房地產(chǎn)專題研究報告

房地產(chǎn)專題研究房地產(chǎn)專題研究0101整體分析

整體分析0303拿地方式

拿地方式0202政策分析

政策分析目錄2O

N

T

E

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TSC0505專題總結(jié)

專題總結(jié)0404標桿案例

標桿案例房地產(chǎn)專題研究整體分析13房地產(chǎn)專題研究發(fā)展階段：房地產(chǎn)行業(yè)收縮將成為常態(tài)，新房銷售持續(xù)承壓，二手房的交易占比逐步攀升，收縮持續(xù)推進，需求端政策密集落地，“低增長、去庫存、優(yōu)增量”的發(fā)展模式將成為未來房企的主流模式，階段一、萌芽期中國房地產(chǎn)的首個爆發(fā)期，

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南巡以后，

全國各地數(shù)千億資金蜂擁撲向海南?？?、廣西北海、廣東惠州等南方沿海城市描述1991-1997二、成長期1998

年5月央行頒布《個人住房貸款管理辦法》；

7月國務(wù)院頒布《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，房地產(chǎn)市場逐步趨穩(wěn)1997-2002三、爆發(fā)期直接帶動了房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮，房地產(chǎn)行業(yè)進入黃金十年2003年，國家開始對房地產(chǎn)進行調(diào)控。先后出臺了一系列政策2003-2013四、調(diào)整期房地產(chǎn)行業(yè)進入白中國經(jīng)濟的高速增長，

銀時代，政府采取一系列房地產(chǎn)刺激政策2014年央行放松二套放貸，央行從中央層面徹底轉(zhuǎn)向南寧、銅陵、沈陽和濟南等地取消房地產(chǎn)限購

2014-2016 五、收縮常態(tài)期4堅持房住不炒原則，長效管理調(diào)控機制除北上一線城市外，房地產(chǎn)儲量巨大，難以銷售；二手住宅銷售額上漲公平滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，加快

“三大工程”建設(shè)2017至今房地產(chǎn)專題研究發(fā)展現(xiàn)狀。自2021年以來，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)私有住房市場改革的嚴重下滑。截至2024年第一季度，新房銷售量（按價值計算）比2021年的峰值下降了46，新房開工量（按建筑面積計算）下降了60，房地產(chǎn)投資占GDP的比重從2020年的14.0

下降到了8.4。（1/2）圖片來源：《房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析及發(fā)展前景預(yù)測報告》5房地產(chǎn)專題研究42.99%643.90%44.94%45.68%46.59%47.70%51.27%52.57%53.70%54.77%56.10%57.35%58.52%59.58%60.60%63.89%64.72%65.22%66.16%45.00%50.00%55.00%60.00%65.00%70.00%40.00%2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年

2023年中國2005年-2024年城市化率走勢圖發(fā)展現(xiàn)狀。整體國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，人均收入水平穩(wěn)步提高，快速城市化帶來的城市新增人口的住房需求，以及人們生活水平不斷提高帶來的住宅改善性需求，既是構(gòu)成我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的原動力，也是確保房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要因素（1/2）房地產(chǎn)專題研究總量來看，2023年，商品房銷售金額約11.6萬億元，同比下降6.5

，銷售面積約11.2億萬方，同比下降8.5

，銷售均價約10437元/平方米，自2018年起，商品房銷售金額的驅(qū)動因素就基本來自銷售均價的提升，而非銷售面積的變化。2019年，全國商品房銷售金額同比增長6.5

，其中銷售均價同比增長6.6

，銷售面積同比轉(zhuǎn)負至-0.1

，開始對銷售金額增長形成拖累，直至2023年，銷售面積的逐漸下降，始終同銷售金額的增長形成負效應(yīng)。發(fā)展現(xiàn)狀。2021后，新房銷售不暢，供給減少，導(dǎo)致剛需購房者轉(zhuǎn)向二手房市場，從而提高了二手房成交占比（2/2）7房地產(chǎn)專題研究資本與運營的分離投融資管理能力與多環(huán)節(jié)整合能力的分離特殊關(guān)系與專業(yè)化積累的分離地產(chǎn)行業(yè)三大革命性趨勢高速成長向成熟過渡市場集中度進一步提高行業(yè)品牌化高附加值化消化存量房產(chǎn)市場細分明顯地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整加速產(chǎn)品價值管理價值協(xié)同價值行業(yè)周期價值系統(tǒng)性整合價值第五代地產(chǎn)價值體系產(chǎn)業(yè)鏈系統(tǒng)構(gòu)建與細分、行業(yè)整合針對地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期的價值挖掘企業(yè)內(nèi)部各板塊間協(xié)同合作的價值加強對企業(yè)內(nèi)部管理及供應(yīng)商管理獲取價值

由產(chǎn)品功能、特性、科技含量、品質(zhì)、

環(huán)保、品牌等組，獲取建造—銷售的價值產(chǎn)業(yè)代際：房地產(chǎn)行業(yè)隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，其價值體系不斷演進與深化8房地產(chǎn)專題研究商業(yè)模式：市面上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商也似乎每家都宣稱自己有獨到的商業(yè)模式，眾多的產(chǎn)品線僅僅是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的表象，其背后蘊藏的資本運作邏輯才是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的精髓，在此總結(jié)出四大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式地產(chǎn)開發(fā)商模式開發(fā)者獲取土地后，以整體開發(fā)或訂制式開發(fā)的形式建設(shè)產(chǎn)業(yè)物業(yè)產(chǎn)品，如產(chǎn)業(yè)綜合體、總部綜合體等，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等方式進行項目經(jīng)營和管理，最后獲取開發(fā)利潤的模式，本質(zhì)上與傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式并沒有太大的差別，也因此成眾多資本進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要選擇的商業(yè)模式。盈利模式：物業(yè)出售，物業(yè)出租，增值服務(wù)產(chǎn)業(yè)投資商模式產(chǎn)業(yè)投資商模式實行“基地+基金”雙輪驅(qū)動，向社會資本募集園區(qū)開發(fā)基金，該基金不僅投向產(chǎn)業(yè)園區(qū)進行土地及產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)，同時還投向具有市場前景的科技型創(chuàng)新企業(yè)，用投資的方式吸引大批創(chuàng)新企業(yè)入駐，產(chǎn)業(yè)投資在實現(xiàn)資本溢價的同時還是帶動園區(qū)資產(chǎn)增值，典型代表：張江高科。盈利模式：園區(qū)運作，資本運作，基金管理產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式開發(fā)者與地方政府就某產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)達成協(xié)議，在規(guī)定年限內(nèi)，負責(zé)地塊內(nèi)的基建及公共設(shè)施建設(shè)與運管，同時負責(zé)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、空間規(guī)劃、建筑設(shè)計、項目招商與物業(yè)管理等產(chǎn)業(yè)發(fā)展工作等；最后，以新城內(nèi)所新產(chǎn)生收入的該級政府地方留成部分比例作為回報；合作期限結(jié)束后，將新城基礎(chǔ)設(shè)施公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)及經(jīng)營權(quán)無條件移交給政府。盈利模式：土地一級開發(fā)，土地二級開發(fā)基金投資商模式基金投資商通過發(fā)行地產(chǎn)基金的形式募集資金，其可通過與老廠房擁有方，如制造企業(yè)合作，收購該物業(yè)后進行現(xiàn)代化改造并將改造好的物業(yè)回租給合作方，或者其通過拿地新建工業(yè)物業(yè)的形式吸引潛在客戶入駐，當(dāng)物業(yè)的入駐率達到一定水平，能夠產(chǎn)生可觀而穩(wěn)定的現(xiàn)金流時，發(fā)行Reits對物業(yè)進行資本化運作，完成一輪的資本循環(huán)，進而從事下一輪投資。盈利模式：基金管理，物業(yè)資本化房地產(chǎn)專題研究集中性壓縮式的城市化進程造就高集中度的房地產(chǎn)巨頭周期性地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)緊抓周期性特征，結(jié)合寬松性政策，采取節(jié)奏化，以去庫存為主地域性多層次城市化進程衍生出不同地產(chǎn)模式；因城施策多元性環(huán)保+；優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有經(jīng)營；開發(fā)業(yè)務(wù)聚焦，二手房、公租房、廉租房等多模式輕資產(chǎn)性物業(yè)管理，輕資產(chǎn)性專業(yè)性后端產(chǎn)業(yè)鏈重要性提升、專業(yè)平臺開發(fā)；業(yè)務(wù)由大總包走向?qū)I(yè)性行業(yè)特征：1998房改開啟了我國房地產(chǎn)的“黃金時代”，2010年史上最嚴厲的調(diào)控政策新“國十條”使房地產(chǎn)行業(yè)進入結(jié)構(gòu)調(diào)整、模式創(chuàng)新和可持續(xù)發(fā)，2013年房地產(chǎn)迎來高速增長時期，2021年后房地產(chǎn)行業(yè)供需嚴重不平衡，存量庫存較高。房地產(chǎn)行業(yè)步入收縮常態(tài)期，整體呈現(xiàn)出以下六大行業(yè)特征房地產(chǎn)專題研究11房地產(chǎn)業(yè)務(wù)集中在大型房企中，中小型房企市場空間小房企業(yè)績分化趨勢加劇，前十大房地產(chǎn)上市公司的收入占比，已經(jīng)從50提升到61，且市場占有率正在繼續(xù)提升，銷售額依然繼續(xù)增長。并購升級大魚吃小魚繼續(xù)演繹，在中國房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，信貸環(huán)境更有利于大型開發(fā)商，無論是境外債券市場和銀行融資還是境內(nèi)資本市場、債券市場與信托貸款等融資渠道都更利于財務(wù)健康的大型開發(fā)商。有獲取貸款能力的、進入股權(quán)市場的大型開發(fā)商將尋找收購合適資產(chǎn)或收購現(xiàn)金流緊張的小型開發(fā)商的機會，最終導(dǎo)致大型中小企業(yè)被收購甚至逼迫退出市場在激烈的競爭環(huán)境下，市場下行中小房企沒有品牌效應(yīng)，沒有成本優(yōu)勢，有可能進一步面臨資金壓力，而后被逐漸淘汰出市場，大型房企更能禁得住風(fēng)浪的歷練，優(yōu)勝劣汰的規(guī)律驅(qū)動行業(yè)格局加速分化，第三、第四陣營房企很難實現(xiàn)逆勢突圍“彎道超車”。第一梯隊：千億軍團中型房企小房企6040并購收購并購收購?fù)獠繅毫Ρ＠?、中海、萬科、華潤、綠城、龍湖、金地、建發(fā)等較小較大較大區(qū)域集中在一二線城市我國房地產(chǎn)市場整體延續(xù)著“市場見頂”及“存量飽和”的大趨勢，但是三四線城市商品房市場趨于飽和，一二線城市整體仍然是供不應(yīng)求的局面。特征一：集中性。包括業(yè)務(wù)集中和區(qū)域集中，從行業(yè)競爭角度來看，業(yè)務(wù)主要集中在大型房企，同時該比例還在擴大；從區(qū)域布局看，主要集中在一二線城市房地產(chǎn)專題研究一線城市二線城市中國三大經(jīng)濟區(qū)域的中心城市：北京、上海、廣州、深圳等三線城市天津、重慶；較發(fā)達的省會城市：杭州、成都等；區(qū)域經(jīng)濟輻射城市：青島、大連、昆山、珠海等四線城市落后的省會城市：青海、呼和浩特、蘭州等縣級市、縣城區(qū)域市場競爭集中度發(fā)展程度/城市級別-區(qū)域市場成熟度分布示意圖

-行業(yè)特點市場規(guī)模小，消費能力低房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)處于起步階段經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)的中心城市，消費能力一般，以本地消費為主開發(fā)業(yè)務(wù)正步入快速發(fā)展，服務(wù)業(yè)務(wù)空間小發(fā)達的區(qū)域經(jīng)濟中心，有較強的消費能力和一定地域范圍的外來購買力有一定的高端產(chǎn)品空間開發(fā)業(yè)務(wù)主導(dǎo)，物業(yè)持有及服務(wù)業(yè)務(wù)開始發(fā)展國際性城市，人口規(guī)模1千萬以上，消費能力強，外來購買力強市場空間大，高端產(chǎn)品空間亦有較大空間多種業(yè)務(wù)模式并存，經(jīng)營服務(wù)類發(fā)展迅速競爭態(tài)勢低水平競爭階段中低端產(chǎn)品需求沒有有競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)本地企業(yè)為主，缺乏行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌低水平競爭階段中低端產(chǎn)品需求國內(nèi)領(lǐng)先開發(fā)商開始進入，沖擊本地企業(yè)，競爭日趨激烈，市場集中度上升開發(fā)商為主，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)處于起步階段，發(fā)展速度一般外地、外資、本地企業(yè)共同競爭，行業(yè)巨頭初顯，市場集中度上升，競爭日趨激烈市場需求層次更豐富，競爭手段差異化特征二：地域性。我國房地產(chǎn)行業(yè)具有很強的地域特點，我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的不平衡造成了我國區(qū)域房地產(chǎn)市場成熟度呈階梯分布房地產(chǎn)專題研究房地產(chǎn)行業(yè)住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)文化地產(chǎn)旅游地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)物流地產(chǎn)科技園區(qū)城市綜合體房地產(chǎn)需求剛需投資其他產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整新興產(chǎn)業(yè)需求人口老齡化人民生活需求人民精神需求房地產(chǎn)開發(fā)模式傳統(tǒng)模式智能化、現(xiàn)代化數(shù)據(jù)化、科技化?

受住宅市場供大于求的制約，以及區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和居民消費升級等影響，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)日益興起，房地產(chǎn)產(chǎn)品業(yè)態(tài)日漸豐富多元，在傳統(tǒng)三大門類的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)正在文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、科技園區(qū)、超級樓盤等眾多細分領(lǐng)域。?

國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、人口老齡化、人均收入的增加以及居民消費觀念和模式的轉(zhuǎn)變，對公租房、廉租房的需求上升，二手房的交易市場逐步擴大；其次，支持創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的科技地產(chǎn)、支持旅游休閑的文旅地產(chǎn)、支持社會化養(yǎng)老的養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)以及電商的快速發(fā)展增加了新的需求。?

BAT等高科技企業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)紛紛介入房地產(chǎn)開發(fā)細分領(lǐng)域，通過智能化、大數(shù)據(jù)建設(shè)更具有現(xiàn)代化、智能化的社區(qū)

。特征三：多元性。供需關(guān)系加速競爭，需求多樣促使服務(wù)升級，品質(zhì)、保值、得房率、新科技新技術(shù)新領(lǐng)域出現(xiàn)刺激新的商業(yè)模式，使得房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)多元化發(fā)展格局（1/2）房地產(chǎn)專題研究特征三：多元性。房地產(chǎn)產(chǎn)品業(yè)態(tài)日漸豐富多元，在傳統(tǒng)三大門類的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)正在物流地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等細分領(lǐng)域上做文章，增加保障性住房的開發(fā)與建設(shè)，對應(yīng)的商業(yè)模式也在不斷創(chuàng)新，如代建、產(chǎn)權(quán)式委托經(jīng)營、基金代持、售后返租、以租代售等（2/2）房地產(chǎn)住宅地產(chǎn)毛胚精裝環(huán)保養(yǎng)老……工業(yè)地產(chǎn)專業(yè)園區(qū)綜合園區(qū)總部基地工業(yè)廠房……商業(yè)地產(chǎn)購物中心沿街商鋪文旅地產(chǎn)……其他地產(chǎn)教育地產(chǎn)科技地產(chǎn)……產(chǎn)品領(lǐng)域不斷細分商業(yè)模式不斷創(chuàng)新快速周轉(zhuǎn)持有經(jīng)營產(chǎn)權(quán)式委托經(jīng)營基金代持售后返租以租代售持有經(jīng)營整體/分部出售基金代持整體/分部出售持有經(jīng)營整體/分部出售……………………房地產(chǎn)專題研究特征四：輕資產(chǎn)性。未來房地產(chǎn)公司將加快輕資產(chǎn)發(fā)展的步伐輕資產(chǎn)：就是以小博大，企業(yè)充分利用外界資源，減少自身投入，集中自身資源于產(chǎn)業(yè)鏈利潤最高的階段，以提高企業(yè)的盈利能力。分拆商管業(yè)務(wù)以運營為主企業(yè)通過出售自身持有的商業(yè)地產(chǎn)項目部分或全部股權(quán)，實現(xiàn)資金的快速回籠，同時可能保留對項目的實際控制權(quán)和管理權(quán)?將商業(yè)管理業(yè)務(wù)板塊從母公司中分拆出來，形成獨立的商業(yè)管理公司，并接管母公司及拓展第三方的在營項目?企業(yè)主要承擔(dān)商業(yè)項目的運營管理工作，通過引入合作方或直投機構(gòu)出資建造新項目A轉(zhuǎn)讓自持項目股權(quán)BCABC三種輕資產(chǎn)運行模式 四種實現(xiàn)輕資產(chǎn)化經(jīng)營的途徑1委托管理2將商業(yè)項目的運營管理權(quán)委托給具有專業(yè)能力的企業(yè)，企業(yè)對項目進行管理，收取管理費品牌及輸出管理企業(yè)將自身的品牌和管理經(jīng)驗輸出給合作項目，通過品牌影響力和管理經(jīng)驗的傳遞，為合作項目帶來增值效應(yīng)。企業(yè)從中獲得品牌使用費和管理費等收益。3整租通過整租獲得商業(yè)項目的使用權(quán)，進行統(tǒng)一的運營，有助于實現(xiàn)規(guī)?；\營，降低單位管理成本，提升盈利能力。4租賃運營簽訂租賃合同，獲得商業(yè)項目的租賃權(quán)，并進行日常的運營管理，通過收取租金和運營收益實現(xiàn)盈利。房地產(chǎn)專題研究特征五：專業(yè)性。隨著房地產(chǎn)各個板塊的不斷發(fā)展，其專業(yè)化程度在逐步加深，對應(yīng)的分段化平臺開發(fā)則相應(yīng)展開，這是產(chǎn)業(yè)高度成熟后，繼續(xù)深化和升級的必然表現(xiàn)16未來產(chǎn)業(yè)鏈整合，單純的房地產(chǎn)商在未來會逐漸減少，會分段化專業(yè)化平臺開發(fā)，上游土地經(jīng)營，中游集中化的商住開發(fā)，后端集成的后房地產(chǎn)價值鏈運營商和城市運營商。業(yè)務(wù)專業(yè)化：由大總包模式轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化，資本化，創(chuàng)新化模式，未來資源集中于少數(shù)人，少數(shù)人依然，由大總包全總包暴力特征，少數(shù)人依賴、核心資源集中特征，更多的專業(yè)化，資本化，創(chuàng)新化來取代。1. 產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同：主流開發(fā)商在保持土地、融資及資源整合能力作為公司核心的同時，逐漸剝離開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈上非核心環(huán)節(jié)交給專業(yè)服務(wù)公司操作，形成由金融產(chǎn)業(yè)鏈、開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈、中介產(chǎn)業(yè)鏈、流通產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)成新產(chǎn)業(yè)體系，每個產(chǎn)業(yè)鏈由不同的專業(yè)主體運營并相互協(xié)調(diào)發(fā)展。這將成為我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。土地資源人力資源資金不可或缺的核心資源項目拓展項目策劃采購管理工程管理營銷管理③物業(yè)經(jīng)營④物業(yè)服務(wù)設(shè)計管理成本管理土地增值運營/服務(wù)增值設(shè)計供應(yīng)鏈營銷供應(yīng)商工程供應(yīng)商其他供應(yīng)商物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商物業(yè)運營供應(yīng)商產(chǎn)品增值供應(yīng)鏈增值開發(fā)價值鏈可整合成一體化供應(yīng)商資源①土地開發(fā)②

房產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)專題研究特征六：周期性。由于外部環(huán)境和行業(yè)本身特性，房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的脈沖式發(fā)展、周期式調(diào)整特征，且包括長周期、短周期，強周期和弱周期，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該抓住該特征，采取節(jié)奏化運作（1/4）案例：反1.

綠2.中國城鎮(zhèn)化周期金融市場發(fā)育周期居民消費能力增長周期土地稅房產(chǎn)稅等政策周期基本表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟運行過程中交替出現(xiàn)擴張與收縮兩大階段，復(fù)蘇—繁榮—衰退—蕭條循環(huán)往復(fù)的四個環(huán)節(jié)。通常會根據(jù)實際情況包括強周期、弱周期，大周期和小周期的區(qū)別，其實質(zhì)均是地產(chǎn)周期性的表現(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)周期房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)緊抓周期性特征，采取節(jié)奏化運作2.離周期內(nèi)轉(zhuǎn)向1.

周期性：到2023年，在房企銷售普遍承壓、房地產(chǎn)開發(fā)利潤下行的大背景下，以商業(yè)地產(chǎn)、房地產(chǎn)金融及租賃等板塊為代表的多元化業(yè)務(wù)已成為行業(yè)發(fā)展的熱點方向。節(jié)奏化：部分頭部房企已從重資產(chǎn)開發(fā)建造為主的單一模式向開發(fā)、運營、服務(wù)多元化的模式轉(zhuǎn)型，非開發(fā)業(yè)務(wù)收入占營收比重逐年上升。如招商蛇口開拓城市服務(wù)板塊，業(yè)務(wù)涵蓋物業(yè)管理、郵輪、會展、代建等業(yè)務(wù)；龍湖在地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、長租公寓、物業(yè)管理、智慧營造五大航道協(xié)同發(fā)展趨勢良好房地產(chǎn)專題研究特征六：周期性——人口。房地產(chǎn)周期的決定因素：長期看人口、中期看土地、短期看金融（2/4）高速增長、平穩(wěn)或下降期數(shù)量擴張期和質(zhì)量提升期量擴張期和“總量放緩、區(qū)域結(jié)構(gòu)分化”期在經(jīng)濟高速增長、居民收入水平快速提高、城鎮(zhèn)化率快速上升的階段，房地產(chǎn)銷量和投資處于高速增長期，并與上述變量呈顯著的正相關(guān)性，房價上漲有長期基本面支撐。當(dāng)進入經(jīng)濟增速換擋、城鎮(zhèn)化率放緩階段，大部分人群的住房需求基本得到滿足，大規(guī)模住宅建設(shè)高潮過去并轉(zhuǎn)入平穩(wěn)或者下降狀態(tài)。住房開工量與經(jīng)濟增速以及城鎮(zhèn)化水平的關(guān)聯(lián)度下降，而與每年出生人口數(shù)量以及有能力、有意愿購買住房的適齡人口數(shù)量的關(guān)聯(lián)性更強，房價受居民收入和利率政策影響較大。比如日本社會的低生育率和老齡化，都對各自的住宅發(fā)展產(chǎn)生了顯著的影響。影響房地產(chǎn)周期的因素包括經(jīng)濟增長、收入水平、城市化進程、人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)等長期變量，也包括利率、抵押貸首付比、稅收等短期變量，還包括土地政策等中期變量。因此，房地產(chǎn)周期可以分為長中短周期，長期看人口，中期看土地，短期看金融。從房地產(chǎn)的供需角度看，人口、金融均屬需求側(cè)因素，土地則屬于供給側(cè)因素，人口、金融、土地綜合決定房地產(chǎn)周期。在初期，住房飽和度不高，住宅開工高速增長，以滿足居民快速增長的最基本的首次置業(yè)居住需求；隨著住房趨于飽和（比如城鎮(zhèn)戶均一套），居民對住宅質(zhì)量、成套率、人居環(huán)境等改善性需求的要求提高。綜合典型國家城鎮(zhèn)化過程中人口區(qū)域分布結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟發(fā)展階段、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的關(guān)系來看，人口空間的分布大體上經(jīng)歷了三個階段。第一個階段，人口從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移，不同規(guī)模的城市人口都在擴張，而城鎮(zhèn)化率還沒有達到55

。第二個階段主要是郊區(qū)化，一些中小型城市增長放緩，而大都市圈人口比重繼續(xù)上升，對應(yīng)的城鎮(zhèn)化水平大致在55

—70

之間。第三階段則是城鎮(zhèn)化率超過70

以后，人口繼續(xù)向大都市圈集中，中小型城市的人口增速緩慢。房地產(chǎn)專題研究特征六：周期性——土地。房地產(chǎn)周期的決定因素：長期看人口、中期看土地、短期看金融（3/4）金融、人口因素影響房地產(chǎn)需求，而土地因素則決定房地產(chǎn)供給，土地供給對一個地區(qū)房地產(chǎn)市場波動影響顯著。國外中國香港中國德國房價之所以波動較小、長期穩(wěn)定，一個重要原因就是住房供給穩(wěn)定充足，1978年住房套戶比達1.21。在日本，除貨幣寬松外，1985—1991年房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的另一個重要原因是土地投機過度、供給不足，而政府對此未能有效干預(yù)。在美國，由于土地供應(yīng)不足，美國自2012年開始，美國房價持續(xù)升高1985年港英政府出臺了“每年供地規(guī)模不超過50公頃”的政策規(guī)定，這是1985—1994年間香港房價較快上漲的重要原因之一。2004—2011年間的住房價格大幅上漲，由于“2002年到2005年取消拍賣土地，兩年停止供地計劃必然加劇了未來住房供給的短缺。2011年和2012年香港房價快速上漲，與前期土地供應(yīng)量不足也有密切關(guān)系現(xiàn)在與40年前相比，香港房價暴漲23倍近年來，一線和部分二線城市房價經(jīng)歷暴漲、部分三四線城市漲不動，則與土地資源錯配有關(guān)。在人口大都市圈化背景下，土地錯配必然導(dǎo)致一二線城市高房價、三四線城市高庫存。

房地產(chǎn)開發(fā)中土地價格占總開發(fā)成本約30-40

，土地價格在一定程度上決定房價高低,土地價格大幅上漲必然引起房價升高30多年來，全國土地價格年均維持在兩位數(shù)以上增長，導(dǎo)致房價居高不下房地產(chǎn)專題研究房地產(chǎn)短周期是指在長周期趨勢背景下，由于利率、抵押貸首付比、稅收等短期變量引發(fā)的波動，通過改變居民的支付能力和預(yù)期使得購房支出提前或推遲特征六：周期性——金融。房地產(chǎn)周期的決定因素：長期看人口、中期看土地、短期看金融（4/4）在貨幣超發(fā)、低利率和政策鼓勵居民加杠桿刺激下的中國房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險絕對房價房價收入比庫存租金回報率房地產(chǎn)杠桿中國之都、世界之最，全球前十二大高房價城市中國占四席。過去中國是房價收入比高，經(jīng)過房地產(chǎn)暴漲后，現(xiàn)在是絕對房價高，但中國是發(fā)展中國家。一二線城市偏高，三四線城市基本合理。中國一二線城市和三四線城市房價收入比的巨大差異可能反映了兩個因素：一是收入差距效應(yīng)，高收入群體向一二線城市集中；二是公共資源溢價，醫(yī)院、學(xué)校等向一二線城市集聚。去化壓力比較大的是部分三四線中小城市。從美國、日本等國際經(jīng)驗看，后房地產(chǎn)時代人口繼續(xù)向大都市圈遷移，農(nóng)村、三四線城市等面臨人口凈流出的壓力。因此，一二線城市主要是價格偏高風(fēng)險，三四線城市主要是庫存積壓風(fēng)險。整體偏低。目前中國主要城市的靜態(tài)租賃回報率為2.6，一線城市在2

左右，低于二三線城市。而國際靜態(tài)租賃回報率為4—6，中國水平遠低于國際水平。三四線城市高于一二線城市。中國房地產(chǎn)空置率比較高，積壓嚴重，三四線城市比一二線城市更嚴重。從住宅看，中小城市空置率更高可能是因為過度建設(shè)，大城市的空置率可能跟過度投機有關(guān)居民杠桿快速上升但總體不高，開發(fā)商資產(chǎn)負債率快速上升。目前房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，大致有約55左右的資金是依賴于銀行體系，明顯超過40的國際平均水平。個上市房企的資產(chǎn)負債率將近80，與2000年的50相比，增加迅速空置率房地產(chǎn)專題研究競爭格局：房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出明顯的強者恒強的趨勢，資金、品牌、資源等不斷向大型房地產(chǎn)企業(yè)集中，龍頭公司在競爭中占據(jù)明顯優(yōu)勢。目前看，中國房地產(chǎn)不斷追求新的經(jīng)營模式，龍頭企業(yè)的先發(fā)優(yōu)勢明顯，但小型房企的市占率也逐漸攀升14.67%7.95%9.42%12.38%8.50%47.07%2019-2024年5月房企全口徑銷售額集中度 2023年中國房企銷售額占比（Top10與Top100對比）TOP5 TOP6-10 TOP11-20 TOP21-50 TOP51-100 其他從整體上看，從2019年5月至今年5月，中國房地產(chǎn)行業(yè)集中度觸底小幅度回升，TOP5房企市場占比較大，優(yōu)勢明顯；2023年TOP100占比約53，其他房企的市場占有率有較大提升；資料來源：中指研究院、國信證券經(jīng)濟研究所整理房地產(chǎn)專題研究未來發(fā)展機遇——內(nèi)生驅(qū)動因素：國家政策為未來房地產(chǎn)開發(fā)指明了方向，找到了包括舊城產(chǎn)業(yè)升級需要新布局、新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要新的產(chǎn)業(yè)配套等六大發(fā)展內(nèi)生驅(qū)動因素01居民剛性和改善性住房需求需要滿足02核心大城市及其城市群、都市圈需要新動力05新城建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新定位04傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要新整合06地方經(jīng)濟“產(chǎn)業(yè)空心化，地產(chǎn)泡沫化”局面亟需改善03傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級需要新的載體房地產(chǎn)專題研究如何提高房地產(chǎn)企業(yè)客戶大腦中的認知資產(chǎn)？品牌建設(shè)客戶認知是外部的隱性的重要資產(chǎn)1、品牌如何定位價值定位市場定位產(chǎn)品定位形象定位集團定位與子板塊定位……2、品牌如何設(shè)計品牌價值品牌體系品牌個性集團形象與子板塊形象……3、品牌如何傳播傳播方式組合傳播媒體組合傳播時間規(guī)劃傳播效果評估……如何區(qū)別于競爭對手？如何體現(xiàn)出產(chǎn)品區(qū)別性？如何讓目標客戶產(chǎn)生購買欲？未來發(fā)展挑戰(zhàn)——品牌化管理問題。如何有目的的設(shè)計、塑造自身品牌，影響社會公眾通過對房地產(chǎn)產(chǎn)品的形象、品質(zhì)和價值的認知，并如何發(fā)揮品牌的最大經(jīng)濟價值（1/4）房地產(chǎn)專題研究未來發(fā)展挑戰(zhàn)——“地產(chǎn)+”協(xié)同問題：如何發(fā)揮房地產(chǎn)集團多板塊運作模式下的協(xié)同效應(yīng)，不同類型的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與地產(chǎn)上下游業(yè)務(wù)板塊、相關(guān)產(chǎn)業(yè)板塊、金融業(yè)務(wù)板塊如何協(xié)同發(fā)展？房地產(chǎn)集團在協(xié)同管理中應(yīng)注意哪些問題（2/4）上下游業(yè)務(wù)板塊協(xié)同相關(guān)產(chǎn)業(yè)板塊協(xié)同金融業(yè)務(wù)板塊協(xié)同下游上游土地提供建材家居基建……中游房產(chǎn)設(shè)計勘測工程建設(shè)房產(chǎn)營銷……裝修物業(yè)服務(wù)……文化商業(yè)工業(yè)旅游養(yǎng)老……教育醫(yī)療地產(chǎn)房地產(chǎn)與金融業(yè)務(wù)板塊如何協(xié)同如何構(gòu)建合適的融資渠道如何輕資產(chǎn)化如何優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)……房地產(chǎn)協(xié)同協(xié)同管理多項目管理如何協(xié)同多職能部門管理如何協(xié)同房地產(chǎn)專題研究未來發(fā)展挑戰(zhàn)——風(fēng)險管理問題：房地產(chǎn)集團如何建立健全內(nèi)控體系以應(yīng)對自身面臨的多重風(fēng)險，特別是政策波動風(fēng)險和資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險（3/4）外匯儲備縮水;財政收入下降;經(jīng)濟增速放緩;出口貿(mào)易受阻;目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的競爭已相當(dāng)激烈，特別是當(dāng)眾多住宅項目都定位為高端住宅使得住宅產(chǎn)品同質(zhì)化后，行業(yè)競爭要追求的目標只能通過管理的計劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、指揮、監(jiān)控和創(chuàng)新來實現(xiàn)。宏觀環(huán)境我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展主要問題政策性強，環(huán)境控制難受計劃經(jīng)濟體制下陋習(xí)的長期毒害，內(nèi)部控制意識薄弱長期受行政、大鍋飯思想和封建家長制、終身任命制的影響；土地供應(yīng)政策、稅收政策和金融政策對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了巨大的影響，如對土地市場的整頓，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地更難，成本更高，受到限制更多；房地產(chǎn)企業(yè)的成本既是利潤的決定因素，更是企業(yè)發(fā)展、獲取競爭優(yōu)勢的重要支持，成本優(yōu)勢最終表現(xiàn)為價格的優(yōu)勢；住宅產(chǎn)品成本控制與管理的競爭是房地產(chǎn)市場競爭未來發(fā)展的必然趨勢，競爭的最后殺手锏就是成本導(dǎo)致的價格競爭；房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的行業(yè)，資金鏈斷裂是最大的威脅。信貸門檻的提高，推動著開發(fā)商在提升自己的融資造血能力；隨著我國宏觀調(diào)控和市場調(diào)節(jié)的加強，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭將從項目的競爭轉(zhuǎn)為資金的競爭，現(xiàn)金流的競爭；管理粗放，控制弱化，內(nèi)部控制基礎(chǔ)薄弱綜合成本控制為主

資金密集，競爭激烈房地產(chǎn)專題研究未來發(fā)展挑戰(zhàn)——風(fēng)險管理問題：房地產(chǎn)集團如何建立健全內(nèi)控體系以應(yīng)對自身面臨的多重風(fēng)險，特別是政策波動風(fēng)險和資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險（4/4）內(nèi)部控制環(huán)境弱化內(nèi)部控制不夠健全、合理內(nèi)部控制執(zhí)行不得力內(nèi)部控制意 治理結(jié)構(gòu)不識薄弱 完善企業(yè)文化缺失房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚，許多房地產(chǎn)企業(yè)管理者把精力主要放在房地產(chǎn)商品的開發(fā)和銷售上，認為加強內(nèi)部控制會影響辦事效率；我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立之初多為官辦，管理思想和經(jīng)營方式停留在行政領(lǐng)導(dǎo)的角色上，并未從根本上轉(zhuǎn)變經(jīng)營觀念，把房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)作自主經(jīng)營、自負盈虧的法人實體；房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)主維權(quán)到“涉毒地板”，再到“紙板門”，加之頗為密集的高管流失和人事更迭，在某種程度上都是此前樓市野蠻生長時期的歷史遺留及企業(yè)缺乏文化素養(yǎng)的問題；會計信息失 內(nèi)控程序不 風(fēng)險意識差真 健全房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動獨特，成本管理工作較繁雜，導(dǎo)致會計工作秩序混亂、核算不實而造成的信息失真現(xiàn)象較為嚴重；成本業(yè)務(wù)內(nèi)部控制是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的重點，更是難點，有些房地產(chǎn)企業(yè)沒有月度工程預(yù)算，會計人員僅核算當(dāng)月成本，無法對整個項目成本實施控制；房地產(chǎn)企業(yè)間競爭越來越激烈，使得原本就極具高風(fēng)險的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險不斷提高，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險意識并沒有提到應(yīng)有的高度，沒有形成風(fēng)險意識，更缺乏有效的風(fēng)險管理機制；缺乏預(yù)算控制監(jiān)督機制不健全房地產(chǎn)企業(yè)是高負債、高風(fēng)險、波動性大的企業(yè)，所以加強預(yù)算控制，防范風(fēng)險是必要的，當(dāng)前有的企業(yè)還未建立自我防范與約束機制，遇到發(fā)生違法違規(guī)行為時才采取措施加以補救，偏重于事后控制而忽視事前的預(yù)防控制；房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制是以專業(yè)化管理體系制度為基礎(chǔ)，以防范風(fēng)險、有效監(jiān)督為目的，加上房地產(chǎn)企業(yè)與政府關(guān)系密切，所以需要建立健全企業(yè)的監(jiān)督機制；很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然制定了內(nèi)部控制制度，但內(nèi)部監(jiān)督執(zhí)行不力，雖然設(shè)立了內(nèi)部審計部門，但內(nèi)部審計部門被賦予的職權(quán)有限；房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制問題房地產(chǎn)專題研究產(chǎn)業(yè)鏈一體化延伸產(chǎn)業(yè)鏈上下游延伸以商業(yè)為核心橫向聯(lián)動

多業(yè)態(tài)綜合發(fā)展規(guī)?；l(fā)展趨勢品牌化新切入點路徑服務(wù)化行業(yè)趨勢：對于逐步進入常態(tài)化收縮階段的地產(chǎn)商而言，強化產(chǎn)業(yè)鏈一體化延伸，以商業(yè)為核心橫向聯(lián)動將是實現(xiàn)業(yè)績突破的關(guān)鍵點，未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展將呈現(xiàn)三大趨勢以區(qū)域為核心的多向聯(lián)動綜合開發(fā)

區(qū)域一體化發(fā)展一二三級聯(lián)動模式土地綜合開發(fā)房地產(chǎn)專題研究產(chǎn)業(yè)鏈縱向一體化延伸招商蛇口：開拓城市服務(wù)板塊，業(yè)務(wù)涵蓋物業(yè)管理、郵金地集團：以房地產(chǎn)開發(fā)為主，兼顧產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)與運龍湖：以物業(yè)管理、智慧營造為主的服務(wù)業(yè)務(wù)增速較快身代建行業(yè)前列長實集團：以物業(yè)租務(wù)、酒店及服務(wù)套房業(yè)務(wù)、物業(yè)及輪、會展、代建等業(yè)務(wù)營、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資孵化和海外拓展；旗下智慧營造品牌——龍湖龍智造的綜合實力已躋項目管理、英式酒館業(yè)務(wù)等為主，結(jié)合物業(yè)銷售。建筑建材項目策劃建筑設(shè)計招標管理工程施工銷售裝飾裝修物業(yè)管理產(chǎn)品實現(xiàn)過程新切入點路徑：產(chǎn)業(yè)鏈一體化延伸。以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，縱向延伸建筑材料制造、物業(yè)投資管理等產(chǎn)業(yè)，形成縱向一體化產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)（1/4）2929房地產(chǎn)專題研究政府的需求

企業(yè)的機遇如何進行區(qū)域一體化規(guī)劃如何實現(xiàn)區(qū)域結(jié)構(gòu)化成長如何實現(xiàn)區(qū)域一體化開發(fā)用什么保障區(qū)域可持續(xù)發(fā)展前瞻性的區(qū)域整體規(guī)劃為區(qū)域經(jīng)濟持續(xù)深度配套服務(wù)實現(xiàn)區(qū)域整體的一站式開發(fā)強有力的綜合服務(wù)能力開發(fā)運營聯(lián)動模式開發(fā)服務(wù)聯(lián)動模式規(guī)劃開發(fā)聯(lián)動模式“城市開發(fā)+公共事業(yè)”：區(qū)域規(guī)劃，土地一級開發(fā)、土地二級開發(fā)、水務(wù)、供熱、綠化等，例如，北京首創(chuàng)、云南城投等城投類企業(yè)“城市開發(fā)+城市服務(wù)”：區(qū)域規(guī)劃，土地一二級開發(fā)，酒店、休閑娛樂、旅游度假等，例如，華潤置地、天津泰達“城市規(guī)劃+城市開發(fā)”強調(diào)通過城市規(guī)劃帶動城市開發(fā)，帶動區(qū)域發(fā)展，例如，泛華建設(shè)舊城區(qū)改造新城區(qū)開發(fā)城市運營服務(wù)城市功能提升以區(qū)域為核心的多向聯(lián)動綜合開發(fā)主要有三種模式：新切入點路徑：以區(qū)域為核心的多向聯(lián)動綜合開發(fā)。通過提供區(qū)域一站式規(guī)劃、開發(fā)、配套服務(wù)，實現(xiàn)區(qū)域一體化發(fā)展（2/4）3029房地產(chǎn)專題研究土地獲取規(guī)劃設(shè)計購物中心住宅公寓物業(yè)租售物業(yè)服務(wù)與公共服務(wù)等低成本拿地：通過提前規(guī)劃、向政府營銷等手段既可以低成本獲得政府用地，又可以提高拿地的成功率，如萬達、綠地等系統(tǒng)規(guī)劃：基于區(qū)域整體發(fā)展規(guī)劃，基于短、中、遠期發(fā)展規(guī)劃進行前瞻性系統(tǒng)再規(guī)劃設(shè)計，包括定位、業(yè)態(tài)、商業(yè)模式、服務(wù)形式等多業(yè)態(tài)綜合開發(fā)：開發(fā)模式的一體化：通過系統(tǒng)的規(guī)劃，明確定位，對住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)協(xié)同開發(fā)運營模式的一體化：實現(xiàn)對商業(yè)板塊、住宅板塊、生活服務(wù)板塊、文化娛樂板塊等運營的一體化盈利模式的一體化：建立多層次盈利生態(tài)圈，實現(xiàn)總體價值最大化物業(yè)規(guī)劃：建立多樣化、多階段的物業(yè)持有規(guī)劃深度服務(wù)：持續(xù)進行深入的增值服務(wù)的提供，通過服務(wù)串聯(lián)與保持商業(yè)生態(tài)圈，同時挖掘深層次的盈利模式，獲得持續(xù)價值創(chuàng)造寫字樓酒店3129開發(fā)建設(shè)新切入點路徑：以商業(yè)為核心的橫向聯(lián)動綜合開發(fā)——以深度市場需求為導(dǎo)向，以后向一體化為發(fā)展重心，實現(xiàn)多業(yè)態(tài)綜合開發(fā)（3/4）房地產(chǎn)專題研究一二三級聯(lián)動模式商業(yè)地產(chǎn)住宅地產(chǎn)園區(qū)地產(chǎn)招商引資產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入土地整理物業(yè)建設(shè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營物業(yè)出售物業(yè)出租招商引資回報產(chǎn)業(yè)發(fā)展回報運 ? 政府主導(dǎo)模式營 ? 政府控制下的市場運作模式模 ? 完全企業(yè)主導(dǎo)模式式 ? 政企合作模式盈

從一級開發(fā)本身獲利利

分享土地出讓金模

分享土地增值收益式

持有優(yōu)質(zhì)公建設(shè)施土地利用規(guī)劃征地拆遷土地平整公共配套建設(shè)土地出讓拿地建筑設(shè)計筑工程物業(yè)租售招商引資產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入新切入點路徑：一二三級聯(lián)動模式。土地整理、物業(yè)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的一二三級聯(lián)動構(gòu)成了土地綜合開發(fā)模式，不但實現(xiàn)了土地與物業(yè)的增值，而且能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入與發(fā)展，將成為土地開發(fā)的未來趨勢（4/4）3建2房地產(chǎn)專題研究提升自身抗風(fēng)險優(yōu)勢帶來一二線市場的競爭優(yōu)勢完善業(yè)務(wù)布局優(yōu)勢精益化提升產(chǎn)品優(yōu)勢有助于建立成本優(yōu)勢規(guī)模化發(fā)展的主要原因增強自身金融優(yōu)勢借助規(guī)?；l(fā)展，發(fā)揮自身品牌優(yōu)勢、標準化優(yōu)勢，推動大規(guī)模集中采購，進一步降低成本通過推動標準化建設(shè)以及規(guī)模化開發(fā)，鞏固自身項目管控經(jīng)驗，提升精益化管理水平以規(guī)?；l(fā)展推動業(yè)務(wù)布局的優(yōu)化，促進業(yè)務(wù)規(guī)模的增長，塑造自身品牌形象，強化競爭力通過規(guī)模化發(fā)展積蓄內(nèi)部實力，為進軍一二線市場做出準備，助推企業(yè)進軍一二線市場借助多點市場布局的優(yōu)勢，防范單一市場的波動風(fēng)險，更有利于強化自身駕馭風(fēng)險的能力憑借規(guī)模化發(fā)展的業(yè)務(wù)體量，為金融化發(fā)展提供業(yè)務(wù)支撐，同時也更有利于發(fā)揮金融優(yōu)勢3333發(fā)展趨勢：規(guī)?；ｋS著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的擴大，規(guī)模化的企業(yè)將贏得成本優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、區(qū)域優(yōu)勢、抗風(fēng)險優(yōu)勢和金融優(yōu)勢房地產(chǎn)專題研究單一品牌模式多品牌模式主副品牌模式內(nèi)涵所開發(fā)的所有項目都與公司使用同一品牌名稱同時開發(fā)兩個以上相互獨立且市場定位明確的品牌介于多品牌與單一品牌，需利用消費者對主品牌的額信賴和忠誠度來推動副品牌產(chǎn)品銷售優(yōu)勢便于企業(yè)形象統(tǒng)一、易于被顧客識別和接受、降低促銷成本及品牌開發(fā)成本細分品牌市場，提高市場占有率，易發(fā)揮整體優(yōu)勢，區(qū)域品牌避開區(qū)域壁壘，快速提升企業(yè)品牌價值公司文化及戰(zhàn)略與公司的產(chǎn)品保持協(xié)調(diào)一致代表企業(yè)陽光100……沿海地產(chǎn)中海地產(chǎn)……萬科、珠江金地、復(fù)地……在房地產(chǎn)競爭市場中，品牌對于企業(yè)是有價的，未來品牌競爭將成為房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的重點。未來企業(yè)品牌含金量提升，管理系統(tǒng)化，品牌管理將以全局管理為本，向下延伸至區(qū)域、城市、項目等管理層次。3433發(fā)展趨勢：品牌化。未來品牌競爭將成為房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵35房地產(chǎn)專題研究養(yǎng)老地產(chǎn)需要提供醫(yī)療服務(wù)通過服務(wù)化樹立品牌以客戶需求為中心的服務(wù)化服務(wù)化趨勢的核心動力主要模式模式解析萬達的“商業(yè)+文化”

模式萬達以自身商業(yè)地產(chǎn)能力為基礎(chǔ)，拓展旅游地產(chǎn)項目，注入文化內(nèi)涵，服務(wù)地方特色打造萬科的”五菜一湯”模式萬科以“鄰里家”為核心品牌，打造集成“食堂、菜場、銀行、超市、藥店、洗衣店”的“五菜一湯”模式，服務(wù)社區(qū)發(fā)展復(fù)星向養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品的探索復(fù)星集團與美國最大的養(yǎng)老地產(chǎn)商峰堡投資集團合作，試水養(yǎng)老地產(chǎn)，切入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，服務(wù)市場需要聯(lián)東U谷的工業(yè)地產(chǎn)模式聯(lián)東U谷以專業(yè)化推動工業(yè)園區(qū)建設(shè)為核心，推動產(chǎn)業(yè)鏈的復(fù)制，服務(wù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展龍湖地產(chǎn)生活集成服務(wù)商模式提出為客戶提供“好產(chǎn)品、好去處、好服務(wù)”全新的“三好”理念，通過移動互聯(lián)網(wǎng)建立社區(qū)服務(wù)平臺和全民營銷平臺，推動公司由開發(fā)商向生活服務(wù)集成商轉(zhuǎn)型?；幽辍安噬睢狈?wù)服務(wù)模式依托集團的物業(yè)管理公司、商業(yè)管理公司以及網(wǎng)絡(luò)服務(wù)公司，提供基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)和增值衍生服務(wù)房地產(chǎn)商推動服務(wù)化發(fā)展的主要模式住宅地產(chǎn)服務(wù)化未來新型地產(chǎn)商首先應(yīng)是服務(wù)商，除了賣房以外，還賣一系列的服務(wù)，業(yè)主生活質(zhì)量的提高與不動產(chǎn)利益獲取之間會形成一種正關(guān)系尤其是在調(diào)控限制部分投資性需求的時候，剛需消費者的特點決定了更多需要開發(fā)商從產(chǎn)業(yè)附加的居住環(huán)境和服務(wù)等方面進行打造，延伸價值鏈發(fā)展趨勢：服務(wù)化。未來地產(chǎn)商不僅僅滿足“住”的需求，還要滿足“衣食住行”一體化需求，地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型為服務(wù)商，業(yè)主生活質(zhì)量的提高與不動產(chǎn)利益獲取之間會形成一種正關(guān)系3536房地產(chǎn)專題研究政策分析2房地產(chǎn)專題研究房地產(chǎn)開發(fā)政策分析——中央經(jīng)濟會議：中央強調(diào)要持續(xù)有效防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。（1/3）20152016201720182019中央經(jīng)濟會議化解房地產(chǎn)庫存。要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。要取消過時的限制性措施。要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。要落實地方政府主體責(zé)任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)。完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實行差別化調(diào)控。構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系。加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)專題研究落實“金融十六條”，更大力度支持民營房企的合理融資需求；保護優(yōu)質(zhì)頭部企業(yè)，防止出現(xiàn)新的爆雷；區(qū)分公司主體和項目風(fēng)險，進入銀行白名單；允許地產(chǎn)行業(yè)債轉(zhuǎn)股；特殊時期給予民營房企長期限低息貸款；引入主辦行機制，定點一對一幫扶；鼓勵各地國資以合理市價接手/躉交租入當(dāng)下受困房企的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；有針對性減稅降費，減輕房企壓力等。房地產(chǎn)開發(fā)政策分析——中央經(jīng)濟會議：強調(diào)統(tǒng)籌化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機構(gòu)等風(fēng)險，嚴厲打擊非法金融活動，堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線（2/3）中央經(jīng)濟會議2023防風(fēng)險：支持民企，保優(yōu)質(zhì)龍頭房企密切關(guān)注市場反應(yīng)，必要時繼續(xù)大力度、全面放松前期限制性的調(diào)控政策，包括核心城市取消郊區(qū)限購、放開單身限購、適度購房補貼、減免購房契稅、二手房指導(dǎo)價放松、二線及以下城市限價放開等；督促各地全面清理和廢止市場過熱階段出臺的政策，階段性實施超預(yù)期政策；各類調(diào)控優(yōu)化政策集中、限時出臺，改變逐步加碼和陸續(xù)公布對心態(tài)的影響。優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，按照“管好不管死”原則，重新梳理資金監(jiān)管規(guī)則，尤其是在使用范圍上，建議在保交付的基礎(chǔ)上，允許監(jiān)管資金支付項目工資、營銷費、稅金等。優(yōu)先“保出售”項目，并提升專項借款資金下放和審批效率。根據(jù)實際情況動態(tài)增加資金支持規(guī)模，并持續(xù)跟蹤落實情況與保交樓進度。保交付：解決資金問題，優(yōu)先“保己售”保需求：政策集中、限時出臺三大方向房地產(chǎn)專題研究房地產(chǎn)開發(fā)政策分析——中央經(jīng)濟工作會議：中央明確表示加快推進保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”，完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式（3/3）中央經(jīng)濟工作會議自中央經(jīng)濟工作會議結(jié)束后，各地的政策以寬松為主，房地產(chǎn)的工作重點在“去庫存”有超百城推出住房“以舊換新”政策代售模式舊房換購換新補貼舊轉(zhuǎn)保房企、中介、購房者簽訂新房認購和二手房優(yōu)先賣協(xié)議，如果在約定周期內(nèi)二手房成功售出，則新房認購協(xié)議生效，反之則協(xié)議失效，購房者無需承擔(dān)違約責(zé)任。上海、深證、杭州、寧波、重慶、南京、武漢、新鄉(xiāng)、大理等由購房者選定意向新房，再由評估機構(gòu)完成舊房價值評估，并由住房管理部門完成對存量住房抵押擔(dān)保情況的初審，并簽訂四方換新協(xié)議，而后由平臺公司收購存量住房，同時購房者與開發(fā)商簽訂新房買賣合同鄭州、南京、武漢、青島、麗水、連云港、海寧等出售舊房并購買新房，三種補貼計量方式：稅費、按新房面積補貼、按套面積補貼：政府存量房源用于保障性住房，不買斷舊房所有權(quán)支付租金、但對房源要求高蘇州、大連、沈陽、武漢、杭州、銀川、南通、肇慶等房地產(chǎn)專題研究房地產(chǎn)開發(fā)政策分析——三大工程：著眼于房地產(chǎn)長期健康運行與穩(wěn)定增長，力圖解決結(jié)構(gòu)性問題、供需錯配、需求斷層等長期問題，2023年12月11日的中央經(jīng)濟會議提出加快推進保障性住房建設(shè)、“平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”政策解讀“三大工程”著眼于房地產(chǎn)長期健康運行與穩(wěn)定增長，力圖解決結(jié)構(gòu)性問題、供需錯配、需求斷層等長期問題，本質(zhì)上是在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革做文章，以匹配需求，并與擴大房地產(chǎn)內(nèi)需結(jié)合。規(guī)劃建設(shè)保障性住房，：完善住房制度和供應(yīng)體系、重構(gòu)市場和保障關(guān)系的重大改革，重點是拓展配售型保障性住房的新路子。由公租房、保租房、配售型保障房構(gòu)成的住房保障體系得以構(gòu)建，進而推動市場+保障、購+租的住房制度加快完善，探索新的發(fā)展模式更進一步。城中村改造：解決群眾急難愁盼問題的重大民生工程，重點是消除安全風(fēng)險隱患，改善居住環(huán)境，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，推動城市高質(zhì)量發(fā)展。2024年開始，城中村改造各地實施細則預(yù)計將陸續(xù)出臺，一批項目有望進入實施階段，在供需兩端支持房地產(chǎn)市場企穩(wěn)，將對房地產(chǎn)銷售、投資的實際拉動或有限，但對預(yù)期影響至關(guān)重要?！捌郊眱捎谩惫不A(chǔ)設(shè)施建設(shè)：統(tǒng)籌發(fā)展與安全、提高城市韌性的重大舉措，重點是平時用得著、關(guān)鍵時刻能用得上。將與低效、閑置基礎(chǔ)設(shè)施結(jié)合，因地制宜實現(xiàn)資源再利用，同時，“平急兩用”與鄉(xiāng)村振興結(jié)合，也有利于更好帶動偏遠地區(qū)投資，充分發(fā)揮穩(wěn)投資作用。房地產(chǎn)專題研究拿地政策分析——鄉(xiāng)村振興：鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略是決勝全面建成小康社會、全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化強國的一項重大戰(zhàn)略任務(wù)，在國家大力實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的浪潮中，政府和企業(yè)家一定要把握機遇，撥開迷霧，找準方向，才能實現(xiàn)突破（1/4）2017年10月18日2017年12月29日2018年2月4日2018年3月8日2018年5月31日黨的十九大報告首次提出鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略指出農(nóng)業(yè)農(nóng)村農(nóng)民問題是關(guān)系國計民生的根本性問題，必須始終把解決好“三農(nóng)”問題作為全黨工作的重中之重，實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略。中央農(nóng)村工作會議首提中國特色社會主義鄉(xiāng)村振興道路讓農(nóng)業(yè)成為有奔頭的產(chǎn)業(yè)，讓農(nóng)民成為有吸引力的職業(yè)，讓農(nóng)村成為安居樂業(yè)的美麗家園。2018年中央一號文件對實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略進行了全面部署實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，是解決人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間矛盾的必然要求，是實現(xiàn)“兩個一百年”奮斗目標的必然要求，是實現(xiàn)全體人民共同富裕的必然要求。中共中央政治局審議《鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃（2018－2022年）》明確到2020年全面建成小康社會時和2022年召開黨的二十大時的目標任務(wù)，細化、實化鄉(xiāng)村振興的工作重點和政策舉措。習(xí)總書記提出“五個振興”的科學(xué)論斷即鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)振興、鄉(xiāng)村人才振興、鄉(xiāng)村文化振興、鄉(xiāng)村生態(tài)振興、鄉(xiāng)村組織振興。這是總書記對實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略目標和路徑的明確指示，必將極大推進鄉(xiāng)村振興工作。房地產(chǎn)專題研究拿地政策分析——鄉(xiāng)村振興：鄉(xiāng)村振興的核心就是5+3+7，即要堅持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展，按照產(chǎn)業(yè)興旺、生態(tài)宜居、鄉(xiāng)風(fēng)文明、治理有效、生活富裕的總要求，建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制和政策體系，加快推進農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化（2/4）、產(chǎn)業(yè)興旺 生態(tài)宜居 鄉(xiāng)村文明 治理有效 生活富裕堅實的農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力，高

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完備，人居環(huán)境

鄉(xiāng)村社會文明程度較高，農(nóng)民

黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府負責(zé)、社會協(xié)

農(nóng)民就業(yè)質(zhì)量較高，增收渠道質(zhì)量的農(nóng)業(yè)供給體系，農(nóng)村一

改善。生態(tài)環(huán)境好轉(zhuǎn)，城鄉(xiāng)基

精神風(fēng)貌較好，呈現(xiàn)文明鄉(xiāng)風(fēng)

同、公眾參與、法治保障、鄉(xiāng)

進一步拓寬，城鄉(xiāng)居民生活水二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展體系。

本公共服務(wù)均等化。

良好家風(fēng)、淳樸民風(fēng)。

村充滿活力、和諧有序。

平差距持續(xù)縮小。經(jīng)濟建設(shè)核心 生態(tài)建設(shè)重點 文化建設(shè)主線 社會建設(shè)基石 政治建設(shè)根本5項總要求A3大階 B段任務(wù)C2020年鄉(xiāng)村振興取得重要進展，制度框架和政策體系基本形成2035年鄉(xiāng)村振興取得決定性進展，農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化基本實現(xiàn)2050年鄉(xiāng)村全面振興，農(nóng)業(yè)強、農(nóng)村美、農(nóng)村富全面實現(xiàn)堅持黨管 堅持農(nóng)業(yè) 堅持農(nóng)民 堅持鄉(xiāng)村農(nóng)村工作 農(nóng)村優(yōu)先 主體地位 全面振興發(fā)展堅持城鄉(xiāng) 堅持人與 堅持因地融合發(fā)展 自然和諧 制宜循序共生 漸進7大原則房地產(chǎn)專題研究拿地政策分析——鄉(xiāng)村振興：鄉(xiāng)村要振興最核心的是資源的合理配置，其中“人、地、錢、產(chǎn)”是四大核心要素，總結(jié)起來就是“人下鄉(xiāng)、地流通、錢進村、產(chǎn)業(yè)旺”，其中人是根本、地是前提、錢是支撐、產(chǎn)是落點（3/4）人下鄉(xiāng)：讓能人下鄉(xiāng)、返鄉(xiāng)是鄉(xiāng)村振興的根本鄉(xiāng)村振興既需要村民返鄉(xiāng)，更需要有意識、有頭腦、有技術(shù)的城里人下鄉(xiāng)，為鄉(xiāng)村振興提供智力、技術(shù)、管理的支撐。錢進村：資金、資本下鄉(xiāng)是鄉(xiāng)村振興的重要支撐中央一號文件謀劃三大資金渠道：

公共財力更大力度向“三農(nóng)”傾斜，農(nóng)村金融要回歸本源，拓寬資金籌措渠道。以公共資金引導(dǎo)社會各界資本向農(nóng)村傾斜，切實解決鄉(xiāng)村融資難題。產(chǎn)興旺：鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展是鄉(xiāng)村振興的落腳點產(chǎn)業(yè)是重中之重，人、地、錢最終都要落到產(chǎn)業(yè)上，全面提升鄉(xiāng)村地區(qū)的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新力、競爭力和效率，農(nóng)業(yè)供給側(cè)改革和三產(chǎn)融合發(fā)展將是鄉(xiāng)村振興的重中之重。地流通：土地資源的重新配置是鄉(xiāng)村振興的前提宅基地三權(quán)分立、使用權(quán)流轉(zhuǎn)的政策和通過村土地利用規(guī)劃可以實現(xiàn)地與地之間的轉(zhuǎn)換調(diào)整的政策，

打開土地在農(nóng)民與企業(yè)、企業(yè)與企業(yè)之間的流通大門。鄉(xiāng)村振興要求優(yōu)先發(fā)展農(nóng)村，加大農(nóng)村房地開發(fā)力度。基于此，2020年9月中辦、國辦印發(fā)《關(guān)于調(diào)整完善土地出讓收入使用范圍優(yōu)先支持鄉(xiāng)村振興的意見》，標志著我國從城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)向農(nóng)村發(fā)地產(chǎn)開發(fā)的轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)專題研究拿地政策分析——鄉(xiāng)村振興：2020年9月中辦、國辦印發(fā)《關(guān)于調(diào)整完善土地出讓收入使用范圍優(yōu)先支持鄉(xiāng)村振興的意見》，調(diào)整土地出讓收益城鄉(xiāng)分配格局，讓房產(chǎn)土地開發(fā)重心逐步由城鎮(zhèn)過渡到農(nóng)村（4/4）政策解讀調(diào)整土地出讓收益城鄉(xiāng)分配格局。地方政府土地出讓，按照“銷售額”的8或者10

提取用于農(nóng)村和農(nóng)業(yè)；或者按照“凈利潤”的50

提取，用于農(nóng)村和農(nóng)業(yè)。土地財政未來將向農(nóng)村、農(nóng)業(yè)傾斜！改變長久以來土地增值收益取之于農(nóng)、主要用之于城，有力推動了工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，但直接用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例偏低，對農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展的支持作用發(fā)揮不夠。對于天住集團而言，要重點關(guān)注農(nóng)村住房建設(shè)領(lǐng)域的房地產(chǎn)開發(fā)。城鎮(zhèn)化的步伐或許會適度放慢。由于土地收益的一半要投入農(nóng)村，城市基礎(chǔ)設(shè)施的更新速度會下降，城市街道挖來挖去的概率下降。在“國內(nèi)大循環(huán)時代”，再盲目快速提高城鎮(zhèn)化比例，或許未必正確。目前，我國一二線城市城鎮(zhèn)化率突破60，逆城鎮(zhèn)化現(xiàn)象凸顯，在這種情況下，居民的首套置業(yè)延后，住房租賃時間延長，需求增加。未來天住集團應(yīng)結(jié)合用戶需求的變化，加大住房租賃產(chǎn)業(yè)的布局。鄉(xiāng)村振興意見會進一步調(diào)整房地產(chǎn)的市場結(jié)構(gòu)，可能會導(dǎo)致城鎮(zhèn)房地產(chǎn)可用土地較少，農(nóng)村及其周邊的房地產(chǎn)開發(fā)土地增多。每年城市里少了7500億（隨著賣地收入增長，未來可能是1萬億）投資，基礎(chǔ)設(shè)施更新速度放慢，地鐵修建速度也會降低，此外愿意移民城市的農(nóng)民工數(shù)量也會有所下降。城市讓利給農(nóng)村，農(nóng)村配套設(shè)施發(fā)展將會迎來高峰期，天住集團應(yīng)順應(yīng)大勢，緊握“三農(nóng)”紅利，在瞄準天津中心六區(qū)城市更新的同時，瞄準財政支持力度更大的