2023年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法題庫附答案(典型題)

2023年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法題庫附答案

（典型題）

單選題（共40題）

1、采用年限法求取建筑物折舊時，建筑物有關(guān)適用合理的是（）。

A.已使用年限、耐用年齡、殘值率

B.有效年齡、預(yù)期經(jīng)濟壽命、殘值率

C.已使用年限、預(yù)期經(jīng)濟壽命、殘值率

D.有效年齡、耐用年齡、殘值率

【答案】B

2、下列項目中，可以作為抵押估價的估價對象的是（）

A.存在產(chǎn)權(quán)糾紛的房地產(chǎn)

B.一個高爾夫球洞

C.共有產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)

D.列入征收范圍的房地產(chǎn)

【答案】C

3、可比實例所處的地區(qū)應(yīng)與估價對象所處的地區(qū)相同，或是（）。

A.同處于一個行政規(guī)劃區(qū)

B.同處在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)

C.同處于一個相對穩(wěn)定的環(huán)境

D.同處于公平競爭的地區(qū)

【答案】B

4、新開發(fā)的房地產(chǎn)、舊的房地產(chǎn)、在建工程、計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可運

用（）進行估價。

A.市場法

B.收益法

C.假設(shè)開發(fā)法

D.成本法

【答案】D

5、某類房地產(chǎn)2012年1月的市場價格為4230元/m2,2012年9月的市場價格

為4654元/成。根據(jù)上述數(shù)據(jù)，2012年1月至9月，該類房地產(chǎn)市場價格的平

均環(huán)比月上漲率為（）。

A.1.07%

B.1.11%

C.1.20%

D.1.25%

【答案】C

6、某房地產(chǎn)重新開發(fā)建設(shè)的直接成本、管理費用、投資利息分別為4000萬

元、180萬元和350萬元，銷售費用、銷售稅費分別為銷售價格的3.5%、6%,

投資利潤率為20%。該房地產(chǎn)的重置價值為（）萬元。

A.5890

B.5976

C.6053

D.6135

【答案】B

7、某住宅的建筑面積為120m2,買賣合同約定成交價為10000元/m2,價款分

兩期支付，于成交日期支付60萬元，余款于一年后支付，交易稅費均由賣方承

擔(dān)。己知買方應(yīng)繳納的稅費為3萬元，賣方應(yīng)繳納的稅費為8萬元，并在支付

合同余款時繳納。若將該交易實例作為可比實例，年折現(xiàn)率為6%,則對其建立

比較基礎(chǔ)后的總價為（）萬元。

A.90.19

B.95.85

C.113.77

D.124.15

【答案】C

8、采用收益法評估某商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價值時，樂觀、折中、保守預(yù)測其凈收

益分別為1600萬元、1550萬元、1500萬元，市場上平均報酬率為4%?5%。估

價中選取估價數(shù)據(jù)及參數(shù)時，正確的是（）。

A.年凈收益為1500萬元,報酬率為4%

B.年凈收益為1500萬元,報酬率為5%

C.年凈收益為1550萬元,報酬率為5%

D.年凈收益為1600萬元,報酬率為5%

【答案】B

9、某宗商業(yè)用途房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益在

上一年的基礎(chǔ)上減少2.4萬元，該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為（）年。

A.10.0

B.12.5

C.13.5

D.40.0

【答案】C

10、某建筑物的建筑面積為200m2,有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價格為800元

/m2,建筑物經(jīng)濟壽命為40年，殘值率為2%,則運用直線法計算該建筑物的

現(xiàn)值為（）萬元。

A.10.2萬元

B.11.0萬元

C.11.3萬元

D.11.5萬元

【答案】C

11、下列對房地產(chǎn)土地權(quán)益狀況的描述，不屬于主要說明的內(nèi)容的是（）。

A.他項權(quán)利設(shè)立情況

B.房屋所有權(quán)狀況

C.出租或占用情況

D.土地利用現(xiàn)狀

【答案】B

12、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有（）的特性。

A.獨一無二和供給有限

B.獨一無二和價值量大

C.流動性大和價值量大

D.不可移動和用途多樣

【答案】B

13、最早在一個國家內(nèi)建立起來的馬克思主義政黨是

A.共產(chǎn)主義者同盟

B.德國社會民主工黨

C.俄國社會民主工黨（布）

D.中國共產(chǎn)黨

【答案】B

14、運用假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮資金的（）。

A.實用價值

B.有效價值

C.折算價值

D.時間價值

【答案】D

15、某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬元，年出租總費用為1萬元。建筑物

重置成本為100萬元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%,建筑物資本化

率為8玳假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為

（）萬元。

A.43

B.112.5

C.123.3

D.150

【答案】C

16、某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于商務(wù)辦

公和需求減少，估計未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%,每月

可出租面積租金為70元/m2,又知該寫字樓可出租面積為10000m2,運營費用

率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8%,其他條件

保持不變，則該寫字樓將發(fā)生（）萬元的貶值。

A.548.19

B.558.15

C.567.39

D.675.40

【答案】C

17、關(guān)于收益法中收益期確定的說法，正確的是（）。

A.在正常市場和運營條件下估價對象未來可獲取收益的時間

B.在正常市場和運營條件下估價對象過去和未來可獲取收益的時間

C.自估價對象竣工投入使用時起至未來不能獲取收益時止的時間

D.自價值時點起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間

【答案】D

18、收益法中所指的收益是（）。

A.價值時點前一年的收益

B.價值時點前若f年的平均收益

C.價值時點以后的未來預(yù)期正常收益

D.價值時點前最高盈利年份的收益

【答案】C

19、《物權(quán)法》規(guī)定，（）可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。所以

也可稱其為空間利用權(quán)或空間權(quán)。

A.宅基地使用權(quán)

B.土地承包經(jīng)營權(quán)

C.建設(shè)用地使用權(quán)

D.土地租賃權(quán)

【答案】C

20、大面積燒傷后，形瘦骨立，大肉盡脫，毛發(fā)枯槁，手足震顫，肌肉喝動,

舌光紅無苔或少苔，是指

A.亡陰

B.亡陽

C.脫液

D.傷津

【答案】C

21、在成本法求取折舊中，采用（）更符合實際情況。

A.有效經(jīng)過年數(shù)

B.實際經(jīng)過年數(shù)

C.剩余經(jīng)過年數(shù)

D.自然經(jīng)過年數(shù)

【答案】A

22、房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為（）。

A.土地成本+建設(shè)成本

B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

C.土地成本+建設(shè)成本+管理費用

D.土地成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用

【答案】D

23、關(guān)于收益遞增遞減原理揭示的規(guī)模報酬規(guī)律，假定以相同的比例來增加所

有的投入量（即規(guī)模的變化），則下列說法正確的是（）。

A.產(chǎn)出量的增加比例可以是大于、小于或等于投入量的增加比例

B.產(chǎn)出量的增加比例一定大于投入量的增加比例

C.產(chǎn)出量的增加比例一定小于投入量的增加比例

D.難以確定

【答案】A

24、某工廠經(jīng)所在街道負(fù)責(zé)人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用途的沿街廠房改

造為若干個小商鋪出租，某估價機構(gòu)接受委托以實際用途為估價前提對該房地

產(chǎn)的抵押價值進行評估。這種做法忽略了最高最佳利用應(yīng)滿足條件中的（）。

A.技術(shù)上可能

B.財務(wù)上可行

C.價值最大化

D.法律上允許

【答案】D

25、在使用假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價值時，利用直接成本利潤率估算開發(fā)利

潤的公式為：開發(fā)利潤=（）X直接成本利潤率。

A.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

B.土地成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息

C.土地成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用

D.土地成本+開發(fā)成本

【答案】D

26、某成片荒地面積lkm2,進行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成

本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%,開發(fā)經(jīng)營期為1

年。上述費用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%,該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)

計成本是（）元/m2。

A.310.61

B.321.60

C.477.87

D.494.77

【答案】C

27、現(xiàn)實中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬

于（）方面的制約。

A.建筑技術(shù)

B.土地權(quán)利設(shè)置

C.相鄰關(guān)系

D.土地使用管制

【答案】D

28、房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的（）和需求這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果。

A.供求

B.價格

C.供給

D.市場

【答案】C

29、下列對房地產(chǎn)的不可移動性的說法，錯誤的是（）。

A.不可移動特性是指房地產(chǎn)的位置不可移動

B.房地產(chǎn)的不可移動性決定了其受制其所在的空間環(huán)境

C.房地產(chǎn)市場是一個全球性的市場

D.房地產(chǎn)市場按照地域可分為若干個子市場

【答案】C

30、評估甲別墅的市場價值，選取了乙別墅為可比實例，乙別墅的成交價格為

8000元/m2,裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/m2（甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元/m2）,因位

置比甲別墅好，在同等條件下，單價比甲別墅高10冊若不考慮其他因素，則

通過乙別墅求取的比準(zhǔn)價格為（）元/m2。

A.7020

B.7091

C.7380

D.8580

【答案】B

31、有理性的買者在購買商品時，會選擇（）。

A.效用最大而價格最低的

B.效用最小而價格最低

C.效用最大而價格最高的

D.效用最小而價格最高的

【答案】A

32、對于位于十字路口的房地產(chǎn)來說，如果不考慮周圍的情況，其價格高低通

常依次為（）。

A.東北角、西南角、東南角、西北角

B.西北角、西南角、東北角、東南角

C.西北角、西南角、東南角、東北角

D.西北角、東北角、西南角、東南角

【答案】D

33、如果一個人用不著做更大的努力就可以完成比別人多的工作，他的收入也

會超過其他人，這種超額的收入也被視為（）。

A.剩余物現(xiàn)象

B.地租現(xiàn)象

C.高工資現(xiàn)象

D.純粹的剩余物現(xiàn)象

【答案】B

34、房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是（）的結(jié)合體。

A.實體、權(quán)益、區(qū)位

B.實物、權(quán)益、區(qū)位

C.實物、權(quán)利、位置

D.實物、權(quán)益、位置

【答案】B

35、“陰者，藏精而起亟也；陽者，衛(wèi)外而為固也”說明了

A.陰陽互根

B.陰陽互用

C.陰陽對立制約

D.陰陽相互轉(zhuǎn)化

【答案】B

36、現(xiàn)實中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬

于（）方面的制約。

A.建筑技術(shù)

B.土地權(quán)利設(shè)置

C.相鄰關(guān)系

D.土地使用管制

【答案】D

37、土地價值不包含地上（）的價值。

A.裝修工程

B.物業(yè)

C.建筑物

D.物產(chǎn)

【答案】C

38、采用成本法估價，要求在運用成本法時注意“逼近”，其中有要（）。

A.區(qū)分實際成本和客觀成本

B.正確估計正?；ㄙM和實際花費

C.同時考慮升值與貶值因素

D.考慮功能折舊

【答案】A

39、運用假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮資金的（）。

A.實用價值

B.有效價值

C.折算價值

D.時間價值

【答案】D

40、創(chuàng)“戾氣”說的溫病學(xué)家是

A.吳鞠通

B.葉香巖

C.薛雪

D.吳有性

【答案】D

多選題（共20題）

1、在建筑物折舊中，可以將物質(zhì)折舊項目分為（）°

A.物質(zhì)缺乏項目

B.物質(zhì)落后項目

C.物質(zhì)過剩項目

D.可修復(fù)項目

E.不可修復(fù)項目

【答案】D

2、假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價值時，采用投資利潤率計算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利

潤，計算基數(shù)應(yīng)包括（）。

A.待開發(fā)在建工程價值

B.已完工程建設(shè)成本

C.取得在建工程的稅費

D.后續(xù)開發(fā)的投資利息

E.銷售稅金

【答案】AC

3、下列房地產(chǎn)估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值

B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運營費用水平

C.預(yù)測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實例進行市場狀況調(diào)整

E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進行評估

【答案】BD

4、【2012年真題】下列估價目的中，對已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的

房地產(chǎn)來估價的有Oo

A.房地產(chǎn)抵押估價

B.房屋征收評估

C.房地產(chǎn)司法拍賣估價

D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價

E.房地產(chǎn)投資信托基金估價

【答案】BC

5、估價報告的形式一般為書面報告，按照格式可分為（）,

A.分欄式報告

B.文字式報告

C.敘述式報告

D.表格式報告

E.分步式報告

【答案】CD

6、在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓中，不屬于為競買人確定報價提供參考依據(jù)的估

價有（）。

A.掛牌底價

B.招標(biāo)底價

C.協(xié)議價格

D.保留價

E.競買人可承受的最高價

【答案】ABCD

7、在求取凈收益中，運營費用包括（）。

A.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收

B.房地產(chǎn)折舊費

C.房屋保險費

D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額

E.為承租人提供的服務(wù)費

【答案】AC

8、有關(guān)房地產(chǎn)的價值和價格，下列表述正確的有（）。

A.價值是內(nèi)在的.客觀的和相對穩(wěn)定的

B.房地產(chǎn)的價值是房地產(chǎn)真實所值

C.房地產(chǎn)的價格圍繞其價值上下波動

D.現(xiàn)實中由于個人偏好.定價決策.無知等原因，時常發(fā)生價格背離價值的情況

E.房地產(chǎn)的價格是相對穩(wěn)定的，而價值不穩(wěn)定

【答案】ABCD

9、以下屬于非正常交易的情況有（）。

A.相鄰房地產(chǎn)的合并交易

B.建設(shè)用地使用權(quán)出讓拍賣

C.被迫購買的交易

D.房地產(chǎn)涉案拍賣

E.賣方負(fù)擔(dān)補交土地使用權(quán)出讓金

【答案】ACD

10、保存的估價資料應(yīng)全面、完整，一般包括（）。

A.估價報告

B.估價委托書

C.估價中的不同意見記錄

D.外部專業(yè)幫助和的專業(yè)意見

E.內(nèi)部專業(yè)幫助和專業(yè)意見

【答案】ABCD

11、關(guān)于路線價法和基準(zhǔn)地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質(zhì)上都是比較法

B,都需要進行市場狀況調(diào)整

C,都需要進行交易情況修正

D,都需要進行土地狀況調(diào)整

E.都是批量估價方法

【答案】AD

12、我國《物權(quán)法》規(guī)定，下列不得抵押的財產(chǎn)有（）。

A.自留山

B.自留地

C.被依法查封的財產(chǎn)

D.被依法監(jiān)管的財產(chǎn)

E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房房地產(chǎn)

【答案】ABCD

13、房地產(chǎn)估價實務(wù)中，估價假設(shè)和限制條件的內(nèi)容應(yīng)包括（）。

A.房地產(chǎn)估價報告使用期限

B.經(jīng)實地查勘無理由懷疑房屋存在安全隱患且無相應(yīng)專業(yè)鑒定的情況下，對房

屋安全的合理假定

C.對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項的合理假定

D.因被征收人拒絕注冊房地產(chǎn)估價師進入被征收房屋內(nèi)進行實地查勘，對估價

對象內(nèi)部狀況的合理假定

E.為降低估價風(fēng)險，對房地產(chǎn)市場狀況進行假定

【答案】ABCD

14、由于具有（）特性，房地產(chǎn)是一種良好的用于擔(dān)保債務(wù)履行的財產(chǎn)。

A.保值增值

B.價值量大

C.不可移動

D.壽命長久

E.獨一無二

【答案】ABCD

15、下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降的是（）。

A.上調(diào)貸款利率

B.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款

C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

D.減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

E.提高最低購房首付款比例

【答案】AC

16、在房地產(chǎn)估價作業(yè)中應(yīng)遵循的技術(shù)性原則主要有（）。

A.合法原則

B.最高最佳使用原則

C.估價時點原則

D.替代原則E應(yīng)急原則

【答案】ABCD

17、城市規(guī)劃對土地使用管制的內(nèi)容，主要包括（）等。

A.建筑高度

B.建筑結(jié)構(gòu)

C.容積率

D.土地使用權(quán)來源

E.土地用途

【答案】AC

18、下列房地產(chǎn)中，屬于按權(quán)益狀況劃分的類型有（）,

A.已依法公告列入征收、征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)

B.已火失的房地產(chǎn)

C.有租約限制的房地產(chǎn)

D.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)

E.手續(xù)不全的房地產(chǎn)

【答案】AC

19、估價對象為一宗熟地，定可比實例的成交價格進行權(quán)益狀況調(diào)整時，應(yīng)包

括的內(nèi)容有（）。

A.地役權(quán)設(shè)立情況

B.土地使用期限

C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

D.容積率

E.臨街狀況

【答案】ABD

20、在有法可依情況下，根據(jù)合法原則，下列有關(guān)法律效力的解釋正確的有

()O

A.上位法優(yōu)先于下位法

B.不同效力的法有沖突時新法優(yōu)先于舊法

C.特別法優(yōu)先于普通法

D.法律文本優(yōu)先于法律解釋

E.強行法優(yōu)先于任意法

【答案】ACD

大題(共10題)

一、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析，有下列兩種可

能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得

40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每

平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該

費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/m2天，可出租面積為建筑面積的60%,運營費用率為25%,根據(jù)調(diào)查，10年持

有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%,批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)

售價格的7%,房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地

價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為

1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完

成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公寓售價的3初改造完

成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的

6%0根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2,現(xiàn)狀容積率條

件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500X/m2,70年期居住用地樓面地價為

4000元/m2；容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價下降5%,居民用地樓面地

價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為

15%,改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上

述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。

【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益=

3X365X26400X60%X（1-25%）=1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值Vl=

A/（Y-g）[1-（1+g）n/（1+Y）n]/（1+15%）+Vt/（1+R）n=1300.86/

（7.5%-

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32VlVl=12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才

能轉(zhuǎn)售）補地價=4500X26400—1500X12500=10005萬元報課咨詢電話：

契稅=（補地價+舊廠房價值VO）X4%=400.2+0.04V0改

造建設(shè)成本及管理費用=1000X26400/（1+15%）0.5=2461.87萬元營銷費用

=1300.86X0.5/（1+15%）0.75=585.71萬元

二、某幢寫字樓，土地面積4000nf,總建筑面積為9000nf,建成于2002年

10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目?2047年10月1日。現(xiàn)在獲

得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/肝，建筑物重建成本為3000元/

m2,建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）

門窗等損壞的修復(fù)費用為3萬元，裝修的重置價格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更

換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，可回收殘值30萬

元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8

萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)

為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字

樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投

產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負(fù)面影響，預(yù)計每年租金損失

為7萬元。(4)該類寫字樓的報酬率為10%,銀行貸款年利率為5%,土地報酬

率為8%。(5)假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10

月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】

三、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析，有下列兩種可

能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得

40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每

平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該

費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/m2天，可出租面積為建筑面積的60%,運營費用率為25%,根據(jù)調(diào)查，10年持

有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%,批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)

售價格的7樂房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地

價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為

1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完

成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完

成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的

6%o根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2,現(xiàn)狀容積率條

件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價為

4000元/m2；容積率每增加0.L商業(yè)用地樓面地價下降5隊居民用地樓面地

價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為

15%,改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上

述資料，求取該舊廠房的市場價格(1年按365天計)。

【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：(舊廠房一批發(fā)市場)第一年掙租金收益=

3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(萬元)開發(fā)完成后的價值Vl=

A/(Y-g)[1-(l+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(l+R)n=1300.86/

(7.5%-

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32VlVl=12606.39(萬元)(改造期1年，出租期10年，11年后才

能轉(zhuǎn)售)補地價=4500X26400—1500X12500=10005萬元報課咨詢電話：

站契稅=(補地價+舊廠房價值VO)X4%=400.2+0.04V0改

造建設(shè)成本及管理費用=1000X26400/(1+15%)0.5=2461.87萬元營銷費用

=1300.86X0.5/(1+15%)0.75=585.71萬元

四、某舊廠房的建筑面積26400成，占地面積12500m2,經(jīng)分析，有下列兩種可

能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，

取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用

為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費

用，該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租

金3元/m2?天，可出租面積為建筑面積的60%,運營費用率為25%,根據(jù)調(diào)

查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5樂批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)

售價格的7%,房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳

地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600x2；預(yù)計改造期為

1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完

成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公寓售價的3枷改造完

成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的

6%o根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2,現(xiàn)狀容積

率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價

為4000元/m2；容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價下降5%,居住用地樓面

地價下降2機補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為

15%,改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根

據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格(1年按365天計)

【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：(從舊廠房到批發(fā)市場)從第2—11

年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益=

3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(萬元)開發(fā)完成后的價值

VI=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n

1300.86/(7.5%-

2.5%)X[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32V1VI=12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11

年后才能轉(zhuǎn)售。）補地價=4500X26400—1500X12500=10005萬元

契稅=（補地價+舊廠房價值VO）X4%=400.2+0.04V0改造建設(shè)成本及

管理費用=1000X26400/（1+15%）0.5=2461.81萬元營銷費用=

1300.86X0.5/（1+15%）0.75=585.71萬元舊廠房的價值V0=12606.39

-10005-400.2-0.04V0-2461.87-585.71V0=-813.83

（萬元）

五、某宗房地產(chǎn)占地2000m2,容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方

式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟壽命

為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2,同

類建筑物重置價格是1000元加2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等

可修復(fù)部分進行修復(fù)需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟壽命5年；設(shè)

備的重置價格50萬元，經(jīng)濟壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報酬率為8乳

求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）

【答案】

六、某商場的建筑面積6000m2,土地使用期限40年，從2008年10月1日起

計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬

元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償

還本息。抵押當(dāng)時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得

知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、

560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報

酬率為8機請計算該商場20：3年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件

下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購

買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購

買）。（10分）

【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值=未設(shè)立法定

優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值一已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額一其他法定優(yōu)先受償款=未

設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值一（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）一

其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值

抵押目的估價遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計

值500萬元,收益期限為40年-5年=35年,利用公式：V=A/YX[1-1/（1+Y）

n],可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：

V=500/8%X[1-1/（1+8%）351=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年

償還額600=A/6%X[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額

P=81.52/6%X[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押

價值=5827.28—（455.08/0.5）=4917.12（萬元）

七、某宗房地產(chǎn)占地2000m2,容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方

式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟壽命

為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2,同

類建筑物重置價格是1000元加2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等

可修復(fù)部分進行修復(fù)需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟壽命5年；設(shè)

備的重置價格50萬元，經(jīng)濟壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報酬率為8吼

求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）

【答案】

八、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m,沒有電梯，建筑面積為

30000m2,經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造

該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/成（含裝修、設(shè)備費），

專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%,管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的

3%,銷售費用為重新購建價格的3%,年利率為6%,建設(shè)期為2年，建筑安裝

費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%,第二年投入40%,各年年內(nèi)

均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%,投資利潤率為35%。又知該

建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，

平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10

年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%,

月租金為30元/m2,但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電

梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出

租率為85%,正常月租金為32元/m2,由于該寫字樓的層高較正常層高要高，

使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由

于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率

為8虬請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）

【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價

①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200X8%=96（元/m2）；

③管理費用：（1200+96）X3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：CX3%；

⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）X60%X[（1+6%）1.5-1]+

（1200+96+38.88+3%C）X40%X[（1+6%）0.5-1]=88.93+0.2%C；⑥銷

售稅費：CX6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）

X35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格

C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.

05%Co其次，計算總價①建安成本：1200X30000=3600（萬元）；

②專業(yè)費用：3600X8%=288（萬元）；

九、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓