各類容積率與對應(yīng)的總圖方案

PART一、容積率與項(xiàng)目規(guī)劃的邏輯關(guān)系PART二、不同容積率的方案強(qiáng)排模式PART三、案例分享目錄損失可銷售部分的容積率等于白白扔掉一塊利潤1、容積率是通過控制性詳規(guī)過程中的設(shè)計(jì)與測算得出的此地塊的用地強(qiáng)度，具有一定的科學(xué)性，規(guī)劃出一份足額容積率的總圖應(yīng)該是可以操作的。2、影響容積率有幾個客觀因素：日照規(guī)范、間距要求、退紅要求、限高要求等。也有幾個人為操作因素：產(chǎn)品定位、不利地塊的利用度、單體樓型選擇等。PART一、容積率與項(xiàng)目規(guī)劃的邏輯關(guān)系如何用足容積率：損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價空間1、建筑密度主要與首層建筑面積有關(guān)--首層戶型（贈送私家花園）是項(xiàng)目賣價最高的戶型，項(xiàng)目溢價的主要組成部分，絕不能浪費(fèi)掉2、底層挖掘和分率原則中論述-好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放過。PART一、容積率與項(xiàng)目規(guī)劃的邏輯關(guān)系如何用足建筑密度：1、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進(jìn)行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。2、運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格，提升溢價空間。3、資源利用最大化,盡可能多的擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例，擴(kuò)大溢價范圍4、盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積如何貨值最大化：PART一、容積率與項(xiàng)目規(guī)劃的邏輯關(guān)系6PART二、不同容積率的方案強(qiáng)排模式日照及間距計(jì)算的影響7PART二、不同容積率的方案強(qiáng)排模式戶型選擇模式8PART二、不同容積率的方案強(qiáng)排模式9PART二、不同容積率的方案強(qiáng)排模式容積率小于1：10PART二、不同容積率的方案強(qiáng)排模式容積率：1.0~1.511PART二、不同容積率的方案強(qiáng)排模式容積率：1.5~2.012PART二、不同容積率的方案強(qiáng)排模式容積率：2.0~2.8用足指標(biāo)貨值最大化復(fù)制模塊配套用房最小化贈綠規(guī)劃和底層挖掘控制地庫減少入口PART三、案例分享1、用足容積率和建筑密度用足容積率用足建筑密度2、用足規(guī)劃法規(guī)的邊界（三個案例）如：利用兩層挑空陽臺不計(jì)面積的政策，提供更多可帶來溢價的贈送面積，驗(yàn)收后修成房間，有效增加實(shí)際容積率；利用2.0米以下不計(jì)面積的規(guī)定。PART三、案例分享總用地面積：56640㎡代征道路：6225㎡代征綠地：1338㎡消防站用地：2800建設(shè)用地：約49077㎡容積率：≤3.8地上總建筑面積：176000㎡公建面積占20%-40%住宅面積占60%-80%綠地率：≥30%集中綠地：6000㎡建筑限高：80m用地內(nèi)另含公交場站一座，占地2500平方米，廉租房建筑面積：6000平米，不含在以上總建筑面積指標(biāo)內(nèi)規(guī)劃難點(diǎn)：建筑限高從80米突破到90米；日照；PART三、案例分享：龍湖北京唐寧ONE設(shè)計(jì)前將不影響地塊以外樓房日照的立體空間切割出來，之后按規(guī)范填充建筑物，得出最大容積率。PART三、案例分享：龍湖北京唐寧ONE把無法滿足日照要求的部分布置商業(yè)產(chǎn)權(quán)面積多元化產(chǎn)品，混合分布端頭轉(zhuǎn)角戶型設(shè)計(jì)部分90平米以下小戶型端頭轉(zhuǎn)角戶型設(shè)計(jì)部分90平米以下小戶型精品公寓：擋光住宅作為商業(yè)指標(biāo)在陰影區(qū)部分的作為商業(yè)指標(biāo)PART三、案例分享：龍湖北京唐寧ONE樓型的選擇大大提高了容積率一棟住宅占到住宅總面積的36%規(guī)劃少量的東西朝向建筑邊角地塊的有效利用北京唐寧ONE大進(jìn)深多單元的平面組合單體對容積率貢獻(xiàn)大北方地區(qū)在好的地段可采用少量的東西向布局PART三、案例分享：龍湖北京唐寧ONE損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價空間1、用足建筑密度：主要與首層建筑面積有關(guān)--首層戶型（贈送私家花園）是項(xiàng)目賣價最高的戶型，項(xiàng)目溢價的主要組成部分，絕不能浪費(fèi)掉2、用足當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)：底層挖掘和分率原則中論述--好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放過。PART三、案例分享用足密度--好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放過。PART三、案例分享雙層高可變空間的利用

優(yōu)點(diǎn)：零面積變2房，3房戶型成5房功能：可以做為家庭娛樂、書房、保姆間、空中花園等多種用途，上下層不等高分隔，靈活多變。實(shí)景展示建議做兒童房：下層為臥室，閣樓為學(xué)習(xí)、游戲閣樓平面剖面圖雙層陽臺贈送驗(yàn)收后修成房間，有效增加實(shí)際容積率PART三、案例分享：用足法規(guī)PART三、案例分享：用足法規(guī)1、利用2.2米以下不計(jì)面積的規(guī)定，可以將半地下室墊高至2.0米以內(nèi)，贈送給客戶，帶來銷售溢價，驗(yàn)收后將墊層清除，改為房間。PART三、案例分享：用足法規(guī)“肚里有貨”---貨值最大化1、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進(jìn)行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。（可利用總圖預(yù)案指標(biāo)求解模型）2、運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格，提升溢價空間。3、資源利用最大化,盡可能多的擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例，擴(kuò)大溢價范圍。4、盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積。PART三、案例分享不平衡使用容積率案例A建設(shè)用地111.32畝建設(shè)用地77.88畝地

塊

經(jīng)

濟(jì)

技

術(shù)

指標(biāo)凈用地面積126139.64㎡15米和40米代征綠地40728.70㎡地上可建設(shè)面積520300.00㎡容積率4.1建筑密度≤30％其中住宅26%綠地率≥30%PART三、案例分享各業(yè)態(tài)市場分析含金量高容積率面積收益地價外成本＝容積率面積收益＝預(yù)計(jì)建面價格－預(yù)計(jì)地價外成本＝前期工程費(fèi)＋基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)這里可以看到聯(lián)排、親地底躍和電梯頂躍是含金最高的，其次是多建電梯洋房，最后剩余的容積率為高層。各業(yè)態(tài)的容積率面積收益表業(yè)態(tài)預(yù)計(jì)建面價格預(yù)計(jì)地價外成本容積率面積收益社區(qū)商鋪50~250㎡10000/㎡1887/㎡8113元普通聯(lián)排13000/㎡2000/㎡11000元親地底躍200~250㎡12000/㎡1960/㎡10040元電梯頂躍200~250㎡11000/㎡1960/㎡9040元電梯洋房100~130㎡7500/㎡2750/㎡4750元34高層83~130㎡6800/㎡（精裝）2505/㎡4295元新城案例總體規(guī)劃業(yè)態(tài)配比規(guī)劃要求：容積率:4.1覆蓋率:30%其中住宅26%各業(yè)態(tài)指標(biāo)比對：業(yè)態(tài)合理容積率覆蓋率社區(qū)商業(yè)

3層2~355~100%普通聯(lián)排2.5層0.6~0.7530~35%底躍1~3層電梯頂躍無電梯頂躍電梯花園洋房≥71.5~2.025~30%無電梯花園洋房1.3~1.528~32%高層（12~33層）2.5~615~20%1、聯(lián)排別墅占地較大，但不易出面積2、一般底躍雖然可類別墅，但只有1~2層的面積可溢價3、電梯7+1比多層在相同覆蓋率下更易出面積，且能激活4、5、6和頂躍溢價商業(yè)占足4%的覆蓋率，在適當(dāng)?shù)奈恢玫咨?2145677+1212+1321455+1高層提高覆蓋率≥20%，少占地，容積率≥8聯(lián)排無電梯洋房電梯洋房替代替代新城案例花園洋房集中、規(guī)?；?，城市形象1、主道路入口形成洋房規(guī)模視覺；2、形成點(diǎn)、線、面豐富城市空間；PART三、案例分享電梯花園洋房34層高層社區(qū)商業(yè)多層返遷房規(guī)劃未建小區(qū)景尚景（高層）新城案例不平衡使用容積率后的總貨值為

40億元左右，大于單一產(chǎn)品的總貨值，比如只做高層的貨值為36.5億左右本方案占地比：花園洋房區(qū)/高層區(qū)=6.3/3.7本方案可售住宅面積比（含下躍贈送）：花園洋房/高層=3.1/6.91.2不平衡使用容積率案例B地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積（算容積率的基數(shù)）106690㎡虎溪河及周邊綠地（不計(jì)入綠地率）8395㎡可建設(shè)用地面積98295㎡可建設(shè)地上面積160035㎡容積率1.5建筑密度≤30％綠地率≥30%市政停車場建設(shè)用地虎溪河建設(shè)用地各業(yè)態(tài)對應(yīng)的容積率及密度：業(yè)態(tài)容積率建筑密度社區(qū)商業(yè) 3層2~367~100%普通聯(lián)排 3層0.6~0.725~30%大院別墅 2~4層0.832%洋房7層1.2~1.523%高層22層2.5~3.510~15%以配比的方式用足1.5的容積率產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合有：1、商業(yè)＋洋房2、商業(yè)＋聯(lián)排/大院＋高層3、商業(yè)＋聯(lián)排/大院＋洋房＋高層7層7層總圖—配比研究7層7層洋房 洋房 洋房 洋房20.5層2.5層2.5層2.5層別墅 別墅 別墅高層間距項(xiàng)目案例二、貨值最大化1、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進(jìn)行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。（分析兩個案例）2、運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格，提升溢價空間。(產(chǎn)品類型示意案例）3、資源利用最大化,盡可能多的擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例，擴(kuò)大溢價范圍4、盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格，提升溢價空間。0.61.51類獨(dú)棟別墅500W2

3

4聯(lián)排大院類聯(lián)排洋

高town房200W

100W1800W50W容積率：0.3獨(dú)獨(dú)0.5聯(lián)0.8

2.0花花

高高0－3090－10590－10590－10590－10550－100

半地附送閣樓四層三層二層首層樓附送閣二樓一樓0－3090－12090－12060－150

半地下室（帶采光庭院）附送閣樓二層首層案例：贈送半地下室和閣樓面積贈送車庫贈送半地下室后花園前花園聯(lián)排別墅剖面圖疊拼戶型解析送閣樓送閣樓獨(dú)立入戶樓梯后花園贈送車庫贈送半地下室前花園空中花園重慶睿城大院聯(lián)排：200－250（實(shí)得350~400）送:2F＋閣樓，半地下層庭院下室（帶庭院）

疊拼：180－220（實(shí)得220~300）送:4F＋閣樓，半地下層庭院疊拼別墅剖面圖聯(lián)排戶型解析“削減龍?zhí)住?--配套用房最小化嚴(yán)格控制物管用房、會所、垃圾站、居委會等配套建筑面積，并盡量放到地下層，不占用容積率。會所應(yīng)布置在沿街位置，便于對外經(jīng)營，總圖報建時，會所要標(biāo)注為商業(yè)用房。會所室內(nèi)泳池、乒乓球室均在地下一層,網(wǎng)球場下沉，布置在地下室底板上,底上沿街布置，一層為架空茶座、二樓為茶室、屋頂為竹林茶座。地上面積391平米.地下泳池在不占用容積率的前提下，盡量將車庫抬到地上一層

或采用停車橋優(yōu)化車庫柱網(wǎng)，控制車庫面積，標(biāo)準(zhǔn)為：車庫面積/車位數(shù)應(yīng)小于35平米?！暗叵曼S金”---控制地庫將車庫抬到地上一層案例抬高一層的城市街道的界面抬高架空地下室分析

架空一層車位：通風(fēng)采光；減少埋深；減少防水工程量等初步估算節(jié)省1300萬元；6%左右坡道車輛直接入庫采光通風(fēng)減少埋深北京

中糧假日紫苑

停車分析-地上，半地下兩層車位集中分布-減小下挖工程量，大幅降低成本-框架結(jié)構(gòu)，開放式，無管線（停車專題將展開研究）中央集中車位外圍地上車位停車橋“看好家門”--