房地產(chǎn)政策與法律

房地產(chǎn)基本制度(zhìdù)與政策共三百八十四頁目錄第一章房地產(chǎn)法律法規(guī)概述第二章房地產(chǎn)權(quán)益

第三章建設(shè)用地制度與政策第四章國有土地上房屋征收與補(bǔ)償法律制度第五章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)法律制度第六章房地產(chǎn)交易管理法律制度第七章房地產(chǎn)登記法律制度第八章房地產(chǎn)中介(zhōngjiè)服務(wù)管理法律制度第九章房地產(chǎn)稅收法律制度第十章住房公積金法律制度第十一章物業(yè)管理法律制度第十二章房地產(chǎn)糾紛的處理法律制度

共三百八十四頁

第一章房地產(chǎn)法律法規(guī)概述第一節(jié)房地產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)的含義：房地產(chǎn)（RealEstate），是房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)的總稱，具體指土地、附著于土地之上的建筑物及其地上定著物。二、房地產(chǎn)的分類：1．按房地產(chǎn)用途分類：城市房屋可分為住宅、商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、酒店、餐飲類房地產(chǎn)、娛樂房地產(chǎn)、文化(wénhuà)房地產(chǎn)、金融房地產(chǎn)、特殊用途房地產(chǎn)、體育房地產(chǎn)、工業(yè)和倉儲(chǔ)房地產(chǎn)、行政用房和其他房地產(chǎn)。共三百八十四頁2．按建筑結(jié)構(gòu)分類：一般分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)。3．按建筑層數(shù)劃分：根據(jù)房地產(chǎn)（建筑物）的層數(shù)或總高度，可將房地產(chǎn)分為低層建筑、多層建筑、高層建筑(ɡāocénɡjiànzhù)和超高層建筑(ɡāocénɡjiànzhù)四大類。4．按房地產(chǎn)的完損狀況分類：根據(jù)建筑質(zhì)量，可將房屋分為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險(xiǎn)房屋五類。

5．按建筑耐久等級(jí)劃分：房地產(chǎn)（建筑物）耐久等級(jí)是根據(jù)它的耐久年限來劃分的。6．房地產(chǎn)的其他分類共三百八十四頁三、房地產(chǎn)的特點(diǎn)1．不可移動(dòng)性2．用途的多樣性3．價(jià)值的巨大性4．易受限制性5．保值增值性6.耐久性7.變現(xiàn)難8.相互影響性受政策影響大四、房地產(chǎn)業(yè)的含義1．房地產(chǎn)業(yè)的含義房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)有關(guān)的投資、開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營、管理(guǎnlǐ)、服務(wù)的行業(yè)，是一個(gè)集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是現(xiàn)代國民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要行業(yè)。共三百八十四頁2．與建筑業(yè)的關(guān)系建筑業(yè)是房屋和其他構(gòu)筑物的建造，改造和設(shè)備安裝工作的物質(zhì)生產(chǎn)部門,屬于第二產(chǎn)業(yè),而房地產(chǎn)業(yè)則包括了物質(zhì)生產(chǎn)，流通和服務(wù)三個(gè)環(huán)節(jié),屬于第三產(chǎn)業(yè)。在現(xiàn)代(xiàndài)社會(huì)，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)具有兼容性，但不能因此否定它們各自具有的質(zhì)的規(guī)定性。共三百八十四頁五、房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)1．基礎(chǔ)性2．先導(dǎo)性3．關(guān)聯(lián)性4．

周期性5．風(fēng)險(xiǎn)性6．

受政策的影響性

六、房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)細(xì)分1．房地產(chǎn)投資開發(fā)2．房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)

房地產(chǎn)開發(fā)

房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)

房地產(chǎn)置業(yè)

房地產(chǎn)業(yè)的組成房地產(chǎn)咨詢(zīxún)

房地產(chǎn)中介房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)房地產(chǎn)估價(jià)

房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)

物業(yè)管理

共三百八十四頁七、房地產(chǎn)業(yè)的基本架構(gòu)1．生產(chǎn)環(huán)節(jié)2．流通環(huán)節(jié)3.消費(fèi)環(huán)節(jié)八、房地產(chǎn)業(yè)的地位與作用1．房地產(chǎn)業(yè)的地位：房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展(fāzhǎn)的一個(gè)基本的生產(chǎn)要素，房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展(fāzhǎn)國民經(jīng)濟(jì)和改善人民生活的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一。共三百八十四頁2．房地產(chǎn)的作用房地產(chǎn)業(yè)的適度發(fā)展可以為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件；可以改善人們的居住和生活條件。通過綜合開發(fā)，可以改善投資環(huán)境，有利于城市規(guī)劃的實(shí)施，為城市建設(shè)(jiànshè)開辟重要的積累資金渠道，促進(jìn)城市化進(jìn)程。由于房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)共三百八十四頁第二節(jié)我國房地產(chǎn)法律制度發(fā)展歷程一、城市土地制度的改革二、城鎮(zhèn)住房制度的改革1．售房試點(diǎn)、大幅度提租階段2．制定城鎮(zhèn)住房制度改革綱領(lǐng)性文件、全面推進(jìn)(tuījìn)和配套改革階段

3．城鎮(zhèn)住房制度改革的深化和全面實(shí)施階段三、房地產(chǎn)法的發(fā)展歷程共三百八十四頁

第三節(jié)房地產(chǎn)法律體系一、我國憲法確立的房地產(chǎn)法律原則我國憲法以法律的形式規(guī)定了國家的根本制度和根本任務(wù)，是國家的根本大法，具有最高的法律效力，我國憲法明確規(guī)定:“一切(yīqiè)法律、行政法規(guī)和地方法規(guī)都不得同憲法相抵觸“(第五條第二款)。因此，憲法對(duì)房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定構(gòu)成了我國房地產(chǎn)立法的最高指導(dǎo)原則，是建立我國房地產(chǎn)法體系的基礎(chǔ)。共三百八十四頁二、我國房地產(chǎn)法律體系1．憲法：我國的根本大法2．房地產(chǎn)法律法規(guī)（1）房地產(chǎn)主要法律法規(guī)中國房地產(chǎn)的法律法規(guī)(fǎguī)體系的構(gòu)架由法律、行政法規(guī)(fǎguī)、地方性法規(guī)(fǎguī)、部門規(guī)章、地方性政府規(guī)章、規(guī)范性文件和技術(shù)規(guī)范等構(gòu)成。其中，法律主要有三部，即《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》

、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《物權(quán)法》。特別是《城市房地產(chǎn)管理法》它的頒布和實(shí)施標(biāo)志著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展邁入了法制管理的新時(shí)期，為依法管理房地產(chǎn)市場(chǎng)奠定了堅(jiān)實(shí)的法律基礎(chǔ)。共三百八十四頁（2）房地產(chǎn)行政法規(guī)房地產(chǎn)的行政法規(guī)是以國務(wù)院令頒布的，主要有：《中華人民共和國土地管理法實(shí)施(shíshī)條例》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《住房公積金管理?xiàng)l例》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等。

共三百八十四頁（3）房地產(chǎn)部門規(guī)章:《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》《城市商品房預(yù)售管理辦法》《商品房銷售管理辦法》《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》《城市房屋租賃管理辦法》《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》《城市房屋修繕管理規(guī)定》《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》《公有住宅售后維修(wéixiū)養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》《城市廉租住房管理辦法》等

共三百八十四頁（4）其他此外，還有《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度(zhìdù)暫行規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法》、《城市房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估管理暫行辦法》、《關(guān)于加強(qiáng)與銀行貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評(píng)估管理工作的通知》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度(zhìdù)暫行規(guī)定》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法》、《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》等多項(xiàng)規(guī)范性文件，以及國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》等多項(xiàng)技術(shù)法規(guī)。共三百八十四頁本章小結(jié)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一直受到人們的矚目，了解房地產(chǎn)的含義，熟悉房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程，有利于理解房地產(chǎn)的基本法律制度與政策。本章介紹了房地產(chǎn)的基本含義、特點(diǎn)及分類，闡述了房地產(chǎn)業(yè)的重要性、房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)細(xì)分和基本框架(kuànɡjià)，指出了房地產(chǎn)的基本法律體系，為以后各章的學(xué)習(xí)做了鋪墊。共三百八十四頁第二章房地產(chǎn)權(quán)益第一節(jié)房地產(chǎn)所有權(quán)一、房地產(chǎn)所有權(quán)的概念和權(quán)能房地產(chǎn)所有權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人對(duì)自己的房地產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利(quánlì)。房地產(chǎn)所有權(quán)人通常又稱為房地產(chǎn)所有人、所有者。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第三十九條的規(guī)定，所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。所有權(quán)的上述占有、使用、收益和處分四項(xiàng)內(nèi)容，在理論上通常被認(rèn)為是所有權(quán)具有的四項(xiàng)基本權(quán)能。共三百八十四頁1．占有:占有是對(duì)房地產(chǎn)的實(shí)際掌握和控制。所有權(quán)人的占有受法律保護(hù)，不得非法侵犯。2．使用:使用是對(duì)房地產(chǎn)的運(yùn)用，以便發(fā)揮房地產(chǎn)的使用價(jià)值。但房地產(chǎn)所有權(quán)人可以自己使用，也可以授權(quán)他人使用，使用權(quán)和所有權(quán)既可結(jié)合又可分離。3．收益:收益是通過(tōngguò)房地產(chǎn)的占有、使用等方式取得經(jīng)濟(jì)利益。4．處分:處分是對(duì)房地產(chǎn)在事實(shí)上和法律上的最終處置，包括出租、出賣、贈(zèng)與、抵押等。處分權(quán)一般由所有權(quán)人行使，但在某些情況下，非所有權(quán)人也可以有處分權(quán)。共三百八十四頁二、房地產(chǎn)所有權(quán)的特性1．完全性:指所有權(quán)對(duì)標(biāo)的物有總括性的支配權(quán)，所有權(quán)人可以全面地占有、使用、收益、處分所有物，而它物權(quán)只能在某些方面支配標(biāo)的物。2．整體性:房地產(chǎn)所有權(quán)對(duì)房地產(chǎn)有統(tǒng)一支配力，是整體的權(quán)利，不能在內(nèi)容或者時(shí)間上加以分割。房地產(chǎn)所有權(quán)人可以在其房地產(chǎn)上設(shè)定他物權(quán)，即使其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分等權(quán)能分別歸他人享有，但房地產(chǎn)所有權(quán)人的所有權(quán)性質(zhì)不受影響。3．恒久性:其存在沒有存續(xù)期間(qījiān)，不因時(shí)效而消滅，此與他物權(quán)及債權(quán)均有不同。共三百八十四頁4．彈力性房地產(chǎn)所有權(quán)人在其房地產(chǎn)上為他人設(shè)定權(quán)利，所有權(quán)雖受他物權(quán)的限制，但他物權(quán)一旦消滅，所有權(quán)即恢復(fù)其圓滿狀態(tài)，當(dāng)房地產(chǎn)被他人非法占有時(shí)，無論被任何人或任何組織控制，房地產(chǎn)所有權(quán)人都有權(quán)索回。5．絕對(duì)性所有權(quán)與債權(quán)不同，債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，必須依靠債務(wù)人履行債務(wù)的行為；而所有權(quán)則不需要他人的積極行為，只要他人不加干預(yù)，所有人自己便能實(shí)現(xiàn)其所有權(quán)?；谒袡?quán)與債權(quán)的這點(diǎn)區(qū)別(qūbié)，法學(xué)上把所有權(quán)稱為絕對(duì)權(quán)，把債權(quán)稱為相對(duì)權(quán)。共三百八十四頁三、房地產(chǎn)所有權(quán)的種類房地產(chǎn)所有權(quán)具體包括土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)制度(zhìdù)，是土地只能為國家所有和集體所有，房屋可以私人所有，其中的住宅主要為私人所有。因此，我國的土地所有權(quán)只有國家所有權(quán)和集體所有權(quán)兩種，房屋所有權(quán)則有國家所有權(quán)、集體所有權(quán)和私人所有權(quán)等多種。共三百八十四頁第二節(jié)土地所有權(quán)一、土地所有權(quán)的概念和特點(diǎn)土地所有權(quán)是以土地為標(biāo)的物，土地所有人獨(dú)占性地支配其所有的土地的權(quán)利。土地所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以對(duì)其所有的土地進(jìn)行占有、使用、收益、處分，并可排除他人的干涉。依據(jù)《憲法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》等法律的規(guī)定，我國實(shí)行(shíxíng)土地的社會(huì)主義公有制。應(yīng)當(dāng)掌握以下幾個(gè)基本要點(diǎn)：1．主體的限定性2．交易的禁止性3．權(quán)能的分離性共三百八十四頁二、國家土地所有權(quán)國家土地所有權(quán)是指國家對(duì)于全民所有的土地依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。我國國家所有的土地所有權(quán)具有以下特點(diǎn)：1．所有權(quán)的主體為國家；2．所有權(quán)的客體具有確定性；3．國家土地所有權(quán)可以因征收(zhēngshōu)取得；4．國有土地的使用權(quán)可以依法出讓或者轉(zhuǎn)讓。共三百八十四頁《土地管理法實(shí)施條例》第二條明確了國有土地的范圍，包括：1．城市市區(qū)的土地；2．農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收(zhēngshōu)、征購為國有的土地；3．國家依法征用的土地；4．依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；5．農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；6．因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地共三百八十四頁國家土地所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。國務(wù)院可通過制訂行政法規(guī)或者發(fā)布行政命令授權(quán)地方人民政府或其職能部門行使國家土地所有權(quán)。1．被授權(quán)的縣級(jí)以上地方人民政府及其職能部門以本機(jī)關(guān)的名義行使國家土地所有權(quán)，但須依法經(jīng)有審批權(quán)的人民政府審批。2．國有土地使用權(quán)的出讓、租賃、劃撥經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門作為國有土地所有者代表實(shí)施；3．國家直接以國有土地使用權(quán)對(duì)企業(yè)(qǐyè)進(jìn)行投資的，由國務(wù)院或者地方人民政府土地管理部門委托的國有企業(yè)(qǐyè)或者政府機(jī)構(gòu)代表國家土地所有者行使投資者權(quán)益。

共三百八十四頁三、集體土地所有權(quán)集體土地所有權(quán)是指農(nóng)村勞動(dòng)群眾集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)于依法屬于自己所有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。我國的集體土地所有權(quán)具有如下特點(diǎn)：1．集體土地所有權(quán)的主體為農(nóng)民集體；2．集體土地所有權(quán)客體，為法律規(guī)定屬于國家所有以外農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，宅基地和自留地、自留山也屬于農(nóng)民集體所有；3．農(nóng)民集體所有和國家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其他(qítā)用于農(nóng)業(yè)的土地，依法實(shí)行土地承包經(jīng)營制度；農(nóng)民集體的成員，依法有權(quán)取得宅基地使用權(quán)。共三百八十四頁根據(jù)土地管理法第八條的規(guī)定，屬于集體所有的土地，是指除法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地?！稇椃ā返谑畻l規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！钡诰艞l規(guī)定：“礦藏、水流、森林、山嶺、草地(cǎodì)、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國家所有，即全民所有；由法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外?！惫踩侔耸捻摷w土地所有權(quán)的主體，即享有土地所有權(quán)的集體組織，有以下三類：1．農(nóng)民集體所有的土地依法屬于(shǔyú)村農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營、管理；2．如果村范圍內(nèi)的土地已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理；3．土地如果已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，可以屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理。共三百八十四頁第三節(jié)房屋所有權(quán)一、房屋所有權(quán)1．房屋所有權(quán)的概念房屋所有權(quán)是指以房屋為其標(biāo)的物，房屋所有人獨(dú)占性地支配其所有的房屋的權(quán)利。房屋所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以對(duì)其所有的房屋進(jìn)行占有、使用、收益、處分，并可排除他人(tārén)的干涉。共三百八十四頁2．房屋所有權(quán)的特點(diǎn)（1）房屋的國家所有權(quán)、集體所有權(quán)和個(gè)人(gèrén)所有權(quán)同時(shí)并存，同等地受到憲法和法律的保護(hù)。（2）房屋所有權(quán)的客體是具有一定結(jié)構(gòu)、可供利用的房屋，而不是單指組成房屋的材料。未形成房屋或已拆毀的房屋的材料，不能成其為房屋所有權(quán)的客體。（3）房屋所有權(quán)與其所依附的土地的使用權(quán)的分離。房屋的所有權(quán)發(fā)生變更，土地的使用權(quán)也隨之發(fā)生變更，反之亦然。（4）國家所有的房屋廣泛實(shí)行所有權(quán)與使用權(quán)的分離，國家享有所有權(quán)，國有企、事業(yè)單位和其他組織享有使用權(quán)。共三百八十四頁（5）房屋所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓(zhuǎnràng)，但受到土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(zhuǎnràng)的制約。由于房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)不可分離，因而，凡不可轉(zhuǎn)讓(zhuǎnràng)使用權(quán)的土地上的房屋，其所有權(quán)不能轉(zhuǎn)讓(zhuǎnràng)；非法轉(zhuǎn)讓(zhuǎnràng)土地使用權(quán)，會(huì)導(dǎo)致土地上房屋的轉(zhuǎn)讓(zhuǎnràng)的無效。（6）房屋所有權(quán)的設(shè)立與移轉(zhuǎn)，需辦理房屋所有權(quán)登記和變更登記手續(xù)。不辦理房屋所有權(quán)登記或變更登記手續(xù)，不發(fā)生確定房屋所有權(quán)或移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的效力。共三百八十四頁3．房屋所有權(quán)的類型（1）從房屋所有權(quán)的主體數(shù)量和權(quán)利構(gòu)成上，房屋所有權(quán)可以分為單獨(dú)所有權(quán)、共同所有權(quán)和區(qū)分所有權(quán)；（2）按照房屋所有權(quán)權(quán)利主體所享有的權(quán)能是否充分來分，可將房屋所有權(quán)分為完全的房屋所有權(quán)和房屋部分(bùfen)所有權(quán)。完全的房屋所有權(quán)就是我們通常所說的房屋所有權(quán)；房屋部分(bùfen)所有權(quán)是一種受到限制的房屋所有權(quán)；（3）根據(jù)房屋所處位置的不同，房屋所有權(quán)可分為城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)和農(nóng)村房屋所有權(quán)；（4）按照房產(chǎn)性質(zhì)將房屋所有權(quán)分為以下幾類1）公有房產(chǎn)2）私有房產(chǎn)3）中外合資房產(chǎn)4）外資房產(chǎn)5）其他房產(chǎn)共三百八十四頁4．房屋所有權(quán)的取得和消滅（1）房屋所有權(quán)的取得房屋所有權(quán)的取得分為原始取得和繼受取得兩種原始取得是指由于(yóuyú)一定的法律事實(shí)，根據(jù)法律的規(guī)定，取得新建房屋、無主房屋的所有權(quán)，或者不以原房屋所有的人的權(quán)利和意志為根據(jù)而取得房屋的所有權(quán)。主要包括以下情形：1）依法建造房屋；2）依法沒收房屋；3）收歸國有的無主房屋；4）合法添附的房屋（如翻建、加層）。共三百八十四頁繼受取得又稱傳來取得，是指根據(jù)原房屋所有人的意思接受原房屋所有人轉(zhuǎn)移之房屋所有權(quán)，是以原房屋所有人的所有權(quán)和其轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的意志為根據(jù)的。因法律行為(xíngwéi)而繼受取得房屋所有權(quán)是取得房屋所有權(quán)最普遍的方法，通常有以下幾種形式：1）房屋買賣（包括拍賣）；2）房屋贈(zèng)與；3）房屋相互交換。房屋所有權(quán)自所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)辦理完畢后發(fā)生效務(wù)，即進(jìn)行所有權(quán)登記后便取得房屋所有權(quán)。共三百八十四頁（2）房屋所有權(quán)的消滅房屋所有權(quán)的消滅，是指因某種法律事實(shí)的出現(xiàn)，使原房產(chǎn)權(quán)利人失去對(duì)該房產(chǎn)占有、使用、收益和處分的權(quán)利。引起房屋所有權(quán)消滅的法律事實(shí)有如下幾種：1）房屋所有權(quán)主體的消滅。2）房屋所有權(quán)客體的消滅。包括自然災(zāi)害、爆炸、戰(zhàn)爭(zhēng)等引起房屋的損毀(sǔnhuǐ)等；3）房屋轉(zhuǎn)讓、繼承等引起原房房屋所有權(quán)人對(duì)該房屋權(quán)利的消滅；4）因國家行政命令或法院判決而消滅。5）房屋所有權(quán)人放棄所有權(quán)的；6）法律規(guī)定的其他情形的。共三百八十四頁二、房屋共有房屋共有是指由兩個(gè)或兩個(gè)以上(yǐshàng)的公民、法人共同擁有該房屋的權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。共有一般分為按份共有和共同共有兩種。1．按份共有按份共有，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)按照份額享有所有權(quán)。按份共有是最常見的共有關(guān)系，它可以發(fā)生在公民之間、法人之間，也可以發(fā)生在公民和法人之間。2．共同共有共同共有是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的公民或法人，根據(jù)某種共同關(guān)系而對(duì)某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)不分份額地共同享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。共三百八十四頁共有房屋產(chǎn)權(quán)的共有關(guān)系兩種類型，在處分雙方共有房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)也應(yīng)分為兩種情況：（1）處分按份共有關(guān)系的雙方共有房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)，按照兩個(gè)所有者各自的份額，對(duì)房屋享有使用、收益和處分的權(quán)利，并且也按份額分擔(dān)義務(wù)。按份共有的雙方均有權(quán)將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓，但任何一方不經(jīng)他方同意不得擅自處分房屋，且在同等條件下，另一方有優(yōu)先獲得權(quán)。（2）處分共同共有關(guān)系的雙方房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)，由于兩個(gè)所有者對(duì)房屋享有平等的所有權(quán)，承擔(dān)(chéngdān)共同的義務(wù)，在這種關(guān)系存續(xù)期間，任何一方擅自處分房屋均屬無效。當(dāng)這種關(guān)系終止時(shí)，按照友好、協(xié)商的原則對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行處理。有協(xié)議的，按照協(xié)議進(jìn)行處理；無協(xié)議的，根據(jù)等分的原則進(jìn)行處理，并考慮共有人對(duì)房屋的貢獻(xiàn)大小，適當(dāng)照顧共有人生產(chǎn)、生活的實(shí)際需要等情況進(jìn)行處理。共三百八十四頁三、建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有(suǒyǒu)權(quán)，是指由區(qū)分所有(suǒyǒu)建筑物的專有權(quán)、共有權(quán)以及基于共同關(guān)系而產(chǎn)生的成員權(quán)所構(gòu)成的特別所有(suǒyǒu)權(quán)?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》規(guī)定：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有(suǒyǒu)權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。四、相鄰關(guān)系相鄰關(guān)系是指兩個(gè)以上相互鄰近的不動(dòng)產(chǎn)所有人或者使用人，在使用不動(dòng)產(chǎn)時(shí)因相鄰各方應(yīng)當(dāng)給予便利或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。當(dāng)事人一方基于相鄰關(guān)系而享有的權(quán)利就是相鄰權(quán)。共三百八十四頁相鄰關(guān)系具有以下特征:第一，相鄰關(guān)系發(fā)生在兩個(gè)或兩個(gè)以上的不動(dòng)產(chǎn)相互毗鄰的所有人或使用人之間。第二，相鄰關(guān)系的客體(kètǐ)并不是財(cái)產(chǎn)本身，而是由行使所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)所引起的和鄰人有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益或其他利益(如私搭亂建影響鄰人采光等)，對(duì)于財(cái)產(chǎn)本身并不發(fā)生爭(zhēng)議。第三，相鄰關(guān)系的發(fā)生常與不動(dòng)產(chǎn)的自然條件有關(guān)，即兩個(gè)或兩個(gè)以上所有人或使用人的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是相互毗鄰的。共三百八十四頁《民法通則》第83條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)(tōngfēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系，給鄰方造成妨礙或損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！惫踩侔耸捻撎幚硐噜応P(guān)系的原則如下：1．有利生產(chǎn)，方便生活：相鄰關(guān)系是在生產(chǎn)、生活中對(duì)于相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)的占有、使用、收益、處分而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，直接關(guān)系到人們的生產(chǎn)和生活的正常進(jìn)行。2．團(tuán)結(jié)互助：在我們社會(huì)主義國家，國家、集體和個(gè)人的根本利益是一致的。在社會(huì)生活的各個(gè)方面，人與人的關(guān)系在本質(zhì)上都是一種互助協(xié)作的關(guān)系，這根源于勞動(dòng)人民在社會(huì)主義生產(chǎn)關(guān)系中的共同利益，與以私有制為基礎(chǔ)(jīchǔ)的社會(huì)關(guān)系是根本不同的3．公平合理：我國法律嚴(yán)格保護(hù)公民的民事權(quán)利，任何組織或個(gè)人都不得非法侵犯。共三百八十四頁《中華人民共和國物權(quán)法》第七章對(duì)相鄰關(guān)系作出如下規(guī)定：1．不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則(yuánzé)，正確處理相鄰關(guān)系。2．法律、法規(guī)對(duì)處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。3．不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。對(duì)自然流水的利用，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。對(duì)自然流水的排放，應(yīng)當(dāng)尊重自然流向。4．不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。

共三百八十四頁5．不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利(quánlì)人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€等必須利用相鄰?fù)恋?、建筑物的，該土地、建筑物的?quán)利(quánlì)人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。6．建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。7．不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。8．不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動(dòng)產(chǎn)的安全。9．不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。共三百八十四頁本章小結(jié)房地產(chǎn)所有權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人對(duì)自己的房地產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房地產(chǎn)所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。理解所有權(quán)的占有、使用、收益和處分四項(xiàng)內(nèi)容，在理論上通常被認(rèn)為是所有權(quán)具有的四項(xiàng)基本權(quán)能。掌握房地產(chǎn)所有權(quán)具體(jùtǐ)包括土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)，我國的土地所有權(quán)只有國家所有權(quán)和集體所有權(quán)兩種，房屋所有權(quán)則有國家所有權(quán)、集體所有權(quán)和私人所有權(quán)等多種。共三百八十四頁

第三章建設(shè)用地法律制度第一節(jié)我國現(xiàn)行的土地制度一、土地的定義和分類1．土地的基本定義土地是地球陸地表面由地貌、土壤、巖石、水文、氣候和植被等要素組成的自然歷史綜合體，它包括人類過去和現(xiàn)在的活動(dòng)結(jié)果。理解土地的定義需把握幾個(gè)(jǐɡè)要點(diǎn)：（1）土地是綜合體。（2）土地是自然的產(chǎn)物。（3）土地是地球表面的一部分，是具有固定位置的空間客體。（4）土地是地球表面的陸地部分。（5）土地包括人類過去和現(xiàn)在的活動(dòng)結(jié)果。共三百八十四頁2．土地的分類我國的土地目前大致有三種分類：（1）按土地的自然屬性分類，如按地貌、植被、土壤等進(jìn)行分類；（2）按土地的經(jīng)濟(jì)屬性分類，如按土地的生產(chǎn)水平、土地的所有權(quán)、使用權(quán)等進(jìn)行分類；（3）按土地的自然和經(jīng)濟(jì)屬性以及其他因素進(jìn)行的綜合分類，如土地利用現(xiàn)狀分類。國家(guójiā)2004年修改的《土地管理法》，將我國土地分為三大類，即農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。共三百八十四頁《土地管理法》定義：“農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通(jiāotōng)水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。”共三百八十四頁二、我國現(xiàn)行的土地制度1．土地的權(quán)利(quánlì)歸屬制度《土地管理法》規(guī)定：中華人民共和國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。2．國家實(shí)行國有土地有償有限期使用制度除國家核準(zhǔn)的劃撥土地外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進(jìn)行市場(chǎng)交易等，均實(shí)行有償有限期的使用。3．國家實(shí)行土地用途管制制度國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。共三百八十四頁4．國家實(shí)行土地登記制度縣級(jí)以上人民政府對(duì)所管轄的土地進(jìn)行登記造冊(cè)，屬于國有土地的，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)。其中，中央國家機(jī)關(guān)使用的國有土地的具體登記發(fā)證機(jī)關(guān)，由國務(wù)院確定核發(fā)《國有土地使用證》。屬于集體所有土地的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。依法登記的土地所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位(dānwèi)和個(gè)人不得侵犯。依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。共三百八十四頁5．國家建立土地調(diào)查制度縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門會(huì)同同級(jí)有關(guān)部門進(jìn)行土地調(diào)查。土地所有者或者使用者應(yīng)當(dāng)配合調(diào)查，并提供有關(guān)資料。6．土地所有權(quán)禁止轉(zhuǎn)讓制度任何單位和個(gè)人不得侵占(qīnzhàn)、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。國家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。共三百八十四頁7．國家建立土地統(tǒng)計(jì)制度縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門和同級(jí)統(tǒng)計(jì)部門共同制定統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案，依法進(jìn)行土地統(tǒng)計(jì)，定期發(fā)布土地統(tǒng)計(jì)資料。土地所有者或者使用者應(yīng)當(dāng)提供有關(guān)資料，不得虛報(bào)、瞞報(bào)、拒報(bào)、遲報(bào)。土地行政主管部門和統(tǒng)計(jì)部門共同發(fā)布的土地面積統(tǒng)計(jì)資料是各級(jí)人民政府編制(biānzhì)土地利用總體規(guī)劃的依據(jù)。共三百八十四頁8．國家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾(kāikěn)與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?；沒有條件開墾(kāikěn)或者開墾(kāikěn)的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾(kāikěn)費(fèi)，?？钣糜陂_墾(kāikěn)新的耕地。省、自治區(qū)、直轄市人民政府應(yīng)當(dāng)制定開墾(kāikěn)耕地計(jì)劃，監(jiān)督占用耕地的單位按照計(jì)劃開墾(kāikěn)耕地或者按照計(jì)劃組織開墾(kāikěn)耕地，并進(jìn)行驗(yàn)收。共三百八十四頁9．國家實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度下列耕地應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，嚴(yán)格管理：（1）經(jīng)國務(wù)院有關(guān)主管部門或者縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地(jīdì)內(nèi)的耕地；（2）有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地，正在實(shí)施改造計(jì)劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田；（3）蔬菜生產(chǎn)基地；（4）農(nóng)業(yè)科研、教學(xué)試驗(yàn)田；（5）國務(wù)院規(guī)定應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的其他耕地。共三百八十四頁第二節(jié)土地征收一、土地征收的概念和原則土地征收是指國家基于公共利益的需要，依照法律規(guī)定的程序強(qiáng)制將集體所有的土地收歸國有，由國家給予法定補(bǔ)償?shù)男袨?。在征收土地時(shí)，土地管理部門和用地單位必須嚴(yán)格遵守下列原則：1．珍惜耕地，合理利用(lìyòng)和保護(hù)土地的原則2．保證國家建設(shè)用地原則3．妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則4．有償使用土地的原則5．依法征地的原則共三百八十四頁二、土地征收的政策規(guī)定1．征收土地的范圍(fànwéi)

《物權(quán)法》規(guī)定：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地。對(duì)于征收的集體土地，其土地所有權(quán)屬于國家，用地單位只有土地使用權(quán)。共三百八十四頁2．征收土地批準(zhǔn)權(quán)限的規(guī)定征收土地批準(zhǔn)權(quán)限的規(guī)定：（1）征收土地實(shí)行兩級(jí)審批制度，即國務(wù)院和省級(jí)人民政府；（2）建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)；（3）征收基本農(nóng)田，基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的，由國務(wù)院審批；（4）其他用地和已經(jīng)(yǐjing)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)的具體項(xiàng)目，由省級(jí)人民政府審批并報(bào)國務(wù)院備案。

共三百八十四頁3．申請(qǐng)征地不得化整為零一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目需要征收的土地，應(yīng)當(dāng)根據(jù)總體設(shè)計(jì)一次申請(qǐng)批準(zhǔn)，不得化整為零。分期建設(shè)的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)分期征地，不得先征待用。鐵路、公路和輸油、輸水等管線建設(shè)需要征收的土地，可以分段申請(qǐng)批準(zhǔn)，辦理征地手續(xù)。4．對(duì)被征地單位和農(nóng)民進(jìn)行安置、補(bǔ)償和補(bǔ)助征收土地，由用地單位支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上(dìshànɡ)附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。共三百八十四頁5．臨時(shí)用地必須辦理報(bào)批手續(xù)工程項(xiàng)目施工，需要材料堆放場(chǎng)地、運(yùn)輸?shù)缆泛推渌R時(shí)設(shè)施的用地，應(yīng)盡可能在征收的土地范圍內(nèi)安排，確實(shí)需要另行(lìnɡxínɡ)增加臨時(shí)用地的，由建設(shè)單位向批準(zhǔn)工程項(xiàng)目用地的機(jī)關(guān)提出臨時(shí)用地的數(shù)量和期限的申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后，同集體土地所有權(quán)單位簽訂臨時(shí)用地協(xié)議后方可征用。臨時(shí)使用土地的期限，最多不得超過兩年，并不得改變批準(zhǔn)的用途，不得從事生產(chǎn)性、營業(yè)性或其他經(jīng)營性的活動(dòng)，不得修建永久性建筑。臨時(shí)用地期滿后，應(yīng)將場(chǎng)地清理并按用地協(xié)議支付一切費(fèi)用，土地管理部門同時(shí)注銷其臨時(shí)用地使用權(quán)。臨時(shí)用地超過批準(zhǔn)的時(shí)間，可再提出申請(qǐng)，不退地又不申請(qǐng)的按違章用地處理。共三百八十四頁6．聯(lián)營使用集體土地政策全民所有制企業(yè)、城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織共同投資興辦的聯(lián)營企業(yè)所使用的集體土地(tǔdì)，必須持縣級(jí)以上人民政府按照國家基本建設(shè)程序批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書或者其他批準(zhǔn)文件，由聯(lián)營企業(yè)向縣級(jí)以上人民政府土地(tǔdì)管理部門提出用地申請(qǐng)，按照國家建設(shè)用地的批準(zhǔn)權(quán)限，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)；經(jīng)批準(zhǔn)使用的土地(tǔdì)，可以按照國家建設(shè)用地的規(guī)定實(shí)行征收，也可以由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按照協(xié)議將土地(tǔdì)使用權(quán)作為聯(lián)營條件。共三百八十四頁7．征收土地公告被征收土地所在的市、縣人民政府，在收到征收土地方案后，10日內(nèi)應(yīng)以書面或其他形式進(jìn)行公告。（1）征收土地公告應(yīng)包括下列內(nèi)容：1)征收批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、文號(hào)、時(shí)間和用途；2)被征收土地的所有權(quán)人、位置、地類和面積；3)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)(biāozhǔn)和農(nóng)業(yè)人口安置途徑；4)辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙?、地點(diǎn)。共三百八十四頁（2）征地補(bǔ)償(bǔcháng)安置方案公告應(yīng)包括下列內(nèi)容：1)被征收土地的位置、地類、面積、地上附著物和青苗的種類、數(shù)量，需要安置農(nóng)業(yè)人口的數(shù)量；2)土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)量、支付對(duì)象和方式；3)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)量、支付對(duì)象和方式；4)地上附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和支付方式；5)農(nóng)業(yè)人口具體安置途徑；6)其他有關(guān)征地補(bǔ)償安置的措施。（3）未進(jìn)行征地、補(bǔ)償、安置公告的，被征地單位和個(gè)人，有權(quán)拒絕辦理征地相關(guān)手續(xù)。共三百八十四頁8．合理使用征地補(bǔ)償費(fèi)建設(shè)用地單位支付的各種勞動(dòng)力的就業(yè)補(bǔ)助和應(yīng)發(fā)的各種補(bǔ)償及其他費(fèi)用，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定管理和使用。耕地占用(zhànyònɡ)稅用于土地開發(fā)和農(nóng)業(yè)發(fā)展；菜田基金、土地復(fù)墾費(fèi)、土地荒蕪費(fèi)、防洪費(fèi)用于菜田開發(fā)建設(shè)和土地的調(diào)整和治理；征地管理費(fèi)用于土地管理部門的各種業(yè)務(wù)開支。各級(jí)人民政府和土地管理部門，嚴(yán)格監(jiān)督征地費(fèi)用的管理和使用，任何單位和個(gè)人均不得占用(zhànyònɡ)或挪作他用。共三百八十四頁9．特殊征地按特殊政策辦理（1）大中型水利、水電工程建設(shè)征收土地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和安置費(fèi)用，由國務(wù)院另行規(guī)定；（2）征收林地、園林等按林業(yè)管理部門的規(guī)定辦理；（3）征收土地發(fā)現(xiàn)文物、古跡、古樹等應(yīng)報(bào)(yīnɡbào)主管部門處理后方可征地；（4）遷移烈士墓、華僑墓按主管部門規(guī)定辦理；（5）用地范圍內(nèi)的國防設(shè)施，經(jīng)協(xié)商后方可征收。

共三百八十四頁三、土地征收補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。《物權(quán)法》還規(guī)定，除要依法足額(zúé)支付上述費(fèi)用外，還應(yīng)當(dāng)安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。共三百八十四頁1．土地補(bǔ)償費(fèi)土地補(bǔ)償費(fèi)是征地費(fèi)的主要部分，是國家建設(shè)征收土地時(shí)，為補(bǔ)償被征地和原土地使用人的經(jīng)濟(jì)損失而向其支付的款項(xiàng)。國家建設(shè)征收土地，由用地單位支付土地補(bǔ)償費(fèi)。土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為：（1）征收耕地(gēng〃dì)的補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地(gēng〃dì)被征收前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍。（2）征收其他土地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。共三百八十四頁2．安置(ānzhì)補(bǔ)助費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)是為安置因征地造成的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的補(bǔ)助費(fèi)。安置補(bǔ)助費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)：安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍，即人均耕地平均年產(chǎn)值的4至6倍。但每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。共三百八十四頁征收其他土地(tǔdì)的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。在人均耕地特別少的地區(qū)，按前述標(biāo)準(zhǔn)支付的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)之和不得超過該土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。共三百八十四頁3．地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)等被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。地上附著物和青苗的范圍：地上附著物是指依附于土地上的各類地上、地下建筑物和構(gòu)筑物，如房屋、水井、地上(下)管線等。青苗是指被征收土地上正處于生長(zhǎng)階段的農(nóng)作物。城市郊區(qū)的菜地采取“征用”方式：征用城市郊區(qū)的菜地，按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)資金。城市郊區(qū)菜地，是指連續(xù)3年以上常年(chángnián)種菜或養(yǎng)殖魚、蝦的商品菜地和精養(yǎng)魚塘。共三百八十四頁4．臨時(shí)用地補(bǔ)償(bǔcháng)經(jīng)批準(zhǔn)的臨時(shí)用地，應(yīng)當(dāng)與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂臨時(shí)用地協(xié)議，并按該土地前3年平均年產(chǎn)值逐年給予補(bǔ)償。但臨時(shí)用地逐年累計(jì)的補(bǔ)償費(fèi)最高不得超過按征收該土地標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和。共三百八十四頁5．合理使用土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的歸屬及發(fā)放規(guī)定：土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體組織所有；地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物和青苗的所有者所有。由農(nóng)村集體組織安置的人員，安置補(bǔ)助費(fèi)由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用；由其他單位安置的人員，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給安置單位；不需要(xūyào)統(tǒng)一安置的人員，補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給個(gè)人。共三百八十四頁四、土地征收和土地征用土地征收和土地征用既有共同之處，又有不同之處。共同之處在于，都是為了(wèile)公共利益需要，都要經(jīng)過法定程序，都要依法給予補(bǔ)償。不同之處在于，征收的法律后果是土地所有權(quán)的改變，土地所有權(quán)由農(nóng)民集體所有變?yōu)閲宜?；征用的法律后果只是使用?quán)的改變，土地所有權(quán)仍然屬于農(nóng)民集體，征用條件結(jié)束需將土地交還給農(nóng)民集體。共三百八十四頁第三節(jié)土地使用權(quán)取得一、土地使用權(quán)的概念和分類土地使用權(quán)，是指單位或者個(gè)人依法或依約定，對(duì)國有土地或集體土地所享有的占有(zhànyǒu)、使用、收益和有限處分的權(quán)利。二、國有土地使用權(quán)的取得：出讓和劃撥1．國有土地使用權(quán)出讓（1）國有土地使用權(quán)出讓的概念和特征國有土地使用權(quán)出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。共三百八十四頁出讓國有土地使用權(quán)具有四個(gè)特征：1）國有土地使用權(quán)以出讓方式取得(qǔdé)；2）出讓國有土地使用權(quán)直接依法律的規(guī)定原始取得；3）出讓國有土地使用權(quán)取得性質(zhì)為有償和有期限，即以支付出讓金為取得土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)，土地使用權(quán)的行使有一定的期限限制；4）出讓國有土地使用權(quán)在存續(xù)期間內(nèi)其權(quán)能近似于所有權(quán)；（2）國有土地使用權(quán)出讓的方式國有土地使用權(quán)出讓最基本的締約方式是拍賣、招標(biāo)、掛牌出讓和協(xié)議四種。共三百八十四頁（3）國有土地使用權(quán)出讓的年限和相關(guān)規(guī)定根據(jù)國務(wù)院的現(xiàn)行規(guī)定，城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓的最高年限，按土地用途分為以下幾種(jǐzhǒnɡ)情況：1）居住用地70年；2）工業(yè)用地50年；3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；5）綜合或者其他用地50年。此外，開發(fā)國有荒山、荒地、荒灘從事廣義的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，使用期限最長(zhǎng)不得超過50年。共三百八十四頁（4）國有土地使用權(quán)的終止1）為公共利益需要使用土地的；2）為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行(jìnxíng)舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；3）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿,土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)而未獲批準(zhǔn)的4）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；5）公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。其中因上述(1)、(2)項(xiàng)情形收回國有土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)對(duì)土地使用權(quán)人給予適當(dāng)補(bǔ)償。共三百八十四頁2．國有土地使用權(quán)劃撥（1）國有土地使用權(quán)劃撥的概念(gàiniàn)和范圍國有土地使用權(quán)劃撥，是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付土地使用者使用。下列用地的土地使用者可以依法取得劃撥土地使用權(quán):1）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；3）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。共三百八十四頁（2）劃撥土地的管理《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》等對(duì)劃撥土地使用權(quán)的管理有如下規(guī)定：1）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納(jiǎonà)土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。共三百八十四頁2）劃撥土地使用權(quán)，一般(yībān)不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但符合法定條件的也可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：即土地使用者為公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，領(lǐng)有土地使用權(quán)證，地上建筑物有合法產(chǎn)權(quán)證明，經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)其出讓并補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交出讓金。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的，沒收其非法收入，并根據(jù)其情節(jié)處以相應(yīng)罰款。3）設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。共三百八十四頁4）以劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。5）無償取得劃撥土地使用權(quán)沒有年限限制，但因土地使用者遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者(huòzhě)其他原因而停止使用土地的，國家無償收回劃撥土地使用權(quán)，并可依法出讓。因城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，也可以對(duì)劃撥土地使用權(quán)無償收回，并可依法出讓。無償收回劃撥土地使用權(quán)的，其地上建筑物和其他附著物歸國家所有，但應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。共三百八十四頁三、集體土地使用權(quán)的取得集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但是符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。集體土地使用權(quán)經(jīng)登記確認(rèn)，分兩種情況:1．土地承包經(jīng)營權(quán)。《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》規(guī)定:縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向承包方頒發(fā)土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書，并登記造冊(cè)(zàocè)，確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)。2．非農(nóng)用地使用權(quán)。土地管理法規(guī)定:農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。共三百八十四頁

不同用途(yòngtú)的集體土地使用權(quán)按不同方式原始取得，包括以下四種情況：1．農(nóng)地使用權(quán)一般通過承包經(jīng)營的方式取得，通過這種方式取得的集體土地使用權(quán)被稱為土地承包經(jīng)營權(quán)。2．宅基地使用權(quán)依《土地管理法》第62條的規(guī)定，農(nóng)村居民在戶口所在村(村民組)內(nèi)提出申請(qǐng)，按省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)縣級(jí)人民政府審批后，由本集體經(jīng)濟(jì)組織分配取得宅基地使用權(quán)。共三百八十四頁3，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)依《土地管理法》第60條的規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利用本集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地舉辦企業(yè)的，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府審批后，通過投資興辦企業(yè)，取得鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)。集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)人股、聯(lián)營等方式與其他單位、個(gè)人共同舉辦企業(yè)的，亦照此辦理。4．鄉(xiāng)村(xiāngcūn)公益用地使用權(quán)依《土地管理法》第6l條的規(guī)定，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)后，經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織撥付，取得鄉(xiāng)村(xiāngcūn)公益事業(yè)用地使用權(quán)。共三百八十四頁第四節(jié)閑置土地的處理一、閑置土地的概念和認(rèn)定根據(jù)國土資源部令〔1999〕第5號(hào)《閑置土地處置辦法》第二條規(guī)定，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。具有下列情形(qíngxing)之一的，也可以認(rèn)定為閑置土地：1．國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動(dòng)工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿１年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的；2．已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足２５％且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿１年的3．法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。共三百八十四頁二、閑置土地的處置方案1．延長(zhǎng)開發(fā)建設(shè)時(shí)間(shíjiān)，但最長(zhǎng)不得超過１年；2．改變土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)3．安排臨時(shí)使用，待原項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)條件具備后，重新批準(zhǔn)開發(fā)，土地增值的，由政府收取增值地價(jià)；4．政府為土地使用者置換其他等價(jià)閑置土地或者現(xiàn)有建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)；5．政府采取招標(biāo)、拍賣等方式確定新的土地使用者，對(duì)原建設(shè)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)建設(shè)，并對(duì)原土地使用者給予補(bǔ)償；共三百八十四頁6．土地使用者與政府簽訂土地使用權(quán)交還協(xié)議(xiéyì)等文書，將土地使用權(quán)交還給政府。原土地使用者需要使用土地時(shí)，政府應(yīng)當(dāng)依照土地使用權(quán)交還協(xié)議(xiéyì)等文書的約定供應(yīng)與其交還土地等價(jià)的土地。對(duì)因政府、政府有關(guān)部門行為造成的閑置土地，土地使用者支付部分土地有償使用費(fèi)或者征地費(fèi)的，除選擇上述規(guī)定的方式以外，可以按照實(shí)際交款額占應(yīng)交款額的比例折算，確定相應(yīng)土地給原土地使用者使用，其余部分由政府收回。共三百八十四頁三、閑置土地費(fèi)用的征收和使用權(quán)的收回已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，1年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的，應(yīng)當(dāng)由原耕種該幅耕地的集體或者個(gè)人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織(zǔzhī)耕種；1年以上未動(dòng)工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi)；連續(xù)2年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無償收回土地使用者的土地使用權(quán)；該幅土地原為農(nóng)村集體所有的，應(yīng)當(dāng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織(zǔzhī)恢復(fù)耕種。

共三百八十四頁在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)時(shí)，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或動(dòng)工開發(fā)必須的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。依照規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，由市、縣人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)后予以公告，下達(dá)《收回國有土地使用權(quán)決定書》，終止土地有償使用合同或者撤銷建設(shè)(jiànshè)用地批準(zhǔn)書，注銷土地登記和土地證書。共三百八十四頁本章小結(jié)我國《憲法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》及其實(shí)施條例規(guī)定了中國現(xiàn)行土地所有制的性質(zhì)、形式和不同形式的土地所有制的適用范圍，以及土地的使用和管理制度。中華人民共和國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。除國家核準(zhǔn)(hézhǔn)的劃撥土地外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進(jìn)行市場(chǎng)交易等，均實(shí)行有償有限期的使用。任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。國家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。本章重點(diǎn)掌握國有土地有償出讓的相關(guān)規(guī)定及閑置土地處理辦法。共三百八十四頁第四章國有土地上房屋征收(zhēngshōu)與補(bǔ)償法律制度第一節(jié)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償概述一、我國城市動(dòng)拆遷的演變歷程1．城市動(dòng)拆遷主要?jiǎng)右?．動(dòng)拆遷的發(fā)展?fàn)顩r第一階段：緩慢發(fā)展期，第二階段：快速發(fā)展期，第三階段：高峰發(fā)展期，3．相關(guān)立法進(jìn)程共三百八十四頁二、國有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)母拍顕型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償指為了公共利益的需要，對(duì)國有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)對(duì)被征收房屋的所有權(quán)人（以下簡(jiǎn)稱被征收人）給予公平補(bǔ)償?shù)男袨椤?duì)于國有土地上房屋征收與補(bǔ)償概念的理解，應(yīng)把握三點(diǎn)：1.強(qiáng)調(diào)了為公共利益需要方可征收，即非公共利益需要，不得征收單位及個(gè)人的房屋。2.適用的區(qū)域(qūyù)范圍明確為國有土地上的房屋3.公平補(bǔ)償原則共三百八十四頁三、國有土地上房屋征收與補(bǔ)償(bǔcháng)的管理體制

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償(bǔcháng)條例》規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償(bǔcháng)工作。市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償(bǔcháng)工作。

共三百八十四頁四、房屋征收與補(bǔ)償?shù)脑瓌t1.決策民主原則2．程序正當(dāng)原則程序正當(dāng)原則的執(zhí)行主要包括(bāokuò)：（1）信息公開，又稱情報(bào)公開，指的是政府應(yīng)向社會(huì)大眾公開其房屋征收目的、房屋征收范圍、實(shí)施時(shí)間等事項(xiàng)予以公告。（2）參與原則：作出行政行為應(yīng)當(dāng)說明理由，并告知被征收人權(quán)利；作出影響征收人權(quán)益的行為，應(yīng)當(dāng)聽取相對(duì)人的意見；特別是作出對(duì)征收人不利的行為時(shí)，須聽取他們的陳述和申辯。（3）回避原則：政府公務(wù)人員履行職責(zé)，與行政管理相對(duì)人存在利害關(guān)系時(shí)，應(yīng)當(dāng)回避。3.公平補(bǔ)償原則4.結(jié)果公開的原則共三百八十四頁五、國有土地上房屋征收工作程序1．做出房屋征收決定2．符合規(guī)劃和年度計(jì)劃3.擬定征收補(bǔ)償(bǔcháng)方案5．征求意見與聽證6．社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估7.補(bǔ)償資金證明8.公告9．行政救濟(jì)10.調(diào)查登記共三百八十四頁第二節(jié)國有土地上房屋征收的補(bǔ)償

一、征收補(bǔ)償主體國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定對(duì)被征收人給予補(bǔ)償。二、征收補(bǔ)償對(duì)象為保證(bǎozhèng)被征收房屋的所有人的合法權(quán)益，征收人應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有人給予補(bǔ)償。應(yīng)該明確的是，補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是被征收房屋的所有人，而不是使用人。所有人既包括公民，也包括法人。

共三百八十四頁三、征收補(bǔ)償項(xiàng)目作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：1.被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；2.因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)(línshí)安置的補(bǔ)償；3.因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。四、征收補(bǔ)償方式與

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

1．貨幣補(bǔ)償2．產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償共三百八十四頁五、征收補(bǔ)償估價(jià)異議的處理對(duì)被征收房屋(fángwū)價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋(fángwū)征收決定公告之日被征收房屋(fángwū)類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋(fángwū)的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋(fángwū)征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。共三百八十四頁六、征收補(bǔ)償?shù)某绦?.房屋調(diào)查2.作出房屋征收決定3.擬定征收補(bǔ)償方案4.簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議6.對(duì)被征收房屋價(jià)值(jiàzhí)進(jìn)行補(bǔ)償7.房屋搬遷8.對(duì)異議的處理9.建立房屋征收補(bǔ)償檔案共三百八十四頁國有土地上房屋征收的法律責(zé)任一、征收主體的違法責(zé)任1．市、縣級(jí)人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補(bǔ)償工作中不履行本條例規(guī)定(guīdìng)的職責(zé)，或者濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級(jí)人民政府或者本級(jí)人民政府責(zé)令改正，通報(bào)批評(píng)；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2．房屋征收部門及其委托的單位的法律責(zé)任共三百八十四頁二、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的法律責(zé)任房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊(cè)證書；造成損失的，依法承擔(dān)(chéngdān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。共三百八十四頁本章小結(jié)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》經(jīng)過多年的實(shí)踐，同時(shí)隨著新法《物權(quán)法》的推出，其自身的弊端和矛盾不斷地暴露出來，本章根據(jù)最新出臺(tái)的2011年1月19日《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》編寫，明確了國有土地上房屋征收的主體、原則、程序、補(bǔ)償對(duì)象與補(bǔ)償辦法、爭(zhēng)議解決、法律責(zé)任等事宜，將最新的法律應(yīng)用于本章之中?？梢酝ㄟ^本章的學(xué)習(xí)(xuéxí)看出《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》不管是制訂的過程還是新的條例草案文本本身，都朝我們所期待的方向有了實(shí)質(zhì)性的變化。共三百八十四頁第五章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)法律制度第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)概述一、房地產(chǎn)開發(fā)的概念根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施房屋建設(shè)的行為。二、房地產(chǎn)開發(fā)的原則房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃(chénɡshìɡuīhuà)，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。共三百八十四頁三、房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)和分類房地產(chǎn)開發(fā)作為一項(xiàng)生產(chǎn)活動(dòng)，其特點(diǎn)是投資量大，回收期長(zhǎng)，并且涉及面廣。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，需要大量的資金投入。房地產(chǎn)開發(fā)還屬于一項(xiàng)綜合性的生產(chǎn)活動(dòng)，涉及到許多管理部門，并需要相關(guān)行業(yè)的協(xié)作，同時(shí)，還需要勘測(cè)、設(shè)計(jì)、施工、銀行等單位的合作與配合。就此而言，房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜的、綜合性的、高風(fēng)險(xiǎn)的生產(chǎn)活動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)分類：1．按開發(fā)的對(duì)象劃分：房地產(chǎn)開發(fā)分為新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)開發(fā)兩種形式。2.按開發(fā)的規(guī)模劃分：可以有兩種形式，即單項(xiàng)開發(fā)和成片開發(fā)。3.按開發(fā)的不同(bùtónɡ)階段劃分：可以劃分為土地開發(fā)、房屋開發(fā)和綜合開發(fā)三種形式。共三百八十四頁四、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序1.投資決策階段2.前期工作階段（1）獲得土地使用權(quán)（2）籌集開發(fā)建設(shè)資金（3）開發(fā)項(xiàng)目立（4）獲得規(guī)劃及配套部門的許可（5）征地、拆遷、安置、補(bǔ)償；（6）施工現(xiàn)場(chǎng)的“三通一平”或“七通一平”；（7）估算工程量和開發(fā)成本；（8）與建筑商初步洽談承發(fā)包事宜；（9）開發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜的洽談等。3.項(xiàng)目建設(shè)階段4.房屋(fángwū)租售與服務(wù)階段共三百八十四頁第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念和設(shè)立條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備下列條件：1．有自己的名稱和組織；2．有固定的經(jīng)營場(chǎng)所；3．有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；4．有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；5．法律(fǎlǜ)、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)：一級(jí)資質(zhì)二級(jí)資質(zhì)三級(jí)資質(zhì)四級(jí)資質(zhì)共三百八十四頁三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的程序新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)．持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：1．營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；2．企業(yè)章程；3．驗(yàn)資證明(zhèngmíng)4．企業(yè)法定代表人的身份證明；5．專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案申請(qǐng)后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》《暫定資質(zhì)證書》有效期1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況，延長(zhǎng)《暫定資質(zhì)證書》有效期，但延長(zhǎng)期不超過2年，自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項(xiàng)目的，《暫定資質(zhì)證書》有效期不得延長(zhǎng)。共三百八十四頁四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理機(jī)構(gòu)與管理1．管理機(jī)構(gòu)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作；縣級(jí)以上地方人民政府(rénmínzhèngfǔ)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作。2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)登記實(shí)行分級(jí)審批一級(jí)資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門初審，報(bào)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批；二級(jí)及二級(jí)以下資質(zhì)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門制定。共三百八十四頁第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理一、城鄉(xiāng)規(guī)劃的編制城鄉(xiāng)規(guī)劃的編制原則具體來說，城鄉(xiāng)規(guī)劃的編制應(yīng)遵循以下原則：（1）人工環(huán)境與自然環(huán)境(zìránhuánjìnɡ)相和諧的原則（2）歷史環(huán)境和未來環(huán)境相和諧的原則（3）城市環(huán)境中各社會(huì)集團(tuán)之間社會(huì)生活和諧的原則（4）近、遠(yuǎn)期規(guī)劃相結(jié)合的原則（5）促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的原則（6）節(jié)約用地、合理用地的原則（7）環(huán)境保護(hù)的原則（8）保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)和城市傳統(tǒng)風(fēng)貌的原則（9）安全防患的原則（10）統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則共三百八十四頁2.城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃編制的內(nèi)容（1）城市總體規(guī)劃1）設(shè)市城市應(yīng)當(dāng)編制市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，縣（自治縣、旗）人民政府(rénmínzhèngfǔ)所在地的鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)編制縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃。2）確定城市性質(zhì)和發(fā)展方向，劃定城市規(guī)劃區(qū)范圍3）提出規(guī)劃期內(nèi)城市人口及用地發(fā)展規(guī)模，確定城市建設(shè)與發(fā)展用地的空間布局、功能分區(qū)，以及市中心、區(qū)中心位置；4）確定城市對(duì)外交通系統(tǒng)的布局以及車站、鐵路樞紐、港口、機(jī)場(chǎng)等主要交通設(shè)施的規(guī)模、位置，確定城市主、次干道系統(tǒng)的走向、斷面、主要交叉口形式，確定主要廣場(chǎng)、停車場(chǎng)的位置、容量；共三百八十四頁5）綜合協(xié)調(diào)并確定城市供水、排水、防洪、供電、通訊、燃?xì)?、供熱、消防、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施的發(fā)展目標(biāo)和總體布局；6）確定城市河湖水系的治理目標(biāo)和總體布局，分配沿海、沿江岸線；7）確定城市園林綠地系統(tǒng)的發(fā)展目標(biāo)及總體布局8）確定城市環(huán)境保護(hù)目標(biāo)，提出防治污染措施；9）根據(jù)(gēnjù)城市防災(zāi)要求，提出人防建設(shè)、抗震防災(zāi)規(guī)劃目標(biāo)和總體布局；10）確定需要保護(hù)的風(fēng)景名勝、文物古跡、傳統(tǒng)街區(qū)，劃定保護(hù)和控制范圍，提出保護(hù)措施，歷史文化名城要編制專門的保護(hù)規(guī)劃；共三百八十四頁11）確定舊區(qū)改建、用地調(diào)整的原則、方法和步驟，提出改善舊城區(qū)生產(chǎn)、生活(shēnghuó)環(huán)境的要求和措施；12）綜合協(xié)調(diào)市區(qū)與近郊區(qū)村莊、集鎮(zhèn)的各項(xiàng)建設(shè)，統(tǒng)籌安排近郊區(qū)村莊、集鎮(zhèn)的居住用地、公共服務(wù)設(shè)施、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施和菜地、園地、牧草地、副食品基地，劃定需要保留和控制的綠色空間；13）進(jìn)行綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，提出規(guī)劃實(shí)施步驟、措施和方法的建議；14）編制近期建設(shè)規(guī)劃，確定近期建設(shè)目標(biāo)、內(nèi)容和實(shí)施部署。共三百八十四頁（2）城市詳細(xì)規(guī)劃城市詳細(xì)規(guī)劃是在城市總體規(guī)劃或者(huòzhě)分區(qū)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對(duì)城市近期區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)建設(shè)作出具體規(guī)劃。城市詳細(xì)規(guī)劃又分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。1）控制性詳細(xì)規(guī)劃2）修建性詳細(xì)規(guī)劃3.鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃編制的內(nèi)容根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第十八條的規(guī)定，鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)從農(nóng)村實(shí)際出發(fā)，尊重村民意愿，體現(xiàn)地方和農(nóng)村特色。

共三百八十四頁二、城鄉(xiāng)規(guī)劃的審批根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)行分級(jí)審批制度。1.全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃(guīhuà)2．省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃3．城市總體規(guī)劃4．鎮(zhèn)的總體規(guī)劃共三百八十四頁三、城鄉(xiāng)規(guī)劃的實(shí)施城鄉(xiāng)規(guī)劃的實(shí)施，是指經(jīng)過法律程序批準(zhǔn)的城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的落實(shí)過程。1.城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建2.建設(shè)項(xiàng)目選址意見書建設(shè)項(xiàng)目選址意見書的主要內(nèi)容：（1）建設(shè)項(xiàng)目的基本情況(qíngkuàng)（2）建設(shè)項(xiàng)目選址的依據(jù)（3）建設(shè)項(xiàng)目選址、用地范圍和具體規(guī)劃要求共三百八十四頁3.建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證制度的內(nèi)容：（1）建設(shè)用地的審批建設(shè)用地的審批程序分為以下步驟：1）現(xiàn)場(chǎng)踏勘2）征求意見3）提供(tígōng)設(shè)計(jì)條件4）審查總平面圖及用地面積5）核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證共三百八十四頁（2）建設(shè)用地審批后的管理l）用地范圍復(fù)核2）用地性質(zhì)檢查（3）臨時(shí)用地許可證（4）建設(shè)用地調(diào)整l）在土地所有權(quán)和使用權(quán)不變的情況下，調(diào)整土地的使用(shǐyòng)性質(zhì)。2）在土地所有權(quán)不變的情況下，調(diào)整土地使用權(quán)或者土地使用性質(zhì)。3）對(duì)早征晚用、多征少用、征而不用等土地使用不合理的問題，進(jìn)行局部調(diào)整。共三百八十四頁4.建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證制度的內(nèi)容：（1）建設(shè)工程許可證的審批建設(shè)工程的規(guī)劃審批程序分為以下五個(gè)步驟(bùzhòu)：1）建設(shè)工程申請(qǐng)2）征求有關(guān)部門意見3）提供規(guī)劃設(shè)計(jì)要求4）方案審查5）核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（2）建設(shè)工程審批后的管理1）驗(yàn)線2）現(xiàn)場(chǎng)檢查3）竣工驗(yàn)收（3）臨時(shí)建設(shè)的管理共三百八十四頁四、城市紫線、綠線、藍(lán)線和黃線劃定1．紫線劃定：城市紫線是指國家歷史文化名城內(nèi)的歷史文化街區(qū)和省、自治區(qū)、直轄市人民政府公布的歷史文化街區(qū)的保護(hù)范圍界線，以及歷史文化街區(qū)外經(jīng)縣級(jí)以上人民政府公布保護(hù)的歷史建筑的保護(hù)范圍界線。2．綠線劃定：城市綠線是指城市各類綠地范圍的控制線。3．藍(lán)線劃定：城市藍(lán)線是指城市規(guī)劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地表水體保護(hù)和控制的地域界線。4．黃線劃定：城市黃線是指對(duì)城市發(fā)展全局(quánjú)有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界線。共三百八十四頁五、城鄉(xiāng)規(guī)劃的監(jiān)督檢查1．要求有關(guān)單位和人員提供與監(jiān)督事項(xiàng)有關(guān)的文件、資料，并進(jìn)行復(fù)制；2．要求有關(guān)單位和人員就監(jiān)督事項(xiàng)涉及的問題作出解釋和說明，并根據(jù)需要進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)(xiànchǎng)進(jìn)行勘測(cè)；3．責(zé)令有關(guān)單位和人員停止違反有關(guān)城鄉(xiāng)規(guī)劃的法律、法規(guī)的行為。地方各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)向本級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民代表大會(huì)報(bào)告城鄉(xiāng)規(guī)劃的實(shí)施情況，并接受監(jiān)督。監(jiān)督檢查情況和處理結(jié)果應(yīng)當(dāng)依法公開，供公眾查閱和監(jiān)督。共三百八十四頁第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理一、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)1.建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)的概念建設(shè)工程勘察，是指根據(jù)建設(shè)工程的要求，查明、分析、評(píng)價(jià)建設(shè)場(chǎng)地的地質(zhì)地理環(huán)境(dìlǐhuánjìnɡ)特征和巖土工程條件，編制建設(shè)工程勘察文件的活動(dòng)。建設(shè)工程勘察包括建設(shè)工程項(xiàng)目的巖土工程、水文地質(zhì)、工程測(cè)量、海洋工程勘察等。

建設(shè)工程設(shè)計(jì)，是指根據(jù)建設(shè)工程的要求，對(duì)建設(shè)工程所需的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、資源、環(huán)境等條件進(jìn)行綜合分析、論證，編制建設(shè)工程設(shè)計(jì)文件的活動(dòng)。共三百八十四頁建設(shè)工程設(shè)計(jì)具體包括：

（1）建設(shè)工程項(xiàng)目的主體工程和配套工程（含廠（礦）區(qū)內(nèi)的自備電站、道路、專用鐵路、通信(tōngxìn)、各種管網(wǎng)管線和配套的建筑物等全部配套工程）以及與主體工程、配套工程相關(guān)的工藝、土木、建筑、環(huán)境保護(hù)、水土保持、消防、安全、衛(wèi)生、節(jié)能、防雷、抗震、照明工程等的設(shè)計(jì)。

（2）建筑工程建設(shè)用地規(guī)劃許可證范圍內(nèi)的室外工程設(shè)計(jì)、建筑物構(gòu)筑物設(shè)計(jì)、民用建筑修建的地下工程設(shè)計(jì)及住宅小區(qū)、工廠廠前區(qū)、工廠生活區(qū)、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)及單體設(shè)計(jì)等，以及上述建筑工程所包含的相關(guān)專業(yè)的設(shè)計(jì)內(nèi)容（包括總平面布置、豎向設(shè)計(jì)、各類管網(wǎng)管線設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)外環(huán)境設(shè)計(jì)及建筑裝飾、道路、消防、安保、通信(tōngxìn)、防雷、人防、供配電、照明、廢水治理、空調(diào)設(shè)施、抗震加固等）。共三百八十四頁2.建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)(shèjì)資質(zhì)管理國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全國建設(shè)工程勘察、工程設(shè)計(jì)資質(zhì)的統(tǒng)一監(jiān)督管理。3.建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)資質(zhì)分類和分級(jí)（1）工程勘察資質(zhì)的分類和分級(jí)工程勘察資質(zhì)分為工程勘察綜合資質(zhì)、工程勘察專業(yè)資質(zhì)、工程勘察勞務(wù)資質(zhì)。工程勘察綜合資質(zhì)只設(shè)甲級(jí)；工程勘察專業(yè)資質(zhì)設(shè)甲級(jí)、乙級(jí)，根據(jù)工程性質(zhì)和