員工手冊編排技巧

企業(yè)員工手冊編排技巧

《企、業(yè)員工手冊》主要闡述企'業(yè)員工在公司工作中會遇到的一系列勞

動權(quán)利、勞動義務(wù)以及聯(lián)系正式正式生效問題的解答，即作為物業(yè)管

理管控公司企業(yè)員工身份的要求。在這方面，企業(yè)員工通過《企業(yè)員

工手冊》的學(xué)習(xí)，可做到無帥自通，了解公司的概況和作為企業(yè)員工

所擁有的權(quán)利及應(yīng)盡的義務(wù)。

《企業(yè)員工手冊》的制訂有二方面的依據(jù)。第一是依據(jù)《勞動法》；

第二是依據(jù)物業(yè)管理管控工作的特點(diǎn)。其具體內(nèi)容包括以下幾個方

面：

1.總經(jīng)理致辭；

2.公司簡介；

3.公司組織系統(tǒng)及主要部門機(jī)構(gòu)結(jié)構(gòu)的圖示說明；

4.勞動條例；

5.企業(yè)員工福利；

6.企業(yè)員工守則；

7.獎勵與懲罰；

8.安全消防;

9.附則。

下面是新加坡江山財(cái)團(tuán)物業(yè)管理管控部《企業(yè)員工手冊》中有關(guān)

工作守則的節(jié)錄。僅供參考。

示例：

企業(yè)員工守則

（一）管理管控相關(guān)人員須保持制服整齊清潔，儀表端莊、精神

飽滿。

（二）對待住戶、訪客、同事和各階層人士，均應(yīng)以禮相待，保

持彼此間良好關(guān)系。

（三）必須嚴(yán)格遵守大廈輪值時(shí)間，按時(shí)上、下班（交接班），

不得無故遲到、早退。遇有特殊情況需請假時(shí)，大廈管理管控相關(guān)人

員應(yīng)事先取得大廈相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目人同意，而大廈相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目人之請

假則需獲得公司相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目人之同意。

（四）管理管控相關(guān)人員不得在當(dāng)值時(shí)間內(nèi)為個別住戶做職責(zé)范

圍以外及對私人服務(wù)的工作。

（五）管理管控相關(guān)人員不得參與樓宇買賣或租賃事務(wù)，若業(yè)主、

住戶提出要求，應(yīng)請其直接向公司詢問。

（六）大廈相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目人應(yīng)該執(zhí)行公司之各項(xiàng)指示，并定期召

開該大廈各級企業(yè)員工的會議，向公司做定期工作匯報(bào)。大廈企業(yè)員

工須服從大廈相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目人之工作調(diào)配及崗位編排。

（七）不準(zhǔn)損壞公司信譽(yù)和對公司有欺詐及不誠實(shí)行為。

（A）不得假借公司名義或利用職權(quán)對外做有損公司聲譽(yù)或利益

之行為。

（九）不得向業(yè)主、住戶或與公司業(yè)務(wù)有關(guān)的任何人士收受或索

取任何形式的禮物、賞錢。

（十）所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽損壞公司財(cái)物,

對各公物如有損壞，須相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目賠償。

（十一）臺風(fēng)襲深期間，各企業(yè)員工必須依時(shí)當(dāng)值，堅(jiān)守崗位，

并按照公司所頒布之指示進(jìn)行防風(fēng)，防雨工作。

（十二）必須遵守和執(zhí)行公司所發(fā)出的一切通告辦事。

管理管控工作

（一）按照規(guī)定時(shí)間當(dāng)值，不可擅離職守。

（二）在當(dāng)值時(shí)不得飲酒、吸煙、打嗑睡、閱報(bào)、看書、聽收音

機(jī)或與同事閑談、開玩笑。

（三）每日上班時(shí)間，必須穿著公司規(guī)定的制服及配戴職企業(yè)員

工作證，完成自己崗位職責(zé)。巡視各層樓宇及走火通道，巡視時(shí)須特

別留意大廈清潔及有否損壞、破舊需要維修的地方，并進(jìn)行登記C如

遇有不尋常事件，應(yīng)立即處理、記錄并及時(shí)向上級報(bào)告。

（四）臺風(fēng)或雷暴豪雨期間，管理管控相關(guān)人員必須按照公司所

頒布之“臺風(fēng)期間企業(yè)員工當(dāng)值程序”上班，并按“臺風(fēng)及雷暴豪雨

措施”做一切防風(fēng)、防雨工作，以保護(hù)公共財(cái)產(chǎn)，防止意外或水浸等。

（五）服從上級指導(dǎo)，完成所指定的工作。

（六）留意各種公用設(shè)備有否被破壞或涂污，并通知有關(guān)相關(guān)人

員修理和清除，必要時(shí)須協(xié)助維修工作。

（七）執(zhí)行各項(xiàng)任務(wù)時(shí)，必須要有禮貌。謹(jǐn)記“服務(wù)至上、禮貌

第一”。

（A）如有住戶發(fā)生意外，例如：受傷、暈倒等，應(yīng)即協(xié)助其家

人招呼救護(hù)車或代辦報(bào)警。

（九）熱情接待來訪相關(guān)人員，詳細(xì)記錄住戶投訴，并迅速處理。

不屬于自己職責(zé)范圍內(nèi)的，則立即通知有關(guān)相關(guān)人員處理解決。處理

情況立即向上級報(bào)告。

（十）管理管控處須設(shè)置急救箱，配備急救用品，如繃帶、棉花

及搶救藥品等。同時(shí)放置部分緊急維修之工具，以備臨時(shí)急用。

（十一）大廈公共地方之鎖匙，如：電制房、機(jī)房、泵房等，必

須小心存放，以備緊急時(shí)使用。若有需要外借鎖匙時(shí)，必須登記借用

人姓名及身份證，用后及時(shí)歸還。

保安工作

（一）必須明了和掌握大廈內(nèi)各種保安設(shè)施之操作和效能。例如:

對講機(jī)、警鐘、密碼鎖、閉路電視等。更須善用各種已有的設(shè)施，以

免減弱防盜效果，特別強(qiáng)調(diào)大門必須緊閉，住戶出入可自備防盜門匙

或密碼鎖，訪客則可用對講機(jī)。嚴(yán)禁大門常開，防止壞人有機(jī)可乘。

（二）應(yīng)熟悉大廈內(nèi)各住房、記識住戶之姓名、年齡、家庭成員

職業(yè)及聯(lián)絡(luò)相關(guān)公司正式正式生效方法。此等資料必須保密，不得泄

露。

（三）與住戶保持密切聯(lián)絡(luò)，以便就保安問題，經(jīng)常交換意見及

互通消息。

（四）各更管相關(guān)人員交接更時(shí)應(yīng)傳達(dá)防盜信息，做好交接班記

錄，以備核查，務(wù)令保安相關(guān)人員高度警為。

（五）嚴(yán)禁借詞推銷之人士進(jìn)入大廈。尤其是自稱公務(wù)相關(guān)人員

或公共機(jī)構(gòu)職員，更應(yīng)查驗(yàn)身份證、文件，如有疑問，應(yīng)致電有關(guān)機(jī)

構(gòu)查詢。

（六）應(yīng)有禮貌的詢問任何進(jìn)入大廈的來訪客人，登記身份證或

工作牌招。如有懷疑，應(yīng)用對講機(jī)與有關(guān)住戶聯(lián)絡(luò)。如訪客攜帶可疑

物品時(shí)，更須提高警覺。

（七）當(dāng)值管理管控員至少每兩小時(shí)巡樓一次（但不固定時(shí)間），

以免壞人乘隙而入。巡樓時(shí)必須有警覺性，特別注意樓梯、走廊、電

表房及其它隱蔽地方、通道等，以確保無可疑人物匿藏大廈內(nèi)伺機(jī)作

案。留意公眾地方之間邊暗角，后蒼水渠側(cè)、水箱底是否預(yù)先藏備盜

竊工具等。

（A）如聽到住戶呼救或發(fā)現(xiàn)可疑人物，須立即報(bào)警并封閉大門

及其通道，以等待警方相關(guān)人員到場處理。切勿魯莽采取行動而不知

會警方。

（九）切記管理管控相關(guān)人員只有一般市民之拘捕權(quán)，并無搜查

權(quán)力。因此，拘捕疑犯后，應(yīng)盡快交公安部門機(jī)構(gòu)處理。

（十）本大廈安裝有警鐘、閉路電視，以監(jiān)視各大堂、電梯，以

加強(qiáng)治安保衛(wèi)工作。若鄰近大廈在建設(shè)中，則更應(yīng)加倍小心，以防被

壞人利用做為犯罪的橋梁。

（十一）詳細(xì)記錄各有關(guān)政府部門機(jī)構(gòu)相關(guān)公司正式正式生效方

法，以便需要時(shí)尋求協(xié)助。

（十二）若發(fā)生罪案，應(yīng)采取下列步驟協(xié)助破案：

1.立刻報(bào)案，并留在現(xiàn)場直至公安部門機(jī)構(gòu)到達(dá)，遇有傷員（被

害人、案犯）應(yīng)立即搶救和監(jiān)護(hù)。

2.切勿移動、也不允許他人移動、觸摸、踐踏現(xiàn)場物品，協(xié)助

公安部門機(jī)構(gòu)保留證據(jù)，方便調(diào)查工作。

3.切勿開動風(fēng)扇，冷氣機(jī)或其他電器用具，以免證據(jù)破壞。

4.禁止任何人在現(xiàn)場走動，以方便公安部門機(jī)構(gòu)到現(xiàn)場調(diào)查。

5,向公安相關(guān)人員提供有關(guān)罪案詳情，如案發(fā)經(jīng)過，與本案有

關(guān)人物之像貌、衣著、有關(guān)之車牌號及壞人逃走方向等。

公眾衛(wèi)生

（一）清潔工人必須依時(shí)清潔大堂、走廊、樓梯、電梯、停車場

及天臺等公用地方。

（二）勸喻各住戶勿將垃圾桶或垃圾袋置于走廊、樓梯等公用地

方，以免影響衛(wèi)生和阻塞通道。請放入通往樓梯門旁的垃圾桶內(nèi)。

（三）如發(fā)現(xiàn)有雜物棄置于走廊、天臺或樓梯間，應(yīng)勸喻住戶自

行搬往附近的垃圾收集站。如無法找到住戶，除清潔工人清理外，并

登記在管理管控處記事簿內(nèi)，向上級報(bào)告。

（四）如發(fā)現(xiàn)天臺、天井或公用地方積存污水，應(yīng)立即清理，以

免蚊蟲滋生。難以清理的地方，可暫時(shí)淋上油渣，阻止蚊蟲繁殖，再

研究處理方法。

（五）如發(fā)現(xiàn)屬于本樓宇之污水渠及沙井等淤塞或破爛，應(yīng)速安

排修理。

（六）勸喻住戶淋花時(shí)要特別小心，勿將水淋到陽臺外面，以免

影響下層和下面行人。

（七）如發(fā)現(xiàn)冷氣機(jī)滴水或發(fā)出大量熱氣或噪音時(shí)，勸喻住戶從

速修理，以免影響鄰居和市容衛(wèi)生。并根據(jù)城管條例，影響市容者，

處以罰款。

（A）如有需要，通告或口頭勸喻住戶切勿拋垃圾出窗外，既影

響衛(wèi)生，又可能打到過往行人身上，也不得將可引致淤塞之雜物投入

廁盆及污水渠內(nèi)。

（九）若上層住戶之水喉或水渠破爛而導(dǎo)致下層天花板滲水，則

通知上層住戶修理，如無結(jié)果，則應(yīng)詳細(xì)汜錄及請求上級處理。

（十）如有不顧公共衛(wèi)生的住戶，經(jīng)屢次勸告仍不改善，應(yīng)做詳

細(xì)記錄并報(bào)告上級和有關(guān)衛(wèi)生部門機(jī)構(gòu)。

樓梯

（一）電梯發(fā)生故障停留空中時(shí)，乘客按響緊急呼救鈴后，大堂

值班員立即通知本合同支付資金相關(guān)人員迅速修理，同時(shí)用電梯內(nèi)對

講機(jī)善言安慰被困乘客，請其耐心等待，切勿自行開啟電梯門，以免

發(fā)生危險(xiǎn)。

（二）勸喻用電梯搬運(yùn)物件者，不可超重，防止造成事故。

（三）乘搭電梯人數(shù)過多時(shí)\應(yīng)維持秩序，指導(dǎo)分批搭乘，以免

超載發(fā)生危險(xiǎn)。

（四）住戶應(yīng)留意，切勿讓幼兒單獨(dú)搭乘或進(jìn)入電梯，以免發(fā)生

危險(xiǎn)。

（五）保安值班員時(shí)刻注意閉路電視、警惕壞人惡意破壞電梯或

梯內(nèi)設(shè)備。

（六）經(jīng)常清除電梯門路軌內(nèi)積存的泣圾，以免影響梯門開關(guān)。

（七）如發(fā)現(xiàn)電梯有震蕩、不正常的聲音或電梯有損壞時(shí)，應(yīng)即

通知本合同支付資金相關(guān)人員進(jìn)行修理。當(dāng)修理相關(guān)人員到達(dá)時(shí)，管

理管控員應(yīng)詳述電梯不妥之處，以便研究毛病，一切詳細(xì)情況，必須

詳細(xì)記錄送管理管控處。

（八）狂風(fēng)暴雨時(shí)，如發(fā)現(xiàn)機(jī)房頂或接近電梯的門窗有水滲入時(shí),

應(yīng)即盡量阻止雨水流入電梯槽，暴風(fēng)雨過后，必須根治漏水情況。

（九）凡有水滲入電梯，應(yīng)即停止使用，以免觸電，并設(shè)法將電

梯升高至較安全地方。

（+）電梯槽底有積水時(shí)，應(yīng)即報(bào)告上級處理，同時(shí)研究水的來

源，及早修理。

（十一）電梯機(jī)房鑰匙及電梯門鑰匙，除修理相關(guān)人員或保安消

防相關(guān)人員外，任何相關(guān)人員不得使用。

（十二）電梯每年“年檢”一次，并取得年檢合格證。

（十三）沖洗走廊和樓梯時(shí)，勿讓水流入電梯內(nèi)，以免損壞電梯

設(shè)備。

（十四）火警發(fā)生時(shí)，勸喻住戶切勿裝搭電梯，因電梯可能隨時(shí)

在半途停頓，將人困于電梯內(nèi)，被困者可能因濃煙而致命。

（十五）經(jīng)常檢查電梯機(jī)房是否有足夠的通風(fēng)，溫度是否過高，

氣窗玻璃是否完整。機(jī)房門須特別上鎖，加上“不準(zhǔn)擅闖”之類告示

牌。

（十六）電梯內(nèi)求救警鐘、電風(fēng)扇必須保持正常工作狀態(tài)，以免

緊急時(shí)無法求救及導(dǎo)致窒息。

電力系統(tǒng)

（一）修理電器設(shè)備，應(yīng)聘請持證的合格技師。

（二）應(yīng)明了大廈各種電力供應(yīng)的設(shè)備所在。如：大廈的電力總

掣、用戶的電路分線、保險(xiǎn)絲、消防電泵制、電表及各水泵制等，并

且明了其緊急開關(guān)的操作程序。同時(shí)必須購置后備保險(xiǎn)絲、消防總制、

電表及各水泵制等，以備急修時(shí)使用。

（三）如部分用戶電力中斷，應(yīng)由管理管控處派人檢查修理大廈

供電系統(tǒng)，如屬住戶室內(nèi)設(shè)備故障，應(yīng)由住戶自行請人處理，管理管

控處可提供適當(dāng)協(xié)助。

（四）全座樓宇電力突然中斷，應(yīng)先檢查大廈之總制是否正常，

如屬于正常則與供電公司聯(lián)系詢明情況。

（五）公共使用的電力設(shè)備，如電梯、總制走廊及電梯之電燈、

水泵及消防系統(tǒng)之電線等應(yīng)經(jīng)常檢查，如有損壞或有過熱現(xiàn)象，應(yīng)立

即派人修理。

（六）接到供電公司通知停電時(shí)，應(yīng)即貼出通告，清楚列明日期、

時(shí)間及受影響的設(shè)備，如供水系統(tǒng)、室內(nèi)電器以便住戶有所準(zhǔn)備C公

共照明、電梯不停，由大廈自備發(fā)電機(jī)供電解決。停電完畢后，貼出

恢復(fù)供電通告，并檢查各系統(tǒng)是否恢復(fù)正常。

（七）經(jīng)常檢行、保養(yǎng)弱電系統(tǒng)，如：大堂與客戶的對講系統(tǒng)和

電梯監(jiān)視系統(tǒng)必須完好正常運(yùn)行。發(fā)現(xiàn)問題立即修理。

（八）在大廈出入口處，各大堂應(yīng)備有充電式緊急照明設(shè)備，管

理管控處亦應(yīng)常備手電筒。

（九）大廈內(nèi)的總制房、機(jī)房、及各層的電表均應(yīng)保持整潔，不

得放置各種雜物。

（十）大廈供電系統(tǒng)由專業(yè)相關(guān)人員定期檢查保養(yǎng)，以保證安全

正常的供電。

消防

（一）消防中心值班員必須熟練掌握消防中心各種設(shè)備的操作使

用。并應(yīng)熟悉其它消防設(shè)備的使用。

（二）組織大廈企業(yè)員工學(xué)習(xí)消防知識，熟悉和掌握各種消防設(shè)

備的操作使用。組織企業(yè)員工進(jìn)行消防設(shè)備的使用訓(xùn)練，使其成為大

廈合格的義務(wù)消防隊(duì)員。

（三）值班相關(guān)人員（包括管理管控相關(guān)人員）須經(jīng)常檢查防火

設(shè)施和消防設(shè)備等，如有損壞和失效時(shí)，應(yīng)立即修理和更換。

（四）利用通告、圖片等形式使住戶了解如何使用消防設(shè)施和消

防設(shè)備，以備應(yīng)急。

（五）每日上班時(shí)檢查天臺、前后樓梯、走廊、走火通道等，千

萬不可有阻塞情況發(fā)生。

（六）教育和制止孩童不要玩火和燃放煙花、爆竹等物品，避免

引起火警。

（七）留意公用電線，如有破損或不符合規(guī)定時(shí)、應(yīng)立即修理和

更換。

（A）留意擅自將住宅改為工廠的單位，尤其是原料與制品容易

著火者，當(dāng)發(fā)現(xiàn)住戶藏有大量易燃物品時(shí)，即刻查詢是否有特許證明

和安全措施，沒有時(shí)，當(dāng)即令其搬走（搬出大廈外），并盡快報(bào)告管

理管控處和公司。

（九）勸告拜神的住戶小心燃點(diǎn)香燭，并制止住戶在走廊燃燒元

寶、香紙等。

（十）切勿將防火門打開，以免萬一火警發(fā)生時(shí):濃煙散播及火

勢蔓延。

（十一）如發(fā)現(xiàn)某戶有濃煙冒出或火燒濃味，又無人開門時(shí)，如

能及時(shí)撲滅，應(yīng)盡快使用滅火器及消防設(shè)備撲滅。否則電“119”

報(bào)案。

（十二）若發(fā)生火警，即電“119”報(bào)案，同時(shí)按動警鈴，通

告住戶疏散，在安全的情況下，使用滅火筒或滅火喉設(shè)法搶救。

（十三）火警發(fā)生時(shí)，勸喻住戶切勿搭乘電梯。

（十四）報(bào)案時(shí)，必須清楚說明現(xiàn)場公司正式正式生效方法，報(bào)

案人姓名及管理管控處相關(guān)公司正式正式生效方法。

（十五）所有消防裝置，應(yīng)由認(rèn)可的消防監(jiān)察單位每年最少檢查

一次。

中央空調(diào)及制冷設(shè)備

（一）中央空調(diào)技術(shù)性較強(qiáng)，必須掌握好溫度控制和調(diào)節(jié)，使其

降溫適度。

（二）在炎熱的夏季里，必須保證空調(diào)機(jī)的正常運(yùn)行，適度的降

溫，保證寫字樓職員舒適的工作環(huán)境。

（三）空調(diào)機(jī)、制冷機(jī)必須經(jīng)常地檢查保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)進(jìn)行

修理保持其正常運(yùn)行，不得影響寫字樓工作秩序。

（四）制冷相關(guān)人員必須由熟悉和掌握制冷原理和制冷機(jī)械操作

規(guī)程及操作方法之專業(yè)技師操作。

（五）操作相關(guān)人員必須定期、定時(shí)檢查，發(fā)現(xiàn)異常迅速查明原

因，進(jìn)行修理，保證電動機(jī)、制冷機(jī)正常運(yùn)行。

（六）要定期或不定期地查漏，隨時(shí)檢查，隨時(shí)修理，使機(jī)械正

常運(yùn)轉(zhuǎn)。

（七）發(fā)現(xiàn)如下情況之一，均必須停機(jī)查明原因，進(jìn)行及時(shí)修理

或更換機(jī)件：

1.發(fā)現(xiàn)電動機(jī)發(fā)出嗡嗡的響聲；

2.壓縮機(jī)發(fā)生敲擊聲和雜音；

3.發(fā)現(xiàn)因負(fù)荷過大而發(fā)出劇烈震動；

4.電動機(jī)、壓縮機(jī)轉(zhuǎn)速明顯降低；

水務(wù)及渠務(wù)

（一）了解樓宇內(nèi)的供水系統(tǒng)，如：水管、水箱、水泵開關(guān)總制

及分制等位置。

（二）應(yīng)定期巡視水泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，供水系統(tǒng)有無損壞，水箱

是否清潔。必須定期安排清洗水池、食用水箱，每六個月清洗一次，

以保持衛(wèi)生。

（三）發(fā)現(xiàn)水管爆裂時(shí)，必須盡快關(guān)閉有關(guān)水管的水制。大喉爆

裂，則將總制關(guān)閉，并及時(shí)發(fā)出通告告知受影響的住戶，同時(shí)立即安

排水管工進(jìn)行急修。

（四）要注意水箱的保養(yǎng)，預(yù)防破裂或生銹，并且蓋緊水箱，以

免滋生蚊蟲。

（五）如食用水或沖廁水突然中斷，應(yīng)先檢查樓宇的供水系統(tǒng)是

否發(fā)生故障，若一切正常，則致電自來水公司查詢原因，并請盡快解

決。

（六）救火用的輸水設(shè)備，應(yīng)經(jīng)常檢查，如有損壞，應(yīng)即修理。

同時(shí)必須禁止使用消防水喉做其它用途。

（七）因住戶外出忘關(guān)水喉，致使大量食用水流出，無法通知戶

主時(shí)，應(yīng)及時(shí)關(guān)閉該戶的水管制，以阻止水流入鄰居和危害電梯。

（八）經(jīng)常檢查溝渠及沙井是否通暢，清理渠道蓋上的垃圾，以

防下雨時(shí)渠水受阻而水浸。

（九）屋宇墻外的公用水渠如有破裂，應(yīng)即修理，以免污水流出

影響公共環(huán)境衛(wèi)生。

（十）樓宇底層溝渠發(fā)生臭氣傳出時(shí)，應(yīng)即檢查修理。

（十一）若安裝或修理樓宇內(nèi)供水系統(tǒng)設(shè)備時(shí)，應(yīng)與自來水公司

聯(lián)系修理。

氣體燃料泄漏

（一）如發(fā)現(xiàn)氣體燃料泄漏時(shí)，應(yīng)立即熄滅現(xiàn)場附近所有火源。

（二）打開泄漏氣體燃料單位及附近有關(guān)住戶的門窗，使樓宇空

氣流通。

（三）切勿吸煙、點(diǎn)火、按動電鈴、電開關(guān)等任何電制及電器。

（四）管理管控員應(yīng)立即關(guān)閉該單位系統(tǒng)的氣體燃料總制，阻止

氣體燃料繼續(xù)泄漏，查找泄漏地點(diǎn)，迅速進(jìn)行修理。必要時(shí)，用街外

相關(guān)公司正式正式生效方法通知?dú)怏w燃料公司或撥“119”報(bào)警。

（五）“用手拍門”通知住戶氣體泄漏事件，請住戶關(guān)閉氣體供

應(yīng)制，打開門窗使空氣流通，并要求協(xié)助通知其它住戶實(shí)施上述一、

二、三步驟。如情況嚴(yán)重，應(yīng)通知住戶撤離現(xiàn)場。

樓宇結(jié)構(gòu)及維修

（一）樓宇結(jié)構(gòu)如被更改或破壞，對該樓宇的安全有重大影響時(shí),

管理管控員應(yīng)予以注意，并向上級報(bào)告。

（二）如住戶擅自拆建墻壁、增開窗戶、或加建建筑物，如外墻

鐵籠、詹篷、平臺或在天臺上加蓋小屋棚時(shí)，應(yīng)予制止并向上級報(bào)告。

（三）天花板或外墻有漏水，應(yīng)即通知單位上層及有關(guān)住戶修理。

（四）在巡邏時(shí)發(fā)現(xiàn)下列情況，應(yīng)立即向上級報(bào)告并研究修理方

案進(jìn)行修理：

1.墻壁或天花板有明顯裂縫或石屎爆裂;

2.氣窗的玻璃爆裂；

3.樓梯邊的欄桿松脫；

4.防火門及消防設(shè)備損壞；

5.內(nèi)外墻壁批蕩脫落。

（五）住戶安裝鐵的閘掩出走廊、阻塞通道，應(yīng)予制止并報(bào)告上

級。

停車場管理管控

（一）車管員必須認(rèn)真執(zhí)行停車場管理管控規(guī)定，禮貌待人，熱

情服務(wù)，保證車輛安全，維護(hù)車場良好的行車秩序。

（二）車輛進(jìn)場后，必須按指定位置停車、排列整齊，不得阻塞

通道，認(rèn)真檢查車型、車牌號，避免出現(xiàn)差錯。

（三）了解和掌握車主的車型、車牌號、姓名、年齡、職業(yè)、工

作單位、居住樓居、座號等等，以便于識別。

（四）汽車、摩托車必須購買“車輛綜合保險(xiǎn)”，便于丟失后，

向保險(xiǎn)公司索賠。未買“車輛綜合保險(xiǎn)”的車輛，本車場不予停放保

管。

（五）本停車場實(shí)行有償停車保管服務(wù)，必須嚴(yán)格遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律,

經(jīng)濟(jì)手續(xù)清楚，做到錢、票相符，日清月結(jié)。

（六）嚴(yán)禁載有易燃、易爆和有毒有害物品的車輛進(jìn)場停放保管,

以免發(fā)生意外。如有車輛違反此規(guī)定進(jìn)場時(shí)，應(yīng)即令其開出車場，立

即報(bào)告管理管控處或公安機(jī)關(guān)進(jìn)行處理。

（七）車管員交接班時(shí)必須認(rèn)真交接：如清點(diǎn)停車場內(nèi)車輛多少

時(shí)租車的停車計(jì)時(shí)票的張數(shù)、現(xiàn)金清點(diǎn)，并詳細(xì)登記（自行車則注意

車票的號碼及張數(shù)，登記在交接登記簿上），雙方本相關(guān)項(xiàng)目聯(lián)系相

關(guān)公司正式正式生效方法相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目。

（八）車管員值班期間發(fā)現(xiàn)可疑情況，立即報(bào)告班長或管理管控

處，并注意其事態(tài)發(fā)展。交接班時(shí)叮囑接班人注意，并記錄在交接登

記簿上，同時(shí)將其它需注意的事項(xiàng)必須記錄在登記簿上，以備查。

（九）車管員必須認(rèn)真執(zhí)行收費(fèi)規(guī)章制度，堅(jiān)持原則，不得徇私

舞弊，如不開票停車或亂收費(fèi)、不收費(fèi)等等，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)定嚴(yán)肅處理。

（十）保持停車場內(nèi)清潔衛(wèi)生，每日必須清掃一次。

有關(guān)廉潔條款

（一）良好及有效的大廈管理管控工作有賴于住戶及業(yè)主的合作

和各級管理管控相關(guān)人員的信心及支持。如各級相關(guān)人員都采取一種

廉潔奉公的態(tài)度辦事，住戶和業(yè)主必會全力支持管理管控工作，使環(huán)

境能進(jìn)一步改善。因此各級管理管控相關(guān)人員均須有清政廉明的精

神。

（二）凡受雇于大廈從事執(zhí)行大廈事務(wù)者，包括管理管控員、保

安員、清潔工人、修理相關(guān)人員、經(jīng)理等人，均屬大廈的職員。故執(zhí)

行工作期間均受該工作須知的約束，不得索取或接受任何利益。

物業(yè)管理管控公司職能規(guī)章制度的制訂

職能規(guī)章制度的制訂主要是明確物業(yè)管理管控公司各部門機(jī)構(gòu)

的職責(zé)范圍。

1.辦公室的職責(zé)范圍

辦公室是總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)人下的綜合管理管控部門機(jī)構(gòu)，相關(guān)相關(guān)項(xiàng)

目行政、人事和檔案文件管理管控等工作。其職責(zé)范圍是：

（1）學(xué)習(xí)、研究黨和國家的方針、政策，貫徹落實(shí)領(lǐng)導(dǎo)人的指

示；深入基層調(diào)查研究，努力掌握第一手資料，為總經(jīng)理的工作決策

提供可靠的依據(jù)。

（2）相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目公司工作計(jì)劃、總結(jié)、規(guī)章規(guī)章制度等各類

文件的起草、審核、打印、復(fù)印、分發(fā)和登記工作，做好印鑒的管理

管控工作。

（3）相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目公司級會議的籌備和安排，做好會議記錄，

整理會議紀(jì)要，對會議決定的執(zhí)行情況進(jìn)行催辦和檢查。

（4）做好文書檔案和有關(guān)資料的管理管控工作。文書檔案包括

公文的收發(fā)和保管，文印核稿，呈批、催辦、歸檔，調(diào)卷和保密工作。

（5）協(xié)助總經(jīng)理處理日常工作，協(xié)調(diào)部門機(jī)構(gòu)工作，監(jiān)督各部

門機(jī)構(gòu)和管理管控處認(rèn)真及時(shí)地貫徹公司的各項(xiàng)工作決策和指令。

（6）做好人事管理管控工作，保管好企業(yè)員工的檔案，根據(jù)需

要做好勞動力的安排調(diào)配，企業(yè)員工的調(diào)入調(diào)出，并協(xié)助辦理好各項(xiàng)

有關(guān)手續(xù)。

（7）做好公司的考勤統(tǒng)計(jì)工作及勞動工資的管理管控工作。根

據(jù)政策做好企業(yè)員工的調(diào)資定級、統(tǒng)籌退休等各項(xiàng)工作，并相關(guān)相關(guān)

項(xiàng)目辦理企業(yè)員工請假、休假的有關(guān)手續(xù)。

（8）相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目公司企業(yè)員工的培訓(xùn)工作，協(xié)同各部門機(jī)構(gòu)

共同抓好企、業(yè)員工的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平的培訓(xùn)，積極開發(fā)人力資

源，努力造就一支高素質(zhì)的企業(yè)員工隊(duì)伍。

（9）相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目公司的后勤管理管控工作。諸如辦公用品的

購買、保管和發(fā)放；企業(yè)員工食堂以及醫(yī)務(wù)室的管理管控；車輛的調(diào)

度、使用和維修保養(yǎng)工作等等。

（10）完成領(lǐng)導(dǎo)人布置的其它工作。

2.財(cái)務(wù)部的職責(zé)范圍

財(cái)務(wù)部在公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)人下，積極參與企、業(yè)經(jīng)營管理管控，相

關(guān)相關(guān)項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)管理管控、會議核算、物資管理管控等工作。

具體職責(zé)范圍是：

（1）認(rèn)真貫徹“會計(jì)法”，執(zhí)行國家財(cái)經(jīng)政策、法令，遵守各

項(xiàng)資金收入規(guī)章制度，嚴(yán)格執(zhí)行費(fèi)用開支范圍的標(biāo)準(zhǔn)。

（2）正確、及時(shí)地核算和監(jiān)督公司的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)

營成果，為領(lǐng)導(dǎo)人提供準(zhǔn)確可靠的財(cái)務(wù)會計(jì)信息。

（3）加強(qiáng)計(jì)劃（預(yù)算）管理管控，認(rèn)真編制財(cái)務(wù)計(jì)劃（預(yù)算）。

（4）加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，認(rèn)真做好各項(xiàng)控制工作，節(jié)約費(fèi)用，降低

成木，多創(chuàng)利；加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析，考核各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的執(zhí)行情況，反映

經(jīng)營管理管控狀況，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問題，促進(jìn)公司改善經(jīng)營管理管

控。

（5）按照會計(jì)規(guī)章制度規(guī)定，切實(shí)做好記賬、算賬、報(bào)賬工作,

做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實(shí)、數(shù)字準(zhǔn)確、賬目清楚，日清月結(jié)，按期報(bào)

賬，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)報(bào)送各款會計(jì)報(bào)表。

（6）按銀行有關(guān)規(guī)章制度規(guī)定，做好現(xiàn)金和支票的管理管控工

作。遵守支票使用規(guī)定及銀行結(jié)算紀(jì)律，加強(qiáng)現(xiàn)金管理管控。對下屬

各管理管控處經(jīng)費(fèi)的收支情況，經(jīng)常進(jìn)行險(xiǎn)查、監(jiān)督和指導(dǎo)。

（7）根據(jù)國家財(cái)會規(guī)章制度精神，結(jié)合本公司實(shí)際，協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)

人制定有關(guān)財(cái)務(wù)管理管控、經(jīng)濟(jì)核算、費(fèi)用開支等具體辦法，并監(jiān)督

各部門機(jī)構(gòu)實(shí)行。

（8）妥善保存會計(jì)檔案資料，接受財(cái)稅機(jī)關(guān)、上級主管部門機(jī)

構(gòu)和公司領(lǐng)導(dǎo)人的監(jiān)督檢查，及時(shí)提供財(cái)務(wù)資料，如實(shí)反映情況。

（9）充分發(fā)揮財(cái)務(wù)部在公司管理管控中的預(yù)測、計(jì)劃、控制、

調(diào)節(jié)和監(jiān)督的作用，促使公司不斷提高經(jīng)濟(jì)效益和經(jīng)營管理管控水

平。

（10）完成好領(lǐng)導(dǎo)人布置的其它工作。

3.公共關(guān)系部的職責(zé)范圍

公共關(guān)系部是物業(yè)管理管控公司相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目溝通內(nèi)外公眾聯(lián)

系的重要部門機(jī)構(gòu)，通過協(xié)調(diào)方方面面的關(guān)系，在公眾中樹立良好的

企業(yè)形象。其具體職責(zé)范圍是：

（1）建立信息網(wǎng)絡(luò)。相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目收集公司內(nèi)外部環(huán)境的各種

信息，將經(jīng)過分析評價(jià)的各種信息提供給公司總經(jīng)理和各部門機(jī)構(gòu)作

參考，以提高經(jīng)營管理管控的能力。

（2）監(jiān)測公共關(guān)系。在雙向信息溝通的基礎(chǔ)上，處理好公司內(nèi)

外的各種公眾關(guān)系，如企業(yè)員工關(guān)系、住戶關(guān)系、社區(qū)關(guān)系、媒介關(guān)

系、政府關(guān)系等。

（3）監(jiān)測社會環(huán)境。企業(yè)是社會的有機(jī)組成部分，企業(yè)的每項(xiàng)

活動及其生存、發(fā)展都受到社會環(huán)境的制約和影響。公共關(guān)系部必須

不斷監(jiān)測社會環(huán)境的變更修改，國家政策法令的變更修改，市場的變

更修改，社會輿論的變更修改等等，使企業(yè)能及時(shí)適應(yīng)這種變更修改。

（4）分析發(fā)展趨勢。公共關(guān)系根據(jù)對政策法令、社會民意、時(shí)

尚潮流等重要外界因素的監(jiān)測和分析，向企業(yè)預(yù)報(bào)有重大影響的近期

或遠(yuǎn)期發(fā)展趨勢；預(yù)測企業(yè)的重大行動計(jì)劃可能遇到的社會反應(yīng)，使

企業(yè)未雨綢繆，防患于未然。

（5）作為公司的對外發(fā)言人，相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目對外宣傳、溝通工

作，樹立良好的企業(yè)形象。

（6）編寫并向有關(guān)傳播媒介散發(fā)新聞稿、照片和特寫文章；匯

編有關(guān)的報(bào)刊目錄；拍攝、整理、保存資料圖片；設(shè)計(jì)、籌劃、監(jiān)制

公司各種宣傳品和贈品。

（7）保持與住戶的經(jīng)常聯(lián)系，相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目編輯以住戶為閱讀

對象的報(bào)刊；接受住戶對公司的各種投訴和有關(guān)咨詢，對合理的要求

及時(shí)通知有關(guān)部門機(jī)構(gòu)，協(xié)助解決。

（8）作為公司社會活動的代表，積極參與有關(guān)社會活動，并做

好公眾來訪的各種禮儀接待工作。

（9）做好公司內(nèi)部企業(yè)員工關(guān)系，調(diào)動企業(yè)員工積極性；編輯

供公司企業(yè)員工閱讀的報(bào)刊，組織其它各種形式的內(nèi)部傳播工作；安

排公司企業(yè)員工的各種康樂活動。

（10）處理突發(fā)事件和危機(jī)事件。

（11）完成領(lǐng)導(dǎo)人布置的其它工作。

4.工程部的職責(zé)范圍

工程部工作是物業(yè)管理管控公司經(jīng)營管理管控的基礎(chǔ)工作，通過

對房屋及其附屬設(shè)施的養(yǎng)護(hù)維修，確保物業(yè)正常使用。其具體職責(zé)范

圍是：

（1）根據(jù)房屋及其附屬設(shè)施的實(shí)際情況，制定物.業(yè)管理管控總

體方案，編制養(yǎng)護(hù)維修計(jì)劃，報(bào)總經(jīng)理審批后組織貫徹實(shí)施。

（2）全面相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目房屋及其附屬設(shè)施的維修保養(yǎng)，保證物

業(yè)的正常使用。

（3）全面相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目樓宇各種機(jī)電、消防、供水供電設(shè)備的

養(yǎng)護(hù)與維修工作，保證各種設(shè)備始終正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

（4）定期檢查樓宇各種設(shè)施設(shè)備技術(shù)狀況，分析存在問題，及

時(shí)提出維修解決辦法和制定維修方案，方案確定后，組織貫徹實(shí)施。

（5）根據(jù)春備夏、秋備冬的原則，每年搞好春秋中間期和冬夏

送冷送暖期的設(shè)備檢查和維修。提前制定維修和檢驗(yàn)方案，安排好人

力和物力，保證工作需要。

（6）房屋及其設(shè)施設(shè)備如發(fā)生突發(fā)事件，工程部必須全力以赴

投入搶修工作，直至恢復(fù)運(yùn)行和正常使用。

（7）協(xié)助管理管控部門機(jī)構(gòu)做好住戶房屋的監(jiān)督、檢查工作。

（8）參加新入伙樓宇工程的本合同支付資金服務(wù)，提出其有關(guān)

設(shè)施增補(bǔ)改造方案。

5.管理管控部的職責(zé)范圍

管理管控部要落實(shí)公司關(guān)于物業(yè)管理管控的有關(guān)決定、決議，有

計(jì)劃、有步驟地完善樓宇及住宅區(qū)的各種配套設(shè)施，管理管控好所管

物業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生、園庭綠化、消防安全、治安保衛(wèi)等，為住戶提供一

個安全、舒適、清潔、寧靜的工作和居住環(huán)境。其具體職責(zé)范圍是：

（1）根據(jù)政府和上級領(lǐng)導(dǎo)人有關(guān)達(dá)標(biāo)條件，制定優(yōu)質(zhì)樓宇管理

管控和文明住宅小區(qū)計(jì)劃，并組織實(shí)施。

（2）協(xié)助工程部進(jìn)行新接管物業(yè)的本合同支付資金服務(wù)、移交

工作。

（3）相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目住戶對房屋裝修申請的審批、監(jiān)督、檢查工

作。

（4）相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生、園庭綠化、消防安全、治安

保衛(wèi)以及車輛管理管控等工作，并督促檢查各管理管控處做好這些工

作。

（5）協(xié)助解決接管物業(yè)的遺留工程問題，相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目處理有

關(guān)違章裝修、違章建筑等問題。

（6）完成領(lǐng)導(dǎo)人布置的其它工作。

6.服務(wù)部的職責(zé)范圍

服務(wù)部主要是根據(jù)住戶的需要，為住戶提供全方位的服務(wù)。其具

體職責(zé)范圍是：

(1)牢固樹立全心全意為住戶服務(wù)的思想，凡是住戶需要的，

都要盡量予以滿足。

(2)建立健全本部門機(jī)構(gòu)的規(guī)章規(guī)章制度和服務(wù)規(guī)程，重視企

業(yè)員工培訓(xùn)工作，建立一支高素質(zhì)的企業(yè)員工隊(duì)伍。

(3)設(shè)置各類綜合代辦服務(wù)相關(guān)項(xiàng)目，協(xié)助制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

(4)建立信息庫，及時(shí)了解住戶要求，并能及時(shí)提供相應(yīng)的服

務(wù)。

(5)完成領(lǐng)導(dǎo)人布置的其它工作。

7.發(fā)展部的職責(zé)范圍

發(fā)展部要堅(jiān)持公司一業(yè)為主，多種經(jīng)營的原則，立足所管理管控

的物業(yè)，面向社會、靈活運(yùn)用各種資金，投資開發(fā)周期短、效益高的

相關(guān)項(xiàng)目，增強(qiáng)企業(yè)的實(shí)力。具體職責(zé)范圍是：

(1)在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，積極慎重做好新相關(guān)項(xiàng)目的可行性

研究報(bào)告，爭取做到開發(fā)一個，成功一個。

(2)以承包、出租、自營等正式正式生效搞好住宅區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)

點(diǎn)和文化體育設(shè)施，做到既方便住戶，又增加企業(yè)收入。

(3)根據(jù)實(shí)際情況，積極開辦新企業(yè)，如清潔管理管控公司，

電腦電器服務(wù)公司，裝飾公司、車輛維修部，花木服務(wù)部等等。

(4)提供物業(yè)信息咨詢服務(wù)和物業(yè)中介服務(wù)，開展物業(yè)評估工

作。

（5）定期向總經(jīng)理匯報(bào)下屬各企業(yè)或承包單位的經(jīng)營情況。

（6）完成領(lǐng)導(dǎo)人布置的其它工作。

8.管理管控處的職責(zé)范圍

管理管控處是物業(yè)管理管控公司的派出機(jī)構(gòu)，相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目某一

指定的物業(yè)管理管控。具體職責(zé)范圍是：

（1）貫徹執(zhí)行國家的有關(guān)政策、法律、法令和公司的各項(xiàng)規(guī)章

規(guī)章制度。

（2）相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目管理管控所轄物業(yè)的日常業(yè)務(wù)，糾正各種違

章行為，為住戶創(chuàng)造一個優(yōu)美整潔、方便舒適、文明安全的工作和居

住環(huán)境。

（3）樹立住戶至上的觀念，及時(shí)為住戶提供各種優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

（4）協(xié)助公司工程部對物業(yè)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和維修，確保其正常使用。

（5）積極配合公司服務(wù)部、發(fā)展部在所轄物業(yè)區(qū)域開展的各種

工作。

（6）向住戶宣傳黨的方針政策，協(xié)助公安部門機(jī)構(gòu)和居委會做

好安全防范和計(jì)劃生育工作。

（7）調(diào)查研究，深入了解住戶對管理管控服務(wù)工作的意見，處

理住戶對管理管控服務(wù)工作的投訴，重大問題報(bào)請公司管理管控部或

公司領(lǐng)導(dǎo)人處理解決。

（8）完成領(lǐng)導(dǎo)人布置的其它工作。

物業(yè)管理管控公司崗位規(guī)章制度的制訂

崗位規(guī)章制度的制定主要是明確物業(yè)管理管控公司所設(shè)各種鹵

位的職責(zé)規(guī)范，它規(guī)定了某一崗位對從業(yè)相關(guān)人員的基本要求，包括

基本素質(zhì)，應(yīng)知應(yīng)會，崗位職責(zé)，工作量規(guī)范等方面。

下面是深圳物業(yè)管理管控公司制訂的“房屋管理管控員崗位規(guī)

范”，僅供參考。

房屋管理管控員崗位規(guī)范

房屋管理管控員是屋村管理管控處管理管控住房的基層管理管

控相關(guān)人員，相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目一定地段（片或幢）的房產(chǎn)管理管控C為

使房屋管理管控員明確自己的崗位職責(zé)和本崗位必備的應(yīng)知應(yīng)會，掌

握本崗位的技能，提高管理管控水平和管理管控效率，更好地為居民

服務(wù)，特制定本規(guī)范。

（一）房屋管理管控員的基本素質(zhì)

房屋管理管控員所擔(dān)負(fù)的住房管理管咨工作政策性、專業(yè)性強(qiáng)，

要求高，因此，屋村管理管控員必備以下基本素質(zhì)：

1.政治思想素質(zhì)

房屋管理管控員必須堅(jiān)持四項(xiàng)基本原則，熱愛社會主義，認(rèn)真學(xué)

習(xí)政治理論和黨的方針政策；積極參加各項(xiàng)社會政治活動；秉公辦事;

堅(jiān)持原則，廉潔奉公，不以權(quán)謀私；具有全心全意為人民服務(wù)的思想,

遵紀(jì)守法，嚴(yán)格要求；作風(fēng)正派，團(tuán)結(jié)同志，虛心好學(xué)；熱愛集體，

愛護(hù)公物。

2?文化、專業(yè)素質(zhì)

根據(jù)干部“四化”標(biāo)準(zhǔn)，房屋管理管控員必須具備高中畢業(yè)（包

括職'業(yè)高中、技術(shù)學(xué)校畢業(yè)）以上文化程度。

房屋管理管控員必須受到房屋管理管控專業(yè)訓(xùn)練，持有專業(yè)管理

管控部門機(jī)構(gòu)頒發(fā)的《房屋管理管控員崗位合格證書》方可上崗擔(dān)負(fù)

房屋管理管控工作。房屋管理管控員要刻苦鉆研專業(yè)知識，掌握本崗

位必備的應(yīng)知應(yīng)會和專業(yè)技術(shù)，不斷提高專業(yè)水平。

3.職業(yè)道德素質(zhì)

房屋管理管控是一項(xiàng)服務(wù)性很強(qiáng)的工咋，房屋管理管控員的工作

直接影響住戶的安居樂、也，因此，房屋管理管控員要有較高的職業(yè)道

德素質(zhì)。

（1）房屋管理管控員必須樹立“五愛”思想。“五愛”。即：

愛房產(chǎn)一一熱愛房地產(chǎn)行業(yè)；愛住戶一一對住戶充滿愛心；愛崗位一

一熱愛房管員崗位;愛服務(wù)一一熱心為住戶排憂解難；提高服務(wù)質(zhì)量;

愛信譽(yù)一一愛護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)和本單位的聲譽(yù)，在住戶中樹立良好的行

業(yè)和企業(yè)形象。

（2）要刻苦學(xué)習(xí)和鉆研房產(chǎn)管理管控工作的知識與技能。一個

合格的房屋管理管控員既要有為住戶服務(wù)的思想，更要具備過硬的服

務(wù)木領(lǐng)，刻苦學(xué)習(xí)和鉆研專業(yè)技術(shù)是房屋管理管控員職業(yè)道德素質(zhì)的

基本要求。

（3）文明管理管控。房屋管理管控員的工作是一項(xiàng)“窗口”工

作，直接關(guān)系到政府和行業(yè)的形象，特別是深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)，涉外房產(chǎn)

多，房屋管理管控漬量的優(yōu)劣直接影響國家的聲譽(yù)和對外開放。因此,

特區(qū)房屋管理管控員必須做到文明管理管控。其具體要求是：主動熱

情，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，急住戶之所急，想住戶之所想，為住戶提供方便，經(jīng)

常幫助和照顧不方便和有困難的住戶解決困難；語言謙虛；儀態(tài)端莊;

給住戶親切感。必須做到“四個不講，五個不能”，即“不講低級庸

俗的口頭語；不講不三小四的臟話；不講諷刺挖苦話；不講與管理管

控?zé)o關(guān)的閑話”；“不能冷淡；不能刁難；不能取笑；不能訓(xùn)斥；不

能報(bào)復(fù)住戶和顧客”。要懂得一些國外和港、澳、臺的禮節(jié)和禮貌語

言；在工作中衣著打扮和氣質(zhì)風(fēng)度要端莊、整潔、給業(yè)主（住戶）美

的感受。

（二）房屋管理管控員崗位“應(yīng)知應(yīng)會”

1.應(yīng)知

（1）屋村管理管控的宗旨和原則；

（2）本管理管控處所管房屋的棟數(shù)，總面積，總戶數(shù)；

（3）本人管理管控地段（片、幢）內(nèi)房屋總棟數(shù)、總面積、總

戶數(shù)；

（4）本人管理管控范圍內(nèi)住戶的家庭基本情況，包括：戶主、

年齡、職業(yè)、工作單位、家庭人口、人口結(jié)構(gòu)、住家相關(guān)公司正式正

式生效方法。

（5）本人管理管控范圍內(nèi)居民構(gòu)成基本情況，包括：本市居民、

外國人、華僑、港澳、臺灣人士、內(nèi)地居民、臨時(shí)住戶各多少、業(yè)主

（或租戶）所屬社會階層和經(jīng)濟(jì)狀況；

（6）本處房屋產(chǎn)權(quán)歸屬情況，包括：福利商品房、微利商品房、

集資房、單位房、市場商品房、涉外商品房有多少；

（7）本管理管控處范圍內(nèi)各類使用性質(zhì)的房屋有多少，包括：

住宅、商業(yè)辦公、公共相關(guān)項(xiàng)目用房以及其它用房；

（8）房租、管理管控費(fèi)和各種規(guī)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（9）政府主管部門機(jī)構(gòu)和本單位制定的房產(chǎn)管理管控各項(xiàng)指標(biāo),

包括：租金、管理管控費(fèi)、規(guī)費(fèi)收繳率、住戶投訴率和投訴處理率、

供電和應(yīng)急發(fā)電率、生活供水率、電梯運(yùn)行率、中央空調(diào)工作率、房

屋完好率、維修工程優(yōu)良率等。

（10）本管理管控處范圍內(nèi)公共道路綠化面積有多少平方米，

上下水總管道有多少米，鋪設(shè)位置、排污、檢查井各有幾個，位置，

化糞池有幾個，位置，供水、供氣、供電總閘在哪里；

（11）木管理管控處范圍內(nèi)有兒個泵房，兒部電梯，多少備用

發(fā)電機(jī)，有多少臺生活水泵，消防水泵；

（12）本管理管控處范圍內(nèi)高低壓電站、室內(nèi)室外消防栓有多

少個，路燈，樓梯燈有多少盞；

（13）火警、匪警、居委會、派出所相關(guān)公司正式正式生效方

法號碼。

2.應(yīng)會

（1）能看懂房屋平面圖，會丈量面積，會計(jì)算房屋建筑、使用

居住面積；

（2）懂房屋結(jié)構(gòu)，會住房本合同支付資金服務(wù)方法和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);

（3）會編制簡單維修計(jì)劃和維修、保養(yǎng)工程產(chǎn)量計(jì)算；

（4）懂房產(chǎn)檔案資料的整理、歸類、編目、存檔以及檔案資料

保管常識和變更修改技術(shù)；

（5）會簽定房產(chǎn)管理管控合同協(xié)議，包括租賃合同協(xié)議、買賣

合同協(xié)議、清潔合同協(xié)議、園林保養(yǎng)合同辦議、維修養(yǎng)護(hù)合同協(xié)議、

裝修合同協(xié)議等，要熟悉經(jīng)濟(jì)和行政法律程序，能參與訴訟；

（6）會看電表、水表，能發(fā)現(xiàn)電線路、供水管一般故障；

（7）懂園庭綠化的基本知識，會美化環(huán)境，懂得樹木、花草的

養(yǎng)護(hù)知識；

（8）懂得發(fā)生火警、臺風(fēng)、盜竊等緊急事故的應(yīng)急措施；

（9）會處理來信來訪和寫工作總結(jié)；

（10）要會調(diào)查研究，會擬調(diào)查、訪問提綱，會作調(diào)查訪問筆

記，會寫簡單的調(diào)查報(bào)告；

（11）具有一定的組織能力，會宣傳、發(fā)動、組織住戶參與住

宅區(qū)管理管控和開展住宅區(qū)內(nèi)各項(xiàng)公益活動，會合理組織管理管控各

種技術(shù)工人進(jìn)行房屋維修，養(yǎng)護(hù)，園林綠化的種植和養(yǎng)護(hù)、衛(wèi)生、環(huán)

境的清潔，基礎(chǔ)設(shè)施的維修，消防設(shè)施的保養(yǎng)，還要會組織搞好住宅

區(qū)治安，違章清理。

（三）房屋管理管控員的崗位職責(zé)

房屋管理管控員在本管理管控地段（片、幢）內(nèi)行使房屋和居住

環(huán)境管理管控，向屋村管理管控處主任相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目，其崗位職責(zé)是:

1.相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目宣傳貫徹執(zhí)行國家有關(guān)房地產(chǎn)法規(guī)以及黨和政

府有關(guān)房地產(chǎn)方針、政策；

2,相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目管理管控300至500個住宅單元。以下情

況相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目300個住宅單元。

（1）初級房管員；

（2）住房分散；

（3）住房質(zhì)量和基礎(chǔ)設(shè)施較差；

（4）出租房比例較大。

3.掌握自己管理管控地段（片、幢）內(nèi)住房基本情況包括：

（1）住戶的戶數(shù)，各住戶家庭相關(guān)人員，戶主姓名，職業(yè)及工

作單位；

（2）房屋產(chǎn)權(quán)歸屬及其變更情況；

（3）房屋租賃及租金情況；

（4）房屋結(jié)構(gòu)及質(zhì)量狀況。

以上情況須做到隨問隨答并與實(shí)際相符。

4,相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目房產(chǎn)管理管控資料的收集、匯總、歸檔、變更

修改、利用和上報(bào)工作。

5.相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目制訂管理管控地段（片、幢）內(nèi)的房屋保養(yǎng)維

修初步計(jì)劃，并組織實(shí)施各項(xiàng)房屋及樓宇的維修任務(wù)，本合同支付資

金服務(wù)維修質(zhì)量并簽具本合同支付資金服務(wù)報(bào)告，作好維修記錄登記

和維修后回訪；維修投訴率不超過5%。。

6.熟悉和掌握管理管控地段（區(qū)、幢）內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)

施的基本情況并相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目實(shí)施管理管控、使用、保養(yǎng)和維修，對

管理管控范圍內(nèi)的上下管道的鋪設(shè)位置，各種井、池的位置要熟記，

隨時(shí)可查找出來，基礎(chǔ)設(shè)施管理管控、維修投訴率不超過8%。。

7.相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目管理管控地段（片、幢）內(nèi)的居住環(huán)境和衛(wèi)生

的管理管控和監(jiān)督；制定管理管控地段內(nèi)的植樹種花、種草及美化環(huán)

境計(jì)劃，并組織實(shí)施；宣傳、發(fā)動教育住戶愛護(hù)衛(wèi)生，監(jiān)督、協(xié)助居

委會、環(huán)衛(wèi)部門機(jī)構(gòu)及時(shí)打掃和清理垃圾，保證住宅區(qū)無鼠、無蠅、

無臭,使居住環(huán)境達(dá)到美化、靜化、凈化、環(huán)境衛(wèi)生投訴率不超過1%。

8.相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目房屋租金、管理管控費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)的收繳，每

月房租收繳率的98%以上，每月管理管控費(fèi)收繳率95%,各種規(guī)

費(fèi)的收繳率90%以上。

9,搞好居民來信來訪接待，認(rèn)真處理住房管理管控中的居民投

訴，每一個投訴均須有回復(fù)并及時(shí)處理。大問題三天內(nèi)有回復(fù)，五天

內(nèi)處理；處理來信、來訪和投訴必須有文字登記，并定期整理存檔和

上報(bào)。

10.相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目接待居民有關(guān)住房方面的咨詢，積極做好住

戶巡訪工作，主動上門為孤寡老幼戶、困難戶提供服務(wù)，為其解決困

難，與住戶建立和維持良好的關(guān)系，調(diào)動住戶參與住房管理管控。

11.積極參與屋村管理管控決策，及時(shí)了解房產(chǎn)市場動態(tài)并定

期寫出書面報(bào)告。

12.相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目做好管理管控地段的巡視，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止

各種住宅區(qū)房管所不容許的事件和現(xiàn)象；做好居民有關(guān)住戶裝修申

請、報(bào)審、本合同支付資金服務(wù)工作。

13.參與新樓本合同支付資金服務(wù)工作，并代表業(yè)主或住戶利

益，嚴(yán)格本合同支付資金服務(wù)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向有關(guān)部門機(jī)構(gòu)反映，

監(jiān)督其及時(shí)處理。

（四）房屋管理管控企業(yè)員工作量規(guī)范

根據(jù)房屋管理管控員崗位職責(zé)和各項(xiàng)職責(zé)的工作量，對房屋管理

管控員的工作量規(guī)范如下：

1.每日工作量

（1）巡視所管理管控的地段（片、幢）一遍，巡視內(nèi)容為：

①檢查住宅區(qū)是否有違章行為（有無亂搭、亂建、違章裝修，墻

壁有無亂涂、亂畫、張貼廣告，住宅區(qū)內(nèi)有無亂擺攤販）；

②住宅區(qū)是否有不安全隱患（房屋是否出現(xiàn)嚴(yán)重破損，消防通道

是否被堵，室外輸弓線路是否完好，有無亂拉亂搭，住宅區(qū)有無可疑

相關(guān)人員活動）；

③住宅區(qū)環(huán)境與衛(wèi)生是否符合標(biāo)準(zhǔn)（樹木花草有無損壞，房前屋

后，公共場所有無亂扔垃圾，垃圾桶是否倒清，有無亂停放車輛，亂

涼哂衣服，有無影響正常休息的噪聲源）；

④基礎(chǔ)設(shè)施是否完整（道路有無損壞，室外上下水道是否滲漏，

路口攔護(hù)栓，路障是否完好，娛樂設(shè)施有無損壞）。

以上內(nèi)容巡視完畢要做好巡視記錄，發(fā)現(xiàn)問題，能處理的應(yīng)立即

處理之，重大問題和不能處理的問題應(yīng)向屋村管理管控處主任匯報(bào)。

（2）收繳房租、管理管控費(fèi)、各項(xiàng)規(guī)定費(fèi)用；

（3）接待居民來信、來訪和處理有關(guān)房產(chǎn)管理管控的投訴；

（4）解答居民提出的有關(guān)房產(chǎn)管理管控業(yè)務(wù)咨詢；

（5）安排房屋保養(yǎng)、維修任務(wù)，本合同支付資金服務(wù)修繕質(zhì)量;

（6）作好工作日記（內(nèi)容為：記錄每天完成的工作，發(fā)現(xiàn)和處

理問題，上級領(lǐng)導(dǎo)人的指示，急待解決的事務(wù)，住戶投訴等）。

（7）整理內(nèi)務(wù)（包括打掃辦公室；整理文件、資料圖書報(bào)刊；

清潔整理辦公桌、椅及其它辦公用具等）。

2.一周工作

（1）走訪住戶（內(nèi)容：與住戶交換住宅區(qū)管理管控意見，了解

住戶在住房方面有什么困難和需要；掌握住戶家庭基本情況，包括：

戶主、年齡、職業(yè)、工作單位、單位和住家相關(guān)公司正式正式生效方

法，家庭人口以及人口結(jié)構(gòu)，掌握住戶產(chǎn)權(quán)歸屬和變更或租戶的變更,

租金的變更修改，住房的戶型變更修改、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量現(xiàn)狀、保養(yǎng)和維

修狀況）。

（2）初審住戶裝修申請，并報(bào)上級審批；

（3）檢查每棟樓宇等公共設(shè)施是否完好（內(nèi)容包括：電梯運(yùn)行

是否正常；樓道、過道、梯間是否堆放雜物或有礙通行的物品和危險(xiǎn)

品、有毒物品；公共照明是否完好，配電箱，水表設(shè)備是否有破損，

住宅樓內(nèi)信報(bào)箱是否有破損）發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)報(bào)管理管控處主任和有

關(guān)部門機(jī)構(gòu)，并協(xié)助處理。

（4）檢查垃圾桶是否噴灑藥物，各住宅樓公共部位是否清潔。

（5）檢查房屋使用情況，有無長期空房戶、擅自轉(zhuǎn)租戶、了解

房地產(chǎn)信息。

3.一月工作

（1）編制本月保養(yǎng)維修報(bào)表，制訂下月保養(yǎng)維修計(jì)劃報(bào)屋村管

理管控處主任；

（2）編制租金、管理管控費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)收繳報(bào)表并報(bào)管理管控

主任；

（3）組織修剪管理管控地段內(nèi)的樹木、花草一次；

（4）發(fā)動組織住戶搞一次衛(wèi)生大掃除；

（5）對本月維修相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行一次回訪，聽取住戶意見；

（6）整理房屋管理管控資料、對發(fā)生異動的（包括：房屋產(chǎn)權(quán)

變動、承租戶變動、租金變動、管理管控費(fèi)變動）作出修改；

（7）與有關(guān)單位聯(lián)系，交換情況一次（包括：居委會、派出所,

工商所、房屋產(chǎn)權(quán)單位等）如有重要情況須用書面報(bào)告和反映；

（8）辦公室大掃除一次（包括：窗戶玻璃、屋面、地面、墻面

和各種辦公用具的清潔整理）。

4,一季度工作

（1）組織檢查住宅區(qū)和住宅樓宇消防設(shè)施（包括：消防栓、水

源、滅火器、消防桶、高層樓宇的消防報(bào)警設(shè)備、太平門等）是否完

整無缺，能否正常使用，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門機(jī)構(gòu)處理；

（2）打開各糞池、井蓋、檢查化糞池、下水道有無淤塞，發(fā)現(xiàn)

問題及時(shí)組織有關(guān)相關(guān)人員處理；

（3）組織對樹木花草進(jìn)行一次施肥：

（4）清理房租、管理管控費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)，并編制季度報(bào)表；清

查是否有漏改、錯收；采取措施對拖欠房租和管理管控費(fèi)的住戶進(jìn)行

追收；

（5）編制季度維修保養(yǎng)計(jì)劃和報(bào)表；

（6）與住宅區(qū)內(nèi)其它房管員合作，辦一期房屋管理管控?？?/p>

宣傳表揚(yáng)住宅區(qū)內(nèi)的好人好事和新風(fēng)尚，指出住宅區(qū)存在的問題，增

強(qiáng)住戶參與管理管控的意識；

（7）整理房地產(chǎn)信息并寫出書面報(bào)告。

5.一年工作

（1）參加一次上級主管部門機(jī)構(gòu)舉辦的短期專業(yè)培訓(xùn)；

（2）對本管理管控地段（片、幢）內(nèi)的住戶全部走訪一遍；

（3）組織清理一次化糞池；

（4）編制年度房租、管理管控費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)收繳報(bào)告；

（5）編制下年度維修保養(yǎng)計(jì)劃；

（6）整理房產(chǎn)管理管控檔案資料，寫出資料異動報(bào)告，對發(fā)生

異動的資料進(jìn)行修改，保持檔案資料與實(shí)際一致;

（7）參與組織一次房屋管理管控聯(lián)系會；與有關(guān)部門機(jī)構(gòu)交換

開展房產(chǎn)管理管控的意見；

（8）組織一次本管理管控區(qū)的住戶代表會，聽取住戶對房屋管

理管控的意見和建議，提高住戶參與管理管控的積極性；

（9）總結(jié)年度工作，寫出書面總結(jié)；

（10）制定下年度工作計(jì)劃。

物業(yè)管理管控公司的財(cái)務(wù)管理管控

財(cái)務(wù)管理管控是物業(yè)管理管控中最重要的內(nèi)容之一。物業(yè)管理管控收

入的主要來源是業(yè)主按月繳納的固定數(shù)目的管理管控費(fèi)和小區(qū)內(nèi)其

他各種管理管控收費(fèi)（車輛的停車管理管控費(fèi)、活動場所租賃收費(fèi)

等）。其他來源包括：管理管控費(fèi)存在銀行的利息；專項(xiàng)服務(wù)的收費(fèi);

經(jīng)營性綜合服務(wù)的收費(fèi)等。

財(cái)務(wù)管理管控相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目各種費(fèi)用的統(tǒng)計(jì)、預(yù)算和收支控制，

若管理管控不好每年的財(cái)務(wù)報(bào)表、財(cái)務(wù)規(guī)章制度及賬目記錄等，不僅

會使物業(yè)管理管控公司蒙受損失，影響公司的正常管理管控運(yùn)行，而

且也會招致一業(yè)主（使用人）的不滿，進(jìn)而引起業(yè)主（使用人）與物業(yè)管理

管控相關(guān)人員的爭議，直至拖交各種管理管控費(fèi)用?，F(xiàn)代物業(yè)管理管

控規(guī)章制度要求有一套與之相適應(yīng)的財(cái)務(wù)報(bào)表體系和管理管控規(guī)章

制度，因此物業(yè)管理管控的領(lǐng)導(dǎo)人對此一定要高度重視，并且要親自

抓。

物業(yè)管理管控公司財(cái)務(wù)管理管控概述

物業(yè)管理管控公司財(cái)務(wù)管理管控目標(biāo)

物業(yè)管理管控公司的財(cái)務(wù)管理管控目標(biāo)是指財(cái)務(wù)管理管控的目

的行為，即在一定時(shí)期內(nèi)財(cái)務(wù)管理管控目標(biāo)。它是根據(jù)物業(yè)管理管控

公司總體目標(biāo)的要求所決定的。一般來講，物業(yè)管理管控公司的財(cái)務(wù)

管理管控目標(biāo)是要求在改善財(cái)務(wù)狀況的條，‘牛下，不斷擴(kuò)大財(cái)務(wù)成果，

提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。主要包括如下幾個方面：

1.以提高經(jīng)濟(jì)效益為目標(biāo)

經(jīng)濟(jì)效益是指公司在經(jīng)濟(jì)活動中所取得的有效成果大于服務(wù)經(jīng)

營的消耗，要求物業(yè)管理管控公司占用和消耗盡可能少的資產(chǎn)，為社

會和業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，獲得更多的利潤。

2.實(shí)現(xiàn)財(cái)富最大化目標(biāo)

財(cái)富最大化是指公司通過合理經(jīng)營，使本企業(yè)的總價(jià)值達(dá)到最大

化。在股份制公司中，公司財(cái)富最大化也就是使股東財(cái)富最大化，這

是當(dāng)前西方財(cái)務(wù)管理管控理論中普遍提出的財(cái)務(wù)目標(biāo)，并認(rèn)為這是股

東創(chuàng)辦企業(yè)的目的，是衡量企業(yè)財(cái)務(wù)行為和財(cái)務(wù)決策是否合理的標(biāo)

準(zhǔn)。物業(yè)管理管控公司也有一個不斷發(fā)展、逐漸壯大的過程，因此，

實(shí)現(xiàn)財(cái)富最大化當(dāng)然也應(yīng)成為其財(cái)務(wù)管理管控的主要目標(biāo)之一。

3.完成國家有關(guān)規(guī)定

國家及行政主管部門機(jī)構(gòu)對企業(yè)（公司）都有一定的要求、一定的

規(guī)定，比如總產(chǎn)值、人均產(chǎn)值服務(wù)經(jīng)營效益等，實(shí)現(xiàn)這些要求后，不

僅能保證國家稅收，同時(shí)也能完成企業(yè)的效益。

物業(yè)管理管控公司財(cái)務(wù)管理管控的幾個新觀念

隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的建立與發(fā)展，財(cái)務(wù)理財(cái)也必須樹立新觀

點(diǎn)，適應(yīng)社會的發(fā)展。這些觀念主要包括：

1.市場觀念

物業(yè)管理管控公司的工作和發(fā)展，應(yīng)該以市場為導(dǎo)向，面向市場,

參與市場競爭，在競爭中求生存、求發(fā)展。作為物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)人者、

財(cái)會相關(guān)人員應(yīng)該及時(shí)全面地學(xué)習(xí)和掌握,介值規(guī)律、供求規(guī)律、市場

競爭和現(xiàn)代企業(yè)規(guī)章制度等市場經(jīng)濟(jì)的重要理論，才能更好地樹立起

市場觀念。

2.經(jīng)濟(jì)效益觀念

經(jīng)濟(jì)效益是指公司在經(jīng)濟(jì)活動中所取得的有效成果與勞動消耗

相比較，力爭以較少的活勞動和物質(zhì)的消耗，生產(chǎn)出更多符合社會需

求的質(zhì)量本合同支付資金服務(wù)或向社會提供更熱情周到的服務(wù)。提高

經(jīng)濟(jì)效益是經(jīng)濟(jì)工作的出發(fā)點(diǎn)，也是建立現(xiàn)代企業(yè)規(guī)章制度的根本要

求。要提高經(jīng)濟(jì)效益，首先要樹立經(jīng)濟(jì)效益觀念，明確建立以提高經(jīng)

濟(jì)效益指標(biāo)作為檢查考核的目標(biāo)。其次加強(qiáng)管理管控為提高經(jīng)濟(jì)效益

的主要手段，并把加強(qiáng)管理管控作為提高經(jīng)濟(jì)效益的重要途徑。

3.資本的保值觀念

物業(yè)管理管控公司所有者權(quán)益必須得到保障，使投入的資木不受

任何侵犯，如不得隨意沖減資本，不得隨意轉(zhuǎn)移資本；除依法轉(zhuǎn)讓外,

不得以任何正式正式生效抽走資本。在經(jīng)營過程中，其成本補(bǔ)償和利

潤分配必須在保證資本完整性的前提下進(jìn)行，保證資本權(quán)益不受任何

形式的侵犯。

4.資金時(shí)間價(jià)值觀念

資金時(shí)間價(jià)值是指資金在運(yùn)動中，由于時(shí)間因素所增加的價(jià)值。

由于不同的時(shí)間、資金的價(jià)值并不相等，一般要以利率為計(jì)算依據(jù)，

將貨幣收支換算到相同時(shí)間基礎(chǔ)上進(jìn)行比較，衡量其實(shí)際價(jià)值。如果

離開了時(shí)間價(jià)值因素，就無法止確地計(jì)算不同時(shí)期的財(cái)務(wù)收支，也不

能進(jìn)行正確的財(cái)務(wù)決策。因此應(yīng)牢固地樹立資金時(shí)間的價(jià)值觀念。

5.投資的風(fēng)險(xiǎn)觀念

公司的財(cái)務(wù)活動，很多都是在有風(fēng)險(xiǎn)的條件下進(jìn)行的。少冒風(fēng)險(xiǎn),

多獲利，是人們處理風(fēng)險(xiǎn)的基本原則。在風(fēng)險(xiǎn)不可避免的情況下，投

資者由于冒險(xiǎn)而進(jìn)行投資時(shí)?，必須爭取獲得超過時(shí)間價(jià)值以外的額外

收益，這種額外收益稱之為投資風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值，或投資的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。為了

做好財(cái)務(wù)工作，財(cái)務(wù)相關(guān)人員必須研究投資和經(jīng)營中的風(fēng)險(xiǎn)，計(jì)算風(fēng)

險(xiǎn)度的大小，從而設(shè)法控制風(fēng)險(xiǎn)，這也是財(cái)務(wù)管理管控的基本觀念和

基本原理，離開了風(fēng)險(xiǎn)，就無法正確評價(jià)公司的收益，也就無法進(jìn)行

融資和投資的決策。

物業(yè)管理管控公司財(cái)務(wù)計(jì)劃的內(nèi)容

財(cái)務(wù)計(jì)劃是物業(yè)管理管控公司物'業(yè)經(jīng)營管理管控計(jì)劃的重要組

成部分，是進(jìn)行財(cái)務(wù)管理管控、財(cái)務(wù)監(jiān)督、財(cái)務(wù)分析的主要依據(jù)，其

目的是確立企業(yè)經(jīng)營管理管控目標(biāo)，使物業(yè)經(jīng)營管理管控活動按計(jì)劃

協(xié)調(diào)進(jìn)行，提高經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理管控公司財(cái)務(wù)計(jì)劃的內(nèi)容主要有:

1.各項(xiàng)收入的預(yù)算與籌集

物業(yè)管理管控公司主要資金來源是物業(yè)管理管控服務(wù)費(fèi)收入、門

面房的租金以及其他經(jīng)營活動的收入等。應(yīng)按照國家政府制定的收費(fèi)

標(biāo)準(zhǔn)，算出按月、按季、按年各項(xiàng)收入的總額，并采取有效措施，確

保應(yīng)收資金及時(shí)收取。

2.各項(xiàng)成本、費(fèi)用的測算與分析

各項(xiàng)成本、費(fèi)用的測算是制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)，也是進(jìn)行財(cái)務(wù)核

算和財(cái)務(wù)監(jiān)督的依據(jù)，應(yīng)分門別類地測算出各項(xiàng)物業(yè)管理管控服務(wù)的

成本與費(fèi)用，在企業(yè)內(nèi)部實(shí)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。

3.專項(xiàng)基金的提存與使用

專項(xiàng)基金通常是指共用設(shè)備、設(shè)施的維修基金。關(guān)于專項(xiàng)基金的

使用國家已做了相應(yīng)的規(guī)定，各地地方政府也出臺了使用細(xì)則。專項(xiàng)

基金的性質(zhì)已決定了必須專款專用，同時(shí)應(yīng)預(yù)先做好使用計(jì)劃。專項(xiàng)

基金的提存與使用是財(cái)務(wù)計(jì)劃中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。

4.公司凈經(jīng)營收益的預(yù)測和留用利潤的安排使用

公司的經(jīng)營目的是獲取利潤。對公司資金運(yùn)動過程進(jìn)行現(xiàn)金流分

析，其稅前現(xiàn)金流在交納所得稅后得到的稅后現(xiàn)金流，即為公司的凈

經(jīng)營收入，也就是企業(yè)利潤，財(cái)務(wù)計(jì)劃應(yīng)預(yù)測企業(yè)的利潤情況，并分

析影響盈虧的關(guān)鍵因素，以便及時(shí)調(diào)整，確保經(jīng)營收益的最大化。

四、機(jī)構(gòu)設(shè)置

物業(yè)管理管控公司的財(cái)務(wù)部與其他行業(yè)的財(cái)務(wù)部門機(jī)構(gòu)大致相

同，但其工作的內(nèi)容和方法具有本行業(yè)的特點(diǎn)。根據(jù)每一個物業(yè)管理

管控公司所管轄小區(qū)的范圍大小、高層樓宇的多少，以及開展服務(wù)內(nèi)

容的多少等具體情況來設(shè)置機(jī)構(gòu)，配備相關(guān)人員。由于財(cái)務(wù)管理管控

不同于一般管理管控，基本崗位不隨內(nèi)容的多少來決定，因此根據(jù)財(cái)

務(wù)管理管控的特點(diǎn)，物業(yè)管理管控公司的財(cái)務(wù)部門機(jī)構(gòu)可以設(shè)立一崗

多人或一人多崗。

五、財(cái)務(wù)部工作相關(guān)人員崗位職責(zé)

1.財(cái)務(wù)部經(jīng)理

(1)向總經(jīng)理相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目，具體主持公司財(cái)務(wù)部的管理管控工

作，做好總經(jīng)理的助手。

(2)組織財(cái)務(wù)部門機(jī)構(gòu)的政治學(xué)習(xí)、法律法規(guī)學(xué)習(xí)。要求所有財(cái)

會相關(guān)人員遵紀(jì)守法，按照財(cái)政部中國人民銀行頒布的有關(guān)金融管理

管控條例管理管控好財(cái)務(wù)。

(3)每月、每季審核各種會計(jì)報(bào)表和統(tǒng)計(jì)報(bào)表，并寫出分析報(bào)告,

送總經(jīng)理審閱。

(4)檢查、督促各項(xiàng)費(fèi)用的及時(shí)收繳和管理管控，保證公司的正

常運(yùn)轉(zhuǎn)。

(5)合理有效地經(jīng)營好公司的金融資產(chǎn)，為公司創(chuàng)造更多的利潤。

(6)審核、控制各項(xiàng)費(fèi)用的支出，杜絕浪費(fèi)。

(7)組織擬定物業(yè)管理管控費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算方案，呈送

總經(jīng)理.、業(yè)主管理管控委員會和相關(guān)主管部門機(jī)構(gòu)審核、修改決定。

(8)熟悉各種工商、財(cái)會及稅務(wù)管理管控規(guī)章制度，運(yùn)用法律、

政策手段保護(hù)公司的合法權(quán)益。

(9)根據(jù)物業(yè)管理管控行業(yè)特點(diǎn)以及本公司的實(shí)際情況，制定財(cái)

務(wù)管理管控規(guī)章制度的細(xì)則。

(10)完成總經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)。

2.主管會計(jì)

(1)對部門機(jī)構(gòu)經(jīng)理相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目，具體做好財(cái)務(wù)的H常管理管

控工作；

(2)每日做好各種會計(jì)憑證和財(cái)務(wù)處理工作；

(3)每月、每季按時(shí)做好各種會計(jì)報(bào)表，送部門機(jī)構(gòu)經(jīng)理審核；

(4)相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目檢查、審核各經(jīng)營部門機(jī)構(gòu)及下屬機(jī)構(gòu)的收支

賬目，及時(shí)向部門機(jī)構(gòu)經(jīng)理匯報(bào)；

(5)檢查銀行、庫存現(xiàn)金和資產(chǎn)賬目，做到賬賬相符，賬實(shí)相符;

(6)根據(jù)物業(yè)管理管控行業(yè)的特點(diǎn)和需要，組織各營業(yè)部門機(jī)構(gòu)

及下屬機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高整體的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)水準(zhǔn)；

(7)完成經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)。

3.出納

(1)對部門機(jī)構(gòu)經(jīng)理相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目，服從領(lǐng)導(dǎo)人安排，盡職盡責(zé)

做好本職工作。

(2)嚴(yán)格遵守國家制定的財(cái)會規(guī)章制度和公司制定的財(cái)務(wù)管理管

控細(xì)則，按規(guī)章制度管理管控好公司的銀行存款和庫存現(xiàn)金。

(3)及時(shí)辦理各種轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支票，并交會計(jì)做賬。

(4)及時(shí)追收各種應(yīng)收的款項(xiàng)，保護(hù)公司利益不受損失。

(5)完成經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)。

4.統(tǒng)計(jì)員

(1)對部門機(jī)構(gòu)經(jīng)理相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目，遵守公司制定的財(cái)務(wù)相關(guān)人

員管理管控細(xì)則，做好本職工作；

(2)及時(shí)統(tǒng)計(jì)、存貯各種費(fèi)用交收資料，供主管會計(jì)參考；

(3)維護(hù)好電腦設(shè)備，保管好所存的資料；對于變動的資料數(shù)據(jù)

應(yīng)及時(shí)修改與存貯，做到隨時(shí)變動，隨時(shí)修改，隨時(shí)存貯，以免出現(xiàn)

差錯；

(4)完成經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)。

5收費(fèi)員

物業(yè)管理管控公司所管轄的業(yè)主(使用人)很多時(shí),應(yīng)專門配備收

費(fèi)員，這樣既可方便住戶，又能及時(shí)回籠資金。收費(fèi)員的職責(zé)是：

(1)對部門機(jī)構(gòu)經(jīng)理相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目，遵守公司制定的財(cái)務(wù)相關(guān)人

員管理管控規(guī)則，做好本職工作。

(2)相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目物業(yè)管理管控費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用的通知和收繳。

(3)每天下班前應(yīng)把當(dāng)天收繳的各項(xiàng)管理管控費(fèi)用的現(xiàn)金入店，

并統(tǒng)計(jì)好交費(fèi)情況。

(4)樹立''業(yè)主至上，服務(wù)第一〃的思想。工作中應(yīng)熱情、周到，

與廣大業(yè)主(使用人)交朋友，以爭取他們對物業(yè)管理管控工作的理解

和支持。

(5)完成部門機(jī)構(gòu)經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)。

第一節(jié)物業(yè)管理管控公司的財(cái)務(wù)規(guī)章制度

一、財(cái)務(wù)會計(jì)管理管控的涵義

財(cái)務(wù)是指企業(yè)為達(dá)到既定目標(biāo)所進(jìn)行的籌集資金和運(yùn)用資金的

活動。在物業(yè)管理管控經(jīng)營過程中，各類管理管控服務(wù)費(fèi)、特約代辦

服務(wù)費(fèi)、各種兼營性服務(wù)的收入和相應(yīng)的開支等，就構(gòu)成了物業(yè)管理

管控公司的資金運(yùn)行。

物業(yè)財(cái)務(wù)管理管控就是物業(yè)管理管控公司資金運(yùn)行的管理管控，

在資金運(yùn)行過程中，包括整個物業(yè)經(jīng)營出租、管理管控服務(wù)收費(fèi)等資

金的籌集、使用、耗費(fèi)、收入和分配。要按照政府有關(guān)規(guī)定，規(guī)范物

業(yè)管理管控企業(yè)的財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理管控和經(jīng)濟(jì)核算。物業(yè)財(cái)

務(wù)管理管控的對象就是物業(yè)經(jīng)營、管理管控、服務(wù)的資金費(fèi)用和利潤。

為了提高經(jīng)濟(jì)效益，擴(kuò)大收入來源，使物業(yè)不斷保值增值，許多物業(yè)

管理管控公司實(shí)行“一業(yè)為主，多種經(jīng)營”的方針，公司下屬既有商

業(yè)貿(mào)易部門機(jī)構(gòu)，也有工程維修機(jī)構(gòu)，還有出租物業(yè)及其他提供有償

服務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu)。

財(cái)務(wù)管理管控的主要內(nèi)容有：對資金籌集運(yùn)用的管理管控，固定

資產(chǎn)和經(jīng)租房產(chǎn)租金的管理管控，租金收支管理管控，商品房資金的

管理管控，物業(yè)有償服務(wù)管理管控費(fèi)的管理管控，流動資金和專用資

金的管理管控，資金分配的管理管控，財(cái)務(wù)收支匯總平衡等等。

財(cái)務(wù)管理管控的任務(wù)是：

（一）籌集、管理管控資金

這就是要保證物業(yè)經(jīng)營的需要，加快資金周轉(zhuǎn)，不斷提高資金運(yùn)

用的效能，尤其是提高自有資金的收益率。物業(yè)管理管控公司的主要

經(jīng)濟(jì)來源是房租收入、物業(yè)有償服務(wù)管理管控費(fèi)收入，要大力組織租

金收入，加強(qiáng)有償服務(wù)管理管控費(fèi)的收費(fèi)工作，做到應(yīng)收盡受，提高

回收率。另外，在資金使用上，對各項(xiàng)支出要妥善安排，嚴(yán)格控制，

注意節(jié)約，防止浪費(fèi)。充分發(fā)揮資金的效果。

（二）經(jīng)濟(jì)核算

通過財(cái)務(wù)活動加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，改善經(jīng)營管理管控，降低修繕、維

修、養(yǎng)護(hù)成本，不斷降低消耗，增加積累，提高投資效益和經(jīng)濟(jì)效益。

（三）多元經(jīng)營

積極組織資金，開辟物業(yè)經(jīng)營市場，“一業(yè)為主，多元經(jīng)營”，

不斷尋求物業(yè)經(jīng)營的新生長點(diǎn)，不斷拓展物業(yè)經(jīng)營的新領(lǐng)域，形成新

優(yōu)勢。

（四）財(cái)務(wù)監(jiān)督

實(shí)行財(cái)務(wù)監(jiān)督，維護(hù)財(cái)經(jīng)紀(jì)律。物業(yè)管理管控公司的經(jīng)營、管理

管控、服務(wù)，必須依據(jù)國家的方針、政策和財(cái)經(jīng)法規(guī)以及財(cái)務(wù)計(jì)劃，

對公司預(yù)算開支標(biāo)準(zhǔn)和各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)督，使資金的籌集合理合

法，資金運(yùn)用的效果不斷提高，確保資金分配兼顧國家、集體和個人

三者的利益。同時(shí)，要在分配收益上嚴(yán)格遵守國家規(guī)定，及時(shí)上繳各

種稅金，彌補(bǔ)以前年度虧損，提取法定公積金、公益金，并向投資者

分配利潤。

二、財(cái)務(wù)會計(jì)管理管控規(guī)章制度

財(cái)務(wù)管理管控規(guī)章制度是物業(yè)管理管控公司內(nèi)部管理管控的重

要規(guī)章制度，是保證有關(guān)財(cái)務(wù)管理管控工作規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的一系列

具體規(guī)定?？煞譃橐韵聨最愐?guī)章制度：

(一)會計(jì)核算方法及憑證賬冊規(guī)章制度

⑴管理管控部采用借貸復(fù)式計(jì)賬法，會計(jì)科目和核算方法以企

業(yè)單位預(yù)算會計(jì)為主，結(jié)合管理管控部的實(shí)際，設(shè)置銀行現(xiàn)金日記賬、

總分類賬、各項(xiàng)明細(xì)分類賬；

(2)原始憑證是計(jì)賬的依據(jù)，財(cái)會相關(guān)人員必須認(rèn)真審核各種原

始憑證，要求一切原始憑證必須手續(xù)完備、合法，內(nèi)容真實(shí)，數(shù)字正

確，日期和印章齊全，大、小寫相符等，不得有白條報(bào)賬，不得有涂

改。一切原始憑證經(jīng)審核無誤后，才能填制記賬憑證，據(jù)以記賬；

(3)財(cái)會記賬員應(yīng)對一切原始憑證記賬相關(guān)相關(guān)項(xiàng)R,賬簿的記

載不得挖補(bǔ)、涂改或用褪色藥水消除字跡，記賬應(yīng)使用鋼筆，不準(zhǔn)用

鉛筆或圓珠筆，發(fā)生錯誤應(yīng)根據(jù)性質(zhì)，采用劃線更正或紅線更正,憑

證、賬冊應(yīng)根據(jù)專人列冊登記，妥善保管，不得丟失。有關(guān)會計(jì)報(bào)表、

賬冊、會計(jì)憑證保存年限按上級規(guī)定辦理；

(4)指定專人保管一切未使用的重要空白憑證，如支票、現(xiàn)金收

據(jù)、發(fā)貨票據(jù)等，動用時(shí)由領(lǐng)用人辦理領(lǐng)用手續(xù)。對誤寫的收據(jù)或作

廢的支票，應(yīng)注銷作廢章，妥善保存，不得銷毀廢棄。

(二)貨幣資金管理管控規(guī)章制度

(1)嚴(yán)格按照國家有關(guān)現(xiàn)金管理管控規(guī)章制度的規(guī)定，除抵補(bǔ)現(xiàn)

金庫存外，非經(jīng)銀行同意，不得將業(yè)務(wù)收入坐支留用，嚴(yán)格分清收支

兩條線；

(2)做好