2023年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法押題練習(xí)試題B卷含答案

2023年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法押題練習(xí)試

題B卷含答案

單選題（共40題）

1、在測(cè)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)時(shí)要注意（）與利潤(rùn)率的匹配。

A.開(kāi)發(fā)成本

B.計(jì)算基數(shù)

C.利潤(rùn)

D.投資

【答案】B

2、某宗土地的規(guī)劃容積率為3,可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評(píng)估總地價(jià)為180

萬(wàn)元，該宗土地的單價(jià)為（）元/m2。

A.100

B.300

C.600

D.900

【答案】D

3、建筑物重新購(gòu)建成本的求取方法中，將建造日期時(shí)的建安工程費(fèi)調(diào)整為價(jià)值

時(shí)點(diǎn)時(shí)的建安工程費(fèi)的方法稱之為（）。

A.單位比較法

B.分部分項(xiàng)法

C.工料測(cè)量法

D.指數(shù)調(diào)整法

【答案】A

4、胃氣虛的形成原因是

A.持久或反復(fù)地飲食失節(jié)

B.稟賦素虛

C.久病元?dú)獠粡?fù)

D.以上均是

【答案】D

5、評(píng)估某在建工程的市場(chǎng)價(jià)值，該在建工程有賓館與寫字樓兩種續(xù)建方案，成

本法測(cè)算該兩種續(xù)建方案的結(jié)果均為8800元/m2,假設(shè)開(kāi)發(fā)法對(duì)續(xù)建用作賓館

和寫字樓兩種方案的測(cè)算結(jié)果分別為10000元/m2和9550元/2。根據(jù)最高最

佳利用原則，估價(jià)方案綜合測(cè)算結(jié)果（多種估價(jià)方法的，采用簡(jiǎn)單算數(shù)平均

數(shù)）應(yīng)確定為（）元/m2。

A.9175

B.9400

C.9450

D.9775

【答案】B

6、產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例，這種情況被稱為（）。

A.規(guī)模收益不變

B.規(guī)模收益遞減

C.規(guī)模收益遞增

D.邊際收益遞減

【答案】B

7、能引起局部紅腫熱痛等癥狀，易耗血?jiǎng)友?，多臟腑郁發(fā)的病邪

A.熱

B.暑

C.風(fēng)

D.火

【答案】D

8、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有()的特性,

A.獨(dú)一無(wú)二和供給有限

B.獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值量大

C.流動(dòng)性大和價(jià)值量大

D.不可移動(dòng)和用途多樣

【答案】B

9、對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象和同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)，卜列價(jià)值類型中評(píng)估價(jià)值最大的一般是

()O

A.謹(jǐn)慎價(jià)值

B.市場(chǎng)價(jià)值

C.殘余價(jià)值

D.快速變現(xiàn)價(jià)值

【答案】B

10、影響某套住房?jī)r(jià)格的實(shí)物因素不包括（）。

A.裝修

B.戶型

C,層同

D.樓層

【答案】D

11、收益法估價(jià)的典型對(duì)象是（），其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)

擔(dān)的費(fèi)用后的余額。

A.混合收益的房地產(chǎn)

B.出租的房地產(chǎn)

C.自用或空置的房地產(chǎn)

D.自營(yíng)的房地產(chǎn)

【答案】B

12、“……筋骨隆盛，肌肉滿壯……”是指

A.男子,四八

B.男子，五八

C.女子，三七

D.女子，四七

【答案】A

13、長(zhǎng)期趨勢(shì)法是運(yùn)用預(yù)測(cè)科學(xué)的理論和方法，特別是（），對(duì)房地產(chǎn)的未來(lái)

價(jià)格作出推測(cè)、判斷的方法。

A.指數(shù)平滑分析

B.趨勢(shì)擬合分析

C.時(shí)間序列分析

D.相關(guān)分析

【答案】C

14、馬克思主義政黨的最局綱領(lǐng)和奮斗目標(biāo)是

A.解放生產(chǎn)力，發(fā)展生產(chǎn)力

B.消滅剝削，消除兩極分化

C.建設(shè)社會(huì)主義

D.最終實(shí)現(xiàn)共產(chǎn)主義

【答案】D

15、在路線價(jià)法中，"標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”可視為比較法中的（）。

A.“交易實(shí)例”

B.“可比實(shí)例”

C.“收集交易實(shí)例”

D.“建立價(jià)格可比基礎(chǔ)”

【答案】B

16、下列估價(jià)基本事項(xiàng)中，首先應(yīng)予以明確的是（）。

A.估價(jià)目的

B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)

C.估價(jià)對(duì)象

D.價(jià)值類型

【答案】A

17、資本化率構(gòu)成中，流動(dòng)性補(bǔ)償?shù)牧鲃?dòng)性是指（）。

A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度

B.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度

C.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)帶來(lái)凈收益的速度

D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)的速度

【答案】B

18、下列關(guān)于“整體觀念”的內(nèi)容敘述不正確的是

A.人自身是一個(gè)統(tǒng)一的整體

B.人與自然環(huán)境是一個(gè)統(tǒng)一整體

C.自然環(huán)境是一個(gè)有機(jī)整體

D.人與社會(huì)環(huán)境是一個(gè)統(tǒng)一整體

【答案】C

19、在人民法院委托的房地產(chǎn)估價(jià)拍賣中，人民法院是（）。

A.估價(jià)利害關(guān)系人

B.估價(jià)對(duì)象權(quán)利人

C.估價(jià)委托人，不是報(bào)告使用者

D.估價(jià)委托人和報(bào)告使用者

【答案】D

20、在房屋征收中，評(píng)估期房的價(jià)值應(yīng)以（）為準(zhǔn)。

A.與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致

B.房屋的實(shí)際狀況

C.評(píng)估人員的專業(yè)判斷

D.評(píng)估人員的現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果

【答案】A

21、從估價(jià)的角度看，開(kāi)發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息，也要與其應(yīng)獲的利潤(rùn)分

開(kāi)，不能算做（）：

A.利潤(rùn)

B.利息

C.開(kāi)發(fā)所得

D.開(kāi)發(fā)成本

【答案】A

22、在統(tǒng)一采用單價(jià)方面，土地除了單價(jià)之外還可為（）。

A.樓層單價(jià)

B.有效地價(jià)

C.樓面地價(jià)

D.總價(jià)

【答案】C

23、運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上

升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用（）進(jìn)行測(cè)

算。

A.平均增減量法

B.平均發(fā)展速度法

C.移動(dòng)平均法

D.指數(shù)修勻法

【答案】B

24、直線法求取建筑物折舊時(shí)，從粗到細(xì)來(lái)進(jìn)行劃分的是（）。

A.綜合折舊法一分類折舊加總法一個(gè)別折舊加總法

B.分類折舊加總法一個(gè)別折舊加總法一綜合折舊法

C.個(gè)別折舊加總法一分類折舊加總法一綜合折舊法

D.綜合折舊法一個(gè)別折舊加總法一分類折舊加總法

【答案】A

25、下列關(guān)于估價(jià)上的建筑物折舊的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是（）。

A.估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的疔舊有本質(zhì)區(qū)別

B.建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價(jià)格與賬面價(jià)值的差額

C.建筑物的折舊就是各種原因所造成的價(jià)值損失

D.建筑物的折舊就是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建成本與市場(chǎng)價(jià)值之間的差

額

【答案】B

26、在進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正時(shí)，應(yīng)注意可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況是（）的房地產(chǎn)

狀況。

A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)

B.收集該可比實(shí)例時(shí)

C.進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正時(shí)

D.成交價(jià)格所反映

【答案】D

27、建筑物實(shí)物因素中的采光和（）尤其對(duì)住宅和辦公樓來(lái)說(shuō)，比較重要。

A.保溫

B.隔聲

C.日照

D.隔熱

【答案】B

28、在計(jì)算建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格的具體方法中，（）最為詳細(xì)、準(zhǔn)確。

A.單位比較法

B.分部分項(xiàng)法

C.工料測(cè)量法

D.指數(shù)調(diào)整法

【答案】C

29、經(jīng)濟(jì)全球化的實(shí)質(zhì)決定了它的發(fā)展必然

A.有利于所有國(guó)家

B.有利于發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家

C.有利于發(fā)展中國(guó)家

D.有利于社會(huì)主義國(guó)家

【答案】B

30、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求評(píng)估價(jià)值是在由（）決定的某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。

A.價(jià)值類型

B.估價(jià)結(jié)果

C.估價(jià)目的

D.估價(jià)過(guò)程

【答案】C

31、“氣之根”是

A.心

B.肝

C.肺

D.腎

【答案】D

32、在房地產(chǎn)估價(jià)中，長(zhǎng)期趨勢(shì)法運(yùn)用的假設(shè)前提是（）°

A.過(guò)去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)在未來(lái)仍然存在

B.市場(chǎng)上能找到充分房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料

C.房地產(chǎn)在過(guò)去無(wú)明顯的季節(jié)變動(dòng)

D.政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有關(guān)政策不會(huì)影響房地產(chǎn)的歷史價(jià)格

【答案】A

33、有甲、乙兩宗面積形狀都相同的相鄰地塊，價(jià)值各為50萬(wàn)元，若將兩宗土

地合并為一宗，合并后的價(jià)值各為110萬(wàn)元，如果甲地塊的使用權(quán)人欲購(gòu)買乙

地塊的使用權(quán)，乙地塊的使用權(quán)人所要的交易雙方都是公平合理的正常價(jià)格應(yīng)

為（）。

A.50萬(wàn)元

B.55萬(wàn)元

C.60萬(wàn)元

D.60萬(wàn)元以上

【答案】C

34、某可比實(shí)例的實(shí)物狀況比估價(jià)對(duì)象優(yōu)9%,則其實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)為

（）O

A.0.91

B.0.92

C.1.09

D.1.10

【答案】B

35、關(guān)于估價(jià)依據(jù)選取或應(yīng)用的說(shuō)法，正確的是（）。

A.估價(jià)依據(jù)應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象和估價(jià)結(jié)果來(lái)選取

B.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》應(yīng)作為估價(jià)依據(jù)，且其對(duì)估價(jià)的要求是最低要求

C.在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明的情況下，對(duì)估價(jià)委托人提供的作為估價(jià)依據(jù)的資料

可不審慎檢查

D.估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)師聲明和估價(jià)假設(shè)都是一種估價(jià)依據(jù)

【答案】B

36、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率由大到小的順序是（）。

A.直接成本利潤(rùn)率、投資利澗率、成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率

B.直接成本利潤(rùn)率、成本利澗率、投資利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率

C.銷售利潤(rùn)率、成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、直接成本利潤(rùn)率

D.成本利潤(rùn)率、直接成本利澗率、投資利澗率、銷售利澗率

【答案】A

37、某宗房地產(chǎn)的土地面積為360m2,建筑面積為250m2,建筑物的外觀和設(shè)施

設(shè)備均已陳舊過(guò)時(shí)，有待拆除重建。測(cè)算建筑物拆除費(fèi)用和殘值分別為每平方

米建筑面積300元和50元。該房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額是()元。

A.6750

B.6250

C.67500

D.62500

【答案】D

38、某商品住宅期房建筑面積為100平米，尚需6個(gè)月建成交付使用，類似商

品住宅現(xiàn)房的市場(chǎng)價(jià)格為5000元/平方米，該房每月末凈租金收益為2000元/

套，年折現(xiàn)率為12樂(lè)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的5樂(lè)則該期房目前的市場(chǎng)價(jià)格為

()萬(wàn)元。

A.46.30

B.46.341

C.47.50

D.50.00

【答案】B

39、寒病即見(jiàn)寒象所采用的治法是

A.熱因熱用

B.寒因寒用

C.寒者熱之

D.熱者寒之

【答案】C

40、對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象和同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)，下列價(jià)值類型中評(píng)估價(jià)值最大的一般

是（）。

A.謹(jǐn)慎價(jià)值

B.市場(chǎng)價(jià)值

C.殘余價(jià)值

D.快速變現(xiàn)價(jià)值

【答案】B

多選題（共20題）

1、關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值的說(shuō)法，正確的有（）。

A.靜態(tài)分析法中開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房

地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值

B.動(dòng)態(tài)分析法中對(duì)適宜預(yù)售的房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值是開(kāi)發(fā)完成后的房地

產(chǎn)狀況在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值

C.評(píng)估酒店等在建工程的價(jià)值時(shí)，預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以包含家具、設(shè)備

及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值

D.可用成本法根據(jù)當(dāng)前的客觀成本及應(yīng)得利潤(rùn)測(cè)算開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值

E.被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提下開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值要低于自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提下開(kāi)發(fā)完成

后的價(jià)值

【答案】ABC

2、某宗房地產(chǎn)購(gòu)買總價(jià)為50萬(wàn)元，首付款為房?jī)r(jià)的30%,余款由銀行貸款支

付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%,按月等額償還本息。則關(guān)于房地

產(chǎn)價(jià)格的說(shuō)法，正確的有（）。

A.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格等于名義價(jià)格

B.該房地產(chǎn)的名義價(jià)格為50萬(wàn)元

C.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為50萬(wàn)元

D.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格高于50萬(wàn)元

E.該房地產(chǎn)不存在名義價(jià)格

【答案】ABC

3、下列估價(jià)目的中，對(duì)己被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)的有

（）°

A.房地產(chǎn)抵押估價(jià)

B.房屋征收評(píng)估

C.房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)

D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)

E.房地產(chǎn)投資信托基金估價(jià)

【答案】BC

4、關(guān)于長(zhǎng)期趨勢(shì)法用途的說(shuō)法，正確的有（）。

A.可用于假設(shè)開(kāi)發(fā)法中預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

B.可用于收益法中預(yù)測(cè)未來(lái)租金、經(jīng)營(yíng)收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、空置率或凈收益

C.可用于比較法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整

D.可用來(lái)比較分析兩宗房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低

E.可用于填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏

【答案】AB

5、關(guān)于收益法中求取房地產(chǎn)未來(lái)凈收益估價(jià)值的說(shuō)法，正確的有（）。

A.評(píng)估投資價(jià)值可選用較樂(lè)觀的估計(jì)值

B.評(píng)估抵押價(jià)值應(yīng)選用較保守的估計(jì)值

C.評(píng)估期房市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)選用最高的估計(jì)值

D.評(píng)估買賣價(jià)格應(yīng)選用最可能的估計(jì)值

E.評(píng)估保險(xiǎn)價(jià)值應(yīng)選用最低的估計(jì)值

【答案】ABD

6、房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，包括（）。

A.增加抵押貸款

B.抵押期間對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)

C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款

D.處置抵押房地產(chǎn)

E.租賃抵押房地產(chǎn)

【答案】ABCD

7、某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設(shè)用地使用權(quán)，類

似工業(yè)用地的重新購(gòu)建價(jià)格為200萬(wàn)元，重新建造該房地產(chǎn)的建設(shè)成本為300

萬(wàn)元，管理費(fèi)用為15萬(wàn)元，銷售費(fèi)用為20萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為50萬(wàn)元。正常建

設(shè)期為1.5年，假設(shè)土地取得費(fèi)用在建設(shè)期初一次性投入，其他費(fèi)用在建設(shè)期

內(nèi)均勻發(fā)生，年利率為6.31%,投資利潤(rùn)率為12%,土地報(bào)酬率為6%。下列運(yùn)

用成本法評(píng)估該房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值中的有關(guān)說(shuō)法，正確的有（）。

A.評(píng)估對(duì)象土地取得成本為196萬(wàn)元

B.應(yīng)計(jì)算利息項(xiàng)目的總金額為535萬(wàn)元

C.土地取得成本的計(jì)息期為1.5年

D.土地取得成本之外其他計(jì)息項(xiàng)目應(yīng)計(jì)投資利息總額為15.73萬(wàn)元

E.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為64.20萬(wàn)元

【答案】ACD

8、下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中，符合合法原則要求的有（）。

A.將學(xué)校用于教學(xué)的辦公樓假設(shè)可改變?yōu)樯虅?wù)辦公樓進(jìn)行估價(jià)

B.對(duì)已依法公告列入征收范圍內(nèi)的房屋，按抵押價(jià)值進(jìn)行估價(jià)

C.對(duì)已抵押房地產(chǎn)進(jìn)行再次抵押估價(jià)，不扣除已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

D.對(duì)在建工程進(jìn)行抵押估價(jià)，不扣除發(fā)包人已支付承包人的工程價(jià)款

E.對(duì)劃撥土地的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押估價(jià)，扣除相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金

【答案】D

9、有限年期且其他因素不變的收益法公式可用于（）°

A.不同收益年限的類似房地產(chǎn)價(jià)格的相互轉(zhuǎn)換

B.市場(chǎng)法中交易情況調(diào)整

C.比較相同類型不同期限價(jià)格的高低

D.不同類型房地產(chǎn)不同使用年限價(jià)格的高低E直接用于測(cè)算價(jià)格

【答案】AC

10、下列對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的必要性，說(shuō)法正確的有（）。

A.房地產(chǎn)估價(jià)是專業(yè)估價(jià)存在的基本前提

B.房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)

C.房地產(chǎn)可以自動(dòng)的形成適當(dāng)?shù)膬r(jià)格

D.房地產(chǎn)估價(jià)在估價(jià)行業(yè)中占主體

E.房地產(chǎn)估價(jià)是一個(gè)單一的估價(jià)過(guò)程

【答案】ABD

11、同一房地產(chǎn)對(duì)于不同投資者之所以會(huì)有不同的投資價(jià)值，是因?yàn)椋ǎ┎?/p>

同。

A.開(kāi)發(fā)成本

B.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

C.納稅狀況

D.對(duì)未來(lái)的信心

E.市場(chǎng)利率

【答案】ABCD

12、最高最佳利用原則必須同時(shí)滿足（）條件。

A.法律上允許

B.技術(shù)上可能

C.財(cái)務(wù)上可行

D.價(jià)值最大化

E.公益最大化

【答案】ABCD

13、某小區(qū)中有一幢沿街商業(yè)樓，一、二層為商業(yè)用房，三?六層為住宅，現(xiàn)

需評(píng)估其中第四層某套住宅價(jià)格，擬選取該小區(qū)中另一幢6層住宅樓第四層的

某套住宅為可比實(shí)例，該樓為同期建造但不臨街。對(duì)該可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象進(jìn)

行對(duì)比，進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時(shí)，判斷錯(cuò)誤的有（）。

A.因位于同一小區(qū)，區(qū)位因素相同，不需進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整

B.因同期建造，質(zhì)量一致，不需進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整

C.因房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)相同，不需進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整

D.因樓層相同，不需進(jìn)行樓層因素調(diào)整

E.因臨街狀況不同，應(yīng)進(jìn)行噪聲污染因素調(diào)整

【答案】ABCD

14、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設(shè)備

B.是否易于取得動(dòng)力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】BC

15、一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)具備（）。

A.孔實(shí)的估價(jià)埋論知識(shí)

B.良好的社會(huì)關(guān)系

C.良好的職業(yè)道德

D.深厚的語(yǔ)言文字表述功底

E.豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)

【答案】AC

16、某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)由承租人負(fù)擔(dān)，

水費(fèi)、供暖費(fèi)、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用求取該寫字樓

的凈收益，應(yīng)減去的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括（）。

A.電費(fèi)

B.物業(yè)管理費(fèi)

C.水費(fèi)

D.供暖費(fèi)

E.房地產(chǎn)稅

【答案】CD

17、房地產(chǎn)供給形成的條件有（）。

A.供給計(jì)劃

B.供給決策

C.供給意愿

D.供給能力

E.供給行為

【答案】CD

18、房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)中，估價(jià)假設(shè)和限制條件的內(nèi)容應(yīng)包括（）。

A.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告使用期限

B.經(jīng)實(shí)地查勘無(wú)理由懷疑房屋存在安全隱患且無(wú)相應(yīng)專業(yè)鑒定的情況下，對(duì)房

屋安全的合理假定

C.對(duì)估價(jià)所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項(xiàng)的合理假定

D.因被征收人拒絕注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)入被征收房屋內(nèi)進(jìn)行實(shí)地查勘，對(duì)估價(jià)

對(duì)象內(nèi)部狀況的合理假定

E.為降低估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況進(jìn)行假定

【答案】ABCD

19、城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)使用管制的內(nèi)容，主要包括（）。

A.建筑高度

B.建筑結(jié)構(gòu)

C.容積率

D.土地使用權(quán)來(lái)源

E.土地用途

【答案】AC

20、某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設(shè)用地使用權(quán)，類

似工業(yè)用地的重新購(gòu)建價(jià)格為200萬(wàn)元，重新建造該房地產(chǎn)的建設(shè)成本為300

萬(wàn)元，管理費(fèi)用為15萬(wàn)元，銷售費(fèi)用為20萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為50萬(wàn)元。正常建

設(shè)期為1.5年，假設(shè)土地取得費(fèi)用在建設(shè)期初一次性投入，其他費(fèi)用在建設(shè)期

內(nèi)均勻發(fā)生，年利率為6.31樂(lè)投資利潤(rùn)率為12樂(lè)土地報(bào)酬率為6虬下列運(yùn)

用成本法評(píng)估該房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值中的有關(guān)說(shuō)法，正確的有（）。

A.評(píng)估對(duì)象土地取得成本為196萬(wàn)元

B.應(yīng)計(jì)算利息項(xiàng)目的總金額為535萬(wàn)元

C.土地取得成本的計(jì)息期為1.5年

D.土地取得成本之外其他計(jì)息項(xiàng)目應(yīng)計(jì)投資利息總額為15.73萬(wàn)元

E.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為64.20萬(wàn)元

【答案】ACD

大題（共10題）

一、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m,沒(méi)有電梯，建筑面積為

30000m2,經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造

該類全新?tīng)顩r的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元加2（含裝修、設(shè)備費(fèi)），

專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%,管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的

3%,銷售費(fèi)用為重新購(gòu)建價(jià)格的3%,年利率為6%,建設(shè)期為2年，建筑安裝

費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%,第二年投入40%,各年年內(nèi)

均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購(gòu)建價(jià)格的6.5%,投資利潤(rùn)率為35%。又知該

建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為500萬(wàn)元，

平均壽命為5年，己使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為10

年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒(méi)有電梯，其出租率僅為80%,

月租金為30元/m2,但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電

梯購(gòu)置費(fèi)用為180萬(wàn)元，安裝費(fèi)用為60萬(wàn)元；而市場(chǎng)上類似有電梯寫字樓的出

租率為85%,正常月租金為32元/m2,由于該寫字樓的層高較正常層高要高，

使其能耗增加，經(jīng)測(cè)算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時(shí)由

于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬(wàn)元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率

為8%。請(qǐng)計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。（12分）

【答案】（1）計(jì)算重新購(gòu)建價(jià)格C總：方法一：首先，計(jì)算單價(jià)

①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費(fèi)用：1200X8%=96（元/m2）；

③管理費(fèi)用：（1200+96）X3%=38.88（元/m2）；④銷售費(fèi)用：CX3%；

⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）X60%X[（1+6%）1.5-1]+

（1200+96+38.88+3%C）X40%X[（1+6%）0.5-1]=88.93-0.2%C；⑥銷

售稅費(fèi)：CX6.5%；⑦投資利潤(rùn)：（1200+96+38.88+3/C）

X35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購(gòu)建價(jià)格

C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C46.5%C+467.208+1.

05%Co其次，計(jì)算總價(jià)①建安成本：1200X30000=3600（萬(wàn)元）；

②專業(yè)費(fèi)用：3600X8%=288（萬(wàn)元）；

二、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格，

選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見(jiàn)下

表。假設(shè)美元與人民幣的市場(chǎng)匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民

幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場(chǎng)匯率

2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30口為1元人

民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民

幣計(jì)價(jià)的市場(chǎng)價(jià)格。

【答案】（1）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積=60m2/0.72=

83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格=含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格一非房地產(chǎn)成分

的價(jià)值=112萬(wàn)元―3.5萬(wàn)元=108.5萬(wàn)元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位

6.61X16.5萬(wàn)美元=109.065萬(wàn)元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下

的價(jià)格二賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）=109.065萬(wàn)/（1一

7%）=117.274萬(wàn)元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬(wàn)元

港幣+1.2=95.833萬(wàn)元人民幣（解釋：因?yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為

基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）

三、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2,容積率為4,土地使用期限為

40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)

構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70機(jī)根據(jù)市

場(chǎng)調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2,年平均空

置率為20%,平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬(wàn)元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占

租金收入的8樂(lè)該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2,土地報(bào)酬率為8%,建筑

物報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）

【答案】具體計(jì)算過(guò)程如下：（1）總有效毛收入：A=40000X0.7X（1

一20%）X40X12=1075.2（萬(wàn)元）；（2）總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：

C=30X12+1075.2X8%=446.02（萬(wàn)元）；（3）年凈收益：a=A-C=1075.2

-446.02=629.18（萬(wàn)元）：或a=4X0.7X（1-20%）X40X12X（1-

8%）-30X12=629.18（萬(wàn)元）；（4）土地總價(jià)：L=40000/4X2100=2100

（萬(wàn)元）；（5）年土地凈收益：aL=2100X8%/[1-1/（1+8%）40-5]

=180.19（萬(wàn)元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a-aL=629.18-

180.19=448.99（萬(wàn)元）；（7）建筑物總價(jià)：B=448.99/10%X[1-1/

（1+10%）40-5]=4330.13（萬(wàn)元）；（8）房地產(chǎn)價(jià)值：

V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬(wàn)元）。

四、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析，有下列兩種可

能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得

40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每

平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該

費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/m2天，可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%根據(jù)調(diào)查，10年持

有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為

2.5%,批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)

售價(jià)格的7樂(lè)房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地

價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600成；預(yù)計(jì)改造期為

1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完

成前1年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3機(jī)改造完

成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的

6%0根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2,現(xiàn)狀容積率條

件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價(jià)為

4000元/m2；容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%,居民用地樓面地

價(jià)下降2以補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購(gòu)買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為

15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上

述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）。

【答案】假設(shè)開(kāi)發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場(chǎng)）第一年存租金收益=

3X365X26400X60%X（1-25%）=1300.86（萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值Vl=

A/（Y-g）[1-（1+g）n/（1+Y）n]/（1+15%）+Vt/（1+R）n=1300.86/

（7.5%-

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32V1V1=12606.39（萬(wàn)元）（改造期1年，出租期10年，11年后才

能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價(jià)=4500X26400-1500X12500=10005萬(wàn)元報(bào)課咨詢電話：

站契稅=（補(bǔ)地價(jià)+舊廠房?jī)r(jià)值VO）X4%=400.2+0.04V0改

造建設(shè)成本及管理費(fèi)用=1000X26400/（1+15%）0.5=2461.87萬(wàn)元營(yíng)銷費(fèi)用

=1300.86X0.5/（1+15%）0.75=585.71萬(wàn)元

五、某幢寫字樓，土地面積4000戶，總建筑面積為9000nf,建成于2002年

10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1日?2047年10月1日?，F(xiàn)在獲

得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/nV,建筑物重建成本為3000元/

m2,建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）

門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬(wàn)元，裝修的重置價(jià)格為8

2.5萬(wàn)元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更

換，舊系統(tǒng)己提折舊80萬(wàn)元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬(wàn)元，可回收殘值30萬(wàn)

元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬(wàn)元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8

萬(wàn)元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元。平均壽命為15年，經(jīng)過(guò)年數(shù)

為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過(guò)高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字

樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投

產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長(zhǎng)期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失

為7萬(wàn)元。（4）該類寫字樓的報(bào)酬率為10%,銀行貸款年利率為5%,土地報(bào)酬

率為8機(jī)（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10

月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】

六、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格，

選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見(jiàn)下

表。假設(shè)美元與人民幣的市場(chǎng)匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民

幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場(chǎng)匯率

2016年7月31日為1元人民幣等于L20元港幣，2016年9月30日為1元人

民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30口用人民

幣計(jì)價(jià)的市場(chǎng)價(jià)格。

【答案】（1）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積=60m2/0.72=

83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格=含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格一非房地產(chǎn)成分

的價(jià)值=112萬(wàn)元―3.5萬(wàn)元=108.5萬(wàn)元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位

6.61X16.5萬(wàn)美元=109.065萬(wàn)元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下

的價(jià)格;賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）=109.065萬(wàn)/（1-

7%）=117.274萬(wàn)元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬(wàn)元

港幣2=95.833萬(wàn)元人民幣（解釋：因?yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為

基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）

七、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析，有下列兩種可

能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，

取得40年商業(yè)用地土地使用雙，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用

為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)

用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租

金3元/m2?天，可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)

查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為

2.5%,批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)

售價(jià)格的7肌房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳

地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600x2；預(yù)計(jì)改造期為

1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完

成前1年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3初改造完

成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的

6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2,現(xiàn)狀容積

率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價(jià)

為4000元/成；容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%,居住用地樓面

地價(jià)下降2脹補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購(gòu)買該舊廠房均需繳納蜴的契稅，折現(xiàn)率為

15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根

據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）

【答案】假設(shè)開(kāi)發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場(chǎng)）從第2—11

年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益=

3X365X26400X60%X（1-25%）=1300.86（萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值

V1=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n

1300.86/(7.5%-

2.5%)X[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32V1Vl=12606.39(萬(wàn)元)(改造期1年，出租期10年，11

年后才能轉(zhuǎn)售。)補(bǔ)地價(jià)=4500X26400—1500X12500=10005萬(wàn)元

契稅=(補(bǔ)地價(jià)+舊廠房?jī)r(jià)值VO)X4%=400.2+0.04V0改造建設(shè)成本及

管理費(fèi)用=1000X26400/(1+15%)0.5=2461.81萬(wàn)元營(yíng)銷費(fèi)用=

1300.86X0.5/(1+15%)0.75=585.71萬(wàn)元舊廠房的價(jià)值V0=12606.39

-10005-400.2-0.04V0-2461.87-585.71V0=-813.83

(萬(wàn)元)

八、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析，有下列兩種可

能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得

40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每

平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該

費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/成天，可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)查，10年持

有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為

2.5%,批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)

售價(jià)格的7%,房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地

價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為

1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完

成前1年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3羯改造完

成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的

6%o根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2,現(xiàn)狀容積率條

件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價(jià)為

4000元/m2；容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%,居民用地樓面地

價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購(gòu)買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為

15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上

述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）。

【答案】假設(shè)開(kāi)發(fā)法方案一：(舊廠房一批發(fā)市場(chǎng))第一年凈租金收益=

3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(萬(wàn)元)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值Vl=

A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/

(7.5%-

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32VlVl=12606.39(萬(wàn)元)(改造期1年，出租期10年，11年后才

能轉(zhuǎn)售)補(bǔ)地價(jià)=4500X26400—1500X12500=10005萬(wàn)元報(bào)課咨詢電話：

契稅=(補(bǔ)地價(jià)+舊廠房?jī)r(jià)值VO)X4%=400.2+0.04V0改

造建設(shè)成本及管理費(fèi)用=1000X26400/(1+15%)0.5=2461.87萬(wàn)元營(yíng)銷費(fèi)用

=1300.86X0.5/(1+15%)0.75=585.71萬(wàn)元

九、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500n)2,經(jīng)分析，有下列兩種可

能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，

取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，己知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用

為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)

用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租

金3元/m2?天，可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)

查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為

2.5%,批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)

售價(jià)格的7%,房