小區(qū)物業(yè)、紅色物業(yè)服務方案投標方案（技術(shù)方案）

小區(qū)物業(yè)、紅色物業(yè)服務方案投標文件（技術(shù)方案）投標方案投標人名稱：****有限責任公司地址：****號二樓聯(lián)系人：****投標日期：****序號評審項目是否完全響應投標人填寫響應1響應22.具有良好的商業(yè)信譽和健全的財務響應3響應4.有依法繳納稅收和社會保障資金的響應響應響應響應響應響應響應二121序號評審計分模型填寫項目11指標12指標23指標3二項目21三項目3四項目4五項目5六項目6七項目7八項目8九項目9十項目10備注投標人按照《商務評審標準表》編制此表。投標人填寫指標值或 91.1.項目背景及需求分析 9 9 1.1.3.人員配備 1.1.5.合理化建議 1.2.1.服務宗旨 1.2.3.服務方針 1.2.5.服務原則 1.2.7.高標準、高水平服務 1.2.8.服務指標承諾及實施措施 1.2.9.超前性、創(chuàng)造性、全方位貼心服務 1.2.10.創(chuàng)造優(yōu)美舒適、安全文明、潔凈環(huán)境的設想.511.3.XX小區(qū)物業(yè)管理整體策劃 1.3.4.管理構(gòu)想及發(fā)展愿景 2 1.3.7.管理學前理論的掌握及運用 1.3.8.物業(yè)管理工作計劃 1.4.接管查驗方案 1.4.1.承接查驗整體設想 1.4.2.承接驗收工作程序 1.5.客戶服務方案 1.5.1.客戶服務概述 1.6.2.各崗位制度要求 1.6.3.公共秩序管理的內(nèi)容及標準 1.6.4.車輛管理服務方案 1.7.1.生活垃圾的收集、清運服務方案 1.7.2.物業(yè)共用部分清潔方案 1.7.3.有害生物防治消殺方案 2101.7.4.衛(wèi)生事件處理方案 2131.7.5.雨雪天氣清潔方案 2181.8.綠化養(yǎng)護管理 31.8.1.小區(qū)綠化養(yǎng)護標準 1.8.2.綠化養(yǎng)護技術(shù)方案 2461.8.3.園林植物病蟲害防治 2531.8.4.第四節(jié)草坪的分級與養(yǎng)護 1.8.8.花木養(yǎng)護方案 311 1.9.2.小區(qū)物業(yè)消防安全防范管理方案 1.9.3.消防設施設備維修養(yǎng)護方案 1.10.社區(qū)文化建設方案 4201.10.1.對社區(qū)文化和物業(yè)管理關(guān)系的認識及應用 420 4271.10.3.社區(qū)文化建設的功能 1.10.5.社區(qū)文化建設 1.10.6.環(huán)境文化建設 1.11.服務承諾及質(zhì)量保障方案 1.11.1.服務承諾 1.11.2.質(zhì)量保障標準 1.11.3.質(zhì)量保證體系 1.11.4.保障措施 41.12.應急預案 1.12.1.應急事件處理整體方案 1.12.2.應急事件處理制度 1.12.3.各類應急事件處理預案 2.智能化小區(qū)方案 2.1.智能小區(qū)設計說明 5242.1.3.系統(tǒng)設計思想及原則 2.2.智能小區(qū)子系統(tǒng)功能說明 2.2.1.可視樓宇對講系統(tǒng) 2.2.3.小區(qū)門禁系統(tǒng) 2.2.4.巡更治理系統(tǒng) 2.2.5.閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 2.2.7.小區(qū)電子公告顯示系統(tǒng) 2.3.2.系統(tǒng)設計指導思想 2.3.3.樓宇對講系統(tǒng)設計 2.3.4.樓宇對講系統(tǒng)特點 2.3.5.高頻寬帶技術(shù)系統(tǒng)特點 52.4.1.概述 2.4.2.系統(tǒng)設計原則 557 2.5.2.系統(tǒng)方案設計 2.5.4.系統(tǒng)軟件功能 2.6.電視監(jiān)控系統(tǒng) 2.6.1.系統(tǒng)概述 2.6.2.系統(tǒng)設計 5912.6.3.電視監(jiān)控設備參數(shù) 2.7.2.系統(tǒng)特點 2.7.3.系統(tǒng)結(jié)構(gòu)圖 611 2.7.5.系統(tǒng)設備技術(shù)參數(shù) 2.8.1.系統(tǒng)需求分析與實現(xiàn)目標 2.8.3.系統(tǒng)顯示操縱電路設計 2.8.4.屏體設計方案及其相關(guān)參數(shù)設計 6 2.9.1.前言 2.9.2.系統(tǒng)的組成 2.9.4.系統(tǒng)設計及安裝 2.10.1.系統(tǒng)概述 2.10.4.系統(tǒng)結(jié)構(gòu)圖 6572.10.5.設備選型 2.11.1.系統(tǒng)概述 2.11.2.廣播音響系統(tǒng)的組成 2.11.3.背景音樂系統(tǒng)設計 6692.11.4.實施方案 2.11.5.產(chǎn)品介紹 69274.2.急修服務承諾 6.電梯、水泵等共用設施設備運行的服務內(nèi)容 7476.1.共用部位維修養(yǎng)護管理方案 6.2.空調(diào)系統(tǒng)維護管理方案 6.3.二次供水設備維修養(yǎng)護方案 6.4.排水系統(tǒng)維護管理方案 6.5.公共照明和電氣設備維修養(yǎng)護方案 6.6.安防系統(tǒng)保養(yǎng)維護方案 6.7.電梯維護管理方案 6.8.水景維修養(yǎng)護管理方案 6.9.配電系統(tǒng)維護管理方案 7.1.管理規(guī)章制度 7.2.1.物業(yè)管理檔案的概念與分類 7.2.2.物業(yè)管理檔案的收集與整理 8.管理人員配備 934 8.2.人員配備及崗位職責 8.3.各崗位任職標準 8.5.人員開發(fā)和培訓 8.6.員工管理考核細則 9.紅色物業(yè)創(chuàng)建具體實施方案 8報告說明聲明：本文內(nèi)容信息來源于公開渠道，對文中內(nèi)容的準確性、完整性、及時性或可靠性不作任何保證。本文內(nèi)容僅供參考與學習交流使用，不構(gòu)成相關(guān)領(lǐng)域的建議和依據(jù).9(一)物業(yè)服務難點分析(1)原因：(2)解決辦法：一方面物業(yè)公司要做好物業(yè)的服務工作，并加3.停車場責任承擔的問題賣的車位收益都歸其所得，憑什么?因為這些業(yè)主車輛的保管費用按物業(yè)費用標準含在所交的物業(yè)管理費用中(自己買車位不存在交納占位費用)。沒有買車位的業(yè)主或外來的車主則每月或每次停車都會按建筑面積32607.15m2,配套公建建筑面積2949.39m2,幼兒園建1.20元/月/平方米、2至3層1.3元/月/平方米、4至11層1.44元/月/平方米，12層及以上1.60元/月/平方米，商業(yè)用房2.0元/月/平方米，地下單車位不高于50元/月/輛，地下雙車位不高于60元/序號崗位人數(shù)年齡要求備注1項目負責人2年齡47周歲(含)以下2客服人員4女，年齡45周歲(含)以下3房管員8女，年齡50周歲(含)以下；男，55周歲(含)以下4保安及巡查人員男，年齡50周歲(含)以下5保潔人員女，年齡50周歲(含)以下；男，55周歲(含)以下6維修人員8男，年齡55周歲(含)以下7綠化人員3男，55周歲(含)以下合計本項目規(guī)劃總用地面積165439m2,規(guī)劃總建筑面積336069.79商業(yè)建筑面積32607.15m2,配套公建建筑面積2949.39m2,3、本項目的容積率2.094,建筑密度26.31%,綠地率32.53%,住宅共41棟建筑，78個單元，2469戶，商鋪約270間。4、本項目規(guī)劃建設機動車停車位1359個(地面停車位含外圍423個，地下停車位936個)。路，另設有9個消防通道。日立電梯共104臺(5.5kw48臺、10.2kw56臺),二次供水泵房6處，加壓供水設備12臺(5.5kw上海傲旻電機),消防水泵房一處 時間2014年6月30日，整個建設項目于2020年8月1日，分為四217.24平方米，位于小區(qū)25#樓1至2層。3、交付使用期為：2016年7月4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛(機動車和非機動車)行駛、停放及場能高于50歲，保潔平均年齡不高于55歲。12、消防監(jiān)控室24小時候值班制(持證上崗),電梯通話及時有(2)建立共用設施設備檔案(設備臺帳),設施設備的運行、檢(1)小區(qū)內(nèi)設有垃圾收集點，生活垃圾每日清運2次。(2)小區(qū)公共場所每日清掃2次；樓道每日清掃1次；共用部(1)車輛停放有序。(1)建立檔案管理制度(物業(yè)接管移交驗收檔案、設備管理檔(1)每月定期公布小區(qū)物業(yè)收(物業(yè)收入、租賃收入、廣告收入、停車收入等)\支情況(含小區(qū)人員工資、稅費、保險費、小區(qū)5.重大節(jié)日(如春節(jié)),建議由物管公司牽頭，舉辦聯(lián)歡活動，池每月檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。3.房屋外觀(包括屋面、露臺)完好、整潔；公共樓梯間墻面、十五、房屋零修及時率98%,急修及時率99%十六、住戶有效投訴率1%以下，投訴處理率99%(二)全方位貼心服務意識(二)全方位貼心服務意識(三)樹立以人為本的思想(四)擴大服務的內(nèi)涵100%持證上崗和全員年培訓率100%,培訓考核合格率100%。全方位(一)經(jīng)營管理理念一(二)經(jīng)營管理理念二(三)經(jīng)營管理理念三項目小組，并派出1名有豐富物管經(jīng)驗的管理人員進駐現(xiàn)場，該名(一)以業(yè)主的需求及感受為導向(二)以企業(yè)文化為管理手段心競爭力，吸引業(yè)界優(yōu)秀人才加盟企業(yè)，激發(fā)企業(yè)員工的創(chuàng)新能力。(三)預控管理思想貫穿服務設計全過程(四)顯形、隱形相結(jié)合的服務模式(一)專業(yè)知識與技術(shù)(二)項目實操經(jīng)驗(一)全面質(zhì)量管理體系(二)注重實效的員工培訓系統(tǒng)(三)多級監(jiān)控的管理手段建立橫向多層面(管委會、業(yè)主、物業(yè)企業(yè)各部門)及縱向多級別(總部團隊、項目總經(jīng)理、部門經(jīng)理/主管/領(lǐng)班、員工)的服務質(zhì)(四)項目的稽核診斷(一)前期準備工作計劃前期準備工作計劃表序號計劃內(nèi)容計劃時間1中標后一周內(nèi)2選派人員進場，熟悉物業(yè)情況中標后根據(jù)進度逐步展開3與供水、供電、供氣等單位建立外部公共關(guān)系，以利于日后工作的開展。中標后即開始4備用品、備用件、專用工具的接收、保管。中標后7日起5技術(shù)資料、圖紙等各種原始資料的接收、建檔。中標后即開始6中標之日起開始7中標后開始8評審、確定合格供貨商，采購常用易損備品備中標后開始9按照“全國物業(yè)管理示范小區(qū)”標準，并結(jié)合物業(yè)的實際情況，制訂詳細的操作性強的物業(yè)管理方案。中標后開始根據(jù)物業(yè)的特點，結(jié)合我公司多年進行規(guī)范化編制質(zhì)量管理體系文件。中標后開始組織相關(guān)人員進行物業(yè)接管驗收，并接管移交中標開始之后(二)日常工作計劃2.業(yè)主(住戶)意見調(diào)查：認真聽取業(yè)主(住戶)意見和建議，不斷改進服務方式和提高服務質(zhì)量，努力超越業(yè)主(住戶)的需求。優(yōu)良.13.安全管理：以“外弛內(nèi)張”為原則，以安全，車輛、消防管14.綠化管理：根據(jù)植物的生長特性和南昌的氣候特點，對物業(yè)15.清潔管理：采用先進的保潔設備，完成每天清潔作業(yè)；垃圾詢、了解業(yè)主(住戶)的需求，不斷完善便(一)業(yè)主入住流程(二)入住作業(yè)標準(三)入住作業(yè)規(guī)程(四)入住作業(yè)檢查規(guī)范(一)加強宣傳，正確引導(二)嚴格審批，加強巡查(四)依法管理，以理服人(五)謹慎驗收，不留隱患術(shù)防范相結(jié)合的24小時全天候管理方案。(一)管理內(nèi)容(1)門崗的任務(2)巡邏崗的任務(二)管理措施及對策(三)安全管理體系的建立(四)安全管理的重點轉(zhuǎn)移(五)逐步完善技防手段(三)消防教育宣傳工作。(一)管理內(nèi)容(二)管理目標(1)新種樹苗：本地苗成活率95%,外地苗成活率85%(2)蟲害的樹木不超過2%;(2)草坪：覆蓋率在90%以上；基本上無雜草；生長和顏色基(三)管理措施查),加強日常監(jiān)督檢查，按月考核，確保綠化服務滿意率95%、保序號指標名稱承諾指標測算依據(jù)管理主要措施1房屋及設備設施完好率(完好房建筑面1.建立經(jīng)常性檢查制度；2.每半年進行一次全面分3.嚴格裝修管理和日常管4.無人為損壞事件和重大2房屋及設備設施零修、急修及時率(及時維修次數(shù)÷應計報維修次數(shù))×100%1.崗位人力配備適宜，24小時報修值班；2.技能培訓、服務意識培訓到位；3.技術(shù)人員有過硬的專業(yè)技術(shù)水平；4.強化回訪制度、考核制3維修工程質(zhì)量合格率(維修合格工程項次÷維修工程1.建立合理有效的工作質(zhì)量監(jiān)督機制和回訪制度；2.擁有一批有較高技術(shù)水準的維修隊伍。4管理費收繳率(管理費實際收繳額÷管理費應1.實行上門收繳管理制2.欠費及時提示；3.必要時獲得業(yè)委會支5綠化標準各項園林局規(guī)定的二級養(yǎng)護標準1.綠化制度、工作計劃行之有效且執(zhí)行有力度；2.專人負責日常監(jiān)督工作，經(jīng)常提示客戶愛護環(huán)6率以工作計算，記錄及監(jiān)督抽查合格率及糾正合格記錄為依據(jù)1.保潔員責任區(qū)明確，質(zhì)量要求具體、嚴格，有考核、有獎懲；2.垃圾日產(chǎn)日清；3.周末節(jié)假日重點清潔；7道路地面及設施完好率(完好道路總面積÷規(guī)劃道路總1.嚴格公共設施管理養(yǎng)護制度，加強巡查和疏導；2.向客戶宣傳有關(guān)法規(guī)，培養(yǎng)熱愛園區(qū)意識；3.及時整改修補損壞路面8化糞池雨水井污水井完好率(完好化糞池、雨水井、污水井數(shù)量÷化糞池、雨水井、污水井)×1.每日記錄檢查情況，發(fā)現(xiàn)問題，立即疏通處理；2.化糞池每半年清理一3.雨水井污水井每一年全面檢修一次。9排水管明暗溝完好率(完好排水管、明暗溝長度排水管、明暗溝總長度)×1.每日記錄檢查情況，發(fā)現(xiàn)及時立即設計施工方案，疏通處理；2.每半年進行一次全面檢照明燈及疏散燈完好率(完好照明燈、疏散燈數(shù)量÷照明燈、疏散燈總數(shù)1.每日記錄檢查情況及時更換檢修；2.每月全面檢查檢修一3.保潔員保持照明燈潔車場(庫)設備設施及場地完好率(完好的設備設施÷停車場地設施設備總計)×1.合理規(guī)劃使用停車場設2.停車場地設施正常運行，確保安全有效；3.車輛疏導有序，無占用園林小品完好率(完好園林小品÷園林小品)×1.有詳細管理養(yǎng)護計劃；2.保潔員每日保潔；3.園區(qū)內(nèi)逐漸培育一種高水準的文化氛圍，客戶自覺愛護；4.開放期均有管理人員提示客戶愛惜設施，合理使年度刑事責任案件發(fā)生率0以轄區(qū)公安部門記錄為依據(jù)(除客戶內(nèi)部原因造成設立二十四小時門崗，嚴格人員、物品出入證登記制度，設立二十四小時報警中心，落實保安崗位職責，明確責任區(qū)域，以確保公共區(qū)域安全。因保安制度、設施設備不完善造成的刑事責任案件發(fā)案率消防設施設備完好率(完好的消防設備÷管理處負責的消防設備)×以確保消防設施、設備完年度火災責任發(fā)生率0(發(fā)生火災戶數(shù)÷住宅區(qū)總戶數(shù))(除客戶內(nèi)部原因造成外)1.采取多種途徑向住戶宣傳消防安全；2.培訓一批有較好素質(zhì)的義務消防隊，及時發(fā)現(xiàn)火3.管理到位，合理使用設施、設備；4.分區(qū)分責任經(jīng)常性檢查住戶有效投訴率1%/年以下(有效投訴÷投訴總計)×100%1.做好各項管理工作，創(chuàng)建優(yōu)美、完善的園區(qū)；2.提高員工素質(zhì)，強化服務意識；3.發(fā)生問題及時處理，為客戶排憂解難；4.做好解釋工作，與回訪有效投訴處理率(處理的有效投訴÷有效投訴)×持證上崗率(持專業(yè)證人員÷行業(yè)要求持證人員總計)1.人員培訓每月與培訓相結(jié)合，制度、計劃落實；2.培訓考核制度與獎懲相服務回訪率(維修回訪次數(shù)÷維修服務次數(shù))1.建立健全回訪制度；2.做好維修、回訪記錄；3.加強維修隊伍服務意客戶對物業(yè)管理滿意率(對管理滿意戶數(shù)+基本滿意戶數(shù))÷參加評議戶1.高科技住宅管理手段與溫馨服務相結(jié)合，編織無漏洞的管理網(wǎng)絡；2.加強客戶走訪，重點解決問題；3.以優(yōu)良的敬業(yè)精神不斷改善工作，贏得客戶的支1包括業(yè)主的姓名、性別、年齡、學歷、戶口所在地、祖籍、政治面貌、出生日期、通訊地址、聯(lián)系電話、緊急通訊方式、婚姻狀況、所屬單位名稱、職務、家2包括物業(yè)類型、使用性質(zhì)、房號、房屋面積、按揭方3車輛資料包括擁有車輛的數(shù)量、型號、顏色、車牌號碼、停車位辦理等；4消費資料包括樓款交納及按揭辦理情況、入住各項費用交納情況、管理費用繳納情況、水電費用繳納情況、裝修保證金及裝修稅交納情況、購買配套產(chǎn)品(如門禁卡、會員卡、報警系統(tǒng)等等)情況。5包括業(yè)主的興趣愛好、身體特征、文藝或體育特長、6房屋修繕記錄7特約服務記錄8投訴和建議情況9獲得榮譽情況突發(fā)事件的記錄使用物業(yè)過程中的違規(guī)記錄家庭主要成員的健康檔案1編號、分類3.檔案分類和組卷必須規(guī)范，同時建立檢索目錄，便2資料收集與歸檔1.責任人：管家；檢查人：客服主管2.歸檔方式：雙軌制，即保存原始資料和錄入電腦系統(tǒng)中；收集到業(yè)主新的資料時，須及時進行修改原資3.收集途徑(1)入住前通過發(fā)展商銷售部門取得，如《前期物(2)在業(yè)主辦理入住(入住)手續(xù)時取得，如《居托銀行收款協(xié)議》、《裝修申請表》、業(yè)主本人及家庭(3)日常不間斷地觀察、與業(yè)主的溝通、隨時記錄社區(qū)文化活動等；檔案保管1業(yè)主檔案原始資料按編號(房號)建檔案卷，并存放在檔案柜中。電腦2必須保證業(yè)主檔案的安全，做好保密工作，不得隨意涂改，不得遺失或3做好防火、防盜、防潮、防蟲、防光、防塵和防鼠等措業(yè)主檔案使用1需查詢業(yè)主資料時，應由客服管家以查詢電子文檔為主要方式。非管理處人員查閱資料時，須經(jīng)管理處經(jīng)理同意后方可查詢。執(zhí)法人員因工作需要查詢時，應當核實執(zhí)法人員的身份，并依法規(guī)程序和要求查2業(yè)主檔案原則上不得對外借閱。(二)倡導開放式的管理服務(三)提供個性化的裝修管理服務第四，推出無時限服務，保證做到24小時秩序、24小時維修，行隱患，保證設施設備性能得以充分發(fā)揮為目的的定期維修養(yǎng)護(包括大、中修);以提升設備性能、增強設備自我保護功能從而滿足用戶不斷增長的服務需求為目的的改良性維護(改造)。在XX小區(qū)覆(六)安全管理措施：對社區(qū)實行24小時安全管理。機動巡邏我們重點在于小區(qū)內(nèi)死角的24小時值守，值班時保持高度警惕，忠于職守，對發(fā)現(xiàn)的可疑(七)消防管理措施(2)做好消防培訓及演練工作：(八)車輛管理措施預測和合理地安排。小區(qū)地面車位劃分為固定車位區(qū)和訪客車位區(qū)。(九)環(huán)境管理措施(十)綠化管理措施(一)物業(yè)管理部門職責(5)負責監(jiān)控系統(tǒng)的24小時值班；(二)服務人員崗位職責序號崗位名稱崗位職責1項目經(jīng)理1.與開發(fā)商關(guān)系維護、與銷售日常溝通與協(xié)調(diào)；2.負責項目交付使用后的日常物業(yè)管理工作；3.職業(yè)健康安全管理：識別評價服務過程中的危險源；2客服主管1.客戶接待；2.負責受理客戶的咨詢、投訴、建議等事務；3.負責跟蹤、回訪投訴、委托服務、建議處理情況；4.負責解答客戶的問題疑問；5.客戶信息收集、資料歸檔；6.負責收集、整理客戶信息，網(wǎng)絡信息，做好各項業(yè)主服務記錄和服務檔案；3工程主管1.組織召開部門例會，傳達上級指示，部署工作任制訂部門計劃；2.領(lǐng)導、落實、指導、監(jiān)督下屬工作；3.制定對下屬培訓計劃、績效的評估；4.按質(zhì)量管理體系要求開展部門工作；5.工程施工、預決算、合同的管理；6.協(xié)調(diào)本部門與其他部門、客戶的關(guān)系；7.對工程物料的管理審批。4技工1.完成本項目維修保養(yǎng)任務計劃：圓滿地完成上級下達2.按上級領(lǐng)導的安排做好設備維修工作；接到上的維修3.按規(guī)定負責突發(fā)事件和應急維修事項。5秩序主管1.帶領(lǐng)秩序部全體成員開展安全保衛(wèi)工作，維護社區(qū)客人及員工的人身安全及財產(chǎn)安全，確秩序安全無事故。3.主持本部門的工作例會，傳達社區(qū)最新信息及要求、6.負責秩序部的人事申請權(quán)，及時對新入職秩序員的培訓，不定期檢查秩序員現(xiàn)場工作，對不合格的隊員有權(quán)6巡邏崗1.確保按規(guī)定線路及規(guī)定時間巡查并有完備記錄；4.對于車輛受損、住戶失竊等突發(fā)事件應三分鐘內(nèi)向領(lǐng)5.對進行的違法犯罪行為勇于制止，不出現(xiàn)坐視不理現(xiàn)7保潔員1.定期對責任區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生的清掃；2.定期對瓷磚、大理石、玻璃、不銹鋼等物品表面進行3.對責任區(qū)域內(nèi)公共設施、設備表面衛(wèi)生的清潔；8綠化工1.負責小區(qū)綠植及草坪的養(yǎng)護、修剪、澆水、施肥、除2.定期小區(qū)綠植及草坪的消殺；3.對小區(qū)草坪斑禿的補植；4.公共場所綠植的租擺及養(yǎng)護；(三)客戶服務中心的服務標準(四)公共設施維護保養(yǎng)及標準護(改造),擴展設施設備功能，在此基礎上，實現(xiàn)各設備的智能化(五)社區(qū)文化活動(1)注重三個“結(jié)合”(三)項目社區(qū)文化活動計劃(四)節(jié)日裝飾(一)物業(yè)管理服務費的收繳質(zhì)量保證措施1.加強宣傳，提高業(yè)主對物業(yè)管理的消費意2.以法規(guī)優(yōu)質(zhì)服務促進業(yè)主交費的積極性。3.采取節(jié)假日照常辦公、提前預約、上門方式，方便業(yè)主交費。4.由手工收費逐漸過渡到電腦劃賬，并提供“一本通”服務。5.對于欠繳管理服務費的行為，我們將采取管理規(guī)約中規(guī)定的合理措施予以催繳，必要時采用法律手段作為催繳措(二)房屋及配套設施完好率質(zhì)量保證措施1.制訂詳細的房屋及配套設施維修養(yǎng)護計劃，并嚴格執(zhí)行。3.嚴格二次裝修管理，建立立體交叉式的監(jiān)管網(wǎng)絡，對進入小區(qū)的施工單位實行跟蹤管理，防止損壞結(jié)構(gòu)、危及配套設施安全的行為。(三)房屋零修、急修及時率質(zhì)量保證措1.建立嚴格的房屋修繕制度，實行24小時值班，設立業(yè)主報修專2.維修人員應在接到維修通知單15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，零修立即處3.根據(jù)小區(qū)的功能和特點，儲備合理數(shù)量的常用材料，以備急用。施4.實行報修填單制，維修完成后經(jīng)報修人簽字確認5.每月對維修及時率進行一次統(tǒng)計，結(jié)果作為相關(guān)部門及個人的考(四)維修工程質(zhì)量合格率及回訪率質(zhì)量保證措施1.維修實行100%回訪制，采用電話、上門、書面征集等方式進行回訪，保證反饋渠道暢通。2.每月5日前由客服主管對上月維修單進行統(tǒng)計、分析，并提(五)保潔率質(zhì)量保證措施4.提倡“全員保潔，人過地凈”。(六)業(yè)主年有效投訴率和處理率質(zhì)保證措施1.設立客戶服務中心并實行24小時值班，接受業(yè)主的各類投訴。值班員做好投訴記錄，并根據(jù)投訴內(nèi)容傳遞至相關(guān)責任部門。2.各責任部門接到投訴后應立即采取補救措施，并在預定時間內(nèi)向3.投訴處理率作為部門及員工每月工作考核的重要指標直接與工資(七)業(yè)主綜合服務滿意率質(zhì)量保證措施1.實行開放管理，向業(yè)主公開服務內(nèi)容、服務質(zhì)量標準，使物業(yè)管2.設立征詢意見箱和投訴受理電話。每半年向業(yè)主作一次業(yè)主滿意率調(diào)查，由項目經(jīng)理主持對調(diào)查結(jié)果及業(yè)主反饋意見進行分析，及時調(diào)整和改進管理服務方案。對不合格項提出糾正和預防措施，并將實施結(jié)果向業(yè)主公布。每年開展一次管理評審等活動，不斷改進和完善質(zhì)量保證體系，確(八)綠化完好率質(zhì)量保證措施2.物業(yè)管家每周對綠化養(yǎng)護情況進行巡視檢查，并將檢查結(jié)果作為園藝工的考核依據(jù)之一。3.定期開展環(huán)保宣傳，組織園藝方面的社區(qū)活動，增強業(yè)主愛護(2)負責對外工作(如清潔、綠化、消殺等)的監(jiān)管、檢查與(一)內(nèi)部管理：(二)對客服務11.負責對外承包工作(清潔、綠化、消殺等)的監(jiān)督、檢查工12.當客戶(包括外來辦事人員)出現(xiàn)違規(guī)行為時，及時勸阻并內(nèi)容要求每天接待、登記、派單、過程監(jiān)控、收單、回訪、分類、歸檔、工作日記及時、準確每周統(tǒng)計周登記信息、周工作報告、管理處信息分類歸檔、部門培訓真實、無誤每月統(tǒng)計月計登記信息、更新業(yè)主資料、各類表格歸檔、空置房抽查、考核真實、全面每季度季度回訪真實、客觀(一)業(yè)主意見調(diào)查和回訪制度(1)供電管理；(2)供水管理；(4)衛(wèi)生管理；(5)綠化管理；(7)維修服務；(8)服務態(tài)度。意見(共性的意見)等書面報告管理處主任?；卦L工作記錄表樓座回訪內(nèi)容及處理結(jié)果用戶滿意度用戶簽名回訪人員簽名日期ABC※其中A代表“滿意”,B代表“較滿意”,C代表不滿意年月日序號意見和建議滿意較滿意不滿意1保衛(wèi)治安2保潔衛(wèi)生3環(huán)境綠化4車輛管理5維修服務6業(yè)主接待住戶其他意見及建議(二)業(yè)主訪問工作程序(1)上門訪問；(5)電話訪問；(6)其他適宜的形式。(一)人員配置小區(qū)配備管理處主任1名，品質(zhì)主管1名，客服主管1名，客服接待員2名。(二)業(yè)主服務部部門職責日/頻率周/頻率月/頻率季度/年頻率標準業(yè)主服務登記視情況視情況//業(yè)主回訪(走訪)視情況視情況/二次至三次上門回訪超過80%維修派工視情況視服務登記情況//下單及回單及時、規(guī)范業(yè)主意見調(diào)查//一次至四次業(yè)主調(diào)查率不低于70%空置房管理檢查//一次一次至四次突發(fā)事件處理視情況///饋/一次四次12次至48次處理質(zhì)檢巡查事項視情況視情況//處理及時、操作規(guī)范員工培訓/一次四次12至48次有針對性、可操作性工作評估及考核//一次一次至四次客觀、公正檔案管理視情況一次四次12至48次(一)日常服務主要工作流程圖作(按合同執(zhí)行)(試運行)導入IS09000體系(二)物業(yè)管理信息處理流程見調(diào)查十管部門十K(三)業(yè)主報修服務流程維修回訪(四)特約服務2.特約服務項目序號類別服務項目1家政代辦類信件代收、發(fā)服務2報刊代訂服務3代沖膠卷服務4居民使用常用維修工具、電器5打字6復印724小時計時保姆小管家8清潔類服務大理石打蠟9木地板打蠟玻璃除塵、清洗和消毒地毯飾毯吸塵和清洗真皮沙發(fā)清洗護理日常保潔(開荒)車輛清洗清潔抽油煙機清潔排風扇清潔空調(diào)過濾網(wǎng)8安裝服務類安裝窗式空調(diào)安裝分體空調(diào)安裝鋁合金空調(diào)支架安裝洗衣機安裝抽油煙機安裝排風扇安裝電熱水器安裝燃氣熱水器安裝防盜門安裝水表安裝洗手盆安裝洗菜盆安裝門鎖安裝玻璃安裝燈具、門鈴等安裝水管安裝閥門安裝室內(nèi)電路維修類服務維修浴缸堵塞維修浴缸漏水維修洗手、菜盆堵塞維修馬桶漏水維修馬桶堵塞維修地漏疏通維修水龍頭漏水維修水表漏水維修抽油煙機維修排風扇維修電熱水器維修燃氣熱水器維修室內(nèi)電路維修電話維修電源插座維修電表箱開關(guān)修補瓷磚刷油漆維修散熱片漏水維修燈具維修鋁合金拉手(五)商鋪管理(六)應急預案制訂及方針100%,各工種應急預案見各工種分項。(一)領(lǐng)導重視(二)全員參與(三)重在落實(四)持續(xù)改進(一)公共安全管理：(二)消防安全管理：(三)交通安全管理：(一)目的(二)適用范圍(三)職責(四)操作規(guī)程(一)目的(二)適用范圍(三)職責(四)操作規(guī)程每班巡邏不少于4次對整個轄區(qū)(包括樓層)實施巡查。(1)檢查治安、防火、防盜、水浸等情況，接到報警后以5分(2)檢查消防設備、設施是否完好(按檢查表內(nèi)容逐項檢查);(一)目的(二)適用范圍(三)職責(四)操作規(guī)程(1)監(jiān)控室中控員(1)監(jiān)控影像資料和報警記錄留存30日備查。內(nèi)容著裝1.上崗須著公司統(tǒng)一的秩序制服，戴好帽，系正領(lǐng)帶，扎緊武裝2.上崗須佩戴好工作牌。工作牌統(tǒng)一佩戴在外衣左上衣袋上方。3.制服領(lǐng)口、袖口處不得顯露個人衣物，制服外不得顯露個人物品(如紀念章、筆、手機、鎖匙扣等),制服衣袋不得裝過大過厚4.非當值班時間，除因公或經(jīng)批準外，不得穿著或攜帶制服離開行為舉止1.上崗時舉止應文明、大方。2.頭發(fā)要整潔，不留長發(fā)。3.精神振作，姿態(tài)良好，抬頭挺胸。不得東倒西歪、前傾后不得伸懶腰，不袖手、背手、叉腰或?qū)⑹植迦胍?.注意檢查和保持儀表，但不得當眾整理個人衣6.不得將任何物件夾于腋下，不得敲桌椅或玩弄其他物品。作息規(guī)定1.實行24小時值班制，每班提前10分鐘進行交接班。軍訓1.立正：腳跟靠攏并齊，自然挺胸，兩臂自然下垂，兩眼平視前2.稍息：左腳須腳尖方向伸出全腳的2/3,上體正直。3.向右(左)轉(zhuǎn)：右(左)腳跟為軸，向右(左)轉(zhuǎn)90°,重心移向右(左)腳，左(右)腳迅速靠攏右(左)腳，成立正姿勢。4.向后轉(zhuǎn)：要求同向右(左)轉(zhuǎn)，向后轉(zhuǎn)180°。5.齊步走：左腳向正前方邁出約75厘米，重心前移，右腳相上體正直，兩臂前后自然擺動。6.敬禮：右手指并攏抬起微接帽檐的前角，保持腕直臂平，同時7.注目禮：面向受禮者成立正姿勢，注視受禮者，并目迎目器材1.器械包括有對講機、警棍等，它是秩序人員執(zhí)行任務的工具和武器，屬公司的公共財產(chǎn)，每個秩序部成員都有責任和義務將其2.器械只供秩序部人員執(zhí)行公務時使用，嚴禁用作其他用途。3.器械嚴禁轉(zhuǎn)借他人，嚴禁個人攜帶外出，如因工作需要須報服5.執(zhí)勤中禁止使用對講機聊天、說笑，以及談一些無關(guān)工作的話題。嚴禁在檢查時通風報信。6.警棍是制服犯罪分子以及自衛(wèi)的武器，嚴禁用來當作斗毆或威7.交接班時，應做好器械的交接驗收記錄，防止出現(xiàn)問題時互相推卸責任。8.器械不用時，應由當事人交服務中心統(tǒng)一保管。(3)各出入口24小時值班，主出入口雙人執(zhí)勤，7:00～9:00、(2)監(jiān)控室收到報警信號后，公共秩序維護人員應在5分鐘內(nèi)(3)每年組織2次以上應急預案演習。(一)門衛(wèi)服務的內(nèi)容(二)崗位要求(三)門衛(wèi)保安服務的職責(四)門衛(wèi)執(zhí)勤的基本要求(五)門衛(wèi)服務操作規(guī)程(1)驗證(2)檢查(3)觀察(六)緊急情況的處置(七)門衛(wèi)勤務制度1.交接班制度③交班接班人員到達崗位后，交接時雙方先行敬禮，然后邊注意觀察，2.請示報告制度3.勤務檢查制度(一)巡邏服務內(nèi)容(二)巡邏服務操作規(guī)程(三)緊急情況的處理(四)勤務制度(五)崗位要求(一)設備日常管理與維護(1)異常發(fā)熱；(2)發(fā)出異味；(二)監(jiān)控要求：(1)異常發(fā)熱；(2)發(fā)出異味；(一)夜間巡查內(nèi)容(二)巡視檢查方案(一)管理要求(二)管理目標(三)停車場管理流程(四)停車場特殊情況處理程序(3)盡快報警。(5)發(fā)生事故后，被保險人(車主、停車場)雙方應立即通知3.物業(yè)范圍內(nèi)交通事故(物業(yè)設備變損)4.物業(yè)范圍內(nèi)交通事故(涉及兩部或以上車輛)(1)當收到暴雨將全的通知，清潔公司人員(或清潔工)應及(2)清潔公司人員(或清潔工)搬運預定之沙包擺放于停車出(五)停車場使用守則(一)停車場管理規(guī)程(二)停車場當值崗于“車輛情況登記表”上，并要求車主(司機)簽名認可。(三)停車場巡邏崗(四)車場道口崗保管卡(出示登記卡)。了”,然后發(fā)卡。生(小姐)您好，請您交還保管卡”等禮貌用語，并核對車牌好號。(五)停手場交接班(一)停車場清潔服務安排1.每天工作包括(日/1次):(2)清倒垃圾桶；(3)清抹各指示牌廣角鏡。2.每周工作包括(周/2次):(1)清潔天花、墻身照明(2)潔排風口(3)消防設施3.每月工作包括(月/4次):(1)用水槍清洗地面油漬、污漬(2)清潔車位照明(一)適用范圍(二)保潔程序(三)保潔標準：(四)注意事項：(一)保潔程序(二)保潔標準(三)注意事項：(一)保潔范圍(三)保潔標準(四)安全事項(一)工具設備準備(二)物料及調(diào)配(三)作業(yè)程序：(四)注意事項：(一)保潔范圍(二)保潔程序(3)斜坡車道，每天用拖把拖清1次。若碰到地坪積水等特殊(3)通道墻面用雞毛撣去表面灰塵，每月1次，要求干凈無蜘(一)工具設備準備(二)物料(三)作業(yè)程序(四)注意事項(二)物料(三)作業(yè)程序(四)注意事項(一)清潔范圍(二)清潔作業(yè)程序3.用鐵桿將雨篷、天面的排水口(管)疏通，使之不積水。(三)清潔標準1.每周清掃1次。(四)安全事項(一)作業(yè)項目小區(qū)公共區(qū)域(通道/步行梯)保潔。(二)作業(yè)質(zhì)量標準(三)作業(yè)程序：隨便改變方向(防遺漏)。(一)保潔范圍(二)作業(yè)程序(三)保潔標準(一)保潔范圍(二)作業(yè)程序(三)保潔標準(一)保潔范圍(二)作業(yè)程序(三)保潔標準(四)保潔過程中注意事項(一)清潔范圍(二)作業(yè)程序(4)注意防滑，跌倒。(一)地面的除污清洗及特殊處理(二)石材鋪設縫隙的處理(刮縫、填縫)(三)石材的剪口、整平(四)地面的清洗干燥(五)防水、防污處理(2)防水劑的干透時間一般為1個小時，用石材保養(yǎng)機配合紅(六)晶面處理(七)晶面保養(yǎng)(八)日常維護及清洗(一)保潔范圍(二)作業(yè)程序：(三)保潔標準(四)安全注意事項(一)保潔范圍(二)作業(yè)程序：(三)保潔標準：(一)工作范圍(二)作業(yè)程序：(三)保潔標準(四)安全注意事項(一)工具設備：(二)物料(三)作業(yè)程序(四)注意事項(一)清潔范圍(二)作業(yè)程序2.按玻璃清潔劑與清水1:500的比例兌好玻璃清潔溶液。(三)清潔保養(yǎng)標準(四)安全注意事項(一)保潔范圍(二)化糞池的清理程序5.每年清理1次，一級池清運20%,二級池清運80%,三級池(三)化糞池清理作業(yè)標準(一)作業(yè)項目(二)作業(yè)標準(三)作業(yè)程序：(5)存放容器及存放容器周圍(地面、墻壁)要保持保潔。3)1次能把垃圾桶裝滿的垃圾；4)清潔沙井內(nèi)的垃圾；3)垃圾做到日產(chǎn)日清；1.消殺時間：每周1次。每次投藥量約2公斤。吊掛蠟塊1塊，每月投藥1次，按1個沙井及下水蠟塊1塊。(一)孳生地的處理共有10個沙井，投藥10公斤。油，每月投放1次，投藥量約10公斤。(二)成蚊防制采用菊酯類衛(wèi)生殺蟲乳油對水1:3進行背式電動噴霧機，大容量藥水霧化噴灑，每平方米1000毫升，每次用藥量約10公斤。灑，使用藥物是菊酯類衛(wèi)生殺蟲乳油對水1:3,每平方1000毫升，每次用藥量1公斤。(一)蠅孳生地處理噴灑1次，藥物滲透孳生地1厘米左右，每次用藥量各1公斤。(二)成蠅的防制每次用藥量1公斤。掛或放置，每月1次，每次放藥條約1公斤。每月1次，每次用藥量約1公斤。侵的途徑，使用藥物氰戊菊酯(木友)乳油對水1:1,每季度1次，每次用藥量1公斤。次用藥量1公斤。(一)消毒藥劑(1)有效成分：乙醇含量為70%-80%(v/v),含醇手消毒劑>(3)使用方法：≥20%,二氯異氰尿酸鈉≥55%,84消毒液依據(jù)產(chǎn)品說明書，常見為2%-5%。(二)消毒方法(有效氯含量在5%左右)按1:100進行配制，即一瓶含氯消毒劑(500ml/瓶)加100斤水左右。(1)室內(nèi)空氣開窗通風為主，每日開窗通風不少于2次，每次不少于30分鐘。(4)桌面、門把手、水龍頭、樓梯扶手等物體表面用75%的酒(5)餐(飲)具首選蒸汽、煮沸消毒30分鐘；也可用有效氯為次性吸水材如紗布、抹布等沾取500mg/L-1000mg/L含氯消毒劑(或(三)消毒注意事項(一)目的(二)適用范圍(三)工作職責(四)工作程序(五)工作標準未能及時完成或不配合工作的部門和個人進行通報批評并按公司相(一)日常養(yǎng)護方法(1)根據(jù)氣候條件決定澆水量(1)整形修剪方式(2)整形修剪時間(二)日常養(yǎng)護要求天、陰天外，每天早晨須淋水1次(含綠化帶、草坪、樹木),如遇陰每天早上澆水1次即可(雨天除外);苗圃的陽性植物每天早晨澆水1次(雨天除外);如遇暴曬天氣，每天下午須再澆水1次。半個月除次，花圃的雜草每星期除1次，花盆的雜草每1天除1次，13.綠化帶每5天殺蟲1次，苗圃、花盆等每半月殺蟲1次，樹木、草坪每月殺蟲1次。一月份(小寒、大寒)(2)對樹木進行冬剪。(5)積肥。2.具體辦法和措施(主要指園林工程養(yǎng)護)(3)保潔：每天保證在早8點上班前徹底清理垃圾、廢棄物一二月份(立春、雨水)(4)繼續(xù)積肥。(5)防治病蟲害。三月份(驚蟄、春分)(1)春季植樹(3月12日為植樹節(jié))。(3)防治病蟲害。(4)三月上旬，應給樹木、草坪澆1次水。(3)加強扶架：同上。(4)保潔：同上。(6)草坪進行疏草1次，將腐爛草清除以防草坪腐爛病。打孔(7)加強管理：同上。四月份(清明、谷雨)(1)繼續(xù)進行春季植樹。(5)防治病蟲害。(3)保潔：每天保證在早7:30上班前徹底清理垃圾、廢棄物草坪每月割草1次。五月份(立夏、小滿)(4)防治病蟲害。(1)澆水：根據(jù)天氣情況進行澆水。苗木、地被應10天澆水1次，防止新葉因缺水而回縮。草坪每周澆水三次。早11:00以前澆(3)保潔：同上。(5)施肥：追施復合肥一遍，每畝約1公斤。尿素一遍，每畝(6)防病蟲害：喬灌木打久效磷一遍，打1遍。六月份(芒種、夏至)(5)防治病蟲害。(1)澆水：根據(jù)天氣情況進行澆水。草坪每天澆1次透水，防(3)保潔：同上。坪每周割1次，其高度不得高于1厘米。(6)施肥：每修剪1次追施薄肥1次，每畝地用尿素2公斤。七月份(小暑、大暑)(1)及時灌水、排水。(5)可繼續(xù)鋪栽草坪。(1)澆水：根據(jù)天氣情況進行澆水。至少每天1次透水，保證苗木的生長需求，澆水時間為上午7:00-10:00,下午4:00-6:00。(2)保潔：每天保證在早7:30上班前徹底清理垃圾、廢棄物發(fā)生空膛。草坪每周割1次，其高度不得高于8-12厘米。(4)防病蟲害：根據(jù)情況打辛硫磷1次防地下害蟲。打三唑酮(5)施肥：每修剪1次追施薄肥1次，每畝地用尿素2公斤。(6)加強管理：每星期清拔雜草1次，以確保綠地純凈。八月份(立秋、處暑)(1)繼續(xù)移植常綠樹。(4)中耕除草。(6)防治病蟲害。除雨天外草坪應每天澆水1次，苗木地被可1天澆透水2次。每天早10:00以前，下午3:00以后進行澆水，避免高溫時節(jié)，土壤溫度(3)保潔：同上8-12厘米。(6)施肥：每修剪1次追施薄肥1次，每畝地用尿素2公斤。加施氮肥，追復合肥1次，每畝1公斤，增加生長勢。九月份(白露、秋分)(3)澆水：盛夏季節(jié)天氣炎熱，地被等苗木每天澆水2次。每天早10:00以前，下午3:00以后進行澆水，避免傷苗。(4)保潔：同上?？刂圃?-12厘米。(7)施肥：每修剪1次追施薄肥1次，每畝地用尿素2公斤。追加復合肥1次，每畝地用1公斤。純凈。每月清拔雜草1次。十月份(寒露、霜降)(3)防治病蟲害。(1)澆水：根據(jù)天氣情況進行澆水。苗木及地被每五天澆1次(2)保潔：同上。度在8-12厘米。(4)根據(jù)季節(jié)，病蟲害的繁殖期應打1605和久效磷各1次，防(5)施肥：每修剪1次追施薄肥1次，每畝地用尿素2公斤。純凈。每月清拔雜草1次。十一月份(立冬、小雪)(1)秋季植樹。(3)給園林樹木(深翻)施基肥。(4)補植落葉樹種。(3)保潔：每天保證在早8點上班前徹底清理垃圾、廢棄物一十二月份(大雪、冬至)(一)一級養(yǎng)護質(zhì)量標準(1)生長勢：好。生長超過該樹種該規(guī)格的平均生長量(平均(2)葉子健壯：②被啃咬的葉片最嚴重的每株在5%以下(包括5%,以下同)。(3)枝、干健壯：③介殼蟲最嚴重處主枝干上100平方厘米1頭活蟲以下(包括1頭，以下同),較細的枝條每尺長的一段上在5頭活蟲以下(包括5頭，以下同);株數(shù)都在2%以下(包括2%,以下同);(6)草坪覆蓋率應基本達到100%;草坪內(nèi)雜草控制在10%以搭棚設攤、圈欄等影響樹木養(yǎng)護管理和生長的現(xiàn)象，2米以內(nèi)如有，(二)二級養(yǎng)護質(zhì)量標準(2)葉子正常：③被啃咬的葉片最嚴重的每株在10%以下。②有蛀干害蟲的株數(shù)在2%以下(包括2%,以下同);條每尺長一段上在10頭活蟲以下，株數(shù)都在4%以下；(5)行道樹缺株在1%以下。(6)草坪覆蓋率達95%以上；草坪內(nèi)雜草控制在20%以內(nèi)；生(三)三級養(yǎng)護質(zhì)量標準(1)生長勢：基本正常。(2)葉子基本正常：③被啃咬的葉片最嚴重的每株在20%以下。②有蛀干害蟲的株數(shù)在10%以下；的枝條每尺長一段上在15頭活蟲以下，株數(shù)都在6%以下；(5)行道樹缺株在3%以下。(6)草坪覆蓋率達90%以上；草坪內(nèi)雜草控制在30%以內(nèi)；生(2)園林植物無黃葉、焦葉、卷葉，正常葉片保存率在95%以上。針葉樹針葉宿存3年以上，結(jié)果枝條在10%以下。⑤草坪及地被植物整齊，覆蓋率99%以上，草坪內(nèi)無雜草。草(4)綠地整潔，無雜物、無白色污染(樹掛),對綠化生產(chǎn)垃圾 (2)園林植物黃葉、焦葉、卷葉和帶蟲尿、蟲網(wǎng)的葉片不得超過5%,正常葉片保存率在90%以上。針葉樹針葉宿存2年以上，結(jié)果枝條不超過20%。⑤草坪及地被植物整齊一致，覆蓋率95%以上，除綴花草坪外1%;園林樹木的主干、主枝上平均每100cm2介殼蟲的活蟲數(shù)不得超過2頭，較細枝條上平均每30cm不得超過5頭，且平均被害株數(shù)不得超過3%。葉上無蟲糞，被蟲咬的葉片每株不得超過5%。(2)園林植物合適，枝條粗壯，行道樹缺株率不超過1%,綠地內(nèi)無死樹。正常葉片保存率在85%以上。針葉樹針葉宿存1年以上，結(jié)果枝條不超過50%。⑤草坪及地被植物整齊一致，覆蓋率90%以上，除綴花草坪外暖季型草不得少于160天。過3%;在園林樹木主干、主枝上平均每100cm2介殼蟲的活蟲數(shù)不得超過3頭，較細枝條上平均每30cm不得超過8頭，且平均被害株數(shù)不得超過5%。被蟲咬的葉片每株不得超過8%。施，視攀緣植物生長習性，覆蓋率不得低于70%。開花的攀緣植物(4)綠地基本整潔，無明顯雜物，無白色污染(樹掛),綠化生(一)灌水根據(jù)氣候特點，為使樹木正常生長，3-6月、9-11月是對樹木垂直投影或投影1/2為準。(二)修剪(四)除草(五)伐樹(一)總則治工作的專業(yè)人員(或技術(shù)員),加強技術(shù)管理和指導，建立和健全(二)防治對象和重點地區(qū)2)應放在吸收根最多處。3)施藥面積應占有效吸收根分布總面積的1/3以上。(2)打針(高壓注射內(nèi)吸殺蟲殺螨劑)法質(zhì)量標準和要求：形排列，上、下兩針位之垂直距離不應小于20cm。(3)樹木刮皮涂內(nèi)吸殺蟲殺螨劑質(zhì)量標準和要求個半圓環(huán)或三個1/3環(huán)，半環(huán)與半環(huán)之間距不應小于20cm。③只能刮去死皮(已木栓化的),使稍露出活皮，嚴禁刮掉過多④常用藥劑的使用濃度一般不應低于50倍。1)單位體積內(nèi)用藥量必須按規(guī)定準確使用。2)熏殺部位必須包封嚴密。3)熏殺時間必須根據(jù)不同季節(jié)按規(guī)定要求進行。4)用藥過程按規(guī)定要求注意安全防護。12黏蟲膠或殺蟲藥液已粘(或漂)滿蟲體或效力過期時，應及時要在樹木附近約大于樹冠直徑一倍的范圍內(nèi)潮濕松土里，深度一般5—20cm處，挖出的蟲、蛹要及時進行處理，在近樹根挖時，勿損傷18刮除時，應不損傷樹干樹枝的內(nèi)皮(活皮)或過多損傷樹體(易?撒(或噴)在土面上的藥劑，應立即翻入20cm左右深度的土等)、滅幼脲類(除蟲脲等)、抗生素類(愛福丁、瀏陽霉素等)等生(一)合理安全使用化學藥劑(二)害蟲噴灑化學藥劑防治指標一般地區(qū)：平均每百片葉150頭重點地區(qū)：株平均被害梢率20%,平均被害株率30%;一般地區(qū)：株平均被害梢率25%,平均被害株率35%。1.特級草坪：每年綠期達360天，草坪平整，留茬高度控制在(一)修剪(1)特級草春夏生長季每5天剪一次，秋冬季視生長情況每月(2)一級草生長季每10天剪一次，秋冬季每月剪一次。(3)二級草生長季每20天剪一次，秋季共剪兩次，冬季不剪，(4)三級草每季剪一次。高的1/3。(3)剪草步驟：木周邊修剪不允許用割灌機(以免誤傷花木),這些地方應用手剪修(二)淋水(三)除雜草得超過5棵/m2。(四)施肥(1)速溶復合肥采用水浴法按%濃度溶解后，用高壓噴藥機均(4)緩溶復合肥按20g/m2使用量均勻撒施。(5)尿素按%的濃度，用水稀釋后，用高壓噴霧槍噴施。(4)二級、三級草坪每3個月施放一次緩溶復合肥。(五)病蟲害防治(六)打孔、疏草、更換雜草占該部分草坪草50%以上且無法用除草劑清除的，應局部更換(五)莖枝繁殖宜取莖枝或匍匐莖的3～5個節(jié)間，穴深應為6~7cm,埋入3～5枝，其露出地面宜為3cm,并踏實、灌水。(七)種植花卉的各種花壇(花帶、花境等),應按照設計圖定(一)苗木采購：(二)栽前準備：(三)苗木栽植：土與下層土(生土層)分開放置。土(生土層)。培土時將苗扶正，培好土后將苗木輕輕提起1至2厘(四)栽后管理：(五)怎樣選好綠化樹種(六)苗木運輸和假植(2)無明顯主干、枝條茂密的落葉喬木，對干徑10cm以上樹植物類型土層厚度(cm)草本花卉草坪地被小灌木大灌木淺根喬木淺根喬木然后將試紙與比色卡相比較，若pH值=7,土壤為中性；若pH值<小，則為酸性；若pH值>7,則為堿性。(一)行道樹的修剪與整形(三)開心形行道樹的修剪與整形修剪時應保持冠與樹干的適當比例，一般樹冠高占3/5,樹干(分枝(五)花灌木的修剪與整形眠期修剪)和夏季修剪(花后修剪)。冬季修剪一般在休眠期進行。夏秋季開花，花芽(或混合芽)著生在當年生枝條上的花灌木。花芽(或混合芽)著生在開花短枝上的花灌木。如西府海棠等，(六)綠籬的修剪與整形籬(120-160cm),中籬(50—120cm)和矮籬(50cm以下)。綠籬進(七)片林的修剪與整形(八)藤木類的修剪與整形(一)修剪順序及注意事項滅或2%硫酸銅等)處理，然后再修剪其它枝條，以防止交叉感染。(二)剪口處理及大枝剪截(三)園林灌木如何修剪(四)冬季樹木修剪(1)輕短截：輕剪枝條的頂梢(剪去枝條全長的1/5至1/4),(2)中短截：剪到枝條中部或中上部飽滿芽處(剪枝條長度1/3至1/2),主要用于某些弱枝復壯以及各種樹木培養(yǎng)骨干枝和延(3)重短截：剪去枝條全長的2/3至3/4。此種修剪方法刺(4)極重短截：在樹條基條基部留1個至2個癟芽，其余全部入而腐爛。因此在鋸除樹木枝干時，鋸口一定要平整，用20%的硫酸銅溶液來消毒，最后涂上保護劑(保護蠟、調(diào)和漆等),起防腐防(一)施肥技術(shù)4.施肥后(尤其是追化肥),必須及時適量灌水，使肥料滲入土午10時以前和下午4時以后噴施，以免氣溫高，溶液很快濃縮，影(二)施肥注意事項4.施肥后(尤其是追化肥),必須及時適量灌水，使肥料滲入土午10時以前和下午4時以后噴施，以免氣溫高，溶液很快濃縮，影(三)花卉追肥方法離作物莖基部10厘米以上，以免損傷根系。一般在冬閑季節(jié)、勞動插管制作是：取長20至25厘米，直徑2至3厘米，管壁厚3至5毫米的塑料管1根，將塑料管底部制成圓錐形，便于插入土中。在塑料管四周(含下端圓錐體)均勻鉆成直徑為1至2毫米的小圓孔。塑料法是：插管制成后，可根據(jù)不同花卉對肥料磷、鉀合理混配(一般按8:12:5的比例)后裝入插管內(nèi)，并封蓋。然后將塑料管插入距花卉根部5至10厘米的土壤中，塑料管頂部露出土壤3至5厘米，以便于抽取塑料管查看或換裝混配肥料。當裝有(四)復合肥使用注意要點為30-40千克。復合肥不宜用于苗期肥和中后期肥，避免貪青徒長。般低濃度總養(yǎng)分在25%-30%之間，中濃度在30%-40%之間，高濃度在40%以上。要因地域、土壤、作物不同，選擇使用經(jīng)濟，高效(一)林木防治害蟲的方法阿拉伯膠58%、水31%配合，先將水和膠放入燒杯中，加熱到80℃,小，后將有藥的一端插入蛀孔內(nèi)，深4至6厘米，每蛀孔1支。插入下處，打孔3至5個(具體鉆孔數(shù)目根據(jù)樹體的大小而定),孔徑約每株2至4毫升，注藥一周內(nèi)害蟲即可大量死亡。米的外圍開環(huán)狀溝，或開挖2至3個穴，1至3年生樹埋藥150克左右，4至6年生樹埋藥250克左右，7年生以上樹埋藥500克左右，(二)樹干注藥應注意的問題用直徑至1厘米的木工鉆在距地面15至50厘米的樹干上，呈45度角向下斜鉆8至10厘米深注藥孔，深可達髓心。大樹可在樹干四周呈螺旋上升鉆3至5個孔，中樹可鉆2至3個，小樹可鉆1個，上的大樹，每株注藥6至10毫升，干徑在10至14厘米的中等樹注藥4至6毫升，干徑在10厘米以下的每株可注藥2至4毫升。應將原藥稀釋3至6倍后注入，以免藥液過濃發(fā)生藥害。等具有較好的耐雨性，施藥1至2小時或4至5小時以后，即使遇到蟲體表的附著力。配制農(nóng)藥溶液，每50公斤藥液中加洗農(nóng)粉50至(5)改進施藥法。如選擇內(nèi)吸性殺蟲劑在害蟲大面積發(fā)生吸收，待害蟲出來2至3小時內(nèi)取食，然后中毒而死。(三)防治地下害蟲的有效辦法封凍前1個月，深耕土壤35厘米，并隨耕拾蟲，通過翻耕可以苗期害蟲猖獗外，可用90%晶體敵百蟲800倍、50%二嗪農(nóng)乳油連續(xù)灌2-3次。在地下害蟲密度高的地塊，可采用40%甲基異柳磷50-75克，兌水50-75千克，約下午4時開始灌在苗根部，殺滅地老每公頃用5%特丁磷千克，溝施、穴施均可，藥效期長達60-90天?；蛎抗曈?0%辛硫磷乳油千克，拌細砂或細土375(4)毒餌誘殺。將新鮮草或菜切碎，用50%辛硫磷100克加水虎。用1米左右長的新鮮楊樹枝泡在稀釋50倍的40%氧化樂果溶液每公頃用30桶清水，每桶清水內(nèi)加%的敵殺死8毫升，配成2000倍用90%敵百蟲800-1000倍液、50%辛硫磷乳油1000-1500倍液、(一)病害的越冬場所(二)蟲害的越冬場所(三)治理措施(四)早春防治蚜蟲效果好如果冬季出現(xiàn)暖冬天氣，使許多病蟲害的越冬體得以大量存生。雖然早春的多雨天氣在一定程度上抑制了該蟲的危害，但3月底至4月初，它已在許多園林植物上發(fā)生。后的雨水沖掉而無法發(fā)揮作用。使用稀釋500至1000倍80%的敵敵(五)怎樣正確選用殺菌劑況下，應考慮換苯基酰胺類農(nóng)藥(如甲霜靈),此類農(nóng)藥主要用于由由絲核菌引起的病害，因此，可用五氯硝基苯與敵磺鈉以3:1的比例混合，每667平方米用藥4至8千克，與稀土混合，藥與土的比例為1:200,溝施，可防治絲核菌、鐮刀菌、腐霉菌引起的幼苗立枯(六)林木漂白劑的配置與使用硫酸銅石灰涂白劑有效成分比例：硫酸銅500克、生石灰10公斤、食鹽1公斤、動(植)物油公斤、熱水18公斤。配制方法：先(一)花卉澆水時間及水質(zhì)用自來水或可供飲的井水澆花之前，應提前1—2天灑水，這樣季室內(nèi)花木澆水時，應保持水溫與室溫一致，花木才不會受到傷害。(二)花木對土壤酸堿度的要求的指數(shù)(pH)表示土壤的酸堿度。當pH值=7時為中性土生的土壤pH值為5—6。土壤pH值為6—8。(三)花木的合理施肥(四)修剪木，或莖干生花的灌木(如紫荊等)均不在此列。促使其枝葉的生長最好將主尖截取1/3以上，剪口在規(guī)定高度5至(五)防治病蟲害5.膠環(huán)(毒環(huán))法：利用2—8厘米的專門性粘蟲膠帶，圍繞在(一)花木的春季養(yǎng)護可將病株集中燒毀，發(fā)病初期用70%甲基托布津可濕性粉劑1000倍(二)新栽苗木越冬管理(三)苗木防寒的幾種常見措施做風障防寒，有的品種還需加蓋草簾(如南種北移的大葉黃楊),一般過上1至2年即可適應。四周堆起30至40厘米高的土堆(土堆要拍實)。(四)秋栽苗木防寒技術(shù)保溫可用兩根柔韌性較強的竹條(寬3厘米左右),將兩頭削尖，交10厘米左右，竹條插入士中深度為4至6厘米，然后覆農(nóng)膜。農(nóng)膜(3)注意事項。覆膜時間和揭膜時間應視天氣情況而定。覆膜(五)春植苗木在越夏的管理(六)夏季樹苗管理技術(shù)夏季是各類樹苗生長盛期，一般要占全年總生長量的60～80%。6～9月間，每月要追肥1～3次。追肥要用速效性肥料，如尿(一)凹葉厚樸(1)厚樸落葉喬木，樹高15—20米。紅色，三角狀倒卵形?；ㄆ?-5月，果蔬期10一11月。木；葉片倒卵形，先端2圓裂，裂深可達2一厘米?；ㄆ?-4月，果蔬期9-11月。積5天左右才能有效地解除種子的休眠。發(fā)芽適溫為20-25℃。不宜種植。深翻、整平，按株行距3米×4米或3米×3米開穴，穴(二)白玉蘭屬性及栽培管理白玉蘭是落葉喬木，高達25米，徑粗可達200厘米，樹冠幼時3—5厘米，巨者有時長達25厘米，重達250克；膏葵木質(zhì)，褐色，(三)碧桃的栽培管理技術(shù)冬前施一些芝麻醬渣，6至7月如施用1至3次速效磷、鉀肥，可促基部的2至3個芽。這些枝條長到30厘米時應及時摘心，促進腋芽病、流膠病、縮葉病。如有發(fā)生，可用70%甲基托布津1000倍液進(四)大葉黃楊(五)大葉女貞克，每公斤27000粒，發(fā)芽率50-70%。種子混沙低溫濕藏，也可帶(六)中華燈臺樹月份，果蔬期8-10月份。(七)丁香栽培技術(shù)植地宜選地下水位低(宜在3cm以下)的靜風環(huán)境，土層深厚、或硫酸銨25—30,過磷酸鈣50—100g,氯化鉀或硫酸鉀100-150g,圓形、中心灰白色穿孔的病斑。防治方法：發(fā)病初期用1:1:100波(八)楓香5-7裂0,長6-12cm,基部心形或截形，裂片先端尖，緣有鋸齒；幼宿存。花期3-4月；果10月成熟。(九)楓楊頂端，果長橢圓形，成下垂總狀果序，花期4至5月，果期8至10(十)廣玉蘭白色，花的直徑達20-30厘米，花通常6瓣，有時多為9瓣，花大如荷花，故又名荷花玉蘭，芳香?；ㄆ?-7月。種子外皮紅色，9-10球直徑為樹木胸徑的8倍至10倍，這樣可以保證根系少受損傷，易摘葉以摘光枝條葉片量的1/3為宜，否則會降低蒸騰拉力，造成根其他應注意問題廣玉蘭大樹移栽后應用草繩裹干2米左右以減(十一)桂花桂花為常綠闊葉喬木，高可達15米，樹冠可覆蓋400平方米。為5-6天，而能采花利用的最佳采收期只有2-4天。(1)采種桂花9至10月開花，果實于翌年3月下旬至4月下旬成熟。當(2)育苗寬幅條播，行距20至25厘米，幅寬10至12厘米，每畝播種20公(3)養(yǎng)護技術(shù)2.受凍桂花的復壯露地栽植的桂花，在北方耐受的最低溫度為一5℃到一8℃,超過3.桂花葉枯病的癥狀及防治(2)要注意觀察，高溫高濕季節(jié)要定期噴藥預防，用75%可濕性粉劑500至800倍液有良好的效果，每周1次，連續(xù)2至3次。一25%多菌靈可濕性粉劑200至300倍液，每隔7至10天1次，直至(十二)海桐約10厘米至15厘米，插入河沙為基質(zhì)的苗床內(nèi)，深度為4厘米至5晾干，按種子與河沙1:3的比例混合，放入5℃左右的室內(nèi)沙藏，在苗床內(nèi)，間距約5厘米，覆土約10厘米，種子發(fā)芽后，及時澆以保持優(yōu)美的樹形，其主要蟲害有紅蜘蛛和介殼蟲，可分別噴灑20%(十三)合歡(十五)紅葉小檗剪宜狠。最好在土壤表層初化，樹液尚未流動之前(北方3月10日至4月10日)進行。栽后踩實，噴霧，漫灌，自枝條上部剪去2/3,3至5天灌水一次，風沙較大時每天需噴霧1至3次，第三次灌水后新芽多已經(jīng)萌發(fā)(約20至30天),