房地產企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的財稅風險探討

引言面對變幻莫測的房地產市場環(huán)境形勢，稅務部門通過制定一系列的制度政策，嚴格規(guī)范、約束了稅務行為，加大了對房地產企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)信息化管理方法與風險管控方法的應用力度。但是，受內外部多重因素的影響，房地產企業(yè)在項目開發(fā)環(huán)節(jié)中依舊存在著大量的財稅風險隱患，部分稅負問題甚至直接影響了整個房地產行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。由此可見，高度重視財稅風險防范工作、提升企業(yè)抗風險能力和財稅風險管理水準，是新時期房地產企業(yè)必須深入思考和亟待解決的關鍵課題。一、房地產企業(yè)在開發(fā)環(huán)節(jié)中常見的財務風險類型（一）資金方面的風險1.籌資風險一般來說，房地產企業(yè)大多都具備投資大、建設周期長、占用資金多、利息成本高、資金回流慢的特點。就目前房地產企業(yè)的拿地情況來看，一、二線城市土地成本占項目總成本的將近一半以上，并且土地款基本集中在項目初期進行支付，這就要求房地產企業(yè)必須具備充足的運營資金。只不過，隨著消費者對期房質量投訴糾紛的不斷增加，政府部門開始加強對房屋建設的監(jiān)管力度，指出房屋在建到一半或房屋結頂時，可辦理預售證對房屋進行銷售，以便更好地實現資金回流。在這種情況下，如何借助自籌資金爭取獲得優(yōu)質土地，迅速獲取開發(fā)貸款、緩解建設資金成了房地產企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)中的主要籌資風險。2.利息風險當前，房地產企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)中大都需要承擔較高的資金成本，其中利息方面的支出占開發(fā)成本的10%以上，根本原因是前期資金投入過大，回款時間受當地政策監(jiān)管的影響較為滯后，使得預售前期背負著很長一段時間的利息。同時，在項目預售之后，項目回款不僅需要支付項目開發(fā)必要的工程費用、工資、稅金、利息等，在項目竣工接觸資金監(jiān)管前，還無法靈活安排資金，進而導致籌資利息依舊處于持續(xù)增加的困境。（二）稅務方面的風險1.政策變動風險無論是稅務政策的變革，還是房屋交易契稅政策的變動，或者是房產稅的試點和宣傳，都可能會使房地產企業(yè)在開發(fā)環(huán)節(jié)面臨預期稅負和實際稅負不一致的各類風險。2.不良合作單位方面的風險由于增值稅環(huán)環(huán)相扣的進項、銷項抵扣政策，房地產開發(fā)企業(yè)必須加強對各供應商的調研和考察，尤其是供應商的資質、運營規(guī)模、發(fā)票合規(guī)性以及財務規(guī)范性，若合作供應商并不具備合規(guī)合法的增值稅專用發(fā)票，很大程度上將會影響房地產開發(fā)企業(yè)成本管控和風險方法的成效。3.無法足額獲得降稅收益對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，增值稅稅率的下降是降低納稅成本的有效對策，然而如何獲得足額的降稅收益，則成了房地產開發(fā)企業(yè)面臨的新難題。受長期營業(yè)稅管理思維的影響，大多數房地產分部分項工程在招投標環(huán)節(jié)基本會采用總價包干或單價包干兩種形式，若招投標文件、合同對此項沒有進行標注，在稅率降低后，很可能會出現企業(yè)按合同約定價格進行核算的情況，使得房地產企業(yè)無法獲得稅率降低的優(yōu)惠。4.股權結構引起的成本列支風險當前，很多房地產企業(yè)內部的股權結構較為復雜，稍有不慎就會引起不必要的成本列支風險，而導致這類風險的根本原因有兩個方面。其一，房地產企業(yè)的各區(qū)域、各城市布局，一般采取集團公司下設多家項目企業(yè)的多級企業(yè)股權結構。其二，由于拿地成本的持續(xù)提升，為減少操盤環(huán)節(jié)的財務風險，某一家房地產開發(fā)企業(yè)獲得土地后，通常會選擇與其他幾家開發(fā)公司合作的方式開發(fā)項目。在這種情況下，集團公司支付的土地成本是否能在項目公司企業(yè)所得稅、土地增值稅、增值稅中列支，將成為一項巨大的稅務風險隱患。二、房地產企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)進行財稅風險防范的現實意義（一）有利于營造依法納稅的良好氛圍在項目工程的開發(fā)過程中，房地產企業(yè)加強對財稅風險的關注力度，一方面，可以有效提升內部各崗位員工的財稅風險意識與責任意識，規(guī)范、約束管理層及財務人員的工作行為和工作態(tài)度，逐漸在企業(yè)內部形成依法納稅的良好經營氛圍，有利于促進房地產開發(fā)企業(yè)穩(wěn)步、健康地進步與發(fā)展；另一方面，可以幫助財務人員理清復雜的財稅問題，并采用合法、合規(guī)的手段全面處理項目開發(fā)環(huán)節(jié)的各項業(yè)務問題，在提升財稅業(yè)務合法性的同時，助力房地產企業(yè)獲得強有力的行業(yè)競爭優(yōu)勢。（二）有利于提高房產開發(fā)項目管理水平通過在房地產企業(yè)實施財稅風險管理工作，可以根據市場經濟環(huán)境發(fā)展的變化趨勢，優(yōu)化配置企業(yè)中人力、物力、財力等資源，合理控制企業(yè)運營的各項成本和費用，有效推動整個項目的有序開展，不斷提升房地產企業(yè)在市場中的占有率，以便在激烈的市場環(huán)境中脫穎而出。與此同時，房地產企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)中只有做好財稅風險防范工作，才有利于提高房產開發(fā)項目管理水平，準確判斷和分析項目開發(fā)中的風險問題，為后續(xù)項目開發(fā)工作的順利實施創(chuàng)造堅實的基礎條件。（三）有利于增加房地產企業(yè)的經濟效益面對競爭日益激烈的房地產運營環(huán)境，企業(yè)只有高度重視項目開發(fā)環(huán)節(jié)中的財稅風險管理工作，才可以立足項目整體，結合新時期社會發(fā)展需要和需求，制定切實可行的稅收籌劃方案，并對企業(yè)所得稅進行合理安排，最大限度地減少企業(yè)的納稅覆蓋，達到節(jié)稅減負的目的。在此基礎上，還可以自上而下地凝聚內部人員的責任心和向心力，有效整合各部門的各項資源，在加快財務數據與業(yè)務信息高效共享的同時，全面提升資金、資源的綜合利用效率，增加房地產企業(yè)的經濟效益，進而推動企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。三、房地產企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)中存在的財稅風險管理困境（一）前期各項準備工作不充分不同于其他企業(yè)的運營發(fā)展，房地產項目開發(fā)作為一項專業(yè)要求較高、涉及部門較多、區(qū)域跨度較為廣泛的綜合性工作，充分做好前期的各項準備工作尤為重要。但是，就目前房地產企業(yè)開發(fā)的現狀來看，很多房地產開發(fā)企業(yè)普遍存在盲目開工的現象。在實際的工程項目開發(fā)之前，不僅沒有對施工現場、周邊環(huán)境以及配套設施進行深入的調查、研究和考察，也沒有準備相應的施工材料和設計方案，缺乏對項目工程具體施工工藝的合理規(guī)劃，使得項目在開發(fā)過程中頻頻出現各式各樣的問題和漏洞，極大地影響了房地產工程項目的整體質量和使用年限。與此同時，由于建筑工程項目開發(fā)需要投入大量的資金，有些房地產企業(yè)為了盡快開工和順利完工，往往會出現忽視施工資質審批和審核的現象，甚至會在沒有獲得相關部門許可的情況下進行施工工作，進而對項目開發(fā)工作造成了一定的不良影響。（二）財務風險防范意識較為薄弱由于我國的財稅風險管理工作起步較晚，使得很多房地產開發(fā)企業(yè)內部仍舊存在管理層及各崗位人員財務風險防范意識較為薄弱的問題。例如，在項目開發(fā)環(huán)節(jié)遇到重大投資問題時，沒有對項目投資的可行性和經濟收益進行深度的分析與研究，進而導致在具體的投資決策中頻頻出現失誤。此外，部分企業(yè)沒有意識到項目開發(fā)環(huán)節(jié)進行稅收籌劃工作的現實意義，也沒有制定科學高效的稅收籌劃方案，致使企業(yè)無法合法、合規(guī)地控制好納稅負擔，進一步增加了企業(yè)運營方面的經濟負擔。（三）財稅風險管理體系不夠完善受傳統(tǒng)管理模式和思想觀念的禁錮，有些房地產企業(yè)并沒有意識到項目開發(fā)環(huán)節(jié)做好財稅風險防范工作的重要性，而是過于關注項目建設所耗費的資金成本和建設周期。在這種情況下，使得企業(yè)內部缺乏完善的財稅風險管理體系，具體表現為以下幾點：其一，由于部分企業(yè)的組織架構體系過于龐大、內部所涉及的職能部門和崗位較多，企業(yè)為了簡化各項資金的審批程序，往往會賦予各部門獨立的財務開支權力，進而導致內部的財務狀況不具備一定的規(guī)范性和約束性，極易出現增加資金流失或挪用的現象，不利于保障企業(yè)內部各類資產的安全。其二，因企業(yè)內部沒有建立完善的財稅風險管理體系，加上大多數房地產企業(yè)的項目投資較為分散、資金周轉周期較長、投資資金數額較大，管理層及財務人員缺乏對房地產行業(yè)發(fā)展風險與內部控制管理風險的防范意識，進一步增加了企業(yè)運營發(fā)展過程中的風險隱患。（四）現代信息技術應用力度不足現階段，有些房地產企業(yè)雖已建立了完善的信息化數據管理平臺和財稅信息管理系統(tǒng)，但在實際的工作中，依舊存在信息化建設目標不明確，且局限于項目信息或各項事務交流與管理層面的問題，沒有意識到信息技術在財稅風險監(jiān)督、管理、控制等方面的作用，加上信息化系統(tǒng)和軟件的研發(fā)相對較少，使得現代信息技術在項目開發(fā)環(huán)節(jié)的應用屢屢受阻，不僅難以有效提升各環(huán)節(jié)的工作效率與工作質量，還極大地增加了項目建設成本和財稅風險隱患，無法達到房地產企業(yè)信息化建設的理想目標。四、房地產企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)防范財稅風險的有效策略（一）做好前期的各項準備工作新時期，房地產企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)中存在著諸多的財稅風險問題，嚴重影響了后期各項工作的有序開展。對此，相關領導層及財務人員應高度重視財稅風險管理工作，充分做好市場調研、投資決策分析等各項準備工作。同時，加強對項目開發(fā)規(guī)劃階段與設計階段的監(jiān)督管理，尤其是項目工程設計環(huán)節(jié)，應以市場發(fā)展需求為出發(fā)點和落腳點，從項目工程的綜合性能、經濟效能、生態(tài)效能、安全性能等角度出發(fā)，設計科學、合理的施工設計圖紙和施工方案，并加強與其他單位的溝通交流，將項目開發(fā)環(huán)節(jié)的各類風險隱患控制在合理的范圍之內，減少不必要的經濟損失。另外，房地產企業(yè)應全面了解和研究最新的稅收知識和稅法條例，合理評估企業(yè)所涉及的個人所得稅和其他各項增值稅。同時，向政府職能提供相應的調閱證書或合同，如土地出讓合同、設計合同、施工合同、監(jiān)理合同等。結合企業(yè)運營發(fā)展的實際情況，適當加強對財稅風險的關注程度，采用多元化的管理手段，幫助企業(yè)合法合規(guī)地規(guī)避、控制風險，不斷提升項目開發(fā)的質量和效率，切實做好項目前期的各項準備工作，為房地產企業(yè)項目開發(fā)奠定堅實的基礎保障。（二）強化內部人員的財務風險防范意識在新形勢下，房地產企業(yè)想要提升項目開發(fā)環(huán)節(jié)的財稅風險管理水平，必須根據企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃目標，通過適當加大財稅風險的宣傳、普及力度，不斷強化內部人員的財務風險防范意識，使其能夠充分意識到財稅風險防范的重要作用，并積極參與到企業(yè)項目開發(fā)環(huán)節(jié)的財稅風險管理工作之中，全面提升企業(yè)的財稅風險防范水平。此外，企業(yè)管理層還應高度重視稅收籌劃工作，主動學習最新出臺的稅務法律，并將其引入到實際的工作之中，自上而下地樹立正確的稅收籌劃意識，進而幫助企業(yè)更好地規(guī)避稅務層面的風險隱患。（三）建立完善的財稅風險管理體系為進一步做好開發(fā)環(huán)節(jié)中的財稅風險防范工作，房地產企業(yè)需立足整體的發(fā)展狀況，正確認識當前財稅風險管理中的問題與紕漏，明確各部門、各崗位的具體工作內容和職責權限，并運用大數據、云計算、人工智能等現代信息技術，建立完善的財務風險管理體系，努力推動企業(yè)的高質量發(fā)展。首先，企業(yè)應靈活運用現代信息技術，積極搭建信息化的財稅風險預警系統(tǒng)，及時識別、預防企業(yè)日常運營發(fā)展中可能出現的風險隱患，并通過對財務風險信息的分析、整理，制定切實可行的稅收籌劃。其次，在進行項目開發(fā)的過程中，房地產企業(yè)應建立健全財稅風險評估機制，合理評估各個環(huán)節(jié)可能存在的財稅風險。根據企業(yè)的經營規(guī)模、競爭優(yōu)勢、管理制度等優(yōu)勢，制定詳細的財稅風險評估報告，為企業(yè)后期的運營管理提供準確、可靠的參考依據。最后，房地產企業(yè)應從各主要職能部門抽調高質量技術人才，成立專門的財稅風險應對小組，主要負責定期檢查、監(jiān)督企業(yè)運營管理環(huán)節(jié)中的財稅風險隱患，真正做到事前預防、事中控制、事后反饋，努力實現企業(yè)經濟效益和社會效益的雙向發(fā)展。（四）加強現代信息技術的應用力度在新形勢下，房地產企業(yè)想要在開發(fā)環(huán)節(jié)中規(guī)避財稅風險，就必須適當加強現代信息技術的應用力度，在建立健全財稅風險管理體系的基礎上，靈活運用大數據、云計算、人工智能、區(qū)域鏈等新興技術，積極構建符合企業(yè)自身特色的財稅風險信息管理系統(tǒng)或財稅風險信息數據庫，并配置專業(yè)的技術人員進行監(jiān)督和管理。通過這種手段不僅可以加快各部門財稅風險信息的傳輸和共享，提高財稅風險防范工作的針對性和時效性，還可以減輕財務人員的工作負擔和工作難度，在方便財務人員開展財稅風險防范工作的同時，最大限度地