北京奧林匹克公園中心區(qū)商業(yè)丶文化兼容商業(yè)地塊策劃

1金融街：政府規(guī)劃范圍，即南起復(fù)興門(mén)內(nèi)大街，北至阜成門(mén)內(nèi)大街，西抵中關(guān)村西區(qū)：政府規(guī)劃范圍，即東起中關(guān)村大街，西至彩和坊路（海淀圖燕莎：市場(chǎng)習(xí)慣劃分范圍，即東四環(huán)以西，農(nóng)展館北路以北，機(jī)場(chǎng)高速以亞運(yùn)村：市場(chǎng)習(xí)慣劃分范圍，即北四環(huán)以北，北辰東路以東，京承高速以東長(zhǎng)安街：市場(chǎng)習(xí)慣劃分范圍，即東大橋路以西，前三門(mén)及通惠河以北，作為北京市重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的綜合性城市中心區(qū)，建設(shè)規(guī)模都是上百萬(wàn)平方2規(guī)模的現(xiàn)代商務(wù)中心區(qū),紐約的曼哈頓，巴黎的拉德方斯，東京的新宿，香港的3寫(xiě)字樓供應(yīng)嚴(yán)重不足，使得許多外資機(jī)構(gòu)甚至不得不租用高檔酒店客房用于辦1993年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的《北京市城市總體規(guī)劃》明確提出，在朝陽(yáng)門(mén)至建國(guó)優(yōu)勢(shì)。1、明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)：該區(qū)域及周邊地帶集中了全市70%的涉外資源，北京60%以上的外資機(jī)構(gòu)，眾多星級(jí)酒店，眾多的交際活動(dòng)場(chǎng)所；2、基礎(chǔ)設(shè)施完4市政府專題會(huì)議決定，將商務(wù)中心區(qū)建設(shè)納入北京市“十五”計(jì)劃。2000年8加大招商引資力度，顯著增強(qiáng)商務(wù)服務(wù)功能。積極創(chuàng)造條件，廣泛吸引國(guó)總部，使商務(wù)中心區(qū)成為亞太地區(qū)乃至世界范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行控制中樞之5重點(diǎn)發(fā)展銀行、保險(xiǎn)、證券、信托、基金等金融服務(wù)業(yè)。廣泛吸引和發(fā)展國(guó)內(nèi)外各類金融機(jī)構(gòu)，建立和完善與商務(wù)中心區(qū)功能相適應(yīng)的多層次、多類型的金融體系，提高金融現(xiàn)代服務(wù)水平，使金融產(chǎn)業(yè)成為商務(wù)區(qū)重要的發(fā)展和健全各類中介服務(wù)體系。根據(jù)商務(wù)活動(dòng)對(duì)社會(huì)中介服務(wù)的需求，在繼續(xù)發(fā)展會(huì)計(jì)、審計(jì)、評(píng)估、法律等中介服務(wù)業(yè)的基礎(chǔ)上，積極鼓勵(lì)社會(huì)各界發(fā)展多層次的創(chuàng)新服務(wù)機(jī)構(gòu)，廣泛開(kāi)展評(píng)估評(píng)價(jià)、教育培訓(xùn)、信息咨6的首次公開(kāi)出讓。然而因?yàn)闅v史遺留因素，CBD區(qū)域內(nèi)已建或者在建的項(xiàng)目規(guī)使館區(qū)，距離城市中心天安門(mén)廣場(chǎng)5公里，距離首都國(guó)該區(qū)域現(xiàn)有道路10條、公交線路31條、地環(huán)路和建外大街、朝外大街等城市主干道，地鐵1號(hào)線和建CBD區(qū)域是北京發(fā)展高檔寫(xiě)字樓最早，也是目前高檔寫(xiě)字樓最為集中的區(qū)7角最為集中，在這個(gè)金十字的西北側(cè)是目前CBD區(qū)域內(nèi)頂級(jí)寫(xiě)字樓最集中的區(qū)域，集中了國(guó)貿(mào)中心、嘉里中心、北京財(cái)富中心等頂級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目。目前CBD區(qū)域內(nèi)已建或在建的寫(xiě)字樓項(xiàng)目據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)共有約40個(gè)，2201990年的國(guó)貿(mào)公寓、京廣中心公寓、嘉里中心公寓。雖然在90年代初還沒(méi)有CBD的規(guī)劃方案出臺(tái)，但這兩個(gè)公寓項(xiàng)目由于地理位置絕佳、品質(zhì)卓越，為該性詳細(xì)規(guī)劃》出臺(tái)之前，國(guó)貿(mào)地區(qū)也并沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)多的高檔公寓項(xiàng)目。自1998CBD區(qū)域的酒店業(yè)的發(fā)展源于二十世紀(jì)八十年代初，當(dāng)時(shí)因鄰近使館區(qū)，8設(shè)以中高檔物業(yè)為主，同時(shí)期建成的五星級(jí)酒店嘉里中心飯店（1999年開(kāi)業(yè)）萊酒店（1998年）等。近幾年該區(qū)域酒店發(fā)展，基本為較早的酒店物業(yè)進(jìn)行重前，CBD地區(qū)將新增50萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)，如國(guó)貿(mào)三期的商業(yè)面積59區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓樣本項(xiàng)目分析劃區(qū)域內(nèi)各地塊建設(shè)規(guī)模和檔次相當(dāng)?shù)腃BD區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓單體項(xiàng)目作為樣本進(jìn)方米）0090財(cái)富中心：北京財(cái)富中心是北京中心商務(wù)區(qū)(CBD)目前建筑規(guī)模最大、功能及科學(xué)化的管理設(shè)計(jì)，使得漢威大廈也云集了一批國(guó)際知名公司.元/平方米左右，這些寫(xiě)字樓的區(qū)位條件大部分和第一檔次的寫(xiě)字樓相差無(wú)幾，的情況下銷售率也達(dá)到了約80處于供不應(yīng)求的狀況。招商局大廈較低的入住率主要是因?yàn)樽陨眄?xiàng)目規(guī)模太大，而且產(chǎn)品檔次和物業(yè)服務(wù)也缺乏特色引起國(guó)際知名跨國(guó)公60～70%些咨詢/服務(wù)類企愛(ài)立信租了1萬(wàn)平米,通用電器(GE),金伯利,史克必成,3M中國(guó),IBM,美國(guó)禮來(lái),安海斯,百威啤酒,霍百事中國(guó),聯(lián)邦快遞,EDS電子,美國(guó)勝特蘭,大昌區(qū)域公寓樣本項(xiàng)目分析號(hào)////米/平米//CEO和高級(jí)管理人員以及大量的駐京使領(lǐng)41%，外國(guó)本市城鎮(zhèn)省個(gè)人占國(guó)個(gè)人占澳臺(tái)人士占33%，外省90年代建新加坡最著名際集團(tuán)加盟服雅詩(shī)閣主要特色是它具有超豪華的居住環(huán)境和專業(yè)的管高雅，環(huán)境優(yōu)了“小”，多層次、混方米的中多元化的使用功能根據(jù)不同的公寓類型，CBD區(qū)域內(nèi)的租金水平是不同的，服務(wù)式公寓的平商住公寓的個(gè)人投資者占有一定得比例，通過(guò)分析典型商住和純公寓項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)客戶，發(fā)現(xiàn)一半以上的客群是本市個(gè)人投資者，將近28%的客群來(lái)自其他省市地區(qū)。另外，與其他區(qū)域不同的是，有10.5%的購(gòu)房者是外籍個(gè)人投資者或企業(yè)，9.3%的購(gòu)房者屬于港澳臺(tái)的個(gè)人投資者或企業(yè)，CBD公寓的購(gòu)買(mǎi)者酒店樣本項(xiàng)目分析在選擇本區(qū)域酒店樣本項(xiàng)目時(shí)，考慮到對(duì)于未來(lái)奧林匹克公園中心區(qū)中心區(qū)中心區(qū)核心區(qū)的借鑒作用和參考價(jià)值，我們?nèi)窟x擇了該地區(qū)檔次最高且影響力最大的酒店項(xiàng)目作為研究對(duì)象，分別為三家五星級(jí)酒店：中國(guó)大飯店、京廣新世界飯店、嘉里中心飯店；三家四星級(jí)酒店：國(guó)貿(mào)飯店、京倫飯店、建國(guó)店555444集中的高檔酒店區(qū)域。但根據(jù)區(qū)域情況及未來(lái)發(fā)展，高星級(jí)酒店還存在較大的313695%標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)套間數(shù)比例不高，但是套房類型配置十分豐富，如國(guó)貿(mào)飯店套房有行政套房、商務(wù)套250020005000 2200 480 688 688 嘉里中心飯店京廣飯店京倫飯店建國(guó)飯店嘉里中心飯店京廣飯店京倫飯店建國(guó)飯店標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格套間價(jià)格元/天，套間平均價(jià)格水平為1492元/天。其中四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)間平均價(jià)格為80%60%40%20%0%70%70%85%78%88%82%嘉里中心飯店京廣飯店京倫飯店國(guó)貿(mào)飯店建國(guó)飯店入住率率，因而未予計(jì)算。該區(qū)域四星級(jí)以上酒店平均入住率為80%，四星級(jí)酒店平調(diào)查所選樣本項(xiàng)目，入住該區(qū)域高檔酒店的客戶以商務(wù)型旅客為主，其中境外商務(wù)客人所占比重約為50%左右，另因該區(qū)域的交通便利，緊鄰故宮等旅游景點(diǎn)的緣故，也吸引了大批的觀光型旅客，此群體中境外觀光客人所占比重為身份地位較高客人，如歐美高級(jí)商務(wù)代表團(tuán)；京廣新世界飯店的港資背景以及較好的性價(jià)比，為其吸引港臺(tái)的商旅客人創(chuàng)造了條件；建國(guó)飯店雖然建成時(shí)間較早，現(xiàn)有設(shè)施并不先進(jìn)完善，但是它休閑自然的舒適環(huán)境，獨(dú)特的魅力風(fēng)調(diào)查所選樣本項(xiàng)目，該區(qū)域高檔酒店已全部完成酒店管理集團(tuán)化的轉(zhuǎn)變，其中中國(guó)大飯店、國(guó)貿(mào)飯店、嘉里中心飯店加入了香格里拉酒店管理集團(tuán)，京商業(yè)樣本項(xiàng)目分析在選擇本區(qū)域商業(yè)樣本項(xiàng)目時(shí)，考慮到對(duì)于未來(lái)奧林匹克公園中心區(qū)中心區(qū)中心區(qū)核心區(qū)的借鑒作用和參考價(jià)值，我們?nèi)窟x擇了該地區(qū)檔次最高且影6198作部所屬鑫廣物業(yè)管理中心和馬來(lái)西亞郭氏兄弟集團(tuán)所屬香港嘉里興業(yè)有限公司共同投資興建。在北京率先引進(jìn)品牌專賣(mài)店從事零售業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)模式，是北塔式甲級(jí)辦公樓，兩座高級(jí)公寓，一座商務(wù)酒店，一座租客會(huì)所和大型購(gòu)物商年建成投入使用，是目前北京市內(nèi)檔次唯一能與國(guó)貿(mào)中心相抗衡的大型綜合性作為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在北京的第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)體現(xiàn)了大房地產(chǎn)集團(tuán)的霸相信在未來(lái)，周邊所有高檔物業(yè)發(fā)揮出整體優(yōu)勢(shì)，會(huì)使大望路東西兩側(cè)的這一繼國(guó)貿(mào)中心和東方廣場(chǎng)之后，東長(zhǎng)安街又一具有地標(biāo)借助人工營(yíng)造的流動(dòng)水系打造出別具特色的商業(yè)環(huán)境，迎合項(xiàng)目高端定位，并————的整體租金及售價(jià)水平都要高于其他地區(qū)。區(qū)域高端消費(fèi)人群支撐了高檔商業(yè)念街的塑造成功，并依靠項(xiàng)目得天獨(dú)厚的地理位置，一時(shí)間吸引了眾多特色精品的商家的關(guān)注，在合理、準(zhǔn)確地運(yùn)營(yíng)機(jī)制下，現(xiàn)階段本項(xiàng)目的空置率降至到了30%，商業(yè)氛圍逐漸形成，周邊高檔的消費(fèi)人群對(duì)于這種新型的商住社區(qū)商群，商業(yè)物業(yè)中的中高檔精品店在這一區(qū)域中占最大比例，達(dá)到70%左右。而針對(duì)于高消費(fèi)商務(wù)人員的工作需要，在辦公樓附近的中高檔餐飲同樣是商圈內(nèi)消費(fèi)人群偏愛(ài)的業(yè)態(tài)類型，占本區(qū)域商業(yè)的17%。此商圈娛樂(lè)以休閑、健身為這種業(yè)態(tài)比例結(jié)構(gòu)的形成原因主要是依托商圈內(nèi)部的高租金水平及區(qū)域內(nèi)的高檔定位兩方面。國(guó)貿(mào)商圈是以高檔寫(xiě)字樓公寓為主的高檔商務(wù)區(qū)，商業(yè)物業(yè)多以寫(xiě)字樓或公寓底商的形式出現(xiàn)，且與周邊物業(yè)定位檔次保持一致性，這就對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的種類起到一定的制約作用。商圈物業(yè)的高租金水平中以及高檔定位限制了中低檔業(yè)態(tài)及低利潤(rùn)業(yè)態(tài)的進(jìn)入，例如，家居建材類專業(yè)市場(chǎng)在商圈內(nèi)的數(shù)量為零，而電腦、手機(jī)等主業(yè)店在商圈中僅以精品的形式出現(xiàn)，沒(méi)有次都比較高，因此，購(gòu)買(mǎi)這些物業(yè)的業(yè)主具有很高的消費(fèi)水平。常住人口數(shù)量巨大，加之單個(gè)消費(fèi)者的強(qiáng)勢(shì)購(gòu)買(mǎi)力，預(yù)計(jì)京的分行的90%，北京最好的十大寫(xiě)字樓的全部，北京最好的十大賓館中的八根據(jù)我司的預(yù)測(cè)和統(tǒng)計(jì)，眾多高消費(fèi)人群的聚集場(chǎng)所為國(guó)貿(mào)商圈提供了強(qiáng)大的消費(fèi)群體支持，這部分人群的高消費(fèi)品質(zhì)是國(guó)貿(mào)商圈定位的主要因素，這CBD區(qū)域之所以能發(fā)展成為北京市最成熟也是最成功的商務(wù)核心區(qū)，其主要原因是優(yōu)異的區(qū)位條件和區(qū)域周邊豐富的商務(wù)資源。還有就是合理的規(guī)劃以府未能壟斷經(jīng)營(yíng)土地一級(jí)市場(chǎng)，土地供應(yīng)分散，出現(xiàn)多頭招商的局面，總量和發(fā)狀況出現(xiàn)了一哄而上，容易開(kāi)發(fā)的公寓類項(xiàng)目扎堆，市場(chǎng)承受能力受到了很大的考驗(yàn)；難以開(kāi)發(fā)的高檔寫(xiě)字樓項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度滯后，致使市場(chǎng)出現(xiàn)了斷檔現(xiàn)象，流失了大量的高端客戶；而且以銷售等短期經(jīng)營(yíng)模式為主，業(yè)權(quán)的分散給一。商住公寓鉆的是項(xiàng)目立項(xiàng)與實(shí)際用途分離的政策空子，其出現(xiàn)極大地?cái)_亂了市場(chǎng)的正常秩序。而且商住公寓的形象和檔次都不高，對(duì)區(qū)域的市場(chǎng)形象也開(kāi)發(fā)進(jìn)度無(wú)序的現(xiàn)象是因?yàn)閰^(qū)域的開(kāi)發(fā)模式混亂導(dǎo)致的，但從整體來(lái)看，每年都要有上百萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)量，供應(yīng)量過(guò)多，市場(chǎng)承受能力有限，直接后果就是拉低了區(qū)域市場(chǎng)的價(jià)格，不利于體現(xiàn)區(qū)域市場(chǎng)的真實(shí)價(jià)值。而且開(kāi)發(fā)進(jìn)度過(guò)快也會(huì)引發(fā)開(kāi)發(fā)商的投機(jī)心理，并使得管理部門(mén)為趕進(jìn)度放松監(jiān)管，使得的萌芽。至清末民初，戶部銀行、大清銀行、中國(guó)銀行先后在此更迭。其后，又有大陸、金城、中國(guó)實(shí)業(yè)等各銀行先后在此設(shè)立總部，欲做成銀行街。在新中國(guó)成立后，金融街周?chē)烷L(zhǎng)期成為了中國(guó)金融、財(cái)政的決策機(jī)構(gòu)所在地。這一帶建設(shè)國(guó)家級(jí)金融管理中心，集中安排國(guó)家級(jí)銀行總行和非銀行機(jī)構(gòu)總部，一個(gè)國(guó)際化的金融商務(wù)區(qū)。主要目標(biāo)客群將是國(guó)際性銀行、保險(xiǎn)、證券等金融機(jī)構(gòu)，以形成一個(gè)以股票、債券、期貨、貨幣、外匯、黃金、保險(xiǎn)等各類金融業(yè)務(wù)為主線，加上通訊、報(bào)價(jià)、律師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、計(jì)算機(jī)、保安、保管等金融街核心區(qū)屬于北京規(guī)劃中的三大功能商務(wù)區(qū)之一，地處北京市中軸對(duì)稱中心，西二環(huán)路內(nèi)側(cè)地帶。其規(guī)劃中的范圍南起復(fù)興門(mén)內(nèi)大街，北至阜成門(mén)融辦公為主，集辦公、公寓、酒店、休閑商業(yè)于一體的綜合性建筑組群，它位金融街規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)是列入北京市城市總體規(guī)劃的跨世紀(jì)工程，采用了與其他商務(wù)中心區(qū)不同的統(tǒng)一規(guī)劃、分期實(shí)施、土地開(kāi)發(fā)一家操作的獨(dú)特開(kāi)發(fā)模式，為了解決其他商務(wù)中心區(qū)土地開(kāi)發(fā)權(quán)分散在不同的企業(yè)手中的弊端，統(tǒng)份有限公司，并成功地在深圳證券交易所上市，組建成為一家國(guó)有資產(chǎn)控股的大型上市公司，全權(quán)負(fù)責(zé)金融街區(qū)域的總體規(guī)劃、土地開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)西二環(huán)路，下有地鐵一號(hào)線及2號(hào)線交匯，交通條件優(yōu)越。20西二環(huán)輔路B區(qū)段等金融街內(nèi)部區(qū)間路相繼完工,使得區(qū)已累計(jì)開(kāi)復(fù)工面積達(dá)180萬(wàn)平方米，竣工金融街已建成并投入使用的項(xiàng)目有信達(dá)大廈、平安優(yōu)勢(shì)。2001年金融街實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)稅收5.2億元，同比增長(zhǎng)1.4倍；20超過(guò)13萬(wàn)億元，營(yíng)業(yè)收入接近6000億元，利潤(rùn)接近400億元域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。駐扎金融街的12戶房地產(chǎn)企業(yè)上％，之又少，目前，金融街區(qū)域的生活配套單位入駐率只達(dá)到3%店、休閑商業(yè)于一體的綜合性建筑組群，總建筑面積達(dá)141區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓樣本項(xiàng)目分析地塊建設(shè)規(guī)模及檔次相當(dāng)?shù)?個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行分析，即國(guó)際率際水準(zhǔn)的高檔寫(xiě)字樓，曾獲“第七屆首都建筑設(shè)計(jì)匯報(bào)展”建筑藝術(shù)創(chuàng)作優(yōu)秀路，當(dāng)時(shí)計(jì)劃建設(shè)成集銀行、證券公司、五星級(jí)酒店、高檔寫(xiě)字樓于一體的大早期金融街寫(xiě)字樓因?yàn)楣?yīng)較少，售價(jià)水平較高，如國(guó)際企業(yè)大廈的售價(jià)金融街寫(xiě)字樓市場(chǎng)以大單銷售為主，投入到租賃市場(chǎng)的面積不多，目前在而依靠大單成交的貢獻(xiàn)，新建成的幾個(gè)金融街寫(xiě)字樓都獲得了不錯(cuò)的銷售成績(jī)。如中證大廈尚未建成即已整售與中國(guó)網(wǎng)通，富凱大廈、國(guó)際金融中心也由上表可以看出，金融街區(qū)域?qū)懽謽菢颖卷?xiàng)目區(qū)域公寓樣本項(xiàng)目分析金融街區(qū)域公寓市場(chǎng)的現(xiàn)狀特點(diǎn)是：市場(chǎng)尚未成形、公寓數(shù)量少、開(kāi)發(fā)規(guī)模小。金融街的公寓開(kāi)發(fā)整體滯后，雖然區(qū)域規(guī)劃中有若干塊為居住用地，但規(guī)劃區(qū)內(nèi)在售的公寓項(xiàng)目?jī)H有金宸公寓二期和華榮公寓兩個(gè)。為了充分反映該區(qū)域內(nèi)公寓市場(chǎng)的狀況，我司在金融街周邊選擇了規(guī)模和檔次與策劃地塊相當(dāng)?shù)娜齻€(gè)項(xiàng)目：中海凱旋、恒華國(guó)際和尚都，與金融街區(qū)域內(nèi)的兩個(gè)項(xiàng)目一起，（元/號(hào)金融街區(qū)域的公寓項(xiàng)目整體定位都呈現(xiàn)“尊貴”本色，中海凱旋為法式貴族風(fēng)情，華榮國(guó)際則利用金融街充足的商務(wù)資源走豪華酒店式公寓的思路，項(xiàng)用豪華的金屬板烤漆板和鍍膜中空玻璃，這些都大大提高了項(xiàng)目的品質(zhì)。主力企事業(yè)單位的高層領(lǐng)導(dǎo)和金融街高薪為主要購(gòu)買(mǎi)人群，滿足他們對(duì)于住所的高素質(zhì)高檔大空間的要求。因?yàn)槟壳皡^(qū)域內(nèi)的公寓項(xiàng)目多為期房，故其經(jīng)營(yíng)方式公寓價(jià)格的高昂，主要是因?yàn)榻鹑诮值囟未缤链缃?，而且?guī)劃中公寓供應(yīng)量很/月-9000元/月之間，有些高檔項(xiàng)目租金甚至更高。而新近銷售的項(xiàng)目例公寓二期，華榮公寓和中海凱旋，本身的硬件水平的提高，相信會(huì)對(duì)于本區(qū)域銷售態(tài)勢(shì)良好，因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)于項(xiàng)目的價(jià)格認(rèn)知力逐漸成熟，金融街公寓金融街區(qū)域的公寓客戶主要由投資性客戶、通信業(yè)務(wù)公司、以及與金融機(jī)邊企事業(yè)單位的高層領(lǐng)導(dǎo)為主要購(gòu)買(mǎi)街高薪人戶低密度純正板樓設(shè)計(jì)，一梯兩戶，又有板樓良好的通透性。美國(guó)EDSA的景觀設(shè)計(jì)，將建筑、園林、景觀有機(jī)融合。住宅組團(tuán)的底部部區(qū)域酒店樣本項(xiàng)目分析在選擇金融街區(qū)域樣本項(xiàng)目時(shí)，考慮到對(duì)于未來(lái)奧林匹克公園中心區(qū)中心區(qū)中心區(qū)核心區(qū)的借鑒作用和參考價(jià)值，我們?nèi)窟x擇了該地區(qū)檔次最高且影響力最大的酒店項(xiàng)目作為研究對(duì)象。對(duì)于在本區(qū)域來(lái)說(shuō)，由于在界定的區(qū)域范圍內(nèi)還沒(méi)有符合上述要求的酒店，所以我們采用了區(qū)域界定范圍之外，但也屬于金融街輻射范圍的酒店項(xiàng)目作為本區(qū)域研究的樣本項(xiàng)目。在未來(lái)發(fā)展方面的論述中我們將介紹區(qū)域界定范圍內(nèi)將要開(kāi)業(yè)的幾家頂級(jí)酒店的情況，以便對(duì)該01000880800880638518518518國(guó)賓酒店金都假日民族飯店套間價(jià)格而結(jié)合入住率指標(biāo)分析，五星級(jí)酒店的入住率與四星級(jí)酒店入住率相當(dāng)，這更838381國(guó)賓酒店金都假日民族飯店入住率(%)69%。由此可以看出該區(qū)域酒店平均入住率明顯高于全市的平均水平。這主要從上表看出，由于金融街地區(qū)入住企業(yè)的特殊性，決定了其中的商務(wù)客戶有相當(dāng)部分具有政府背景，或者本身就是政府官員，因此這部分客戶就構(gòu)成了后建成開(kāi)業(yè)的，因此這些酒店無(wú)論從硬件配置還是從經(jīng)營(yíng)管理方式上都比較符合時(shí)代發(fā)展的趨勢(shì)。特別是經(jīng)營(yíng)管理方式上，我們所選擇的樣本項(xiàng)目全部采取了聘請(qǐng)專業(yè)酒店管理集團(tuán)進(jìn)行委托經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行運(yùn)作，這樣不僅在酒店的經(jīng)營(yíng)管理模式上大大縮短了與國(guó)際先進(jìn)水平的差距，而且也提高了酒店在國(guó)際上區(qū)域商業(yè)樣本項(xiàng)目分析在金融街區(qū)域內(nèi)與策劃地塊規(guī)模及檔次相當(dāng)?shù)纳虡I(yè)項(xiàng)目?jī)H有百盛購(gòu)物中心北京百盛購(gòu)物中心是具有國(guó)際水準(zhǔn)的現(xiàn)代化中外合資商業(yè)零售業(yè)企業(yè)。在這座落于金融街南端的大型商城里樓體建筑共七層，分南北兩層，在金融街非百盛購(gòu)物中心定位于高檔精品百貨模式，百盛以為消費(fèi)提供優(yōu)質(zhì)的國(guó)際化商品、優(yōu)雅的購(gòu)物環(huán)境、完善的服務(wù)為經(jīng)營(yíng)理念贏得了眾多消費(fèi)者的青睞。百盛購(gòu)物中心注重專業(yè)經(jīng)營(yíng)、配套經(jīng)營(yíng)、特色經(jīng)營(yíng)，積極采用國(guó)際先進(jìn)百貨零售通過(guò)及時(shí)引進(jìn)與國(guó)際接軌的時(shí)尚品牌為顧客服務(wù)。且百盛本身就是龐大的采購(gòu)集團(tuán)，及時(shí)引進(jìn)當(dāng)今世界最流行的產(chǎn)品而且聘用設(shè)計(jì)師，參照國(guó)外流行趨勢(shì)自百盛購(gòu)物中心具有完善的商業(yè)配套，地處交通的核心樞紐區(qū)域，同時(shí)受到整個(gè)金融街區(qū)域高端人群的影響，使其客流量相對(duì)較大，尤其集中在中午和晚間時(shí)段。同時(shí)由于金融街商業(yè)區(qū)域大型餐飲的配套設(shè)施較少，為百盛六層的餐百盛購(gòu)物中心的攤位出租率一直在90%以上。現(xiàn)百盛正對(duì)其四、五層進(jìn)行百盛做為金融街商業(yè)區(qū)域之核心商業(yè)物業(yè)，分為南樓及北樓，其業(yè)態(tài)包含購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)等，經(jīng)營(yíng)種類非常齊全。女裝和男裝的面積比例分別為四、五層從新裝修調(diào)整中已做了較為完整的補(bǔ)充；而餐飲部分的面積比例達(dá)到由于百盛購(gòu)物中心位于北京東西中軸路長(zhǎng)安街西段北側(cè)，心之一的西單商業(yè)區(qū)僅一公里，屬于市政的交通樞紐，各地區(qū)流動(dòng)人群較大，這就造成了百盛購(gòu)物中心所面對(duì)的消費(fèi)人群不僅僅是金融街商業(yè)區(qū)域的部分人群還包括北城、東城、西城甚至南城的部分消費(fèi)者，使百盛面對(duì)的消費(fèi)者范圍較廣。百盛購(gòu)物中心有20%的商品為中低檔、60%為中檔、20%為中高檔。由此可以看出百盛整體檔次定位為中檔，以完全適應(yīng)大眾化的商品價(jià)格吸引整個(gè)金融街區(qū)域范圍內(nèi)及整個(gè)北京市消費(fèi)者的需求。結(jié)合西城居民較高的消費(fèi)力水平作為”色彩濃厚。實(shí)際上，從金融街的功能定位、規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)模式上，都存在比較大的硬傷。從目前金融街區(qū)域內(nèi)入住的客戶主要以國(guó)有大型金融機(jī)構(gòu)和大型行業(yè)巨頭為主，民營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)很少，而且已經(jīng)入住的金融機(jī)構(gòu)還不斷傳出要遷出金融街這種狀況就可以看出，金融街的規(guī)劃和定位還難于得到市場(chǎng)其中金融市場(chǎng)才是現(xiàn)代金融產(chǎn)業(yè)的主體，只有擁有了大量的金融市場(chǎng)才能吸引來(lái)更多的金融機(jī)構(gòu)和眾多的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈條，充分發(fā)揮該金融中心資金配置的資源和效率優(yōu)勢(shì)。然而因?yàn)閲?guó)內(nèi)的證券交易所分別設(shè)在了上海和深圳，不可能再搬到北京來(lái)，金融街周邊也缺乏資金的終端用業(yè)群。而且金融街內(nèi)集聚的主要是金融管理機(jī)構(gòu)或國(guó)有金融機(jī)構(gòu)的總部，行使的主要是管理的職能而不是市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的職能，所以雖然區(qū)域內(nèi)集聚了中國(guó)金融有不到20萬(wàn)平方米，即使加上中心區(qū)即將建設(shè)的5.5萬(wàn)平方米居住類面積，也結(jié)果就是導(dǎo)致金融街區(qū)域在八小時(shí)工作時(shí)間以外缺乏活力，冷冷清清，燈熄人金融街采用的是與其他商務(wù)中心區(qū)不同的統(tǒng)一規(guī)劃、分期實(shí)施、土地開(kāi)發(fā)一家操作的開(kāi)發(fā)模式，雖然有效地解決了其他商務(wù)中心區(qū)土地開(kāi)發(fā)權(quán)分散在不同的企業(yè)手中，總量與開(kāi)發(fā)進(jìn)度難于控制，規(guī)劃不能有效實(shí)施的弊端，但也帶從總體上看，雖然金融街是三大規(guī)劃商務(wù)中心區(qū)中最早開(kāi)始建設(shè)，建筑總量也是最少的一個(gè)，但金融街區(qū)域的寫(xiě)字樓供應(yīng)速度明顯低于國(guó)貿(mào)、中關(guān)村等北京市寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)投資中斷，致使在那幾年沒(méi)有新的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，正好在商業(yè)和公寓的供應(yīng)量也很小，造成服務(wù)配套設(shè)施不能滿足需求，只能期望經(jīng)過(guò)調(diào)整規(guī)劃之后的中心區(qū)及早建成以改變目前這一狀況。但是目前已經(jīng)入住的客政府行為色彩濃厚是金融街的優(yōu)勢(shì)也是金融街的弊端。在政府的強(qiáng)烈支持之下，諸多國(guó)有大型金融機(jī)構(gòu)、大型企業(yè)紛紛入住，而且是不顧成本地以高價(jià)整購(gòu)的方式購(gòu)買(mǎi)金融街的寫(xiě)字樓項(xiàng)目。一方面雖然保證了金融街區(qū)域?qū)懽謽堑淖馐勐屎蛢r(jià)格檔次，也保持了金融街頂級(jí)商務(wù)區(qū)的形象，但是也使得金融2季度非典期間，金融街的寫(xiě)字樓租金在入住率大跌的情況下卻仍能保持堅(jiān)挺，完全無(wú)法用正常的市場(chǎng)規(guī)律來(lái)進(jìn)行解釋，只能理解為金融街項(xiàng)目因?yàn)橛姓尘埃m然因?yàn)榉堑湟渤霈F(xiàn)了很多空置，但受影響的基本上是那些中小公司，大客戶基本上不會(huì)發(fā)生變動(dòng)，所以在租金上沒(méi)有作出讓步。這種不按市場(chǎng)規(guī)律行事的風(fēng)格讓諸多民營(yíng)、外資企業(yè)望而卻步，也妨礙了金融街影響1.2.3燕莎區(qū)域外合資零售商業(yè)企業(yè)。然而最初北京市并沒(méi)有燕莎商圈的提法，而大多數(shù)的投資商認(rèn)為燕莎無(wú)法圈入商業(yè)圈內(nèi)。后來(lái)隨著燕莎商城做出了名氣，三環(huán)路的修燕莎商圈的定位是形成國(guó)際化、時(shí)尚化和高檔化的綜合消費(fèi)圈及涉外辦公燕莎商圈為自發(fā)形成的商圈。從其開(kāi)發(fā)體制看，并沒(méi)形成統(tǒng)一、有效的開(kāi)燕莎商圈是北京較早形成的涉外商圈之一，該區(qū)域是北京最為知名的國(guó)際化社區(qū)之一，目前第三使館區(qū)的建設(shè)則進(jìn)一步加強(qiáng)了其國(guó)際化社區(qū)的氛圍。區(qū)周邊分布的酒店如凱賓斯基飯店、京城大廈、昆侖飯店、長(zhǎng)城飯店、希爾頓大酒店等四星級(jí)以上酒店。分布的寫(xiě)字樓包括燕莎中心、亮馬河大廈、京城大廈等甲級(jí)寫(xiě)字樓。分布的公寓如棕櫚國(guó)際公寓，京達(dá)國(guó)際公寓、亮馬名居、橙色燕莎商圈內(nèi)各商業(yè)物業(yè)形式多樣，但由于消費(fèi)者總體結(jié)構(gòu)特殊，消費(fèi)實(shí)力相對(duì)較高。但商圈內(nèi)商業(yè)物業(yè)形式組成過(guò)于零散，商圈內(nèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以高檔百貨——燕莎商城為主，同時(shí)，各式餐飲、酒吧、專業(yè)市場(chǎng)（花卉、家居建材、高北京第一批四星級(jí)、五星級(jí)酒店有多家坐落于燕莎商圈內(nèi)，這些星級(jí)酒店合資公司集聚于此，如此眾多的外企積聚于此，也促使了該區(qū)域酒店業(yè)得蓬勃發(fā)展。據(jù)北京中原經(jīng)紀(jì)有限公司統(tǒng)計(jì)，燕莎區(qū)域內(nèi)已建、在建的寫(xiě)字樓項(xiàng)目有中出現(xiàn)在燕莎地區(qū)，由于當(dāng)時(shí)外銷公寓出現(xiàn)供不應(yīng)需的態(tài)勢(shì)，因此當(dāng)時(shí)租金較且供應(yīng)還在逐步增加。燕莎公寓項(xiàng)目有很多都是由于自發(fā)形成的燕莎商商圈受著區(qū)位條件的限燕莎商圈的產(chǎn)業(yè)發(fā)展也主要依托第二使館區(qū)，通過(guò)外商商戶在商務(wù)上的業(yè)務(wù)往來(lái)，最終形成對(duì)辦公及商業(yè)消費(fèi)需求。目前在燕莎商圈的產(chǎn)業(yè)鏈主要通過(guò)外資客戶的需求形成的。吸引著眾多知名的外資公司及品牌化的商業(yè)業(yè)態(tài)：如通用阿爾斯通、EPSON、日本使館領(lǐng)事部、SIEMENS、德國(guó)工商聯(lián)合會(huì)、美國(guó)大使館文化處、德國(guó)奔馳、戴姆樂(lè)、克萊斯勒汽車(chē)、燕莎區(qū)域與麗都區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚。燕莎區(qū)域內(nèi)知名的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)有北京市著名的高檔購(gòu)物中心燕莎友誼商城、萊太花卉市場(chǎng)、女人購(gòu)物街等等，不僅此外，燕莎區(qū)域內(nèi)還分布有比較知名的餐飲業(yè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，例如辣婆婆、蜀王大燕莎區(qū)域的商務(wù)氛圍非常濃厚，它所形成的燕莎商圈的商務(wù)資源為第二、第三使館區(qū)與企業(yè)布點(diǎn)。第二、第三使館區(qū)的建立給燕莎商圈帶來(lái)了較多的國(guó)外資源，協(xié)助區(qū)域吸引了多個(gè)外資客戶，從區(qū)域商業(yè)樣本項(xiàng)目分析北京燕莎友誼商城是具有國(guó)際水準(zhǔn)的現(xiàn)代化中外合資商業(yè)零售業(yè)企業(yè),與北京女人街服裝交易市場(chǎng)位于北京市朝陽(yáng)區(qū)燕莎橋東館區(qū).眾多寫(xiě)字樓、高尚社區(qū)、星級(jí)酒店、大型娛樂(lè)場(chǎng)所將其環(huán)繞.是目前北京售理念和機(jī)制，把精力放在調(diào)整商品結(jié)構(gòu)，服務(wù)顧客個(gè)性需求，提升服務(wù)品牌女人街和燕莎商城同屬一個(gè)商圈，二者在價(jià)格上形成了互補(bǔ)態(tài)勢(shì)，即女人街檔次明顯低燕莎商城，由于整體經(jīng)營(yíng)檔次受到局限，女人街仍無(wú)法逃避服裝批發(fā)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)形象。女人街內(nèi)部經(jīng)營(yíng)商品以服裝為主，另外還有部分工藝制萊太花卉市場(chǎng)由萊太花卉商城、萊太花卉拍賣(mài)中心和萊太花卉街三部成，是集花卉及其連帶商品的展示、銷售、批發(fā)、進(jìn)出口貿(mào)易和信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)初期女人街的攤位出租率一直在90%左右徘徊，隨著整個(gè)商業(yè)環(huán)境愈加完中包括化妝品、服裝鞋帽、珠寶手飾、攝像器材、床上用品和兒童天地。除此7%13%13%80%超市餐飲群比例的30%。燕莎商城停車(chē)場(chǎng)內(nèi)各種名車(chē)、高檔進(jìn)口車(chē)在此會(huì)聚，其中不乏國(guó)內(nèi)少見(jiàn)的名車(chē)品牌，這些高檔車(chē)的停留，表明燕莎周邊出入的人群具有極強(qiáng)而是走一條時(shí)尚、青春和個(gè)性化的路線。同時(shí)，由于毗鄰多家酒店與使館區(qū)，以及商品結(jié)構(gòu)和價(jià)格上都體現(xiàn)出這種中高檔定位。同時(shí)，由于萊太因其體量較大及自身配送功能完善，因此，所面對(duì)的消費(fèi)客群較為廣泛，基本不受區(qū)域限區(qū)域酒店樣本項(xiàng)目分析店店555558006004002000526340 212 希爾頓長(zhǎng)城飯店國(guó)航萬(wàn)麗昆侖飯店凱賓斯基樣本項(xiàng)目數(shù)據(jù)顯示，首先燕莎區(qū)域酒店市場(chǎng)樣本項(xiàng)目（5星級(jí)高端市場(chǎng)）房間供給量差距較大，該區(qū)域供給規(guī)模較大樣本項(xiàng)目長(zhǎng)城飯店、昆侖飯店均建店市場(chǎng)特別是高端酒店市場(chǎng)，因?yàn)榍捌诘墓┙o量偏大，市場(chǎng)消化需要時(shí)間，在這一階段出現(xiàn)的高端酒店供給量就逐步減少；整個(gè)上來(lái)看燕莎區(qū)域高端酒店供套間9%\標(biāo)準(zhǔn)間91%標(biāo)準(zhǔn)間套間樣本數(shù)據(jù)顯示，首先燕莎區(qū)域酒店市場(chǎng)（5星級(jí)高端市場(chǎng)）標(biāo)準(zhǔn)間的供給數(shù)量明顯大于套間的供給數(shù)量，這與該區(qū)域頻繁的商務(wù)往來(lái)密切相關(guān)，商務(wù)對(duì)標(biāo)準(zhǔn)間存在一定的需求偏好；其次燕莎區(qū)域酒店市場(chǎng)（5星級(jí)高端市場(chǎng)）標(biāo)準(zhǔn)間供給數(shù)量遠(yuǎn)大于套間供給數(shù)量，作為消費(fèi)價(jià)格很高的套間供給很少，反映出該區(qū)域高端酒店市場(chǎng)與國(guó)際同檔次酒店相比，還存在一定差距，同時(shí)也說(shuō)明酒25002000150010005000695 928300300希爾頓長(zhǎng)城飯店國(guó)航萬(wàn)麗昆侖飯店凱賓斯基標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格套間價(jià)格間價(jià)格不難看出該區(qū)域高端酒店標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格差距較大，在反映該區(qū)域高端酒店所面對(duì)的目標(biāo)客群差距較大的同時(shí)，也說(shuō)明同類酒店之間服務(wù)有待進(jìn)一步提高0樣本項(xiàng)目數(shù)據(jù)顯示，首先該區(qū)域酒店（5星級(jí)高端市場(chǎng)）入住率除昆侖飯使酒店入住率保持了一個(gè)較高的水平；其次入住率較高的凱賓斯基飯店、長(zhǎng)城飯店、希爾頓酒店等均有較高品牌號(hào)召力，區(qū)域市場(chǎng)的認(rèn)同度較高，反映出酒店市場(chǎng)特別是高端酒店市場(chǎng)品牌戰(zhàn)略不容忽視，特別是與國(guó)際知名酒店管理機(jī)從上圖可以看出，燕莎區(qū)域酒店市場(chǎng)樣本項(xiàng)目消費(fèi)客群主要表現(xiàn)為外國(guó)商店市場(chǎng)樣本項(xiàng)目（5星級(jí)高端市場(chǎng)）客群以國(guó)外商務(wù)為主導(dǎo)，這與燕莎區(qū)域特征有關(guān)，周邊使館區(qū)和外商積聚區(qū)，給燕莎區(qū)域高端酒店市場(chǎng)提供了豐富的目從上表可以看出，樣本項(xiàng)目中大部分由國(guó)外酒店經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)進(jìn)行管理，國(guó)內(nèi)酒店經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)管理的飯店數(shù)量只占樣本項(xiàng)目數(shù)量的20%；數(shù)據(jù)說(shuō)明，該區(qū)域受涉外特點(diǎn)影響，區(qū)域高端酒店市場(chǎng)主要面向國(guó)外客群，對(duì)酒店的要求區(qū)域?qū)懽謽菢颖卷?xiàng)目分析7佳程廣場(chǎng)：現(xiàn)正開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)今年能交付使用，建成后將成為燕莎商圈3025205025262020亮馬河大廈現(xiàn)代盛世大廈南銀大廈盛福大廈鵬潤(rùn)大廈燕莎商圈寫(xiě)字樓市場(chǎng)以租賃為主，其中現(xiàn)代盛世大廈、南銀大廈作為目前90%80%70%60%50%◆95%◆95%◆85%80%◆75%2000年以前2000年以后2000年以前2000年以前2000年以后由上表可以看出，燕莎商圈寫(xiě)字樓樣本項(xiàng)目的區(qū)域公寓樣本項(xiàng)目分析寓USD42.5/月/USD6.5/月/平米70%80%////商務(wù)散客70%、旅游20%、其他10多是韓國(guó)和日%。由凱賓斯基飯店管理集皆配有完備的西式廚房設(shè)備和家庭擁有庭院花園及配有池塘的木蔭小在公寓的檔次差別比較大，租金水平也各不相同了。早期的高檔服務(wù)式公寓仍然保持著較高的租金水平，如凱賓斯基公寓雖然已經(jīng)有十多年的歷史了，但是由于它的地理位置優(yōu)越，檔次高以及投資商的品牌效應(yīng)，一直是燕莎區(qū)域內(nèi)的高租金公寓。凱賓斯基公寓由北京燕莎中心有限開(kāi)發(fā)建設(shè)，該公司是由一家德國(guó)集團(tuán)、中國(guó)北京市旅游商品集團(tuán)總公司和韓國(guó)大宇公司組成的合資企業(yè)。德碧湖居和國(guó)際港是燕莎地區(qū)比較典型的純公寓項(xiàng)目，由于價(jià)格偏低，銷售瑞城中心可以說(shuō)是燕莎區(qū)域內(nèi)比較失敗的一個(gè)高檔公寓，它的地理位置絕佳，但銷售狀況很不好。自2002年竣工后，一直沒(méi)有多少銷售，至今也只有 周邊人群特周邊人群特征而一個(gè)商業(yè)的主題除依靠后天打造以外，商業(yè)項(xiàng)目周邊的環(huán)境，地理位置以及其它配套物業(yè)的性質(zhì)與檔次都將對(duì)商業(yè)物業(yè)主題定位起到?jīng)Q定性因素。燕莎商圈因其毗鄰機(jī)場(chǎng)與使館區(qū)，形成了獨(dú)有的涉外商務(wù)的主題特色。與目前商圈的發(fā)展基本匹配。目前來(lái)看，與策劃區(qū)域的發(fā)展背景有些相似，策劃地塊可借鑒供應(yīng)量龐大的頂級(jí)酒店、寫(xiě)字樓與商業(yè)的互動(dòng)是燕莎商圈在初步形成之后燕莎商圈因外藉人士、商務(wù)人士、高端消費(fèi)人群的聚集，而弱化了對(duì)大眾購(gòu)物場(chǎng)所的需求，進(jìn)而轉(zhuǎn)為對(duì)特色餐飲、高檔娛樂(lè)場(chǎng)所，以及例如高爾夫用品專賣(mài)、花卉市場(chǎng)這樣的高消費(fèi)、個(gè)性化專業(yè)化市場(chǎng)的需求，由此可見(jiàn)因周邊人1.2.4東長(zhǎng)安街區(qū)域商業(yè)文化設(shè)施密布以及豐富旅游資源的多層次中心商業(yè)區(qū)域。在此背景下，東長(zhǎng)安街區(qū)域的王府井、東單集聚區(qū)域發(fā)展形成了具有歷史特色的商業(yè)街區(qū)；建東長(zhǎng)安街區(qū)域主題定位為具有歷史特色與現(xiàn)代相結(jié)合的商業(yè)街區(qū)及涉外辦公區(qū)域。吸引國(guó)內(nèi)外友人來(lái)此區(qū)域?qū)ふ覛v史的軌跡，以及在東長(zhǎng)安街的東部形由于此區(qū)域內(nèi)政府機(jī)構(gòu)聚集、商業(yè)文化設(shè)施密東長(zhǎng)安街區(qū)域自然形成。從其開(kāi)發(fā)體制看，并沒(méi)形成統(tǒng)一、有效的開(kāi)發(fā)機(jī)制，區(qū)域在區(qū)位交通上有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，位于長(zhǎng)安街畔，包括長(zhǎng)安大街的鐵一號(hào)線為該區(qū)域地下交通增添風(fēng)采。不過(guò)在長(zhǎng)安街上左轉(zhuǎn)彎行車(chē)有一定的管售就趕上了北京公寓投資熱潮,憑借長(zhǎng)安街邊這個(gè)得天前入住企業(yè)思科系統(tǒng)、大眾、通用、加拿大投資、南方證券，C方證券、陶氏化學(xué)、索尼、贏海威、英美煙草，德州儀器，法國(guó)公司、匯豐銀行、花旗銀行、搜狐、三星、海爾集團(tuán)、荷蘭務(wù)所,富通電腦天地。百貨大樓進(jìn)行了升級(jí)改造，它的對(duì)面區(qū)域商業(yè)樣本項(xiàng)目分析率上都有所表現(xiàn)。物業(yè)自身經(jīng)營(yíng)火暴，98%以上的商業(yè)5920%67%賣(mài)場(chǎng)賣(mài)場(chǎng)餐飲L休閑娛樂(lè)美容保健賣(mài)場(chǎng)娛樂(lè)休閑L餐飲美容保健新東安市場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃中，零售類業(yè)態(tài)比例達(dá)80%區(qū)域酒店樣本項(xiàng)目分析店55555號(hào)街號(hào)8006004002000 876 530530382408217貴賓樓飯店王府飯店藝苑酒店北京飯店天倫王朝飯店。供給量店分別為408和382套，供給量最少為北京貴賓樓飯店為2示，首先東長(zhǎng)安街區(qū)域酒店市場(chǎng)樣本項(xiàng)目（5星級(jí)高端25002000500021392139274標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)套間數(shù)。供給結(jié)構(gòu)套間11%標(biāo)準(zhǔn)間89%。標(biāo)準(zhǔn)間。套間間數(shù)量為2139套，占總數(shù)的89%，套間供給數(shù)量為274套，占總據(jù)顯示，首先該區(qū)域酒店市場(chǎng)（5星級(jí)高端市場(chǎng)）標(biāo)準(zhǔn)間的定的需求偏好；其次東長(zhǎng)安街區(qū)域酒店市場(chǎng)（5星級(jí)高端市2500200015001000500023652276200013501411115895888651079 104 貴賓樓飯店王府飯店藝苑酒店北京飯店天倫王朝飯店標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格w套間價(jià)格套間價(jià)格從1350元/天到2365元/天均有出現(xiàn)，其中價(jià)格在2王府飯店、北京貴賓樓飯店以及北京天倫王朝飯店。樣競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，使區(qū)域內(nèi)酒店標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格差距不斷縮小400 67.5貴賓樓飯店王府飯店藝苑酒店北京飯店天倫王朝飯店入住率出現(xiàn)，其中王府飯店年平均入住率最高均為80%，其次是率保持了一個(gè)較高的水平；其次東長(zhǎng)安街區(qū)域酒店市場(chǎng)樣其次是國(guó)外旅游客群，第三是會(huì)議會(huì)展對(duì)酒店的需求；樣本項(xiàng)目數(shù)據(jù)顯示，1、東長(zhǎng)安街區(qū)域酒店市場(chǎng)樣本項(xiàng)目（5星級(jí)高端市場(chǎng)）以商街區(qū)域特征有關(guān)，周邊政府機(jī)關(guān)和CBD外商積聚區(qū)，給東集團(tuán)進(jìn)行管理，國(guó)際知名的酒店管理集團(tuán)管理的飯店數(shù)40%；說(shuō)明該區(qū)域高端酒店多數(shù)還沒(méi)有采取與國(guó)際知名的區(qū)域?qū)懽謽菢颖卷?xiàng)目分析4566506華潤(rùn)大廈光華長(zhǎng)安大廈中糧廣場(chǎng)東方廣場(chǎng)國(guó)際大廈3025205242421200華潤(rùn)大廈光華長(zhǎng)安大廈中糧廣場(chǎng)東方廣場(chǎng)國(guó)際大廈0東長(zhǎng)安街區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)以租賃為主，其中東方廣場(chǎng)、華潤(rùn)大廈作為目前110%100%90%80%70%60%50%95%95%95%100%85%80%華潤(rùn)大廈光華長(zhǎng)安大廈中糧廣場(chǎng)東方廣場(chǎng)國(guó)際大廈好。不過(guò)由于東方廣場(chǎng)體量較大，其通過(guò)高質(zhì)量的辦公產(chǎn)品，并分期開(kāi)發(fā)，經(jīng)由上表可以看出，東長(zhǎng)安街區(qū)域?qū)懽謽菢颖卷?xiàng)區(qū)域公寓樣本項(xiàng)目分析朝陽(yáng)建國(guó)門(mén)內(nèi)大朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)門(mén)外建國(guó)門(mén)內(nèi) 銷售均價(jià)（元/平方客戶構(gòu)成資客及海外歸外省個(gè)人63%，10%，外國(guó)個(gè)人本市居民外省個(gè)人外國(guó)個(gè)人本市居民7%，外省港澳臺(tái)同項(xiàng)目采用高檔精裝修及高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù),由歐洲最大的建設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)英國(guó)阿特金斯集團(tuán)擔(dān)綱設(shè)計(jì)并用了德國(guó)阿茲立夫防靜電瓷磚.光華長(zhǎng)安大廈，真正做到了集家休閑、娛樂(lè)于一展示了快捷、便利、舒適的都市的雙塔住居設(shè)計(jì),住區(qū)獨(dú)有的長(zhǎng)達(dá)百余米/上的屋頂花園,裝修及設(shè)備檔次高,選用原裝進(jìn)口電梯,遠(yuǎn)程遙控智能化,通過(guò)電話就可提前開(kāi)啟空調(diào)或供暖設(shè)大堂地面鋪進(jìn)口大理石；樓道地面鋪地臺(tái)磚；室內(nèi)地面板、新板吊頂、玻單體辦公面積不易過(guò)大，否則在需求一定的情況下，要經(jīng)過(guò)一段時(shí)中關(guān)村西區(qū)--高科技商貿(mào)中心區(qū)是北京市"十五"規(guī)劃中關(guān)村科技園區(qū)建設(shè)的 ），酒吧、室內(nèi)健身房、公共停車(chē)場(chǎng)、精品店、專賣(mài)店、區(qū)開(kāi)發(fā)中采用地下城市綜合管廊的新型建設(shè)方式。即供水：自來(lái)水按北京市自來(lái)水公司供應(yīng)的水質(zhì)、15L/M3日提供。高壓，用電量按170VA/M2計(jì)算。融合。園區(qū)內(nèi)的寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)可以為入駐企業(yè)提供高速上eb測(cè)覽、電子郵件、電子商務(wù)、咨詢服務(wù)等多媒體信息服務(wù)．可以實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程教樂(lè)噴泉和空中花園也即將建成；11家大型企業(yè)集團(tuán)總部已經(jīng)入駐。預(yù)計(jì)到今年區(qū)域商業(yè)樣本項(xiàng)目分析硬件\外設(shè)整機(jī)其他筆記本數(shù)碼硬件\外設(shè)整機(jī)其他城之業(yè)態(tài)配比完全體現(xiàn)了傳統(tǒng)電子專業(yè)市場(chǎng)的特點(diǎn)，最大限度的營(yíng)造了單純IT文體休閑停車(chē)場(chǎng)品牌店文體休閑停車(chē)場(chǎng)品牌店筆記本與數(shù)碼餐飲家電整機(jī)和配件30%30%20%0%50%高檔區(qū)域酒店樣本項(xiàng)目分析120010008006004002000 1086 554657360218世紀(jì)金源翠宮飯店香格里拉友誼賓館燕山大酒店客房數(shù)量(套)8004000世紀(jì)金源翠宮飯店香格里拉燕山大酒店友誼賓館套間數(shù)27%27%標(biāo)準(zhǔn)間套，約占全部樣本項(xiàng)目供給總量的27%；標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)量2076套，約占73%。這也高檔套房占全部房間64%的香格里拉飯店與其他高檔套房比例較低的酒店在入0650880600880660900468568880628世紀(jì)金源翠宮飯店香格里拉燕山大酒店友誼賓館套間價(jià)格75747372717069世紀(jì)金源翠宮飯店香格里拉燕山大酒店友誼賓館入住率(%)從上表數(shù)據(jù)可以看出，該區(qū)域樣本項(xiàng)目的入住率基本維持在70%以上的水平。北京市旅游局公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2003年北京五星級(jí)酒店平均入住率為進(jìn)行管理，國(guó)際知名的酒店管理集團(tuán)管理的飯店數(shù)量只占樣本項(xiàng)目數(shù)量的20%，在整個(gè)中區(qū)域?qū)懽謽菢颖卷?xiàng)目分析方米）廈——面————住廈0廈————2面——100廈面小客戶的租金水平在18-19美元/平米/月，免租期為2-區(qū)域公寓樣本項(xiàng)目分析中，售價(jià)在8000-13000元/平方海淀蘇州街72號(hào)院長(zhǎng)遠(yuǎn)海淀區(qū)中關(guān)村高科技園區(qū)內(nèi)海淀海淀南路北京市海淀區(qū)中關(guān)村黃莊路租價(jià)（元/均價(jià)（元/1.希望以高租回報(bào)2.公司的商務(wù)接待處3.中關(guān)村企業(yè)年輕的CEO投資項(xiàng)目采用框每個(gè)基本單配置了單獨(dú)米的共享空提供諸如組中心等多種盤(pán)比較突出的包括像多頻道社區(qū)自動(dòng)門(mén)禁小時(shí)保安巡更采用數(shù)字控制系統(tǒng)，戶型布局體現(xiàn)人性化酒店式公寓和會(huì)所組務(wù)，按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)配頂面有空中推桿高爾西部小戶型的公區(qū)，6—15層擺脫了“邊角小戶型室內(nèi)功40—60平方米精裝小戶型，4.8米挑高客廳朗斯芳德——隸屬遠(yuǎn)中·悅?cè)R國(guó)際酒店公層，建筑面積公寓面臨的客戶主要是國(guó)內(nèi)客戶，外銷客戶較少，因此市場(chǎng)上以內(nèi)銷公寓結(jié)構(gòu)采用可靈活合并和分拆的形式，來(lái)滿足與寫(xiě)字樓相比，既可辦公又可居住，價(jià)格低，戶型面積小，租售實(shí)惠，剛銷售態(tài)勢(shì)良好，中關(guān)村公寓項(xiàng)目銷售前景比較好，對(duì)于中關(guān)村大面積的科技商務(wù)功能，公寓項(xiàng)目比較稀缺，新出來(lái)的項(xiàng)目很快銷售一空，新中關(guān)項(xiàng)整體產(chǎn)品特色是商務(wù)功能設(shè)施成為各個(gè)項(xiàng)目注意的重點(diǎn)，這和中關(guān)村濃厚家樂(lè)福超市的引進(jìn)將導(dǎo)致的中關(guān)村西區(qū)商業(yè)配套平民化發(fā)展，因此而帶來(lái)園林綠化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到國(guó)際先進(jìn)水平；雖然在綠化面積上屬于北京少有的高綠化區(qū)域，但是在園林景觀設(shè)計(jì)缺乏特色，藝術(shù)表現(xiàn)手法單一，園林設(shè)計(jì)和建設(shè)的科技含量較低，與中關(guān)村西區(qū)作為高科技產(chǎn)業(yè)平臺(tái)的市場(chǎng)定整體交通規(guī)劃滯后，西區(qū)與周邊城市干道之間的銜接以及周邊交通本身的西區(qū)整體物業(yè)的品質(zhì)缺乏保障；中關(guān)村“電子商鋪一條街”形象已經(jīng)根深蒂固，海龍大廈等電子商鋪為中關(guān)村創(chuàng)造過(guò)曾經(jīng)的輝煌，但是現(xiàn)在中關(guān)村“電子商鋪一條街”形象越來(lái)越受到人們的非議，鼎好電子大廈電子商鋪的市場(chǎng)定位和投入使用使電子產(chǎn)品交易延伸到中關(guān)村西區(qū)內(nèi)部，嚴(yán)重影響由于西區(qū)大部分開(kāi)發(fā)商實(shí)力不強(qiáng)，面對(duì)政府宏觀方面的一系列“緊縮”調(diào)控政策，各項(xiàng)目資金壓力吃緊，個(gè)別項(xiàng)目由于資金鏈的斷裂而出現(xiàn)停工，酒店及公寓偏少，有可能使西區(qū)夜晚過(guò)于沉寂，這種住宅與寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)比例的失調(diào)，有可能讓建成后的西區(qū)商業(yè)及市政公建配套設(shè)施難以發(fā)揮最大整個(gè)西區(qū)缺乏整體系統(tǒng)有效的包裝推廣。同樣立足于主打“總部經(jīng)濟(jì)”的營(yíng)不斷攀升；豐臺(tái)區(qū)的總部基地由一家企業(yè)開(kāi)發(fā)，在宣傳推廣上也能體現(xiàn)整合效果，已經(jīng)引起目標(biāo)客戶的持續(xù)關(guān)注；而整個(gè)西區(qū)的開(kāi)發(fā)和宣傳是由開(kāi)發(fā)商各自為戰(zhàn)，在宣傳推廣上分頭出擊，難以形成合力，中關(guān)村西區(qū)的知1.2.6亞運(yùn)村區(qū)域包部實(shí)施總承包,總工期僅用三年多時(shí)間順利完工。其中康樂(lè)宮、匯賓大廈、匯幾乎成為時(shí)尚和現(xiàn)代的代名詞。從房地產(chǎn)角度講，90年代的亞運(yùn)會(huì)為亞運(yùn)地產(chǎn)廈、遠(yuǎn)大中心都是近幾年才開(kāi)始投入的，去年和今年都沒(méi)有新增供應(yīng)量，寫(xiě)字樓推廣時(shí)期都是以售為主，在銷售后期或接近現(xiàn)房時(shí)，部分項(xiàng)目會(huì)采舊，配套缺乏，總體供應(yīng)量較小，這與亞運(yùn)村地區(qū)現(xiàn)狀有關(guān)，亞運(yùn)村地區(qū)雖然從亞運(yùn)會(huì)后成為高檔住宅的聚集地，但是本區(qū)域缺乏大型產(chǎn)業(yè)，眾多的中小型公司，大都集中在幾個(gè)商務(wù)公寓內(nèi)辦公，沒(méi)有形成規(guī)模。該區(qū)域內(nèi)以純住宅、商務(wù)公寓為主要供應(yīng)形態(tài)，區(qū)域內(nèi)沒(méi)有大量商務(wù)客源支持酒店業(yè)發(fā)展，區(qū)內(nèi)的現(xiàn)有酒店，尤其是高檔酒店已經(jīng)基本滿足現(xiàn)今亞運(yùn)村區(qū)照縱橫交綴進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研的指導(dǎo)思路，我司對(duì)亞運(yùn)村地區(qū)域商業(yè)物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行了較為全面的考察。據(jù)調(diào)查顯示，區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍較為濃厚，商亞運(yùn)村周邊有摩根大廈、蘭華大廈、風(fēng)林綠洲、原康樂(lè)宮寫(xiě)字樓項(xiàng)目，以及華匯家園附近、安立路與大屯路交界西南角等地的在建或待建，總供應(yīng)區(qū)域商業(yè)樣本項(xiàng)目分析針對(duì)目前區(qū)內(nèi)具有一定特點(diǎn)之商業(yè)物業(yè)的研究，我司將選取北辰、金泉廣商業(yè)物業(yè)體量：北辰購(gòu)物中心位于安立路北四環(huán)外，物業(yè)屬性為百貨，為商業(yè)特色：根據(jù)所選之代表商業(yè)，北辰購(gòu)物中心成立時(shí)間相對(duì)較早，也因亞北地區(qū)大量的商業(yè)樓盤(pán)及新興物業(yè)的開(kāi)發(fā)，使得區(qū)內(nèi)的整體商業(yè)格局大有向北移動(dòng)之勢(shì)，其中金泉廣場(chǎng)、第五大道就是亞北新興商業(yè)物業(yè)的典型業(yè)物業(yè)，那么金泉廣場(chǎng)則可代表區(qū)域未來(lái)之中、高檔大型綜合商業(yè)物業(yè)。北辰作為傳統(tǒng)百貨業(yè)，總體經(jīng)營(yíng)狀況較好，尤其是超市部分，占總營(yíng)業(yè)額泉廣場(chǎng)，將與同為一街的第五大道并構(gòu)成以大屯路為代表的新興商業(yè)中心區(qū)，界時(shí)將會(huì)形成集酒店、公寓、商務(wù)、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑、健身業(yè)態(tài)比例：按照目前北辰購(gòu)物的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，分別由服裝、超市、家居、珠泉廣場(chǎng)則分為商業(yè)街及主體商業(yè)樓，商業(yè)街規(guī)劃主要以服裝、餐飲、社區(qū)配套、休閑等輕型商業(yè)業(yè)態(tài)組成，主體商業(yè)樓以百貨、專業(yè)大賣(mài)場(chǎng)等大型商業(yè)業(yè)態(tài)組成，初步預(yù)測(cè)，百貨、服裝、專業(yè)大賣(mài)場(chǎng)所占較大比例，其次售策略，因此其整體的銷售狀況非常不錯(cuò)，目前了解到銷售率達(dá)到80%以上，并且整體的招商工作也同步進(jìn)行，完全可以按時(shí)全面開(kāi)業(yè)。北辰購(gòu)物租售價(jià)格：據(jù)我司本次對(duì)北辰購(gòu)物中心的調(diào)研所得，北辰外租區(qū)的租金水32000元/平方米之間，另外由于金泉大多是以臨街店鋪形式分割，平均租其目標(biāo)消費(fèi)群體基本相同，都以區(qū)域內(nèi)為第一消費(fèi)群體，并向南、北兩方區(qū)域酒店樣本項(xiàng)目分析考慮到本案情況及酒店物業(yè)類型特點(diǎn)，我們選擇了該區(qū)域內(nèi)最具有代表性554號(hào)6005004003002001000478315478315522367名人國(guó)際大酒店五洲皇冠假日酒店凱迪克大酒店五洲大酒店305137782%標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)套間數(shù)20005000932 666 676 520688438名人國(guó)際大酒店五洲皇冠假日酒店五洲大酒店凱迪克大酒店名人國(guó)際大酒店五洲皇冠假日酒店五洲大酒店凱迪克大酒店標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格套間價(jià)格80%60%40%20%0%81%75%69%49%五洲皇冠大酒店名人國(guó)際大酒店五洲大酒店凱迪克大酒店區(qū)域?qū)懽謽菢颖卷?xiàng)目分析方90%廈品雖然品質(zhì)較好，但是其整體租金比其他商圈的租金低，平均成交租金在14$/化工、能源、生物醫(yī)藥、地產(chǎn)、投資管理等多種行業(yè)，大面積租賃客戶較戶以民企、私企為主，另有部分外資企業(yè)，行業(yè)涉及高科技、廣告?zhèn)髅健⒙蓭熓聞?wù)所、地產(chǎn)公司、工程設(shè)計(jì)、投資咨詢、汽車(chē)、證券等傳統(tǒng)行業(yè)為主等多個(gè)領(lǐng)域，其中高科技企業(yè)占到相當(dāng)比重，同時(shí)也有部分外資機(jī)構(gòu)駐區(qū)域公寓樣本項(xiàng)目分析區(qū)域內(nèi)的需求量一直保持比較強(qiáng)勁的增長(zhǎng)速度，從早先東 圍 分因?yàn)槿齻€(gè)老項(xiàng)目都為當(dāng)時(shí)高檔涉外公寓，各種配套設(shè)施及居住環(huán)境都達(dá)到了一定的標(biāo)準(zhǔn)，因而這三個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)相對(duì)比較高，從目前的情況來(lái)看，政府已經(jīng)取消了內(nèi)外銷公寓，區(qū)域內(nèi)的客戶群發(fā)生了變化，更多的普通消費(fèi)群體把亞運(yùn)村當(dāng)成了首選的居住地點(diǎn)，因而價(jià)格也發(fā)生了變化，目前項(xiàng)租金及出租情況：陽(yáng)光廣場(chǎng)和匯欣公寓的租金比較高，而華亭嘉園的租金相對(duì)低一些；在這三個(gè)項(xiàng)目中華亭嘉園的出租情況是最好的，大部分客戶客戶構(gòu)成：在這些項(xiàng)目當(dāng)中外省客戶和港澳臺(tái)的同胞占了不小的比例，尤其是入住時(shí)間較長(zhǎng)的老項(xiàng)目，這其中多是一些投資客，看好區(qū)域以后發(fā)展的前景，另外還有部分外國(guó)及港澳臺(tái)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)用來(lái)辦公。在新項(xiàng)目當(dāng)中，產(chǎn)品：這五個(gè)項(xiàng)目全部為精裝修。入住時(shí)間比較早的三個(gè)項(xiàng)目的裝修更加注重室內(nèi)各種材料的檔次及品牌；新項(xiàng)目潤(rùn)楓德尚和叁空間卻更加強(qiáng)調(diào)室內(nèi)空間顏色的搭配及個(gè)性化的裝修及裝飾。裝修的變化反映出現(xiàn)代居住人1.3.1上海聯(lián)洋新社區(qū)（具有生態(tài)文化特色的中央生活園區(qū)）合配套中心和浦東標(biāo)志性現(xiàn)代商業(yè)中心。大拇區(qū)別于傳統(tǒng)社區(qū)規(guī)劃的零星分散，聯(lián)洋將公建配套集中在社區(qū)的最中央位區(qū)的綜合配套中心，11萬(wàn)平方米的建筑規(guī)模氣勢(shì)磅礴，建成之后將成為浦東新）：l二手住宅：8000-9500元/M2（包括御景園、天安花園、華麗家族l客戶特征：外企白領(lǐng)、私營(yíng)及個(gè)體業(yè)主、社會(huì)名流、文化人士、港澳臺(tái)及其他境外人士，l運(yùn)營(yíng)特征：商業(yè)經(jīng)營(yíng)的整體狀況良好，社區(qū)消費(fèi)能力較強(qiáng)，尤其是地產(chǎn)中介的生意較火，1/3商業(yè)消費(fèi)的總量有限。隨著芳甸路以東片區(qū)住宅的相繼建成，加上大拇指廣場(chǎng)的建——鄰里中心——控制性規(guī)劃l聯(lián)洋新社區(qū)的鄰里中心將居住區(qū)域和日常生活所需的購(gòu)物區(qū)、娛樂(lè)區(qū)和聚會(huì)區(qū)隔離開(kāi)來(lái)，全新的社區(qū)l打破傳統(tǒng)的“各自為政”、社區(qū)的牽頭人——中邦置業(yè)對(duì)整個(gè)地塊首先做了詳細(xì)的引導(dǎo)性、控制性規(guī)劃，各家開(kāi)發(fā)商服從于統(tǒng)一的整體規(guī)劃，從而保證——“綠肺”世紀(jì)公園——浦東行政文化中心l140萬(wàn)平方米的世紀(jì)公園是聯(lián)洋社區(qū)的后花園l上?？萍拣^、東方藝術(shù)中心、浦東新區(qū)政府、圖書(shū)館、青少年活動(dòng)中心……奠定了聯(lián)洋社區(qū)成為CLD——藝術(shù)名家珍品——文化泛會(huì)所——文化藝術(shù)活動(dòng)——一流的學(xué)區(qū)l重金購(gòu)得“思想者”、“大拇指”、“LOVE”家雕塑，聯(lián)洋建筑博物館則展示著艾未來(lái)、丁乙、l小區(qū)設(shè)置了文化泛會(huì)所（如水清木華、中邦風(fēng)雅頌等）、陳逸飛，孔詳東等藝術(shù)資本的加盟加上高素l社區(qū)人文植樹(shù)節(jié)，聯(lián)洋藝術(shù)節(jié)……豐富多彩的社區(qū)l進(jìn)才中學(xué)國(guó)際部，基礎(chǔ)實(shí)驗(yàn)部、劉詩(shī)昆音樂(lè)藝術(shù)幼——低開(kāi)高走的競(jìng)爭(zhēng)性價(jià)格——產(chǎn)品與品牌同步升級(jí)l初期制定戰(zhàn)略性的價(jià)格策略是為了長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的需要，順勢(shì)高走的價(jià)格得益于日益成熟的社區(qū)環(huán)l在全程推廣期內(nèi)，強(qiáng)調(diào)虛實(shí)結(jié)合。不僅通過(guò)產(chǎn)品的優(yōu)化和升級(jí)來(lái)保持市場(chǎng)新鮮度，并不斷投入資源來(lái)經(jīng)營(yíng)社區(qū)和樓盤(pán)的品牌。這樣，社區(qū)始終保持著良1.3.2上海太平橋區(qū)域南至合肥路，西至馬當(dāng)路，北至興安路再到崇德路。1996年，香港瑞安集團(tuán)受新天地是由瑞安集團(tuán)投資建設(shè)的綜合商業(yè)項(xiàng)目，坐落在盧灣區(qū)黃陂南路、太倉(cāng)路、馬當(dāng)路、自忠路。新天地原址是石庫(kù)庫(kù)門(mén)建筑改造的新理念：保留傳統(tǒng)建筑特色，改變石庫(kù)門(mén)原有的居住功能，賦予其商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值，把百年的舊城區(qū)改造成為一個(gè)與國(guó)際化大都市相匹配的時(shí)尚餐飲娛里兩個(gè)部分。北里由多幢石庫(kù)門(mén)老房子所5673平方米的商業(yè)面積，2005年交房。目前，住宅單位已全部售出，酒店式服務(wù)公l普華永道租下企業(yè)天地二號(hào)樓整幢，并命名為“普華永道中心”l上海石庫(kù)門(mén)住宅興起于子的逐漸消失，人們開(kāi)始意識(shí)到去保留這些上海獨(dú)有的“藝術(shù)品”l新天地地塊動(dòng)遷居民l建設(shè)過(guò)程中，保留原有的磚墻、屋瓦，屋內(nèi)安l2001/新天地一期北里開(kāi)張營(yíng)業(yè)，太平橋綠地l2003/高級(jí)住宅區(qū)—翠l2004/企業(yè)天地一期竣——優(yōu)雅的環(huán)境——多功能的現(xiàn)代園區(qū)l圍繞綠地形成全新的商業(yè)、辦公和居住區(qū)，功能齊全、設(shè)施現(xiàn)代、極好地銜接了淮海中路商業(yè)圈，充——獨(dú)特性——對(duì)商家素質(zhì)嚴(yán)格控制l在概念中結(jié)合上海原本文化，以上海近代建筑的標(biāo)志——石庫(kù)門(mén)建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)，改變了石庫(kù)門(mén)原有l(wèi)按照現(xiàn)代都市人的生活方式和生活節(jié)奏，高級(jí)消費(fèi)國(guó)際影城……成為現(xiàn)代潮流的領(lǐng)導(dǎo)者，都市旅游的l擁有知名度和號(hào)召力的國(guó)內(nèi)外品牌商家，如：百草——企業(yè)天地——翠湖天地l寫(xiě)字樓采用名貴的建筑裝潢材料，配有最先進(jìn)的技l現(xiàn)代質(zhì)感的住宅樓不失老上海的歷史文化氣息，與l開(kāi)發(fā)新天地，為該地區(qū)營(yíng)造了一個(gè)高品位的人文環(huán)境，開(kāi)發(fā)人工湖綠地，為該地區(qū)創(chuàng)造了一個(gè)優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，從而提升了該地區(qū)的品質(zhì)和價(jià)值，再進(jìn)1.3.3珠江新城務(wù)區(qū)（21GCBD將統(tǒng)籌布局國(guó)際金融、貿(mào)易、商業(yè)的滯后和空白.當(dāng)然，1997年以后的珠江新城也的確擁有了部分基礎(chǔ)設(shè)施：道路寬敞。這“冬眠”狀態(tài)。1997年后珠江新城才開(kāi)始從“冬眠”狀態(tài)中蘇醒過(guò)來(lái)，才有