中關(guān)村部分綜合、地下庫房、地下車位等用途房地產(chǎn)抵押價值估價報告

房地產(chǎn)抵押估價報告注冊房地產(chǎn)估價師：王麗娜(注冊號：3720170084)唐思瑤(注冊號：1120180033)估價報告出具日期：2024年9月29日致電(010)58621005或掃描二維碼，查詢本報告真?zhèn)?南京銀行股份有限公司：承蒙委托，我們對北京中關(guān)村科技發(fā)展(控股)股份有限公司擁有的位于北京市海淀區(qū)中關(guān)村大街18號部分綜合、地下庫房、地下車位等用途房地產(chǎn)進行評估。估價對象是：建筑面積合計為23,514.30平方米的綜合用房(綜合、地下庫房、地下車位)的房屋所有權(quán)和所分攤的2,636.06平方米剩余使用年期為27年綜合用途的國有出讓土地使用權(quán)。估價目的是：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值，價值時點是2024年6月28日，價值類型是抵押價值。我們經(jīng)過市場調(diào)查和實地查勘，依據(jù)《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《房地產(chǎn)估價規(guī)范》《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》及其他相關(guān)法規(guī)，遵循獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則，選用成本法、收益法進行了分析、測算和判斷，確定估價對象結(jié)果如下：房地產(chǎn)抵押價值評估結(jié)果匯總表的法定優(yōu)先受償款(元)(萬元)(萬元)(元/m)(萬元)(萬元)北京市海淀區(qū)中房、地下車位等用0陸萬元世聯(lián)評估4、本報告使用期限為一年，自2024年9月29日至2025年9月28日深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評估有限公司法定代表人：二O二四年九月二十九日A世聯(lián)評估ii一、估價師聲明 2二、估價假設(shè)和限制條件 3(一)估價報告結(jié)論成立的假設(shè)前提 3 5 5 7(一)估價委托人 7 7 7(四)估價對象 7(五)價值時點 (七)估價原則 (八)估價依據(jù) (十一)注冊房地產(chǎn)估價師 (十二)實地查勘期 (十三)估價作業(yè)期 (十四)估價報告使用期限 16(十六)變現(xiàn)能力分析 18(一)估價對象實物狀況描述與分析 (二)估價對象權(quán)益狀況描述與分析 (三)估價對象區(qū)位狀況描述與分析 21 (五)最高最佳利用分析 (七)估價測算過程及估價結(jié)果的確定 (八)估價結(jié)果確定 五、附件 51■估價委托書復印件(我司已與估價委托方簽定評估委托框架協(xié)議，故本次評估不單獨提供估價委托書)■預期稅費計算表■估價對象位置圖■估價對象周邊及估價對象相關(guān)照片■權(quán)利人企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復印件■房地產(chǎn)估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照和估價備案證書復印件■注冊房地產(chǎn)估價師估價資格證書復印件■無專業(yè)幫助情況和相關(guān)專業(yè)意見1.注冊房地產(chǎn)估價師或評估專業(yè)人員在估價報告中對事實的說明是真實和準確的，沒有虛假記載、誤導性陳述和重大遺漏；2.估價報告中的分析、意見和結(jié)論是注冊房地產(chǎn)估價師或評估專業(yè)人員獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價報告中已說明的估價假設(shè)和限制條件的限制；3.注冊房地產(chǎn)估價師或評估專業(yè)人員與估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利益，與估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，也對估價對象、估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有偏見；4.注冊房地產(chǎn)估價師或評估專業(yè)人員依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-2015)、《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準》(GB/T50899-2013)、《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》的規(guī)定進行估價工作，撰寫本報告。世聯(lián)評估P.2(一)估價報告結(jié)論成立的假設(shè)前提1.一般假設(shè)(1)本次估價以權(quán)利人提供的估價資料真實、完整、合法為前提，若資料失實或有所隱匿，本報告不能成立，本公司也不承擔任何法律責任。(2)領(lǐng)勘人指認的物業(yè)位置與產(chǎn)權(quán)證所述物業(yè)位置一致，界址清晰。(3)估價對象合法、持續(xù)使用。(4)估價對象權(quán)屬清晰無異議，不屬于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)。(5)估價對象在價值時點的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。(6)本報告所引用的信息及觀點均認為來自可靠資料，是可信和正確的。(7)我們沒有進行實地丈量，估價對象之土地面積、建筑面積依據(jù)《國有土地使用證》《房屋所有權(quán)證》《評估范圍清單》及《房屋面積測算技術(shù)報告書》《不動產(chǎn)抵押土地分攤面積計算》等資料所記載數(shù)據(jù)，均認為數(shù)據(jù)資料可靠，不存在配套設(shè)施的爭議。(8)注冊房地產(chǎn)估價師或評估專業(yè)人員查勘了估價對象視力可及的部分，在可能的情況下亦查勘了物業(yè)的內(nèi)部裝修及室內(nèi)外污染情況，但并未進行結(jié)構(gòu)測試，未能確定物業(yè)有無結(jié)構(gòu)性損壞，在無理由懷疑估價對象存在安全隱患且無相應(yīng)的專業(yè)機構(gòu)進行鑒定及檢測的情況下，本次評估假設(shè)估價對象無相關(guān)結(jié)構(gòu)安全及環(huán)境污染問題，并能正常安全使用。(9)我們已在能力范圍內(nèi)核實了領(lǐng)勘人指認的物業(yè)位置和界址，但不排除領(lǐng)勘人誤指或惡意指認的可能，如果位置失實或界址不清晰，將導致估值失準。(10)權(quán)利人未能提供估價對象《國有土地使用證》《房屋所有權(quán)證》原件，注冊房地產(chǎn)估價師或評估專業(yè)人員進行了相關(guān)的盡職調(diào)查，仍未能獲取相關(guān)材料。限于注冊房地產(chǎn)估價師或評估專業(yè)人員工作能力范圍，本次評估以權(quán)利人提供的估價對象《國有土地使用證》《房屋所有權(quán)證》復印件作為產(chǎn)權(quán)資料。2.未定事項假設(shè)(1)由于權(quán)利人無法提供土地出讓合同。根據(jù)謹慎原則，本次評估以土地使用權(quán)期間屆滿后無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物的非住宅房地產(chǎn)世聯(lián)評估P.3(2)房屋容積率采用的為項目總體容積率，數(shù)據(jù)來源于房天下房地產(chǎn)網(wǎng)(/loupan/office/101005m)的項目介紹：容積率為8.81,我們認為數(shù)據(jù)資料可靠。(3)權(quán)利人未能提供估價對象建成年代相關(guān)資料，本次評估根據(jù)權(quán)利人提供的《房屋所有權(quán)證》附圖測繪日期確定估價對象建成年代為2004年。(4)根據(jù)權(quán)利人提供的《評估范圍清單》可知，估價對象地下車位為3133.背離事實假設(shè)(1)根據(jù)權(quán)利人提供的《有關(guān)法定優(yōu)先受償權(quán)利的承諾函》及不動產(chǎn)登記查詢結(jié)果可知，估價對象已經(jīng)設(shè)定抵押。由于本次評估為續(xù)貸評估，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在為同一抵押權(quán)人進行的續(xù)貸房地產(chǎn)抵押估價時，可不減去續(xù)貸對應(yīng)的已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額，故本次評估設(shè)定估價對象已抵押債擔保的權(quán)數(shù)額為零。除此之外，本次評估未發(fā)現(xiàn)可能存在的其他法定優(yōu)先受(2)根據(jù)權(quán)利人提供的租賃合同可知，估價對象已部分出租，租賃面積為套內(nèi)建筑面積且剩余租期較短，故本次評估過程中未考慮可能存在的租4.不相一致假設(shè)(1)根據(jù)權(quán)利人提供的《房屋所有權(quán)證》可知，估價對象設(shè)計用途為綜合，經(jīng)實際查勘，估價對象中301、302實際用途為商業(yè)及庫房，401至406等6套、501至506等6套實際用途為辦公及配套用房，地下2層和地下3層為車位及庫房，本次評估以估價對象用途為綜合及地下車位及庫(2)根據(jù)現(xiàn)場查勘，估價對象301、302打通、401至406等6套、501至506等6套均為打通使用，無法區(qū)分各部分原始結(jié)構(gòu)，本次評估以估價對象可以恢復原始結(jié)構(gòu)，正常使用為評估假設(shè)前提。本次估價的估價對象不存在依據(jù)不足事項，故本報告無依世聯(lián)評估P.4(二)估價報告的使用限制條件1.本報告結(jié)果僅在本報告說明的估價目的下使用，不得作其他用途。2.本報告使用者為本次估價委托人，或為估價委托合同中約定的其他報告使用者和國家法律、法規(guī)規(guī)定的報告使用者。其他任何機構(gòu)或個人在未經(jīng)本機構(gòu)及本次估價委托人許可，不能因得到估價報告而成為估價報告使用者。3.所有本報告中所展示的地圖、平面圖及證件僅是為形象直觀地討論問題，不能作為測量成果以用作他用，也不允許把它們與本報告分開來單獨使用。本報告不可作為任何形式的產(chǎn)權(quán)證明文件。4.未經(jīng)本估價機構(gòu)及估價委托人的書面同意，任何擁有此報告及拷貝的人都無權(quán)公開發(fā)表，也無權(quán)用于任何目的。凡因估價委托人使用估價報告不當而引起的后果，估價機構(gòu)及估價人員不承擔相應(yīng)的責任。5.本報告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報告解釋權(quán)為本估價機構(gòu)所有。6.本報告使用期限為一年(自本報告出具之日起計算)。超過報告使用期限使用本報告的，相關(guān)責任由報告使用者承擔。7.本報告中所使用的貨幣為人民幣。(三)估價中未考慮的因素及其他特別說明1.估價結(jié)果是反映估價對象在本報告目的下的價值參考，估價時沒有考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化、市場供應(yīng)關(guān)系變化、市場結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對房地產(chǎn)價值的影響，也沒有考慮估價對象將來可能承擔違約責任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價格等對評估價值的影響。當上述條件發(fā)生變化時，估價結(jié)果一般亦會發(fā)生變化。2.本報告估價結(jié)果是在公開市場前提下求取的房地產(chǎn)抵押價值，未考慮快速變現(xiàn)等處分方式帶來的影響。3.估價結(jié)果未考慮估價對象及其運營企業(yè)已承擔的債務(wù)、或有債務(wù)及經(jīng)營決策失誤或市場運作失當對其價值的影響。4.估價結(jié)果未考慮未來處置風險。5.本報告預期稅費按估價委托人及報告使用者要求計算，其測算結(jié)果僅供世聯(lián)評估P.57.根據(jù)權(quán)利人提供的《有關(guān)法定優(yōu)先受償權(quán)利的承諾函》及不動產(chǎn)登記查詢結(jié)果可知，估價對象已經(jīng)設(shè)定抵押。由于本次評估為續(xù)貸評估，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在為同一抵押權(quán)人進行的續(xù)貸房地產(chǎn)抵押估價時，可不減去續(xù)貸對應(yīng)的已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額，故本次評估設(shè)定估價對象已抵押債擔保的8.本次估價對象權(quán)利人為北京中關(guān)村科技發(fā)展(控股)股份有限公司，根據(jù)權(quán)利人提供的《抵押承諾書》可知，估價對象權(quán)利人同意以估價對象為抵押物用于北京中關(guān)村四環(huán)醫(yī)藥開發(fā)有限責任公司向委托方金融機構(gòu)貸款使用。世聯(lián)評估P.6三、估價結(jié)果報告委托單位：南京銀行股份有限公司住所：南京市建鄴區(qū)江山大街88號估價機構(gòu)：深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評估有限公司統(tǒng)一社會信用代碼：91440300748859878H備案等級：壹級證書編號：粵房估備字壹0200026號有效期限：至2027年01月10日聯(lián)系電話三)估價目的1.估價對象范圍合、地下庫房、地下車位等用途房地產(chǎn)，估價世聯(lián)評估P.7世聯(lián)估字BJ2024D(2)090015號建筑面積車位(192個)車位(121個)庫房庫房2.估價對象權(quán)利狀況圖號地類(用途)使用權(quán)面積(m)分攤面積(m)京海國用(2003出)第2166號北京中關(guān)村科技發(fā)展(控股)股份有限公司北京市海淀區(qū)中關(guān)村大街18號綜合、配套(地下)、地下車庫出讓配套(地下):2041年6月26日綜合、地下車庫：2051年6月26日世聯(lián)評估P.B注：根據(jù)權(quán)利人提供的《不動產(chǎn)抵押土地分攤面積計算》資料顯示，估價對象評估范圍內(nèi)對應(yīng)分攤的土地面積為2,636.06平方米。房屋所有權(quán)證丘(地)號京房權(quán)證海股字第0004603號北京中關(guān)村科技發(fā)展(控股)股份有限公司股份產(chǎn)京海國用(2003出)字第2166號出讓2001年6月27日至2051年6月26日幢號幢號結(jié)構(gòu)建筑面積(m)使用面積(m2)權(quán)屬性質(zhì)注：上述為估價對象所在項目的整體土地證和整體產(chǎn)權(quán)證，估價對象為產(chǎn)權(quán)證中3.估價對象實物狀況(1)土地基本狀況北京市海淀區(qū)中關(guān)村大街18號部分綜合、地下庫房、地下車北京市海淀區(qū)中關(guān)村大街18號部分綜合、地下庫房、地下車位等用途房地產(chǎn)所屬宗地綜合、配套(地下)、地下車庫宗地面積估價對象所在項目宗地面積8006.18平方米，分攤土地面積較規(guī)則地形、地勢本無淹水現(xiàn)象，地形地勢較好地質(zhì)水文狀況較無特殊土地使用管制開發(fā)程度宗地紅線內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施完善程度和紅線內(nèi)的場地平整程位)506等6套自用為辦公及公建筑面積合計4,096.83m、下車位13,906.76m2(313個車所在樓層：3、4、5層，地下2建筑外觀建筑結(jié)構(gòu)功能布局庫房，其余地下車位及地下庫設(shè)施設(shè)備401至406等6套、501至50建筑性能空間布局空間布局、功能分區(qū)較合理，301、302打通使用；401至406等6套打通使用、501至506等6套打通使用建成于2004年，成新率78%,建筑物工程質(zhì)量、維護和(五)價值時點本報告價值時點為2024年6月28日，此時點為估價對象實地查勘完成之(六)價值類型以下價值定義中均為含增值稅價值。■抵押價值：房地產(chǎn)抵押價值為估價對象在價值時點假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值減去注冊房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價值?！黾俣ㄎ丛O(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值：是指存在不確定因素的情況下遵循謹慎原則所評估出的估價對象未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值，除此條件之外的條件與市場價值相同。市場價值是指估價對象經(jīng)適當營銷后，由熟悉情況、謹慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額。法定優(yōu)先受償款：是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、其他法定優(yōu)先受償款?！鲱A期稅費：是指估價對象轉(zhuǎn)讓過程中，賣方應(yīng)繳納稅費，主要有增值稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加及地方教育附加、印花稅及土地增值稅等?！龅盅簝糁担菏侵傅盅簝r值減去預期實現(xiàn)抵押權(quán)的費用和稅金后的價值。本次評估的是估價對象于價值時點的抵押價值。世聯(lián)評估P.11(七)估價原則報告遵循獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則及替代原則、價值時點原則、最高最佳利用原則等技術(shù)性原則：獨立、客觀、公正原則：要求站在中立的立場上，實事求是、公平正直地評估出對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理價值或價格的原則。合法原則：要求評估價值應(yīng)為在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格的原則替代原則：要求評估價值與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差應(yīng)在合理范圍內(nèi)的原則。價值時點原則：要求評估價值應(yīng)為在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格的原則。最高最佳利用原則：要求評估價值應(yīng)為在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格的原則。謹慎原則：評估價值應(yīng)為在充分考慮其導致估價對象價值或價格偏低的因素，慎重考慮導致估價對象價值或價格偏高的因素下的價值或價格的原則。(八)估價依據(jù)1.國家有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件■《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(主席令第46號)■《中華人民共和國土地管理法》(主席令6屆第41號，2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議第三次修正)《中華人民共和國土地管理法實施條例》(國務(wù)院令第743號第三次修訂)■《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議第三次修正)■《中華人民共和國民法典》(主席令13屆第45號)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》(主席令13屆第29號)■《中華人民共和國印花稅法》(主席令第89號)■《中華人民共和國契稅法》(中華人民共和國第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議于2020年8月11日通過)世聯(lián)評估P.12■《中華人民共和國城市維護建設(shè)稅法》(主席令第51號)■《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》(國務(wù)院令第588號修訂)■《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》(國務(wù)院令第17號，2013年12月7日第三次修訂)■《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財政部[1995]6■《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》(2021年3月30日住建部令第52號修■《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告2016年第16號)■《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告2016年第14號)■《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第70號)2.技術(shù)規(guī)程及有關(guān)技術(shù)文件■《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-201《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準》(GB/T50實施)3.權(quán)利人提供的有關(guān)資料■《估價委托書》(我司已與估價委托方簽定評估委托框架協(xié)議，故本次評估不單獨提供估價委托書)■《房屋所有權(quán)證》復印件■《國有土地使用證》復印件《評估范圍清單》■《房屋面積測算技術(shù)報告書》《不動產(chǎn)抵押土地分攤面積計算》復印件《有關(guān)法定優(yōu)先受償權(quán)利的承諾函》及《抵押承諾書》等權(quán)利人營業(yè)執(zhí)照復印件■權(quán)利人提供的其他有關(guān)資料4.房地產(chǎn)估價機構(gòu)掌握和搜集的估價所需資料■注冊房地產(chǎn)估價師或評估專業(yè)人員實地查勘和市場調(diào)查的資料■注冊房地產(chǎn)估價師或評估專業(yè)人員掌握的其他資料(九)估價方法本次估價采用成本法和收益法分別進行分析、測算和判斷，估算出估價對象價值。根據(jù)估價對象的特點、估價目的、不動產(chǎn)市場狀況以及注冊房地產(chǎn)估價師或評估專業(yè)人員的經(jīng)驗，以上述兩種方法測算結(jié)果綜合確定估價對象的價值。2.估價方法根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-2015),房地產(chǎn)評估常用方法有比較法、收益法、成本法及假設(shè)開發(fā)法，每種估價方法都有其適用的估價對象和估價需要具備的條件。估價人員通過實地查勘，認真分析調(diào)查收集的資料，在確定估價原則的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價對象的實際情況，結(jié)合本報告的評估目的，選取成本法、收益法作為本次估價的基本方法，其具體方法選擇情況出于以下考慮：定義估價方法選取理由比較法是選取一定數(shù)量的可比實例，將它們與估價定可比性的房地產(chǎn)。不選用儲等)房地產(chǎn)，在價值時點類似房地產(chǎn)較少發(fā)生交易，故不選用比較法評估。收益法是預測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價值得到估價對象價值或價格的方法。適用于估價對象或其同類房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟收入的收益性房地產(chǎn)。選用可預測，故選用收益法。本次估價采用報酬資本化法。法等成本法以外的方法測算的房地產(chǎn)。不選用估價對象為已建成物業(yè)，無重新開發(fā)建設(shè)必開發(fā)法。出估價對象的市場價值。故選用成本法評估。選用獨立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價值或價格。世聯(lián)評估P.14(十)估價結(jié)果(萬元)(萬元)(萬元)(萬元)(萬元)(萬元)貳件捌建筑面積注冊房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款(元)(元/m)總價(萬元)北京市海淀區(qū)中關(guān)村大街18號部分綜合、地下庫房、地下車位等用途房地產(chǎn)0陸萬元本次估價結(jié)果未包含相關(guān)專業(yè)幫助或依據(jù)相關(guān)專業(yè)意見。(十一)注冊房地產(chǎn)估價師姓名注冊號簽名日期2024年9月29日王麗娜注冊號：37201700842024年9月29日(十二)實地查勘期2024年6月28日至2024年6月28日止2024年6月28日至2024年9月29日止世聯(lián)評估P.15本報告自出具之日起壹年內(nèi)有效，即使用期限自2024年9月29日至2025(十五)風險提示1.估價對象可能因區(qū)域規(guī)劃、功能定位、市政建設(shè)、交通條件、生態(tài)環(huán)境、使用狀況等因素變化導致抵押價值減損。2.估價對象可能因房地產(chǎn)市場變化、國家宏觀政策和經(jīng)濟形勢變化、房地產(chǎn)相關(guān)稅費和銀行利率調(diào)整等因素導致估價對象的抵押價值減損。3.估價報告使用者應(yīng)合理使用估價價值。關(guān)注處置房地產(chǎn)時快速變現(xiàn)費用變化對估價對象抵押價值的影響；關(guān)注估價報告出具之后至抵押登記期間是否會出現(xiàn)法定優(yōu)先受償權(quán)。4.使用者應(yīng)定期或者在房地產(chǎn)市場價值變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再估價。5.我們已在能力范圍內(nèi)核實了領(lǐng)勘人指認的物業(yè)位置和界址，但不排除領(lǐng)勘人誤指或惡意指認的可能，如果位置失實或界址不清晰，將導致估值失6.根據(jù)權(quán)利人提供的《有關(guān)法定優(yōu)先受償權(quán)利的承諾函》及不動產(chǎn)登記查詢結(jié)果可知，估價對象已經(jīng)設(shè)定抵押。由于本次評估為續(xù)貸評估，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在為同一抵押權(quán)人進行的續(xù)貸房地產(chǎn)抵押估價時，可不減去續(xù)貸對應(yīng)的已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額，故本次評估設(shè)定估價對象已抵押債擔保的權(quán)數(shù)額為零。除此之外，本次評估未發(fā)現(xiàn)可能存在的其他法定優(yōu)先受償款。7.根據(jù)權(quán)利人提供的租賃合同可知，估價對象已部分出租，租賃面積為套內(nèi)建筑面積且剩余租期較短，故本次評估過程中未考慮可能存在的租約限8.本次估價對象權(quán)利人為北京中關(guān)村科技發(fā)展(控股)股份有限公司，根據(jù)權(quán)利人提供的《抵押承諾書》可知，估價對象權(quán)利人同意以估價對象為抵押物用于北京中關(guān)村四環(huán)醫(yī)藥開發(fā)有限責任公司向委托方金融機構(gòu)貸款使用。9.根據(jù)現(xiàn)場查勘，估價對象301、302打通、401至406等6套、501至506等6套均為打通使用，無法區(qū)分各部分原始結(jié)構(gòu)，本次評估以估價對象可以恢復原始結(jié)構(gòu)，正常使用為評估假設(shè)前提。提請報告使用人注意。(十六)變現(xiàn)能力分析房地產(chǎn)變現(xiàn)能力是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。項目內(nèi)容估價對象為多套房地產(chǎn)，目前部分打通使用，故獨立使用性一般。根據(jù)合法用途和產(chǎn)權(quán)狀況，估價對象已辦理整體房地產(chǎn)證，故分割轉(zhuǎn)讓性一般。估價對象整體面積較大，總價值較大，變現(xiàn)所需資金較大，處估價對象位于海淀區(qū)中關(guān)村大街18號，地理位置優(yōu)越，區(qū)位條件好，易近期片區(qū)內(nèi)辦公物業(yè)銷售市場活躍度一般，銷售價格有所下降，但租賃市略有下行。綜上所述，我們預計區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)在未來一段時期內(nèi)的市場交易價格將理性回歸。綜上所述，估價對象變現(xiàn)能力一般。1、變現(xiàn)成本(包括處置費用和應(yīng)繳納的稅費)2、抵押權(quán)(第一抵押權(quán)、第二抵押權(quán))名稱綜合、配套(地下)、地下車庫宗地面積估價對象所在項目宗地面積8006.18平方米，分攤土地面積較規(guī)則地形、地勢無特殊土地使用管制開發(fā)程度宗地紅線內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施完善程度和紅線內(nèi)的場地平整程度公建筑面積合計4,0建筑外觀建筑結(jié)構(gòu)功能布局0m(其中地上3、4、5層等14套辦(313個車位)定用途為辦公、地下庫房及車庫設(shè)施設(shè)備401至406等6套、501至506等6套建筑性能空間布局406等6套打通使用、501至506等6套打通使用建成于2004年，成新率78%,建筑物工程質(zhì)量、維護和3.實物狀況分析估價對象所在大樓維護情況良好，竣工日期為2004年，物業(yè)維護情況良好，近期內(nèi)尚無需進行大修及主要設(shè)施設(shè)備升級替換，公共部位為精裝標準，配套設(shè)施較齊全，符合中小型企業(yè)的承租要求；總體來說，估價對象整體情況較好，無明顯瑕疵，估價對象出租有一定的市場接受度，估價對(二)估價對象權(quán)益狀況描述與分析1.產(chǎn)權(quán)登記情況圖號地類(用途)使用權(quán)面積(m)分攤面積(m2)北京中關(guān)村科技發(fā)展(控股)股份有限公司北京市海淀區(qū)中關(guān)村大街18號綜合、配套(地下)、地下車庫出讓配套(地下):2041年6月26日綜合、地下車庫：2051年6月26日根據(jù)房產(chǎn)證：X京房權(quán)證海字第323313號，北京商品房買建筑面積10705.14平方米及對應(yīng)分攤土地面積1200.1平證號為京海國用(2012出)第00233號，本宗地土地面積變更為8006.18平方米。2014年1月1日起，地號變更為110108011001GB00162.房屋所有權(quán)證證號京房權(quán)證海股字第0004603號北京中關(guān)村科技發(fā)展(控股)股份有限公司產(chǎn)別股份產(chǎn)幢號結(jié)構(gòu)建筑面積(m)設(shè)計用途土地證號使用面積(m)權(quán)屬性質(zhì)設(shè)定他項權(quán)利摘要附記京海國用(2003出)字第2166號出讓2001年6月27日至2051年6月26日2.共有情況單獨所有。3.其他權(quán)利狀況根據(jù)權(quán)利人介紹及估價人員現(xiàn)場查勘核實，估價對象現(xiàn)狀為部分出租，其中301、302出租用于商業(yè)及庫房，租戶為北京智通仁和科技發(fā)展有限公司，地下車位及地下庫房部分出租(分散租戶較多，權(quán)利人未能提供全部租賃合同資料)故估價對象中部分存在租賃權(quán)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》有關(guān)規(guī)定，以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。抵押權(quán)根據(jù)權(quán)利人提供的資料及不動產(chǎn)登記查詢結(jié)果可知，估價對象于價值時點已設(shè)定抵押權(quán)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》有關(guān)規(guī)定。在政府相關(guān)管理部門進行解押登記后，方可作為抵押物進行抵押貸款?！霾榉庀拗茩?quán)利根據(jù)權(quán)利人提供的《房屋所有權(quán)證》復印件及估價人員現(xiàn)場查勘及調(diào)研結(jié)果，未獲得估價對象于價值時點被查封的任何證明?！銎渌麢?quán)利狀況除上述權(quán)利外，估價對象未設(shè)置如地役權(quán)、典權(quán)等其他他項權(quán)利?！緳?quán)利狀況分析】通過以上分析，我們認為估價對象的權(quán)屬是清晰合法的。估價對象系屬權(quán)利人購入的房地產(chǎn)，土地使用權(quán)取得方式為出讓，土地用途為綜合、配套(地下)、地下車庫，房屋用途設(shè)計為綜合用途，符合相關(guān)法律規(guī)定，轉(zhuǎn)讓時無需要補繳土地使用權(quán)出讓金等相關(guān)費用；估價對象現(xiàn)已出租，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物；另權(quán)利人如需出售已出租物業(yè)，應(yīng)當在出賣房產(chǎn)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)；估價委托人與借款人不一致，需經(jīng)得權(quán)利人書面同意后方可辦理相關(guān)抵押貸款事宜；至價值時點，土地剩余使用年限為綜合27年，土地剩余使用年限較充足。況北京市海淀區(qū)中關(guān)村大街18號位于北四環(huán)西路與中關(guān)村大街交叉口東南側(cè)世聯(lián)評估P.21臨路狀況臨近中關(guān)村大街18號樓3、4、5層，地下2層、地下3層交通狀況出入可利用交區(qū)域內(nèi)有5路、10路、11路等公交車通過，公共交通便捷度較高交通管制情況周邊道路無交通管制停車方便程度套公共服務(wù)設(shè)施自然環(huán)境景觀區(qū)域發(fā)展度較高，配套較完善，區(qū)位條件較好，區(qū)域發(fā)展(四)市場背景描述與分析1.北京市宏觀經(jīng)濟狀況1)北京市經(jīng)濟運行狀況1-5月，全市經(jīng)濟延續(xù)恢復態(tài)勢，生產(chǎn)平穩(wěn)增長，需求持續(xù)恢復，價格穩(wěn)1-5月，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值按可比價格計算，同比增長7.3%。重點行業(yè)中，計算機、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)增長20.3%,汽車制造業(yè)增長17.5%,電力、熱力生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)增長8.8%,醫(yī)藥制造業(yè)增長2.9%。規(guī)模以上工業(yè)出口交貨值增長19.1%,其中，計算機、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)增長近3成，五大裝備制造業(yè)[1]增長超1成。部分高端或新興領(lǐng)域產(chǎn)品產(chǎn)量快速增長，新能源汽車、工業(yè)機器人、風力發(fā)電機組和智能手機產(chǎn)量分別增長3.1倍、1倍、63.8%和22.4%。固定資產(chǎn)投資增勢良好，有效投資支撐明顯1-5月，全市固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)同比增長11.1%,有效投資持續(xù)世聯(lián)評估P.22擴大，反映企業(yè)擴大生產(chǎn)能力的設(shè)備購置投資增長66.2%,反映實物工作量的建筑安裝工程投資增長4.5%。分領(lǐng)域看，制造業(yè)投資增長34.7%,基礎(chǔ)設(shè)施投資增長10.7%,房地產(chǎn)開發(fā)投資下降0.7%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資下降22.3%,第二產(chǎn)業(yè)投資增長28.3%,第三產(chǎn)業(yè)投資增長9.3%。高技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資快速增長，高技術(shù)制造業(yè)投資增長49.6%,其中計算機、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)投資增長66.1%;高技術(shù)服務(wù)業(yè)投資增長46.7%,其中信息服務(wù)投資增長54.3%,研發(fā)與設(shè)計服務(wù)投資增長76.7%。1-5月，全市房屋施工面積10580.9萬平方米，同比下降9.8%,其中住宅施工面積5270萬平方米，下降8.9%。全市商品房銷售面積373.8萬平方米，同比下降13.5%,其中住宅銷售面積262.7萬平方米，下降16.3%。消費持續(xù)恢復，社會消費品零售總額實現(xiàn)增長1-5月，全市市場總消費額同比增長5%。其中，服務(wù)性消費額增長9%;實現(xiàn)社會消費品零售總額5769.5億元，在“618”促銷活動提前帶動下，由降轉(zhuǎn)增，增長1%。社會消費品零售總額中，限額以上批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)企業(yè)實現(xiàn)網(wǎng)上零售額2064.4億元，增長5.4%,比1-4月提高4.1個百分點；按消費形態(tài)分，餐飲收入530.7億元，下降2.7%,商品零售5238.8億元，增長1.4%;主要商品類別中，金銀珠寶類、體育娛樂用品類和通訊器材類商品零售額分別增長27.4%、16.7%和11.3%,汽車類商品零售額增長0.2%,其中新能源汽車增長30.9%。居民消費價格溫和上漲，工業(yè)生產(chǎn)者價格延續(xù)降勢1-5月，全市居民消費價格同比上漲0.1%。其中，食品價格下降4.3%,非食品價格上漲0.9%,消費品價格下降1.0%,服務(wù)價格上漲1.4%。構(gòu)成CPI的八大類商品和服務(wù)價格“四升三平一降”:教育文化娛樂、其他用品及服務(wù)、衣著、生活用品及服務(wù)價格同比分別上漲5.5%、4.0%、0.3%和0.3%,居住、交通通信、醫(yī)療保健價格同比持平，食品煙酒價格同比下降2.5%。5月份，居民消費價格同比下降0.1%,環(huán)比下降0.4%。1-5月，全市工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格同比下降1.1%,購進價格同比下降0.8%。5月份，工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格同比下降1.3%,環(huán)比下降0.5%;購進價格同比下降0.1%,環(huán)比下降0.1%。。世聯(lián)評估P.232)北京市2024年1-5月份年房地產(chǎn)市場運行情況房地產(chǎn)市場建設(shè)情況1-5月，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積590.5萬平方米，同比增長22.6%。其中，住宅新開工面積376.3萬平方米，增長50.4%;辦公樓12.5萬平方米，下降61.8%;商業(yè)營業(yè)用房14萬平方米，下降48%。全市房屋竣工面積343.8萬平方米，同比下降6.8%。其中，住宅竣工面積190.3萬平方米，增長19.9%;辦公樓14.9萬平方米，下降73.1%;商業(yè)營業(yè)用房23.2萬平方米，增長38.8%。房地產(chǎn)市場銷售情況1-5月，全市新建商品房銷售面積373.8萬平方米，同比下降13.5%。其中，住宅銷售面積262.7萬平方米，下降16.3%;辦公樓26.8萬平方米，下降11.5%;商業(yè)營業(yè)用房19.7萬平方米，下降27.5%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況1-5月，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金1454.8億元，同比下降30.4%。其中，定金及預收款615.6億元，下降46.8%;自籌資金292.4億元，增長14.2%;國內(nèi)貸款254.2億元，下降21.1%。2.本地房地產(chǎn)商業(yè)辦公市場狀況土地市場2024年1-5月，北京共推出各類用地規(guī)劃建筑面積359.75萬m,同比下降32%;成交規(guī)劃建筑面積302.19萬m,同比下降40.17%。2024年5月，北京共推出各類用地規(guī)劃建筑面積79.08萬m,同比下降61.12%;成交規(guī)劃建筑面積46.36萬m,同比增長66.94%。2021年6月-2024年5月北京各類間地排出與成交同比走勢世聯(lián)評估P.242024年1-5月，北京成交樓面均價為20035元/m,同比上漲130.67%;平均溢價率為4.5%,較去年同期下降0.96個百分點；各類用地出讓金達605.44億元，同比增長38.01%。2024年5月，北京成交樓面均價為21873元/m,環(huán)比上漲130.46%,同比下跌8.31%;平均溢價率為0%,較去年同期下降14.61個百分點；各類用地出讓金達101.4億元，環(huán)比增長465.29%,同比增長53.08%。2024年1-5月，北京共推出住宅用地規(guī)劃建筑面積196.71萬m,同比下降3.32%;成交規(guī)劃建筑面積166.5萬m,同比增長69.98%。2024年5月，北京共推出住宅用地規(guī)劃建筑面積76.64萬m,同比下降41.19%;成交規(guī)劃建筑面積20.54萬m,同比增長40.93%。2024年1-5月，北京成交樓面均價為27957元/m2,同比下跌8.85%;平均溢價率為5.94%,較去年同期下降2.24個百分點；住宅用地出讓金達465.49億元，同比增長54.94%。2024年5月，北京成交樓面均價為27999元/m,環(huán)比上漲48.43%,同比下跌36.98%;平均溢價率為0%,較去年同期下降15個百分點；住宅用地出讓金達57.5億元，環(huán)比增長258.7%,同比下降11.19%。2024年1-5月，北京共推出商辦用地規(guī)劃建筑面積39.02萬m,同比下降50.44%;成交規(guī)劃建筑面積73.07萬m,同比增長27.4%。2024年1-5月，北京成交樓面均價為17391元/m2,同比上漲15.49%;平均溢價率為0%;商辦用地出讓金達127.07億元，同比增長47.14%。世聯(lián)評估P.25房地產(chǎn)市場2024年1-5月，北京商業(yè)成交均價為23210元/m,同比上漲29.9%。5月，北京商業(yè)成交均價為23648元/m2,環(huán)比下跌32.9%,同比上漲20.5%。2024年1-5月，北京商業(yè)成交面積為24.0萬m,同比下降35.2%;商業(yè)成交套數(shù)為812套，同比增長20.1%。2024年05月，北京商業(yè)成交面積為2.30萬m,環(huán)比下降53.88%,同比下降36.69%;商業(yè)成交套數(shù)為112套，環(huán)比下降4.27%,同比下降26.8%。2024年1-5月，海淀區(qū)、石景山區(qū)、通州區(qū)等區(qū)域為北京商業(yè)成交主力區(qū)域，共成交9.95萬m,占城市成交面積的41.4%。其中，成交面積同比增長的區(qū)域有海淀區(qū)、東城區(qū)、豐臺區(qū)等，同比分別增長436.8%、233.8%、196.3%;成交面積同比下降的區(qū)域有門頭溝區(qū)、順義區(qū)、石景山區(qū)等，同比分別下降87.9%、78.5%、65.5%。2024年1-5月，北京商業(yè)月均新批上市面積為0.68萬m2,同比下降40.7%。2024年1-5月，北京寫字樓成交均價為30478元/m,同比上漲36.9%。5月，北京寫字樓成交均價為20879元/m2,環(huán)比下跌61.4%,同比下跌0.7%。2024年1-5月，北京寫字樓成交面積為42.3萬m,同比增長9.0%;寫字樓成交套數(shù)為1439套，同比下降17.7%。2024年05月，北京寫字樓成交面積為1.07萬m,環(huán)比下降89.33%,同比下降83.81%;寫字樓成交套數(shù)為65套，環(huán)比下降80.65%,同比下降2024年1-5月，豐臺區(qū)、石景山區(qū)、大興區(qū)等區(qū)域為北京寫字樓成交主力區(qū)域，共成交28.74萬m,占城市成交面積的67.9%。其中，成交面積同128.1%;成交面積同比下降的區(qū)域有平谷區(qū)、門頭溝區(qū)、昌平區(qū)等，同比分別下降89.5%、88.1%、86.3%。2024年1-5月，北京寫字樓月均新批上市面積為2.44萬m,同比增長4.估價對象周邊市場狀況預估對象位于海淀區(qū)中關(guān)村大街18號，附近與預估對象類似辦公房地產(chǎn)的租金水平在4.5-6元/m·天之間、地下車位約500-900元/個·月，出租率在80-90%之間，庫房通常為地上辦公約0.4-0.5修正系數(shù)。類似物業(yè)辦公辦公辦公世聯(lián)評估P.27(五)最高最佳利用分析最高最佳利用，是指法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行并使價值最大四保持現(xiàn)狀利用■更新改造利用■改變用途利用■改變規(guī)模利用■重新開發(fā)利用通過考察分析，我們認為估價對象保持現(xiàn)狀利用用途，為其最高最佳利用1.估價對象產(chǎn)權(quán)證土地登記用途為綜合用地，房屋登記用途為綜合，符合3.估價對象為建成物業(yè)，如需改變規(guī)模難以得到法律上的許可；(六)估價方法適用性分析本次估價采用成本法和收益法分別進行分析、測算和判斷，估算出估價對象價值。根據(jù)估價對象的特點、估價目的、不動產(chǎn)市場狀況以及注冊房地產(chǎn)估價師或評估專業(yè)人員的經(jīng)驗，以上述兩種方法測算結(jié)果綜合確定估價根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-2015)較法、收益法、成本法及假設(shè)開發(fā)法，每種估價方法都有其適用的估價對估價人員通過實地查勘，認真分析調(diào)查收集的資料，在確定估價原則的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價對象的實際情況，結(jié)合本報告的評估目的，選取成本法、估價方法選取理由定可比性的房地產(chǎn)。不選用儲等)房地產(chǎn)，在價值時點類似房地產(chǎn)較少發(fā)生交易，故不選用比較法評估。選用可預測，故選用收益法。本次估價采用報酬資本化法。法等成本法以外的方法測算的房地產(chǎn)。不選用估價對象為已建成物業(yè)，無重新開發(fā)建設(shè)必開發(fā)法。出估價對象的市場價值。故選用成本法評估。獨立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價值或價格。選用(七)估價測算過程及估價結(jié)果的確定擇估價路徑根據(jù)規(guī)范要求，評估房地產(chǎn)整體價值時應(yīng)優(yōu)先需用房地合估路徑；只評估(1)計算公式房地產(chǎn)成本價值=A+B+C+D+E+F+G-HB一建設(shè)成本C一管理費用D一銷售費用E一投資利息F一銷售稅費G一開發(fā)利潤H一建筑物折舊(2)確定土地成本根據(jù)估價對象具體情況，本次評估采用市場購置土地方式取得土地。②取地價格我們采用比較法確定取地價格，其土地價格是在土地用途為綜合用地，土地剩余土地使用年限為27年，容積率為8.81,土地開發(fā)程度為“七通一估價對象為北京市基準地價體系覆蓋區(qū)域，其土地價值采用基準地價系數(shù)根據(jù)北京市人民政府辦公廳于2022年3月14日印發(fā)《北京市人民政府關(guān)于更新出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)基準地價的通知》(京政發(fā)[2022]12號)及《北京市國有建設(shè)用地使用權(quán)基準地價更新成果》北京市出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)基準地價采用級別、區(qū)片基準地價予以表示，并以基準地價表(級別、區(qū)片基準地價表)、基準地價級別(區(qū)片)范在設(shè)定土地開發(fā)程度和平均容積率條件下，每建筑面積分攤的國有建設(shè)用1)基準期日2021年1月1日2)平均容積率用途類別一級至二級八級至十二級工業(yè)(M4)公共服務(wù)類3)土地使用年限22商業(yè)用地40年、辦公用地50年，住宅用地70年，工業(yè)用地50年、公共服務(wù)用地50年。4)土地開發(fā)程度一至七級為宗地外通路、通電、通訊、通上水、通下水、通燃氣、通熱及宗地內(nèi)平整(簡稱“七通一平”),八至十二級為宗地外通路、通電、通訊、通上水、通下水及宗地內(nèi)平整(簡稱“五通一平”)。ii.宗地價格的類型及計算公式根據(jù)基準地價測算的宗地價格可分為樓面熟地價、政府土地出讓收益兩種類型，地上、地下需要單獨計算。1)地上部分商業(yè)用地樓面熟地價=適用的基準地價×用途修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×樓層修正系數(shù)(或容積率修正系數(shù))×因素修正系數(shù)政府土地出讓收益=樓面熟地價×政府土地出讓收益比例辦公、住宅、工業(yè)、公共服務(wù)類用地樓面熟地價=適用的基準地價×用途修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×因素修正系數(shù)政府土地出讓收益=樓面熟地價×政府土地出讓收益比例2)地下部分樓面熟地價=適用的基準地價×用途修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)×相應(yīng)用途地下空間修正系數(shù)政府土地出讓收益=樓面熟地價×政府土地出讓收益比例Ⅲ.宗地適用基準地價水平的確定①基準地價參照《北京市區(qū)片基準地價表》確定。②商業(yè)路線價加價幅度表中列示的商業(yè)街兩側(cè)的商業(yè)用地；軌道交通站點500米范圍內(nèi)的辦公用地；公園、水系、軌道交通站點1500米范圍內(nèi)住宅用地及其他特殊住宅用地，均需先進行特殊情況修正。③對于建成后限定物業(yè)自持的商業(yè)、辦公、住宅類用地，需進行物業(yè)持世聯(lián)評估P.31區(qū)片級別級別編號區(qū)片價格(元/m)自持修正幅度商務(wù)金融用商務(wù)金融用地l4同地上他)商務(wù)金融用地4同地上1)用途修正系數(shù)地用途二級分類為商務(wù)金融用地(綜合用地參考此項),相應(yīng)的用途修正系數(shù)為1。2)期日修正時間3)年期修正系數(shù)的確定世聯(lián)評估P.32%%基準日基準地價內(nèi)涵(年)(法定最高出讓年限)剩余使用年限(年)4)容積率修正系數(shù)的確定地上部分，按照自然資源管理部門給定的宗地地上容積率(R),查相應(yīng)的《容積率修正系數(shù)表》確定容積率修正系數(shù)。當R≥1,R?<R<R?(0.8947參照《北京市基準地價地下空間修正系數(shù)表》確定，估價對象位于辦公用途Ⅱ級，對應(yīng)地下倉儲地下空間修正系數(shù)為0.3,地下車庫為0.2。地下1層地下2層0.30.30.20.250.20.20.2世聯(lián)評估P.33辦公類方向(元/m)其他)用地序號計容建筑面積(m)開發(fā)建設(shè)期(年):計算方法及說明計算結(jié)果(元)2取地稅費前期費用土地取得成本=地價+取得稅費按基準地價系數(shù)修正法測算結(jié)果總地價=樓面地價×建筑面積②345建筑安裝工程費土建工程費經(jīng)綜合確定估價對象建設(shè)成本為14,949,335元；折合單價為3,649元/m00指建設(shè)單位為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營指建設(shè)單位為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營建設(shè)成本的2-6%,結(jié)合估價對象特點和投資規(guī)模，本次評估管理費按建設(shè)成本的3%是指預售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的必售收入的1%～3%,本次評估按銷售收入的據(jù)項目情況確定工期為2年，利率取現(xiàn)行管理費用銷售費用一年期LPR加點后確定。根據(jù)央行發(fā)布的67地方教育費附加印花稅重置成本(V)業(yè)稅改征增值稅試點的通知》,采用簡易銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于修改<征收教育費附加的標準統(tǒng)一為單位和個人(包括外商投資企計算繳納印花稅。則：銷售收入÷(1+5%)根據(jù)以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的上市公司潤率一般為5-25%,結(jié)合估價對象用途、9建筑物折舊物質(zhì)折舊功能折舊外部折舊建筑物重置成本×(1-綜合成新率)的缺乏、落后或過剩造成的建筑物價值減建筑物重置成本-建筑物折舊重置成本-建筑物折舊000項目計算方法及說明同《成本法估價計算表》計算結(jié)果(元)前期費用建筑安裝工程費①土建工程費ab②安裝工程費③裝飾裝修工程費14,949,335元；折合單價為3,649元/m基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費公共配套設(shè)施費00其他工程費開發(fā)期間稅費2管理費用管理費用=建設(shè)成本×管理費率3銷售費用4印花稅5教育費附加地方教育費附加印花稅印花稅6開發(fā)利潤=(建設(shè)成本+管理費用+銷售費用7建筑物名稱地下庫房不計容建筑面積(m2):開發(fā)建設(shè)期(年):計算方法及說明單價或比率計算結(jié)果(元)2取地稅費土地取得成本=地價+取得稅費取地稅費按基準地價系數(shù)修正法測算結(jié)果總地價=樓面地價×建筑面積b345建筑安裝工程費土建工程費建筑安裝工程費土建工程費管理費用銷售費用前期費用15,337,133元；折合單價為2,783元/m2售收入的1%～3%,本次評估按銷售收入的678銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于修改<征收教育費附加的暫行規(guī)定>的決定》規(guī)定，教育費附加以各教育費附加單位和個人實際繳納的增值稅稅額為計征3.地方教育費附加標準統(tǒng)一為單位和個人(包括外商投資企2.00%算繳納印花稅。則：銷售收入÷(1+5%)×0.00048V根據(jù)以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的上市公司般非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)成本利營情況和所在區(qū)域，本次評估確定估價對象營情況和所在區(qū)域，本次評估確定估價對象重置成本(V)V=1+2+3+4+5+6+714,426重置成本×(1-綜合成新率)重置成本-建筑物折舊項目計算方法及說明同《成本法估價計算表》計算結(jié)果(元)前期費用建筑安裝工程費①土建工程費ab②安裝工程費綜合確定估價對象建設(shè)成本為15,337,133③裝飾裝修工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費公共配套設(shè)施費00其他工程費開發(fā)期間稅費2管理費用管理費用=建設(shè)成本×管理費率3銷售費用44投資利息=(建設(shè)成本+管理費用+銷售費用)印花稅5教育費附加地方教育費附加印花稅附)世聯(lián)評估P.4067序序號不計容建筑面積(m2):開發(fā)建設(shè)期(年):計算方法及說明單價或比率計算結(jié)果(元)1土地取得成本=地價+取得稅費按基準地價系數(shù)修正法測算結(jié)果總地價=樓面地價×建筑面積取地稅費2建設(shè)成本=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)前期費用建筑安裝工程費①②主體工程38,452,191元；折合單價為2,765元/m2003管理費用4銷售費用售收入的1%～3%,本次評估按銷售收入的67值時點最新一年期LPR為3.45%,本次取估城市維護建設(shè)稅按7%。則：增值稅×7%×3%標準統(tǒng)一為單位和個人(包括外商投資企潤率一般為5-15%,結(jié)合估價對象用途、9重置成本(V)建筑物折舊物質(zhì)折舊功能折舊外部折舊為87%,則：綜合成新率=年限成新率×建筑物重置成本×(1-綜合成新率)重置成本-建筑物折舊000序號項目計算方法及說明計算結(jié)果(元)1同《成本法估價計算表》前期費用建筑安裝工程費①土建工程費ab②安裝工程費綜合確定估價對象建設(shè)成本為38,452,191③裝飾裝修工程費00其他工程費開發(fā)期間稅費2管理費用3銷售費用4投資利息=(建設(shè)成本+管理費用+銷售費用)印花稅5教育費附加6地方教育費附加印花稅 72.收益法評估估價對象在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值(1)選擇具體估價方法A一房地產(chǎn)未來第一年凈收益t一凈收益變化的年份(2)確定未來收益①租約限制②市場租金的確定確定估價對象于價值時點的市場租金，測算過程如下：中關(guān)村科貿(mào)中心中科大廈辦公辦公辦公成交日期2024年6月2024年6月2024年6月5成交租金含稅不包括物業(yè)費、水、電、暖等費用按照建筑面積計租。費、水、電、暖等費用；費、水、電、暖等費用；按照建筑面積計租。正常中區(qū)正常低區(qū)正常低區(qū)結(jié)構(gòu)5辦公辦公辦公正常正常正常租賃時間2024年6月28日2024年6月2024年6月2024年6月商務(wù)氛圍低區(qū)100中區(qū)觀宗地外“七通”100通”通”通”空間布局中高檔中高檔(7-8)成新標準平層標準平層標準平層設(shè)備設(shè)施權(quán)權(quán)益租賃權(quán)限制益無限制無限制無限制無限制狀況無規(guī)劃限制無規(guī)劃限制無規(guī)劃限制無規(guī)劃限制比較租金(元/m2·天)5經(jīng)評估測算，三個可比實例的修正后比較租金差異不大，結(jié)合我們的估價經(jīng)驗，本次評估取三者的簡單算術(shù)平均值作為最終評估租金單價，則估價對象地上辦公客觀市場租金單價為5元/m·日。經(jīng)現(xiàn)場查勘了解，估價對象周邊類似地下庫房租金一般為地上租金修正系數(shù)約0.4,故本次評估估價對象地下庫房租金為2元/m·日。根據(jù)市場了解，估價對象所在區(qū)域周邊地下車位租金約為500-900元/個·月，結(jié)合估價對象地下車位租賃情況，本次評估估價對象地下車位租金為600元/個·月。(3)測算收益價值取值及計算說明建筑面積(m)租賃面積(m2)(313個)重置單價(元/m)收益年限(n)6)世聯(lián)評估P.46物業(yè)名稱取值及計算說明123報酮率(Y)報酬率為：辦公1.5%+4%+0.1%+1%-1.地下庫房1.5%+3%+0.1%+1%-1.1%=4地下車位1.5%+2.5%+0.1%+1根據(jù)比較法及市場調(diào)研確定。凈收益年遞增率(g)凈收益年遞增率(g)下庫房15%。(年利率為1.50%)日單位租金×租賃面積×365運營費用房屋租賃管理相關(guān)規(guī)定，房屋的運營費用如運營費用下：運營費用=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)+取值及計算說明問題的通知》規(guī)定，地方教育費附加按照實際繳納的增值稅稅額的2%計算繳納。則：增稅按租賃金額1%繳納，則：有效毛收入÷用，本次評估建筑物的有效毛收入計算；則：有效毛收入×0.5%。管理費次評估按有效毛收入計算，則：有效毛收入×Y≠g,A/(Y-g)×(1-((1+g)/(1+Y經(jīng)評估測算，最終確定估價對象的收益價值，地上辦公總值為10,517.16萬元、地下庫房總值為4,801.63萬元、地下車位總值為2,950.46萬元(四舍五入保留至百位)。(八)估價結(jié)果確定1.確定估價對象在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》要求及估價對象的具體情況，我們分別采用成本法和收益法對估價對象進行了價格測算，測算結(jié)果差距較大。通過對當?shù)氐禺a(chǎn)市場調(diào)查和項目所在區(qū)域環(huán)境分析，結(jié)合估價人員的經(jīng)驗，我們認為收益法能直觀地反映市場情況，其測算結(jié)果較成本法更接近估價對象的客觀市場價值，因此采用以收益法測算結(jié)果為主，成本法測算結(jié)果為輔，取兩者的加權(quán)平均值來確定估價對象的最終價值。則估價對象的評估結(jié)果為：世聯(lián)評估P48評估結(jié)果測算表項目名稱(萬元)(萬元)(元/m)收益法地下庫房收益法收益法2.確定法定優(yōu)先受償款法定優(yōu)先受償款為假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人根據(jù)權(quán)利人提供的《有關(guān)法定優(yōu)先受償權(quán)利的承諾函》及不動產(chǎn)登記查詢結(jié)果可知，估價對象已經(jīng)設(shè)定抵押。由于本次評估為續(xù)貸評估，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在為同一抵押權(quán)人進行的續(xù)貸房地產(chǎn)抵押估價時，可不減去續(xù)貸對應(yīng)的已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額，故本次評估設(shè)定估價對象已抵押債擔保的權(quán)數(shù)額為零。除此之外，本次評估未發(fā)現(xiàn)可能存在的其他法定優(yōu)先受償款。故本次評估估價對象法定優(yōu)先受償款合計為0萬元。3.確定抵押價值房地產(chǎn)抵押價值為假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值減去注冊房地產(chǎn)估抵押價值=假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值-法定優(yōu)先受償款=26,006(萬元)4.確定預期稅費根據(jù)北京市相關(guān)政策規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人應(yīng)當依法繳納稅費。本報告預計賣方應(yīng)交納稅費為人民幣2,897萬元(計算詳見附件《預期稅費計算5.確定抵押凈值抵押凈值=抵押價值-預期稅費=23,109(萬元)6.確定最終估價結(jié)果估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學的估價方法，在認真分析所掌握資料與影響估價對象價值諸因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場調(diào)查，結(jié)合估價對象的個別因素和使用現(xiàn)狀，最終確定估價對象在價值時點的估價結(jié)>假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值：大寫金額：人民幣貳億陸仟零陸萬元整法定優(yōu)先受償款：人民幣0萬元大寫金額：人民幣貳億陸仟零陸萬元整大寫金額：人民幣貳億叁仟壹佰零玖萬元整(此頁以下無正文)■估價委托書復印件(我司已與估價委托方簽定評估委托框架協(xié)議，故本次評估不單獨提供估價委托書)預期稅費計算表估價對象位置圖估價對象周邊及估價對象相關(guān)照片■估價對象權(quán)屬證明等資料復印件■權(quán)利人企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復印件■房地產(chǎn)估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照和估價備案證書復印件■注冊房地產(chǎn)估價師估價資格證書復印件世聯(lián)評估附件一：預期稅費計算表根據(jù)北京市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人應(yīng)當依法繳納稅費，若預估對象以評估總值發(fā)生轉(zhuǎn)讓，預計應(yīng)納稅費如下：預期稅費計算表單位：萬元位用途房地產(chǎn)稅(費)種稅(費)計算方法轉(zhuǎn)讓額(萬元):26,006開發(fā)成本費用(萬元):應(yīng)補地價(萬元):增值稅含稅銷售收入/(1+5%)×5%印花稅不含增值稅的銷售收入×0.05%土地增值稅核定征收=不含增值稅的銷售收入×核定征收率(5%)處置費用轉(zhuǎn)讓額×1%計算說明：1.表中所計為轉(zhuǎn)讓方(賣方)應(yīng)繳的稅費，并未計入買方應(yīng)繳的稅費政策問題的通知》的規(guī)定征收土地增值稅。3.計算增值額的扣除項目，包括：(1)取得房地產(chǎn)所支付的金額；(2)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；(3)財政部規(guī)定的加計5%扣除金額。4.計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：(1)增值額未超過扣除項目金額50%土地增值稅稅額=增值額×30%;(2)增值額超過扣除項目金額50%,未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%;(3)增值額超過扣除項目金額100%,未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%;(4)增值額超過扣除項目金額200%土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%。5.北京市根據(jù)京財稅[2003]1376號文件的規(guī)定，單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)以全部收入減去不動產(chǎn)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額，世聯(lián)評估內(nèi)部狀況查勘人員與估價對象內(nèi)部狀況內(nèi)部狀況內(nèi)部狀況內(nèi)部狀況發(fā)證機關(guān)章)房屋所有權(quán)人黏海淀區(qū)中關(guān)村大街18號5產(chǎn)別股份產(chǎn)房屋狀況幢號結(jié)構(gòu)總層數(shù)所在層數(shù)(平方米4營綜合類共有權(quán)證號自至羅土地使用情況摘要土地證號京海國用(20)字第210權(quán)屬性質(zhì)出計年一月0日至年(月專日權(quán)利權(quán)利范圍設(shè)定日期約定期限注銷日期8o8400④*北京市房屋登記表共3頁第1頁北京中關(guān)村科技發(fā)展(控股)股份有限公司股份制宗地面積樓平房占地總面積平房建筑面積樓房建筑面積樓、平房建筑總面積或號總部位及房號結(jié)構(gòu)份積使用面積套內(nèi)建筑面積(含陽臺)陽臺建筑面積建筑面積計附記：另有地下四層人防建筑面積8323.61.m2不在以上總建筑面積以內(nèi)備注地下建筑面積含地下車庫面積：16318.21n2,地下配套面積：389.57m2。測圖日期：2004年11月5日填裘人：郭金海檢查人：填表日期：2004年11月5日古;北京市房屋登記表(樓房附頁)落母母總部位及房號結(jié)構(gòu)份積使用而閱套內(nèi)建筑面積(含陽臺)陽臺建筑面積建筑面積8注日期：2004年11月5日