《房地產(chǎn)估價(jià)類(lèi)崗位培訓(xùn)》檢測(cè)試題

第3頁(yè)共8頁(yè)《房地產(chǎn)估價(jià)類(lèi)崗位培訓(xùn)》檢測(cè)試題一．問(wèn)答題（共3題，每題10分。請(qǐng)將答案寫(xiě)在答題紙對(duì)應(yīng)的題號(hào)下）(一)某一委估房地產(chǎn),其設(shè)計(jì)用途為商業(yè),結(jié)構(gòu)等級(jí)為鋼混結(jié)構(gòu),水電衛(wèi)齊全,總建筑面積為1632.5m2,該大樓共三十層,現(xiàn)一層為甲公司營(yíng)業(yè)大廳,二層為辦公用房,委估地產(chǎn)位于一、二層,現(xiàn)產(chǎn)權(quán)所有人為乙公司,該房屋欲租給甲公司十年,所有的裝修費(fèi)用由甲公司獨(dú)立承擔(dān),經(jīng)調(diào)查該地區(qū)房地產(chǎn)交易活躍,而且該房屋在相當(dāng)繁華的地區(qū)。1.該房屋的估價(jià)主要技術(shù)路線是什么?2.應(yīng)該搜集哪些估價(jià)資料?(二)某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng),欲評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格?，F(xiàn)選擇了三個(gè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同的類(lèi)似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例,測(cè)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬(wàn)元、300萬(wàn)元和350萬(wàn)元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬(wàn)元作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年凈收益。請(qǐng)問(wèn):1.這樣的做法有哪些錯(cuò)誤?2.若估價(jià)對(duì)象的年凈收益保持不變,具體可采用哪些方法求取估價(jià)對(duì)象的年凈收益?(三)某飲料廠位于某市的商業(yè)中心,所處地段在城市規(guī)劃中的功能分區(qū)是商業(yè)用地。為了集約利用土地,該飲料廠將遷往城鄉(xiāng)結(jié)合部重新建廠,欲將其全部房地產(chǎn)售子某食品有限公司,要求評(píng)估其房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。估價(jià)人員擬采用房產(chǎn)、地產(chǎn)分別估價(jià)的技術(shù)路線,即:首先采用重置成本法評(píng)估舊有建筑物的價(jià)值,后運(yùn)用成本法評(píng)估土地的價(jià)格，最后,將建筑物的價(jià)格加上土地的價(jià)格從而得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的總價(jià)格。你認(rèn)為這樣做合適嗎?為什么?二、單項(xiàng)選擇題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有1個(gè)最符合題意，請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)）(一)預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為25萬(wàn)元,此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬(wàn)元,假定報(bào)酬率為6%。1.上述該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為()年。A.11.5B.12C.13.5D.142.該宗房地產(chǎn)第14年的凈收益為()萬(wàn)元。A.1B.2C.-1D.143.該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()元。A.129.28B.128.28C.127.28D.126.28(二)預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為25萬(wàn)元,此后每年的凈收益會(huì)在上一-年的基礎(chǔ)上減少2萬(wàn)元。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限及合理經(jīng)營(yíng)期限結(jié)束前后整數(shù)年份假定經(jīng)營(yíng)情況下的凈收益,如果報(bào)酬率為6%。4.該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為()年。A.12B.12.5C.13D.13.55.該宗房地產(chǎn)第13年的凈收益為()萬(wàn)元。A.1B.-1C.2D.-26.該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()元。A.125B.125.98C.129.28D.1507.運(yùn)用收益法估價(jià)-般不需求取()。A.報(bào)酬率B.可比系數(shù)C.資本化率D.收益乘數(shù)(三)某宗房地產(chǎn)2007年6月的價(jià)格為1800元/m2,現(xiàn)需要調(diào)整到2007年10月1日的價(jià)格。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類(lèi)似房地產(chǎn)2007年4月1日到10月1日的價(jià)格指數(shù)為79.6,74.7,76.7,85.0,89.2,92.5,98.1(以2005年1月1日的價(jià)格指數(shù)為100)。8.該宗房地產(chǎn)2007年10月1日的價(jià)格為()元/m2。A.2300.22B.2401.22C.2502.22D.2302.229.在價(jià)格指數(shù)編制中,需要選擇某個(gè)時(shí)期作為基期,如果以某個(gè)固定的時(shí)期作為基期的話,則為()。A.環(huán)比價(jià)格指數(shù)B.定基價(jià)格指數(shù)C.價(jià)格變動(dòng)指數(shù)D.價(jià)格調(diào)整指數(shù)10、如果先按原幣種的價(jià)格進(jìn)行交易日期修正，則對(duì)進(jìn)行了交易日期修正后的價(jià)格，應(yīng)采用()的市場(chǎng)匯價(jià)進(jìn)行換算。A、估價(jià)作業(yè)日期B、成交日期C、估價(jià)時(shí)點(diǎn)D、交易日期修正后三、下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處（每指明1處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)1個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫(xiě)在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分）XX商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告報(bào)告封面及目錄(略)致委托方函(略)估價(jià)師聲明(略)估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方xxxX商貿(mào)有限公司，法定代表:XxX，住所:Xx市XX路Xx號(hào)。二、估價(jià)方.XXXX房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法定代表:xXX，住所:XX市XX路XX號(hào)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí):X級(jí)。三、估價(jià)對(duì)象XX商貿(mào)樓位于XX市XX路XX號(hào)，四至XXXX，屬XXXX商貿(mào)有限公司所有。XXXX商貿(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得xx商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)(使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途為商業(yè)。XX商務(wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積6611m2，總用地面積2560m2。自籌資金開(kāi)發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。四、估價(jià)目的評(píng)估XX商務(wù)樓市場(chǎng)價(jià)值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)間2003年4月1日六、價(jià)值定義本次估價(jià)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。七、估價(jià)依據(jù)(略)八、估價(jià)方法根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)、估價(jià)目的、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及對(duì)所搜集資料的分析，首先采用收益法對(duì)其進(jìn)行整體估價(jià)，然后采用成本法進(jìn)行評(píng)估，最后綜合兩種估價(jià)方法的計(jì)算結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)結(jié)果。九、估價(jià)結(jié)果估價(jià)對(duì)象在2003年4月1日的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣1682萬(wàn)元(大寫(xiě):人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬(wàn)元整)，單價(jià)為人民幣2544元/m2(大寫(xiě):每平方米人民幣貳仟伍佰肆拾肆元整)。十、估價(jià)人員(略)十一、估價(jià)作業(yè)期203年3月10日~3月20日。十二.估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（略）估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析（略）二、區(qū)域因素分析（略）三、市場(chǎng)背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估價(jià)方法選用（略）六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程(一)收益法估價(jià)測(cè)算過(guò)程1.估算年有效毛收入根據(jù)《房屋所有權(quán)證》記載，估價(jià)對(duì)象總建筑面積6611m2，其中:1~6層建筑面積各1000m2，7層建筑面積410m2，8層建筑面積201m2。1~2層、3~6層、7~8層的建筑面積與使用面積之比分別是1:0.80、1:0.75、1:0.70。.估價(jià)人員通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)的租金水平調(diào)查得知，類(lèi)似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營(yíng)情況下的每平方米使用面積月租分別為:1層100元，2層80元，3層70元，4層60元，5層40元，6層30元，7~8層20元。另外，類(lèi)似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營(yíng)情況下的空置及租金損失率分別為:1~3層10%，4~6層15%，7~8層20%。根據(jù)上述資料，估價(jià)對(duì)象有效毛收入的計(jì)算如下:?1層年有效毛收入:A=1000X100X0.8X12=96.00(萬(wàn)元)②2層年有效毛收入:B=1000X80X0.8X12X90%=69.12(萬(wàn)元)③3層年有效毛收入:C=1000X60X0.75X12=63.00(萬(wàn)元)④4層年有效毛收入:D=1000X60X0.75X12X85%=45.90(萬(wàn)元)⑤5層年有效毛收入:E=1000X40X0.75X12X85%=30.60(萬(wàn)元)⑥6層年有效毛收入:F=1000X30X12X85%=36.00(萬(wàn)元)⑦7、8層年有效毛收入:G=(410+201)X20X0.7X12X85%=8.21(萬(wàn)元)年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.6+8.21=3443.43(萬(wàn)元)2.估算年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用①年土地使用費(fèi):根據(jù)XX市規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)達(dá)到房地產(chǎn)用于出租經(jīng)營(yíng)的應(yīng)按每年293元/m2的標(biāo)準(zhǔn)繳納士地使用費(fèi)。則:年土地使用費(fèi)=293X2560=75.01(萬(wàn)元)②年管理費(fèi):根據(jù)XX市規(guī)定，出租經(jīng)營(yíng)物業(yè)按年租金收入的5%計(jì)支管理費(fèi)。則:年管理費(fèi)=343.43X5%=17.17(萬(wàn)元)③年維修費(fèi):按年租金收入的8%計(jì)支維修費(fèi)。則:年維修費(fèi)=343.43X8%=27.47(萬(wàn)元)④年保險(xiǎn)費(fèi):按年租金收入的2%計(jì)算。則:年保險(xiǎn)費(fèi)=343.43X2%=0.69(萬(wàn)元)⑤年稅費(fèi):根據(jù)XX市規(guī)定，出租經(jīng)營(yíng)物業(yè)要繳納房地產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加，其中:房產(chǎn)稅為年租金收入的12%，營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)附加為年租金收入的5.5%。則:年稅費(fèi)=343.43X(12%+5.5%)=60.10(萬(wàn)元)年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=年土地使用費(fèi)+年管理費(fèi)+年維修費(fèi)+年保險(xiǎn)費(fèi)+年稅費(fèi)=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10=180.44(萬(wàn)元)3.估算年凈收入年凈收入=年有效毛收入-年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=343.43-180.44=162.99(萬(wàn)元)4.確定資本化率資本化率根據(jù)一年期的存款利率等因素確定為8%。3.估算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物現(xiàn)值=640.64+824.39=1465.03(萬(wàn)元)(三)估價(jià)結(jié)果的確定.以收益法的估價(jià)結(jié)果和成本法的估價(jià)結(jié)果的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的估價(jià)結(jié)果。即:估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)總價(jià)=(1899.58+1465.03)/2=1682(萬(wàn)元)(已職整)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)建筑面積單價(jià)=1682/0.6611=2544(元/m2)(已職整)七、估價(jià)結(jié)果經(jīng)過(guò)評(píng)估，某某商務(wù)樓在2003年4月1日的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣1682萬(wàn)元(大寫(xiě):人民幣壹仟陸佰.捌拾貳萬(wàn)元整)。附件(略)四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片段中的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)四個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分。本題最多扣至0分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò)）。當(dāng)?shù)?003年1月~8月房地產(chǎn)價(jià)格定基指數(shù)為:1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算:-、交易日期修正系數(shù):1.KA=99.7%2.KB=99.0%3.KC=99.2%二、求取比準(zhǔn)價(jià)格:1.比準(zhǔn)價(jià)格A=6000?99.7%?100/100?100/98?100/97?100/98?100/100?100/100?100/99?100/99?101/100=6617(元/m2)2.比準(zhǔn)價(jià)格B=6800?100/100?100/1