引領(lǐng)與突破：長(zhǎng)江中游城市群提質(zhì)換擋發(fā)展（武漢視角）-戴德梁行-2022-28

微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai“長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展中國(guó)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的重點(diǎn)

國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略之一，依托長(zhǎng)江天然金水道推動(dòng)?xùn)|

中西部地區(qū)融合協(xié)發(fā)展將有效打造中國(guó)經(jīng)濟(jì)

新的支撐帶。區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的推進(jìn)需通過(guò)城市

和城市群的鏈接來(lái)實(shí)現(xiàn)，長(zhǎng)江中游城市群作為長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展地緣上承東啟西的天橋梁”，其高質(zhì)量發(fā)展推動(dòng)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶整體融合發(fā)展

不可或缺的力量。武漢作為長(zhǎng)江中游城市群的核心支點(diǎn)城家中心城市、中部六省唯一的副省級(jí)城負(fù)帶動(dòng)和引領(lǐng)武漢都市圈乃至長(zhǎng)

江中游城市群提質(zhì)換擋發(fā)展、推進(jìn)沿海與中西部相互支撐協(xié)發(fā)展的重任務(wù)年來(lái)，武漢

市緊緊繞國(guó)家中心城市、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶核心城市

和國(guó)際化大都市目標(biāo)定位，大力推進(jìn)招引資和

招才引智相關(guān)政舉措并舉積極優(yōu)化營(yíng)環(huán)

實(shí)現(xiàn)城市能新動(dòng)能的進(jìn)一步增強(qiáng)和城市影響力的進(jìn)一步提德梁行武漢公司于2005年落戶武漢，并一舉成為湖北市場(chǎng)的領(lǐng)頭本土市場(chǎng)上，我們具有強(qiáng)大的牌效應(yīng)，

擁有龐大且多樣化的現(xiàn)存客戶群體。們

與當(dāng)?shù)卣３址€(wěn)關(guān)系，為我們的客戶

提供產(chǎn)業(yè)及地產(chǎn)一站式服務(wù)，見證和助力武漢市乃至湖北省的高質(zhì)量涅槃發(fā)展?！蔽錆h公司總經(jīng)理事微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai目錄最具增長(zhǎng)性區(qū)域:長(zhǎng)江1.經(jīng)濟(jì)與地理上承東啟西、2.雙循環(huán)換擋期，中部城市3.最具增長(zhǎng)性區(qū)域長(zhǎng)江中游城市群核心引領(lǐng)城市–武漢1.產(chǎn)業(yè)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)能換擋期，制造業(yè)升級(jí)、第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展2.人口：人口流入加快，未來(lái)仍有千萬(wàn)增量空間3.交通：九省通衢，支撐區(qū)域經(jīng)濟(jì)素流通的核心交通樞紐城市4.教育：中部教育資高地，科技創(chuàng)新氛濃厚5.武漢市城市發(fā)展的前景與目標(biāo)產(chǎn)業(yè)升級(jí)發(fā)展將持續(xù)推動(dòng)片區(qū)物業(yè)市場(chǎng)需求釋放1.高速發(fā)展的高新技術(shù)企業(yè)聚集地：光谷2.正在崛起的高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集地：漢口及武昌沿江務(wù)區(qū)觀點(diǎn)提要微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucaiCUSHMAN&2最具增長(zhǎng)性區(qū)域長(zhǎng)江中游城市群微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai經(jīng)濟(jì)與地理上承東啟西、承上啟下的“橋梁”2018年，中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于建立更加有效的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新機(jī)制的意見》提出以京津冀城市群、長(zhǎng)三角城市群、港澳大灣區(qū)、成渝城市群、長(zhǎng)江中游城市群城市群、關(guān)中平城市群等城市群推動(dòng)

國(guó)家重大區(qū)域戰(zhàn)略融合發(fā)展，建立以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展、城市群帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展新模式，推動(dòng)區(qū)域板塊之融合互動(dòng)發(fā)展。從地緣上來(lái)，長(zhǎng)江中游城市群南北鏈接京津冀城市群和港澳大灣區(qū)、東西鏈接長(zhǎng)三

角城市群和成渝城市群，推動(dòng)我國(guó)各區(qū)板塊融合發(fā)展的重“外，長(zhǎng)江中游城市群也長(zhǎng)江經(jīng)

濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃的重支點(diǎn)城市群，長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶規(guī)劃覆蓋了我國(guó)第一梯隊(duì)三大城市群：長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游和成渝城市群，輻射我國(guó)長(zhǎng)江流域東部中部及西南部共9個(gè)省份的廣闊腹地，發(fā)展?jié)摿薮?。中?guó)重點(diǎn)城市群分布情況津冀城市群長(zhǎng)三角城市群

成渝城市群長(zhǎng)江中游城市群來(lái)梁行研究部澳城市群雙循環(huán)換擋期，中部城市群戰(zhàn)略地位提升2021年最新發(fā)布的國(guó)民經(jīng)濟(jì)十四五規(guī)劃綱將成渝城市群、長(zhǎng)江中游城市群的發(fā)展定位，由十三五的“發(fā)

展壯大”提升至“優(yōu)化提疇。隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入以內(nèi)需驅(qū)動(dòng)為主的雙循環(huán)換擋期，中西部的全方位補(bǔ)

短板、縮小區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異，將成為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重動(dòng)力之一。十四五規(guī)劃相關(guān)城市群發(fā)展定位第一檔優(yōu)化提升京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、成渝、長(zhǎng)江中游第二檔發(fā)展壯大山東半島、中、關(guān)中平、第三檔培育發(fā)展哈長(zhǎng)、遼中南、滇中、天山北坡來(lái)：《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱德梁行研究部微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucaiCUSHMAN&4最具增長(zhǎng)性區(qū)域2020年長(zhǎng)江中游城市群以整體GDP9.3萬(wàn)億元在第一梯隊(duì)5個(gè)主城市群中排名第三位，也我

國(guó)第一梯隊(duì)城市群中覆蓋城市數(shù)量最多的城市群。2020年長(zhǎng)江中游城市群人均GDP7.4萬(wàn)元，雖與京津冀、長(zhǎng)三角、港澳三大世界級(jí)城市群仍存在差距，但2019年中國(guó)各省及轄市GDP排名

中，長(zhǎng)江中游城市群范內(nèi)的湖南和湖北均位居前十，且增速高于其余城市群核心省市，目前五大

城市群內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的區(qū)域，可以預(yù)見長(zhǎng)江中游城市群將接下來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最具增長(zhǎng)性的區(qū)

域之一。中國(guó)主城市群相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比主指標(biāo)京津冀城市群港澳大灣區(qū)長(zhǎng)三角城市群長(zhǎng)江中游城市群成渝城市群重點(diǎn)城市數(shù)量1611116輻射區(qū)域積

（萬(wàn)平方公里）215.6218.5輻射人口（億人）1.10.821.0GDP（萬(wàn)億元)8.911.536.3人均GDP（萬(wàn)元）7.713.312.47.46.2香港

武漢

成都20%17%核心城市及其北京澳門GDP40%27%3%長(zhǎng)沙上海19%重慶13%占城市群比天津廣州39%

16%17%南昌6%深圳23%來(lái)：各省市統(tǒng)計(jì)局2020年統(tǒng)計(jì)公報(bào)，戴德梁行研究部2019年中經(jīng)濟(jì)增速排名前十位增速排名地區(qū)增速1貴州8.3%2西藏、云南8.1%3江西8.0%4湖南、福建7.6%5湖北、四川、安徽7.5%6河南7.0%7浙江、河北6.8%8寧夏6.5%9重慶、海6.3%10甘肅、新疆、山西、廣東6.2%來(lái)：各省市統(tǒng)計(jì)局2019年統(tǒng)計(jì)公報(bào)，戴德梁行研究部微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai5CUSHMAN&長(zhǎng)江中游城市群

引領(lǐng)城市

武漢微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai長(zhǎng)江中游城市群覆蓋了31個(gè)主城市中武漢市

占據(jù)了長(zhǎng)江中游城市群GDP總量的17%，目前引

領(lǐng)長(zhǎng)江中游城市群協(xié)發(fā)展的核心城市。從地緣上來(lái)漢位于中國(guó)大的中央，全國(guó)性的重戰(zhàn)略

交通樞紐城市。武漢及武漢都市圈的高質(zhì)量發(fā)展推

動(dòng)整個(gè)長(zhǎng)江中游城市群發(fā)展的重力量。產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀：動(dòng)能換擋期，制造業(yè)升級(jí)、第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)正成為推動(dòng)武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心力量從武漢市過(guò)去20年三產(chǎn)業(yè)增速來(lái)2004至2的推動(dòng)力主來(lái)自第

二產(chǎn)業(yè)，其中高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增速在2004至201期武漢市本完成

了傳統(tǒng)支柱制造業(yè)的升級(jí)改造和對(duì)戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)DP在2014年突破萬(wàn)億大關(guān)，2019年武漢市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加4達(dá)到25.7%。20%武漢市經(jīng)濟(jì)增速2000-201915%10%5%0%來(lái)：武漢市統(tǒng)計(jì)局，戴德梁行研究部武漢市工業(yè)增加及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加增速2004-201935%30%30.0%29.7%25%20%15%11.8%10%5%0%2004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019來(lái)：武漢市統(tǒng)計(jì)局，戴德梁行研究部微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai7CUSHMAN&02015-2019武漢市規(guī)上高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加及占GDP比重來(lái)2019年武漢科技創(chuàng)新報(bào)告》，戴德梁行研究部第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家克里斯泰勒早在中心地理論就提出，中心城市區(qū)域功能的發(fā)揮最終體現(xiàn)于服務(wù)業(yè)的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)分工和產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)、資本的進(jìn)入，都需一個(gè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集中心，以提供資金、人才、物流的全素支撐。十三五期（2016-2020），武漢市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)逐步聚焦戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，從分產(chǎn)業(yè)增速來(lái)2014年以后武漢進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)展換擋期，第三產(chǎn)業(yè)增速開始超越第二產(chǎn)業(yè)成為武漢經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的又一重驅(qū)動(dòng)力。大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)、打造支柱型高附加第三產(chǎn)業(yè)已成為接下來(lái)武漢市經(jīng)濟(jì)

發(fā)展的必然。2019年武漢市第三產(chǎn)業(yè)增加9855.3億元，全國(guó)排名第十位，與主一線城市相比仍有較

大增長(zhǎng)空。350003000025000200001500010000500002019年中國(guó)第三產(chǎn)業(yè)增加城市排名前十來(lái)：各城市統(tǒng)計(jì)局2019年統(tǒng)計(jì)公報(bào)，戴德梁行研究部微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucaiCUSHMAN&8十四五期大計(jì)劃促產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型提升，打造“965”產(chǎn)業(yè)集群武漢市產(chǎn)業(yè)集群分布圖近期發(fā)布的武漢市國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展十四五規(guī)劃中四五期武漢市先進(jìn)礎(chǔ)材料智能制造產(chǎn)業(yè)發(fā)展將力于推行“三大計(jì)劃”，流氫能文化旅游即支柱產(chǎn)業(yè)壯大計(jì)略性新興產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)安全裝備制造業(yè)倍增計(jì)劃和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)升級(jí)計(jì)劃，新型顯示現(xiàn)代物流略性新興產(chǎn)業(yè)為引領(lǐng)、健康食品航空航天先進(jìn)制造業(yè)為支撐、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主航運(yùn)物流體的“965”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。智能制造臨空經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（東西湖）建筑業(yè)金融服務(wù)創(chuàng)意設(shè)計(jì)江岸區(qū)山區(qū)武漢化工區(qū)“965”產(chǎn)業(yè)集群貿(mào)汽車及零部件江漢區(qū)文化旅游智能制造武昌區(qū)硚口區(qū)洪山區(qū)健康服務(wù)生態(tài)旅游漢陽(yáng)區(qū)工程設(shè)計(jì)9大支柱產(chǎn)業(yè)集群：智能建造開發(fā)區(qū)“光芯屏端網(wǎng)”貿(mào)物流“光芯屏端網(wǎng)”汽車制造和服務(wù)綠色環(huán)保武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)生物醫(yī)藥大健康和生物技術(shù)文化旅游

人工智能高端裝備和先進(jìn)礎(chǔ)材料現(xiàn)代金融空天信息

量子科技電競(jìng)65大新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域：大未來(lái)產(chǎn)業(yè)方向：數(shù)字經(jīng)濟(jì)網(wǎng)絡(luò)安全電磁能新能汽航空航天量子科技

和智能網(wǎng)空天信息超級(jí)計(jì)算

新能源人工智能腦科學(xué)和類腦科學(xué)新材料

數(shù)字創(chuàng)意深地深海深空智能家居通用航空

氫能生命健康來(lái)：《武漢市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十四五規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱德梁行研究部武漢市十一五至十四五時(shí)期產(chǎn)業(yè)規(guī)劃傳統(tǒng)制造業(yè)升級(jí)+培育發(fā)展戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)推動(dòng)武漢市GDP破萬(wàn)億傳統(tǒng)制造業(yè)高端化、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)快速發(fā)展助力武漢市GDP在十四五期邁向2萬(wàn)億十一五時(shí)期2006-2010十二五時(shí)期2011-2015十三五時(shí)期2016-2020十四五時(shí)期2021-2025加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)本構(gòu)建成具有比較優(yōu)勢(shì)堅(jiān)持工業(yè)主攻方向不動(dòng)構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，提高經(jīng)

大支柱產(chǎn)業(yè)，鞏優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。形成以戰(zhàn)搖，深入實(shí)武漢制造濟(jì)質(zhì)量效益和核心競(jìng)爭(zhēng)力，發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，淘汰劣勢(shì)產(chǎn)略性新興產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，先進(jìn)2025力構(gòu)現(xiàn)有推三大計(jì)劃支柱產(chǎn)持區(qū)級(jí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，構(gòu)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為支支柱產(chǎn)業(yè)—戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)壯大計(jì)劃、戰(zhàn)略性新興建具有綜合競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的新?lián)蔚默F(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。業(yè)—未來(lái)產(chǎn)業(yè)”有機(jī)更新的產(chǎn)業(yè)倍增計(jì)劃、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)型產(chǎn)業(yè)體系，實(shí)現(xiàn)從老工業(yè)迭代產(chǎn)業(yè)體系，初步建成國(guó)升級(jí)計(jì)力構(gòu)建以戰(zhàn)

統(tǒng)貿(mào)重鎮(zhèn)向先進(jìn)家先進(jìn)制造業(yè)中心。略性新興產(chǎn)業(yè)為引領(lǐng)、先進(jìn)制造業(yè)地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中制造業(yè)為支撐、現(xiàn)代服務(wù)心轉(zhuǎn)型升級(jí)。業(yè)為主體965”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。來(lái)：武漢市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃十一五至十四五微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai9CUSHMAN&預(yù)計(jì)2024年GDP破2萬(wàn)億2019漢市地區(qū)生產(chǎn)總突破1.6萬(wàn)億，2020年武漢市政府工作報(bào)告制訂的武漢市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展

主預(yù)期目標(biāo)地區(qū)生產(chǎn)總增長(zhǎng)7.5%至7.8%守估計(jì)排除疫情因素的影響，2020年武漢市地區(qū)生

產(chǎn)總本將可能會(huì)突破1.7萬(wàn)億元（按增速7.5%預(yù)測(cè)按照武漢市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十四五規(guī)劃，2020至2025年武漢市地區(qū)生產(chǎn)總年均增速預(yù)計(jì)在7%左右，那么預(yù)計(jì)在2024年左右武漢市地區(qū)生產(chǎn)

總將突破2萬(wàn)億。0圖表5：武漢市經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)2021-20252014201520162017201820192020F20202021F2022F2024F2025F來(lái)梁行研究部微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucaiCUSHMAN&10人口流入加快，未來(lái)仍有千萬(wàn)增量空間人口吸附能力增強(qiáng)，常住人口增速加快隨武漢市近年來(lái)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人口吸附能力不斷增強(qiáng)，迎來(lái)了人口凈流入的高峰期，最新公布的武漢

市第七次人口查數(shù)據(jù)顯示，截至2020年武漢市常住人口達(dá)到1232.7萬(wàn)人，2010至2020年十年共

增加254.1萬(wàn)人，增長(zhǎng)26.0%，年均平均增長(zhǎng)率達(dá)到2.3%的歷史高位。武漢市歷次人口查常住人14001200100080060040020002.0%1.5%21.6%978.541232.652.3%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%數(shù)據(jù)來(lái)：武漢市統(tǒng)計(jì)局，戴德梁行研究部常住人口未來(lái)仍有千萬(wàn)增量空間從人口密度來(lái)，武漢市目前人口密度為1308.4人2020年末武漢市常住人口1232.7萬(wàn)人，符合該預(yù)每平方公里，遠(yuǎn)低于北上廣等一線城市，人口密度未測(cè)結(jié)果。那么按照該預(yù)來(lái)20漢市將還達(dá)城市空規(guī)劃布局最優(yōu)承載能力。根武漢經(jīng)有人口增量空約1000萬(wàn)左右，人口增長(zhǎng)潛力巨大。濟(jì)研究》對(duì)武漢市資承載最優(yōu)人口規(guī)模進(jìn)行預(yù)測(cè)，目前長(zhǎng)江中游城市群所處的湖北、湖南和江西三省整預(yù)計(jì)2020武漢市常住人口將達(dá)到體的城鎮(zhèn)化率在57%-61%之，仍有較大的城鎮(zhèn)化

萬(wàn)之2030年武漢市常住人口預(yù)計(jì)會(huì)達(dá)到空，這將為武漢市乃至長(zhǎng)江中游城市群的發(fā)展提供

1550-1700萬(wàn)之2049年武漢市常住人口有力的人力資支撐。

規(guī)模將達(dá)到2200-2500萬(wàn)之際情至1200-1300微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai11CUSHMAN&武漢市人口密度與主城市對(duì)比情況城市上海廣州深圳武漢6340.57434.71997.58569.2全市人口規(guī)模（萬(wàn)人）2428.11530.61343.91121.2人口密度（人/平方公里）3829.62058.76727.91308.4來(lái)：各城市統(tǒng)計(jì)局，戴德梁行研究部武漢市人口規(guī)模預(yù)測(cè)新理論模型方法預(yù)測(cè)間預(yù)測(cè)重年份202049年高方案人口規(guī)模（萬(wàn)人）1300左右1700左右2500左右

人口密度（人/平方公里）152120032881低方案人口規(guī)模（萬(wàn)人）1200左右1550左右2200左右人口密度（人/平方公里）141818172616來(lái)：武漢市發(fā)展和改委員會(huì)課題組《向2049年的武漢人口規(guī)模預(yù)測(cè)與空布局設(shè)計(jì)》，戴德梁行研究部九省通衢，支撐區(qū)域經(jīng)濟(jì)素流通的核心交通樞紐城市3小時(shí)飛行圈、3.5小時(shí)高鐵圈覆蓋全80%主城市今年2月國(guó)務(wù)院印發(fā)《國(guó)家綜合立體交通網(wǎng)規(guī)劃綱》確定了國(guó)家綜合立體交通網(wǎng)主骨架構(gòu)成圖，不管京

津冀-港澳主軸還長(zhǎng)三角-成渝主軸，亦或福建至銀川通道，武漢作為全國(guó)性的戰(zhàn)略交通道都必

經(jīng)之地，戰(zhàn)略地位不言而喻。目前武漢3小時(shí)飛行圈覆蓋了全國(guó)80%的主城市；3.5小時(shí)高鐵向東可以

到達(dá)上海、向北可達(dá)石家莊、向南可達(dá)廣州，沿江高鐵建成入使用后，預(yù)計(jì)武漢向西至成都的時(shí)也將縮

小到4小時(shí)以內(nèi)。屆時(shí)武漢3小時(shí)飛行圈3.5小時(shí)高鐵圈將全覆蓋中國(guó)大80%的主大中城市。微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucaiCUSHMAN&12圖片3:武漢市交通情況城市軌交鐵路航空港口里程達(dá)387.5公里(含有軌電全國(guó)各大城市排名第七位、長(zhǎng)江中游城市群排名第一，日均客運(yùn)量突破200萬(wàn)人次。到2025年，將形成14條線路，總長(zhǎng)600公里的軌道交通網(wǎng)絡(luò)。三大主武漢天河機(jī)場(chǎng)2019年武漢擁有國(guó)家一類口岸漢口站、武昌站。在建及旅客吞吐量2715萬(wàn)人；陽(yáng)邏對(duì)外籍船舶開帶選址火車站包括武漢貨郵吞吐量24.3萬(wàn)噸。長(zhǎng)江中游最佳的東光谷火車站十四五期漢天河深水良港，也長(zhǎng)江中漢陽(yáng)火車站、天河北站。機(jī)場(chǎng)將加快建設(shè)第三跑上游第一個(gè)按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)到2030年，將形成道、謀劃第四跑道等機(jī)設(shè)計(jì)的專業(yè)化集裝箱碼13條干線引入的環(huán)形放射場(chǎng)擴(kuò)容工程。到頭。港區(qū)交通便捷，京廣、2025狀大型鐵路樞紐。京九鐵路連線位于陽(yáng)邏港以北僅30公里，水鐵聯(lián)運(yùn)十分便捷。3小時(shí)飛行圈2小時(shí)飛行圈1小時(shí)飛行圈來(lái)：武漢市統(tǒng)計(jì)局，武漢市十四五規(guī)劃，各部門統(tǒng)計(jì)公報(bào)，戴德梁行研究部微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai13CUSHMAN&物流能力仍有提升空，打造亞洲第一航空物流樞紐武漢作為中國(guó)為數(shù)不多的集水空多種交通方式為一體的綜合交通樞紐城市，在發(fā)展物流運(yùn)輸業(yè)帶動(dòng)片區(qū)貿(mào)易發(fā)展上具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。2019年武漢市全年貨運(yùn)量67555萬(wàn)噸，排名全國(guó)第五。與其他主城市相比，武漢的優(yōu)勢(shì)在于公鐵水空多式聯(lián)運(yùn)，結(jié)合武漢優(yōu)秀的地緣位置，全國(guó)性的核心物流樞紐城市。圖表7:主城市貨運(yùn)量排名情況圖表8：武漢市貨運(yùn)量分方式占比

廣州航空2019鐵路重慶上海

寧波武漢天津

長(zhǎng)沙水運(yùn)公路南京杭州

深圳

鄭州

成都

西安北京0來(lái)：各城市統(tǒng)計(jì)局2019年統(tǒng)計(jì)公報(bào)，戴德梁行研究部市統(tǒng)計(jì)局，戴德梁行研究部圖片5：湖北國(guó)際物流核心樞紐項(xiàng)目鄂州花湖機(jī)場(chǎng)湖北際物流核心樞紐重點(diǎn)項(xiàng)目：鄂州花湖機(jī)場(chǎng)從目前武漢市的貨運(yùn)結(jié)構(gòu)來(lái)空運(yùn)輸?shù)恼急容^低。預(yù)計(jì)隨鄂州花湖機(jī)場(chǎng)的建成入使?jié)h市航空貨運(yùn)能力將得到質(zhì)的提升。鄂州花湖機(jī)場(chǎng)作為未來(lái)順豐全國(guó)核心物流樞計(jì)

2025年貨郵吞吐客

吞吐量分別為245.2萬(wàn)噸、鄂州花湖機(jī)場(chǎng)100萬(wàn)人次；2045年分別為765.2萬(wàn)噸、1500萬(wàn)人次，建成后將成為全球第四、亞洲第一的航空物流樞紐，1.5小時(shí)飛行圈可覆蓋全年國(guó)90％的經(jīng)濟(jì)總量、全國(guó)

80%的人口，1000公里半徑覆蓋五大國(guó)家級(jí)城市群。5來(lái)：《鄂州市臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)總體方案》，戴德梁行研究部微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucaiCUSHMAN&14中部教育資源高地，

科技創(chuàng)新氛圍濃厚微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai中部教育資源高地，科技創(chuàng)新氛濃厚高等院校數(shù)量排名2019高等院校數(shù)量全排名第三武漢市所在的湖北省中部高等教育資最豐富的區(qū)域，2019年教育部公布的高等院校數(shù)量排名中，湖北省中央部門辦和本科院校合計(jì)76所排名全國(guó)第三位，僅次于北京和江蘇，中部教

育資高地。武漢市匯集了包括武漢大學(xué)、華中科技大學(xué)、華中師范大學(xué)、中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)、武漢理工大學(xué)等在內(nèi)的多所優(yōu)秀的全國(guó)知名院校。截至2020年末，武漢市本專科在校大學(xué)生約106.72萬(wàn)人，比增長(zhǎng)6.0%，名副其實(shí)的“大學(xué)城”。遼本科院校人才流失情況正逐步好轉(zhuǎn)梁行研究部過(guò)去由于東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，武漢市人才流出情況嚴(yán)重?fù)?jù)螞蟻金服發(fā)布的《大學(xué)生就業(yè)流向報(bào)告5大熱門跨省就業(yè)遷徙路線出目標(biāo)城市房?jī)r(jià)收入比情況漢占了三個(gè)，分別武漢到深圳、武漢到北京及武漢市人才2020年房?jī)r(jià)武漢市2020武漢到廣州。以華中科技大學(xué)為例，廣東省在相流出主城市收入比年房?jī)r(jià)收入比當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)一中科技大學(xué)本科畢業(yè)生就業(yè)選擇的主目的地。近年來(lái)，隨區(qū)域經(jīng)濟(jì)深圳27.1發(fā)展差距的不斷縮小，武漢市作為內(nèi)核心城市對(duì)人才的吸附力開始增強(qiáng)。仍以華中科技大學(xué)為北京23.82019年本科畢業(yè)生留漢占比開始接近流11.7入廣東的占比、2020年湖北省內(nèi)徹底取代廣東廣州16.7省成為華中科技大學(xué)本科畢業(yè)生的首選就業(yè)城

外一線城市日益顯現(xiàn)的擠出效正加杭州速這一過(guò)程，對(duì)比武漢市人才主流入地與武漢18.5市的房?jī)r(jià)收入比，武漢市展現(xiàn)出了較高的生活居來(lái)報(bào)告居研究院，住性價(jià)比。華中科技大學(xué)本科畢業(yè)生就業(yè)流向前五城市占比2014-2020100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2014201520162017201820192020廣東湖北上海江蘇北京來(lái)：華中科技大學(xué)官網(wǎng)，戴德梁行研究部微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucaiCUSHMAN&16大學(xué)生留漢政策效果顯著武漢大學(xué)生留漢人數(shù)（萬(wàn)人）2013-20202017年開始，為更好的促進(jìn)素聚集，40.638.8實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型優(yōu)化升漢市政府提出30.130.2百萬(wàn)大學(xué)生留漢計(jì)劃，開始將留住人才作為工作重點(diǎn)之一。2017年4月武漢正式成立1512.610.410.8招才局，并公布實(shí)施了一系列優(yōu)惠政吸引更多的高素質(zhì)人才留在武漢。2017至201320142015201620172018201920202019年武漢市共新增留漢大學(xué)生109萬(wàn)來(lái)：武漢市政府公開資料，戴德梁行研究部人，提前完成百萬(wàn)大學(xué)生留漢計(jì)劃。依托高校發(fā)展科研成果創(chuàng)新，促進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化依托院校華中科技大學(xué)武漢大學(xué)產(chǎn)業(yè)研究院武與位置服務(wù)工業(yè)技術(shù)研究院與空信息工業(yè)技術(shù)研究院

武漢智能裝備工業(yè)技術(shù)國(guó)家研究中心武漢光電國(guó)家研究中點(diǎn)實(shí)驗(yàn)信息工程國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室材料成形與模具技術(shù)國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室水資與水電工程科學(xué)國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室數(shù)字制造裝備與技術(shù)國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室病毒學(xué)國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室

強(qiáng)電磁工程與新技術(shù)國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室雜交水稻國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室

武漢市集成電路設(shè)計(jì)工程技術(shù)研究中心武漢市偽工程技術(shù)研究中心武漢市衛(wèi)導(dǎo)航定位技術(shù)研究中心

武漢市數(shù)控系統(tǒng)工程技術(shù)研究中心武漢市激光工程技術(shù)研究中心武漢市鋼鐵冶金工程技術(shù)研究中心工程技術(shù)武漢市天然藥物工程技術(shù)研究中心研究中心武漢市自動(dòng)化工程技術(shù)研究中心武漢市信息存儲(chǔ)工程技術(shù)研究中心武漢市光電測(cè)控儀器工程技術(shù)研究中心

武漢市避孕節(jié)育工程技術(shù)研究中心武漢市地?zé)岜霉こ碳夹g(shù)研究中心

武漢市遙感衛(wèi)應(yīng)用工程技術(shù)研究中心武漢市增材制造工程技術(shù)研究中心武漢市險(xiǎn)廢物處置與資化工程技術(shù)研究中心依托院校武漢理工大學(xué)中國(guó)地質(zhì)大學(xué)（武漢）產(chǎn)業(yè)研究院武漢新能汽車工業(yè)技術(shù)研究院武漢地質(zhì)資環(huán)境工業(yè)技術(shù)研究院武漢交通科技研究院國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室材料復(fù)合新技術(shù)國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室地質(zhì)過(guò)程與礦產(chǎn)資國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室硅酸鹽建筑材料國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室生物地質(zhì)與環(huán)境地質(zhì)國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室武漢市船舶工業(yè)設(shè)計(jì)工程技術(shù)研究中心武漢市非開挖工程技術(shù)研究中心武漢市液態(tài)儲(chǔ)氫工程技術(shù)研究中心微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai17CUSHMAN&能微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucaiCUSHMAN&18武漢市城市發(fā)展的前景與目標(biāo)武漢市作為長(zhǎng)江中游城市群龍頭城市、國(guó)家中心城江經(jīng)濟(jì)帶重支點(diǎn)城來(lái)將依托其優(yōu)秀

的地緣條件、豐富的科教資和人口吸附潛極推進(jìn)科技創(chuàng)新進(jìn)產(chǎn)業(yè)向高端化升區(qū)域發(fā)展提供強(qiáng)大的驅(qū)動(dòng)力。目前武漢市正處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化期：第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)二產(chǎn)業(yè)增速放緩，顯示出由傳統(tǒng)制造業(yè)升級(jí)帶來(lái)的驅(qū)動(dòng)力已接近尾進(jìn)戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展成為十四五期的重點(diǎn)。毋庸置疑戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代

服務(wù)業(yè)將成為下一階段武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心推動(dòng)力。目前長(zhǎng)江中游城市群融合發(fā)展程度較漢都市圈協(xié)發(fā)展也仍處于聯(lián)動(dòng)初期，預(yù)計(jì)隨城際

交通規(guī)劃的進(jìn)一步落實(shí)和推進(jìn)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)發(fā)展

優(yōu)勢(shì)將逐步顯現(xiàn)漢作為核心龍頭城市對(duì)城市群的輻射和帶動(dòng)力將得到有效提升。產(chǎn)業(yè)升級(jí)發(fā)展將持續(xù)推動(dòng)片區(qū)物業(yè)市場(chǎng)需求釋放高速發(fā)展的高新技術(shù)企業(yè)聚集地–光谷在武漢，光谷所在的東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)高新技術(shù)企業(yè)集中度最高的區(qū)域。2019年湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)以地區(qū)生產(chǎn)總1876.8億元在武漢市

個(gè)區(qū)域中排名第一位，年在全國(guó)國(guó)家級(jí)高新區(qū)中

排名第四位，2020年也仍然保持在前五，武漢

市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的區(qū)域。長(zhǎng)達(dá)三十多年的培育和發(fā)14展，光谷形成了包括光電子信息、生物制藥、節(jié)能環(huán)保、高端裝備制造等在內(nèi)的一系列支柱產(chǎn)業(yè)。微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai19CUSHMAN&微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai地區(qū)生產(chǎn)總2019（億元）東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)江漢區(qū)新洲區(qū)口區(qū)

區(qū)0來(lái)：武漢市統(tǒng)計(jì)局，戴德梁行研究部排名1234567891020192020北京中關(guān)村科技園北京中關(guān)村科技園深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)上海張江高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)上海張江高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)蘇州工業(yè)園區(qū)蘇州工業(yè)園區(qū)武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)廣州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)廣州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)來(lái)：科技部火炬網(wǎng)，戴德梁行研究部微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai21CUSHMAN&需求快速增長(zhǎng)的光谷甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)光谷片區(qū)辦公物業(yè)類型在過(guò)去30年主以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主，16年開始該片區(qū)開始有甲級(jí)寫字樓建成入使用。

近年來(lái)隨光谷支柱產(chǎn)業(yè)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)鏈的不斷延伸，區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫字樓的需求快速增長(zhǎng)，17年以后光谷甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率長(zhǎng)期處于全市比較低的水平，截至2021年三季度，光谷甲級(jí)寫字樓平均空置率18.4%低于全市平均空置率約14.3個(gè)百分點(diǎn)；平均租金高于全市水平。140光谷VS武漢市甲級(jí)寫字樓租金走勢(shì)對(duì)比117.412010080604020106.30192021Q1-Q3來(lái)梁行研究部80%70%60%50%40%30%20%10%0%光谷VS武漢市甲級(jí)寫字樓空置率走勢(shì)對(duì)比32.7%18.4%2021Q1-Q3來(lái)梁行研究部TMT企業(yè)和第二總部經(jīng)濟(jì)推動(dòng)片區(qū)寫字樓需求攀升從租賃需求企業(yè)類型來(lái)，光谷片區(qū)甲級(jí)寫字樓租賃需求主2016至TMT企業(yè)約占過(guò)去5年TMT行業(yè)，其次工業(yè)制造業(yè)和教育行業(yè)。2021年三季度，TMT、工業(yè)制造業(yè)和教育行業(yè)的租賃成交面光谷甲級(jí)寫字樓積約占光谷甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)成交總積的42.0%、20.4%成交積的42.0%和19.1%17年開始隨小米系第二總部的落戶，光谷片區(qū)迎第二總部”經(jīng)濟(jì)潮，落戶企業(yè)第二總部數(shù)量逐年升，這也為光谷甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)新的市場(chǎng)需求。微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucaiCUSHMAN&222016-2021Q3光谷甲級(jí)寫字樓租戶成交情況2.5%1.2%9.2%19.1%3.1%TMT42.0%光谷片區(qū)第二總部(總部）數(shù)量9080706050403020100/20.4%來(lái)梁行研究部完全統(tǒng)計(jì)，戴德梁行研究部光谷中心城圖示潛力新興板塊：光谷中心城光谷中心城總占地積36.15平方公里，定位為

高科技務(wù)中心，旨在打造服務(wù)中部、輻射全國(guó)、

世界的國(guó)際化務(wù)城建促進(jìn)中部戰(zhàn)略

性新興產(chǎn)業(yè)深化的總部控制中心和后臺(tái)服務(wù)中心；搭建促進(jìn)武漢市金融創(chuàng)代服務(wù)業(yè)與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)共融的示范平臺(tái)。目前光谷中心城整體仍處于礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)高峰期。就辦公物業(yè)來(lái)谷中心城寫字樓多為自用型總部大域內(nèi)目前在建的重點(diǎn)甲級(jí)辦公項(xiàng)目包括湖北廣播電視傳媒航特種飛行器研發(fā)中心、綠地光谷中心、TCL華中總部、光和創(chuàng)谷、大悅城、烽火通信研發(fā)中心、光谷有軌電車線網(wǎng)、瑞安創(chuàng)新天地等。零板塊，目前光谷中心城在建重點(diǎn)項(xiàng)目包括：大

悅城、力高業(yè)中心、光谷創(chuàng)新天地、龍湖天街等。

預(yù)計(jì)未來(lái)3-5年光谷中心城將迎來(lái)項(xiàng)目交付的高峰期。來(lái)：《光谷中心城總體規(guī)劃》，戴德梁行研究部微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai23CUSHMAN&正在崛起的高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集商地理上武漢市被長(zhǎng)江和漢水劃分為三個(gè)板塊，即三個(gè)板塊之的經(jīng)濟(jì)往來(lái)有所限制，因此也形成了兩過(guò)江隧道的建成使用，三鎮(zhèn)之融合發(fā)展趨勢(shì)增強(qiáng)，漢口商

主軸亮點(diǎn)區(qū)塊的規(guī)劃，未來(lái)兩岸務(wù)區(qū)將成為武漢高端現(xiàn)代服辦公需求穩(wěn)定、入駐企業(yè)質(zhì)量較高自2012年首棟甲級(jí)寫字樓交付使用以來(lái)，由于入駐企業(yè)整體質(zhì)量較高，漢口及武昌沿江務(wù)區(qū)需

求長(zhǎng)期保持穩(wěn)定，也武漢市納稅過(guò)億樓宇聚集地。漢口&武昌沿江務(wù)區(qū)整體租金長(zhǎng)期處于全

市較高的位置，且空置率保持全市較低水平。截至2021年三季度，該片區(qū)平均租金接近130元每平米；整體空置率14.9%，低于全市平均水平17.8個(gè)百分點(diǎn)。160140120100漢口&武昌沿江務(wù)區(qū)與全市甲級(jí)寫字樓平均租金走勢(shì)對(duì)比來(lái)德梁行研究部128.7106.38060

40200漢口&武昌沿江務(wù)區(qū)與全市甲級(jí)寫字樓空置率走勢(shì)對(duì)比來(lái)德梁行研究部32.7%0%14.9%微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucaiCUSHMAN&高端服務(wù)業(yè)聚集特征顯著從租賃需求企業(yè)類型來(lái)，兩岸甲級(jí)寫字樓租賃需求主來(lái)自金融、不動(dòng)產(chǎn)、專業(yè)服務(wù)業(yè)，三者整體約占2016至2021年三季度該片區(qū)甲級(jí)寫字樓成交積的約63%，高端服務(wù)業(yè)聚集特征顯著。2016-2021Q3漢口&武昌沿江甲級(jí)寫字樓租戶成交情況/5.4%TMT1來(lái)梁行研究部潛力新興板塊：二七濱江務(wù)區(qū)二七濱江務(wù)區(qū)位于漢口沿江片長(zhǎng)江二橋至二七長(zhǎng)江大橋段，旨在打

造集企業(yè)總部、務(wù)