DB43T 1693-2019 土地估價報告審查技術規(guī)范

ICS93.020P13DB43湖南省地方標準DB43/T16932019土地估價報告審查技術規(guī)范TechnicalcodeforReviewofLandAppraisalReports2019-11-27發(fā)布2020-01-27實施湖南省市場監(jiān)督管理局發(fā)布DB43/T16932019前言II2規(guī)范性引用文件13審查原則……14審查內(nèi)容……15審查結論……9附錄A(規(guī)范性附錄)湖南省土地估價報告審查內(nèi)容分值構成表… 附錄B(規(guī)范性附錄)湖南省土地估價報告評分表…11附錄C(規(guī)范性附錄)湖南省土地估價報告估價方法評分表 DB43/T16932019本標準按GB/T1.12009給出的規(guī)則起草。本規(guī)范的附錄A、附錄B、附錄C為規(guī)范性附錄。本規(guī)范由湖南省自然資源廳提出并歸口。本規(guī)范起草單位:湖南萬源土地房地產(chǎn)評估測繪有限公司。本規(guī)范主要起草人員:劉明亮、歐陽志平、占琳、崔宇、張大林、熊秋香、盛鴻輝、狄春雷、蔣力、DB43/T16932019土地估價報告審查技術規(guī)范本規(guī)范適用于湖南省范圍內(nèi)備案機構出具的已備案土地估價報告。2規(guī)范性引用文件下列文件對于本規(guī)范的應用是必不可少的。凡是注日期的引用文件,僅注日期的版本適用于本規(guī)范。凡是不注日期的引用文件,其最新版本(包括所有的修改版)適用于本規(guī)范。GB/T284062012農(nóng)用地估價規(guī)程GB/T185072014城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程GB/T185082014城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程GB/T210102017土地利用現(xiàn)狀分類TD/T10522017標定地價規(guī)程3審查原則3.1客觀性原則審查過程客觀和公正。3.2統(tǒng)一性原則審查標準統(tǒng)一,不偏頗。3.3針對性原則針對性審查土地估價報告中的特殊情況。3.4真實性原則針對資料的真實性和有效性、描述的真實性進行重點審查。3.5獨立性原則審查專家審查做到獨立自主。4審查內(nèi)容審查內(nèi)容包括土地估價報告和土地估價技術報告(評估工作底稿)兩大部分,遵循前述規(guī)范性引用文件及《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范》。DB43/T169320194.1土地估價報告4.1.1封面a)封面:含土地估價報告封面、電子備案封面b)內(nèi)容:土地估價報告封面含封面標題、項目名稱、受托估價單位、土地估價報告編號、電子備案編號、提交估價報告日期電子備案封面含備案號、查詢碼、查詢二維碼、封面標題、項目名稱、受托估價單位、土地估價報告編號、提交估價報告日期、估價報告?zhèn)浒溉掌?。C)項目名稱:估價項目的全稱,內(nèi)容包括估價對象(按照證書登記坐落填寫)、委托方、估價目的、價格類型(土地使用權或其他)等要素。4.1.2摘要a)估價目的:表述準確、規(guī)范、具體,且僅有一個。說明滿足委托方何種需要及估價依據(jù)、估價結果的應用方向等。出現(xiàn)下列錯誤則報告被評為不合格:a.出現(xiàn)兩個估價目的;b.估價對象不符合土地處分的有關規(guī)定或估價目的違反法律法規(guī)強制規(guī)定。b)估價期日:估價結果對應的具體日期及確定理由,表述準確。C)估價日期:為估價工作的起止日期,表述準確。d)地價定義:符合現(xiàn)行國家法律法規(guī)的規(guī)定且與估價目的一致。說明土地使用權性質(zhì)、年期、估價期日、價格類型、實際與設定開發(fā)程度、用途、容積率等;以及設定理由和其他需要定義事項。注明所估地價的內(nèi)涵是在公開市場(或特定市場)條件下、于估價期日、現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件下、設定的開發(fā)程度與用途、法定最高年限內(nèi)一定年期的、某種權利特征下的土地使用權(或包括其他內(nèi)容)價格。地價定義是土地估價報告的重要組成部分,當?shù)貎r定義設定存在問題且未說明原因,屬于較嚴重問題,在"報告整體修正中作相應修正e)估價結果:含土地面積、單位面積地價、總地價(大寫)、幣種等,必要時注明樓面地價,并附土地估價結果一覽表。對涉及抵押的估價,注明估價結果中包含法定優(yōu)先受償款、抵押物抵押、使用及處置時的登記費用、過戶稅費、拍賣傭金、司法訴訟費用及其他應付費用等;適用《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范》評估范圍的估價報告,有明確的底價決策建議及理由。報告計算結果錯誤、估價結果前后不一致等較大影響估價結果的問題均屬于嚴重問題,在"報告整體修正中作相應修正。f)土地估價師簽字:由2名注冊土地估價師親筆簽字,需注明土地估價師資格證書號,且為該機構注冊土地估價師。若其中一項不符,則認定為不合格報告。g)土地估價機構:由估價機構法定代表人或執(zhí)行事務合伙人簽字或簽章,并加蓋機構公章。若其中一項不符,則認定為不合格報告。4.1.3估價對象界定a)委托估價方:說明估價的委托方及其隸屬關系、委托單位與估價對象土地使用者之間的關系、主營業(yè)務范圍等以及單位地址、法定代表人或執(zhí)行事務合伙人、聯(lián)系人等;或委托的個人、聯(lián)系地址、聯(lián)系人等。b)估價對象:說明估價對象的具體范圍,指出估價對象僅為土地或是包括其他內(nèi)容,并具體說明估價對象的座落、面積、土地使用者或不動產(chǎn)權利人、用途、利用方式等。2DB43/T16932019C)估價對象概況土地登記狀況:估價對象權利人、權利類型、權利性質(zhì)、使用期限、權利其它狀況、附記、權源以及權屬變更情況、估價對象的地理位置、坐落、土地用途、四至、面積、土地級別、權利證書號或編號、登記時間、地籍圖號、宗地號等。未辦理登記手續(xù)的,說明理由。土地權利狀況:估價對象的土地所有權狀況、土地使用權狀況、他項權利狀況三方面,以出讓方式取得的土地使用權說明取得時間、出讓價款、批準使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊規(guī)定,對估價對象存在抵押權、擔保權、地役權、租賃權、地上地下權及相鄰關系等詳加說明并注明依據(jù)。土地利用狀況:估價對象的利用現(xiàn)狀及規(guī)劃利用條件。利用現(xiàn)狀包括估價對象上的建構筑物及其用途、建筑容積率、產(chǎn)權狀況等,重要建構筑物說明構建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結構、建筑細部說明、設備和安裝狀況、建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù),以及其他地上附著物狀況等;規(guī)劃利用條件包括估價對象的規(guī)劃利用、最佳利用、利用限制和缺陷等情況,對以規(guī)劃條件進行評估的,說明規(guī)劃條件的批準機關及批準日期、具體規(guī)劃條件等。涉及閑置土地的,需明確閑置時間及當?shù)仃P于閑置土地的處理政策和實際執(zhí)行情況。4.1.4土地估價結果及其使用a)估價依據(jù):包含國家有關法律、法規(guī)、行政規(guī)章、估價對象所在地有關政策;采用的技術標準;委托方提供的有關資料;受托估價方掌握的有關資料和估價人員實地勘察、調(diào)查所獲取的資料等。估價依據(jù)與估價過程相一致,列示齊全,表述規(guī)范。涉及法律、法規(guī)、政策文件的,注明名稱、文號和生效日期等;政策和法規(guī)符合最新政策調(diào)整,且具有針對性。結合估價目的、假設條件和技術過程檢查引用特殊規(guī)定和標準,需列明。b)估價原則:估價原則根據(jù)估價對象特點與估價目的有所選擇,選擇全面,描述規(guī)范。除《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定的土地估價基本原則外,出讓地價評估中還需根據(jù)《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范》規(guī)定,選擇價值主導原則、審慎原則、公開市場原則。C)估價結果和估價報告的使用估價的前提條件和假設條件:估價依據(jù)的可靠性、市場的客觀性、地價內(nèi)涵等前提條件等說明清晰合理;估價對象的用途設定、年期設定、估價期日設定等假設條件說明清楚、設定合理。估價結果和估價報告的使用:發(fā)生效力的法律依據(jù)、使用方向與限制條件、報告有效期、使用權及解釋權、違規(guī)使用的法律責任等說明清楚。需要特殊說明的事項:有關資料來源及未經(jīng)實地確認或無法實地確認的資料和估價事項,對估價結果和估價工作可能產(chǎn)生影響的變化事項(如地價指數(shù)、開發(fā)程度、設定用途等)以及采取的相應措施,估價對象的特殊性、估價中未考慮的因素及采取的特殊處理(說明原因或依據(jù)),其他需要特殊說明的問題說明詳盡清楚、合理4.1.5附件附件包含:a)委托估價函、委托方營業(yè)執(zhí)照、估價對象權屬證明材料、土地利用狀況與條件或規(guī)劃證明材料等。權屬證明材料包括不動產(chǎn)權證或土地使用證(含記事頁或附記頁、宗地圖)、其他產(chǎn)權證明材料、估價對象如設定他項權利時有關權利人證明材料、出讓土地附土地出讓合同或協(xié)議、房屋所有權證復印件或證明材料;無上述權屬證明材料時說明原因;估價人員對權屬資料原件進行3DB43/T16932019驗對核實后,在復印件上加蓋估價機構公章。土地利用狀況或規(guī)劃證明材料包括地籍圖、建筑平面圖等;建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃條件設計通知書或?qū)彾ㄔO計方案通知書等規(guī)劃文件;有關背景材料(如與估價項目有關的批準文件,規(guī)劃利用的項目建議書、可行性研究報告等)。b)宗地區(qū)域位置圖、各比較實例位置圖、估價對象及比較實例照片(從不同角度體現(xiàn)宗地及地上主要建構筑物、用途及利用特點)、現(xiàn)場查勘記錄表、估價師現(xiàn)場查勘照片、估價機構營業(yè)執(zhí)照、備案證明及簽字土地估價師證書復印件等。C)其他相關材料的復印件。4.2土地估價技術報告(評估工作底稿)4.2.1封面項目齊全,含封面標題、項目名稱、受托估價單位、土地估價報告編號、土地估價技術報告編號、電子備案編號、估價報告提交日期、關鍵詞重點審查關鍵詞,要求估價對象所在市、縣全名(與項目名稱中市、縣全名一致)、土地估價技術報告(評估工作底稿)編號。4.2.2總述受托估價方:說明受托估價機構名稱、地址、法定代表人或執(zhí)行事務合伙人、經(jīng)營范圍、聯(lián)系人、備案證明、備案時間、備案編號、有效期等4.2.3估價對象描述及地價影響因素分析a)估價對象描述與土地估價報告要求相同。b)地價影響因素分析一般因素:說明影響土地價格的一般、普遍、共同的因素,包括城市資源狀況、不動產(chǎn)制度與不動產(chǎn)市場狀況、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃與發(fā)展目標、城市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況等。區(qū)域因素:區(qū)域范圍界定合理,區(qū)域因素包括區(qū)域概況、交通條件、基礎設施條件、公用設施條件、環(huán)境條件、商服繁華情況、產(chǎn)業(yè)集聚度、規(guī)劃條件、區(qū)域土地利用狀況等,描述考慮估價對象特點,全面而恰當,微觀區(qū)位因素說明充分。以上一般因素和區(qū)域因素可根據(jù)估價對象特點和估價目的有所選擇和側重,著重進行影響因素的描述,并加以針對性分析。個別因素:包括估價對象位置、面積、用途、臨街狀況、寬度、深度、形狀、地質(zhì)、地形、地勢、容積率、宗地基礎設施條件以及估價對象現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用等影響地價水平的因素,說明全面充分,對地價影響分析合理、有針對性。4土地估價a)估價原則與土地估價報告要求相同。b)估價方法與估價過程估價方法選擇:根據(jù)估價對象特點、估價目的和資料限制,恰當?shù)剡x擇估價方法,并充分闡述選擇采用方法和不采用方法的理由。一般情況下采用兩種及以上土地估價方法進行土地評估。對出讓和補繳地價款評估的項目,方法選擇不符合《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)4DB43/T16932019范》規(guī)定的,且未充分闡述理由,在"報告整體修正中作相應處理估價過程:"估價方法與估價過程"審查分值為50分,即占滿分的50%,詳見附錄A和附錄B。先根據(jù)附錄C分別評定各種估價方法測算過程的得分,再按照所占滿分權重系數(shù)計總。用兩種方法評估的,每種方法各占滿分的25%;用三種方法評估的,每種方法各占滿分的16.67%;用四種方法評估的,每種方法各占滿分的12.5%;用五種方法評估的,每種方法各占滿分的10%。估價方法選用明顯錯誤且未充分說明理由的,該估價方法測算過程的審查得分為零分。一份報告涉及多宗地評估時,若某種方法運用了兩次及以上,只審查一次該方法的運用過程,對于其他宗地運用該方法評估的過程,相似問題不再扣分,其他問題在uc方法運用完整性"和"報告整體修正"中予以考慮各種估價方法具體審查內(nèi)容見本規(guī)范4.3。C)地價的確定地價確定的方法:對估價結果進行可信度分析,說明對不同估價方法的測算結果進行增值或減值調(diào)整的原因;對采用眾數(shù)、簡單或加權平均值、綜合分析法等確定最終宗地地價,闡述其方法及權重選擇的依據(jù)若舍棄某種估價方法的測算結果,詳細說明理由。4.3土地估價方法本部分對應本規(guī)范4.2.4b)2)估價過程。為審查時計算方便,各土地估價方法分值均設為100分,其最終得分=各土地估價方法百分制下得分X其所占滿分比重。4.3.1市場比較法a)比較實例選擇實例選擇:比較實例至少3個,選擇的實例與估價對象屬于同一供需圈、用途相同或相近、交易時間與估價期日一般不超過3年、在地域上屬鄰近區(qū)域或類似區(qū)域,所選實例為實際交易案例。近3年內(nèi)所在或相似區(qū)域的交易實例不足3個的,原則上不選用市場比較法。實例說明:具體說明實例的掛牌編號(電子監(jiān)管號、成交確認書編號)、位置、用途、面積、土地級別、土地利用情況、限制條件、土地開發(fā)程度、交易時間、土地使用年限、交易方式、交易情況和交易價格及價格內(nèi)涵等。b)因素選擇因素選擇包括影響地價的全部主要因素,并根據(jù)土地用途的利用特點及其對各類影響因素的敏感程度合理選擇影響地價因素。區(qū)域因素修正的主要因子包括商服繁華程度、產(chǎn)業(yè)聚集程度、交通條件、基礎設施狀況、區(qū)域環(huán)境條件、城鎮(zhèn)規(guī)劃、區(qū)域土地使用限制等。個別因素修正的主要因子包括宗地面積、形狀、臨街狀況、宗地內(nèi)基礎設施水平、地勢、地質(zhì)、水文狀況、容積率、其他規(guī)劃限制條件等。在進行區(qū)域因素及個別因素修正時,各因素的選定及權重因用途不同而異。以上需與土地估價報告或土地估價技術報告(評估工作底稿)第二部分所分析的地價影響因素相一致,不得漏掉重要因素,必要時說明因素選擇的依據(jù)。C)因素條件說明及說明表編制具體說明估價對象和比較實例的各因素條件,因素條件說明表中所列因素應根據(jù)不同用途,并結合實際調(diào)查情況和估價對象的特點確定,因素描述應具體量化,不宜使用相同、較好、接近、較差等無具體意義的用語,無法量化的指標,也應具體描述。5DB43/T16932019各因素條件說明、具體、量化,與前后文相一致,避免前后d)因素修正各項系數(shù)修正恰當、修正幅度。交易情:注意有利害關系人之間的交易、急于出售或者購買情況下的交易、受債權債務關系影響的交易、交易雙方或者一方獲取的市場信息不全情況下的交易、交易雙方或者一方有特別動機或者特別偏好的交易、相鄰地塊的合并交易、特殊方式的交易、交易稅費非正常負擔的交易、其他非正常的交易等交易行為中的特殊因素:估價期日修正系數(shù)的確定合理。年期:年期修正合理式計算正確,估價對象與比較實例設定年期正確。區(qū)域因素:因素選擇、恰當;條件說明前后一致;修正取值與條件說明吻合;修正方向正確,修正幅度。個別因素:因素選擇、恰當;條件說明前后一致;修正取值與條件說明吻合;修正方向正確,修正幅度。e)地價計算公式及計算正確實例可比性分析、針對三個比準價格做了合理的權重分析取值。根據(jù)《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范》,比較實例的修正幅度不能超過30%,各比較實例修正后的比準價格之間相差不能超過40%。對超過40%的,另選實例予以;實例不足無法替換的各實例進行可比性分析,并作為確定取值權重考慮因素之一。f)方法運用完整性方法運用完整性符合估價對象、估價目的及相關要求。4.3.2收益還原法a)總收益確定:租金實例可比性、收益內(nèi)涵說明、因素選擇及修正合理;有詳細測算。用于測算收益水平的比較實例不少于3個。根據(jù)《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范》,評估土地出讓價格時,確定,通過調(diào)查市場實例進行比較后得出,且符合當前市場的正?？陀^收益水平,并假設該收益水平在出讓年期內(nèi)保持穩(wěn)定。對于待建、在建的,按規(guī)劃建設條件選用可比較實例。b)總費用費用構成項、正確,數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分,費用取值符合正?？陀^費用或政策規(guī)定要求。依據(jù)涉及有關法律、法,說明批準機關、批準時間號及;對沒有文件規(guī)定的,每項費用的確定過程要有清晰的說明,有詳細的推算C)房屋純收益:房屋重置價、折舊屋現(xiàn)值、建筑物還原率屋純收益等各項參數(shù)取值依據(jù)充分、合理;計算步驟、正確。d)純收益確定:公式及計算過程、正確。e)還原率確定:詳細說明還原率確定的方法和,考慮投資年期與收益風險之間的關系。f)地價計算:公式及計算過程正確;根據(jù)估價對象的客觀收益方式選用不同的測算公式。g)方法運用完整性:符合估價對象、估價目的及相關要求。4.3.3剩余法(適用于待開發(fā)土地)a)最佳開發(fā)利用方式:對估價對象利用條件進行分析,有市場分析、估價對象周邊利用狀況分析等;合理確定土地的最有效利用方式。估價對象的最有效利用方式、不動產(chǎn)總價確定、開發(fā)成本測算有較高的邏輯關聯(lián)性。需包括確定的用途、建筑容、建筑密度、綠化DB43/T16932019覆蓋率、建筑布局、層數(shù)、建筑結構、建筑高度等項內(nèi)容。b)不動產(chǎn)總價估算:估算方法選擇及理由說明;方法應用合理;測算過程取值依據(jù)充分。評估土地出讓價格時:對于開發(fā)完成后擬用于出售的項目,售價取出讓時當?shù)厥袌鐾惒粍赢a(chǎn)正常價格水平,不能采用估算的未來售價。開發(fā)完成后用于出租或自營的項目,按照本規(guī)范收益還原法的有關技術要求評估。C)開發(fā)成本估算:成本構成項目選擇全面,取值依據(jù)充分,且標準說明清晰,測算過程結果正確d)利息計算:開發(fā)周期、利息率、計息周期(動態(tài)法通過折現(xiàn)考慮)及其計算公式準確,有詳細的說明。假設的項目開發(fā)周期一般不超過3年。e)利潤計算:利潤率選取依據(jù)充足、說明合理;公式計算正確。利潤率宜采用同一市場上類似土地或不動產(chǎn)開發(fā)項目的平均利潤率。f)稅金及銷售費用估算:購地稅費、銷售稅費的確定符合國家現(xiàn)行標準,銷售費用估算有依據(jù)和標準,計算過程及結果正確。g)地價計算:計算公式及計算過程詳細正確。h)方法運用完整性:符合估價對象、估價目的及相關要求。4.3.4剩余法(適用于已建不動產(chǎn)用地)a)不動產(chǎn)總價測算:估算方法選擇理由說明合理;測算過程詳細正確、取值依據(jù)充分。b)房屋重置價格估算:各項構成項目(含建安成本、紅線內(nèi)的配套設施費用、專業(yè)費用、管理費用、投資利息、開發(fā)利潤、銷售稅費等)全面、合理,取值依據(jù)充分,測算過程詳細C)房屋折舊:折舊年限確定正確、依據(jù)充分性;折舊公式正確、計算過程及結果合理。d)房屋現(xiàn)值:公式及計算過程正確合理。e)交易稅費:銷售費用、銷售稅費的選取全面、正確,依據(jù)充分、合理;計算過程正確。f)地價計算:公式及計算過程正確。g)方法運用完整性:符合估價對象、估價目的及相關要求。4.3.5成本逼近法a)土地取得費:土地取得費用構成項目全面、正確;依據(jù)充分;取值客觀、合理、說明清晰。b)土地開發(fā)費:估價對象的開發(fā)程度描述與地價定義一致;開發(fā)狀況及相應的開發(fā)費用標準明確、依據(jù)充分、說明清晰;取值客觀正確。土地開發(fā)成本通過調(diào)查所在區(qū)域開發(fā)同類土地的客觀費用水平確定。C)相關稅費:相關稅費組成全面合理;確定依據(jù)符合國家和省市現(xiàn)行標準;取值客觀、說明清晰、計算正確。d)土地開發(fā)利息:利息率客觀取值、開發(fā)周期及計息期設定合理,計算正確。e)土地開發(fā)利潤:利潤率選取合理、依據(jù)充分。f)土地增值:增值率或增值額確定依據(jù)充分、合理、說明清晰,計算正確。g)價格修正:年期修正等其他因素修正合理、依據(jù)充分;還原率的取值依據(jù)充分。h)地價計算:公式及計算過程詳細正確。i)方法運用完整性:符合估價對象、估價目的及相關要求。評估工業(yè)用地出讓地價時,不得以當?shù)毓I(yè)用地出讓最低價標準為基礎,推算各項參數(shù)和取值后,評估出地價。7DB43/T169320194.3.6公示地價系數(shù)修正法a)基準地價系數(shù)修正法基準地價簡介:全面、清晰地介紹基準地價文件和地價內(nèi)涵,包括頒布實施時間、批準文號、批準機關、基準地價內(nèi)涵以及利用基準地價計算宗地價格的公式等;修正體系說明全面、清楚、且針對性強。根據(jù)《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范》規(guī)定,采用的基準地價,應當已向社會公布;采用已完成驗收但尚未向社會公布的基準地價,需經(jīng)市、縣國土資源主管部門書面同意。所采用的基準地價具有現(xiàn)勢性,估價對象的估價期日距基準地價的期日一般不超過3年?；鶞实貎r標準已超過3年,但尚不足6年的,在估價報告中解釋使用基準地價系數(shù)修正法的必要性及該基準地價體系的可用性,如必須且能夠使用的,需在估價報告中定量分析當?shù)赝恋厥袌龅内厔葑兓?并進行相應的期日修正。基準地價超過6年未全面更新的,在土地估價報告中不再使用基準地價系數(shù)修正法。宗地級別的確定:宗地位置對應的土地級別及價格。修正過程:編制估價對象因素條件說明表:表中所列項目與基準地價修正體系表一致;各項因素條件說明具體、客觀、量化;與區(qū)域因素、個別因素分析的情況前后一致、邏輯連貫。編制估價對象因素修正系數(shù)表:修正系數(shù)取值與條件說明吻合。其他因素修正:容積率、期日修正、土地使用年期修正、開發(fā)程度修正等因素的取值合理、依據(jù)充分;與其他方法對應一致,計算正確。地價計算:公式與內(nèi)涵介紹一致,計算過程詳細、結果正確。方法運用完整性:符合估價對象、估價目的及相關要求。b)標定地價系數(shù)修正法標定地價體系簡介:全面、清晰地介紹了標定地價文件和地價內(nèi)涵,包括頒布實施時間、批準文號、批準機關、標定地價內(nèi)涵以及利用標定地價計算宗地價格的公式等;修正體系說明全面、清楚、且針對性強。根據(jù)《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范》規(guī)定,在已經(jīng)開展標定地價公示的城市,運用標定地價系數(shù)修正法進行出讓地價評估。標準宗地選取:說明宗地所處位置、以及與所在區(qū)域標準宗地間土地條件、土地利用狀況等情況。修正過程:編制估價對象因素條件說明表:表中所列項目與標定地價修正體系表一致;各項因素條件說明具體、客觀、量化;與個別因素分析的情況前后一致、邏輯連貫。編制估價對象因素修正系數(shù)表:修正系數(shù)取值與條件說明吻合。其他因素修正:容積率、期日修正、土地使用年期修正、開發(fā)程度修正等因素的取值合理、依據(jù)充分;與其他方法對應一致,計算正確。地價計算:公式與內(nèi)涵介紹一致,計算過程詳細、結果正確。方法運用完整性:符合估價對象、估價目的及相關要求。4.4外在質(zhì)量a)土地估價報告與土地估價技術報告(評估工作底稿)完整、合理,對應分析針對性、完整性、合理性、邏輯性、一致性合理b)語句通順,無病句、錯別字或張冠李戴現(xiàn)象。C)報告制作標準與設計:格式字體符合規(guī)程要求、規(guī)范,制作美觀。4.5整體性修正8DB43/T16932019a)報告在某些方面有特色、具有創(chuàng)新性,視情況給予1~5分加分修正,但修正后總分不超過100分。b)報告存在且不限于以下情形的,可視情況給予1~5分降分修正:地價定義設定存在較嚴重問題且未說明原因的。估價結果內(nèi)涵與地價定義不一致,或前后矛盾。影響因素分析前后矛盾,缺乏邏輯性等。地價影響因素中的區(qū)域因素與個別因素分析,與市場比較法或公示地價系數(shù)修正法計算過程中的分析不一致,嚴重影響了估價結果的可信度。估價方法選擇或應用明顯不合理。只采用一種估價方法評估,未詳細說明理由,或理由說明不充分;出讓地價評估不符合《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范》要求等。報告計算結果錯誤、估價結果前后不一致等較大影響估價結果的。需要特殊說明的事項中,有重要事項未披露語句不通順、書寫錯誤、嚴重筆誤累計達到五處以上的。C)存在下列情形之一的報告,直接認定為不合格:土地估價技術報告、土地估價報告缺少其中一項。出現(xiàn)兩個估價目的,或估價對象不符合土地處分的有關規(guī)定,或估價目的違反法律法規(guī)強制規(guī)不足2名注冊土地估價師親筆簽字,或未注明土地估價師資格證書號,或非該機構注冊土地估價師。無估價機構法定代表人或執(zhí)行事務合伙人簽字或簽章,或未加蓋機構公章。比較實例、權屬或規(guī)劃等重要依據(jù)資料弄虛做假或采用嚴重失實實例、文件資料。使用超過6年的基準地價。報告格式與GB/T185082014的規(guī)定嚴重不符。5審查結論報告審查結論共分為五個等級,以最終評分結果來確定審查等級得分≥90的為一等報告;得分[80,90)的為二等報告;得分[70,80)的為三等報告;得分[60,70)的為四等報告;得分<60的為五等報告,即為不合格報告。審查意見需說明土地估價報告的審查等級,指出報告存在的主要問題,并對整體性修正參數(shù)的取值作特殊說明。HDB43/T16932019HV興DB43/T1693201916932019DB43/T16932019表C.2收益還原法評分表收益還原法審查項目分值得分說明得分備注總收益確定口20分數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分;或所選實例可比性強、內(nèi)涵說明清楚、因素選擇及修正合理、測算過程詳細口13分數(shù)據(jù)來源依據(jù)較充分;或?qū)嵗邆淇杀刃?、但?nèi)涵說明不夠清楚、有測算過程,但較粗略口6分:數(shù)據(jù)來源依據(jù)基本充分;或?qū)嵗痪哂锌杀刃?、缺少?nèi)涵說明口。分:數(shù)據(jù)確定無依據(jù);或2個及以上實例不具有可比性、或缺少分析測算過程總費用口15分費用構成全面、依據(jù)充分、取值合理口7分:費用構成全面,但取值依據(jù)不充分。分費用有2個及以上缺項或多項房屋純收益口20分參數(shù)取值依據(jù)充分、合理;計算步驟清晰,結果正確口10分某項參數(shù)取值缺乏依據(jù)過程較粗略。分2項及以上參數(shù)缺少依據(jù),或測算過程存在錯誤土地純收益確定55分:公式完整,計算過程正確口3分:公式完整,但計算過程未列示口。分:缺少本項,或測算錯誤土地還原率確定口15分:有詳細分析說明,依據(jù)充分、取值合理7分說明缺乏依據(jù),或說明不夠充分合理口。分取值明顯不合理或錯誤地價計算口10分:公式正確,有詳細測算過程;計算結果正確5分:公式基本正確,但缺乏計算過程。分:公式有漏項;或計算錯誤方法運用完整性口15分:方法運用正確、合理口7分:方法運用基本正確,較合理口。分:方法運用存在嚴重問題小計項目小計V2上述各項之和該方法權重W2用兩種方法的,每種占25%;用三種方法的,每種占16.67%;用四種方法的,每種占12.5%;用五種方法的,每種占10%。合計S2S2=V2*W2DB43/T16932019表C.3剩余法一(適用于待開發(fā)土地)評分表剩余法適用于待開發(fā)地剩余法審查項目分值得分說明得分備注最佳開發(fā)利用方式口10分:分析全面、透徹,說明清楚;參數(shù)確定合理口5分:缺少某項分析說明;某個參數(shù)確定缺乏依據(jù)口。分:缺相關參數(shù)取值分析說明不動產(chǎn)總價估算口20分數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分;方法選擇及運用正確;測算過程詳細口10分數(shù)據(jù)來源依據(jù)較充分;方法選擇及運用基本正確,但測算過程較粗略口。分:數(shù)據(jù)確定無依據(jù)缺少測算過程;或測算方法選擇運用錯誤開發(fā)成本估算口15分:成本構成全面,取值依據(jù)充分,標準說明清晰,測算正確合理口7分缺少1-2項費用;或測算過于粗略,缺乏依據(jù)口。分缺少3項及以上費用;或多項測算依據(jù)不足,或計算存在錯誤利息計算口10分:利息率取值依據(jù)充分合理;公式計算正確口5分:公式計算基本正確,但利率取值缺少依據(jù);或取值說明不清。分開發(fā)周期超過1年,未按復利計算利息;或計算結果有誤利潤計算口10分利潤率取值依據(jù)充分合理;公式完整計算正確口5分:公式計算正確,但利潤率取值依據(jù)說明理由不充分口。分:利潤率內(nèi)涵界定不清;或計算結果錯誤稅金及銷售費用估算口15分稅費選取全面、正確;依據(jù)充分、合理;計算正確口7分稅費選取較全面,缺乏依據(jù)說明;計算基本正確口。分:有漏項;或計算錯誤地價計算5口5分:公式正確,有詳細測算過程;計算結果正確3分:公式基本正確,但缺乏計算過程。分:公式有漏項;或計算錯誤方法運用完整性口15分:方法運用正確、合理7分:方法運用基本正確,較合理。分:方法運用存在嚴重問題小計小計V3上述各項之和該方法用兩種方法的,每種占25%;用三種方法的,每種占16.67%;用四種方法的,每種占12.5%;用五種方法的,每種占10%。合計S3S3=V3*W3DB43/T16932019表C.4剩余法二(適用于已建不動產(chǎn)用地)評分表剩余法適用于已建不動產(chǎn)用地審查項目分值得分說明得分備注不動產(chǎn)總價測算口20分數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分;方法選擇及運用正確;測算過程詳細口10分數(shù)據(jù)來源依據(jù)較充分;方法選擇及運用基本正確,但測算過程較粗略口。分:數(shù)據(jù)確定無依據(jù)缺少測算過程;或測算方法選擇運用錯誤房屋重置價格估算口20分:成本構成全面,取值依據(jù)充分,說明清晰,測算正確口10分:成本構成較全面,但測算過程粗略,缺乏依據(jù)口。分缺少2項及以上費用;測算依據(jù)不足,或計算存在錯誤房屋折舊口20分:方法確定合理,年限確定正確;計算公式合理,結果正確口10分:方法確定基本合理,年限確定依據(jù)不充分;計算過程未列示口。分:方法確定不合理,年限確定錯誤;或計算錯誤房屋現(xiàn)值55分:公式合理,計算正確3分:公式計算基本正確,計算過程未列示。分缺少本項,或計算錯誤交易稅費口20分稅費項目選取全面、正確;依據(jù)充分、合理;計算正確口10分稅費選取較全面,但缺乏依據(jù)說明;計算公式基本正確,但計算過程未列示口。分:有漏項;或計算錯誤地價計算口10分:公式正確,有詳細測算過程;計算結果正確5分:公式基本正確,但缺乏計算過程口。分:公式有漏項;或計算錯誤方法運用完整性口15分:方法運用正確、合理口7分:方法運用基本正確,較合理口。分:方法運用存在嚴重問題小計小計V4上述各項之和該方法權重W4用兩種方法的,每種占25%;用三種方法的,每種占16.67%;用四種方法的,每種占12.5%;用五種方法的,每種占10%。合計S4S4=V4*W422DB43/T16932019表C.5成本逼近法評分表成本逼近法審查項目分值得分說明得分備注土地取得費口15分構成項目選擇全面、合理,依據(jù)充分、取值客觀合理、說明清晰口7分:構成項目較全面,但依據(jù)不充分或說明不夠清楚口。分:構成項目有漏項或錯誤;缺乏取值依據(jù),計算錯誤土地開發(fā)費口10分開發(fā)程度描述與地價定義吻合,費用標準依據(jù)充分、說明清晰,取值客觀合理口5分:開發(fā)程度描述與地價定義基本吻合,但費用取值依據(jù)說明不夠充分口。分:開發(fā)程度與地價定義不符,費用構成明顯不合理,計算錯誤相關稅費口15分:構成項目全面合