某住宅小區(qū)可行性報(bào)告

1 1 2 3 5 6第二章市場(chǎng)分析 7 7 8 2.5價(jià)格定位 2.6擬建項(xiàng)目定位 第三章項(xiàng)目建設(shè)條件 21第四章項(xiàng)目開發(fā)方案 22 224.3勞動(dòng)安全 4.5建筑節(jié)能 第五章項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 5.2項(xiàng)目定價(jià) 5,4項(xiàng)目銷售 5.5項(xiàng)目銷售面積及銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃 第六章投資估算及資金籌措 6.1項(xiàng)目總投資估算的依據(jù) 6.2項(xiàng)目的總投資估算的原則 7.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 7.2財(cái)務(wù)盈利能力分析 7.3清償能力分析 49 7.5敏感性分析 7.6靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo) 7.7項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 第八章結(jié)論及建議 8,1方案評(píng)價(jià)結(jié)論 8.2對(duì)建設(shè)單位的建議 附件：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第一章總論1.1建設(shè)項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目位置與規(guī)模1###并并##并##公司已完成了該項(xiàng)目立項(xiàng)、計(jì)劃、規(guī)劃定點(diǎn)及征地合同手續(xù)，交通：交通網(wǎng)絡(luò)較為完善，主要公交有33路、601路、702路、9121.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性21.3可行性研究編制依據(jù)價(jià)格〔2002〕1980號(hào));341、建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)1小區(qū)總用地2可建設(shè)用地3住宅用地4公建用地5道路用地6公共綠地7居住戶數(shù)戶8居住人數(shù)戶均3.5人9總建筑面積包括地下室面積地上總建筑面積住宅建筑面積公建建筑面積地下總建筑面積住宅平均層數(shù)層總建筑密度%容積率綠地率%停車位個(gè)地下120個(gè)，地上45個(gè)停車率%投資回收期：2.68年(稅前)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：1180萬(wàn)元(稅前)522萬(wàn)元(稅后)5內(nèi)部收益率：23.78%(稅前)17.45%(稅后)貸款償還期：2.15年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：597萬(wàn)元；內(nèi)部收益率：20.29%總成本利潤(rùn)率：25.56%;銷售利潤(rùn)率：19.22%。1.5可行性研究的主要結(jié)論6第二章市場(chǎng)分析2.1房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析控措施，政府在2006年和2007年更是加大了宏觀調(diào)控力度。2006年9月至2007年9月在房地產(chǎn)交易秩序、違規(guī)行為等方面進(jìn)行了調(diào)這一系列政策對(duì)市場(chǎng)的健康運(yùn)行無(wú)疑起到了良好的規(guī)范作用——市場(chǎng)競(jìng)7(主要指私營(yíng)企業(yè)主以及其它地區(qū)人口的購(gòu)房需求),分析表明，上述需求2007年第3季度，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資6870.11億元，同比增長(zhǎng)31.92%,增幅比去年同期增加7.47個(gè)百分點(diǎn)，比第2季度增加2.5個(gè)百分點(diǎn)；商品住宅完成投資6870.11億元，同比增長(zhǎng)31.92%,增幅增加7.47個(gè)百分點(diǎn)。以上為西安市10年來(lái)同期最高水平。實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入62.94億元，增長(zhǎng)27.5%;全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成623.52億元，較上年同比增長(zhǎng)38.8%;社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成442.24億元，增長(zhǎng)17.4%;城市居民人均收入增長(zhǎng)15.4%。宏8市場(chǎng)銷售92.3西安城北房地產(chǎn)市場(chǎng)分析4、威脅(T)2.5價(jià)格定位表2-1金橋太陽(yáng)島名稱金橋太陽(yáng)島總建筑面積容積率均價(jià)綠化率建筑類別高層，小高層，多層開盤時(shí)間2005年入住時(shí)間2007年物業(yè)地址城北北二環(huán)與文景路交匯西南角交通狀況211、33、601、37、1、702等周邊配套學(xué)校鐵一中、西安中學(xué)、西安外國(guó)語(yǔ)學(xué)院、雅荷幼兒園商場(chǎng)家樂醫(yī)院萬(wàn)杰醫(yī)院、長(zhǎng)安醫(yī)院表2-2吉祥鳳凰名稱吉祥鳳凰總建筑面積容積率均價(jià)綠化率建筑類別高層，小高層開盤時(shí)問2007年入住時(shí)間2009年物業(yè)地址城北西安市北關(guān)十字西南角交通狀況600、618、528、70、18、20等周邊配套學(xué)校未央?yún)^(qū)第一幼兒園、北關(guān)小學(xué)、23中學(xué)、市10中商場(chǎng)民生、家家福醫(yī)院地礦醫(yī)院、交大二院表2-3白樺林居名稱總建筑面積容積率均價(jià)4300元/m2綠化率建筑類別小高層、花園洋房、商業(yè)用房開盤時(shí)間2005年入住時(shí)間2007年物業(yè)地址城北區(qū)鳳城八、九路之間文景路以東交通狀況600、714、228專線、901等周邊配套學(xué)校經(jīng)發(fā)白樺林居幼兒園、交大經(jīng)發(fā)實(shí)驗(yàn)中小學(xué)、西安中學(xué)商場(chǎng)人人樂醫(yī)院鳳城醫(yī)院、長(zhǎng)安醫(yī)院選擇可比案例計(jì)算修正系數(shù)項(xiàng)目名稱比較因素修正系數(shù)區(qū)域因素交易情況交易時(shí)間個(gè)別因素金橋太陽(yáng)島吉祥鳳凰白樺林居表2-5可比實(shí)例權(quán)重項(xiàng)目名稱金橋太陽(yáng)島吉祥鳳凰白樺林居權(quán)重各可比實(shí)例小高層價(jià)格如表2-6:項(xiàng)目名稱小高層價(jià)格(元/m2)金橋太陽(yáng)島吉祥鳳凰白樺林居金橋太陽(yáng)島比準(zhǔn)價(jià)格：3800×1.08=4121元/m2白樺林居比準(zhǔn)價(jià)格：4500×0.96=4326元/m2小高層銷售均價(jià)=4121×0.5+4287×0.3+4326×0.2≈4212元/m2◆高層價(jià)格定位各可比實(shí)例高層價(jià)格如表2-7:表2-7可比實(shí)例高層價(jià)格項(xiàng)目名稱高層價(jià)格(元/m2)金橋太陽(yáng)島吉祥鳳鳳白樺林居金橋太陽(yáng)島比準(zhǔn)價(jià)格：3700×1.08=4013元/m2吉祥鳳凰比準(zhǔn)價(jià)格：4000×1.02=4083元/m2白樺林居比準(zhǔn)價(jià)格：4100×0.96=3941元/m2高層銷售均價(jià)=4013×0.5+4083×0.3+3941×0.2≈4019元/m2/m2,本項(xiàng)目將在均價(jià)基礎(chǔ)上針對(duì)區(qū)域因素、交易情況、交易時(shí)間和個(gè)別比較因素市場(chǎng)均價(jià)區(qū)域因素交易情況交易時(shí)間個(gè)別因素修正系數(shù)5780元/m22.6擬建項(xiàng)目定位小高層住宅均價(jià)為4200元/m;高層住宅均價(jià)為4000元/m2;商業(yè)用房銷售均價(jià)為6500元/m2;地下車位價(jià)格為10萬(wàn)元/車位。第三章項(xiàng)目建設(shè)條件3.1自然條件3、濕度：最冷月平均67%,最熱月平均72%;5、風(fēng)：夏季平均風(fēng)速2.2M/S,冬季平均風(fēng)速1.8M/S,全年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)?.2項(xiàng)目規(guī)劃用地條件3.3項(xiàng)目市政配套條件第四章項(xiàng)目開發(fā)方案4.1建設(shè)規(guī)模》依循“均好性”原則，重組現(xiàn)代都市生活◆車行道路系統(tǒng)◆停車場(chǎng)住宅建筑◆住宅建筑布局◆住宅選型左右)、中(90m2)、小(40～80m2)三類近十種戶型。盡量采用大面寬，小進(jìn)公共服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)景觀、綠化系統(tǒng)◆綠化系統(tǒng)規(guī)劃7、人防規(guī)劃8、管網(wǎng)綜合規(guī)劃各種管線的埋深原則：電力、電訊電纜0.7米、給水管1.0米(管中心)、污水管2.7米(管內(nèi)底)、雨水管3.5米(管內(nèi)底)。各支管可消防設(shè)計(jì)安全方面4.3勞動(dòng)安全4.4環(huán)境保護(hù)◆區(qū)內(nèi)環(huán)境的保護(hù)：高新區(qū)是西安市科技經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中心，本項(xiàng)目的◆城市街景通視效果的改善：由于項(xiàng)目現(xiàn)狀與高新區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的分析如表4-1:表4-1環(huán)境影響因子分析表環(huán)境影響因子規(guī)劃設(shè)計(jì)階段建設(shè)期運(yùn)營(yíng)期地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃231交通改善1旅游業(yè)發(fā)展1施工機(jī)械、交通噪聲11揚(yáng)塵、瀝青煙塵等1土壤、植被等21生活污水、垃圾、工程廢水33◆施工噪聲的影響距施工機(jī)械5米處，大多數(shù)機(jī)械都在80-90dB之間，當(dāng)共同作用時(shí)，其能量疊加值大于90d。經(jīng)測(cè)算施工機(jī)械距敏感區(qū)域50米以外才能達(dá)到干線交通噪聲晝夜標(biāo)準(zhǔn)。若要達(dá)到夜間標(biāo)準(zhǔn)，需離敏感區(qū)域280米。所以在居民區(qū)集中區(qū)夜間(22:00-6:00),嚴(yán)禁使用大型施工機(jī)械?！羰┕て陂g揚(yáng)塵、混凝土及瀝青煙塵的影響《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境管理實(shí)施細(xì)則》[86]國(guó)環(huán)字第003號(hào)文；《陜西省建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境管理細(xì)則》陜政發(fā)[1996]86號(hào)文；污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)GBJ8978—96;《渭河水系(陜段)污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》DB61—224—96等。4.5建筑節(jié)能4.6建設(shè)進(jìn)度安排由于本工程的竣工日期為2009年四季度，其間要經(jīng)歷2個(gè)冬季和2個(gè)雨2008年2009年123412341.前期準(zhǔn)備2.規(guī)劃設(shè)計(jì)3.設(shè)計(jì)方案報(bào)批4.基礎(chǔ)工程5.土建工程6.安裝工程7.裝修工程8.室外工程9.竣工驗(yàn)收第五章項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案5.1項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案5.2項(xiàng)目定價(jià)5.3項(xiàng)目市場(chǎng)推廣挖掘賣點(diǎn)制定推廣計(jì)劃◆推廣費(fèi)用預(yù)算推廣費(fèi)用為286萬(wàn)元。◆各階段推廣思路項(xiàng)目銷售過程可以劃分為預(yù)熱期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期、尾盤期四個(gè)階段，項(xiàng)目市場(chǎng)推廣過程也隨之相應(yīng)地劃分為四個(gè)階段，我們針對(duì)各個(gè)階段銷售任預(yù)熱期：在這一時(shí)期，推廣的內(nèi)容主要是本項(xiàng)目的形象推廣，重點(diǎn)突出項(xiàng)目的物業(yè)主題，讓目標(biāo)客戶知道項(xiàng)目整個(gè)項(xiàng)目的主題概念和倡導(dǎo)的生活方式，展示樓盤的基本情況。在本階段注意與廣告公司的銜接，推廣手段上應(yīng)重點(diǎn)采用廣告推廣，考慮到西安房地產(chǎn)的實(shí)際情況，建議媒例如華商報(bào)、西安晚報(bào)等。同時(shí)也注意采用銷售促進(jìn)措施，例如在不同時(shí)期內(nèi)選取一兩個(gè)戶型做優(yōu)惠活動(dòng)，本期內(nèi)購(gòu)房的消費(fèi)者，可享受相應(yīng)優(yōu)惠，實(shí)行這種銷售促進(jìn)策略有利于吸引大量的購(gòu)房者，提高人氣，同時(shí)又可使項(xiàng)目強(qiáng)銷期：本階段以突出市場(chǎng)主題為主，吸引大量的目標(biāo)客戶群關(guān)注，以廣告推廣和活動(dòng)推廣為主。在銷售上應(yīng)利用預(yù)熱期所聚集的人氣，根據(jù)實(shí)際的銷售情況適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，同時(shí)繼續(xù)加大推廣力度，充分體現(xiàn)出旺銷搶購(gòu)的氛持續(xù)銷售期：在本期內(nèi)，以突出廣告主題為主，積聚人氣。注意采用適在價(jià)格上，也可進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但調(diào)整幅度不宜過大，注意維護(hù)企業(yè)的市尾盤期：本階段的推廣內(nèi)容以裝修、配套等工程不斷竣工的形象廣告為主，應(yīng)重點(diǎn)宣傳項(xiàng)目的竣工及入住前的準(zhǔn)備等內(nèi)容，同時(shí)采用適量的價(jià)格策略。在這一時(shí)期售樓已接近尾聲，為了盡早銷售完畢，可根據(jù)前期的實(shí)際銷售情況，對(duì)個(gè)別盤尾房進(jìn)行折扣優(yōu)惠銷售。在廣告宣傳上，應(yīng)盡量減少?gòu)V告廣告推廣◆廣告內(nèi)容◆廣告媒體在各大有關(guān)房地產(chǎn)信息網(wǎng)站(如：等)上發(fā)布本項(xiàng)目的具

現(xiàn)場(chǎng)墻壁

路牌

車身601路、702路、912路、221路、601路、111路、50路等。通過這種流動(dòng)■活動(dòng)推廣◆樓盤慶典儀式◆社會(huì)公益活動(dòng)5.4項(xiàng)目銷售◆形象樓書◆功能樓書銷售人員的準(zhǔn)備◆確定銷售人員◆確定培訓(xùn)內(nèi)容服務(wù)理念價(jià)格促銷住博會(huì)促銷5.5項(xiàng)目銷售面積及銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃1、住宅和商業(yè)用房銷售面積及收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃，具體見表5-1(下頁(yè)):2、停車位的銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃表，具體見表5-2(下頁(yè))。表5-1住宅和商業(yè)用房銷售面積及收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃表時(shí)間內(nèi)容合計(jì)123412341期銷售比例小高層銷售面積銷售收入高層銷售面積銷售收入商業(yè)銷售收入總銷售收入時(shí)間內(nèi)容合計(jì)12341234銷售比例銷售個(gè)數(shù)00銷售收入00第六章投資估算及資金籌措6.1項(xiàng)目總投資估算的依據(jù)價(jià)格[2002]10號(hào));4、陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額(1999);法〉實(shí)施細(xì)則》的通知(市建發(fā)[2000]418號(hào));6.2項(xiàng)目的總投資估算的原則6.3總投資估算項(xiàng)目用地面積為19.95畝，土地取得成本119萬(wàn)元/畝，本項(xiàng)目總建筑面積3.74萬(wàn)m2,其中小高層住宅19039.1m2,高層住宅12515.3m2,公共建筑面積200m2,地根據(jù)《陜西省建筑工程綜合概預(yù)算定額(1999)》,結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查和西安=5790(萬(wàn)元)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)根據(jù)國(guó)家計(jì)委(現(xiàn)國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì))與建設(shè)部于2002年3月1日景觀和勘察設(shè)計(jì)費(fèi)合計(jì)為142萬(wàn)元。4、項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(室外工程費(fèi))之和的2%,共計(jì)為149萬(wàn)元。6.4項(xiàng)目總投資的資金來(lái)源其余為借款2800萬(wàn)元，建設(shè)期借款利息為261萬(wàn)元，1-3年期銀行貸款利率第七章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)7.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定計(jì)算期：3年銷售價(jià)格：見2.5價(jià)格定位7.2財(cái)務(wù)盈利能力分析為17.45%,稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(基準(zhǔn)收益率=12%)為522萬(wàn)元，稅后的靜態(tài)投資回收期為2.52年，稅后的動(dòng)態(tài)投資回收期為2.75年；所得稅前的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為23.78%,稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(基準(zhǔn)收益率=12%)為1180萬(wàn)元，稅前益率=12%)為597萬(wàn)元。7.3清償能力分析7.4盈虧平衡分析各種不確定性因素的變化會(huì)影響投資方案的經(jīng)濟(jì)效果，當(dāng)這些因素的變目的是找出該臨界值，以判斷投資方案對(duì)不確定性因素變化的承受能力，旨P---計(jì)劃銷售收入Q---銷售收入實(shí)現(xiàn)率T---每平方米銷售面積的稅金及附加F---總成本中的固定費(fèi)用解得Q=80.49%故當(dāng)銷售收入實(shí)現(xiàn)率Q=80.49%為項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)，即當(dāng)銷售收入實(shí)現(xiàn)80.49%時(shí)，項(xiàng)目即可保本。低于這個(gè)比率，項(xiàng)目將會(huì)出現(xiàn)虧損；高于這個(gè)比7.5敏感性分析敏感性是指影響方案的因素中一個(gè)或幾個(gè)估計(jì)值發(fā)生變化時(shí)，引起方案表7-1價(jià)格、總投資對(duì)內(nèi)部收益率的敏感性分析價(jià)格變化投資變化0銷售價(jià)格變動(dòng)臨界點(diǎn)0投資變動(dòng)臨界點(diǎn)依據(jù)上表數(shù)據(jù)，在投資不變的情況下，采用插入法計(jì)算銷售價(jià)格變動(dòng)的+α),投資不變時(shí)銷售價(jià)格變動(dòng)的臨界點(diǎn)如上表7-1所示。投資上漲12.44%時(shí)，內(nèi)部收益率達(dá)到臨界值12%。投資允許變動(dòng)的幅度為(-α,+12.44%),銷售價(jià)格不變時(shí)投資變化的臨界點(diǎn)如上表7-1所示。7.6靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)7.7項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論第八章結(jié)論及建議8.2對(duì)建設(shè)單位的建議根據(jù)我們對(duì)項(xiàng)目方案的分析與論證以及我們對(duì)項(xiàng)目和市場(chǎng)的了解，向建3、項(xiàng)目的建設(shè)投資較大，是影響項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的重要敏感性因素(投資上升幅度臨界點(diǎn)詳見7.5敏感性分析),建議開發(fā)商做好開發(fā)過程中的成本4、重視營(yíng)銷方案的設(shè)計(jì)。銷售價(jià)格是影響項(xiàng)目盈利素。銷售價(jià)格的下降會(huì)對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效果產(chǎn)生較大的影響(銷售價(jià)格下降幅度臨界點(diǎn)詳見7.5敏感性分析),因此，要想提高項(xiàng)目收益，必須具備切實(shí)可現(xiàn)場(chǎng)不同專業(yè)、不同工種之間的協(xié)調(diào)與配合，確保工程進(jìn)度，在保證工程質(zhì)用過程中嚴(yán)格資金管理，并保證按時(shí)按量?jī)斶€銀行借款的本金和利息。同時(shí)實(shí)施銀行按揭貸款，以解決居民目前的