)行“末位淘汰制”，但對于招商人員，由于談判周期長、難度高、專業(yè)性強(qiáng),所以要求人員相對穩(wěn)定，講究“跟蹤”,不是“一蹴而就”的急于求成。項(xiàng)目招商人員，一般按業(yè)態(tài)分工，人員數(shù)量,應(yīng)該2—3倍于銷售人員，考核周期要加長,考核標(biāo)準(zhǔn)也要針對招商技能和專業(yè)性及責(zé)任心三方面。三、招商要善于借助專業(yè)招商機(jī)構(gòu)在招商過程中，開發(fā)商手中掌握的商家資源是有限的，而一些專業(yè)招商機(jī)構(gòu)，則掌握著大量的商家資源，更重要的，它們對商家的選址要求很熟悉，他們對談判會起到重要的推進(jìn)作用.通過實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，對品牌商家，或大面積的商鋪招商，往往中介能起到?jīng)Q定性作用。實(shí)際工作中，可以在招商部門中，專門設(shè)置代理行(中介)管理組，負(fù)責(zé)與之鑒定\t”_blank"合作合同，和與其所帶領(lǐng)的商戶的談判對接，這樣，往往起到“借船出?！钡闹匾饔?。四、帶租約銷售,是大多數(shù)開發(fā)商接受的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營形式在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，除了上市公司,或者極少數(shù)對資金要求不高的開發(fā)商外，大多數(shù)對現(xiàn)金流有明確的要求，這就要求處理好售與租的關(guān)系。既然是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的核心是招商,公司又要求營銷部門回款，那就出現(xiàn)了“帶租約銷售”這種模式，才能夠巧妙解決兩方面的問題?！皫ё饧s銷售"就是招商在前，銷售在后，又要將二者巧妙結(jié)合在一起，讓他們成功對接，在操作中對招商部門和銷售部門要求都很高,尤其是對營銷總監(jiān)，要求其比較全面，妥善處理好租房與業(yè)主的關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)常被簡單的理解為商場、商鋪，MALL，HYPERLINK”http：///view/42348。htm”\t”_blank”步行街之類的購物中心（區(qū))，其實(shí),商業(yè)地產(chǎn)有廣義和狹義之分。商業(yè)地產(chǎn)依托的應(yīng)該是一個泛商業(yè)的概念。用于商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的地產(chǎn)稱之為商業(yè)地產(chǎn)。它應(yīng)該包含了：商業(yè)街，商場，MALL，寫字樓，酒店，\t”_blank”公園，零售業(yè)等等。狹義商業(yè)地產(chǎn)是專用于商業(yè)服務(wù)也即經(jīng)營用途的物業(yè)形式,主要經(jīng)營內(nèi)容有零售、餐飲、娛樂、健身、休閑等，他們在開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式以及功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓等物業(yè)類型。商業(yè)地產(chǎn)的六大要素一、只租不售做商業(yè)地產(chǎn)，是長期投資，不是做住宅銷售。這種性質(zhì)決定需要較長的市場培育期，來獲得長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，不能搞HYPERLINK”http：///view/208569.htm”\t"_blank”短平快，不能簡單以實(shí)現(xiàn)短期現(xiàn)金流平衡為目的。二、準(zhǔn)確定位（一)定地址選址非常重要，能在成熟的商業(yè)區(qū)域?yàn)槭走x,也可以選址在有升值潛力的新區(qū)或郊區(qū)。萬達(dá)在_blank"寧波的項(xiàng)目,綜合面積45萬平方米，商業(yè)面積25萬平方米,這個項(xiàng)目在新區(qū).為什么選在新區(qū)？第一，旁邊有HYPERLINK”http：///view/916659。htm"行政中心，工商、稅務(wù)、保險、銀行都搬過去。第二，附近規(guī)劃有大的居住區(qū),大約10平方公里，現(xiàn)在這個地塊正在大規(guī)模開始建設(shè)，而且地價、房價比較貴,平均房價6000元左右，將來消費(fèi)層次高。在這做購物中心開始可能人流量不大,但將來升值潛力大。商場上有句名言，“一步差三成”。還有句話叫“隔街死”。所以商業(yè)選址絕非拍腦袋心血來潮，一定要反復(fù)研討，一定要看政府長期規(guī)劃多方面綜合評估。(二）定客戶目標(biāo)客戶要選好。我們也有教訓(xùn)，第一批做了六個單店,沃爾瑪一樓賣出去做精品店，一平米2、3萬元，因?yàn)槭蹆r高,租金高，只能經(jīng)營服裝、皮具等高利潤商品，但實(shí)際上經(jīng)營不好。我們很奇怪，為什么沃爾瑪那么大的人流一樓的人氣不旺呢？經(jīng)過反復(fù)觀察，沃爾瑪每天有幾萬人進(jìn)出，但只有百分之幾的客戶進(jìn)入一層精品店。因?yàn)槲譅柆斒轻槍Υ蟊娍蛻?，而精品店的客戶是\t”_blank”高端消費(fèi)者,兩者的定位不符。從第七個店開始，我們開始組合新的模式,把百貨、電影城、美食廣場、數(shù)碼廣場組合在一個購物中心里面.這些主力店的客戶，與我們精品店的客戶,是基本吻合的。所以凡是做了組合店的,問題就少多了。（三)定規(guī)模購物中心規(guī)模，不是越大越好，也不是越小越好。商業(yè)地產(chǎn)有兩個最核心的指標(biāo)，一是業(yè)主的平方米租金收入，二是經(jīng)營者的平方米銷售收入。10萬平方米的購物中心，每平方米月租50元；20萬平方米購物中心由于規(guī)模大增加招商難度，招商時就要適當(dāng)降租，每平方米月租40元，那說明10萬平方米就是最佳規(guī)模?，F(xiàn)在做購物中心出現(xiàn)一個很不好的現(xiàn)象,就是求大。我聽到一件事，HYPERLINK”/view/4380。htm"\t”_blank"安徽一個地級市要做一個購物中心，規(guī)劃面積53萬平方米，我感到很害怕。這個地方有多大,有多少人去購物？就我們自己的經(jīng)驗(yàn)來看,在中國做購物中心，無論多大的城市,一個購物中心面積最好是10萬平方米左右。最大面積也不要超過20萬平方米,超過20萬的,增加的都是無效益或低效益面積.三、招商在前一定要招商在前，開工建設(shè)在后,招商主要解決兩個問題:(一)確定主力店主力店的確定是有學(xué)問的，不是多多益善，以我們自己經(jīng)驗(yàn)來看，一個MALL里面，3-5個主力店足矣。我們以前做過一個MALL里有十個主力店,現(xiàn)在看沒必要，浪費(fèi)，并不會因?yàn)樵黾右粌蓚€主力店，人流就會增加。而且主力店一定要跟MALL的地點(diǎn)結(jié)合起來選定。在城里商業(yè)區(qū)做,最好就是百貨、電影城、數(shù)碼城,如果地點(diǎn)差一點(diǎn)，可以做HYPERLINK”http：///view/5278。htm”\t”_blank”超市，再遠(yuǎn)一點(diǎn)到了郊區(qū),才可以做家居，做建材等.在這方面我們有教訓(xùn).曾經(jīng)在最黃金地段做了兩個建材超市，租給國際頂尖企業(yè)，但是效益就不如郊區(qū)店。至于主力店，最好是不同業(yè)態(tài)的主力店配合，百貨、超市、數(shù)碼城、電影城每樣一個,搭配在一起,吸引不同層次的消費(fèi)者，增加主力店的比較效益。最好不要在一個MALL里做兩個同樣的主力店。當(dāng)然也有例外，美國有一個MALL里做了五個百貨店，而且生意都好。（二）選擇次主力店萬達(dá)的主力店已經(jīng)有16家，現(xiàn)在缺的是500—1000平米的次主力店.我了解在_blank"英國、美國等發(fā)達(dá)國家，有30萬種商品可以選擇，目前在中國，只有10萬種商品.中國目前最缺的不是主力店，也不是小店鋪,最缺的就是有特色經(jīng)營的500—1000平方米的次主力店?，F(xiàn)在相當(dāng)部分購物中心的開發(fā)商先開工后招商，建到一半再招商.我考察過廣州和http：///view/936166。htm"\t”_blank"戰(zhàn)略合作伙伴，請我去幫忙招商，只要我能幫他們招商成功,可以給我30%的股份。但他們做出的項(xiàng)目，沒有研究主力店有什么要求而是按普通公建標(biāo)準(zhǔn)建設(shè).每層荷載統(tǒng)統(tǒng)500公斤，層高也全部一樣,我一看就知道麻煩了。超市至少要1噸承重，建材要4噸，圖書要2噸,你怎么改？所有的主力店看完，都回一句話：不去.這兩個項(xiàng)目，一個40多萬平，一個20多萬平?，F(xiàn)在是欲罷不能，想干不行。所以，招商在前非常重要。四、規(guī)劃設(shè)計主力店招商解決以后，購物中心HYPERLINK”/view/1329162.htm"\t"_blank”規(guī)劃設(shè)計注意三點(diǎn)：（一）交通體系規(guī)劃設(shè)計中最重要的是交通體系.第一是平面交通體系，人車要分流，人流出入的大門口不要緊挨著車出入口。第二考慮垂直交通體系要合理,方便人流上下。第三卸貨區(qū)要合理安排.現(xiàn)在多數(shù)做法是放在地下室，保證地面整潔,消費(fèi)者看不到貨車，尤其是建材、超市等，這樣比較方便顧客。（二）高度、荷載不同的業(yè)態(tài)對高度、荷載的要求是截然不同的。超市最少要1噸，圖書要2噸，建材要4噸。做餐飲樓板要降板，要排油,排水。不考慮是行不通的。所以招商在前面,設(shè)計就更合理一些。(三）留有余地我們做前幾個店時，高度平均5米多，當(dāng)時覺得夠了，當(dāng)時我們還沒有與時代華納結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴,沒有考慮做數(shù)字影院。與華納簽約后，發(fā)現(xiàn)原來的店做不了影院，層高不夠。影院層高的下限要求是9米,只能把頂層拆了重建，造成很大損失。所以我建議，做購物中心設(shè)計的時候,最好留有余地.一次性的投資只多花一點(diǎn)錢。五、成本控制成本方面注重三點(diǎn)。一、集權(quán)控制。選擇施工隊(duì)伍，招投標(biāo)，集中采購，都以集權(quán)控制為主，各公司、各部門各自為政是控制不好成本的.二、準(zhǔn)決算管理。所有項(xiàng)目全部施工圖出齊，預(yù)算做好，與施工單位簽訂準(zhǔn)決算合同,凡是沒有圖紙變更,就不再決算。這樣可以很好堵塞內(nèi)部管理的漏洞.三、從設(shè)計上控制成本。成本控制的關(guān)鍵是設(shè)計成本控制，要實(shí)行帶造價控制的圖紙設(shè)計，才能真正把好成本關(guān)。六、物業(yè)管理物業(yè)管理是購物中心能否保值升值的關(guān)鍵。購物中心的物業(yè)管理不同于住宅的物業(yè)管理.商業(yè)物業(yè)管理很重要一點(diǎn)內(nèi)容,就是需要補(bǔ)充招商。任何一個店的招商工作結(jié)束后,并不意味著招商就結(jié)束了。所有的商店在開業(yè)一年內(nèi)，租戶置換率達(dá)到20%-40%,只有等到開業(yè)三年穩(wěn)定后，租戶置換率才可能降至2%—3％.社區(qū)商鋪概述社區(qū)商鋪,指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位,其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民。社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1—3層商業(yè)樓或建筑底層，或者商業(yè)用途裙房?，F(xiàn)在的社區(qū)商鋪已經(jīng)打破原來以鋪位形式為主要形式的特點(diǎn)，鋪面形式逐漸成為社區(qū)商鋪的主流.（鑒于住宅底層商鋪的特殊性，以及市場的關(guān)注程度,單獨(dú)對住宅底層商鋪?zhàn)鼋榻B)按照消費(fèi)者的消費(fèi)行為，將商業(yè)房地產(chǎn)分為物品業(yè)態(tài)、服務(wù)業(yè)態(tài)和體驗(yàn)業(yè)態(tài),結(jié)合社區(qū)商鋪的特點(diǎn)，社區(qū)商鋪可以按照商鋪的投資形式分類，分為零售型社區(qū)商鋪和服務(wù)型社區(qū)商鋪兩類.其中似乎少了體驗(yàn)業(yè)態(tài)，這實(shí)際上是比較符合社區(qū)商鋪的經(jīng)營特點(diǎn)的.主要經(jīng)營社區(qū)商鋪主要用作人們生活密切相關(guān)的生活用品銷售和HYPERLINK”/view/4315728。htm”\t”_blank"生活服務(wù)設(shè)施等。零售型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務(wù)型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴(kuò)店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。從以上社區(qū)商鋪可能的商業(yè)形態(tài)可以看出，社區(qū)商鋪具有廣泛的功能特點(diǎn),而且商鋪大多數(shù)投資小，容易出租、轉(zhuǎn)讓,無疑社區(qū)商鋪屬于商鋪投資中的“小盤活躍股"。住宅底商概念按照第一章中對商鋪的分類，住宅底層商鋪,指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下1，2層及底上1，2層，或其中部分摟層)的商用鋪位。寫字樓底層也有商鋪，而且進(jìn)入國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)市場的時間已經(jīng)很久，比如，北京豐聯(lián)廣場很大程度上講，就屬于寫字樓底層商鋪,經(jīng)過長期市場競爭,其市場價值已經(jīng)得到了市場的認(rèn)同。寫字樓底層商鋪的市場環(huán)境、運(yùn)營特點(diǎn)和住宅底層商鋪有很大的區(qū)別，我們將在第10章中加以介紹。住宅底層商鋪(后面，簡稱“住宅底商")是目前市場極為關(guān)注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產(chǎn)開發(fā)商充分認(rèn)可建筑底層商鋪的巨大價值，不僅避免了過去住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益。住宅底層商鋪上面建筑將會帶來的穩(wěn)定的客戶流，建筑底層商鋪未來的客戶基礎(chǔ)將相對可靠，換言之,投資者的投資風(fēng)險相對較小。住宅底商與HYPERLINK”/view/3459628。htm”\t”_blank”社區(qū)商業(yè)配套是不同的,嚴(yán)格意義的住宅底商與社區(qū)商業(yè)配套也是有區(qū)別的。標(biāo)準(zhǔn)住宅底商和寫字樓等都屬于“公共建筑",而商業(yè)配套設(shè)施屬于“配套公共建筑",二者的稅費(fèi)、經(jīng)營運(yùn)作模式完全不同。散戶能夠直接進(jìn)行投資的只有標(biāo)準(zhǔn)住宅底商.類型住宅底商可以按照服務(wù)區(qū)間及市場理念來劃分。下面分別對它們予以介紹。1、按照服務(wù)區(qū)間劃分按照服務(wù)區(qū)間的區(qū)別，可以將住宅底商分為服務(wù)于內(nèi)部和服務(wù)于外部兩種。有些住宅底商主要的客戶對象是住宅社區(qū)里面的居民，而其他住宅底商則不僅將客戶范圍局限在住宅社區(qū)里面。對于大型的住宅社區(qū)，底商主要以社區(qū)內(nèi)部居民為服務(wù)對象.在功能設(shè)定上要結(jié)合小區(qū)業(yè)主的消費(fèi)檔次、消費(fèi)需求、消費(fèi)心理、生活習(xí)慣而設(shè)定.這樣的店鋪,投資少，風(fēng)險不大，資金回籠也較快。對于服務(wù)于小區(qū)外部的商鋪，則應(yīng)考慮周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、街區(qū)功能來確定商鋪功能.這樣的商鋪應(yīng)位于交通便利，商業(yè)氣氛濃郁的地區(qū)，店鋪面積不宜過?。ㄗ詈迷?000平方米以上），主要有大型超市、各種HYPERLINK”/view/60290.htm”\t”_blank”專賣店、大型百貨商場等,如“今日家園”、“似海怡家”、“HYPERLINK”http：///view/612228.htm"\t”_blank"現(xiàn)代城”的底商。2、按照市場理念劃分隨著越來越多的住宅項(xiàng)目進(jìn)行住宅底商的開發(fā),房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸意識到住宅底商具有很大的市場潛力，但不同項(xiàng)目的競爭將成為今后住宅底商市場的主旋律,住宅底商項(xiàng)目市場運(yùn)做將對住宅底商項(xiàng)目的成功發(fā)揮重要作用。鑒于以上原因，下面按照住宅底商項(xiàng)目的市場理念對住宅底商進(jìn)行分類.按照住宅底商市場運(yùn)做的特點(diǎn)，我們將住宅底商分為概念型住宅底商、潛力型住宅底商和HYPERLINK”/view/147078.htm”\t”_blank”商圈型住宅底商，共三種類型。下面,分別對它們加以介紹。1)概念型住宅底商概念型住宅底商,指開發(fā)商在開發(fā)過程中，注重突出項(xiàng)目的概念和主題包裝。從以“歐式HYPERLINK”http：///view/2422273。htm”商業(yè)步行街”概念炒作成功的“現(xiàn)代城”、“歐陸經(jīng)典”，到“珠江駿景”,再到“老番街”,住宅底商一改過去純粹的配套服務(wù)功能。不過，為底商做主題包裝只是第一步，后期對主題概念的實(shí)施和控制更加重要。新穎的主題包裝無疑為項(xiàng)目增色不少,但決不應(yīng)是開發(fā)商的制勝法寶。2）潛力型住宅底商潛力型住宅底商，指具有巨大市場潛力的住宅底商項(xiàng)目.相對于借助炒作概念而走俏市場的概念型住宅底商項(xiàng)目而言，某些住宅底商無需炒作卻也熱銷.原因主要是巨大的市場潛力使此類項(xiàng)目被眾多投資者所看好。如位于亞運(yùn)村的“風(fēng)林綠洲”,由于與HYPERLINK”/view/137760。htm”奧運(yùn)村及奧運(yùn)會場館預(yù)留地毗鄰，人氣凝聚力強(qiáng)大，近幾年內(nèi)的市場潛力不容忽視，是難得的投資寶地。“潛力型”住宅底商固然前景廣闊，但同時也存在風(fēng)險,無論投資者自營、出租，還是轉(zhuǎn)手出售，所面臨的最大問題將是“時間"問題，也就是商戶通常說的“養(yǎng)店鋪的時間"。因此，投資者要正確評估自身承受能力，在核算回報率時應(yīng)充分考慮時間因素。3）商圈型住宅底商商圈型住宅底商，指已經(jīng)形成一定的商業(yè)氛圍，擁有大量的、穩(wěn)定的消費(fèi)群體的住宅底商項(xiàng)目。憑借有利位置，抓住市場需求點(diǎn)，部分住宅底商項(xiàng)目盡管價格不菲但仍能創(chuàng)造佳績。商圈型住宅底商周邊的商業(yè)已形成一定氣候，,投資風(fēng)險相對小，回報率高.不過，需要指出的是，成熟商圈內(nèi)的住宅底商，雖然位置和人氣占有絕對優(yōu)勢，但是,投資商鋪的其他條件(如：樓層、格局、層高、廣告位、硬件設(shè)施等)也十分重要。比如北京科技會展中心,其首層店鋪的出租效果很好，雖然HYPERLINK”/view/1291742。htm”\t”_blank"發(fā)展商也采取了如加修直通三層的手扶滾梯，將過街天橋與二層直接相連等措施吸引客流，但仍難彌補(bǔ)二層、三層在設(shè)計上的缺陷,部分店鋪仍有空置現(xiàn)象.最需要指出的是，商圈型住宅底商的價值升值收益空間往往被縮小，而且如果商鋪投資者不謹(jǐn)慎的話,很可能以過高價位購買商鋪,最終被高位“套牢”。特點(diǎn)和影響社區(qū)商鋪?zhàn)鳛榕c人們的生活密切相關(guān)的商業(yè)房地產(chǎn)形式,其市場極為成熟，只要商鋪投資者保持理性的投資思維,不是以過度透支的價格購買商鋪，就不會面臨大的投資風(fēng)險.下面按照零售型社區(qū)商鋪和服務(wù)型社區(qū)商鋪兩個類型對社區(qū)商鋪的特點(diǎn)進(jìn)行分析介紹。1、零售型社區(qū)商鋪（1）、規(guī)模特點(diǎn)零售型社區(qū)商鋪的規(guī)模有大有小。其中,用作便利店、中小型超市的社區(qū)商鋪規(guī)模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在100平方米左右，小賣部面積甚至僅7,8平方米，書報廳面積可能更小，一般的社區(qū)很少有服裝店，有的話，面積也會比較小，通常20—30平方米。(2）、規(guī)劃設(shè)計特點(diǎn)零售型社區(qū)商鋪的規(guī)劃設(shè)計通常沒有特殊的要求:3。5米的層高是基本要求；如果是做中型超市，規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)考慮合理的柱距，避免柱網(wǎng)太密，影響使用效率.(3)、經(jīng)營特點(diǎn)▲商鋪的形式社區(qū)商鋪的主要形式為主要為鋪面形式?！顿Y回收形式社區(qū)商鋪的投資回收方式包括出租和出售兩種，從市場發(fā)展趨勢來看，出售方式越來越吸引市場的關(guān)注，而且社區(qū)商鋪的買家將逐漸從散戶時代逐漸向商業(yè)投資機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)化。2、服務(wù)型社區(qū)商鋪（1)、規(guī)模特點(diǎn)服務(wù)型社區(qū)商鋪隨著人們生活水平的提高，規(guī)模有逐漸增大的趨勢.過去，社區(qū)商鋪比較多的是小型餐廳、小型美容美發(fā)店、彩擴(kuò)店、花店等，可是現(xiàn)在，餐廳的規(guī)模越來越大,大型專業(yè)美容美發(fā)院成為大型社區(qū)的重要配套，健身設(shè)施從無到有，并不斷有知名品牌健身機(jī)構(gòu)進(jìn)入市場，包括幼兒園在內(nèi)的其他服務(wù)設(shè)施都對商鋪的規(guī)模有較高要求，1000平方米左右的商鋪具有良好的市場空間。(2)、規(guī)劃設(shè)計特點(diǎn)服務(wù)型社區(qū)商鋪的層高也不能低于3.5米，柱網(wǎng)設(shè)計過程中要在設(shè)計安全可靠的前提下，最大限度實(shí)現(xiàn)柱子數(shù)量最少化,因?yàn)椴蛷d、美容美發(fā)、健身等設(shè)施對水、電、暖、天然氣、排污、消防等有相關(guān)要求,規(guī)劃設(shè)計過程中要對以上內(nèi)容加以考慮。商鋪投資者在做商鋪投資時需要對此加以考慮，上述設(shè)施越完善，今后越容易出租。(3)、經(jīng)營特點(diǎn)▲商鋪的形式鋪面商鋪和鋪位商鋪鋪面商鋪不可能進(jìn)行統(tǒng)一管理,尤其當(dāng)采取出售投資形式的時候，開發(fā)商不可能在經(jīng)營階段，干預(yù)商鋪投資者的投資形式或經(jīng)營類型，在此情況下,如果社區(qū)商鋪的規(guī)模太大,這種沒有統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經(jīng)營理念的社區(qū)商鋪項(xiàng)目將有可能面臨經(jīng)營困局。有些社區(qū)建設(shè)專門的社區(qū)商業(yè)樓,里面的商鋪主要是鋪位形式，這些鋪位商鋪的“可視性"肯定不如鋪面形式，但其優(yōu)點(diǎn)在于這種鋪位商鋪有可能在統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經(jīng)營理念下，競爭力得到提升，換言之，當(dāng)社區(qū)商鋪的開發(fā)商專業(yè)化水平很高時,鋪位型社區(qū)商鋪的價值未必不如鋪面社區(qū)商鋪?！顿Y回收形式目前，不少從事服務(wù)類商鋪經(jīng)營的經(jīng)營商，已經(jīng)逐漸在改變租用商鋪的方式,原因是多方面的：一方面，過去的餐飲業(yè)經(jīng)營商、美容美發(fā)店經(jīng)營商等財力不足，所以只能租用商鋪，但現(xiàn)在就不同了，很多從事服務(wù)類經(jīng)營的企業(yè)、個人已經(jīng)具備了投資購買商鋪的實(shí)力；另一方面，這些經(jīng)營商不得不面對商鋪房東一再漲租金的現(xiàn)實(shí),所以這些經(jīng)營商會轉(zhuǎn)而選擇購買商鋪。從上面的分析可以得出結(jié)論,服務(wù)型社區(qū)商鋪會逐漸成為商鋪銷售市場的重要品種。1、建筑形式特點(diǎn)住宅底商建筑形式上表現(xiàn)為依附于住宅樓的特點(diǎn)，整個樓的一層、二層或/和地下層的用途為商業(yè)，樓上建筑的用途為居住.為了確保居住、商業(yè)運(yùn)營兩種功能的有效性，開發(fā)商會通過合理規(guī)劃設(shè)計對居民和底商的消費(fèi)者和經(jīng)營者進(jìn)行獨(dú)立引導(dǎo),出入口獨(dú)立開來,以保證樓上居民的生活盡可能少受到底商的影響.需要指出的是，如果規(guī)劃設(shè)計不夠合理，住宅底商會一定程度影響住宅的銷售.另外，住宅底商的規(guī)模要恰當(dāng)控制,當(dāng)規(guī)模超過2萬平方米以后，開發(fā)商必須對該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場環(huán)境做必要的調(diào)查和研究，不能一概用底商的簡單概念去確定\t”_blank”項(xiàng)目定位、規(guī)模、市場策略等，否則項(xiàng)目會面臨開發(fā)困境。2、鋪面、鋪位類型住宅底商的主要類型多數(shù)是鋪面形式，少數(shù)是鋪位形式。鋪位住宅底商良好的“可視性”使其價值最大化有了可能性，這也是住宅底商引起市場關(guān)注的原因，或者說是住宅底商得到商鋪投資者青睞的原因。有些開發(fā)商在進(jìn)行住宅底商設(shè)計時，為了使其標(biāo)新立異，在住宅底商有限的空間里進(jìn)行了超越通常意義的底商開發(fā),可能將此住宅底商項(xiàng)目開發(fā)成為規(guī)模較大的步行街，或別的形式，這些市場意義的創(chuàng)新,使住宅底商的概念復(fù)雜化了,無論是規(guī)模還是形式都要求開發(fā)商從更加專業(yè)的角度進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計、定位等，否則，用普通底商的思維，去開發(fā)步行街、百貨百貨商場或其他商業(yè)房地產(chǎn)形式,會加大項(xiàng)目的風(fēng)險。3、經(jīng)營形態(tài)特點(diǎn)住宅底商作為社區(qū)商鋪的一大類，也主要用作人們生活密切相關(guān)的生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施，其中零售型住宅底商的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務(wù)型住宅底商的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴(kuò)店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。4、投資回收形態(tài)目前，越來越多的住宅底商的投資回收形態(tài)主要為底商出售形式，主要的投資者包括散戶投資者和機(jī)構(gòu)投資者。長期看來,機(jī)構(gòu)商鋪投資者會逐漸成為商鋪購買的主力，這會影響國內(nèi)商鋪開發(fā)模式及投資模式。商業(yè)地產(chǎn)定位無的放矢是指沒有目的的射箭，射箭可以無的放矢,商業(yè)卻不能沒有定位。按照商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研的事實(shí)和數(shù)據(jù)進(jìn)行市場定位是制定基本策略的重要步驟。環(huán)境分析、市場分析、發(fā)現(xiàn)機(jī)會市場、確定目標(biāo)市場、確定營銷策略、是市場定位的基礎(chǔ)，市場定位是項(xiàng)目成敗的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。項(xiàng)目定位釋義1.定位釋義簡單地說，定位就是決定一個項(xiàng)目要做成什么樣的？賣給誰？誰來使用？嚴(yán)格地說，項(xiàng)目定位就是通過市場調(diào)查研究，確定項(xiàng)目所面向的市場范圍，并圍繞這一市場而將項(xiàng)目的功能、形象做特別有針對性的規(guī)定。本定義具有如下特點(diǎn):定位建立在市場調(diào)查研究的基礎(chǔ)上。優(yōu)勢企業(yè)家也會根據(jù)自己的判斷定位,而且也能取得良好的效果。但是房地產(chǎn)開發(fā)是輸不起的行業(yè)，一個項(xiàng)目做砸了，全盤皆輸。所以,定位應(yīng)建立在必然性規(guī)律上，根據(jù)事物的發(fā)展規(guī)律研判事物發(fā)展態(tài)勢。市場調(diào)查和研究就是集合各個階層的意見和專家智慧達(dá)到必然結(jié)果的正確選擇。定位的核心是確定功能.例如，建筑性質(zhì)是什么？有何用途？如果我們定位方向是商場類物業(yè)，那么，具體應(yīng)該是什么樣的物業(yè)？超市、產(chǎn)權(quán)市商鋪、集貿(mào)市場、百貨商場還是專業(yè)性市場？定位是系統(tǒng)工程。確立了定位的同時。也應(yīng)該確定了目標(biāo)客戶和目標(biāo)形象，以及相關(guān)的市場推廣策略.單一的定位往往造成前后脫節(jié)，降低定位的協(xié)同效能。2.項(xiàng)目定位內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位基本包含功能、客戶、_blank”形象定位，更深一步延伸,包括服務(wù)定位和技術(shù)定位.例如,功能定位就是確定建筑的用途及發(fā)揮的作用；HYPERLINK”/view/1423182。htm"客戶定位就是確定誰是建筑的投資者、使用者、運(yùn)營者、物業(yè)管理者和消費(fèi)者；價格定位就是確定建筑的目標(biāo)價值和價格；形象定位在與確定建筑在人們心目中的形象；服務(wù)定位就是確立建筑使用過程中所提供的服務(wù)水平,如賓館、酒店按照星級標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。如此等等，說明定位的內(nèi)容非常豐富。上述各種定位中,功能和客戶定位是核心，兩者相互影響，互有以來。例如,一個項(xiàng)目的http：///view/763300。htm"\t”_blank"功能設(shè)計細(xì)節(jié)則要根據(jù)客戶定位的結(jié)果確定，客戶定位的結(jié)果要通過功能設(shè)計表達(dá)和實(shí)現(xiàn)。形象定位、服務(wù)定位是功能和客戶定位的自然發(fā)展,也是客觀要求。技術(shù)定位是在技術(shù)層面滿足功能