房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析真題匯編17

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析真題匯編17問答題估價(jià)對象為一個(gè)已出租的商鋪，租賃期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止。甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受賣方委托，評估該商鋪于2017年9月15日帶租約轉(zhuǎn)讓的市場價(jià)值。注冊房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行了實(shí)地查勘和市場調(diào)查，搜集了相關(guān)資料，發(fā)現(xiàn)該商鋪的合同租金明顯低于市場租金。請問：第1題、采用收益法估價(jià)時(shí)，如何測算該商鋪的有效毛收入?我的答案：我的答案：參考答案：有效毛收入是潛在毛收入減去空置和收租損失后的收入。在租賃期內(nèi)根據(jù)租約合同中有關(guān)租金、費(fèi)用等的預(yù)定計(jì)算有效毛收入；租期結(jié)束后，根據(jù)市場客觀租金水平、管理費(fèi)用、稅金等利用比較法求職該商鋪有效毛收入；本題中合同租金明顯低于市場租金，應(yīng)關(guān)注租賃合同的真實(shí)性、解除租賃合同的可能性及其對收益價(jià)值的影響。答案解析：第2題、采用比較法估價(jià)時(shí)，如何對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行租賃狀況調(diào)整?我的答案：我的答案：參考答案：對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行租賃狀況調(diào)整包括以下方面：(1)租金構(gòu)成內(nèi)涵問題，如是否包含物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)；計(jì)租面積按建筑面積計(jì)還是按套內(nèi)建筑面積計(jì)；此外還包括租約中有無免租期、租賃期限長短與租賃面積的大小、是否續(xù)租等問題，選擇可比實(shí)例時(shí)最好選擇具有同一租金構(gòu)成內(nèi)涵的可比實(shí)例。(2)租金的支付方式問題，如按月分期支付、按季度分期支付、按年支付、按租約期限一次性支付等，比較法估價(jià)時(shí)，應(yīng)詳細(xì)了解可比實(shí)例的租金支付方式。答案解析：甲制藥企業(yè)廠區(qū)內(nèi)有無菌制藥廠房、原料加工廠房、庫房和辦公樓等多幢建筑物，均分別辦理了房屋所有權(quán)證；廠區(qū)共有一本國有土地使用證，土地使用權(quán)類型為出讓，用途為工業(yè)。無菌制藥廠房內(nèi)安裝有一套耐用年限為20年的滅菌凈化設(shè)備。現(xiàn)甲制藥企業(yè)擬以該無菌制藥廠房作為抵押物向銀行申請貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其抵押價(jià)值。請問：第3題、本次估價(jià)適宜選用哪種估價(jià)方法?在估價(jià)測算過程中應(yīng)關(guān)注哪些特點(diǎn)?我的答案：我的答案：參考答案：本次估價(jià)適宜選用成本法。成本法估價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)重新購建成本-折舊，估價(jià)測算過程中應(yīng)關(guān)注下列問題：(1)計(jì)算重新購建成本時(shí)，估價(jià)對象的范圍，包括無菌制藥廠房及滅菌凈化設(shè)備兩部分。(2)計(jì)算折舊時(shí)，關(guān)注可能存在的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。答案解析：第4題、針對該估價(jià)對象特點(diǎn)，變現(xiàn)能力分析中重點(diǎn)分析說明哪些問題?我的答案：我的答案：參考答案：估價(jià)對象變現(xiàn)能力分析主要包括：(1)估價(jià)對象的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開發(fā)程度、價(jià)值大小以及房地產(chǎn)市場狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對變現(xiàn)能力的影響；(2)假定估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與其市場價(jià)值或市場價(jià)格的差異程度；(3)變現(xiàn)的時(shí)間長短以及費(fèi)用、稅金的種類和清償順序。答案解析：某市人民法院因司法拍賣需要，委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估一棟獨(dú)棟別墅的市場價(jià)值。采用比較法估價(jià)時(shí)，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師在網(wǎng)上查詢到A別墅的相關(guān)信息及掛牌價(jià)格，搜集到B別墅網(wǎng)上司法拍賣的相關(guān)信息及拍賣成交價(jià)，兩棟別墅的區(qū)位狀況和實(shí)物狀況均與估價(jià)對象有良好的可比性，掛牌時(shí)間和拍賣成交時(shí)間與價(jià)值時(shí)點(diǎn)間隔均在半年以內(nèi)。請問：第5題、上述兩個(gè)案例能否作為可比實(shí)例?為什么?我的答案：我的答案：參考答案：A別墅不宜選作可比實(shí)例，因?yàn)閽炫苾r(jià)格是出售房地產(chǎn)時(shí)公開標(biāo)出的要價(jià)，即公布的賣方的要價(jià)或報(bào)價(jià)、開價(jià)，它不是成交價(jià)格，且通常高于成交價(jià)格，掛牌價(jià)不是真實(shí)成交價(jià)，一般不能作為估價(jià)，但可作為了解市場行情的參考。B別墅宜選作可比實(shí)例，因?yàn)锽別墅是拍賣價(jià)，且區(qū)位狀況和實(shí)物狀況與估價(jià)對象具有良好的可比性，成交時(shí)間在半年以內(nèi)，符合選作可比實(shí)例的要求。答案解析：第6題、選定可比實(shí)例后，為求得相應(yīng)比較價(jià)值，除應(yīng)進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整之外，還應(yīng)對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行哪些處理?我的答案：我的答案：參考答案：除進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整之外，還應(yīng)該進(jìn)行市場狀況調(diào)整、交易情況修正、建立比較基礎(chǔ)，建立比較基礎(chǔ)包括統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一融資條件、統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。答案解析：單項(xiàng)選擇題甲公司委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其擁有的某市服裝城內(nèi)的一處商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。注冊房地產(chǎn)估價(jià)師在實(shí)地查勘時(shí)發(fā)現(xiàn)委托人指向的房屋門牌號與估價(jià)委托書及房屋權(quán)屬證書記載的房屋坐落不一致。據(jù)委托人介紹，公安部門對該服裝城內(nèi)的房屋門牌號進(jìn)行過重新編號。第7題、針對上述情況，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師正確的處理方式是______。A.認(rèn)可委托人介紹，確定實(shí)地查勘房屋即為估價(jià)對象并進(jìn)行估價(jià)B.認(rèn)可委托人介紹，在設(shè)定相應(yīng)估價(jià)假設(shè)條件的前提下進(jìn)行估價(jià)C.不認(rèn)可委托人介紹，因?qū)嵉夭榭睙o法找到估價(jià)委托書對應(yīng)的房屋，拒絕委托D.進(jìn)行針對性調(diào)查，核實(shí)委托人介紹的情況是否屬實(shí)，再進(jìn)一步考慮后續(xù)工作我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該進(jìn)行針對性調(diào)查，核實(shí)委托人介紹的情況是否屬實(shí)，再進(jìn)一步考慮后續(xù)工作。第8題、如委托人介紹的情況屬實(shí)，則估價(jià)報(bào)告中對估價(jià)對象坐落表述應(yīng)為______。A.估價(jià)委托書載明的房屋坐落地址B.房屋權(quán)屬證書記載的坐落地址C.實(shí)地查勘顯示的房屋門牌號地址D.房屋權(quán)屬證書記載的坐落地址，并說明現(xiàn)房屋門牌號及變動原因我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]估價(jià)對象的坐落應(yīng)該表述為房屋權(quán)屬證書記載的坐落位置，并說明現(xiàn)房屋門牌號及變動原因。第9題、如委托人介紹的情況屬實(shí)，在估價(jià)報(bào)告中作出的相應(yīng)假設(shè)說明屬于______。A.未定事項(xiàng)假設(shè)B.背離事實(shí)假設(shè)C.不相一致假設(shè)D.依據(jù)不足假設(shè)我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]不相一致假設(shè)，應(yīng)說明在估價(jià)對象的實(shí)際用途、登記用途、規(guī)劃用途等用途之間不一致，或不同權(quán)屬證明上的權(quán)利人之間不一致，估價(jià)對象的名稱或地址不一致等情況下，對估價(jià)所依據(jù)的用途或權(quán)利人、名稱、地址等的合理假定。甲公司于2013年6月1日購買了某市舊城區(qū)一棟臨街二層工業(yè)廠房，購買后自行將廠房拆除重建為商業(yè)用房并對外出租。2017年5月28日政府對該區(qū)域作出征收決定，并于2017年6月1日進(jìn)行了公告。乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2017年6月12日接受委托進(jìn)行房屋征收評估，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師于2017年6月15日進(jìn)行了實(shí)地查勘。第10題、該項(xiàng)目房屋征收評估的內(nèi)容不包括______。A.被征收房屋的價(jià)值B.因征收房屋造成的搬遷和臨時(shí)安置費(fèi)用C.因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失D.當(dāng)?shù)卣o予的補(bǔ)助和獎勵我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]房屋征收補(bǔ)償包括：(1)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；(2)因征收房屋造成的搬遷、一臨時(shí)安置的補(bǔ)償；(3)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。選頂D不屬于房屋征收評估的內(nèi)容。第11題、該項(xiàng)目房屋征收評估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為______。A.2017年5月28日B.2017年6月1日C.2017年6月12日D.2017年6月15日我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]被征收房屋價(jià)值評估的時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。第12題、甲公司的房屋應(yīng)當(dāng)按照______進(jìn)行評估。A.工業(yè)用途及原登記建筑面積B.工業(yè)用途及現(xiàn)狀建筑面積C.當(dāng)?shù)厝嗣裾J(rèn)定、處理結(jié)果D.商業(yè)用途及現(xiàn)狀建筑面積我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。第13題、采用比較法和收益法進(jìn)行測算時(shí)，若比較價(jià)值為收益價(jià)值的1.2倍，則被征收房屋的價(jià)值一般宜采用______。A.比較價(jià)值B.收益價(jià)值C.兩者的加權(quán)算術(shù)平均值D.兩者的簡單算術(shù)平均值我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]被征收房屋價(jià)值選用兩種或者兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當(dāng)對各種評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核后，確定被征收房屋價(jià)值評估結(jié)果，本題中采用兩者的加權(quán)算術(shù)平均值更合適一些。某綜合樓一屋及二屋登記用途分別為零售商業(yè)、辦公，一屋建筑面積為2000m2，二層建筑面積為1500m2，甲公司于2016年5月承租該綜合樓，租賃期限為10年，甲公司租賃該綜合樓后將其裝修改造成酒樓，并在二層平臺另外加建了300m2的廚房，裝修費(fèi)用實(shí)際支出為300萬元。2017年5月，該綜合樓所有權(quán)人以其申請抵押貸款，乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托抵押估價(jià)。第14題、該綜合樓的抵押建筑面積為______m2。A.1500B.2000C.3500D.3800我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]抵押估價(jià)，建筑面積按照證載面積確定，也就是2000+1500=3500m2。第15題、關(guān)于該估價(jià)項(xiàng)目估價(jià)技術(shù)思路的說法，正確的是______。A.應(yīng)按酒樓用途，評估無租的限制價(jià)值B.應(yīng)按酒樓用途，評估有租的限制價(jià)值C.應(yīng)按零售商業(yè)、辦公用途，評估無租約的限制價(jià)值D.應(yīng)按零售商業(yè)、辦公用途，評估有租約的限制價(jià)值我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]抵押估價(jià)時(shí)，按照用途評估價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)存在租賃關(guān)系，因此評估有租約限制價(jià)值。第16題、關(guān)于估價(jià)中對該綜合樓裝修部分處理的說法，正確的是______。A.裝修部分不宜列入估價(jià)范圍B.裝修部分應(yīng)列入估價(jià)范圍，采用乙公司實(shí)際支出的裝修費(fèi)用進(jìn)行測算C.裝修部分應(yīng)列入估價(jià)范圍，采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的裝修費(fèi)用進(jìn)行測算D.裝修部分應(yīng)列入估價(jià)范圍，采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的裝修費(fèi)用并考慮折舊進(jìn)行測算我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]房地產(chǎn)抵押估價(jià)，一般不應(yīng)包含特色裝飾裝修的價(jià)值，因?yàn)橐坏﹤鶆?wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形而需要以拍賣等方式處置抵押房地產(chǎn)的，特色裝飾裝修對受讓人來說通常沒有使用價(jià)值，也就沒有價(jià)值。指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯誤第17題、本次估價(jià)背景情況如下：甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2017年7月10日承接了一套辦公用房估價(jià)業(yè)務(wù)，估價(jià)目的是為乙人民法院受理的丙銀行與丁公司借款合同糾紛一案提供價(jià)值參考。根據(jù)房屋權(quán)屬證書記載，房屋所有權(quán)人為丁公司，坐落于××市人民路28號1005室，存在尚未注銷的抵押權(quán)，抵押權(quán)人為丙銀行。接受委托后，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師張××帶領(lǐng)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師王××和估價(jià)助理人員李××進(jìn)行了實(shí)地查勘，了解到估價(jià)對象所在大廈為一棟高層甲級寫字樓，冠名為“金達(dá)廣場”。王××、李××具體承擔(dān)了估價(jià)報(bào)告撰寫工作，張××對估價(jià)報(bào)告進(jìn)行了終審，2017年7月15日出具了估價(jià)報(bào)告。以下為該估價(jià)報(bào)告封面：房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告估價(jià)報(bào)告編號：××估字[2017]第××號估價(jià)