生態(tài)旅游觀光園開發(fā)可行性研究（報告）

(一)可行性研究編制依據(jù)(二)可行性研究編制原則本規(guī)劃區(qū)固定資產(chǎn)投資8141.26萬元，流動資金1200萬元全部為自籌，投序號1項目總投資萬元2流動資金萬元3職工人數(shù)人4年平均銷售收入萬元5年平均銷售利潤萬元6投資利潤率%7投資利稅率%8資本金利潤率%9銷售利潤率%借款償還期年資產(chǎn)負債率最高值%全部投資稅前指標投資回收期年財務內部收益率%財務凈現(xiàn)值(ic=%)萬元全部投資稅后指標投資回收期年財務內部收益率%財務凈現(xiàn)值(ic=%)萬元自有資金指標投資回收期年自有資金內部收益率%自有資金財務凈現(xiàn)值萬元盈虧平衡點%第二章項目建設理由(一)區(qū)位優(yōu)勢(二)資源利用優(yōu)勢(三)企業(yè)優(yōu)勢(四)XX服務設施的下遷面對XX日益突出的發(fā)展矛盾，柯村建設工程終于在2001年正式啟動并動XX目前大力發(fā)展山下的項目，諸如99米地藏菩薩露天大銅像及劉沖石刻(六)XX二次創(chuàng)業(yè)機遇(一)資源劣勢(二)環(huán)境劣勢(一)可改善XX風景區(qū)產(chǎn)品結構特點。據(jù)XX管委會提供的資料，香客約占每年總接待量的60%以上，游客比率(二)可提升XX風景區(qū)產(chǎn)品質量(三)可改善XX空間布局第三章建設定位與市場分析十分可觀。據(jù)統(tǒng)計，2004年全國接待入達9.3億人次，國內旅游收入超過4000億元。其中三個黃金周累計接待旅游者2.7億人次，實現(xiàn)旅游收入1083億元，均創(chuàng)歷史新高。放眼未來，中國旅游業(yè)的增勢更為明顯，世界旅游組織預測，到2020年，中目的地，接待旅游者人數(shù)13710萬人次，將占世界市場份額的8.6%。國家旅游入境旅游將達到1.35-1.45億人次，旅游外匯收入游收入1.9-2.7萬億人民幣，屆時旅游總收入將超過3.3萬億元，相當于全國國內生產(chǎn)總值的8%,中國將擠身世界旅游強國之列。(一)按旅游消費水平細分(二)按年齡構成細分(三)按旅游愛好和習慣細分了解消費者的旅游愛好和習慣是旅游企業(yè)營銷人員和其他設計人員所應獲(四)按旅游目的地細分政府工作人員業(yè)主探親訪友者2005年80——100萬人次2010年120——150萬人次2020年180——200萬人次表3—1預期客源市場流量表時間項目增長率(%)8年份年接待游客年均游客數(shù)(萬人)合計(萬人)2、從XX近四年游客接待情況分析：平均增幅為8%(全國的平均增幅),而新規(guī)劃區(qū)的增長幅度應略高于這一增幅，遠期為8%。年風景容量=1.1萬人×300=330(萬人)則：日生態(tài)容量=景區(qū)的總面積×70%×生態(tài)壓力指標=55.2公頃×70%×200人/公頃≈7728人第四章建設方案和總體布局(一)規(guī)劃區(qū)范圍界定(二)規(guī)劃區(qū)劃分原則(一)接待服務區(qū)(1)茶鼓主題廣場(2)生態(tài)停車場與管理用房(3)天方自助素齋館(二)佛茶文化苑(1)三德園■據(jù)《XX志》載：公元718年(唐開元6年)新羅國國王近族金喬覺東解坐禪之苦空。相傳唐至德年間(公元756—758年)江南瘟疫流行，百姓深受(三)居士品茗莊規(guī)劃設置的居士茶莊每座占地面積280平方米，共設茶莊10座，以體現(xiàn)唐、(1)唐茶文化區(qū)■青蓮居■香山居人中的唐代詩人白居易，自號香山居士，平生愛茶，一生共寫過50多首茶太守歡宴貢荼——陽羨茶和紫筍茶的名篇，常為后人所傳誦。(2)宋茶文化區(qū)■六一居■東坡居■易安居■石湖居(3)明茶文化區(qū)■六如居■衡山居■鴻苞居■圣華居(4)茶藝培訓中心(四)佛茶觀光園(1)中國佛茶園■如四川雅安出產(chǎn)的“蒙山茶”,亦作“仙茶”,相傳是漢代甘露寺普慧■福建武夷山出產(chǎn)的“武夷巖茶”,前身叫“烏龍茶”,該茶以寺院采制(2)亞洲佛茶館■韓國茶道館■印度茶藝館(3)紀念茶園(4)茶葉加工廠(五)旅游購物街(六)禪農(nóng)耕作區(qū)(1)水碓作坊(2)草鞋作坊(3)涼席作坊(4)竹木藝作坊(5)漂流上站頭(五九公路六泉口處以西),置漂流竹筏80張。設票房，面積約20平方米，第五章旅游形象策劃與產(chǎn)品開發(fā)(一)理念基礎(1)XX因素(2)天方茶廠因素(1)生態(tài)文化(2)佛教文化韓國境內)王子金喬覺卓錫XX,潛心修持75年，99歲圓寂，佛門認證其為地(3)佛茶文化據(jù)《XX志》載：公元718年(唐開元6年)新羅國國王近族金喬覺東渡入禪之苦空。相傳唐至德年間(公元756—758年)江南瘟疫流行，百姓深受瘟疫(二)形象定位XX佛茶園(三)促銷口號吃茶去!未吃茶!●商旅會議游第六章建設條件與基礎設施規(guī)劃一、項目建設條件年平均降雨量約1500毫米，降雨主要集中在6-7月份，無霜期220天左右，常柱產(chǎn)業(yè)。全鎮(zhèn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)共完成產(chǎn)值1.75億元，營業(yè)收入2億元，實現(xiàn)利稅926二、公用工程(1)旅游道路修建規(guī)劃區(qū)的外環(huán)線(楊村---水庫---吳村----景區(qū)入口),在原有的路基上進行改造，拓寬至5--6米，路面硬化。(2)游步道前山生態(tài)旅游觀光園的游步道應根據(jù)其地理位置的特征與風景資源的特點(1)在景區(qū)入口處規(guī)劃景區(qū)大門樓、停車場與茶鼓廣場，溝通景區(qū)內外。(2)各分區(qū)內的游步道形成一個環(huán)線，路寬1.8米至3.6米不等，以求變(3)沿湖游線中間采用豎向格柵交錯型大理石板或青石板鋪筑，兩邊采用(4)各分區(qū)內的道路以青石板做路面，路基素土夯實處理，道路寬為時清 景區(qū)長度(m)寬度(m)起止點接待服務區(qū)3生態(tài)停車場----茶鼓主題廣場----天方自助素齋館佛茶文化苑3居士品茗莊3佛茶文化苑——唐茶文化區(qū)——宋茶文化區(qū)——明茶文化區(qū)佛茶觀光園3中國佛茶園——亞洲佛茶館——紀念茶園——茶葉加工廠旅游購物區(qū)3茶葉加工廠——XX自助購物區(qū)——天方佛茶交易中心禪農(nóng)耕作區(qū)3水碓作坊——草鞋作坊——涼席作坊——竹木藝作坊——漂流上站(二)給排水(1)用水量預測1)散客用水量預測表6—2旅游用水量規(guī)劃表規(guī)劃時期日平均游客量(人)指標(升/人.日)日用水量(噸)2005-2006年2007-2010年2011-2015年2)住宿游客用水量預測表6—3旅游用水量規(guī)劃表規(guī)劃時期日游客量(人)指標(升/人.日)日用水量(噸)2005-2006年2007-2010年2011-2015年(2)給水現(xiàn)狀(3)給水系統(tǒng)規(guī)劃(1)污水排放量預測排污量按旅游用水量的80%估計，那么最高日排污總量為990噸/日。(2)排污現(xiàn)狀(3)排污規(guī)劃由于規(guī)劃區(qū)內建有大面積的賓館，規(guī)劃在????建一定規(guī)模的污水處理(三)電力、電訊工程(1)電源選擇(2)用電量預測表6-4旅游用電量規(guī)劃表規(guī)劃時期2005-2006年2007-2010年2011-2015年2、因此，旅游高峰最大用電量為1198.5度/日。(3)供電工程規(guī)劃電線鋪設方式主要遵循區(qū)內地埋(地下)的原則，對地下的線路要做好必要(1)區(qū)內通訊與區(qū)外通訊方式建成后規(guī)劃區(qū)內各主要景點以及景點內各部門之間的通訊本規(guī)劃將通過建設內線電話網(wǎng)絡(但必須可以通過總機外轉)實現(xiàn)，以方便管理和節(jié)約成本。(2)電話總機容量、機房位置與用地面積計劃全區(qū)的電話總機容量為500門，并在接待中心設一間30平方米左右的電話(3)郵電營業(yè)網(wǎng)點的設置根據(jù)有關資料，與XX前山生態(tài)旅游觀光園規(guī)劃區(qū)緊鄰的XX鎮(zhèn)中已有1個郵(4)通訊主干線路的走向與架設方式進入規(guī)劃區(qū)的通訊主干線路和支線路走向和布設仍然沿規(guī)劃區(qū)道路進行下(5)公用電話設施規(guī)劃規(guī)劃區(qū)內應根據(jù)規(guī)模配置相應的公用電話亭，每個亭設2部公用電話，電數(shù)為30部。(6)寬帶網(wǎng)絡設施規(guī)劃第八章企業(yè)組織和勞動定員人員。本項目安排勞動定員總數(shù)為257人，其中高級管理人員10人，包括總經(jīng)理、總經(jīng)理助理和各部門負責人各一名；一般員工257名，其中：管理房人員5人，齋菜館80人，“和尚家風”茶堂20人，居士品茗莊30人，佛茶觀光園17人。旅游購物中心85人，禪農(nóng)耕作區(qū)10人。其它人員10人。人員招收將根據(jù)國家勞動部和人事部相關法規(guī)以(一)提前開展招聘工作(二)開展崗位培訓訓、上崗與人事、工資管理相結合，實行“繼續(xù)教育”和“終身教育”。人員(三)制定政策、吸引人才才外出考察或到著名高等院校學習創(chuàng)造條件人員招收將根據(jù)國家勞動部和人事第九章項目實施進度約需13個月(詳見項目實施進度表)。序號年限內容12005年4月總體策劃、立項、可行性研究報批22005年5月～7月初步設計、土地征用32005年8月～9月施工圖設計、部分項目開工建設42005年10月～12月完成區(qū)內三通基礎設施，建設部分景點52006年1月～3月建設其余景點62006年4月全面試營業(yè)72006年5月景區(qū)正式營業(yè)開張第十章投資估算與資金籌措功能區(qū)投資概算(萬元)接待服務區(qū)其中茶鼓主題廣場生態(tài)停車場與管理用房天方自助素齋館佛茶文化苑其中三德園“和尚家風”茶堂XX禪茶廊佛茶觀光園其中中國佛茶園亞洲佛茶館紀念茶園茶葉加工廠居士品茗莊其中唐茶文化區(qū)宋茶文化區(qū)明茶文化區(qū)茶藝培訓中心旅游購物區(qū)其中XX自助購物中心禪農(nóng)耕作區(qū)其中水碓作坊草鞋作坊涼席作坊竹木藝作坊漂流上站合計表10—2固定資產(chǎn)投資估算表序號工程內容估算價值建筑工程其它費用合計1工程總費用工程費用旅游項目建設公用工程道路工程供電工程通訊工程給水工程排水工程綠化工程環(huán)衛(wèi)工程其它工程費用工程前期費用勘查設計費建設單位管理費2預備費用3建設期利息項目總投資9980萬元人民幣，其中：擬向開行貸款6487萬元，其余的由企表10—3資金使用計劃表名稱來源第一年第二年第三年合計固定資產(chǎn)投資開行貸款自籌流動資金開行貸款0000自籌0第十一章財務效益分析本項目總投資為9980.00萬元人民幣，其中固定資產(chǎn)投資8141.26萬元，建設期利息638.74萬元，流動資金1200萬元。本項目設定的計算期為12年，其中建設期為2年，第2年投入試運營，經(jīng)營期為10年。結合旅游市場預測，本項目預計經(jīng)營第一年負荷為50%,之后逐年增長至70%,90%,100%年游客總人次達120萬人次(詳見市場預測)。稅(稅率為33%)。營業(yè)稅按國家規(guī)定稅率5%計算。城市建設維護稅為7%,教育(1)按規(guī)定繳納所得稅。再提取),提取5%盈余公積金。(3)可分配利潤。算(考慮每一收入的參與比例并取其平均值)。營運后期年度考慮一定的經(jīng)濟發(fā)前5年平均30*98.4=2952萬元后5年平均30*120=3600萬元每人餐飲消費按30元計算，并考慮一定通貨膨脹率。前5年平均35*98.4*0.8=2755.2萬元后5年平均35*120*0.8=3360萬元該規(guī)劃區(qū)范圍內有較大的購物市場，購物收入客觀，按每人購物花費35元計算，有80%的游客會在此消費；后五年考慮經(jīng)濟收入增長游客購買力增強按每人購物花費45元計算，有80%的人會購買。3、商鋪出租的收入：1.5*(880+680)=2340萬元租金價格設880元/m2·年，二層租金價格設680元/m2·年。營業(yè)期管理人員工資福利：高級管理人員按年薪10萬計算，中級管理人員按5萬計算，員工按人均1.5萬元/年計。本項目建成后形成固定資產(chǎn)8141.26萬元，固定資產(chǎn)按平均年限法，平均折舊年限為15年，殘值率為10%,固定資產(chǎn)余值為3256.50萬元，年折舊額為488.48萬元。(一)項目財務評價(1)項目投資利潤率=(年平均利潤/投資總額)×100%=25.57%(2)項目投資利稅率=(年平均利稅總額/投資總額)×100%=32.86%(3)項目資本金利潤率=(年平均利潤/資本金)×100%=73.05%(4)項目銷售利潤率=(年平均利潤/年平均銷售收入)×100%=30.15%(1)財務內部投資收益率：全部投資(稅前)為22.69%,全部投資(稅后)為15.55%;自有資金為23.95%。萬元。