佘山別墅報(bào)告

1而別墅作為高檔物業(yè)的頂端產(chǎn)品，在90年代初期蓬勃發(fā)展。別墅最早集中在虹橋路、滬青平路沿線，這在中檔價(jià)位別墅，2002年繼2001年的開(kāi)發(fā)熱后，無(wú)論開(kāi)發(fā)規(guī)模、價(jià)位都有所上升，甚至出現(xiàn)了1億元2據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2002年上海全年共新開(kāi)別墅59個(gè)，加上分期開(kāi)發(fā)別墅開(kāi)發(fā)用地總面積達(dá)2.86萬(wàn)畝，開(kāi)發(fā)面積共548.08萬(wàn)平方米。據(jù)分析，近幾年上海別墅的供應(yīng)量呈逐年上升之勢(shì)：2000年別墅新盤供應(yīng)數(shù)量占市場(chǎng)供應(yīng)總量的12%，2001年上升為16%，2002年則上升到18.5%。上海每年的別墅需求量一般在200萬(wàn)平方米左右，最多不上海的別墅供應(yīng)量巨大，要想在這些同類產(chǎn)品中脫穎而出，具備自己獨(dú)特個(gè)性是必不可少墅也有義務(wù)為自己占下的珍貴土地留下可以流傳的作品。因此，特色別墅產(chǎn)品的惟一性將使得他們?cè)谖磥?lái)市場(chǎng)二、別墅分布縱觀上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，別墅大致分布在（1）青浦318國(guó)道沿線別墅區(qū)2）浦東新區(qū)別墅區(qū)3）新閔別墅區(qū)4）松江；（青浦318國(guó)道，是一個(gè)比較傳統(tǒng)的別墅區(qū)，向外延伸道外銷房比較集中的古北住宅區(qū)，毗鄰虹高架出入滬青平公路，交通極為便捷。從某種角度上講，成為了虹橋別墅物的延伸段。與虹橋地區(qū)的別318國(guó)道別墅區(qū)自95年開(kāi)始開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)區(qū)與主要集中在318國(guó)道入口處，如：明珠花園、海天花園、虹康別墅等。早期上市價(jià)格在3700元/M2，隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體低迷，價(jià)格一直在4000元/M2徘徊。近年來(lái)跟隨上海整個(gè)別墅市場(chǎng)的熱銷，此區(qū)域開(kāi)發(fā)力度加大，逐漸向西側(cè)延伸，目前已形成以“中心的兩大別墅居住區(qū)，代表個(gè)案徐涇——九溪十八島、西郊美林館等，銀濤高爾夫——銀濤開(kāi)發(fā)產(chǎn)品從以往的獨(dú)立、聯(lián)體混合社區(qū)，轉(zhuǎn)向現(xiàn)在的獨(dú)立別墅社區(qū)。區(qū)域價(jià)格也跟別墅價(jià)格在6500—14000元/M2之間，聯(lián)體別墅在5000—6000元/M2之間。318國(guó)道別墅區(qū)自2001年下半年以來(lái)，受整個(gè)上海市別墅熱銷，開(kāi)發(fā)量急劇增加，目前已延伸至青浦鎮(zhèn)以及朱家角。這些金橋進(jìn)出口加工區(qū)的成熟，帶動(dòng)大量外資機(jī)構(gòu)的境外人士涌入，相應(yīng)對(duì)高品質(zhì)居住場(chǎng)所的需求也同時(shí)增加。以Links、湯臣高爾與浦西相比，浦東的別墅有以下特點(diǎn)：一是分布松散，沒(méi)有一個(gè)東大道一代和南匯的康橋、南六公路沿線，而所謂的集中也就只有三三兩兩幾個(gè)別墅形成一個(gè)小板塊而墅混合的社區(qū)，不成氣候；二是浦東中高檔別墅所占據(jù)比例較高，別墅價(jià)位基本在6000元/M2以上，而且不乏上海市廠商的高端別墅產(chǎn)品，10000元/M2以上的價(jià)位很為正常，大部分的別墅總價(jià)都在150—400萬(wàn)以上，而湯臣高爾夫別墅更是浦東別墅的興崛起的CBD正被世人所看好，與之同時(shí)，隨著浦東經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及各種95年地鐵一號(hào)線延伸段的建成通車；滬閔路高架的建成6這些都使得整體大交通較為便捷，再加上環(huán)境較為清靜，沒(méi)有受到任何污染，使得新閔別墅區(qū)具有新閔別墅區(qū)和滬青平別墅區(qū)幾乎同步發(fā)展，但由于缺乏交通快速干道直接聯(lián)接區(qū)域，再加“綠洲比華利”作為新閔別墅區(qū)的第一批開(kāi)工別墅，從最初的2600開(kāi)始銷售元/M2，由于社區(qū)規(guī)模大、配套齊全，受到市場(chǎng)的認(rèn)可，價(jià)格不斷上漲，作為新閔別墅區(qū)的領(lǐng)頭羊，目前價(jià)格已經(jīng)達(dá)到7000——10000元/M2。與之同時(shí)開(kāi)發(fā)的“伊莎士花園”、“喬愛(ài)別墅”（一期）由于產(chǎn)品定位脫離購(gòu)房者實(shí)際需求，再加上95—97年高檔市場(chǎng)崩潰，早期銷售較差，在2001年新閔別墅區(qū)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，目前已經(jīng)具有一定的氣候，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品也從早期的聯(lián)體別墅，以總價(jià)優(yōu)勢(shì)獲得市場(chǎng)成功，成為新閔別墅區(qū)的延伸板塊，而顓橋地區(qū)規(guī)劃的3000畝左右的別墅用地將繼新閔別墅區(qū)之后，上海7跟隨著九亭別墅開(kāi)發(fā)熱的蔓延，整個(gè)上海別墅市場(chǎng)的熱銷，泗涇鎮(zhèn)也悄然燃起了別墅開(kāi)發(fā)潮墅開(kāi)發(fā)，無(wú)論在整體規(guī)劃還是在政策配合上，都具有一定的優(yōu)勢(shì)。而與之同時(shí)，泗涇別墅品從中低端的多聯(lián)、雙拼別墅，轉(zhuǎn)向獨(dú)立別墅，目前價(jià)格在6000—10000元/M2之間，成為上海別墅市場(chǎng)中高檔別墅物業(yè)的中佘山自古以來(lái)以風(fēng)光綺麗，山上多茂林秀竹，奇石名泉，鳥(niǎo)語(yǔ)花香，更有豐富的歷史勝跡，成為上海別墅市場(chǎng)的成熟，高端產(chǎn)品的需求，交通佘山目前別墅市場(chǎng)由五大別墅社區(qū)組成，總價(jià)一般在400——1000萬(wàn)之間。（除上海紫園除外）9佘山鎮(zhèn)地處上海市西南的松江區(qū)，緊鄰松江大學(xué)城，距上海市中心35公里，離上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)18公里。全鎮(zhèn)面積74.7公里，人口4.5萬(wàn)，是松江區(qū)土地面積最大的一個(gè)鎮(zhèn)。上海唯一的國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)--佘山國(guó)家旅游度假區(qū)坐落于境內(nèi)。佘山是天目山的余脈，處于太湖碟形洼地東延部分，是上海絕無(wú)僅有的山林勝地。松江九峰泛指佘山地區(qū)的十二山峰——北二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)縱觀全球的富人區(qū)，都有各自的標(biāo)準(zhǔn)和氣質(zhì)，它決非地域的簡(jiǎn)單分隔，其決大多數(shù)都是依山傍水，沿岸呈帶狀分布，無(wú)論海河岸或湖岸，一個(gè)城市最高檔居住區(qū)通常坐落在最美的景觀地帶。以山水為尊是富豪階層選擇居所和建筑師設(shè)如：美國(guó)紐約長(zhǎng)島、洛杉磯的比佛利山莊、加州的ORANGE、COUNTY以及巴黎十六區(qū)、悉尼玫瑰灣、香港淺水灣、臺(tái)北陽(yáng)明山等，佘山自然山水在上海的唯一性和不可再生性形成了它的稀缺性，加上佘山離去歷史文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，有深厚第一、區(qū)位優(yōu)越、不可替代。對(duì)于頂級(jí)豪宅，區(qū)位優(yōu)勢(shì)不是在CBD中心，而是遠(yuǎn)離CBD，但到CBD卻非常便捷。滬青平高速公路的建成通車，使時(shí)間距離大為縮短，20—40分鐘的車程使生活與工作在心理、心理上有效的區(qū)隔，真正做第二、環(huán)境優(yōu)雅，歷史形成。作為上海唯一的自然山林景觀、AAAA級(jí)國(guó)家旅游度假區(qū)、國(guó)家森林公園。歷史形成的自然山第三、建筑精美、風(fēng)格各異。佘山目前五大別墅社區(qū)打造佘山國(guó)際自然山水居住區(qū)，第四、有配合富豪身份的配套設(shè)施。在佘山國(guó)際自然山水居住區(qū)，頂級(jí)高爾夫球場(chǎng)、第五、人文底蘊(yùn)深厚。歷史勝跡遺留勝多，矗立于西佘山山頂?shù)氖?002年底，與延安路高架連接的滬青平高速公路實(shí)現(xiàn)貫通，使佘山與市中心的連接十分便捷，30分鐘可至市中心，工作、生活有效的結(jié)合。而徐家匯通往松江的輕軌R4線，將于2005年竣工，在佘山地區(qū)設(shè)有2站，這對(duì)于佘山富人區(qū)無(wú)疑又是特大名企業(yè)的眾多總裁已匯集上海。這些國(guó)內(nèi)外富豪階層，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，對(duì)生后質(zhì)量的要求非常高絕佳環(huán)境、富豪人群、交通因素，這支撐富人區(qū)的三大概念，佘山板塊都一一具備。而自2001年起整個(gè)上海別墅市場(chǎng)的持目前全力打造佘山自然山水居住區(qū)的五大別墅社區(qū)——上海紫園、佘山-天鄰別墅、紫都目前佘山別墅板塊，房型面積一般在300—500M2之間，總價(jià)保持在500—800萬(wàn)之間，私家花園占地在2—3畝之間，居而泗涇板塊的別墅（特別是靠近方松公路佘山銀湖別墅、包括即將上市的天安別），三、在銷個(gè)案1380畝150戶0.2以下6—8畝700M2以上0.15—1.3億元2000—3000萬(wàn)“上海紫園”占地1380畝，水域面積300畝，水深泉和瀑布?jí)坝^，而且還有天然的深達(dá)78米的深潭，另外還擁有千百棵百年以上的大樹(shù)，與佘山一脈相連。整個(gè)小區(qū)佘山-天鄰別墅沈磚公路3899弄278畝108戶0.22—3畝300—500M2400—600萬(wàn)500萬(wàn)左右北的S形主動(dòng)線，猶如太極天脈，構(gòu)成形體上的陰陽(yáng)調(diào)和，實(shí)現(xiàn)與大自然共生共鳴的理想境界。與此同時(shí)，佘山-天鄰別墅在宜人的尺度上進(jìn)一步地提升空間序列的品位，采用坡地造景，由南至北逐漸填土墊高地勢(shì)，由此來(lái)增加節(jié)電的空間韻味，內(nèi)部 紫都-上海晶園1300畝300余戶（一期30余戶）0.22—3畝300—600M2500—1300萬(wàn)600—800萬(wàn)林蔭大道1888號(hào)600畝0.143畝500—900M2650—2500萬(wàn)800—1000萬(wàn)緊鄰500月湖，遠(yuǎn)眺望佘山，正對(duì)十八洞森林高爾夫球場(chǎng)。此項(xiàng)目是上海最大的水系個(gè)案之一，綠化率達(dá)到90.6%林蔭大道1999號(hào)500畝0.2340—800M2500—1300萬(wàn)800萬(wàn)左右整個(gè)項(xiàng)目將一座森林丘陵型純會(huì)員制高爾夫球場(chǎng)與一個(gè)高尚別墅社區(qū)和諧的融合在一起。以意大利TUSCAN風(fēng)格為藍(lán)本，精7000畝（一期420畝）127幢0.22畝300—500M2260—620萬(wàn)400萬(wàn)左右地下車位。配套設(shè)施有紅外線報(bào)警、室內(nèi)外泳池以及會(huì)所。私家花園每戶500到2000平方米不等。臨近佘山風(fēng)景區(qū)，視覺(jué) 景觀好，空氣質(zhì)量高，規(guī)劃中將建有多項(xiàng)配套0.2以下0.20.20.140.20.21380畝278畝1300畝600畝500畝7000畝6—8畝2—3畝2—3畝3畝2—3畝2畝700M2以上300—500M2300—600M2500—800M2340—800M2300—500M23000萬(wàn)左右500萬(wàn)左右600—800萬(wàn)800—1000萬(wàn)800萬(wàn)左右400萬(wàn)左右—500M2之間，總價(jià)受私家花園以及產(chǎn)品影響，呈2個(gè)區(qū)間段，500萬(wàn)左右和800萬(wàn)左右。其銷售或是預(yù)定雖然相對(duì)上海其他別墅佘山，作為上海為數(shù)不多的擁有一流自然景觀條件的風(fēng)景區(qū)，其土地有著無(wú)以倫比的稀缺性。位于該區(qū)域的上海頂級(jí)別墅——上海紫園，作為華東地區(qū)首個(gè)身價(jià)過(guò)億的天價(jià)別墅，已經(jīng)成為整個(gè)上海別墅市場(chǎng)、甚至國(guó)內(nèi)別墅市場(chǎng)的一面旗幟。最近，五大品牌發(fā)展佘山因?yàn)槠湓谏虾＊?dú)一無(wú)二的自然條件，它的地段已經(jīng)完全為廣大成功人士所認(rèn)可，眾多實(shí)力開(kāi)發(fā)商正在極力打造這一上海最為）：第四部分SWOT分析Strength——優(yōu)勢(shì)佘山高爾夫俱樂(lè)部2004年建成使用，世貿(mào)五星級(jí)酒店的興建，周邊具備高Weakness——劣勢(shì)佘山目前的五大別墅社區(qū)，最小的佘山-天鄰別墅也有278畝，其他的四個(gè)別墅占地都在500畝以上，相對(duì)本項(xiàng)目的80畝，在佘山的別墅針對(duì)在滬工作、生活的金字塔頂層富豪度身訂造，客層數(shù)量的稀缺，銷售速度緩慢，成為Opportunity——機(jī)會(huì)至