2025年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價理論與方法》考試題庫2

2025年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價理論1.某宗房地產(chǎn)的土地價值占總價值的60%,通過可比實例計算出的土地資本化率和建筑物資本化率分別為8%和10%。該房地產(chǎn)的綜合資本化率是()。度：40×3000/(3000+2000)=24m;后街影響深度=40—24=16m。2.商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要取決于()。A.周圍環(huán)境安寧程度B.位置有利于原料和產(chǎn)品的運(yùn)輸D.繁華程度和臨街狀況項B適用于工業(yè)；選項C適用于住宅用地評價。性的是()。A.估價對象的真實價值B.估價對象的重置價格C.估價對象的實際成交價值4.在房地產(chǎn)抵押過程中，債務(wù)人或者第三人()房地產(chǎn)的占有。A.不轉(zhuǎn)移B.轉(zhuǎn)移C.暫不轉(zhuǎn)移D.暫時轉(zhuǎn)移5.土地的地基承載力和穩(wěn)定性狀況，屬于土地實物因素中的()。A.地質(zhì)狀況B.地形狀況C.地勢狀況D.土壤狀況6.采用百分率法進(jìn)行交易情況修正時，應(yīng)以可比實例()為基準(zhǔn)確定A.成交價格B.賬面價格C.正常價格D.期望價格A.社會因素B.廚具C.特許經(jīng)營權(quán)D.抵押貸款解析：本題考查的是確定估價基本事項。一個特許加盟經(jīng)營.有特色裝飾裝修.正在運(yùn)營的餐廳，在房地產(chǎn)抵押估價中，估價對象范圍不8.比較法的理論依據(jù)是()。A.規(guī)模經(jīng)濟(jì)原理B.均衡原理C.替代原理D.預(yù)期原理型為()。A.市場價值B.投資價值C.謹(jǐn)慎價值D.在用價值10.從科學(xué)可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值誤差大小或準(zhǔn)確性的是()。A.估價對象的真實價值B.估價對象的重置價格C.估價對象的實際成交價值11.運(yùn)用收益法評估收益性房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值，當(dāng)估計未來收益可能會高也可能會低時，一般應(yīng)采用()的收益A.較高B.較低C.最高D.居中12.以法律形式確立了房地產(chǎn)估價地位的是()。B.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》13.通常把比較法測算出的價值稱為()。A.成交價值B.投資價值C.比較價值D.謹(jǐn)慎價值14.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法評估在建工程的市場價值時，在是()時的房地產(chǎn)市場狀況。A.價值時點B.開發(fā)完成C.未來延遲銷售D.銷售完成15.對于同一估價對象和同一估價時點，下列價值類型中評估價值最大的一般是()。A.謹(jǐn)慎價值B.市場價值C.殘余價值D.快速變現(xiàn)價值16.被認(rèn)為是一種相對科學(xué)準(zhǔn)確.公平合理，能夠節(jié)省人力.財力，可以在短時間內(nèi)對許多宗土地進(jìn)行估價的方法的是()。A.路線價法B.市場法C.假設(shè)開發(fā)法D.收益法17.()一般是采取某些措施使房地產(chǎn)價格處在較低水平A.低價格政策B.高價格政策C.均價格政策D.最高價格政策18.采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法確定報酬率的基本公式為()。A.報酬率=無風(fēng)險報酬率十投資風(fēng)險補(bǔ)償率一投資帶來的優(yōu)惠率B.報酬率=無風(fēng)險報酬率十投資風(fēng)險補(bǔ)償率十管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率十投C.報酬率=無風(fēng)險報酬率十投資風(fēng)險補(bǔ)償率十管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率十通D.報酬率=無風(fēng)險報酬率十投資風(fēng)險補(bǔ)償率十管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率十缺19.一般來說，()圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞A.成交價格B.市場價格C.投資價格D.理論價格20.從估價的角度來看，開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息也要與應(yīng)獲得的A.利潤B.利息C.收入D.收益21.市場狀況修正實際上是房地產(chǎn)市場狀況修正，經(jīng)過了市場狀況修正后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在()。A.價值時點的價格C.客觀情況下的價格22.下列關(guān)于估價上的建筑物折舊的說法中，錯誤的是()。A.估價上的折舊與會計上的折舊有本質(zhì)區(qū)別D.建筑物的折舊就是建筑物在估價時點時的重新購建成本與市場價23.房地產(chǎn)需求曲線表示房地產(chǎn)的需求量與其()之間的關(guān)系。A.價格B.供給量C.開發(fā)成本D.開發(fā)價值24.以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價，其價值時點原則上為()。A.簽訂估價委托合同之日B.發(fā)放抵押貸款之日C.估價對象實地查勘之日D.未來處置抵押房地產(chǎn)之日25.下列關(guān)于凈收益按一定比率遞減公式的說法中，錯誤的是()。26.關(guān)于房地產(chǎn)互補(bǔ)品的說法，正確的是()。C.經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住房是互補(bǔ)品29.在成本法估價中，關(guān)于合理確定開發(fā)用地取得途徑的說法，正確的是()。A.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價對象土地的原始取得途徑B.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為價值時點估價對象所在區(qū)域類似土地的主C.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為價值時點收集的取得成本最高的土地取得途徑D.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價委托人提供的土地取得途徑解析：考點：成本法估價需要具備的條件。取得途徑，有市場購買.征收集體土地.征收國有土地上房屋等?？陀^成本原則。30.估價機(jī)構(gòu)在受理估價委托時，應(yīng)要求委托人出具()。B.估價代理書C.估價報告書D.估價結(jié)果書31.政府對土地的壟斷會導(dǎo)致中國房地產(chǎn)價格()。A.上升B.下降C.不變32.除了城鎮(zhèn)土地使用稅和()因按照占地面積實行從量定額征收而寫字樓現(xiàn)在的價格為()萬元。化率)-建筑物價值=(500/11%)-3000=45(萬元)。36.下列關(guān)于價值類型的表述中，錯誤的是()。A.現(xiàn)狀價值為市場價值B.投資價值屬于非市場價值C.市場價值的前提之一是繼續(xù)使用解析：本題考查的是市場價值.投資價值.現(xiàn)狀價值.快速變現(xiàn)價值.37.均衡原理可以幫助確定估價對象的最佳規(guī)模和()。A.最佳用途B.最佳集約度C.最佳檔次D.最佳收益38.比較法估價的步驟包括以下幾項：①收集交易實例；②選取可比驟正確的是()。A.根本準(zhǔn)則B.最高行為準(zhǔn)則C.基本行為準(zhǔn)則D.重要準(zhǔn)則40.下列房地產(chǎn)估價原則中適用于房地產(chǎn)抵押估價，不適用于拆遷補(bǔ)償估價的是()。A.最高最佳使用原則B.合法原則C.替代原則D.謹(jǐn)慎原則41.由于房地產(chǎn)的不可移動，不可隱藏，難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來制度.政策等變化的影響。這是由于()的特性。A.不可移動B.用途多樣C.相互影響A.最高最佳使用原則B.合法原則C.估價時點原則D.獨(dú)立客觀公正原則43.下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降的因素是A.控制土地供應(yīng)量B.增加城鎮(zhèn)居民可支配收入C.增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收D.提高城市化水平44.比較法估價中，可比實例成交日期之后發(fā)生的下列事件中，不需要進(jìn)行市場狀況調(diào)整的是()。B.國家調(diào)整了房地產(chǎn)的稅費(fèi)政策D.對可比實例進(jìn)行了裝修改造45.近日出具的一份估價報告中的估價時點，估價對象狀況和房地產(chǎn)B.房地產(chǎn)損害賠償估價D.房地產(chǎn)估價的復(fù)核估價A.抽檢法B.平滑法C.指數(shù)加權(quán)法D.市場法47.下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是()。A.國內(nèi)生產(chǎn)總值B.居民消費(fèi)價格指數(shù)C.匯率波動D.稅收減免48.用成本法估價房地產(chǎn)時，房屋現(xiàn)值為()。B.房屋重置成本×房屋成新度C.房屋重置成本一年折舊額×耐用年限的距離指標(biāo)是()。A.空間直線距離B.交通線路距離D.經(jīng)濟(jì)距離50.當(dāng)建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿時，其土地使用權(quán)可以自動續(xù)期的是A.寫字樓B.生產(chǎn)用房C.加油站D.住宅51.下列不屬于由賣方繳納的稅費(fèi)的是()。A.增值稅B.契稅C.教育費(fèi)附加D.土地增值稅52.房地產(chǎn)利用中存在外部性，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)()的特性。A.不可移性B.獨(dú)一無二C.相互影響D.用途多樣53.某估價師于2008年9月27日向估價委托人交付了一份估價報告。該報告中有下列日期：估價作業(yè)日期2008年9月20日至26日，價值時點2008年9月23日，估價對象實地查勘日期2008年9月22日至23日，估價報告使用期限自2008年9月26日起半年。據(jù)此判斷該報告出具日期為()。C.2008年9月2654.凈收益測算中，潛在毛收入減去空置和收租損失后的收入是()。B.有效毛收入C.凈收益55.()是由委托人的估價需要決定的，理應(yīng)由委托人提出。A.估價對象B.價值類型C.價值時點D.估價目的56.采用百分率法進(jìn)行交易情況修正時，應(yīng)以可比實例()為基準(zhǔn)確A.成交價格B.賬面價格C.正常價格D.期望價格57.下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是()。A.居民收入增加B.房產(chǎn)稅征收C.人民幣升值經(jīng)濟(jì)發(fā)展.居民收入.物價.利率和匯率等。選項B,房產(chǎn)稅征收屬于58.下列有關(guān)房地產(chǎn)變現(xiàn)的描述，錯誤的是()。A.通用性越強(qiáng)，變現(xiàn)能力越強(qiáng)B.獨(dú)立使用性越差，變現(xiàn)能力越差59.下列關(guān)于內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認(rèn)的表述中，錯誤的是()。A.2004年8月中央政府與香港特別行政區(qū)政府簽署了《內(nèi)地與香港B.2004年8月首次完成了內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港產(chǎn)業(yè)測量師資格互認(rèn)D.內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港產(chǎn)業(yè)測量師資格互認(rèn)是內(nèi)地與香港最早解析：考點：中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展。選項C,沒有這項規(guī)定，本60.下列關(guān)于拍賣保留價的表述中，錯誤的是()。數(shù)額不得超過前次保留價的10%C.保留價是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價超過前次保留價的20%。房地產(chǎn)之間具有()。A.異質(zhì)性B.排他性C.替代性D.互補(bǔ)性62.下列選項中，()不是由外部經(jīng)濟(jì)的原因而引起房地產(chǎn)價格上升。B.修建廣場.公園.公共綠地D.改變城市格局A.成本法的測算結(jié)果(不考慮外部折舊)高于比較法B.成本法的測算結(jié)果(不考慮外部折舊)低于比較法65.當(dāng)人口數(shù)量增加時，對房地產(chǎn)的需求就會(),房地產(chǎn)價格也就會上漲；而當(dāng)人口數(shù)量減少時，對房地產(chǎn)的需求就會(),房地產(chǎn)價格A.減少，減少B.增加，減少C.減少，增加D.增加，增加切，某一地區(qū)(如某個城鎮(zhèn))的人口數(shù)量增加時，對其房地產(chǎn)的需求66.關(guān)于價值時點的說法，錯誤的是()。B.價值時點是由估價目的決定的C.價值時點應(yīng)與估價對象狀況對應(yīng)的時點一致D.價值時點與實地查勘日期可以不一致67.在原劃撥土地上建造的某辦公樓，建成于2001年8月31日，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，后于2011年8月31日補(bǔ)辦了建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年(自2011年8月31日起計),建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后對建筑物按殘余價值給予補(bǔ)償。2012年8月31日萬元，建筑物重置成本為4500萬元，殘值率為0。該辦公樓在2012年8月31日的評估價值為()萬元。物重新購建成本一建筑物折舊=3000+4500×(1—11/60)=667569.下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于區(qū)位因素中的位置因素的是A.朝向B.樓層C.方位D.交通條件70.甲擁有的某宗房地產(chǎn)初次抵押估價價值為100萬元，銀行為甲提供80萬元貸款擔(dān)保。若甲實現(xiàn)再次抵押，通常情況下可以獲得的再次抵押擔(dān)保是()。A.不超過100萬元B.不超過80萬元C.不超過20萬元D.在20～80萬元擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。100—80=20。A.受供求因素的影響B(tài).與區(qū)位關(guān)系密切C.價格形成的時間通常較長商品的價格，既有共同之處，又有不同之處。共同之處是：(1)都是價格，用貨幣來表示；(2)都有波動，受供求因素的影響；(3)都是72.某市A房地產(chǎn)開發(fā)公司征收B村的100畝農(nóng)田，該項目涉及B村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人，據(jù)查征收前，B村人均耕地面積為1畝。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元/畝。按照規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補(bǔ)償費(fèi)金額最低為()萬元，最高為()萬元。3年平均年產(chǎn)值的6～10倍。A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補(bǔ)償費(fèi)金額最低=1000元/畝×100畝×6=60萬元。A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補(bǔ)償費(fèi)金額最高=1000元/畝×100畝×10=100萬元。73.高層建筑物地價分?jǐn)?，屬?)。A.房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)B.房地產(chǎn)價值分配業(yè)務(wù)C.房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務(wù)D.相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估業(yè)務(wù)1.房地產(chǎn)價格的特征主要包括()。B.房地產(chǎn)價格通常是個別形成，容易受交易者的個別因素的影響E.房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，也有使用代價的租金2.下列房地產(chǎn)價值類型中，屬于非市場價值的有()。A.完全產(chǎn)權(quán)價值C.快速變現(xiàn)價值確；(3)估價參數(shù)的合理性，即用于測算估價對象價值或價格的調(diào)整系數(shù).報酬率.利潤率等系數(shù).比率或比值是否合理；(4)估價計算公式的恰當(dāng)性，即選取的計算公式是否合適；(5)不同估價方法的估價范圍是否相同；(6)不同估價方法的估價前提的一致性，即估價前提是否相同；(7)估價(10)估價原則的正確性，即是否遵循了應(yīng)遵循的估價原則；房地產(chǎn)益E.可以運(yùn)用成本法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值是繁華程度.臨街狀況和交通條件，環(huán)境狀況不是首要因素。相比而C.實地查勘人員應(yīng)在實地查勘記錄上簽名，而委托人中的陪同人員，D.在實地查勘記錄上應(yīng)注明實地查勘日期E實地查勘應(yīng)到實地對事6.理論上房地產(chǎn)的供求狀況可分為()。A.全國房地產(chǎn)總的供求狀況B.本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況C.全國同類房地產(chǎn)的供求狀況7.與估價對象相似的房地產(chǎn)是指與估價對象的()等相同或相似的房B.用途C.權(quán)利性質(zhì)D.總價E.外觀8.下列估價目的中，對已出租的房地產(chǎn)應(yīng)考慮租約影響的有()。B.房屋征收評估C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價D.房地產(chǎn)火災(zāi)保險估價E.房地產(chǎn)司法拍賣估價價格可比基礎(chǔ)，主要包括()等。A.統(tǒng)一面積大小B.統(tǒng)一計價單位C.統(tǒng)一幣種和貨幣單位E.統(tǒng)一付款方式10.關(guān)于運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估某酒店在建工程的投資價值(其中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值采用收益法測算)的說法，正確的有()。A.可選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提或被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提估價B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值可以是以房地C.收益法測算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時可采用投資者的預(yù)算收益D.后續(xù)開發(fā)的必要支出不應(yīng)包括家具.設(shè)備等房地產(chǎn)以外財產(chǎn)的購置費(fèi)用E.折現(xiàn)率應(yīng)等同于同一市場上類似在建工程項目所要求的平均報酬率11.下列影響房地產(chǎn)需求的因素中，能夠增加郊的有()。A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價格水平較高B.消費(fèi)者的收入水平增加C.通往郊區(qū)的高速公路收費(fèi)被取消D.人們預(yù)期該項房地產(chǎn)價格未來會上漲E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢12.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的動態(tài)分析法中預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的說法，正確的有()。B.通常是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在價值時點房地產(chǎn)市場狀況下的C.通常是未來開發(fā)完成之時房地產(chǎn)市場狀況下的價值D.不宜將類似房地產(chǎn)的市場價格直接“平移”過E.不能采用成本法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值13.關(guān)于房地產(chǎn)估價報告簽名.蓋章的說法，正確的有()。A.注冊房地產(chǎn)估價師可以蓋個人印章不簽名B.注冊房地產(chǎn)估價師可以只簽名不蓋個人印章C.至少有兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽名E.房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章14.房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的開發(fā)成本包括()。A.土地成本B.建設(shè)成本C.管理費(fèi)用D.銷售稅費(fèi)E.開發(fā)利潤15.收集交易實例及相關(guān)參考資料的途徑主要有()。B.訪問房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員16.建筑物實物因素包括()。A.建筑規(guī)模B.建筑結(jié)構(gòu)C.朝向D.設(shè)施設(shè)備E.裝飾裝修17.下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合估價行為規(guī)范的有()。E.估價師在提供估價報告之前征求貸款銀行對估價結(jié)果的18.城市規(guī)劃對土地使用管制的內(nèi)容，主要包括()等。A.建筑高度B.建筑結(jié)構(gòu)C.容積率D.土地使用權(quán)來源E.土地用途A.收益法中預(yù)測未來的租金C.填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏D.比較.分析兩宗(或兩類)以上房地產(chǎn)價格的潛力E.成本法中確定房地產(chǎn)的重新購建價格20.開發(fā)完成后用于出售的房地產(chǎn)通常采用()測算開發(fā)完成后的房A.比較法B.收益法C.成本法D.長期趨勢法E.推測法還可用于()。A.不同期限的房地產(chǎn)價格之間的轉(zhuǎn)換B.資本化率的求取D.比較不同期限房地產(chǎn)價格的高低E.假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格的求取22.房地產(chǎn)估價師應(yīng)遵守的職業(yè)道德包括()。B.誠實守信C.公平競爭D.勤勉盡責(zé)E.保守秘密A.需要專業(yè)估價的資產(chǎn)必須是同時具有獨(dú)一無二和價值量大兩個特性C.房地產(chǎn)估價行業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景A.最佳用途B.最佳位置C.最佳規(guī)模D.最佳環(huán)境E最佳集約度25.應(yīng)用路線價法編制臨街深度價格修正率的要領(lǐng)有()。A.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度B.將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度分為若干等份C.制定容積率修正系數(shù)D.求取單獨(dú)深度價格修正率E.制定使用年限修正系數(shù)是：(1)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；(2)將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度劃分為若干等份；(3)確定臨街深度價格遞減率；(4)求取單獨(dú)深度價格修正率或累求取建筑物重新購建成本的方法有()。A.單位比較法B.市場提取法C.分解法D.工料測量法E.指數(shù)調(diào)整法27.房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率可細(xì)分為()。A.全國房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率C.某地區(qū)某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率分為：(1)全國各類房地產(chǎn)得；(2)某地區(qū)各類房地產(chǎn)的；(3)全國某類房地產(chǎn)的；(4)28.房地產(chǎn)需要專業(yè)估價，是下列哪些房地產(chǎn)特性決定的()。A.獨(dú)一無二B.壽命長久C.供給有限A.相鄰房地產(chǎn)合并交易B.交易雙方成交前進(jìn)行了超長時間的協(xié)議磋商C.交易雙方存在利害關(guān)系E.交易中的某一方特別熟悉和了解市場行情正常價格的因素：(1)利害關(guān)系人之間的交易；(2)對交易對象或市場行情缺乏了解的交易；(3)被迫出售或被迫購買的交易；(4)人為哄抬價格的交易；(5)對交易對象有特殊偏好的交易；(6)相鄰房地產(chǎn)合并的交易；(7)受迷信影響的交易。選項B,交易前的協(xié)議磋商不會導(dǎo)致成交價格偏離正常價格；選項E,交易中的某一方特別了解29.中國目前的房地產(chǎn)權(quán)利主要包括()。A.所有權(quán)B.建設(shè)用地使用權(quán)C.地役權(quán)D.抵押權(quán)E.永租權(quán)解析：本題考查的是房地產(chǎn)實物.權(quán)益和區(qū)地產(chǎn)權(quán)利主要有所有權(quán).建設(shè)用地使用權(quán).宅基地使用權(quán).土地承包經(jīng)30.不得抵押的房地產(chǎn)范圍包括()。B.公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)C.依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)D.被依法查封.扣留.監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)E.空置2年的房地產(chǎn)B.坐落33.對抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)弱的說法，錯誤的有()。A.標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱B.熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱C.小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)的住宅變現(xiàn)能力弱E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱選項C錯誤，小商鋪總價低，比大商鋪容易變現(xiàn)；選項D正確，廠區(qū)34.下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升的有()。A.上調(diào)開發(fā)商貸款利率B.限制房地產(chǎn)投機(jī)行為C.城市化的加速發(fā)展E.如果委托人在1年后拿該估價報告向銀行辦理抵押貸款，則此估價35.成本法中的投資利息的應(yīng)計息項目包括()。A.土地成本B.銷售稅費(fèi)C.管理費(fèi)用D.銷售費(fèi)用E.建設(shè)成本36.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬在2015年10月18日取得一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，預(yù)計該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設(shè)計約需6個月；建成前半年開始銷售，銷售期為1年。下列選項中，正確的有()。A.利用假設(shè)開發(fā)法測算土地總價，價值時點為2015年10月18日B.利用假設(shè)開發(fā)法測算土地總價，價值時點為2016年4月18日C.開發(fā)經(jīng)營期為2015年10月18日至2017年10月18日D.建設(shè)期為2015年10月18日至2017年10月18日E.銷售期為2017年4月18日至2018年4月18日37.形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有()。C.城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展D.人口急劇增長E.房地產(chǎn)供給大于房地產(chǎn)需求解析：本題考查的是房地產(chǎn)需求。需求的形成條件有兩個：(1)消費(fèi)者愿意購買，即有購買欲望；(2)消費(fèi)者能夠購買，即有支付能力。38.運(yùn)用長期趨勢法估價的一般步驟有()。A.收集估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價值或價格資料，并進(jìn)行檢查.鑒別B.整理收集到的歷史價格資料，畫出時間序列圖C.觀察.分析時間序列，得出一定的模式E.對未來的價格進(jìn)行分析和預(yù)測無論是哪一種貸款形式，肯定要支付利息；現(xiàn)房價格肯定高于180萬元(=15000元/m2×120m2),因為從期房到現(xiàn)房要蒙受期間房屋無E.居民收入水平的變化對房地產(chǎn)價格的影響不大是估價報告使用建議作口頭說明。()A.正確B.錯誤2.比較法估價中，可比實例的成交價格應(yīng)當(dāng)是正常市場價格。()A.正確B.錯誤價值。()A.正確B.錯誤A.正確4.消費(fèi)者的收入水平.偏好.對未來的預(yù)期和相關(guān)物品價格水平的變化，不會改變消費(fèi)者在給定價格水平下對房地產(chǎn)的需求量。()A.正確B.錯誤括土地使用權(quán)和地役權(quán)等。()B.錯誤解析：本題考查的是房地產(chǎn)實物.權(quán)益和區(qū)位的含義。房地產(chǎn)權(quán)利包交易實例為可比實例。()A.正確B.錯誤同，則應(yīng)該是不能作為可比實例的。()A.正確B.錯誤A.正確B.錯誤形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨(dú)考慮，以免重復(fù)計算。()A.正確B.錯誤10.城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增加帶來房地產(chǎn)需求增加，從而引起房地產(chǎn)價格上漲，這種房地產(chǎn)價格上漲屬于房地產(chǎn)自然增值。()B.錯誤格上漲，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值；外部經(jīng)濟(jì).需求增加.房地產(chǎn)使用管制改變導(dǎo)致的房地產(chǎn)價格上漲，是真正的房地產(chǎn)A.正確B.錯誤12.如果有效毛收入與運(yùn)營費(fèi)用逐年遞增或遞減的比A.正確B.錯誤13.一般而言，房地產(chǎn)價格與利率正相關(guān)，利率上升，利率下降時房地產(chǎn)價格下降。()A.正確14.在房地產(chǎn)估價行業(yè)，各個估價機(jī)構(gòu)之間存間不能相互提供交易實例的資料，以避免商業(yè)泄密，回避競爭。()A.正確B.錯誤15.所謂“干凈”,是指房屋所有權(quán).建設(shè)用地使用權(quán)為單獨(dú)所有，未設(shè)立地役權(quán).抵押權(quán)等情況，但是可以出租。()。A.正確B.錯誤建設(shè)用地使用權(quán)為單獨(dú)所有，沒有出租，未設(shè)立地役權(quán).抵押權(quán)或其未被人民法院查封，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的立項.規(guī)劃.用地審批.施工16.無租約限制價值=出租人權(quán)益價值+承租人權(quán)益價值。()A.正確B.錯誤17.房屋征收評估的價值時點是對被征收房屋的實地查勘日。()A.正確B.錯誤18.房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循合法原則，因此只有依法登記的房地產(chǎn)才能成A.正確B.錯誤19.在期房與現(xiàn)房品質(zhì)相同(包括位置.用途.質(zhì)量.性能.裝修.環(huán)境和配套設(shè)施等相同)的情況下，期房價格低于現(xiàn)房價格。()A.正確B.錯誤房與現(xiàn)房品質(zhì)相同(包括位置.用途.質(zhì)量.性能.裝修.環(huán)境和配套設(shè)施等相同)的情況下，期房價格低于現(xiàn)房價格。20.在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價值是指開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀A(yù).正確B.錯誤也可以在其之后(如出租后出售)。21.對于各種類型的房地產(chǎn)來講，實行某種交通管制都會降低該類房A.正確B.錯誤A.正確B.錯誤情況進(jìn)行調(diào)查，明確評估對象。()A.正確B.錯誤24.加權(quán)移動平均法是將價值時點前若干時期的房地產(chǎn)價格的實際值趨勢值。()A.正確B.錯誤25.如果估價報告超過了其使用期限未被使用的，則估價報告有效期結(jié)束為止。()A.正確B.錯誤26.就使用價值與交換價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)A.正確B.錯誤產(chǎn)講究安全.寧靜.舒適，故應(yīng)盡量遠(yuǎn)離交通線路.交通站點。()A.正確B.錯誤度.人流量和交通條件的影響，而居住房地產(chǎn)講究安全.寧靜.舒適.周圍環(huán)境.配套設(shè)施等。但交通的便捷程度，仍舊是影響住宅的重要A.正確B.錯誤29.當(dāng)估價對象具有潛在的開發(fā)價值時，假設(shè)開發(fā)法幾乎是最主要且實用的估價方法。()A.正確B.錯誤A.正確B.錯誤31.樓面地價是一種特殊的建筑物單價，是指全部建筑面積分?jǐn)偟秸嫉孛娣e上的建筑物價格。()B.錯誤32.比較法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要包括土地使用期限.規(guī)劃條件.A.正確B.錯誤佳用途。()A.正確B.錯誤34.有效需求是指對物品的有支付能力支持而且有能力購買。()A.正確B.錯誤35.住宅建筑不論其經(jīng)濟(jì)壽命早于，還是晚均按照其經(jīng)濟(jì)壽命計算折舊。()A.正確B.錯誤36.房地產(chǎn)分割后的各個獨(dú)立部分的價值之和一般小于分割前的整體價值。()B.錯誤解析：本題考查的是土地價值.建筑物價值和房地價值。房地價值在土地與建筑物之間的分配，與房地產(chǎn)分割.合并估價不同：在房地產(chǎn)37.一旦發(fā)生戰(zhàn)爭，則戰(zhàn)爭地區(qū)的房地產(chǎn)價格會陡然下落，而那些受到戰(zhàn)爭威脅或者影響的地區(qū)，房地產(chǎn)價格也會有所下降。()A.正確B.錯誤38.《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣.變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第4條規(guī)定：“對擬拍賣的財產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的易確定的，可以不進(jìn)行評估?！盉.錯誤39.國家在出讓建設(shè)用地使用權(quán)時可以將受讓人對空間享有的權(quán)利通過出讓土地的四至.建筑物的高度和深度加以確定，確定范圍之外的空間仍然屬于國家，國家可以將其用于公共用途或者另外出讓。()A.正確B.錯誤解析：本題考查的是房地產(chǎn)實物.權(quán)益和區(qū)位的含義。國家在出讓建設(shè)用地使用權(quán)時可以將受讓人對空間享有的權(quán)利通過出讓土地的四至.建筑物的高度和深度加以確定，確定范圍之外的空間仍然屬于國40.某注冊房地產(chǎn)估價師擬購買A市C區(qū)的一套多層住房，該估價師根據(jù)自己對該套住房實物.權(quán)益.區(qū)位等的勘查.分析，運(yùn)用適當(dāng)方法該估價師對該住房的估價是專業(yè)房地產(chǎn)估價。()A.正確B.錯誤41.假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的價值十后續(xù)必要支出。()A.正確房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的價值一后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤。42.房地產(chǎn)權(quán)利包括物權(quán)和債權(quán)兩大類，其括土地使用權(quán)和地役權(quán)等。()A.正確B.錯誤43.已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)，可以設(shè)定抵押。()B.錯誤44.均價一般可以反映所銷售商品房的總體價格水平。()A.正確45.依法判定的估價對象狀況應(yīng)當(dāng)是估價對象的實際狀況，不應(yīng)該是合同.招標(biāo)文件中約定的狀況。()A.正確B.錯誤對象實際狀況，但也可能不是實際狀況，而是有關(guān)合同.招標(biāo)文件等46.房地產(chǎn)估價原則是為了使不同的房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)估價的基本前提有認(rèn)識上的一致性，對同一估價對象B.錯誤47.保留價也稱為拍賣底價，是競買人對拍賣師報出的價格的應(yīng)允。A.正確B.錯誤解析：本題考查的是評估價.保留價.起拍價.應(yīng)價和成交價。保留價48.資本化率和收益乘數(shù)都可以采用市場提取法，通過市場上近期交易的與估價對象的凈收益流模式等相同的許多類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料求取。()A.正確B.錯誤49.建筑物重置成本是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料.建筑構(gòu)配件.建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在價值時點的財稅制度和要支出和應(yīng)得利潤。()A.正確B.錯誤50.通常將路線價區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的平均數(shù)，設(shè)置為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度。()A.正確B.錯誤A.正確B.錯誤解析：本題考查的是掛牌價格.成交價格.市場價格.理論價格和評估52.如果有甲.乙兩宗權(quán)益.區(qū)位.面積.規(guī)劃條件相當(dāng)?shù)耐恋?，甲土地為空地，乙土地上帶有一陳舊的建筑物(已無繼續(xù)利用價值),那么甲土地的總價大于乙土地的總價。()A.正確B.錯誤53.在比較法中，可采用時間序列分析法對可比實例價格進(jìn)行交易日期修正。()A.正確B.錯誤務(wù)，并應(yīng)明確至少一名合適的估價人員負(fù)責(zé)該估價項目。()A.正確B.錯誤55.周圍環(huán)境是否良好.交通是否有利于商品運(yùn)輸是確定商業(yè)用房位置優(yōu)劣的首要因素。()A.正確B.錯誤是繁華程度.臨街狀況和交通條件，環(huán)境狀況不是首要因素。相比而種地租現(xiàn)象。()A.正確B.錯誤57.在比較法估價中，當(dāng)有較多的交易實例符合可比實例要求時，應(yīng)因此不能隨意選取交易實例。()B.錯誤58.根據(jù)《合伙企業(yè)法》,合伙人可以用貨幣出資，不可以用實物.知識產(chǎn)權(quán).土地使用權(quán)或者其他財產(chǎn)權(quán)利出資，可以用勞務(wù)出資。()A.正確B.錯誤59.對理論上適用的估價方法在正式出具的估價報告中未采用的，無需在估價報告中說明未采用的理由。()A.正確B.錯誤60.不可修復(fù)的房地產(chǎn)損害造成的房地產(chǎn)價值減損評估，通常是先分然后將兩者之差作為價值減損額。()A.正確B.錯誤61.如果被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或蓋章的，應(yīng)有房屋征收部門.房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)在估價報告中說明。()A.正確B.錯誤勘記錄上簽字或蓋章的，應(yīng)有房屋征收部門.房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和無利62.運(yùn)用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測的條件是，房地產(chǎn)價格的變動過程B.錯誤63.在國際房地產(chǎn)投資中，匯率波動會影響房地產(chǎn)的投資收益。()A.正確B.錯誤A.正確B.錯誤65.在實際估價中，判定一宗房地產(chǎn)是收益性房地產(chǎn)還是非收益性房地產(chǎn)，是看該房地產(chǎn)目前是否正在產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益。()A.正確B.錯誤對性地收集一些交易實例。()A.正確67.為估價委托人競買國有建設(shè)用地使用權(quán)提供其可承受的最高出價的估價，屬于咨詢性估價。()A.正確B.錯誤解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。咨詢性估價(或稱為參考性委托人出售房地產(chǎn)確定要價.購買房地產(chǎn)確定出價提供參考依據(jù)的估68.估價報告是關(guān)于估價對象價值及相關(guān)問題的非專業(yè)意見。()A.正確B.錯誤69.除獨(dú)立.客觀.公正原則外，評估房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價值時，還應(yīng)遵循合法原則.價值時點原則.替代原則和最高最佳利用原則。()A.正確B.錯誤解析：本題考查的是市場價值.投資價值.現(xiàn)狀價值.快速變現(xiàn)價值.況下的價值，實際狀況包括實際的用途.規(guī)模和檔次，它可能是合法70.一般房地產(chǎn)價格水平越高，則房地產(chǎn)價格上漲趨勢越強(qiáng)。()A.正確B.錯誤71.房地產(chǎn)市場狀況調(diào)整不僅是交易日期調(diào)整，還包括一些其他因素調(diào)整。()A.正確B.錯誤72.房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價值一般都小于房地產(chǎn)的市場價值。()A.正確B.錯誤73.專業(yè)房地產(chǎn)估價是指房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受他人委托，選派注冊房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)的價值或價格進(jìn)行分析.測算和判斷并提供專業(yè)意見的活動。()B.錯誤74.目前，中國的土地僅存在以征收方式將集體土地變?yōu)閲型恋亍.正確解析：本題考查的是房地產(chǎn)所有權(quán)價格.土地使用權(quán)價格和其他房地地75.估價師和估價機(jī)構(gòu)可以在未估價之前就征求委托人或估價利害關(guān)系人對估價結(jié)果的意見。()A.正確B.錯誤76.收益法中的客觀收益就是遵循替代原理求取的，而成本法中的客觀成本，并非如此。()A.正確B.錯誤另一頭是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況。()A.正確B.錯誤同一估價對象在同一估價目的.同一價值時點的評估價值趨于相同或近似。()A.正確B.錯誤師對估價的基本前提具有一致性，對同一估價對象在同一估價目的.79.房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循合法原則，因此只有依法登記的房地產(chǎn)才能成A.正確80.房地產(chǎn)分割后的各個獨(dú)立部分的價值之和一般小于分割前的整體價值。()A.正確B.錯誤解析：本題考查的是土地價值.建筑物價值和房地價值。房地價值在81.市場提取法求出的報酬率反映的是人們頭腦中過去而非未來的風(fēng)險判斷，它可能不是估價對象未來各期收益風(fēng)險的可靠指針。()A.正確B.錯誤82.在建筑物折舊中，只有不可修復(fù)的功能落后，不存在可修復(fù)的功能落后。()A.正確B.錯誤區(qū)分所有權(quán)人對建筑物內(nèi)的住宅.商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對走廊.樓梯.外墻等共有部分享有共有的權(quán)利。()A.正確B.錯誤解析：本題考查的是房地產(chǎn)實物.權(quán)益和區(qū)位的含義。房地產(chǎn)所有權(quán)可分為單獨(dú)所有.共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)三種。建筑物區(qū)分所有權(quán)可以說是一種復(fù)合性的權(quán)利，由專有部分的所有權(quán)(該部分通常為單有).專有部分以外的共有部分的持份權(quán)(該部分為建筑物各專有部分的所有權(quán)人之間按份共有)和因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)構(gòu)成。84.無租約限制價值=出租人權(quán)益價值+承租人權(quán)益價值。()A.正確B.錯誤85.成本法是根據(jù)估價對象房地產(chǎn)在建造時的購建價格，然后扣除折舊，以此來估算估價對象客觀合理的價格或價值的方法。()A.正確B.錯誤86.房地產(chǎn)根據(jù)用途(使用性質(zhì)),首先可分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn).農(nóng)業(yè)房地產(chǎn).特殊用途房地產(chǎn)等。()B.錯誤解析：考點：按用途劃分的種類。房地產(chǎn)根據(jù)用途(使用性質(zhì)),首先87.比較法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要包括土地使用期限.規(guī)劃條件.配套設(shè)施狀況.出租情況.地役權(quán)設(shè)立情況等影響房地產(chǎn)價格的因素。A.正確B.錯誤A.正確B.錯誤房地產(chǎn)的一種附屬財產(chǎn)的價值。如某個可供直接經(jīng)營使用的旅館.商其評估價值除了包含該旅館.商店.飯館.汽車加油站.高爾夫球場等89.殘余價值是指估價對象在非繼續(xù)利用情況下的價值。它一般低于A.正確B.錯誤解析：本題考查的是市場價值.投資價值.現(xiàn)狀價值.快速變現(xiàn)價值.90.深圳變?yōu)榻?jīng)濟(jì)特區(qū)，海南島成為海南省并享受特區(qū)政策，中共中方或其周邊地區(qū)的房地產(chǎn)價格有較大上漲，甚至跳躍式上漲。()A.正確B.錯誤海南省并享受特區(qū)政策，中共中央.國務(wù)院決定開發(fā)開放上海浦東.A.正確92.隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)越來越精細(xì)化。()A.正確B.錯誤93.成本法是以房地產(chǎn)價格的各個組成部分累加為基礎(chǔ)，來求取房地B.錯誤務(wù)，并應(yīng)明確至少一名合適的估價人員負(fù)責(zé)該估價項目。()A.正確B.錯誤95.其他相關(guān)定著物是指附著或結(jié)合在土地或建筑物上不可分離的部并轉(zhuǎn)讓的物，但當(dāng)事人另外有約定的除外。()A.正確B.錯誤96.運(yùn)用比較法進(jìn)行估價時，需要從交易實例庫中選取符合一定條件的交易實例為可比實例。()A.正確B.錯誤97.長期趨勢法適用對象是價格有一定變動規(guī)律的房地產(chǎn)，適用的條有的歷史價格資料必須真實。()A.正確B.錯誤98.一般情況下，商場與住宅相比，樓層對價格的影響比朝向?qū)r格的影響大。()A.正確B.錯誤其他層一般不到一層的60%。99.房地產(chǎn)狀況調(diào)整是把可比實例在其成交日期的價格處理成在價值在估價對象狀況下的價格。()A.正確B.錯誤以此來干預(yù)市場。()A.正確B.錯誤用重置成本，有保護(hù)價值的建筑物適用重建成本。()A.正確B.錯誤102.估價對象由委托人和價值類型雙重決定。()A.正確103.狹義的地租是指超額的工資.利息.利潤及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報酬。()A.正確B.錯誤104.如果是在建工程由現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自愿轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開A.正確B.錯誤105.比較法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的指導(dǎo)價值為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價格。()A.正確B.錯誤式的出讓實例。()A.正確B.錯誤A.正確B.錯誤海南省并享受特區(qū)政策，中共中央.國務(wù)院決定開發(fā)開放上海浦東.的地塊，絕對不能采用假設(shè)開發(fā)法估價。()A.正確B.錯誤調(diào)購買商品房貸款利率，會抑制商品房價格上漲。()A.正確B.錯誤酬率越高，土地使用權(quán)價格接近無限年價格就越慢。()A.正確B.錯誤解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。;土地使用權(quán)無限年期111.住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房與其設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用不能計入本小區(qū)內(nèi)商品住宅的價格中。()A.正確B.錯誤所以如果能用不同的權(quán)重對過去各期的發(fā)展速度予以加權(quán)后再計算其平均發(fā)展速度，就能使預(yù)測的價格更接近或符合實際。()B.錯誤產(chǎn)的資產(chǎn)和包括房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)。()A.正確B.錯誤評估。()A.正確B.錯誤A.正確B.錯誤積不補(bǔ)交出讓金。()A.正確B.錯誤的地方政府規(guī)定地下建筑面積不補(bǔ)交或者只按照地上建筑面積的出時。()A.正確B.錯誤間，可以是完工的時間，也可以在其之前(如提前預(yù)售),也可以在其之后(如出租后出售.或延遲銷售)。A.正確B.錯誤A.正確30年；估價資料保存已超過15年或30年而估價服務(wù)的行為尚未結(jié)近似。()A.正確B.錯誤師對估價的基本前提具有一致性，對同一估價對象在同一估價目的.干年的凈收益，如未來3年或5年的凈收益，然后利用報酬資本化法公式演變出的等式來求取A(可視為一種加權(quán)算術(shù)平均數(shù))。()A.正確B.錯誤過調(diào)查，預(yù)測估價對象未來若干年的凈收益，如未來3年或5年的凈收益，然后利用報酬資本化法公式演變出的等式來求取A(可視為一這兩種房地產(chǎn)商品是互補(bǔ)品。()A.正確B.錯誤宜的商品Y替代了商品X。二者不是互補(bǔ)品的關(guān)系，而是替代品。這資金還是自有資金，都應(yīng)計算利息。()A.正確B.錯誤125.根據(jù)《資產(chǎn)評估法》,評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起60日內(nèi)向有關(guān)評估行政管理部門備案。()A.正確B.錯誤照之日起30日內(nèi)向有關(guān)評估行政管理部門備案。或多次估價時，應(yīng)采用相同的估價方法或?qū)Υ绞竭M(jìn)行估價。()A.正確場租金的求取。()A.正確B.錯誤128.成本法是測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折B.錯誤項目中包括房屋征收補(bǔ)償費(fèi)。()A.正確差價而評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值就屬于價值時點為現(xiàn)在，A.正確B.錯誤煩。()A.正確B.錯誤A.正確133.有效需求是指對物品的有支付能力支持的需要——不但愿意購買，而且有能力購買。()A.正確B.錯誤大類。()A.正確B.錯誤135.房地產(chǎn)根據(jù)用途(使用性質(zhì)),首先可分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn).農(nóng)業(yè)房地產(chǎn).特殊用途房地產(chǎn)等。()A.正確解析：考點：按用途劃分的種類。房地產(chǎn)根據(jù)用途(使用性質(zhì)),首先業(yè)房地產(chǎn).辦公房地產(chǎn).工業(yè)房地產(chǎn).農(nóng)業(yè)房能落后。()A.正確B.錯誤優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》,建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。()B.錯誤138.城市化率或城鎮(zhèn)化率，通常作為城市化水平的測度指標(biāo)。()A.正確B.錯誤的房地價值=房地重新購建成本一房地折舊。()A.正確B.錯誤采用成本法估價的基本公式為：舊的房地價值=房地重新購建成本一A.正確B.錯誤解析：本題考查的是掛牌價格.成交價格.市場價格.理論價格和評估141.估價報告是關(guān)于估價對象價值及相關(guān)問題的非專業(yè)意見。()A.正確委托合同.給予委托人關(guān)于估價對象價值或價格及相關(guān)問題的正式答142.估價假設(shè)是指估價師對估價所必要且能準(zhǔn)確確定的前提條件作出的某種假定。()A.正確B.錯誤低主要取決于3個因素：未來凈收益的大小.獲取凈收益期限的長短.獲取凈收益的可靠程度。()A.正確B.錯誤收益的現(xiàn)值之和，該價值的高低主要取決于3個因素：未來凈收益的能增加。()A.正確B.錯誤房地產(chǎn)市場狀況下形成的。()A.正確B.錯誤B.錯誤評估。()A.正確B.錯誤148.劃分路線價區(qū)段時，將可及性相當(dāng).地塊相連的土地劃為同一路因此，兩個路口之間的地段必然是同一個路線價區(qū)段。()A.正確B.錯誤時需要將兩個路口之間的地段劃分為2個以上的路線價區(qū)段。注意：的供求狀況。()A.正確B.錯誤酬率越高，土地使用權(quán)價格接近無限年價格就越慢。()A.正確B.錯誤151.某收益性房地產(chǎn)按經(jīng)濟(jì)壽命計算的建筑物年折舊費(fèi)為100萬元，房屋設(shè)備年折舊費(fèi)為10萬元，室內(nèi)裝飾裝修年折舊費(fèi)為50萬元，則費(fèi)為160萬元。()B.錯誤年運(yùn)營費(fèi)用的折舊費(fèi)應(yīng)該為60萬元。格下降。()A.正確B.錯誤A.正確B.錯誤A.正確建設(shè)用地使用權(quán)為單獨(dú)所有，沒有出租，未設(shè)立地役權(quán).抵押權(quán)或其未被人民法院查封，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的立項.規(guī)劃.用地審批.施工A.正確B.錯誤為空地，乙土地上帶有一陳舊的建筑物(已無繼續(xù)利用價值),那么甲土地的總價大于乙土地的總價。()A.正確B.錯誤所以如果能用不同的權(quán)重對過去各期的發(fā)展速度予以加權(quán)后再計算其平均發(fā)展速度，就能使預(yù)測的價格更接近或符合實際。()A.正確B.錯誤解析：本題考查的是長期趨勢法。由于越接近所預(yù)測的價值.價格對后續(xù)必要支出。()B.錯誤房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的價值一后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤。合法原則.價值時點原則.替代原則和最高最佳利用原則。()A.正確B.錯誤B.錯誤A.正確B.錯誤A.正確B.錯誤163.為估價委托人競買國有建設(shè)用地使用權(quán)提供其可承受的最高出價的估價，屬于咨詢性估價。()A.正確B.錯誤解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。咨詢性估價(或稱為參考性委托人出售房地產(chǎn)確定要價.購買房地產(chǎn)確定出價提供參考依據(jù)的估164.國家在出讓建設(shè)用地使用權(quán)時可以將受讓人對空間享有的權(quán)利通過出讓土地的四至.建筑物的高度和深度加以確定，確定范圍之外A.正確將受讓人對空間享有的權(quán)利通過出讓土地的四至.建筑物的高度和深樣多的資金相比，資金的價值是更多的。()A.正確B.錯誤有的歷史價格資料必須真實。()A.正確B.錯誤167.統(tǒng)一價格表示單位必須是總價，不可以是單價。()A.正確減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收會使房地產(chǎn)價格下降。()A.正確B.錯誤B.錯誤法估價時，一般不做因素修正。()A.正確B.錯誤的基本一致，比較法.收益法.成本法.假設(shè)開發(fā)法是中國內(nèi)地房地產(chǎn)估價的常用方法。()A.正確B.錯誤行業(yè)行政主管部門和行業(yè)組織十分重視房地產(chǎn)估價理論.方法及其應(yīng)關(guān)理念.術(shù)語及其內(nèi)涵等與國際上的基本一致，比較法.收益法.成本資金還是自有資金，都應(yīng)計算利息。()A.正確它應(yīng)高于與該房地產(chǎn)風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率。()A.正確B.錯誤解析：本題考查的是市場價值.投資價值.現(xiàn)狀價值.快速變現(xiàn)價值.所要求的最低收益率(通常稱為最低期望收益率)。這個特定的投資調(diào)購買商品房貸款利率，會抑制商品房價格上漲。()A.正確B.錯誤相同，則應(yīng)該是不能作為可比實例的。()A.正確B.錯誤A.正確B.錯誤一般是與其他合格估價師對同一估價對象在同一目的.同時估價時點建筑物進(jìn)行估價的場合，尤其是大范圍的建筑物現(xiàn)值摸底調(diào)查。()A.正確B.錯誤替，法定代表人或執(zhí)行事務(wù)合伙人宜在其上簽名或蓋章。()A.正確B.錯誤的。()B.錯誤佳規(guī)模和最佳用途。()A.正確B.錯誤應(yīng)剔除。()A.正確B.錯誤為在估價對象狀況下的價格。()A.正確A.正確B.錯誤184.起價通常不能反映所銷售商品房的真實價格水平。()A.正確B.錯誤185.房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價值小于房地產(chǎn)的市場價值。()A.正確B.錯誤解析：本題考查的是市場價值.投資價值.現(xiàn)狀價值.快速變現(xiàn)價值.項目中包括房屋征收補(bǔ)償費(fèi)。()A.正確B.錯誤補(bǔ)償?shù)裙ぷ鞯拿貎r值，這時減去的項目應(yīng)包括房屋征收補(bǔ)償費(fèi).地A.正確B.錯誤估價前提為最高最佳利用。()A.正確B.錯誤地面積上的建筑物價格。()A.正確B.錯誤A.正確B.錯誤值的因素，重要的不是過去的因素而是現(xiàn)在的因素。()A.正確B.錯誤舊，以此來估算估價對象客觀合理的價格或價值的方法。()A.正確B.錯誤A.正確B.錯誤斷方法一般是與其他合格估價師對同一估價對象在同一目的.同一價以相互驗證，有時是相互補(bǔ)充的，但不應(yīng)相互替代。()A.正確B.錯誤A.正確B.錯誤196.房屋的完好程度越高，其現(xiàn)值就越接近于重新購建成本。()A.正確律責(zé)任。()A.正確B.錯誤價值時點的狀況，估價對象狀況一定是價值時點的狀況。()B.錯誤酬率越高，土地使用權(quán)價格接近無限年價格就越慢。()A.正確當(dāng)報酬率為2%時，需要520年才能接近無限年的價格，報酬率為4%時，需要260年，報酬率為8%時，需要130年，報酬率為20%時，需要60年，報酬率為25%,需要50年。所以報酬率越高，土地使用權(quán)B.錯誤A.正確B.錯誤A.正確B.錯誤狀況下的情形。()A.正確B.錯誤上升，利率下降時房地產(chǎn)價格下降。()A.正確B.錯誤205.制定估價標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，目的在于防范和減少估價誤差。()A.正確B.錯誤是為了避免不同的估價師對同一估價對象的同一估價目的.同一估價大類。()A.正確B.錯誤較法或收益法求得的價值，則說明房地產(chǎn)市場不景氣。()A.正確B.錯誤解析：本題考查的是掛牌價格.成交價格.市場價格.理論價格和評估價值。成本價值(不考慮外部折舊)大大高于比較價值或收益價值，越弱；反之，則表明房地產(chǎn)價格的上漲(或下降)趨勢越強(qiáng)。()A.正確B.錯誤(或下降)趨勢越弱。A.正確要估價，則可以通過咨詢城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu).專家的211.可比實例的成交價格應(yīng)為正常價格或可修正為正常價格。()A.正確B.錯誤212.房地產(chǎn)作價入股估價應(yīng)當(dāng)采用謹(jǐn)慎價值標(biāo)準(zhǔn)。()A.正確B.錯誤某些額外的收入.節(jié)省的費(fèi)用或無形收益。()A.正確B.錯誤214.房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)業(yè)人員信用檔案的內(nèi)容包括基本情況.業(yè)績及良好行為.不良行為等內(nèi)容。()A.正確B.錯誤業(yè)人員信用檔案的內(nèi)容包括基本情況.業(yè)績及良好行為.不良行為等。場法或收益法求得的價值，則說明房地產(chǎn)市場不景氣。()B.錯誤216.在評估投資價值時，采用的折現(xiàn)率是某它應(yīng)高于與該房地產(chǎn)風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率。()A.正確B.錯誤解析：本題考查的是市場價值.投資價值.現(xiàn)狀價值.快速變現(xiàn)價值.所要求的最低收益率(通常稱為最低期望收益率)。這個特定的投資低主要取決于3個因素：未來凈收益的大小.獲取凈收益期限的長短.獲取凈收益的可靠程度。()A.正確B.錯誤收益的現(xiàn)值之和，該價值的高低主要取決于3個因素：未來凈收益的218.樓面地價=土地單價×容積率。()A.正確A.正確B.錯誤合同.招標(biāo)文件中約定的狀況。()A.正確B.錯誤對象實際狀況，但也可能不是實際狀況，而是有關(guān)合同.招標(biāo)文件等地產(chǎn)。()A.正確B.錯誤解析：本題考查的是市場價值.投資價值.現(xiàn)狀價值.快速變現(xiàn)價值.謹(jǐn)慎價值和殘余價值。每個房地產(chǎn)投資者對其擬投資(如購買)的房224.運(yùn)用收益法評估投資價值時采用的報酬率應(yīng)是特定投資者所要求的最低期望收益率。()A.正確B.錯誤益率(通常稱為最低期望收益率)。225.某城市路線價標(biāo)準(zhǔn)深度為24m,劃分為三個等份，從街道方向算起，各等份單獨(dú)深度價格修正率分別為50%.30%.20%,則臨街16m的矩形土地的平均深度價格修正率為120%。()A.正確B.錯誤226.房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價值小于房地產(chǎn)的市場價值。()A.正確解析：本題考查的是市場價值.投資價值.現(xiàn)狀價值.快速變現(xiàn)價值.227.投資回收是指所投入的資金的回收，即