房地產(chǎn) 2024年1-9月房企經(jīng)營業(yè)績解讀

2024年1-9月房企經(jīng)營業(yè)績解讀中指控股CIH2024.92024年1-9月房企銷售業(yè)績解讀中指研究院中指研究院中指研究院業(yè)績表現(xiàn)：TOP100房企銷售總額為29699.4億元，降幅較上月有所擴(kuò)大2024年1-9月，TOP100房企銷售總額為29699.4億元，同比下降38.8%，降幅較上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。9月單月，TOP100房企銷售額同比下降38.81%，環(huán)比降低2.20%。其中，典型企業(yè)如中建壹品、象嶼地產(chǎn)、建杭置業(yè)等9月當(dāng)月銷售增長強(qiáng)勁。2021年1月-2024年9月TOP100房企累計(jì)銷售額均值及增速情況中指研究院中指研究院中指研究院圖：2019年1月至2024年9月TOP100房企單月銷售額情況（單位：億元）2024年1-9月，各陣營房企銷售額均有所下降。其中，TOP10房企銷售額均值為1442.9億元，較上年下降31.2%；TOP11-30房企銷售額均值為375.8億元，較上年下降43.0%；TOP31-50房企銷售均值為173.4億元，較上年下降46.4%；TOP51-100房企銷售額均值為85.7億元，同比下降45.6%。2024年1-9月，百億以上陣營企業(yè)數(shù)量有所減少。具體來看，千億以上陣營6家，較去年同期減少8家，銷售額均值1867.7億元。500-1000億企業(yè)8家，較去年同期減少1家。300-500億企業(yè)7家，較去年同期減少12家。100-300億企業(yè)為44家，較去年同期減少10家。百億以上房企總數(shù)為65家，較去年同期減少31家。圖：2024年1-9月各陣營銷售額增長情況中指研究院中指研究院中指研究院圖：2021年至2024年各年1-9月千億、百億房企數(shù)量業(yè)績表現(xiàn)：百億以上銷售額企業(yè)65家，陣營調(diào)整還在持續(xù)保利發(fā)展打響“保價(jià)”第一槍。保利發(fā)展創(chuàng)新營銷策略，旗下多個(gè)項(xiàng)目公司推出“金九銀十”保價(jià)活動(dòng)。其一，9月初，保利對外公布了“保利保價(jià)，買貴兜底”的“金九銀十放心購計(jì)劃”，主要涉及如保兜底、保特惠、保入住等方面，“保價(jià)”只是其中一個(gè)方面。其二，保價(jià)”是營銷手段，促進(jìn)商品房去化。承諾“保價(jià)”，消除購房者觀望情緒，有助于項(xiàng)目的營銷去化。其三，有利于穩(wěn)房價(jià)，傳遞行業(yè)發(fā)展信心。如果實(shí)行“保價(jià)”計(jì)劃去化效果較好，可能會(huì)有其他房企效仿。另外，房企“保價(jià)”，有助于購房者穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期，傳遞行業(yè)發(fā)展信心。多措并舉促進(jìn)銷售，加強(qiáng)多城聯(lián)動(dòng)，一方面，加大線上線下福利力度，多措并舉促進(jìn)銷售，借助線上活動(dòng)轉(zhuǎn)化為銷售力，增加銷售業(yè)績。另一方面，加強(qiáng)多城聯(lián)動(dòng)，推出系列主題活動(dòng)。在金九銀十熱銷期進(jìn)行加推優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，更多好房供消費(fèi)者挑選，開房實(shí)景展示區(qū)，好“好房子”更具具象，同時(shí)多重主題活動(dòng)與海量驚喜帶動(dòng)更多流量，配合多重誠意好禮助力消費(fèi)者置業(yè)。圖：典型房企營銷策略：創(chuàng)新營銷工具，多措并舉促銷售企業(yè)“金九銀十”營銷策略保利保利發(fā)展旗下多個(gè)項(xiàng)目公司，均在“金九銀十”推出“保價(jià)”活動(dòng)，以穩(wěn)定市場預(yù)期，減少購房者因價(jià)格波動(dòng)產(chǎn)生的擔(dān)憂，增強(qiáng)購房信心。具體涉及溫州、西安、四川、濟(jì)南、成都、廣東等多個(gè)城市樓盤。如溫州保利·天珺宣布“保價(jià)至交付，降價(jià)無理由退房”，活動(dòng)最長周期持續(xù)到2026年下半年交付。若后期網(wǎng)簽銷售折扣低于買方現(xiàn)有折扣（較備案價(jià)），或有額外贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)、車位等任何形式的變相優(yōu)惠，可無理由退房。中海線上線下聯(lián)動(dòng)，推出限時(shí)98折、20萬人才補(bǔ)貼，萬元旅游基金等7重組合福利帶動(dòng)消費(fèi)者購房情緒，借助線上活動(dòng)轉(zhuǎn)化為銷售力，增加銷售業(yè)績；推出多城聯(lián)動(dòng)活動(dòng)，如太原X鄭州雙城紅盤實(shí)景現(xiàn)映，推出購房禮、車位禮、家電禮等多重福利。招商蛇口各區(qū)域公司如北京、沈陽、南京、杭州、成都、合肥、東莞等同時(shí)“金秋好家節(jié)”活動(dòng)，帶動(dòng)優(yōu)質(zhì)房源銷售。同時(shí)，精彩活動(dòng)持續(xù)上新，通過參與集贊、到訪送禮、成交補(bǔ)貼、折扣優(yōu)惠、老帶新推薦贈(zèng)禮、全民營銷傭金回禮、賣舊買新、車位贈(zèng)禮等多重好禮帶動(dòng)營銷。龍湖線上線下聯(lián)動(dòng)，線上參加活動(dòng)贏得各類獎(jiǎng)項(xiàng)，如參與線下到訪項(xiàng)目即可享主題活動(dòng)獎(jiǎng)勵(lì)。同時(shí)線下五城聯(lián)動(dòng)，品質(zhì)紅盤一價(jià)到底，疊加各類購房福利補(bǔ)貼，如假日旅行卷、贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)、裝修補(bǔ)貼、黃金贈(zèng)禮、98折上折。建發(fā)線上線下聯(lián)動(dòng)，推出多項(xiàng)金秋活動(dòng)。如北京在中秋期間推出六盤聯(lián)動(dòng)，通過線上活動(dòng)贏取積分，線下前場參與抽獎(jiǎng)。結(jié)合自身小程序多項(xiàng)好禮活動(dòng)帶動(dòng)項(xiàng)目去化；蘇州則推出“感恩寵粉節(jié)”十周年活動(dòng)，包括10重壕禮、首付15%起加上首款5%起等一系列好禮，，助力買房人輕松置業(yè)。越秀打造“金九銀十購房節(jié)”活動(dòng)，6城鉅惠聯(lián)動(dòng)，部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目打折出售，并推出“購房10倍禮”，推出千萬管理費(fèi)、來訪贏積分、買房抽iPhone、假期住酒店、千套好價(jià)房等多重驚喜。金地第四屆金地金九紅盤節(jié)，超燃來襲，誠意更足。五省12城40盤高能集結(jié)，直擊底價(jià)，超前FUN價(jià)！活動(dòng)期間，推出金九專屬特惠房源、限時(shí)折扣、成交送豪禮等超值鉅惠，惠戰(zhàn)金九，住宅、車位、商鋪全線放價(jià)，更有豐富的線下活動(dòng)和限定豪禮大抽獎(jiǎng)。同時(shí)，為回饋業(yè)主厚愛，限時(shí)推出老帶新、全民經(jīng)紀(jì)人升級福利，推薦新客戶成交專享高額傭金。廣州地鐵加大線下福利力度，推出系列暖場活動(dòng)。如瓏璟臺推出黃金周6套高光房源、黃金周限時(shí)秒殺購房折扣券、成交可享3萬元家電禮包福利、成交可享5萬車位抵用券福利等優(yōu)惠政策；云城上品推出“提前購七重禮”，包括到訪贈(zèng)送地鐵博物館文創(chuàng)，提前GO最高享5年物業(yè)管理費(fèi)、提前GO享全屋定制家裝、提前GO送5000元家電禮包等優(yōu)惠，以及提前GO享最長3個(gè)月首付分期等。典型房企營銷策略：創(chuàng)新營銷工具，多措并舉促銷售2024年1-9月房企拿地情況解讀拿地規(guī)模：拿地總額同比下降38.1%，降幅收窄1.9個(gè)百分點(diǎn)2024年1-9月，TOP100企業(yè)拿地總額5324億元，同比下降38.1%，受上年低基數(shù)影響，相較1-8月降幅收窄1.9個(gè)百分點(diǎn)。今年以來，全國土地市場延續(xù)低溫運(yùn)行態(tài)勢，政府推地、房企拿地信心均不足，土地供求兩端持續(xù)縮量。根據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2024年前三季度，全國300城住宅用地供求規(guī)模同比降幅均在三成以上，土地出讓金降幅超四成，三季度同比降幅略有收窄。土拍方面，房企拿地戰(zhàn)線收縮下，僅部分熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊房企參拍積極，但底價(jià)出讓仍是多數(shù)城市土拍常態(tài)，前三季度300城成交樓面均價(jià)同比下降13.3%，溢價(jià)率較去年同期下降0.7個(gè)百分點(diǎn)，拿地企業(yè)仍集中在央國企和地方國資。圖：2022-2024年1-9月TOP100企業(yè)拿地總額供地政策：三季度重點(diǎn)城市進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整土拍規(guī)則，部分城市收回閑置土地三季度，為適應(yīng)市場新變化，提高土地市場活力，重點(diǎn)城市針對土地拍賣規(guī)則繼續(xù)進(jìn)行一系列優(yōu)化和調(diào)整。一是，取消土拍地價(jià)上限，如上海8月15日升級土地出讓交易規(guī)則，自第五批次起，對市場熱度較高的地塊施行“雙高雙競”舉措，最終價(jià)高者得；8月28日，深圳寶安區(qū)推出地塊未設(shè)地價(jià)上限。當(dāng)前僅剩北京、深圳等少數(shù)城市部分區(qū)域仍保持宅地土拍最高限價(jià)政策。二是，多地相繼調(diào)整容積率計(jì)算方式，提高實(shí)際得房率。7月2日，合肥發(fā)布《優(yōu)化調(diào)整建筑工程容積率計(jì)算規(guī)則等相關(guān)規(guī)劃管理要求的通知》，放寬陽臺、露臺計(jì)容規(guī)則；7月29日，昆明優(yōu)化調(diào)整了25項(xiàng)指標(biāo)，明確提出降容積率、降公攤等舉措，同時(shí)鼓勵(lì)建設(shè)第四代住宅。9月23日，青島允許架空層和下沉空間不計(jì)入容積率，封閉陽臺計(jì)入一半容積率。另外，值得關(guān)注的是，部分城市通過收回閑置土地方式幫助房企改善土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，7月，福州鼓樓區(qū)洪山鎮(zhèn)政府稱華潤福州斗池路地塊已提出退地申請；8月，越秀發(fā)布公告表示政府出于公共利益收回白云區(qū)廣龍路地塊，9月越秀再宣布將廣州市番禺區(qū)暨南大學(xué)北側(cè)地塊二的土地使用權(quán)交由土地開發(fā)中心收儲(chǔ)，兩次合計(jì)獲得120億“應(yīng)付票據(jù)”補(bǔ)償，獲得的地票將用于后續(xù)廣州購地，此模式為解決土地庫存問題提供了新思路。同時(shí)，9月24日，央行提出“支持收購房企存量土地。在將部分地方政府專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備基礎(chǔ)上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。在必要的時(shí)候，也可以由人民銀行提供再貸款支持”。若收購房企存量土地能夠得到更多專項(xiàng)債、再貸款支持，將有效改善房企現(xiàn)金流。拿地區(qū)域：長三角拿地金額領(lǐng)跑全國，粵港澳大灣區(qū)躍升至第三位從各城市群拿地金額來看，粵港澳大灣區(qū)躍升至第三位。2024年1-9月，長三角TOP10企業(yè)拿地金額1115億元，繼續(xù)居四大城市群之首，京津冀TOP10企業(yè)拿地金額854億元，位列第二；粵港澳TOP10企業(yè)拿地金額459億元，躍升第三，增長較快，主要由于9月廣州、深圳等城市進(jìn)行土拍，成交金額較高。從重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企來看，央企國企仍是主力，民企也在重點(diǎn)深耕區(qū)域補(bǔ)充土儲(chǔ)。保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、中建壹品、中國中鐵、華潤置地等在多個(gè)重點(diǎn)城市廣泛布局，央國企仍保持較高參與度，綠城中國、濱江集團(tuán)等民企和混合所有制企業(yè)則聚焦重點(diǎn)深耕區(qū)域補(bǔ)充土儲(chǔ)，寧波江山萬里置、偉星房產(chǎn)、得力房產(chǎn)等區(qū)域性房企深耕重點(diǎn)城市增加土地儲(chǔ)備。2024年1-9月房企融資情況解讀中指研究院中指研究院中指研究院融資情況：本月信用債同比小幅下降，2家民企發(fā)行信用債本月信用債同比小