上海綠洲中環(huán)中心項目整體策劃報告

綠洲中環(huán)中心項目整體策劃報告目錄市場篇一、上海房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢二、上海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀三、上海寫字樓市場簡析區(qū)域分析篇一、長風國際生態(tài)城板塊效應二、中環(huán)線對本案的意義及影響三、后虹橋板塊的發(fā)展效應項目分析篇一、項目整體規(guī)劃及策劃理念二、項目商業(yè)部分三、商務部分四、酒店部分五、公寓式酒店六、全裝修住宅市場篇一、上海房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢過去的老上海作為中國的金融和經(jīng)濟中心，房地產(chǎn)業(yè)曾是最發(fā)達的地區(qū)。然而上世紀五十年代以來上海的房地產(chǎn)市場卻一直處在萎縮態(tài)，由國家統(tǒng)一進行計劃管理，投資渠道呈過度單一態(tài)勢，使房地產(chǎn)市場一直缺少活力。直至八十年代后期，提倡改革的思緒啟動了上海的房地產(chǎn)業(yè)，特別是到了上世紀90年代初，在鄧小平同志南巡發(fā)言的推動下,上海的房地產(chǎn)市場在沉寂了半個世紀后再度掀起新的高潮，房地產(chǎn)業(yè)的體制、從業(yè)隊伍、開發(fā)量及交易市場等方面都有了迅猛發(fā)展。重要年份商品房銷售和出租情況指標1995年2023年2023年2023年2023年商品房銷售額(億元)146.01555.45815.031216.341654.85商品房平均銷售價格(元/平方米)25723565413451186385商品房出租面積(萬平方米)50.95358.38597.39653.78756.43房地產(chǎn)公司投資總額(億元)466.20566.17748.89901.241113.27房地產(chǎn)公司的經(jīng)營收入（億元）297.57783.691330.771557.531789.59房地產(chǎn)公司利潤總額（億元）44.3934.30113.37193.64283.18上海的房地產(chǎn)市場目前是中國市場化限度相對最高的。無論是土地一級市場，還是房地產(chǎn)二級、三級市場都沒有國籍、貨幣的區(qū)分，任何人投資和消費主體都可以參與交易。官方數(shù)據(jù)顯示，目前上海房地產(chǎn)市場有25%是境外資本注入，有約25％是本區(qū)域以外城市注入。即外來購買力占取整個上海房地產(chǎn)市場的一半然而在這些令人激動的數(shù)據(jù)背后，我們也應當看到，上海房地產(chǎn)行業(yè)正處在一個至關(guān)重要的關(guān)頭。從2023年開始，“上海的房地產(chǎn)是否存在巨大泡沫”在政府決策層面、學術(shù)研究層面和房地產(chǎn)公司層面引起廣泛關(guān)注和爭議。2023年伊始，上海的房地產(chǎn)再次出現(xiàn)供需兩旺，房地產(chǎn)市場在一片爭議聲中連續(xù)走強。綜合來看，上海整個房地產(chǎn)市場基本上還是處在一個健康的區(qū)間。有小部分是歷史上的因素積累到現(xiàn)在的集中反映。問題的關(guān)鍵是如何改善房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)在結(jié)構(gòu)。目前上海房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)的五大基本特性和走向1、商業(yè)營業(yè)性房產(chǎn)熱銷從2023年終開始，零售業(yè)已經(jīng)全面對外開放。無論內(nèi)資或外資，都享有一視同仁的政策待遇，加之由于地理資源的稀缺性和唯一性，也就形成了誰能搶得先機，占據(jù)有利的商業(yè)網(wǎng)點，圈得越多的商業(yè)用地，誰就會在競爭中形成絕對優(yōu)勢的局面。因此，商業(yè)房產(chǎn)的火爆也就自然地成為各房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營戰(zhàn)略的必然結(jié)果。海外資金已直接或間接地投資于中國的商業(yè)房產(chǎn)，如荷蘭國際集團(ING)與首創(chuàng)的合作，新加坡嘉德置地投資的上海萊福士廣場，北京春天購物中心與英國巴特勒投資銀行、美國退休基金投資銀行的合作等。隨著中國商業(yè)對外資開放領(lǐng)域的加大和加快，外資進軍零售和批發(fā)業(yè)的進程開始提速。他們對于商業(yè)房產(chǎn)的需求將出現(xiàn)一個井噴現(xiàn)象。據(jù)記錄上海已有購物中心14家，在建的購物中心13家，建筑面積已超過200萬平方米。正在規(guī)劃立項的購物中心11家，建筑面積將超過100萬平方米。據(jù)預測，至2023年上海市將有20多家購物中心投入運營，而到2023年，上海市各類購物中心將超過40家。上海已有大賣場70多家，在建或擬建的大賣場尚有70多家，總建筑面積將達60多萬平方米。這些項目對于商業(yè)房產(chǎn)的需求將是巨大的。就目前上海的商業(yè)性房產(chǎn)而言，無論在數(shù)量上，還是在布局上，都遠遠不能滿足市場未來的需求。上海目前人均零售業(yè)面積不到1.0平方米/人，而香港則達成了1.1平方米/人，發(fā)達國家更約為1.2平方米/人。評述：上海市商業(yè)地產(chǎn)的連續(xù)走強對本項目而言，是一大利好因素。同時，上海內(nèi)環(huán)線以外商業(yè)用房配比量的局限性，對本案商業(yè)的銷售或經(jīng)營招租也有一定的促進作用。2、住宅市場需求將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整通過2023的大規(guī)模開發(fā)，目前市場已經(jīng)逐步擺脫房屋短缺時代。房改后急于改善住房條件的市民大都已買了房子，短期內(nèi)換房的需求不會太大。從記錄數(shù)字看，目前上海人均住房建筑面積已經(jīng)接近30平方米/人。雖然不及發(fā)達國家，但以中國的發(fā)展水平來說，已是相稱可觀的數(shù)字。由于存量巨大，此后出現(xiàn)跳躍性發(fā)展的也許性不大。同時，改善需求正在與新增需求、投資需求并列為住宅三大需求。因拆遷產(chǎn)生的強制性需求未來將大量減少，而市民換房和購置第二套住宅將成為住宅市場越來越重要的需求來源。因此，市民對于住宅品質(zhì)的規(guī)定將會提到他們買房規(guī)定的第一位。目前，市民對住宅不僅規(guī)定其出行便利，更規(guī)定周邊有完善的生活配套設(shè)施和有良好的教育設(shè)施。因此，一些較高品質(zhì)的樓盤將受到廣大市民的追捧；而那些較小的，或是偏僻的樓盤，會由于生活配套設(shè)施的不完善，而被市民冷遇。評述：對本項目而言，住宅項目的銷售(一期）已經(jīng)基本順利完畢。從本項目住宅的銷售情況來看，客戶的需求量還是很大的，所以對于待開發(fā)的10號樓來說，其銷售前景我們將十分看好3、大型開發(fā)商優(yōu)勢更加顯著2023年以來對于開發(fā)商來說，影響最大的毫無疑問是土地政策。“招、拍、掛”對開發(fā)商的影響，決不僅僅是土地供應減少和土地成本的提高。更重要的是它將徹底改變開發(fā)商操作項目的方式，并在行內(nèi)建立全新的游戲規(guī)則。新的規(guī)則和新的市場環(huán)境，使開發(fā)商發(fā)生了分化。明年還將繼續(xù)分化。不同的是，2023年的分化重要是看誰能生存，而未來幾年的分化，則重要表現(xiàn)在“活法”的不同。不同規(guī)模，不同定位的公司，將采用完全不同的策略參與市場競爭。因此，那些小型的開發(fā)商將漸漸的被市場淘汰，取而代之的是那些擁有品牌價值，經(jīng)驗豐富的大型房地產(chǎn)開發(fā)商。目前上海房地產(chǎn)開發(fā)公司數(shù)量超過4800家，真正達成一級資質(zhì)的開發(fā)公司為200家，僅占總量的4%左右。據(jù)專家估計，上海到2023年，房地產(chǎn)開發(fā)公司將縮小到300家左右。評述：未來開發(fā)商規(guī)模化、大型化的發(fā)展趨勢以及品牌優(yōu)勢的明顯顯現(xiàn)，對我們上海置業(yè)所發(fā)明的綠洲品牌而言，我們所開發(fā)的該品牌系列樓盤會在市場中更具有競爭力。4、土地供應繼續(xù)偏緊，地價繼續(xù)上升土地出讓制度的轉(zhuǎn)變，將直接改變房地產(chǎn)開發(fā)的操作方法。項目的策劃和定位將具有前所未有的重要性。對開發(fā)商來說，風險在增大，而利潤空間卻被壓縮。與此同時，消費者將獲得比以前更好的產(chǎn)品，涉及建筑質(zhì)量、設(shè)計規(guī)劃等等方面，但銷售價格也將同時提高。土地政策發(fā)生主線性改變后，一個全國性的趨勢是，土地供應越來越少，拿地越來越難，土地成本也越來越高?？梢钥隙?，明年的地價仍將保持上漲的勢頭。因土地成本大漲而調(diào)整產(chǎn)品定位的開發(fā)商將會越來越多。在土地稀缺的背景下，市場將會供應更多的中高檔產(chǎn)品，中低檔產(chǎn)品則由于經(jīng)濟合用房的增長而日益淡出開發(fā)商的視線。評述：土地成本的趨高對開發(fā)商而言，就是利潤空間的壓縮。但對于本項目而言，因土地獲得的時間較早，不存在這方面的風險，反而相對于其他拿地較晚的項目，具有更大的優(yōu)勢。5、住房貸款條件升高，投機型購房將減少2023年初，上海的各個銀行都對個人房屋貸款的發(fā)放標準進行了改革，目的是為了防范貸款風險。目前，上海各家銀行總共背負著2515.46億元個人住房貸款，隨著房價的不斷走高，其貸款的風險也在加大。央行已經(jīng)多次對上海的各家銀行發(fā)出了預警。另一方面，上海各家銀行警惕采用行動，緊鎖房貸，分別從房價、購房面積和房齡等三個方面對個人住房貸款提高門檻。規(guī)定貸款數(shù)量不得超過房價的6成，同時對于房屋的年齡也作了規(guī)定，對于老公房基本不貸款。當然，這些舉措并不意味著樓市會受到打壓。提高房貸條件，并不會克制人們由于居住需求而產(chǎn)生的購房行為。同時，投機型購房重要集中在那些高檔樓盤，對于中低檔的樓盤的沖擊不會太大。政府調(diào)控房價的措施是出于對樓市的長期看好，所以相關(guān)政策反而會在某種限度上增強購房人的“心理預期”。因此，房貸門檻的提高只會讓房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步的發(fā)展，減少由于投機型購房而產(chǎn)生的房地產(chǎn)泡沫。評述：房貸門檻的提高，直接影響的就是投資性購房。對于本案而言，影響最大的必然就是商業(yè)項目和辦公樓項目的銷售。二、上海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀上海的商業(yè)地產(chǎn)雖然發(fā)展時間較短，但其發(fā)展規(guī)模與速度驚人。目前，上海商業(yè)地產(chǎn)有1700萬平方米，加上未來五年的規(guī)劃要達成2500萬平方米。上海市四街四城租金水平對比商業(yè)中心層次商圈名稱租金水平范圍（RMB/m2/天）租金中位置市級商業(yè)中心（“四街”）南京西路30-6040淮海中路25-5538南京西路20-6035中山北路8-3022市級商業(yè)中心（“四城”）徐家匯商城10-3530豫園商城20-6040新客站不夜城4-2010新上海商業(yè)城4-158上海市各大市級商業(yè)副中心租金水平對比市級商業(yè)副中心區(qū)商圈內(nèi)典型路段租金水平范圍(元/平方米/天)租金中位值1.五角場商圈政旦東路（國濟路—國合路段）5-107邯鄲、四平、黃興、翔殷路口15-30222.老西門商圈人民路（浙江南路—河南南路）4.5-106中華路（復興東路—安瀾路段）15-3525沉香路（舊校場路—侯家安路段）7.5-108.53.曹家渡商圈萬航渡路（康定路—武定西路段）4.5-126長壽路（武寧路—萬航渡路段）4-85.54.中山公園商圈定西路（長寧路—延安西路）5-3010愚園路（長寧路—江蘇路）4-2085.虹橋商圈仙霞路（安龍路—延安西路）5-159水城路（仙霞路—虹橋路）3-1256.大柏樹商圈車站北路（涼城路—水電路段）2.5-4.53涼城路（車站北路—汶水東路段）3-4.53.57.提籃橋商圈霍山路（楊樹浦路—大連路段）5-157.5楊樹浦路（海門路—許昌路段）3-114.58.打浦路商圈瑞金二路（淮海中路—肇嘉浜路段）15-2420徐家匯路（瑞金南路—重慶南路段）5-1599.上海莘城商圈水清路（滬杭高速—莘建東路）2-63.5莘松路（七莘路—莘西路段）1.5-42.510.浦東昌里商圈昌里路（洪山路—水清路段）4-156昌里東陸（洪山路—云蓮路段）4-125以2300萬上海常住人口來計算，到2023年上海人均商業(yè)地產(chǎn)為將達成1平方米/人。目前在上海比較成功的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式有：SHOPPINGMALL、投資型酒店、產(chǎn)權(quán)式商鋪。2023年上海商鋪供應結(jié)構(gòu)1、大型購物中心（SHOPPINGMALL）SHOPPINGFMALL這種銷售樣式起源于美國的，嚴格說來，購物中心不是一種新業(yè)態(tài)，而是集超市、百貨、專賣店、專業(yè)店，娛樂、餐飲、休閑等業(yè)態(tài)和功能為一身的綜合商業(yè)設(shè)施，從理論上說重要依賴三個條件：人均收入達成3000美元～6000美元

汽車私有化限度較高城市擴張及郊區(qū)城市化所有這些都促成了人們購物娛樂方式的改變，比如說遠距離的、大批量的購物等等，很明顯，像上海這樣發(fā)達的大城市，已基本具有了類似條件。中國的情況又與美國的略有不同，但跟東南亞國家非常相似的是，土地稀缺，人口眾多，城市里人口密度比較大，盡管上海的人均收入雖未達成支撐一個大型購物中心的規(guī)定，但其消費總量仍然相稱可觀。目前上海的購物中心發(fā)展速度飛快，據(jù)記錄2023年上海全年商鋪供應量達79萬平方米，其中46萬平方米為“購物中心”類型的物業(yè)，據(jù)預測，未來兩年內(nèi)尚有140萬平方米的各類“購物中心”將建成，占所有商鋪市場供應量也將達成66%。2、投資型酒店（產(chǎn)權(quán)式酒店）投資型酒店，即我們平時所謂的“產(chǎn)權(quán)式酒店”，是由開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，并聘請酒店管理公司引進酒店式的物業(yè)管理，為業(yè)主開展出租服務和理財服務。產(chǎn)權(quán)式酒店1976年發(fā)端于法國阿爾卑斯山地區(qū)，最先由瑞士公司家亞歷山大·耐提出“時權(quán)酒店”的概念，之后推廣并風靡歐美等發(fā)達國家。在國際上，產(chǎn)權(quán)式酒店60％是生活富余的高收入人士投資，40％是公司集團購買。目前在上海，產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展?jié)摿Σ豢尚∮U。目前，上海產(chǎn)權(quán)式酒店的投資回報率在7－10％，年回報率最高的是在長寧、靜安兩區(qū)，平均有10％，浦東、徐匯、虹口也都有8－9％。據(jù)權(quán)威部門預測，到2023年全世界游客量將達成16億人次以上。屆時，上海將成為世界旅游的一個重要目的地，境外高消費水平的公務、商務客人、旅游客人將有較大幅度增長。目前滬上除300余萬外省市人口外，港、澳、臺和外籍常住人口約8至10萬人，約占上?？?cè)丝诘?.5—0.6%，而流動性人口現(xiàn)已達30萬人，接近上?？?cè)丝诘?%。在強大的潛在消費前提下，上海的酒店消費前景廣闊。3、投資型商鋪目前上海是全國“投資型商鋪”交易最為火爆的地區(qū)。自2023年下半年以來，上海興起“商鋪投資熱”之后，商鋪房產(chǎn)一直處在高速、繁榮的發(fā)展階段。同時，上海商鋪的投資方向也出現(xiàn)了一些改變，原有的以“四街”(南京東路、淮海路、四川路、南京西路)和“四城”(徐家匯商圈、新客站商圈、豫園商城及浦東新上海商業(yè)城)為代表的傳統(tǒng)商業(yè)街，由于這部分地區(qū)商鋪供應量的日漸飽和，使得租金連續(xù)上揚，如南京路、淮海路沿街店鋪每平方米年租賃價格已上升至2—3萬元人民幣，銷售價格每平方米在10多萬元人民幣左右，不少熱門店鋪已形成有價無市的局面。投資者的目光開始關(guān)注于社區(qū)商鋪。投資者之所以鐘情于住宅社區(qū)配套商鋪，除了自身的經(jīng)濟實力有限，無力承擔傳統(tǒng)商業(yè)街、大型商場高昂的租金外，隨著上海住宅業(yè)的發(fā)展和居民居住區(qū)的延伸、擴展，社區(qū)商鋪的投資潛力正顯示出燦爛的前景。據(jù)不完全記錄，目前全市已形成的114個大型居住區(qū)，待開發(fā)的社區(qū)配套商業(yè)營業(yè)面積尚有250萬平方米的缺口，銷售價格可達600億元人民幣，擁有非常巨大的潛力。三、上海寫字樓市場簡析1、上海寫字樓現(xiàn)狀上海市寫字樓市場興起于20世紀80年代末，90年代上半階段發(fā)展到鼎盛時期，后受到亞洲經(jīng)濟危機的影響跌入低谷，90年代末一直處在停滯狀態(tài)，直至2023年才開始出現(xiàn)正向的發(fā)展。目前上海市寫字樓市場在總體上正以良性的態(tài)勢發(fā)展。2023年終，上海寫字樓的空置率更是2023來的最低，降到了6.51%。隨著經(jīng)濟發(fā)展前景利好性因素的增長，跨國公司總部經(jīng)濟的發(fā)展以及本地經(jīng)濟的不斷壯大，近幾年上海市寫字樓的需求市場仍會超過供應市場的增長，因而，由供求關(guān)系決定的租售價格仍將保持上揚趨勢。同時，隨著浦西寫字樓的供應數(shù)量和品質(zhì)的提高，一些公司從辦公成本較高的浦東陸家嘴地區(qū)遷出，導致了浦東與浦西之間租金差距的減少。上海甲級寫字樓的供應、吸納量、空置率：上海寫字樓租金情況2、上海甲級寫字樓的分布狀況目前上海甲級寫字樓的區(qū)域重要集中在長寧、徐匯、黃浦、浦東、盧灣、靜安等市中心地區(qū)，而這些地區(qū)的共同特點是：交通便利、大多數(shù)有軌道交通通過，且寫字樓相對集中、辦公氛圍良好，同時這些寫字樓又具有如下特性：外觀形象突出，智能化高，檔次高，面積可自由分割。上海2023年甲級寫字樓區(qū)域分布情況在未來5-2023內(nèi)，隨著靜安、徐匯以及盧灣的舊城改造的進一步，區(qū)域功能劃分的明確，將會有一批甲級寫字樓在這些區(qū)域出現(xiàn)。預計未來幾年寫字樓區(qū)域分布情況產(chǎn)生如下演變：上海2023至2023年寫字樓區(qū)域分布情況預計區(qū)域分析篇一、長風國際生態(tài)城板塊效應長風國際生態(tài)城規(guī)將歸劃建設(shè)成為體現(xiàn)“國際水準、海派風格、生態(tài)效益”，集旅游娛樂、商貿(mào)辦公、中高檔住宅“三大板塊”為一體的大型國際性生態(tài)社區(qū)。規(guī)劃面積3.93平方公里，其中核心區(qū)域可開發(fā)面積約2.2平方公里。規(guī)劃建筑面積353萬平方米。長風國際生態(tài)城充足發(fā)揮了各方優(yōu)勢，采用市場運作機制，加快了長風地區(qū)的土地收購儲備和前期開發(fā)，為將長風地區(qū)建設(shè)成為上海現(xiàn)代服務業(yè)積聚區(qū)，蘇州河生態(tài)走廊的標志性景觀發(fā)明了良好的條件，同時也奠定了長風區(qū)域板塊未來的商業(yè)發(fā)展的趨勢。作為蘇州河兩岸規(guī)劃建設(shè)重點之一，長風地區(qū)新開發(fā)規(guī)劃擬分為現(xiàn)代服務區(qū)以及同其相配套的崇高住宅區(qū)兩大區(qū)域：蘇州河濱水地區(qū)及延長風公園、中環(huán)線地塊規(guī)劃為現(xiàn)代服務區(qū)，規(guī)劃建設(shè)150萬平米的生態(tài)商務港和都市娛樂休閑設(shè)施；云嶺東路以北中部地塊為崇高住宅區(qū)，擬規(guī)劃興建一批酒店式公寓、中高檔住宅，并規(guī)劃建設(shè)中小學、幼兒園、醫(yī)院及社區(qū)服務中心等各種公建配套設(shè)施24.4萬平米，成為現(xiàn)代服務區(qū)的生活基地。據(jù)悉，普陀區(qū)政府準備配套改造長風公園，南擴后將長風公園水面與蘇州河水連通，并增長植物種類，提高景觀欣賞品位，使長風公園成為一個生態(tài)型公園。同時城市功能也得到了進一步的提高。長風地區(qū)位于規(guī)劃上海西北城市副中心“真如副中心”和市級專業(yè)中心“虹橋涉外貿(mào)易中心”之間，將與兩個市級中心聯(lián)動發(fā)展，并承擔市級中心疏散功能，形成現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)和新的城市公共活動中心。長風地區(qū)基本功能布局是以促進土地功能升級為主導，將長風地區(qū)創(chuàng)建為優(yōu)美的濱水城市景觀廊道，集多種城市活動功能為一體的現(xiàn)代服務業(yè)和新型公共活動區(qū)、時尚生態(tài)居住區(qū)為重要目的；突出生態(tài)、景觀、公共活動、產(chǎn)業(yè)、居住、文化六大功能，形成三片六區(qū)多軸的結(jié)構(gòu)體系。其中，“長風國際生態(tài)城”功能布局形式：于真北路以西、云嶺西路以南為商務辦公居住綜合區(qū)；于真北路以東為近期重點開發(fā)區(qū)，云嶺東路以北重要為居住區(qū)，云嶺東路以南重要為公共活動區(qū)。長風地區(qū)是蘇州河景觀建設(shè)的重要地段，涉及蘇州河段總5.3km，其中“長風國際生態(tài)城”河段為4.5km。規(guī)劃將水系和綠帶有機結(jié)合，組成生態(tài)景觀走廊；沿蘇州河綠帶寬80-130米；建筑距蘇州河200米內(nèi)，建筑高度與距離按1：2控制，距河200米以內(nèi)，建筑高度控制在100米以下。建筑設(shè)計體現(xiàn)生態(tài)建筑和人性化設(shè)計理念，構(gòu)成統(tǒng)一有變化的群體形象和個性化的城市空間。同時，設(shè)立由河邊通向內(nèi)陸的綠色廊道：木櫝港、中環(huán)線綠帶匯同地塊內(nèi)兩條30米寬綠帶形成貫穿南北的縱向景觀通道，并在云嶺東路北側(cè)規(guī)劃50米寬綠帶，作為“長風國際生態(tài)城”與長風公園連接的紐帶，從而構(gòu)筑長風地區(qū)人與自然共存的城市生態(tài)景觀系統(tǒng)。長風地區(qū)規(guī)劃進一步調(diào)整、完善了地區(qū)道路和交通系統(tǒng)。規(guī)劃道路網(wǎng)有快速路、次干路、支路三級構(gòu)成，多處設(shè)橋連接蘇州河南岸；并以軌道交通（M5、L1線）為骨架，優(yōu)化完善地面交通線網(wǎng)規(guī)劃和站點、出租車站、交通設(shè)施等規(guī)劃，編制綜合運用地下空間資源的規(guī)劃；以達成地區(qū)對外交通便捷、地區(qū)內(nèi)部各種交通互相銜接配合而互不干擾的目的，從而保障地區(qū)開發(fā)建設(shè)真北商務區(qū)。規(guī)劃建設(shè)成為集商務、商業(yè)、餐飲娛樂、居住綜合功能于一體的商業(yè)商務居住區(qū)。以組團式辦公樓為載體，以吸引跨國公司和大型民營公司總部、研發(fā)中心、銷售中心為目的，加快發(fā)展樓宇經(jīng)濟。規(guī)劃建設(shè)中的5大項目，規(guī)劃建筑面積103.9萬平方米，其中：辦公37.8萬平方米，商業(yè)18.4萬平方米，酒店8.8萬平方米。2023年，重點推動綠洲中環(huán)中心、興力達國際博交中心、凱旋生活廣場、祥和春天大酒店和曹楊新偉龍等項目的建設(shè)。位于上海西北部的普陀區(qū)是近年來重點發(fā)展大型居住區(qū)的區(qū)域，而上海市中環(huán)線工程建設(shè)在普陀地區(qū)的展開，無疑給區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)注入了新的動力，特別是真北路地區(qū)商務圈的規(guī)劃開發(fā)將成為未來的發(fā)展重點。未來五年，普陀的中環(huán)西段區(qū)域?qū)⒔?00萬平方米的辦公樓及相關(guān)配套設(shè)施，未來真北區(qū)域區(qū)位優(yōu)勢突出，其潛在的市場價值和蘊含的商機無可限量。評述：長風國際生態(tài)城的全面啟動，為本案的的開發(fā)與投資提供了一個全新的價值座標。從地理相鄰關(guān)系的角度來考察，綠洲中環(huán)中心受其外部效益的輻射和影響最大，也最直接。但同時我們應當看到：長風國際生態(tài)城作為一個地方政府主導型的“造城計劃”，無論在整體戰(zhàn)略的把握方面，還是在具體市場的運做方面，其資源整合的能力及具體的時間節(jié)點，目前尚存有相稱的不擬定性。二、中環(huán)線對本案的意義及影響中環(huán)線給我們揭示的是一個環(huán)的概念，在一個城市的地圖上，環(huán)卻又擁有了許多新的含義，它代表了一個城市向外膨脹的能量和伸展的空間，這是一種自然與人力交合的推動。中環(huán)線是申城四個中心主環(huán)中的重要一環(huán)?？梢悦黠@地感到它那圓環(huán)狀的擴張脈動。隨著上海城區(qū)外延的不斷擴大，這個輪廓也正越來越清楚地顯現(xiàn)在我們面前。它們分別是內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)和郊環(huán)，這些環(huán)其實也分別代表了上海近期新一輪擴張的過去、現(xiàn)在和未來。而正在建設(shè)的中環(huán)線其本生所蘊藏的意義代表了上海的未來。中環(huán)線全長70公里，自北向西、南、東走翔殷路－邯鄲路－汶水路－真北路－北虹路－虹許路－虹梅路－上中路—浦東華夏路—申江路—張江路—金橋路—軍工路。自從中環(huán)線這個概念被提出，就被業(yè)界譽為申城樓市的“金腰帶”，由于“金腰帶”正好把次中心的幾個區(qū)域連成一體。隨著中環(huán)線北段的部分通車，中環(huán)線附近的房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿σ呀?jīng)慢慢顯現(xiàn)。隨著部分路段的通車，2023年終，中環(huán)線浦西段通車，周邊的環(huán)境將得到很大的改善，交通便利帶來的效益將逐漸顯現(xiàn)，中環(huán)線北段兩側(cè)已建有不少大賣場，好飾家汶水店、汶水路木板木材市場，此外，麥德龍、大潤發(fā)、易初蓮花等大型超市也紛紛進入，最近歐倍德也在附近開了新店，可見商家都看好這一地段，至少商家的銷售半徑會因中環(huán)線而擴大，區(qū)域消費者會擴大，而中環(huán)附近良好的空間環(huán)境，對有車一族而言不會為停車煩惱，帶來了人氣也就帶來了銷售，商鋪租金自然會水漲船高。另一方面，中環(huán)線與內(nèi)環(huán)線有很大的不同，與內(nèi)環(huán)線純交通功能相比，中環(huán)線在緩解城市交通壓力的同時又肩負起城市中心城區(qū)擴增的使命。其貫穿了幾大熱點區(qū)域，五角場、真如、虹橋、梅隴、三林、金橋等，因此，在中環(huán)線熱點區(qū)域板塊內(nèi)的房地產(chǎn)項目隨著建設(shè)的推動，道路兩側(cè)新建的住宅區(qū)大增，環(huán)線兩邊的商鋪價自然會隨之上揚，并且全長70公里的中環(huán)線，還將打?qū)е伦匀伙L貌與人文特色相結(jié)合的景觀通道，屆時中環(huán)線不光是車流，更有大量的人流，人們穿行在中環(huán)線上，可以欣賞到兩側(cè)嶄新的現(xiàn)代都市景觀。中環(huán)線的建成，對上海房地產(chǎn)市場最直接的影響就是，它打破了原有的以道路交網(wǎng)劃分的舊城區(qū)格局，同時為上海已有的內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間界定不明顯的大片區(qū)域擬定了新的區(qū)域價值。眾所周知，在房地產(chǎn)的價格構(gòu)成中，土地價格占了相稱大的比重，而土地價格的衡量標準也是個相稱彈性的概念，從過去的只論地段指標到現(xiàn)今的交通、規(guī)劃、未來等各個因素都可成為土地價值的關(guān)鍵點。而自中環(huán)線立項規(guī)劃起，途經(jīng)中環(huán)沿線的地產(chǎn)項目及儲備地塊價格都因中環(huán)線概念而有了相稱比例的增長，特別是中環(huán)線作為上海市未來中心城區(qū)的主交通動脈，其輻射面是以線型向外部擴張，結(jié)合中心區(qū)重點區(qū)域，形成了點到線再到面的功能效應，導致在其影響半徑內(nèi)的地產(chǎn)項目因此利好而達成價值提高的作用?？v觀中環(huán)線浦西段38.2公里全線，其貫穿了三大熱點區(qū)域板塊：五角場板塊、真北板塊、虹梅路板塊。從目前來看，五角場及真如區(qū)域板塊的發(fā)展勢頭最為良好。評述：交通更多的是一個時間概念，而不單純是一個距離概念，對位于中環(huán)線的本項目而言，中環(huán)線建成后將大大縮短本項目與虹橋、古北之間的距離。從中環(huán)線真北路至虹梅路只需7分鐘的車程。時間距離上的縮短，實際意義上地區(qū)范圍上的擴大，將對本項目的未來發(fā)展發(fā)明不可比擬的交通優(yōu)勢。三、后虹橋板塊的發(fā)展效應中環(huán)線的建設(shè)，縮短了本項目與虹橋、古北板塊之間的距離。從中環(huán)線真北路至古北虹梅路只需7分鐘的車程。目前，虹橋古北板塊房地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)到了一個相稱成熟的階段，后續(xù)的新盤供應已有局限性的跡象。同時，本案所處的區(qū)位，無論從周邊配套設(shè)施、人口導入的角度來看，還是從地鐵規(guī)劃與交通樞紐的便利限度來看，本項目與目前正在興建的中山公園商圈有相稱的共性之處。因此，探討本項目發(fā)展的后虹橋板塊效應，將以上述兩個商圈作為參照系，謀定而后動。中山公園商圈——核心區(qū)以總量32萬平方米的“龍之夢”為重心。1.14平方公里的中山公園地區(qū)，將以“商業(yè)+商務”為主線，建成上海的一個園林式、樞紐型區(qū)域商業(yè)中心?！褒堉畨簟辟徫镏行氖且淮鄙婕暗叵拢磳雍偷厣希箤拥木C合建筑，總建筑面積３２萬平方米，商業(yè)部分面積達１２．５萬平方米。該建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)的特點是把整個商城和各種交通換乘通道融為一體，所有的換乘方式都通過巧妙的設(shè)計實現(xiàn)室內(nèi)換乘，將軌道交通帶來的大客流引向商業(yè)項目還在建設(shè)與軌道交通多個出入口相通的4萬平方米的兆豐商城、2萬平方米的新宇購物中心、大型室內(nèi)敞開回廊式玫瑰坊商業(yè)街、米蘭地下時尚廣場等組成的核心商圈。屆時，中山地區(qū)的總建筑規(guī)模會達成344萬平方米。其中，住宅總面積142萬平方米；零售商業(yè)、酒店總建筑面積80萬平方米；商務辦公總建筑面積88萬平方米；科研設(shè)施總建筑面積10萬平方米；教育、停車及市政等其他設(shè)施總建筑面積24萬平方米。——輻射區(qū)以中山公園的軌道交通為基點。周邊區(qū)域還會形成定西路特色商業(yè)街。這里將涉及力走高端的洛克雙喜國際廣場、女性主題商廈巴黎春天百貨，以及出售傳統(tǒng)名牌的三聯(lián)商廈。（1）區(qū)位優(yōu)勢與產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)中山公園商圈將憑借軌道二號線、三號線相交和緊靠內(nèi)環(huán)高架、延安路高架的交通優(yōu)勢，以及中山公園的地理環(huán)境優(yōu)勢，定位為上海市區(qū)西部的地區(qū)中心，集公共交通集散、商業(yè)服務、文化娛樂、休閑觀光等于一體。同時，隨著多個辦公樓在這一地區(qū)全面建設(shè)和落成，加上本來已經(jīng)形成一定規(guī)模的以數(shù)碼為主題的、以多媒體產(chǎn)業(yè)為特色的上海多媒體產(chǎn)業(yè)園，中山公園地區(qū)未來的商務功能也將釋放出來。（2）核心問題：如何把人流有效地轉(zhuǎn)化為客流人流不等于客流。作為軌道二號線和三號線的換乘樞紐，這個區(qū)域主線不缺少大商圈所必須的人氣。天天，軌道交通所帶來的人流約20萬人次。但由于中山公園地區(qū)以往的商業(yè)發(fā)展缺少規(guī)模效應，所以盡管交通優(yōu)勢地位早已體現(xiàn)，但長期以來仍然沒有形成成熟的商業(yè)環(huán)境。一份調(diào)查顯示，中山公園商業(yè)中心到2023年終僅有商店350戶，商業(yè)經(jīng)營面積近9萬平方米，平均每戶的商業(yè)面積僅為230平方米，文化娛樂設(shè)施合計只有4437平方米。商業(yè)底蘊局限性、人流多而客流少、商業(yè)布局不合理成為中山公園商圈發(fā)展的最大缺陷。大型商場、影院、休閑娛樂網(wǎng)點偏少，商圈內(nèi)多數(shù)商業(yè)店鋪所有是街鋪形式，大多由民用住房或是初期老式商業(yè)用房改建而成，雜亂而少規(guī)劃都讓中山公園商圈沒有發(fā)揮出應有的能量。（3）中山公園商圈的未來展望預計未來三年，在交通條件到位后，中山公園天天人流量將達成40萬到50萬人次。近年來中山公園周邊及長寧路西段新建了不少規(guī)模較大的中高檔住宅社區(qū)，居住人數(shù)急劇增長，消費需求也隨之而來，商圈的人流資源、消費潛力都十分巨大。據(jù)悉，“龍之夢”購物中心半徑1.5公里范圍內(nèi)的常住人口30.5萬人。這些客觀優(yōu)勢將讓中山公園商圈擁有了不小的發(fā)展?jié)摿?。目前“龍之夢”的招商工作非常順利，已有約500個商家與其簽訂了入駐協(xié)議。目前，中山公園商圈寫字樓的租金水平在0.4-0.5美元/平方米/天，如位于中山公園地鐵站上的兆豐大廈；商鋪租金為19元-30元/平方米/天，如玫瑰坊。2、泛虹橋商圈分析（1）受政策面以及外在因素的影響，虹橋商務中心的發(fā)展一波三折?！鐦蛏虅兆鳛樯虾８母镩_放的前沿陣地，其辦公樓曾占據(jù)上海市場的半壁江山。初期，它就形成了一定的辦公氛圍，并且由于距離虹橋國際機場較近，具有了相稱的先天優(yōu)勢。——由于受“重心東移”政策的影響，以及近年來區(qū)域交通和商業(yè)環(huán)境發(fā)展相對滯后，虹橋既無軌道交通，也未成為商業(yè)中心。再則，國際航班的東遷致使虹橋開發(fā)區(qū)的寫字樓租金整體水平受到一定的影響?！?997年以后，隨著浦東陸家嘴、淮海路以及南京路一大批新興甲級辦公樓相繼建成，虹橋優(yōu)勢有所下降。辦公樓入住率從過去的90％以上一度降至62％，每平方米日租金由頂峰時期的每日2美元／平方米降至每日0．4美元／平方米，辦公樓建設(shè)也因此出現(xiàn)“斷層”。——隨著上海經(jīng)濟拓展步伐加快，新生經(jīng)濟力量更傾向于選擇成熟的中心商務區(qū)。作為上海最早的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，虹橋長期發(fā)展形成的整體優(yōu)勢得到了進一步凸現(xiàn)，帶動了虹橋開發(fā)區(qū)辦公樓市場的回暖。一批跨國公司和國內(nèi)大、中型公司紛紛進駐虹橋地區(qū)，市場租金升至0.52美元，入住率回升至82％。隨著2023年13.3萬平方米的上海萬都中心的出現(xiàn)，刷新了虹橋地區(qū)辦公樓市場最高紀錄，并且躋身上海目前最佳甲級辦公樓之行列。目前，虹橋商圈寫字樓的租金水平在0.5美元/平方米/天左右，如虹橋上海城。商鋪租金水平在12元/平方米/天左右，如虹橋新天地；商鋪售價為62023元/平方米（面積在300平方米左右）（2）目前該區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品面臨同質(zhì)化與勢能衰減趨勢目前整個虹橋?qū)懽謽腔炯性谙上悸?、延安路附近，已形成了相稱的集聚規(guī)模，如遠東國際、萬都中心、國際貿(mào)易中心、世貿(mào)商城、仲盛金融中心和協(xié)泰中心都成為區(qū)域內(nèi)知名建筑。這些樓盤品質(zhì)總體而言較為一般，許多項目建筑年限較長，原建筑標準、配套設(shè)施已落后于新建成的辦公樓，除了萬都中心、遠東國際等較少數(shù)的幾個樓盤能與市場頂級樓盤相比肩外，其他項目已難以進入高層次競爭的格局。辦公樓市場只租不售的局面已被打破，在售甲級辦公樓仍是屈指可數(shù)，價格基本在每平方米2500美元上下，租金水平可維持在天天每平方米0.6至0．7美元之間，年回報率約8％－9％左右。（3）以產(chǎn)業(yè)為依托，憑借區(qū)位交通優(yōu)勢，打造臨空經(jīng)濟園區(qū)虹橋臨空經(jīng)濟園區(qū)是實行"依托虹橋、發(fā)展長寧，優(yōu)化功能、增創(chuàng)優(yōu)勢"，面向二十一世紀經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的三大經(jīng)濟組團之一。是集高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，都市型工業(yè)和空港經(jīng)濟于一體的園區(qū)。園區(qū)毗鄰虹橋國際機場，緊連外環(huán)線、滬寧、滬杭、滬嘉高速公路和318國道，建設(shè)中的地鐵二號線延伸段將到達園區(qū)。園區(qū)規(guī)劃面積2.8平方公里，以其優(yōu)越的樓宇地址和良好服務環(huán)境，吸引了置信（與美國GE合作）、聯(lián)信(與美國霍尼韋爾合資)、瑞華(與瑞典合資)、神州數(shù)碼、北大青鳥等知名公司，同時，海煙物流配送中心等規(guī)模較大的IT物流公司悉數(shù)入駐，神州數(shù)碼上?？萍紙@的現(xiàn)代物流中心已進入運營。建成總部型、高科技、園林式的高層次商務園區(qū)。評述：中環(huán)線的建設(shè)將本項目和虹橋板塊連為一體，5-10分鐘的車距，加上本案規(guī)劃和設(shè)計的后發(fā)優(yōu)勢，足以讓這兩者之間的樓盤價值差距無限縮小。中山公園商圈和虹橋商圈的研究還表白，一個商圈的有效形成，至少涉及以下4個條件：其一是本區(qū)域的消化能力；其二是因交通樞紐快捷而引發(fā)的跨區(qū)域消費力；其三是有具有相稱輻射力的產(chǎn)業(yè)依托；其四是市場的拉動力和政府的推動力同時發(fā)生作用。目前本案在很大限度上具有這四個初始條件，因此，可以定位于向區(qū)域級商務中心靠攏。項目分析篇一、項目整體營銷策劃戰(zhàn)略1、項目總體規(guī)劃闡述綠洲中環(huán)中心占地面積近8萬平方米，建筑面積接近30萬平方米，是上海70公里中環(huán)線上的地標級建筑群落。整個社區(qū)以國際最先進的1/3規(guī)劃理念進行規(guī)劃和設(shè)計，物業(yè)類型涵蓋辦公、商業(yè)、酒店、住宅、公寓式酒店等，建筑與水景園林相映成趣，渾然天成，是上海西區(qū)最具潛力的RBD社區(qū)。1/3規(guī)劃設(shè)計理念的核心優(yōu)勢在于：（1）符合亞洲人喜歡集群居住的習慣，是具有濃厚親情味的社區(qū)風格；（2）上海的土地資源十分有限，如何做到盡也許的資源共享相稱重要，商業(yè)與住宅空間被合理運用后，晚上商務區(qū)碩大的地下車庫可讓住宅充足運用而白天則來滿足商務的需求。同時其他的物業(yè)形態(tài)又支撐了商業(yè)使其形成良性循環(huán)；（3）公建部分與住宅景觀相融合，住宅的大面積園林景觀能與商務共享，從而發(fā)明上海少有的并且是真正意義上的生態(tài)商務和商業(yè)環(huán)境。2、項目的綜合分析與評價（1）市場贏機分析——城市功能的進一不發(fā)展和深化，引發(fā)本項目的區(qū)域價值再定位：無論是真北商務帶的積極醞釀，還是長風國際生態(tài)城的實質(zhì)性啟動，和真如城市副中心的重新擺上日程，周邊各項配套設(shè)施完善，都直接為本項目發(fā)明了極佳的外部經(jīng)濟效應。——本項目屬于地標級建筑：無論是在建筑體量上，還是在建筑的高度上，在上海70公里中環(huán)線上具有地標性意義；同時本項目所處的地理位置可以合縱連橫，把外環(huán)、內(nèi)環(huán)、滬寧、滬嘉等快速干道有機聚集，與虹橋板塊一衣帶水，又有規(guī)劃中的地鐵出入口和本項目相接?！椖恳?guī)劃思想獨特，具有原創(chuàng)性、唯一性和排他性的特性：綠洲中環(huán)中心整個項目中，涵蓋多種物業(yè)類型，住宅和公建彼此相對獨立，同時又互相依賴，借力借勢，積極創(chuàng)導一種全新的生活和工作概念，在一個房地產(chǎn)品“均質(zhì)化”日益嚴重的市場，具有相稱的號召力和先發(fā)優(yōu)勢?！卷椖烤哂酗@著的品牌和成本優(yōu)勢：本案的土地取得具有一定的成本優(yōu)勢，在保證利潤的前提下，無論是短期的市場運做，還是中長線的謀劃，都存有很大的閃騰空間和余地；同時，“上海置業(yè)”及“綠洲”品牌的含金量和影響力可認為本案發(fā)明更多的附加值。（2）市場障礙分析——本項目周邊一系列重大市政和商業(yè)配套項目仍存有一定的變數(shù)和時滯因素，從而直接影響潛在客戶群體對本區(qū)域地段價值的全面結(jié)識和判斷?！卷椖康墓ū戎叵鄬^大。與住宅不同，無論是商務樓還是商業(yè)，一般都是現(xiàn)房或準現(xiàn)房的銷售才干實現(xiàn)超額的附加值，因此項目的整體運作在管理和資金等方面等對開發(fā)商提出了更高的規(guī)定?！卷椖坑捎诎奈飿I(yè)類型比較復雜，其實行周期偏長，各功能分區(qū)的有效運營也許受到互相制約和影響?！景赴喾N物業(yè)類型，就整體項目而言，具有一定的規(guī)模經(jīng)濟和規(guī)模效應，但同時，由于各個分區(qū)功能的體量相對較小，在某種限度上又存在一定的規(guī)模不經(jīng)濟因素，面臨著周邊同類型物業(yè)的的直接競爭。（3）本項目的綜合評述——本案屬于典型的“領(lǐng)袖型”物業(yè)產(chǎn)品：無論在概念層面，還是具體的區(qū)位層面和產(chǎn)品層面，都具有很強的辨認性和核心競爭優(yōu)勢。——本案區(qū)位處在上海城市的“截流位置”，即一方面相應著長三角經(jīng)濟圈的涌入，另一方面又面向著傳統(tǒng)中心城區(qū)部分經(jīng)濟主體的外溢，決定了其具有相稱的勢能與動能?！卷椖康腞BD定位，由一水之隔的虹橋高級商務板塊古北崇高休閑住宅區(qū)作為參照系，其具有“價值可視化”的特性。——綜合來看，本項目所具有的優(yōu)勢是客觀存在，而面臨的市場風險與抗性，則更多限度上是主觀意義上的，完全可以通過項目運做的總體把握和有效執(zhí)行，來將其負面影響降至最低。3、本項目整體策劃的三大原則（1）一體化與模塊化的結(jié)合本項目是個綜合性的社區(qū)，內(nèi)部涵蓋諸多物業(yè)類型。各個功能分區(qū)通過水景園林有機結(jié)合，互促人流和商氣，硬件和軟件可以實現(xiàn)很大限度的共享，內(nèi)在的資源和要素可以互相流動，從而構(gòu)筑出本案所獨有的魅力和競爭優(yōu)勢。因此，強調(diào)本案的一體化特性，無論是在總體策略的把握上，還是在具體推廣的技巧上，都要以此為綱。同時，需要我們注意的是：在諸多物業(yè)類型中，住宅、商業(yè)和寫字樓市場都分別存有巨大的直接或替代性競爭，在項目整合營銷和組合推廣的過程中，又要注意防止產(chǎn)生項目的系統(tǒng)性風險。在具體操作上，要保證分別都能做到各單個功能分區(qū)的區(qū)域市場極大值。（2）內(nèi)生性和外源性的結(jié)合本項目具有先天的產(chǎn)品規(guī)劃和設(shè)計優(yōu)勢。從項目內(nèi)部機理和運做機制來考察，基本可以自成體系，成為一個新興的商務休閑“特區(qū)”。同時，在本案區(qū)位周邊存在大量的利好因素，可以借勢，可謂“天時，地利，人和”。因此在項目具體策劃過程中，要著重把握這一點，即“內(nèi)生性”和“外源性”的結(jié)合。所謂“內(nèi)生性”，即但是多考慮外在的利好因素，以免受制于人，而是在本案內(nèi)部各功能分區(qū)間挖掘潛力，使其良性互動?！巴庠葱浴?，即在充足運用內(nèi)部資源的同時，要具有開放性的思維，密切關(guān)注區(qū)域周邊的進展，無論從軟件和硬件方面，還是從推廣策略方面都要預備設(shè)立端口。（3）原則度與靈活度的結(jié)合本案屬于一個純粹的創(chuàng)新型產(chǎn)品，在整體策劃和具體操作方面，無同類案例或經(jīng)驗教訓可循，因此，若缺少主創(chuàng)核心團隊強勢的總體把握能力，本案則完全有也許操作為一個不倫不類房地產(chǎn)項目。強調(diào)原則，并不意味著僵化不變，由于市場是個動態(tài)的因素，營銷戰(zhàn)略事實上已經(jīng)從以前的“藍圖時代”，轉(zhuǎn)向現(xiàn)在的“工藝時代”。戰(zhàn)略的“藍圖時代”適合在市場變化相對較緩的階段，強調(diào)戰(zhàn)略方案設(shè)計，以及緊隨其后的執(zhí)行，糾偏和評估；而“工藝時代”強調(diào)必要的靈活度，體現(xiàn)在，根據(jù)市場的隨時變化和趨勢，來對項目制造和拓展進行實時的更正，優(yōu)化和完善。結(jié)合本項目所處房地產(chǎn)行業(yè)的特性，目前，上海的房地產(chǎn)市場正處在一個相稱微妙的位置。與其說策劃是為本項目的運做提供了行動方針，還不如說它可以在項目運做過程中碰到問題時教我們該如何思考對策。4、整體營銷策劃思緒：“差異拉開差距，品質(zhì)提高品牌，價值驅(qū)動價位，時間換取空間”（1）差異拉開差距：本案在區(qū)域市場幾乎沒有相同類型的競爭型物業(yè)，通過產(chǎn)品的差異化可以有效拉開與周邊物業(yè)的差距，從而為本案的相對高定位提供基礎(chǔ)。（2）品質(zhì)提高品牌：本案在規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品配置、品質(zhì)和服務等方面，幾乎做到了精益求精，和周邊的物業(yè)相比，無論從概念層面還是具體細節(jié)層面，都有極大的超越，有形產(chǎn)品和無形品牌，在本案得到有機結(jié)合。（3）價值驅(qū)動價位：假如說客戶購買住宅時重要以“市場比較法”為判斷依據(jù)，那么其在選擇非住宅房地產(chǎn)品時重要運用的是“收益還原法”，在這里，價值決定價格的原理得到了充足的表達，特別是部分商業(yè)物業(yè)可以適當考慮借鑒包租的形式，充足挖掘其內(nèi)在價值，以便于輕松打開物業(yè)的價格空間。（4）時間換取空間：城市功能的分化和演變?yōu)楸卷椖刻峁┝烁嗟南胂罂臻g和升值預期。根據(jù)我們對本案所處區(qū)位的反復調(diào)查與論證，發(fā)現(xiàn)其周邊存在大量的潛在利好因素，只是暫時尚有待挖掘。從價值發(fā)現(xiàn)的角度，我們主張成本案的部分物業(yè)可以適當持有一定的時間，以獲取更多的利潤空間。5、核心價值訴求（1）價值訴求即消費者購買行為發(fā)生的主線理由，是產(chǎn)品能帶給消費者的核心利益，也就是還產(chǎn)品獨一無二的銷售主張（USP）。（2）本案的USP可以考慮由兩條線索相交而成：其一是對于本案的感性認同，即“綠洲中環(huán)中心”帶給潛在消費者的非凡感受和身份體驗；其二是對于本案的理性認同，即“綠洲中環(huán)中心”具有現(xiàn)實的投資價值和利益。（3）“綠洲中環(huán)中心”的投資價值是最核心、最具競爭力的特性。（4）本案的推廣思緒將采用兩者交替進行，從感性和理性兩個角度最大限度地使這兩條線索能在消費者心目中形成交集和焦點。6、項目整體策劃理念（1）項目核心策劃理念：后上海主義——未來生活范式現(xiàn)在，上海人的生活與工作處在一種“鐘擺式”的狀態(tài)之中，天天在居住地和工作地之間疲于奔命，將大量的精力和時間都消耗在道路和通勤上。因而，本項目所要向他們展示的就是一種全新的生活方式。在綠洲中環(huán)中心，居住區(qū)、工作區(qū)和娛樂休閑區(qū)集中在一起，這就大大減少了人們浪費在道路和通勤上的時間，反而可以把這些時間用于休閑娛樂。后上海主義不僅僅是一種建筑規(guī)劃理念，更是一種全新的生活模式和精神狀態(tài)。我們以對話的方式，即通過歷史與未來的對話，凡人與智者的對話，人文與自然的對話，時尚與經(jīng)典的對話，建筑與風水的對話，這5個對話來闡述后上海主義這樣一種未來的生活范式的來源、演變和精髓。在項目后續(xù)一系列的概念包裝和媒體推廣過程中，綠洲中環(huán)中心將始終以“后上海主義”作為其精神要義和文化指南。歷史與未來的對話建筑是最客觀、最普遍、最直接的歷史存在。它不僅忠實地記錄了當時的滄桑歲月，風雨歷程，也向當代傳遞著豐富的文化信息。它無言而博大，靜謐而活躍。人類文明已經(jīng)經(jīng)歷了神話時代、宗教時代、工業(yè)時代，并逐步進入后工業(yè)時代。相應地，人類思維水平和思維方式也經(jīng)歷了一個從“一維”演變至“二維”、“三維”和“四維”的過程。神話時代的建筑，是為了滿足人類最基本的“遮蔽”這一單方面的需要。在宗教時代，宮殿、寺廟、官邸、陵寢等處在建筑主流地位。這些建筑中隱含著綱常倫理、封建秩序或者宗教神明。這一時期的代表建筑大多運用象征主義的手法，形象和立面是這一時期建筑所關(guān)注的焦點。19世紀末、20世紀初的工業(yè)革命，給建筑帶來了一場革命性的運動，現(xiàn)代建筑應運而生，各種現(xiàn)代建筑流派此起彼伏，“建筑是住人的機器”、“少就是多”、“裝飾就是罪惡”、等等是這一時期的具有代表性的建筑思想，三維的“空間”被認為是建筑的本質(zhì)和精華之所在，并出現(xiàn)了類似“流動空間”、“靈活空間”等種種設(shè)計手法。到了后工業(yè)時代，人的價值和需要日益得到了重視，人類被科學文明壓抑的本能、潛意識思想情緒釋放出來了。關(guān)于人的研究日漸活躍。建筑更加注重發(fā)明有特性、有氣氛、有歸屬感的場合?！皥龊稀备拍罴染哂袑嶓w形態(tài)的空間性質(zhì)，同時也涉及人的體驗意義、歸屬感和領(lǐng)域性等方面的因素?；仡櫣沤裰型獾慕ㄖl(fā)展歷程，無論是埃及的金字塔、古希臘的雅典衛(wèi)城、古羅馬的決斗場、中國的長城、秦始皇兵馬俑還是法國的盧浮宮、悉尼大劇院無不湛透著人們對生活的發(fā)明性追求和盡善盡美的渴望。讓我們把視角從歷史的長河投向上海。從“十里洋場”的上海灘，到陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的全面形成，再到如火如荼的新城規(guī)劃和建設(shè)，她總是世人矚目的焦點?？纯袋S浦江邊散發(fā)著藝術(shù)氣息的上世紀建筑，走走佘山一棟棟林立的別墅豪宅，自然會領(lǐng)略上海這個國際大都會、世界級居住中心的吸引力。這種吸引力，把上海塑導致一個不斷上演精彩劇目的國際性舞臺。在這里，人，建筑和城市交相呼應，和諧互動。綠洲中環(huán)中心，所積極提倡的后上海主義，正是在這樣一個背景下隆重上演。后上海主義，并不僅僅簡樸的停留于概念層面，而是通過實實在在的產(chǎn)品，清楚地勾勒出一種全新的生活空間和精神狀態(tài)。綠洲中環(huán)中心一方面是對傳統(tǒng)建筑文化與科技的傳承，更是對未來生活方式的一種響應。建筑大師貝聿銘先生曾經(jīng)說過：“一座建筑，要想植根于未來，必須植根于歷史。完美的建筑作品，必須實現(xiàn)歷史與未來、時間與空間、建筑與藝術(shù)的完美結(jié)合?！弊鳛橐粋€具有責任感與使命感的開發(fā)公司，應當超越單純的商業(yè)視角，成為居住文明的發(fā)明者和時代文化的傳播者。建筑也應當具有超越時空的生命力，成為城市人類文明進程的一個標志和進步的推動力，以開放的心態(tài)、國際的視野、學習的精神，將西方現(xiàn)代文明與中國傳統(tǒng)文化相結(jié)合，發(fā)明出既是地方的又是國際的、既超越傳統(tǒng)又面向未來的國際化社區(qū)。凡人與智者的對話20世紀30年代以來，現(xiàn)代功能主義的設(shè)計思想，在整個城市的發(fā)展和建設(shè)過程中處在主導性的地位。當時國際現(xiàn)代建筑會議發(fā)表的《雅典憲章》這樣認為，“城市規(guī)劃就是將各種預計作為居住、工作、游憩的不同地區(qū)，在位置和面積方面作一個平衡的布置，同時建立一個聯(lián)系三者的交通網(wǎng)”。這種單純功能主義的原則，一方面使城市規(guī)劃、建筑開始從古典的放射、圓形廣場一類形式主義的桎梏中解放出來；另一方面功能主義又使城市規(guī)劃、建筑逐漸陷入機械主義，它刻板的分區(qū)肢解了城市的有機結(jié)構(gòu)，忽略了人與人之間的多方面聯(lián)系。當人們生活的所有內(nèi)容：工作、居住、休閑、娛樂，被解剖成一個個獨立功能的零件，而城市設(shè)計過程中則把這些功能零件加以組合，裝配。于是，整個城市自身也成了一個機器。在把這些零件通過復雜的交通系統(tǒng)組成一個功能體的過程中，人們卻發(fā)現(xiàn)，作為這個城市本體而存在的人，再次被忽略了?，F(xiàn)代都市人們的生活，就仿佛鐘擺同樣，在工作區(qū)和居住區(qū)擺來擺去。在看似約定俗成的生活模式前，在天天的匆忙與奔波過程中，人的生活價值與尊嚴無時不刻在接受一種無謂的貶損和挑戰(zhàn)。蒙田曾這樣說過：“沒有任何事情比適本地扮演人這一角色那樣美好與合理，也沒有任何學問比懂得如何度此一生那樣艱巨和自然，在我們所具有的一切弱點中，最為粗魯?shù)哪耸禽p視我們的生存?！鄙鐓^(qū)規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)究竟該如何真正順應人生活的復雜性與多樣性、講求城市結(jié)構(gòu)的多重性和功能的復合性，如何將環(huán)境與多元化的生活方式復合，激發(fā)居住者對所居住的環(huán)境的心理和情感上的認同等，成為城市建設(shè)與房地產(chǎn)發(fā)展過程中亟待解決的歷史性課題。上海置業(yè)通過大量的實地調(diào)研和取證，發(fā)現(xiàn)國內(nèi)外的很多CBD在人員下班后，整個區(qū)域像一座空城，這一方面是對城市資源的一種極大浪費；另一方面，也導致了對現(xiàn)代都市人群生活質(zhì)量的實質(zhì)性損害。由于“鐘擺式”生存狀態(tài)不可避免的要將大量的時間和精力被消耗在道路和通勤上。上海置業(yè)認為城市資源有效運用的1/3概念模式（即1/3公建、1/3商務、1/3住宅）非常適合中國國情，并以“綠洲中環(huán)中心”實際建設(shè)來推動和深化這種代表未來發(fā)展方向的社區(qū)開發(fā)模式。綠洲中環(huán)中心總建筑面積近30萬平方米。集3幢高層經(jīng)典住宅、3幢國際化高標寫字樓、一條環(huán)型商業(yè)休閑街和2座酒店及酒店式公寓于一體。這些高品質(zhì)的建筑群落由一個上萬平方米的水景園林進行有機銜接。整個社區(qū)建筑與景觀交相輝映，人與建筑和諧互動，勾勒出一派生機盎然的景象。在這里，你可以在崇高生態(tài)寫字樓里健康辦公，可以在商業(yè)風情街享受城市文化的愉悅，也可以在酒店式公寓中獨擁尊貴服務，可以在景觀住宅中與家人共享天倫之樂，也可以獨自將美景攬入視線盡情揮霍享用。綠洲中環(huán)中心的住宅部分可以滿足商業(yè)、商務人士的居住需求，是商業(yè)、商務的重要補充?？梢杂行П苊馍虅罩行南掳嗪蟮摹翱粘恰爆F(xiàn)象，而居住人員生活之必需在這里可基本方便地得到滿足，這在一定限度上促進商業(yè)發(fā)展。以商業(yè)聚人氣，以人氣促商業(yè)，互相依存，互相補充，從而使城市資源得以有效運用。人文與自然的對話人類歷史曾被描述成一部與自然的抗爭史。初期的人類活動簡樸到僅僅是為了維持生存，對自然甚至其他動物曾經(jīng)充滿敬畏。然而，人類畢竟是地球上擁有知識自我積累與更新能力的高級生物。隨著文明限度的提高，人類越來越希望擺脫自然的束縛，獲取更大的身心自由，也慢慢喪失了對自然的敬畏。于是，自然的和諧被打破，人類有組織的行動對自然的塑造，遠遠超過其自身的演化。而隨著高致病性禽流感尾隨SARS的不期而至，也許可以促使人類學會懷疑與敬畏，懷疑在對技術(shù)理性近乎迷信之下心安理得的生活，懷疑人類對自然的掌控限度，從而重新產(chǎn)生對自然應有的敬畏，思考人類與自然的關(guān)系，實現(xiàn)自然、人類與心靈的和諧。所謂現(xiàn)代化的大都市，在一個硬地遠遠多于濕地的范圍，在一個建筑密度高的驚人的空間，在一個機器多于生物的區(qū)域，這種探索和追求顯得尤為必要而可貴。而房地產(chǎn)景觀作為一種相對直觀有效解決方案，逐漸顯示出它的普遍意義。而對于房地產(chǎn)景觀，開發(fā)商結(jié)識的深度迥異不同，實踐的效果和意義自然也就大相徑庭。就在上海，有的開發(fā)商，在本質(zhì)上把它理解為一種裝飾的藝術(shù)和技巧；有的開發(fā)商把它理解為一種為應對綠化率規(guī)定的無奈之舉；當然也有一部分的開發(fā)商正進行著如何把景觀審美價值和生態(tài)價值努力結(jié)合的嘗試。事實上，假如說建筑是人與自然簽定的公開契約，并且要約定雙方的權(quán)利和義務，就有必要站在一個新的高度來判斷人文和自然的內(nèi)在關(guān)系。綠洲中環(huán)中心追求一種人與自然、建筑的互動，體現(xiàn)“天人合一”的養(yǎng)生思想。無論是高層景觀公寓、高級寫字樓，還是高星級酒店、圍繞式風情商業(yè)步行街，基本上都是依水而建，占綠而筑。綠造坡，坡引泉，泉匯水成景，營造自然鮮氧的社區(qū)綠肺，寫意人與自然、建筑和諧共存的靈動空間，為快節(jié)奏的都市人群提供了抱負的生活之城。當人文和自然達成默契的時候，人與自然的和諧，就不存在誰向誰妥協(xié)的問題，也不必要進行過去那種艱難的取舍。人，自身就是自然的一部分。同樣，自然景觀由于有人的積極參與，而變得更富有活力和神韻。在綠洲中環(huán)中心，自然的感性和人文的理性有機交織，生態(tài)景觀和人文景觀交相呼應，形成一種獨具品位的“場合”精神。時尚與經(jīng)典的對話后上海主義所理解的時尚，堅持徹頭徹尾的簡約精神，尊重自我和原創(chuàng)，同時又具有一種以開放心態(tài)擁抱科技的情懷。簡約是一種心態(tài)，是經(jīng)歷了繁冗的程式、經(jīng)歷了懷疑一切、經(jīng)歷了生命中不能承受之重后的選擇。簡約是繁華燦爛后的平淡、大喜大悲后的從容。簡約相信直達目的，刪繁就簡，生活的意義因而明確、寧靜、快樂、有趣。在這個浮華的世界里，簡約是一種內(nèi)斂的淡淡喜悅和低調(diào)奢華。尊重自我和原創(chuàng)，強調(diào)的是對自己真實的感覺和體驗負責。你所追求的，就是你所想要的東西，而不是社會潮流強加于你。你對于生活的理解，你的舉手投足、衣食住行、家居空間都貼著個性化的生活標簽。在很多人對于所謂時尚的追求過程中，而你則自覺不自覺的成為一個時尚的領(lǐng)導者。同時，后上海主義生活，善于運用一切也許的高科技手段，將科技導入生活，把技術(shù)與藝術(shù)相結(jié)合，改變以前固有的思維和行為模式，為自己發(fā)明更多的優(yōu)質(zhì)空間和時間。特別當現(xiàn)代社會工作界線和休閑界線越來越模糊的時候，對于技術(shù)手段的科學理解和運用，可以讓自己掌握著更多的積極權(quán)。與未來的生活方式相切合，后現(xiàn)代主義建筑理念風格和上海海派文化的就這樣浪漫邂逅，并勾勒出一種獨立而不孤立的精神狀態(tài)，一個理性并富有發(fā)明性的生活空間。綠洲中環(huán)中心的雙塔寫字樓，外立面線條冷竣，具有商務與科技的簡約格調(diào)，前衛(wèi)中略帶收斂。干掛花崗石板和鋁合金中空玻璃幕墻巧妙結(jié)合，坡屋頂為鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計；其大堂、電梯廳均為高檔磨光花崗巖地面、高檔裝修，國際最先進的樓宇智能化系統(tǒng)，為辦公提供最方便快捷的支持。生態(tài)商務的概念在這里得到了縱深的發(fā)展，整體和細節(jié)無一不體現(xiàn)著以人為本的精神。雖然置身建筑內(nèi)部，但空氣在環(huán)保清風系統(tǒng)的作用下同樣新鮮，仿若綠地中。綠洲中環(huán)中心的高層景觀住宅——綠洲湖畔花園，更是整個社區(qū)的建筑亮點。時尚大氣的立面造型，通透的寬敞空間，大幅景觀窗的開闊視野，全面采光，四周取景。憑借陽臺欄桿，仰望月亮悄悄爬上夜空，看湖面霓虹倒影，星光點點，你會發(fā)現(xiàn)，本來生活是可以這樣享受的。高星級酒店、酒店式公寓參照國際高星級標準規(guī)則，外觀高貴宏偉，房型寬敞舒適。國際酒店管理集團專業(yè)顧問，采用全球領(lǐng)先的酒店管理模式，配備締造金領(lǐng)價值、專屬商業(yè)精英俱樂部，匯聚功能廳、商務中心、中西餐廳、咖啡吧、SPA等眾多娛樂、休閑設(shè)施，為住戶提供全方位的星級服務，充足彰顯主人的尊貴價值。極具綠色生態(tài)風情的商業(yè)街區(qū)將特色的休閑文化植入綠意與水的懷抱中，充足展現(xiàn)商業(yè)公園化的無盡魅力，輕松漫步于街區(qū)，可以充足感受無盡的優(yōu)雅與從容。建筑與風水的對話綜觀當代規(guī)劃理論，西方的技術(shù)體系一度因其忽視人與自然的有機聯(lián)系，即整體性的協(xié)調(diào)協(xié)同關(guān)系，偏執(zhí)于人力和機械力量，片面強調(diào)“征服自然”，終致導致自然的加倍報復，演為二十世紀下半葉以來一系列的環(huán)境危機；而脫胎于中國傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)文明的“風水”觀念，其前提是天人合一的宇宙觀和實用理性的整體思辨，注重人與自然的和諧共生，主張順應自然、運用自然和有節(jié)制地改造自然，涉及觀照自然、寄情山水、游目澄懷的審美。這種觀念恰恰與西方觀念形成一種互補。因此，當率先研究生態(tài)建筑學的西方學者偶爾把目光投向東方文化時便驚訝地發(fā)現(xiàn)：延綿發(fā)展了幾千年的中國傳統(tǒng)風水學理論，其環(huán)境觀、自然觀與建筑規(guī)，與當代生態(tài)建筑學、景觀建筑學的新思潮理論產(chǎn)生了歷史的共鳴?，F(xiàn)代風水學的內(nèi)涵與使命就是要將傳統(tǒng)風水學的合理內(nèi)涵與當代生態(tài)建筑學、景觀建筑學相融合，既研究建筑的方位、形態(tài)、材料色彩等等對于不同人的身心健康與事業(yè)發(fā)展的正負效應，也研究建筑的種種要素組合格局對于大自然生態(tài)的正反影響，掌握對建筑要素及其格局的調(diào)整、優(yōu)化，使之與人體生命信息和整個自然生態(tài)更協(xié)調(diào)、更同步，以更有利的科學方法，探索人、建筑物、自然生態(tài)三位一體和諧共生的客觀規(guī)律。而綠洲中環(huán)中心正是從這一角度，把傳統(tǒng)的風水含義置入現(xiàn)代的房地產(chǎn)開發(fā)理念與科技情景中。后上海主義所理解的風水，并非出自簡樸的對于舊物的獵奇與展玩，而是對于當代社會理智而發(fā)明性的辯證歸復，既追溯人類歷史又展望未來，從中尋覓人類曾一度喪失，卻又為人類所必須的和諧追求：“天、地、人”。綠洲中環(huán)中心在總體設(shè)計定位上以“一個中心、二大分區(qū)、三位一體、四周開放”為基本原則?！耙粋€中心”就是以大型的生態(tài)湖面為中心，建筑與小品依水而建；“二大分區(qū)”意味著把商業(yè)辦公、賓館、酒店式公寓組合為公共建筑區(qū)，把住宅單獨組成為住宅社區(qū)，使開放性和私密性空間有機聯(lián)系又互不干擾；“三位一體”表現(xiàn)為將建筑、環(huán)境、人文三者有機結(jié)合，發(fā)明一個“天人合一”新型開發(fā)理念；“四周開放”重點突出本項目用大量的底層架空方式將生態(tài)環(huán)境引入城市，讓社區(qū)環(huán)境成為上海城市景觀的一大亮點。假如說，綠洲中環(huán)中心的整體布局滲透了其對于風水的參悟和理解，那么在單體項目的實行過程中，在不同類型項目關(guān)系的把握上，甚至在具體建筑細部的運用上，更體現(xiàn)出開發(fā)商對每一寸土地、每一寸空間的尊重。自然的氣憤、人氣和商氣互相補充、互相促進，居住價值、生態(tài)價值和商業(yè)價值得到一種發(fā)明性的融合。在這里，你可以在崇高生態(tài)寫字樓里健康辦公，可以在商業(yè)風情街感受現(xiàn)代都市文化的時尚，可以在酒店式公寓中獨擁尊貴細致的服務，可以在景觀住宅中與家人共享天倫之樂，當然，你也可以在湖畔的小亭靜享沉思的愉悅。無論是對于傳統(tǒng)風水文化精髓的研判，還是對于現(xiàn)代科技建筑前沿的借鑒，或者對于未來人們生活方式的孜孜探索，綠洲中環(huán)中心所不懈追求的，正是把這些通過反復思考的理性成果，轉(zhuǎn)化為一種簡樸而充滿感性的生活環(huán)境和狀態(tài)。在這個從復雜到簡樸、從理性又回復到感性的跨越中，恰恰顯示出后上海主義的智慧和力量。2、項目整體策劃模式概念拉動概念拉動價值驅(qū)動產(chǎn)品推動稀缺性唯一性排他性綠洲中環(huán)中心二、項目的商業(yè)部分1、普陀區(qū)商業(yè)市場總述普陀區(qū)是上海新興的商業(yè)中心，形成了亞新生活廣場、華源世界廣場、中百一店滬西商廈等近百座大型商辦設(shè)施；形成了麥德龍、家樂福、樂購量販等六大賣場；形成了聯(lián)華、華聯(lián)、農(nóng)工商三大超市配送中心；形成了有色金屬、汽車、化工、農(nóng)副產(chǎn)品等１００余家大型生產(chǎn)資料和生活資料市場；全國唯一的白銀現(xiàn)貨交易市場也落戶在普陀區(qū)。本區(qū)是大賣場、大市場和大型配送中心集中的區(qū)域。有綜合性大賣場１０個，專業(yè)性大賣場５個。如德國的麥德龍和歐培德。法國的家樂福，臺灣的亞新生活廣場、好又多和樂購購物中心，常州的紅星美凱龍家具裝飾城和月星家具廣場，南京的金盛好來福裝飾城，上海的華聯(lián)、聯(lián)華和農(nóng)工商三大超市大賣場。有大型配送中心６家，如麥德龍配售中心，歐培德配售中心，和上海華聯(lián)、聯(lián)華、農(nóng)工商配售中心等。2、全區(qū)商業(yè)屬性普陀區(qū)的現(xiàn)有商業(yè)以滿足本區(qū)居民的消費為主，商家多以經(jīng)營中底檔商品。隨著普陀新一輪商業(yè)發(fā)展的規(guī)劃，其原先“溫飽型”公司將逐漸向“小康型”轉(zhuǎn)變。這些新型的商業(yè)吸引多元化的資本，以購物中心為主題，融合超市、便利店、健身房、咖啡店、網(wǎng)吧等各種新興業(yè)種構(gòu)成，形成“國際大都市社區(qū)商業(yè)”，一改以往的馬路菜聲＋卷簾門的舊商業(yè)。以下根據(jù)各商圈不同的商業(yè)特性分別加以闡述：（1）武寧路武寧路商圈是普陀區(qū)初期興起的繁華路段，商業(yè)重要集中在武寧路橋至中山北路段，分布最為密集，大體長約800-900米。而目前所看到的商業(yè)，也已通過不斷的擴大以及改建，商業(yè)規(guī)模的的不斷擴大以及個各個業(yè)種的不斷豐富，使武寧路商圈的商業(yè)價值不斷增長。該地區(qū)擁有滬西工人文化宮，周邊商業(yè)氛圍濃郁，且區(qū)域內(nèi)新建中高檔住宅區(qū)密集，擁有滬西域逾100萬消費人口構(gòu)成的人流，加之上海“十五計劃”中將該區(qū)域列入重點建設(shè)區(qū)域之一，政府斥巨資投入改造，消費力迅速提高，市場發(fā)展前景極其樂觀。未來的武寧商圈，將被改造為集影視文化、娛樂、餐飲于一體的大型休閑中心。在其周邊區(qū)域，將規(guī)劃建一批個性化、高品質(zhì)的開敞式主題購物公園、一條人性化的休閑步行街。該商業(yè)街以綜合類商業(yè)以及銀行、專賣店、金銀器店、餐飲、休閑為主。商鋪租售價格情況（以西門町為例）：——租賃價格：1Ｆ10－12元／平方米／天2F6元/平方米/天3F3元/平方米/天4F2.5元/平方米/天——銷售價格：1F35000元/平方米2F22023元/平方米3F14000元/平方米（2）長壽路長壽路為東西方向的6車道，其商業(yè)氣氛比較集中的地段為：東起陜西北路西至武寧路段。位于普陀、靜安商業(yè)街重要以大型規(guī)模性商場為主，帶動周邊的餐飲、娛樂，商業(yè)行為涉及的種類以服裝、日用百貨、專賣店、休閑娛樂等綜合范圍。未來長壽商業(yè)圈將建成一個區(qū)域性的休閑購物樂園。除了已有的亞新生活廣場外，該區(qū)域?qū)⒔ㄒ粋€面積達22萬平方米的家具博物、會展館，一個上海最大的KTV娛樂城、一個上海最大的洗浴健身中心等。商鋪租賃價格情況：——租賃價格：10-20元/平方米/天——銷售價格：40000元/平方米（底商，面積100平方米左右）（3）長風—曹楊商圈曹楊商圈以蘭溪路一路最為集中，是普陀區(qū)比較早形成的商業(yè)集中區(qū)域，此區(qū)域以大型商場、餐飲、娛樂共存的方式，商業(yè)大多以中低檔產(chǎn)品為主，重要客源也多數(shù)來自該區(qū)域周邊居民，以及部分嘉定和普陀區(qū)周邊居民，以區(qū)域消費為主。而緊鄰長風新村地區(qū)也因地制宜大力興辦第三產(chǎn)業(yè)，在怒江路、棗陽路一帶已形成商業(yè)中心。與曹楊商圈形成一片。未來此商圈將憑地理資源，充足運用該區(qū)沿蘇州河的地區(qū)優(yōu)勢，在蘇州河沿岸建造親水平臺、露天濱水酒吧等。在長風公園內(nèi)引進世界著名的主題公園如太空娛樂城等大型旅游項目，發(fā)揮地區(qū)特性。商鋪租售價格情況：——租賃價格：1F18元/平方米/天2F12元/平方