北京奧林匹克公園中心區(qū)商業(yè)丶文化兼容商業(yè)地塊策劃

1金融街：政府規(guī)劃范圍，即南起復興門內大街，北至阜成門內大街，西抵中關村西區(qū)：政府規(guī)劃范圍，即東起中關村大街，西至彩和坊路（海淀圖燕莎：市場習慣劃分范圍，即東四環(huán)以西，農展館北路以北，機場高速以亞運村：市場習慣劃分范圍，即北四環(huán)以北，北辰東路以東，京承高速以東長安街：市場習慣劃分范圍，即東大橋路以西，前三門及通惠河以北，作為北京市重點規(guī)劃建設的綜合性城市中心區(qū)，建設規(guī)模都是上百萬平方2規(guī)模的現(xiàn)代商務中心區(qū),紐約的曼哈頓，巴黎的拉德方斯，東京的新宿，香港的3寫字樓供應嚴重不足，使得許多外資機構甚至不得不租用高檔酒店客房用于辦1993年國務院批準的《北京市城市總體規(guī)劃》明確提出，在朝陽門至建國優(yōu)勢。1、明顯的區(qū)位優(yōu)勢：該區(qū)域及周邊地帶集中了全市70%的涉外資源，北京60%以上的外資機構，眾多星級酒店，眾多的交際活動場所；2、基礎設施完4市政府專題會議決定，將商務中心區(qū)建設納入北京市“十五”計劃。2000年8加大招商引資力度，顯著增強商務服務功能。積極創(chuàng)造條件，廣泛吸引國總部，使商務中心區(qū)成為亞太地區(qū)乃至世界范圍內的經(jīng)濟運行控制中樞之5重點發(fā)展銀行、保險、證券、信托、基金等金融服務業(yè)。廣泛吸引和發(fā)展國內外各類金融機構，建立和完善與商務中心區(qū)功能相適應的多層次、多類型的金融體系，提高金融現(xiàn)代服務水平，使金融產業(yè)成為商務區(qū)重要的發(fā)展和健全各類中介服務體系。根據(jù)商務活動對社會中介服務的需求，在繼續(xù)發(fā)展會計、審計、評估、法律等中介服務業(yè)的基礎上，積極鼓勵社會各界發(fā)展多層次的創(chuàng)新服務機構，廣泛開展評估評價、教育培訓、信息咨6的首次公開出讓。然而因為歷史遺留因素，CBD區(qū)域內已建或者在建的項目規(guī)使館區(qū)，距離城市中心天安門廣場5公里，距離首都國該區(qū)域現(xiàn)有道路10條、公交線路31條、地環(huán)路和建外大街、朝外大街等城市主干道，地鐵1號線和建CBD區(qū)域是北京發(fā)展高檔寫字樓最早，也是目前高檔寫字樓最為集中的區(qū)7角最為集中，在這個金十字的西北側是目前CBD區(qū)域內頂級寫字樓最集中的區(qū)域，集中了國貿中心、嘉里中心、北京財富中心等頂級寫字樓項目。目前CBD區(qū)域內已建或在建的寫字樓項目據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計共有約40個，2201990年的國貿公寓、京廣中心公寓、嘉里中心公寓。雖然在90年代初還沒有CBD的規(guī)劃方案出臺，但這兩個公寓項目由于地理位置絕佳、品質卓越，為該性詳細規(guī)劃》出臺之前，國貿地區(qū)也并沒有出現(xiàn)過多的高檔公寓項目。自1998CBD區(qū)域的酒店業(yè)的發(fā)展源于二十世紀八十年代初，當時因鄰近使館區(qū)，8設以中高檔物業(yè)為主，同時期建成的五星級酒店嘉里中心飯店（1999年開業(yè)）萊酒店（1998年）等。近幾年該區(qū)域酒店發(fā)展，基本為較早的酒店物業(yè)進行重前，CBD地區(qū)將新增50萬平方米的商業(yè)物業(yè)供應，如國貿三期的商業(yè)面積59區(qū)域內寫字樓樣本項目分析劃區(qū)域內各地塊建設規(guī)模和檔次相當?shù)腃BD區(qū)域內寫字樓單體項目作為樣本進方米）0090財富中心：北京財富中心是北京中心商務區(qū)(CBD)目前建筑規(guī)模最大、功能及科學化的管理設計，使得漢威大廈也云集了一批國際知名公司.元/平方米左右，這些寫字樓的區(qū)位條件大部分和第一檔次的寫字樓相差無幾，的情況下銷售率也達到了約80處于供不應求的狀況。招商局大廈較低的入住率主要是因為自身項目規(guī)模太大，而且產品檔次和物業(yè)服務也缺乏特色引起國際知名跨國公60～70%些咨詢/服務類企愛立信租了1萬平米,通用電器(GE),金伯利,史克必成,3M中國,IBM,美國禮來,安海斯,百威啤酒,霍百事中國,聯(lián)邦快遞,EDS電子,美國勝特蘭,大昌區(qū)域公寓樣本項目分析號////米/平米//CEO和高級管理人員以及大量的駐京使領41%，外國本市城鎮(zhèn)省個人占國個人占澳臺人士占33%，外省90年代建新加坡最著名際集團加盟服雅詩閣主要特色是它具有超豪華的居住環(huán)境和專業(yè)的管高雅，環(huán)境優(yōu)了“小”，多層次、混方米的中多元化的使用功能根據(jù)不同的公寓類型，CBD區(qū)域內的租金水平是不同的，服務式公寓的平商住公寓的個人投資者占有一定得比例，通過分析典型商住和純公寓項目的購買客戶，發(fā)現(xiàn)一半以上的客群是本市個人投資者，將近28%的客群來自其他省市地區(qū)。另外，與其他區(qū)域不同的是，有10.5%的購房者是外籍個人投資者或企業(yè)，9.3%的購房者屬于港澳臺的個人投資者或企業(yè)，CBD公寓的購買者酒店樣本項目分析在選擇本區(qū)域酒店樣本項目時，考慮到對于未來奧林匹克公園中心區(qū)中心區(qū)中心區(qū)核心區(qū)的借鑒作用和參考價值，我們全部選擇了該地區(qū)檔次最高且影響力最大的酒店項目作為研究對象，分別為三家五星級酒店：中國大飯店、京廣新世界飯店、嘉里中心飯店；三家四星級酒店：國貿飯店、京倫飯店、建國店555444集中的高檔酒店區(qū)域。但根據(jù)區(qū)域情況及未來發(fā)展，高星級酒店還存在較大的313695%標準間數(shù)套間數(shù)比例不高，但是套房類型配置十分豐富，如國貿飯店套房有行政套房、商務套250020005000 2200 480 688 688 嘉里中心飯店京廣飯店京倫飯店建國飯店嘉里中心飯店京廣飯店京倫飯店建國飯店標準間價格套間價格元/天，套間平均價格水平為1492元/天。其中四星級酒店標準間平均價格為80%60%40%20%0%70%70%85%78%88%82%嘉里中心飯店京廣飯店京倫飯店國貿飯店建國飯店入住率率，因而未予計算。該區(qū)域四星級以上酒店平均入住率為80%，四星級酒店平調查所選樣本項目，入住該區(qū)域高檔酒店的客戶以商務型旅客為主，其中境外商務客人所占比重約為50%左右，另因該區(qū)域的交通便利，緊鄰故宮等旅游景點的緣故，也吸引了大批的觀光型旅客，此群體中境外觀光客人所占比重為身份地位較高客人，如歐美高級商務代表團；京廣新世界飯店的港資背景以及較好的性價比，為其吸引港臺的商旅客人創(chuàng)造了條件；建國飯店雖然建成時間較早，現(xiàn)有設施并不先進完善，但是它休閑自然的舒適環(huán)境，獨特的魅力風調查所選樣本項目，該區(qū)域高檔酒店已全部完成酒店管理集團化的轉變，其中中國大飯店、國貿飯店、嘉里中心飯店加入了香格里拉酒店管理集團，京商業(yè)樣本項目分析在選擇本區(qū)域商業(yè)樣本項目時，考慮到對于未來奧林匹克公園中心區(qū)中心區(qū)中心區(qū)核心區(qū)的借鑒作用和參考價值，我們全部選擇了該地區(qū)檔次最高且影6198作部所屬鑫廣物業(yè)管理中心和馬來西亞郭氏兄弟集團所屬香港嘉里興業(yè)有限公司共同投資興建。在北京率先引進品牌專賣店從事零售業(yè)務的經(jīng)營模式，是北塔式甲級辦公樓，兩座高級公寓，一座商務酒店，一座租客會所和大型購物商年建成投入使用，是目前北京市內檔次唯一能與國貿中心相抗衡的大型綜合性作為萬達集團在北京的第一個房地產項目，萬達廣場體現(xiàn)了大房地產集團的霸相信在未來，周邊所有高檔物業(yè)發(fā)揮出整體優(yōu)勢，會使大望路東西兩側的這一繼國貿中心和東方廣場之后，東長安街又一具有地標借助人工營造的流動水系打造出別具特色的商業(yè)環(huán)境，迎合項目高端定位，并————的整體租金及售價水平都要高于其他地區(qū)。區(qū)域高端消費人群支撐了高檔商業(yè)念街的塑造成功，并依靠項目得天獨厚的地理位置，一時間吸引了眾多特色精品的商家的關注，在合理、準確地運營機制下，現(xiàn)階段本項目的空置率降至到了30%，商業(yè)氛圍逐漸形成，周邊高檔的消費人群對于這種新型的商住社區(qū)商群，商業(yè)物業(yè)中的中高檔精品店在這一區(qū)域中占最大比例，達到70%左右。而針對于高消費商務人員的工作需要，在辦公樓附近的中高檔餐飲同樣是商圈內消費人群偏愛的業(yè)態(tài)類型，占本區(qū)域商業(yè)的17%。此商圈娛樂以休閑、健身為這種業(yè)態(tài)比例結構的形成原因主要是依托商圈內部的高租金水平及區(qū)域內的高檔定位兩方面。國貿商圈是以高檔寫字樓公寓為主的高檔商務區(qū)，商業(yè)物業(yè)多以寫字樓或公寓底商的形式出現(xiàn)，且與周邊物業(yè)定位檔次保持一致性，這就對商業(yè)業(yè)態(tài)的種類起到一定的制約作用。商圈物業(yè)的高租金水平中以及高檔定位限制了中低檔業(yè)態(tài)及低利潤業(yè)態(tài)的進入，例如，家居建材類專業(yè)市場在商圈內的數(shù)量為零，而電腦、手機等主業(yè)店在商圈中僅以精品的形式出現(xiàn)，沒有次都比較高，因此，購買這些物業(yè)的業(yè)主具有很高的消費水平。常住人口數(shù)量巨大，加之單個消費者的強勢購買力，預計京的分行的90%，北京最好的十大寫字樓的全部，北京最好的十大賓館中的八根據(jù)我司的預測和統(tǒng)計，眾多高消費人群的聚集場所為國貿商圈提供了強大的消費群體支持，這部分人群的高消費品質是國貿商圈定位的主要因素，這CBD區(qū)域之所以能發(fā)展成為北京市最成熟也是最成功的商務核心區(qū)，其主要原因是優(yōu)異的區(qū)位條件和區(qū)域周邊豐富的商務資源。還有就是合理的規(guī)劃以府未能壟斷經(jīng)營土地一級市場，土地供應分散，出現(xiàn)多頭招商的局面，總量和發(fā)狀況出現(xiàn)了一哄而上，容易開發(fā)的公寓類項目扎堆，市場承受能力受到了很大的考驗；難以開發(fā)的高檔寫字樓項目建設進度滯后，致使市場出現(xiàn)了斷檔現(xiàn)象，流失了大量的高端客戶；而且以銷售等短期經(jīng)營模式為主，業(yè)權的分散給一。商住公寓鉆的是項目立項與實際用途分離的政策空子，其出現(xiàn)極大地擾亂了市場的正常秩序。而且商住公寓的形象和檔次都不高，對區(qū)域的市場形象也開發(fā)進度無序的現(xiàn)象是因為區(qū)域的開發(fā)模式混亂導致的，但從整體來看，每年都要有上百萬平方米的開發(fā)量，供應量過多，市場承受能力有限，直接后果就是拉低了區(qū)域市場的價格，不利于體現(xiàn)區(qū)域市場的真實價值。而且開發(fā)進度過快也會引發(fā)開發(fā)商的投機心理，并使得管理部門為趕進度放松監(jiān)管，使得的萌芽。至清末民初，戶部銀行、大清銀行、中國銀行先后在此更迭。其后，又有大陸、金城、中國實業(yè)等各銀行先后在此設立總部，欲做成銀行街。在新中國成立后，金融街周圍就長期成為了中國金融、財政的決策機構所在地。這一帶建設國家級金融管理中心，集中安排國家級銀行總行和非銀行機構總部，一個國際化的金融商務區(qū)。主要目標客群將是國際性銀行、保險、證券等金融機構，以形成一個以股票、債券、期貨、貨幣、外匯、黃金、保險等各類金融業(yè)務為主線，加上通訊、報價、律師、會計師事務所、計算機、保安、保管等金融街核心區(qū)屬于北京規(guī)劃中的三大功能商務區(qū)之一，地處北京市中軸對稱中心，西二環(huán)路內側地帶。其規(guī)劃中的范圍南起復興門內大街，北至阜成門融辦公為主，集辦公、公寓、酒店、休閑商業(yè)于一體的綜合性建筑組群，它位金融街規(guī)劃區(qū)內的建設是列入北京市城市總體規(guī)劃的跨世紀工程，采用了與其他商務中心區(qū)不同的統(tǒng)一規(guī)劃、分期實施、土地開發(fā)一家操作的獨特開發(fā)模式，為了解決其他商務中心區(qū)土地開發(fā)權分散在不同的企業(yè)手中的弊端，統(tǒng)份有限公司，并成功地在深圳證券交易所上市，組建成為一家國有資產控股的大型上市公司，全權負責金融街區(qū)域的總體規(guī)劃、土地開發(fā)、房地產項目開發(fā)西二環(huán)路，下有地鐵一號線及2號線交匯，交通條件優(yōu)越。20西二環(huán)輔路B區(qū)段等金融街內部區(qū)間路相繼完工,使得區(qū)已累計開復工面積達180萬平方米，竣工金融街已建成并投入使用的項目有信達大廈、平安優(yōu)勢。2001年金融街實現(xiàn)各項稅收5.2億元，同比增長1.4倍；20超過13萬億元，營業(yè)收入接近6000億元，利潤接近400億元域經(jīng)濟增長的支柱產業(yè)。駐扎金融街的12戶房地產企業(yè)上％，之又少，目前，金融街區(qū)域的生活配套單位入駐率只達到3%店、休閑商業(yè)于一體的綜合性建筑組群，總建筑面積達141區(qū)域內寫字樓樣本項目分析地塊建設規(guī)模及檔次相當?shù)?個項目進行分析，即國際率際水準的高檔寫字樓，曾獲“第七屆首都建筑設計匯報展”建筑藝術創(chuàng)作優(yōu)秀路，當時計劃建設成集銀行、證券公司、五星級酒店、高檔寫字樓于一體的大早期金融街寫字樓因為供應較少，售價水平較高，如國際企業(yè)大廈的售價金融街寫字樓市場以大單銷售為主，投入到租賃市場的面積不多，目前在而依靠大單成交的貢獻，新建成的幾個金融街寫字樓都獲得了不錯的銷售成績。如中證大廈尚未建成即已整售與中國網(wǎng)通，富凱大廈、國際金融中心也由上表可以看出，金融街區(qū)域寫字樓樣本項目區(qū)域公寓樣本項目分析金融街區(qū)域公寓市場的現(xiàn)狀特點是：市場尚未成形、公寓數(shù)量少、開發(fā)規(guī)模小。金融街的公寓開發(fā)整體滯后，雖然區(qū)域規(guī)劃中有若干塊為居住用地，但規(guī)劃區(qū)內在售的公寓項目僅有金宸公寓二期和華榮公寓兩個。為了充分反映該區(qū)域內公寓市場的狀況，我司在金融街周邊選擇了規(guī)模和檔次與策劃地塊相當?shù)娜齻€項目：中海凱旋、恒華國際和尚都，與金融街區(qū)域內的兩個項目一起，（元/號金融街區(qū)域的公寓項目整體定位都呈現(xiàn)“尊貴”本色，中海凱旋為法式貴族風情，華榮國際則利用金融街充足的商務資源走豪華酒店式公寓的思路，項用豪華的金屬板烤漆板和鍍膜中空玻璃，這些都大大提高了項目的品質。主力企事業(yè)單位的高層領導和金融街高薪為主要購買人群，滿足他們對于住所的高素質高檔大空間的要求。因為目前區(qū)域內的公寓項目多為期房，故其經(jīng)營方式公寓價格的高昂，主要是因為金融街地段寸土寸金，而且規(guī)劃中公寓供應量很/月-9000元/月之間，有些高檔項目租金甚至更高。而新近銷售的項目例公寓二期，華榮公寓和中海凱旋，本身的硬件水平的提高，相信會對于本區(qū)域銷售態(tài)勢良好，因為消費者對于項目的價格認知力逐漸成熟，金融街公寓金融街區(qū)域的公寓客戶主要由投資性客戶、通信業(yè)務公司、以及與金融機邊企事業(yè)單位的高層領導為主要購買街高薪人戶低密度純正板樓設計，一梯兩戶，又有板樓良好的通透性。美國EDSA的景觀設計，將建筑、園林、景觀有機融合。住宅組團的底部部區(qū)域酒店樣本項目分析在選擇金融街區(qū)域樣本項目時，考慮到對于未來奧林匹克公園中心區(qū)中心區(qū)中心區(qū)核心區(qū)的借鑒作用和參考價值，我們全部選擇了該地區(qū)檔次最高且影響力最大的酒店項目作為研究對象。對于在本區(qū)域來說，由于在界定的區(qū)域范圍內還沒有符合上述要求的酒店，所以我們采用了區(qū)域界定范圍之外，但也屬于金融街輻射范圍的酒店項目作為本區(qū)域研究的樣本項目。在未來發(fā)展方面的論述中我們將介紹區(qū)域界定范圍內將要開業(yè)的幾家頂級酒店的情況，以便對該01000880800880638518518518國賓酒店金都假日民族飯店套間價格而結合入住率指標分析，五星級酒店的入住率與四星級酒店入住率相當，這更838381國賓酒店金都假日民族飯店入住率(%)69%。由此可以看出該區(qū)域酒店平均入住率明顯高于全市的平均水平。這主要從上表看出，由于金融街地區(qū)入住企業(yè)的特殊性，決定了其中的商務客戶有相當部分具有政府背景，或者本身就是政府官員，因此這部分客戶就構成了后建成開業(yè)的，因此這些酒店無論從硬件配置還是從經(jīng)營管理方式上都比較符合時代發(fā)展的趨勢。特別是經(jīng)營管理方式上，我們所選擇的樣本項目全部采取了聘請專業(yè)酒店管理集團進行委托經(jīng)營的方式進行運作，這樣不僅在酒店的經(jīng)營管理模式上大大縮短了與國際先進水平的差距，而且也提高了酒店在國際上區(qū)域商業(yè)樣本項目分析在金融街區(qū)域內與策劃地塊規(guī)模及檔次相當?shù)纳虡I(yè)項目僅有百盛購物中心北京百盛購物中心是具有國際水準的現(xiàn)代化中外合資商業(yè)零售業(yè)企業(yè)。在這座落于金融街南端的大型商城里樓體建筑共七層，分南北兩層，在金融街非百盛購物中心定位于高檔精品百貨模式，百盛以為消費提供優(yōu)質的國際化商品、優(yōu)雅的購物環(huán)境、完善的服務為經(jīng)營理念贏得了眾多消費者的青睞。百盛購物中心注重專業(yè)經(jīng)營、配套經(jīng)營、特色經(jīng)營，積極采用國際先進百貨零售通過及時引進與國際接軌的時尚品牌為顧客服務。且百盛本身就是龐大的采購集團，及時引進當今世界最流行的產品而且聘用設計師，參照國外流行趨勢自百盛購物中心具有完善的商業(yè)配套，地處交通的核心樞紐區(qū)域，同時受到整個金融街區(qū)域高端人群的影響，使其客流量相對較大，尤其集中在中午和晚間時段。同時由于金融街商業(yè)區(qū)域大型餐飲的配套設施較少，為百盛六層的餐百盛購物中心的攤位出租率一直在90%以上。現(xiàn)百盛正對其四、五層進行百盛做為金融街商業(yè)區(qū)域之核心商業(yè)物業(yè)，分為南樓及北樓，其業(yè)態(tài)包含購物、餐飲、休閑娛樂等，經(jīng)營種類非常齊全。女裝和男裝的面積比例分別為四、五層從新裝修調整中已做了較為完整的補充；而餐飲部分的面積比例達到由于百盛購物中心位于北京東西中軸路長安街西段北側，心之一的西單商業(yè)區(qū)僅一公里，屬于市政的交通樞紐，各地區(qū)流動人群較大，這就造成了百盛購物中心所面對的消費人群不僅僅是金融街商業(yè)區(qū)域的部分人群還包括北城、東城、西城甚至南城的部分消費者，使百盛面對的消費者范圍較廣。百盛購物中心有20%的商品為中低檔、60%為中檔、20%為中高檔。由此可以看出百盛整體檔次定位為中檔，以完全適應大眾化的商品價格吸引整個金融街區(qū)域范圍內及整個北京市消費者的需求。結合西城居民較高的消費力水平作為”色彩濃厚。實際上，從金融街的功能定位、規(guī)劃及經(jīng)營模式上，都存在比較大的硬傷。從目前金融街區(qū)域內入住的客戶主要以國有大型金融機構和大型行業(yè)巨頭為主，民營企業(yè)和外資企業(yè)很少，而且已經(jīng)入住的金融機構還不斷傳出要遷出金融街這種狀況就可以看出，金融街的規(guī)劃和定位還難于得到市場其中金融市場才是現(xiàn)代金融產業(yè)的主體，只有擁有了大量的金融市場才能吸引來更多的金融機構和眾多的中介服務機構進駐，形成完整的產業(yè)鏈條，充分發(fā)揮該金融中心資金配置的資源和效率優(yōu)勢。然而因為國內的證券交易所分別設在了上海和深圳，不可能再搬到北京來，金融街周邊也缺乏資金的終端用業(yè)群。而且金融街內集聚的主要是金融管理機構或國有金融機構的總部，行使的主要是管理的職能而不是市場運營的職能，所以雖然區(qū)域內集聚了中國金融有不到20萬平方米，即使加上中心區(qū)即將建設的5.5萬平方米居住類面積，也結果就是導致金融街區(qū)域在八小時工作時間以外缺乏活力，冷冷清清，燈熄人金融街采用的是與其他商務中心區(qū)不同的統(tǒng)一規(guī)劃、分期實施、土地開發(fā)一家操作的開發(fā)模式，雖然有效地解決了其他商務中心區(qū)土地開發(fā)權分散在不同的企業(yè)手中，總量與開發(fā)進度難于控制，規(guī)劃不能有效實施的弊端，但也帶從總體上看，雖然金融街是三大規(guī)劃商務中心區(qū)中最早開始建設，建筑總量也是最少的一個，但金融街區(qū)域的寫字樓供應速度明顯低于國貿、中關村等北京市寫字樓的開發(fā)投資中斷，致使在那幾年沒有新的項目開發(fā)建設，正好在商業(yè)和公寓的供應量也很小，造成服務配套設施不能滿足需求，只能期望經(jīng)過調整規(guī)劃之后的中心區(qū)及早建成以改變目前這一狀況。但是目前已經(jīng)入住的客政府行為色彩濃厚是金融街的優(yōu)勢也是金融街的弊端。在政府的強烈支持之下，諸多國有大型金融機構、大型企業(yè)紛紛入住，而且是不顧成本地以高價整購的方式購買金融街的寫字樓項目。一方面雖然保證了金融街區(qū)域寫字樓的租售率和價格檔次，也保持了金融街頂級商務區(qū)的形象，但是也使得金融2季度非典期間，金融街的寫字樓租金在入住率大跌的情況下卻仍能保持堅挺，完全無法用正常的市場規(guī)律來進行解釋，只能理解為金融街項目因為有政府背景，雖然因為非典也出現(xiàn)了很多空置，但受影響的基本上是那些中小公司，大客戶基本上不會發(fā)生變動，所以在租金上沒有作出讓步。這種不按市場規(guī)律行事的風格讓諸多民營、外資企業(yè)望而卻步，也妨礙了金融街影響1.2.3燕莎區(qū)域外合資零售商業(yè)企業(yè)。然而最初北京市并沒有燕莎商圈的提法，而大多數(shù)的投資商認為燕莎無法圈入商業(yè)圈內。后來隨著燕莎商城做出了名氣，三環(huán)路的修燕莎商圈的定位是形成國際化、時尚化和高檔化的綜合消費圈及涉外辦公燕莎商圈為自發(fā)形成的商圈。從其開發(fā)體制看，并沒形成統(tǒng)一、有效的開燕莎商圈是北京較早形成的涉外商圈之一，該區(qū)域是北京最為知名的國際化社區(qū)之一，目前第三使館區(qū)的建設則進一步加強了其國際化社區(qū)的氛圍。區(qū)周邊分布的酒店如凱賓斯基飯店、京城大廈、昆侖飯店、長城飯店、希爾頓大酒店等四星級以上酒店。分布的寫字樓包括燕莎中心、亮馬河大廈、京城大廈等甲級寫字樓。分布的公寓如棕櫚國際公寓，京達國際公寓、亮馬名居、橙色燕莎商圈內各商業(yè)物業(yè)形式多樣，但由于消費者總體結構特殊，消費實力相對較高。但商圈內商業(yè)物業(yè)形式組成過于零散，商圈內經(jīng)營業(yè)態(tài)以高檔百貨——燕莎商城為主，同時，各式餐飲、酒吧、專業(yè)市場（花卉、家居建材、高北京第一批四星級、五星級酒店有多家坐落于燕莎商圈內，這些星級酒店合資公司集聚于此，如此眾多的外企積聚于此，也促使了該區(qū)域酒店業(yè)得蓬勃發(fā)展。據(jù)北京中原經(jīng)紀有限公司統(tǒng)計，燕莎區(qū)域內已建、在建的寫字樓項目有中出現(xiàn)在燕莎地區(qū)，由于當時外銷公寓出現(xiàn)供不應需的態(tài)勢，因此當時租金較且供應還在逐步增加。燕莎公寓項目有很多都是由于自發(fā)形成的燕莎商商圈受著區(qū)位條件的限燕莎商圈的產業(yè)發(fā)展也主要依托第二使館區(qū)，通過外商商戶在商務上的業(yè)務往來，最終形成對辦公及商業(yè)消費需求。目前在燕莎商圈的產業(yè)鏈主要通過外資客戶的需求形成的。吸引著眾多知名的外資公司及品牌化的商業(yè)業(yè)態(tài)：如通用阿爾斯通、EPSON、日本使館領事部、SIEMENS、德國工商聯(lián)合會、美國大使館文化處、德國奔馳、戴姆樂、克萊斯勒汽車、燕莎區(qū)域與麗都區(qū)域內商業(yè)氛圍濃厚。燕莎區(qū)域內知名的商業(yè)網(wǎng)點有北京市著名的高檔購物中心燕莎友誼商城、萊太花卉市場、女人購物街等等，不僅此外，燕莎區(qū)域內還分布有比較知名的餐飲業(yè)商業(yè)網(wǎng)點，例如辣婆婆、蜀王大燕莎區(qū)域的商務氛圍非常濃厚，它所形成的燕莎商圈的商務資源為第二、第三使館區(qū)與企業(yè)布點。第二、第三使館區(qū)的建立給燕莎商圈帶來了較多的國外資源，協(xié)助區(qū)域吸引了多個外資客戶，從區(qū)域商業(yè)樣本項目分析北京燕莎友誼商城是具有國際水準的現(xiàn)代化中外合資商業(yè)零售業(yè)企業(yè),與北京女人街服裝交易市場位于北京市朝陽區(qū)燕莎橋東館區(qū).眾多寫字樓、高尚社區(qū)、星級酒店、大型娛樂場所將其環(huán)繞.是目前北京售理念和機制，把精力放在調整商品結構，服務顧客個性需求，提升服務品牌女人街和燕莎商城同屬一個商圈，二者在價格上形成了互補態(tài)勢，即女人街檔次明顯低燕莎商城，由于整體經(jīng)營檔次受到局限，女人街仍無法逃避服裝批發(fā)市場的經(jīng)營形象。女人街內部經(jīng)營商品以服裝為主，另外還有部分工藝制萊太花卉市場由萊太花卉商城、萊太花卉拍賣中心和萊太花卉街三部成，是集花卉及其連帶商品的展示、銷售、批發(fā)、進出口貿易和信息網(wǎng)絡服務初期女人街的攤位出租率一直在90%左右徘徊，隨著整個商業(yè)環(huán)境愈加完中包括化妝品、服裝鞋帽、珠寶手飾、攝像器材、床上用品和兒童天地。除此7%13%13%80%超市餐飲群比例的30%。燕莎商城停車場內各種名車、高檔進口車在此會聚，其中不乏國內少見的名車品牌，這些高檔車的停留，表明燕莎周邊出入的人群具有極強而是走一條時尚、青春和個性化的路線。同時，由于毗鄰多家酒店與使館區(qū)，以及商品結構和價格上都體現(xiàn)出這種中高檔定位。同時，由于萊太因其體量較大及自身配送功能完善，因此，所面對的消費客群較為廣泛，基本不受區(qū)域限區(qū)域酒店樣本項目分析店店555558006004002000526340 212 希爾頓長城飯店國航萬麗昆侖飯店凱賓斯基樣本項目數(shù)據(jù)顯示，首先燕莎區(qū)域酒店市場樣本項目（5星級高端市場）房間供給量差距較大，該區(qū)域供給規(guī)模較大樣本項目長城飯店、昆侖飯店均建店市場特別是高端酒店市場，因為前期的供給量偏大，市場消化需要時間，在這一階段出現(xiàn)的高端酒店供給量就逐步減少；整個上來看燕莎區(qū)域高端酒店供套間9%\標準間91%標準間套間樣本數(shù)據(jù)顯示，首先燕莎區(qū)域酒店市場（5星級高端市場）標準間的供給數(shù)量明顯大于套間的供給數(shù)量，這與該區(qū)域頻繁的商務往來密切相關，商務對標準間存在一定的需求偏好；其次燕莎區(qū)域酒店市場（5星級高端市場）標準間供給數(shù)量遠大于套間供給數(shù)量，作為消費價格很高的套間供給很少，反映出該區(qū)域高端酒店市場與國際同檔次酒店相比，還存在一定差距，同時也說明酒25002000150010005000695 928300300希爾頓長城飯店國航萬麗昆侖飯店凱賓斯基標準間價格套間價格間價格不難看出該區(qū)域高端酒店標準間價格差距較大，在反映該區(qū)域高端酒店所面對的目標客群差距較大的同時，也說明同類酒店之間服務有待進一步提高0樣本項目數(shù)據(jù)顯示，首先該區(qū)域酒店（5星級高端市場）入住率除昆侖飯使酒店入住率保持了一個較高的水平；其次入住率較高的凱賓斯基飯店、長城飯店、希爾頓酒店等均有較高品牌號召力，區(qū)域市場的認同度較高，反映出酒店市場特別是高端酒店市場品牌戰(zhàn)略不容忽視，特別是與國際知名酒店管理機從上圖可以看出，燕莎區(qū)域酒店市場樣本項目消費客群主要表現(xiàn)為外國商店市場樣本項目（5星級高端市場）客群以國外商務為主導，這與燕莎區(qū)域特征有關，周邊使館區(qū)和外商積聚區(qū)，給燕莎區(qū)域高端酒店市場提供了豐富的目從上表可以看出，樣本項目中大部分由國外酒店經(jīng)營管理集團進行管理，國內酒店經(jīng)營管理集團管理的飯店數(shù)量只占樣本項目數(shù)量的20%；數(shù)據(jù)說明，該區(qū)域受涉外特點影響，區(qū)域高端酒店市場主要面向國外客群，對酒店的要求區(qū)域寫字樓樣本項目分析7佳程廣場：現(xiàn)正開工建設，預計今年能交付使用，建成后將成為燕莎商圈3025205025262020亮馬河大廈現(xiàn)代盛世大廈南銀大廈盛福大廈鵬潤大廈燕莎商圈寫字樓市場以租賃為主，其中現(xiàn)代盛世大廈、南銀大廈作為目前90%80%70%60%50%◆95%◆95%◆85%80%◆75%2000年以前2000年以后2000年以前2000年以前2000年以后由上表可以看出，燕莎商圈寫字樓樣本項目的區(qū)域公寓樣本項目分析寓USD42.5/月/USD6.5/月/平米70%80%////商務散客70%、旅游20%、其他10多是韓國和日%。由凱賓斯基飯店管理集皆配有完備的西式廚房設備和家庭擁有庭院花園及配有池塘的木蔭小在公寓的檔次差別比較大，租金水平也各不相同了。早期的高檔服務式公寓仍然保持著較高的租金水平，如凱賓斯基公寓雖然已經(jīng)有十多年的歷史了，但是由于它的地理位置優(yōu)越，檔次高以及投資商的品牌效應，一直是燕莎區(qū)域內的高租金公寓。凱賓斯基公寓由北京燕莎中心有限開發(fā)建設，該公司是由一家德國集團、中國北京市旅游商品集團總公司和韓國大宇公司組成的合資企業(yè)。德碧湖居和國際港是燕莎地區(qū)比較典型的純公寓項目，由于價格偏低，銷售瑞城中心可以說是燕莎區(qū)域內比較失敗的一個高檔公寓，它的地理位置絕佳，但銷售狀況很不好。自2002年竣工后，一直沒有多少銷售，至今也只有 周邊人群特周邊人群特征而一個商業(yè)的主題除依靠后天打造以外，商業(yè)項目周邊的環(huán)境，地理位置以及其它配套物業(yè)的性質與檔次都將對商業(yè)物業(yè)主題定位起到?jīng)Q定性因素。燕莎商圈因其毗鄰機場與使館區(qū)，形成了獨有的涉外商務的主題特色。與目前商圈的發(fā)展基本匹配。目前來看，與策劃區(qū)域的發(fā)展背景有些相似，策劃地塊可借鑒供應量龐大的頂級酒店、寫字樓與商業(yè)的互動是燕莎商圈在初步形成之后燕莎商圈因外藉人士、商務人士、高端消費人群的聚集，而弱化了對大眾購物場所的需求，進而轉為對特色餐飲、高檔娛樂場所，以及例如高爾夫用品專賣、花卉市場這樣的高消費、個性化專業(yè)化市場的需求，由此可見因周邊人1.2.4東長安街區(qū)域商業(yè)文化設施密布以及豐富旅游資源的多層次中心商業(yè)區(qū)域。在此背景下，東長安街區(qū)域的王府井、東單集聚區(qū)域發(fā)展形成了具有歷史特色的商業(yè)街區(qū)；建東長安街區(qū)域主題定位為具有歷史特色與現(xiàn)代相結合的商業(yè)街區(qū)及涉外辦公區(qū)域。吸引國內外友人來此區(qū)域尋找歷史的軌跡，以及在東長安街的東部形由于此區(qū)域內政府機構聚集、商業(yè)文化設施密東長安街區(qū)域自然形成。從其開發(fā)體制看，并沒形成統(tǒng)一、有效的開發(fā)機制，區(qū)域在區(qū)位交通上有著得天獨厚的優(yōu)勢，位于長安街畔，包括長安大街的鐵一號線為該區(qū)域地下交通增添風采。不過在長安街上左轉彎行車有一定的管售就趕上了北京公寓投資熱潮,憑借長安街邊這個得天前入住企業(yè)思科系統(tǒng)、大眾、通用、加拿大投資、南方證券，C方證券、陶氏化學、索尼、贏海威、英美煙草，德州儀器，法國公司、匯豐銀行、花旗銀行、搜狐、三星、海爾集團、荷蘭務所,富通電腦天地。百貨大樓進行了升級改造，它的對面區(qū)域商業(yè)樣本項目分析率上都有所表現(xiàn)。物業(yè)自身經(jīng)營火暴，98%以上的商業(yè)5920%67%賣場賣場餐飲L休閑娛樂美容保健賣場娛樂休閑L餐飲美容保健新東安市場業(yè)態(tài)規(guī)劃中，零售類業(yè)態(tài)比例達80%區(qū)域酒店樣本項目分析店55555號街號8006004002000 876 530530382408217貴賓樓飯店王府飯店藝苑酒店北京飯店天倫王朝飯店。供給量店分別為408和382套，供給量最少為北京貴賓樓飯店為2示，首先東長安街區(qū)域酒店市場樣本項目（5星級高端25002000500021392139274標準間數(shù)套間數(shù)。供給結構套間11%標準間89%。標準間。套間間數(shù)量為2139套，占總數(shù)的89%，套間供給數(shù)量為274套，占總據(jù)顯示，首先該區(qū)域酒店市場（5星級高端市場）標準間的定的需求偏好；其次東長安街區(qū)域酒店市場（5星級高端市2500200015001000500023652276200013501411115895888651079 104 貴賓樓飯店王府飯店藝苑酒店北京飯店天倫王朝飯店標準間價格w套間價格套間價格從1350元/天到2365元/天均有出現(xiàn)，其中價格在2王府飯店、北京貴賓樓飯店以及北京天倫王朝飯店。樣競爭非常激烈，使區(qū)域內酒店標準間價格差距不斷縮小400 67.5貴賓樓飯店王府飯店藝苑酒店北京飯店天倫王朝飯店入住率出現(xiàn)，其中王府飯店年平均入住率最高均為80%，其次是率保持了一個較高的水平；其次東長安街區(qū)域酒店市場樣其次是國外旅游客群，第三是會議會展對酒店的需求；樣本項目數(shù)據(jù)顯示，1、東長安街區(qū)域酒店市場樣本項目（5星級高端市場）以商街區(qū)域特征有關，周邊政府機關和CBD外商積聚區(qū)，給東集團進行管理，國際知名的酒店管理集團管理的飯店數(shù)40%；說明該區(qū)域高端酒店多數(shù)還沒有采取與國際知名的區(qū)域寫字樓樣本項目分析4566506華潤大廈光華長安大廈中糧廣場東方廣場國際大廈3025205242421200華潤大廈光華長安大廈中糧廣場東方廣場國際大廈0東長安街區(qū)域寫字樓市場以租賃為主，其中東方廣場、華潤大廈作為目前110%100%90%80%70%60%50%95%95%95%100%85%80%華潤大廈光華長安大廈中糧廣場東方廣場國際大廈好。不過由于東方廣場體量較大，其通過高質量的辦公產品，并分期開發(fā)，經(jīng)由上表可以看出，東長安街區(qū)域寫字樓樣本項區(qū)域公寓樣本項目分析朝陽建國門內大朝陽區(qū)建國門外建國門內 銷售均價（元/平方客戶構成資客及海外歸外省個人63%，10%，外國個人本市居民外省個人外國個人本市居民7%，外省港澳臺同項目采用高檔精裝修及高質量的物業(yè)服務,由歐洲最大的建設計機構英國阿特金斯集團擔綱設計并用了德國阿茲立夫防靜電瓷磚.光華長安大廈，真正做到了集家休閑、娛樂于一展示了快捷、便利、舒適的都市的雙塔住居設計,住區(qū)獨有的長達百余米/上的屋頂花園,裝修及設備檔次高,選用原裝進口電梯,遠程遙控智能化,通過電話就可提前開啟空調或供暖設大堂地面鋪進口大理石；樓道地面鋪地臺磚；室內地面板、新板吊頂、玻單體辦公面積不易過大，否則在需求一定的情況下，要經(jīng)過一段時中關村西區(qū)--高科技商貿中心區(qū)是北京市"十五"規(guī)劃中關村科技園區(qū)建設的 ），酒吧、室內健身房、公共停車場、精品店、專賣店、區(qū)開發(fā)中采用地下城市綜合管廊的新型建設方式。即供水：自來水按北京市自來水公司供應的水質、15L/M3日提供。高壓，用電量按170VA/M2計算。融合。園區(qū)內的寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)絡平臺可以為入駐企業(yè)提供高速上eb測覽、電子郵件、電子商務、咨詢服務等多媒體信息服務．可以實現(xiàn)遠程教樂噴泉和空中花園也即將建成；11家大型企業(yè)集團總部已經(jīng)入駐。預計到今年區(qū)域商業(yè)樣本項目分析硬件\外設整機其他筆記本數(shù)碼硬件\外設整機其他城之業(yè)態(tài)配比完全體現(xiàn)了傳統(tǒng)電子專業(yè)市場的特點，最大限度的營造了單純IT文體休閑停車場品牌店文體休閑停車場品牌店筆記本與數(shù)碼餐飲家電整機和配件30%30%20%0%50%高檔區(qū)域酒店樣本項目分析120010008006004002000 1086 554657360218世紀金源翠宮飯店香格里拉友誼賓館燕山大酒店客房數(shù)量(套)8004000世紀金源翠宮飯店香格里拉燕山大酒店友誼賓館套間數(shù)27%27%標準間套，約占全部樣本項目供給總量的27%；標準間數(shù)量2076套，約占73%。這也高檔套房占全部房間64%的香格里拉飯店與其他高檔套房比例較低的酒店在入0650880600880660900468568880628世紀金源翠宮飯店香格里拉燕山大酒店友誼賓館套間價格75747372717069世紀金源翠宮飯店香格里拉燕山大酒店友誼賓館入住率(%)從上表數(shù)據(jù)可以看出，該區(qū)域樣本項目的入住率基本維持在70%以上的水平。北京市旅游局公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2003年北京五星級酒店平均入住率為進行管理，國際知名的酒店管理集團管理的飯店數(shù)量只占樣本項目數(shù)量的20%，在整個中區(qū)域寫字樓樣本項目分析方米）廈——面————住廈0廈————2面——100廈面小客戶的租金水平在18-19美元/平米/月，免租期為2-區(qū)域公寓樣本項目分析中，售價在8000-13000元/平方海淀蘇州街72號院長遠海淀區(qū)中關村高科技園區(qū)內海淀海淀南路北京市海淀區(qū)中關村黃莊路租價（元/均價（元/1.希望以高租回報2.公司的商務接待處3.中關村企業(yè)年輕的CEO投資項目采用框每個基本單配置了單獨米的共享空提供諸如組中心等多種盤比較突出的包括像多頻道社區(qū)自動門禁小時保安巡更采用數(shù)字控制系統(tǒng)，戶型布局體現(xiàn)人性化酒店式公寓和會所組務，按四星級標準配頂面有空中推桿高爾西部小戶型的公區(qū)，6—15層擺脫了“邊角小戶型室內功40—60平方米精裝小戶型，4.8米挑高客廳朗斯芳德——隸屬遠中·悅萊國際酒店公層，建筑面積公寓面臨的客戶主要是國內客戶，外銷客戶較少，因此市場上以內銷公寓結構采用可靈活合并和分拆的形式，來滿足與寫字樓相比，既可辦公又可居住，價格低，戶型面積小，租售實惠，剛銷售態(tài)勢良好，中關村公寓項目銷售前景比較好，對于中關村大面積的科技商務功能，公寓項目比較稀缺，新出來的項目很快銷售一空，新中關項整體產品特色是商務功能設施成為各個項目注意的重點，這和中關村濃厚家樂福超市的引進將導致的中關村西區(qū)商業(yè)配套平民化發(fā)展，因此而帶來園林綠化水平遠遠達不到國際先進水平；雖然在綠化面積上屬于北京少有的高綠化區(qū)域，但是在園林景觀設計缺乏特色，藝術表現(xiàn)手法單一，園林設計和建設的科技含量較低，與中關村西區(qū)作為高科技產業(yè)平臺的市場定整體交通規(guī)劃滯后，西區(qū)與周邊城市干道之間的銜接以及周邊交通本身的西區(qū)整體物業(yè)的品質缺乏保障；中關村“電子商鋪一條街”形象已經(jīng)根深蒂固，海龍大廈等電子商鋪為中關村創(chuàng)造過曾經(jīng)的輝煌，但是現(xiàn)在中關村“電子商鋪一條街”形象越來越受到人們的非議，鼎好電子大廈電子商鋪的市場定位和投入使用使電子產品交易延伸到中關村西區(qū)內部，嚴重影響由于西區(qū)大部分開發(fā)商實力不強，面對政府宏觀方面的一系列“緊縮”調控政策，各項目資金壓力吃緊，個別項目由于資金鏈的斷裂而出現(xiàn)停工，酒店及公寓偏少，有可能使西區(qū)夜晚過于沉寂，這種住宅與寫字樓開發(fā)比例的失調，有可能讓建成后的西區(qū)商業(yè)及市政公建配套設施難以發(fā)揮最大整個西區(qū)缺乏整體系統(tǒng)有效的包裝推廣。同樣立足于主打“總部經(jīng)濟”的營不斷攀升；豐臺區(qū)的總部基地由一家企業(yè)開發(fā)，在宣傳推廣上也能體現(xiàn)整合效果，已經(jīng)引起目標客戶的持續(xù)關注；而整個西區(qū)的開發(fā)和宣傳是由開發(fā)商各自為戰(zhàn)，在宣傳推廣上分頭出擊，難以形成合力，中關村西區(qū)的知1.2.6亞運村區(qū)域包部實施總承包,總工期僅用三年多時間順利完工。其中康樂宮、匯賓大廈、匯幾乎成為時尚和現(xiàn)代的代名詞。從房地產角度講，90年代的亞運會為亞運地產廈、遠大中心都是近幾年才開始投入的，去年和今年都沒有新增供應量，寫字樓推廣時期都是以售為主，在銷售后期或接近現(xiàn)房時，部分項目會采舊，配套缺乏，總體供應量較小，這與亞運村地區(qū)現(xiàn)狀有關，亞運村地區(qū)雖然從亞運會后成為高檔住宅的聚集地，但是本區(qū)域缺乏大型產業(yè)，眾多的中小型公司，大都集中在幾個商務公寓內辦公，沒有形成規(guī)模。該區(qū)域內以純住宅、商務公寓為主要供應形態(tài)，區(qū)域內沒有大量商務客源支持酒店業(yè)發(fā)展，區(qū)內的現(xiàn)有酒店，尤其是高檔酒店已經(jīng)基本滿足現(xiàn)今亞運村區(qū)照縱橫交綴進行市場調研的指導思路，我司對亞運村地區(qū)域商業(yè)物業(yè)發(fā)展狀況進行了較為全面的考察。據(jù)調查顯示，區(qū)域內商業(yè)氛圍較為濃厚，商亞運村周邊有摩根大廈、蘭華大廈、風林綠洲、原康樂宮寫字樓項目，以及華匯家園附近、安立路與大屯路交界西南角等地的在建或待建，總供應區(qū)域商業(yè)樣本項目分析針對目前區(qū)內具有一定特點之商業(yè)物業(yè)的研究，我司將選取北辰、金泉廣商業(yè)物業(yè)體量：北辰購物中心位于安立路北四環(huán)外，物業(yè)屬性為百貨，為商業(yè)特色：根據(jù)所選之代表商業(yè)，北辰購物中心成立時間相對較早，也因亞北地區(qū)大量的商業(yè)樓盤及新興物業(yè)的開發(fā)，使得區(qū)內的整體商業(yè)格局大有向北移動之勢，其中金泉廣場、第五大道就是亞北新興商業(yè)物業(yè)的典型業(yè)物業(yè)，那么金泉廣場則可代表區(qū)域未來之中、高檔大型綜合商業(yè)物業(yè)。北辰作為傳統(tǒng)百貨業(yè)，總體經(jīng)營狀況較好，尤其是超市部分，占總營業(yè)額泉廣場，將與同為一街的第五大道并構成以大屯路為代表的新興商業(yè)中心區(qū)，界時將會形成集酒店、公寓、商務、餐飲、娛樂、購物、休閑、健身業(yè)態(tài)比例：按照目前北辰購物的經(jīng)營業(yè)態(tài)，分別由服裝、超市、家居、珠泉廣場則分為商業(yè)街及主體商業(yè)樓，商業(yè)街規(guī)劃主要以服裝、餐飲、社區(qū)配套、休閑等輕型商業(yè)業(yè)態(tài)組成，主體商業(yè)樓以百貨、專業(yè)大賣場等大型商業(yè)業(yè)態(tài)組成，初步預測，百貨、服裝、專業(yè)大賣場所占較大比例，其次售策略，因此其整體的銷售狀況非常不錯，目前了解到銷售率達到80%以上，并且整體的招商工作也同步進行，完全可以按時全面開業(yè)。北辰購物租售價格：據(jù)我司本次對北辰購物中心的調研所得，北辰外租區(qū)的租金水32000元/平方米之間，另外由于金泉大多是以臨街店鋪形式分割，平均租其目標消費群體基本相同，都以區(qū)域內為第一消費群體，并向南、北兩方區(qū)域酒店樣本項目分析考慮到本案情況及酒店物業(yè)類型特點，我們選擇了該區(qū)域內最具有代表性554號6005004003002001000478315478315522367名人國際大酒店五洲皇冠假日酒店凱迪克大酒店五洲大酒店305137782%標準間數(shù)套間數(shù)20005000932 666 676 520688438名人國際大酒店五洲皇冠假日酒店五洲大酒店凱迪克大酒店名人國際大酒店五洲皇冠假日酒店五洲大酒店凱迪克大酒店標準間價格套間價格80%60%40%20%0%81%75%69%49%五洲皇冠大酒店名人國際大酒店五洲大酒店凱迪克大酒店區(qū)域寫字樓樣本項目分析方90%廈品雖然品質較好，但是其整體租金比其他商圈的租金低，平均成交租金在14$/化工、能源、生物醫(yī)藥、地產、投資管理等多種行業(yè)，大面積租賃客戶較戶以民企、私企為主，另有部分外資企業(yè)，行業(yè)涉及高科技、廣告?zhèn)髅?、律師事務所、地產公司、工程設計、投資咨詢、汽車、證券等傳統(tǒng)行業(yè)為主等多個領域，其中高科技企業(yè)占到相當比重，同時也有部分外資機構駐區(qū)域公寓樣本項目分析區(qū)域內的需求量一直保持比較強勁的增長速度，從早先東 圍 分因為三個老項目都為當時高檔涉外公寓，各種配套設施及居住環(huán)境都達到了一定的標準，因而這三個項目的均價相對比較高，從目前的情況來看，政府已經(jīng)取消了內外銷公寓，區(qū)域內的客戶群發(fā)生了變化，更多的普通消費群體把亞運村當成了首選的居住地點，因而價格也發(fā)生了變化，目前項租金及出租情況：陽光廣場和匯欣公寓的租金比較高，而華亭嘉園的租金相對低一些；在這三個項目中華亭嘉園的出租情況是最好的，大部分客戶客戶構成：在這些項目當中外省客戶和港澳臺的同胞占了不小的比例，尤其是入住時間較長的老項目，這其中多是一些投資客，看好區(qū)域以后發(fā)展的前景，另外還有部分外國及港澳臺企業(yè)購買用來辦公。在新項目當中，產品：這五個項目全部為精裝修。入住時間比較早的三個項目的裝修更加注重室內各種材料的檔次及品牌；新項目潤楓德尚和叁空間卻更加強調室內空間顏色的搭配及個性化的裝修及裝飾。裝修的變化反映出現(xiàn)代居住人1.3.1上海聯(lián)洋新社區(qū)（具有生態(tài)文化特色的中央生活園區(qū)）合配套中心和浦東標志性現(xiàn)代商業(yè)中心。大拇區(qū)別于傳統(tǒng)社區(qū)規(guī)劃的零星分散，聯(lián)洋將公建配套集中在社區(qū)的最中央位區(qū)的綜合配套中心，11萬平方米的建筑規(guī)模氣勢磅礴，建成之后將成為浦東新）：l二手住宅：8000-9500元/M2（包括御景園、天安花園、華麗家族l客戶特征：外企白領、私營及個體業(yè)主、社會名流、文化人士、港澳臺及其他境外人士，l運營特征：商業(yè)經(jīng)營的整體狀況良好，社區(qū)消費能力較強，尤其是地產中介的生意較火，1/3商業(yè)消費的總量有限。隨著芳甸路以東片區(qū)住宅的相繼建成，加上大拇指廣場的建——鄰里中心——控制性規(guī)劃l聯(lián)洋新社區(qū)的鄰里中心將居住區(qū)域和日常生活所需的購物區(qū)、娛樂區(qū)和聚會區(qū)隔離開來，全新的社區(qū)l打破傳統(tǒng)的“各自為政”、社區(qū)的牽頭人——中邦置業(yè)對整個地塊首先做了詳細的引導性、控制性規(guī)劃，各家開發(fā)商服從于統(tǒng)一的整體規(guī)劃，從而保證——“綠肺”世紀公園——浦東行政文化中心l140萬平方米的世紀公園是聯(lián)洋社區(qū)的后花園l上海科技館、東方藝術中心、浦東新區(qū)政府、圖書館、青少年活動中心……奠定了聯(lián)洋社區(qū)成為CLD——藝術名家珍品——文化泛會所——文化藝術活動——一流的學區(qū)l重金購得“思想者”、“大拇指”、“LOVE”家雕塑，聯(lián)洋建筑博物館則展示著艾未來、丁乙、l小區(qū)設置了文化泛會所（如水清木華、中邦風雅頌等）、陳逸飛，孔詳東等藝術資本的加盟加上高素l社區(qū)人文植樹節(jié)，聯(lián)洋藝術節(jié)……豐富多彩的社區(qū)l進才中學國際部，基礎實驗部、劉詩昆音樂藝術幼——低開高走的競爭性價格——產品與品牌同步升級l初期制定戰(zhàn)略性的價格策略是為了長期可持續(xù)發(fā)展的需要，順勢高走的價格得益于日益成熟的社區(qū)環(huán)l在全程推廣期內，強調虛實結合。不僅通過產品的優(yōu)化和升級來保持市場新鮮度，并不斷投入資源來經(jīng)營社區(qū)和樓盤的品牌。這樣，社區(qū)始終保持著良1.3.2上海太平橋區(qū)域南至合肥路，西至馬當路，北至興安路再到崇德路。1996年，香港瑞安集團受新天地是由瑞安集團投資建設的綜合商業(yè)項目，坐落在盧灣區(qū)黃陂南路、太倉路、馬當路、自忠路。新天地原址是石庫庫門建筑改造的新理念：保留傳統(tǒng)建筑特色，改變石庫門原有的居住功能，賦予其商業(yè)經(jīng)營價值，把百年的舊城區(qū)改造成為一個與國際化大都市相匹配的時尚餐飲娛里兩個部分。北里由多幢石庫門老房子所5673平方米的商業(yè)面積，2005年交房。目前，住宅單位已全部售出，酒店式服務公l普華永道租下企業(yè)天地二號樓整幢，并命名為“普華永道中心”l上海石庫門住宅興起于子的逐漸消失，人們開始意識到去保留這些上海獨有的“藝術品”l新天地地塊動遷居民l建設過程中，保留原有的磚墻、屋瓦，屋內安l2001/新天地一期北里開張營業(yè)，太平橋綠地l2003/高級住宅區(qū)—翠l2004/企業(yè)天地一期竣——優(yōu)雅的環(huán)境——多功能的現(xiàn)代園區(qū)l圍繞綠地形成全新的商業(yè)、辦公和居住區(qū)，功能齊全、設施現(xiàn)代、極好地銜接了淮海中路商業(yè)圈，充——獨特性——對商家素質嚴格控制l在概念中結合上海原本文化，以上海近代建筑的標志——石庫門建筑舊區(qū)為基礎，改變了石庫門原有l(wèi)按照現(xiàn)代都市人的生活方式和生活節(jié)奏，高級消費國際影城……成為現(xiàn)代潮流的領導者，都市旅游的l擁有知名度和號召力的國內外品牌商家，如：百草——企業(yè)天地——翠湖天地l寫字樓采用名貴的建筑裝潢材料，配有最先進的技l現(xiàn)代質感的住宅樓不失老上海的歷史文化氣息，與l開發(fā)新天地，為該地區(qū)營造了一個高品位的人文環(huán)境，開發(fā)人工湖綠地，為該地區(qū)創(chuàng)造了一個優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，從而提升了該地區(qū)的品質和價值，再進1.3.3珠江新城務區(qū)（21GCBD將統(tǒng)籌布局國際金融、貿易、商業(yè)的滯后和空白.當然，1997年以后的珠江新城也的確擁有了部分基礎設施：道路寬敞。這“冬眠”狀態(tài)。1997年后珠江新城才開始從“冬眠”狀態(tài)中蘇醒過來，才有