經(jīng)濟師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(初級)專業(yè)知識和實務(wù)試卷及答案指導(dǎo)

經(jīng)濟師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)(初級)自測試卷(答案在后面)一、單項選擇題（本大題有60小題，每小題1分，共60分）1、以下哪一項不是房地產(chǎn)市場的主要特征？A、非耐用品B、地域性強C、周轉(zhuǎn)率低D、信息不對稱2、“土地利用權(quán)、房屋所有權(quán)、建筑物使用權(quán)”三者構(gòu)成了哪種合理的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)？A、共有人產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)B、契約產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)C、分?jǐn)偖a(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)D、層級產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)3、新中國成立以來，我國建筑業(yè)在1997-2016年期間處于（）的發(fā)展時期。A.精英建筑業(yè)時代B.普通建筑業(yè)時代C.高投資建筑時期D.社會主義市場經(jīng)濟體制下的建筑業(yè)時代4、一般情況下，以所得稅形式上繳國家財政（或統(tǒng)籌）的房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營收入應(yīng)占房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營收入的比重是（）。A.不得低于50%B.不得低于40%C.不得低于30%D.不得低于25%5、以下哪個選項不屬于房地產(chǎn)項目的策劃步驟？A.市場調(diào)研與分析B.融資方案設(shè)計C.物業(yè)管理D.成本預(yù)算6、在房地產(chǎn)市場中，下列哪項不屬于需求方的主要行為？A.購買新建住宅B.出售現(xiàn)有住宅C.租賃住宅D.投資土地7、房地產(chǎn)市場調(diào)研中的次級資料收集方法不包括（）。A.利用公開出版物獲取信息B.走訪相關(guān)單位獲取信息C.通過內(nèi)部資料、公開數(shù)據(jù)和政府網(wǎng)站收集信息D.利用互聯(lián)網(wǎng)檢索、獲取網(wǎng)上資料資料8、建筑物內(nèi)教育的場所不包括（）。A.幼兒園B.體育學(xué)校C.文化站D.宗教團體學(xué)校9、下列關(guān)于商品住宅的市場分類，錯誤的是：A、普通住宅B、高檔住宅C、廉價住宅D、高單價住宅10、在房地產(chǎn)估價中，下列哪個因素通常被認(rèn)為是不可逆的？A、地理位置B、建筑年齡C、市場需求D、建筑設(shè)計11.不接受風(fēng)景名勝區(qū)建設(shè)項目的部門是（）。A.林業(yè)部門B.園林部門C.文物部門D.規(guī)劃部門12.以下不屬于計算商品房價格影響因素權(quán)重時常用的統(tǒng)計方法是（）。A.回歸分析法B.專家評估法C.層次分析法D.權(quán)重排序法13、市場經(jīng)濟條件下，建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的基本原則是（）A、價值規(guī)律B、供求關(guān)系C、市場競爭D、宏觀調(diào)控14、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場分析的說法中，正確的是（）A、房地產(chǎn)市場分析主要是對房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系進行分析B、房地產(chǎn)市場分析包括對房地產(chǎn)市場的宏觀分析和微觀分析C、房地產(chǎn)市場分析不包括對房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展趨勢進行分析D、房地產(chǎn)市場分析的重點是房地產(chǎn)市場供需平衡分析15、按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅相關(guān)規(guī)定，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)生產(chǎn)基地購買一塊土地，支付土地使用權(quán)價款4,000萬元。會計上計入土地開發(fā)成本為5,000萬元。該土地的成本準(zhǔn)予扣除金額為____。A.5,000萬元B.4,000萬元C.6,250萬元D.8,675萬元16、按照建筑業(yè)適用增值稅相關(guān)規(guī)定，某建筑企業(yè)建筑施工業(yè)務(wù)含稅總價款為900萬元，即稅率為9%的稅率檔。假設(shè)適用一般計稅程序，該建筑企業(yè)應(yīng)納增值稅金額為____。A.10萬元B.80萬元C.60萬元D.117萬元17.在房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商與農(nóng)民合作建設(shè)的土地征收方式通常采用哪種方式？A.以價易地B.置換劃撥D.買取18.以下關(guān)于房地產(chǎn)市場供給的描述，正確的是：A.房地產(chǎn)供給是完全彈性的。B.房地產(chǎn)的供給是完全穩(wěn)定的。C.房地產(chǎn)供給是完全不彈性的。D.房地產(chǎn)供給是比較不彈性的。19、下列關(guān)于建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)不是按業(yè)務(wù)范圍劃分的是（）。A.施工總承包B.專業(yè)承包C.施工總承包資質(zhì)估價D.勞務(wù)分包20、房產(chǎn)稅的納稅人轉(zhuǎn)讓超過時間標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)租房屋，還要執(zhí)行的稅目是（）。A.城市房屋稅B.所得稅C.城鎮(zhèn)土地使用稅D.土地增值稅21、下列哪個指標(biāo)不用于衡量房地產(chǎn)市場供求關(guān)系？A.房地產(chǎn)埋藏量B.空置率C.房價指數(shù)D.銀行貸款利率22、一個城市的土地供應(yīng)總量、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和居民收入水平相互影響形成的綜合性因素，決定了城市房地產(chǎn)市場的總體趨勢，這種綜合性因素稱為：A.區(qū)域經(jīng)濟結(jié)構(gòu)市場供需平衡點土地利用效率房地產(chǎn)開發(fā)模式23、建筑設(shè)計師在設(shè)計過程中，最常用的的工具軟件是（）。A、AutoCADB、RevitC、SketchUpD、AdobePhotoshop24、下列哪些因素會影響房地產(chǎn)的供需關(guān)系（）。A、人口數(shù)量B、居民收入水平C、政府政策D、消費者偏好25、下列稅費中，歸入建筑業(yè)營業(yè)稅金及附加的是（）。選項：A.建筑業(yè)營業(yè)稅B.城市維護建設(shè)稅C.教育費附加D.地方教育費附加26、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本核算的步驟是（）。選項：A.選擇總成本費用核算制B.歸集和分配土地開發(fā)成本與間接成本C.核算計入損益的房地產(chǎn)開發(fā)成本D.核算計入損益的房屋開發(fā)成本E.編制會計報表27、房地產(chǎn)市場供求失衡主要表現(xiàn)為（）。A.市場供應(yīng)充足，需求過剩B.市場供應(yīng)不足，需求過剩C.市場供應(yīng)過剩，需求不足D.市場供需平衡，無失衡現(xiàn)象28、在房地產(chǎn)市場分析中，下列哪項不屬于房地產(chǎn)市場需求分析的內(nèi)容？（）A.購房者購買動機B.購房者收入水平C.房地產(chǎn)市場的競爭狀況D.房地產(chǎn)價格水平對需求的影響29.在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟中，關(guān)于房地產(chǎn)市場的說法，錯誤的是：A.房地產(chǎn)市場是市場經(jīng)濟的重要組成部分B.房地產(chǎn)市場的參與者包括開發(fā)商、消費者、政府等C.房地產(chǎn)市場的價格是由供求關(guān)系決定的D.房地產(chǎn)市場的價格波動具有周期性30.在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟中，關(guān)于建筑市場的的說法，正確的是：A.建筑市場是市場經(jīng)濟的重要組成部分B.建筑市場的參與者包括開發(fā)商、設(shè)計師、承包商等C.建筑市場的價格是由成本決定的D.建筑市場的價格波動不具有周期性31、建筑物使用功能的主要劃分依據(jù)是什么？A、建筑高度B、建筑用途C、建筑層數(shù)D、建筑結(jié)構(gòu)32、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要包括哪些？A、自有資金B(yǎng)、銀行貸款C、預(yù)售款D、政府補貼E、其他投資33、關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓最高年限的說法，正確的是（）。A.住宅用地使用權(quán)出讓的最高年限為70年B.旅游用地使用權(quán)出讓的最高年限為50年C.教育用地使用權(quán)出讓的最高年限為50年D.工業(yè)用地使用權(quán)出讓的最高年限為100年34、根據(jù)有關(guān)規(guī)定，下列情形中，建設(shè)用地使用權(quán)自動終止的是（）。A.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成后，原房地產(chǎn)施工企業(yè)繼續(xù)使用土地的情況B.因國家建設(shè)需要收回房地產(chǎn)，建設(shè)用地使用權(quán)人被安置到條件相當(dāng)?shù)淖》緾.因自然災(zāi)害等原因滅失，需要使用土地進行重建D.建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿，土地使用者因土地使用者未申請續(xù)期35.在房地產(chǎn)市場中，決定房地產(chǎn)價格高低的主要因素是房地產(chǎn)的()。A.生產(chǎn)成本B.社會經(jīng)濟狀況C.投資者偏好D.政府政策36.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場的描述，正確的是()。A.房地產(chǎn)市場是市場經(jīng)濟體系的重要組成部分B.房地產(chǎn)市場只包括房屋和土地的買賣C.房地產(chǎn)市場不具有周期性D.房地產(chǎn)市場完全由政府控制37、在房地產(chǎn)市場中，下列哪個指標(biāo)是衡量一個地區(qū)房屋銷售價格的合理水平？A.過去五年的平均房價B.當(dāng)前的房價與租金比C.房屋建設(shè)成本D.周邊同類房屋的銷售價格38、以下哪個因素不屬于影響房地產(chǎn)市場供需關(guān)系的因素？A.人口數(shù)量B.經(jīng)濟發(fā)展水平C.政府政策D.天氣狀況39.在房地產(chǎn)市場中，決定房地產(chǎn)價格的因素中，最基本、最重要的一項是：A.供求關(guān)系B.人口數(shù)量及家庭結(jié)構(gòu)C.土地供應(yīng)量D.城市規(guī)劃與政策40.下列關(guān)于建筑產(chǎn)品的說法，正確的是：A.建筑產(chǎn)品是指建筑物本身B.建筑產(chǎn)品是指建筑物的物理屬性C.建筑產(chǎn)品是指建筑物的價值和使用價值D.建筑產(chǎn)品是指建筑物的物質(zhì)屬性和精神屬性41、以下哪個不是房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的調(diào)節(jié)手段？A.貨幣政策B.財政政策C.土地政策D.稅收政策42、下列哪個因素不是影響房地產(chǎn)價格的主要因素？A.利率水平B.通貨膨脹率C.政府土地出讓金D.城市化進程43、中國房地產(chǎn)市場中，城鎮(zhèn)土地供應(yīng)模式改革的主要目的是：推動城鎮(zhèn)土地市場化解決城鎮(zhèn)土地資源分配問題促進土地閑置資源的合理利用D.上述所有選項均是44、房地產(chǎn)評估的核心價值體現(xiàn)為：反映房地產(chǎn)價值，為交易提供參考促進房地產(chǎn)市場流通完善房地產(chǎn)市場監(jiān)管體系分析市場風(fēng)險，規(guī)避投資損失45、下列不屬于房地產(chǎn)抵押估價的原則的是：A.合法原則B.預(yù)測性原則C.客觀公正性原則D.價值最大化原則46、關(guān)于房地產(chǎn)市場供給與需求的說法，不正確的是：A.市場供給和需求是推動房地產(chǎn)價格形成和變化的重要力量B.市場供需基本平衡是實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟效益最大化的基礎(chǔ)條件之一C.在其他條件不變的情況下，市場供給大于需求會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格升高D.在市場供求變化時，政府需要采取措施調(diào)節(jié)供需平衡以保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定47.在中國，房地產(chǎn)價格通常是由多個因素共同作用的結(jié)果，其中不包括以下哪一項？A.土地供應(yīng)政策B.人口增長速度C.通貨膨脹率D.建筑成本48.在房地產(chǎn)市場中，以下哪一項通常不是由市場供求關(guān)系決定的？A.房價水平B.房屋質(zhì)量C.交易量D.房屋租賃價格49、關(guān)于房地產(chǎn)估價的原則，以下哪項描述是錯誤的？A.獨立原則指的是房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)當(dāng)不受外界因素的影響。B.客觀原則意味著房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)充分考慮房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化。C.謹(jǐn)慎原則要求房地產(chǎn)估價人員在估價過程中要保守秘密，不得泄露相關(guān)信息。D.合法原則指的是房地產(chǎn)估價應(yīng)依據(jù)法律、法規(guī)和政策進行，不得違背相關(guān)規(guī)定。50、關(guān)于建筑容積率，以下說法正確的是：A.建筑容積率是指一個區(qū)域內(nèi)所有建筑物的基底面積與該區(qū)域總面積的比值。B.建筑容積率越高，說明該區(qū)域的建筑密度越低。C.建筑容積率是衡量一個區(qū)域土地利用率的重要指標(biāo)。D.建筑容積率不受土地使用權(quán)出讓方式的影響。51.在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟中，關(guān)于房地產(chǎn)價格指數(shù)，以下說法正確的是：A.房地產(chǎn)價格指數(shù)是反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和變動程度的相對數(shù)。B.房地產(chǎn)價格指數(shù)通常包括住宅、商業(yè)、工業(yè)等多種用途的房地產(chǎn)。C.房地產(chǎn)價格指數(shù)是衡量房地產(chǎn)市場供需狀況的指標(biāo)。D.房地產(chǎn)價格指數(shù)不包括房屋質(zhì)量和建筑風(fēng)格的變化。52.在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟中，關(guān)于建筑成本指數(shù)，以下說法正確的是：A.建筑成本指數(shù)是反映建筑成本變動趨勢和變動程度的相對數(shù)。B.建筑成本指數(shù)主要包括原材料價格、人工成本、設(shè)備成本等因素。C.建筑成本指數(shù)是衡量建筑行業(yè)生產(chǎn)效率的指標(biāo)。D.建筑成本指數(shù)不包括政策變化和市場需求的影響。53、最快測定土壤稱之為磁性，酸載體中某一種特定磁性測定常用的方法是A.磁化率測定法B.核磁共振測定法C.微波吸收測定法D.氫磁敏感測定法54、屬于補償貿(mào)易的是A.單純買賣貿(mào)易B.償還貸款貿(mào)易C.混合設(shè)備貿(mào)易D.設(shè)備租賃貿(mào)易55.以下關(guān)于房地產(chǎn)市場的說法，正確的是：A.房地產(chǎn)市場是實物市場B.房地產(chǎn)市場是金融市場的一部分C.房地產(chǎn)市場是技術(shù)市場D.房地產(chǎn)市場是勞動力市場56.在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟中，以下哪項不是決定房地產(chǎn)價格的主要因素？A.土地供應(yīng)B.人口增長C.經(jīng)濟增長D.政府政策57、以下哪個因素不是影響房地產(chǎn)價格的主要因素？A.地理位置B.建筑質(zhì)量C.政策調(diào)控D.市場需求58、下列哪個指標(biāo)不是衡量房地產(chǎn)投資回報率的指標(biāo)？A.總資產(chǎn)收益率B.凈資產(chǎn)收益率C.資本化率D.房屋空置率59.在房地產(chǎn)市場中，決定房地產(chǎn)價格的因素有很多，以下哪項不是影響房地產(chǎn)價格的主要因素？A.土地使用權(quán)期限B.城市規(guī)劃C.供求關(guān)系D.房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽60.在建筑成本中，以下哪項費用不屬于直接成本？A.材料費B.勞動力費C.施工管理費D.規(guī)費二、多項選擇題（本大題有20小題，每小題2分，共40分）1、根據(jù)房屋狀態(tài)的分類，共有人委托拍賣共同繼承的房屋，房屋所有權(quán)應(yīng)當(dāng)()。A.屬于委托人的房屋所有權(quán)B.由繼承人共同所有權(quán)力C.由拍賣所得的價款導(dǎo)致繼承人共同分享D.屬于繼承人各自的房屋所有權(quán)2、建筑物按照層數(shù)進行分類時，對建筑物的層數(shù)要求是()。A.低層建筑指1層至3層B.多層建筑通常為4層至6層C.中高層建筑在7層至9層D.高層建筑在10層及以上3、在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟中，以下哪種方式屬于房地產(chǎn)投資的估價方法？A.成本法B.收益法C.市價法D.拍賣法4、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)費用的說法，哪項正確？A.土地使用權(quán)出讓金不計入房地產(chǎn)開發(fā)費用B.建筑安裝工程費是房地產(chǎn)開發(fā)費用的重要組成部分C.不可預(yù)見費是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了預(yù)防可能的風(fēng)險而預(yù)留的費用D.攤銷費用在房地產(chǎn)開發(fā)過程中不會產(chǎn)生太大影響5、以下哪項不是房地產(chǎn)投資的要素？A.土地B.建筑物C.自然資源開發(fā)權(quán)D.交通運輸網(wǎng)絡(luò)6、房地產(chǎn)市場運行的基本規(guī)律是：A.供需原則B.質(zhì)量determinesvalueC.經(jīng)濟波動D.以上都是7、在房地產(chǎn)市場中，下列哪一項不是房地產(chǎn)投融資的重要環(huán)節(jié)？A.市場調(diào)研B.項目開發(fā)C.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)D.租賃管理8、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)商的評價中，錯誤的是：A.負(fù)責(zé)土地的取得和開發(fā)。承擔(dān)著市場風(fēng)險和開發(fā)風(fēng)險。C.具有先天性的規(guī)模優(yōu)勢，能夠獲得資源更低廉的價格。提供具有市場競爭力的房地產(chǎn)產(chǎn)品。9.在下列關(guān)于房地產(chǎn)市場的說法中，正確的是：A.房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)商品交換關(guān)系的總和B.房地產(chǎn)市場的交易對象只能是房屋和土地C.房地產(chǎn)市場交易的結(jié)果是各種復(fù)雜的房地產(chǎn)價格D.房地產(chǎn)市場只存在于商品經(jīng)濟中10.下列關(guān)于建筑產(chǎn)品的說法中，正確的是：A.建筑產(chǎn)品是指建筑物和構(gòu)筑物的實體B.建筑產(chǎn)品的價格是由生產(chǎn)成本和利潤構(gòu)成的C.建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)周期長，投資大D.建筑產(chǎn)品的多樣性決定了其價格差異的巨細(xì)11、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的說法，正確的是：A.房地產(chǎn)供給是完全彈性B.房地產(chǎn)需求是完全彈性C.房地產(chǎn)供給與需求的彈性受諸多因素影響，并非絕對的D.房地產(chǎn)市場價高則供求關(guān)系必然發(fā)生逆轉(zhuǎn)12、下列關(guān)于房地產(chǎn)評估的主要方法，不屬于常用的評估方法的是：A.成本法B.相比法C.現(xiàn)金流量法D.peyton法13、我國的建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)主要遵循的是（）A、節(jié)能法B、國家標(biāo)準(zhǔn)C、國際標(biāo)準(zhǔn)D、節(jié)能條例14、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地使用權(quán)登記中，表述正確的是（）A、只需辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記B、應(yīng)辦理土地使用權(quán)初始登記C、開發(fā)商自行完成登記手續(xù)D、土地使用權(quán)出讓合同生效后自動登記15、下列哪種房源租賃模式屬于短期租賃？A.合租服務(wù)式公寓租賃短期合租長期租賃16、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的特點，下列說法正確的是：A.可用作房地產(chǎn)抵押放款且無需抵押B.成本風(fēng)險由銀行承擔(dān)對開發(fā)項目的資金需求量較大優(yōu)先期限較短，一般不超過1年17、“數(shù)字、”下列關(guān)于房地產(chǎn)估價的原則，錯誤的是哪一項？A.公正性原則B.科學(xué)性原則C.有效性原則D.精確性原則18、“數(shù)字、”以下關(guān)于房屋的保修責(zé)任說法正確的是哪一項？A.房屋保修期內(nèi)，由房屋本身的品質(zhì)問題導(dǎo)致的質(zhì)量問題責(zé)任開發(fā)商承擔(dān)B.保修責(zé)任終身C.保修期內(nèi)，房屋質(zhì)量問題責(zé)任歸業(yè)主自己承擔(dān)D.保修期內(nèi)，不提供質(zhì)量保修服務(wù)19、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場分析中使用的主要工具和指標(biāo)，錯誤的是：A.價格指數(shù)B.市場供求分析C.地理空間分析D.生產(chǎn)力水平分析20、下面哪種評估方法適用于評估特殊性質(zhì)的土地，例如文物保護地或風(fēng)景保護地？A.替代成本法B.收益資本化法C.對比分析法D.施工成本法三、案例分析題（本大題有5個案例題，每題8分，共40分）第一題案例材料：某大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計劃在市中心開發(fā)一個綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目，包括購物中心、辦公樓和五星級酒店。項目總投資預(yù)計為5億元人民幣，預(yù)計建設(shè)期為3年。在項目規(guī)劃和設(shè)計階段，企業(yè)需要確定土地獲取方式、融資方案、建設(shè)成本估算以及預(yù)期收益等關(guān)鍵經(jīng)濟指標(biāo)。問題：1.土地獲取方式選擇請結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)和市場競爭情況，分析該企業(yè)應(yīng)如何選擇土地獲取方式，并說明理由。2.融資方案設(shè)計基于項目的規(guī)模和資金需求，為企業(yè)設(shè)計一個合理的融資方案，包括可能的融資渠道、融資成本和風(fēng)險控制措施。3.建設(shè)成本估算根據(jù)項目規(guī)劃和設(shè)計要求，估算各項建設(shè)成本，包括土地開發(fā)成本、建筑安裝成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本等，并給出成本控制的關(guān)鍵點。4.預(yù)期收益分析基于市場調(diào)研和項目定位，預(yù)測項目的未來收益，包括租金收入、銷售收入、運營成本等，并進行敏感性分析以評估項目的經(jīng)濟效益。第二題案例：近期，甲市擬開展一項大型棚改項目，拆除老舊小區(qū)并新建高層住宅，該項目預(yù)計投入約10億元，重建面積約30萬平方米，預(yù)計投入項目將于2024年開工，2027年完成。為扎實推進項目實施，市政府計劃設(shè)立專門的建設(shè)指揮部，并邀請專業(yè)咨詢公司進行項目可行性分析和相關(guān)的市場調(diào)研。甲市的一家房地產(chǎn)開發(fā)公司“乙公司”，對該項目非常感興趣，希望能參與到項目的開發(fā)過程中。乙公司認(rèn)為，這是一個難得的發(fā)展機會，有利于其提升品牌知名度，拓展市場份額。but乙公司負(fù)責(zé)人也有所擔(dān)憂：該項目投資規(guī)模較大，面臨的市場風(fēng)險和政策風(fēng)險也不小，不能盲目投資。請根據(jù)上述案例，回答以下問題：1、作為專業(yè)的經(jīng)濟師，你認(rèn)為乙公司應(yīng)該如何進行項目投資風(fēng)險評估？至少列舉三種風(fēng)險類型和相應(yīng)的應(yīng)對措施。2、乙公司參與該項目可能帶來的潛在收益有哪些？3、乙公司參與該項目應(yīng)該注意哪些倫理問題？4、甲市政府在推進該項目的過程中有哪些可以改進的地方？第三題房地產(chǎn)市場調(diào)控與房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營一、案例材料材料1:甲房地產(chǎn)公司為大型綜合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，綜合商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)開發(fā)，該公司近年來企業(yè)經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)定增長，2017年的營業(yè)收入達到50億元。材料2:因工作調(diào)動等原因趙、錢、孫、李、江（下同）五位同志決定一起購買一套商品住宅作為辦公場所，并共同以貨幣資金出資作為購買住宅的資本金，并成立A公司作為住宅的所有權(quán)人。買報完畢后，他們聘用小周籌暑期兼職某房地產(chǎn)代理公司的市場信息搜集與策劃工作。趙、錢、孫、李、江5人為A公司的股東，趙任董事長，并委托趙全權(quán)代表公司對外簽署合同，錢任董事，并委托錢全權(quán)代表公司對外簽署合同。A公司于2018年3月領(lǐng)取了房產(chǎn)證。二、案例問題1.甲房地產(chǎn)公司為掌握房地產(chǎn)市場需求的變化，應(yīng)當(dāng)采取哪些措施進行分析?（1）定期發(fā)布商品住房建設(shè)以及供應(yīng)情況的報告。（2）調(diào)查供給土地情況、水電供應(yīng)情況等基礎(chǔ)設(shè)施進度情況，監(jiān)測商品住房施工進展情況。（3）物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)狀況調(diào)查。（4）核實物業(yè)質(zhì)量、售后服務(wù)和配套設(shè)施的完善。2．在A公司股權(quán)中，若某一方雖不像趙或者錢那樣擁有全權(quán)代表公司對外簽署合同，但與公司或交易對手有相關(guān)利益，該公司為保護自身利益，該方股東對于以A公司名義簽署的合同應(yīng)滿足哪些條件方可參與簽署？（1）合同內(nèi)容與公司在成立時的相關(guān)承諾一致。（2）在簽署合同前，應(yīng)當(dāng)聘請公司法律顧問審核合同條款。3．依據(jù)材料2，請根據(jù)《公司法》的規(guī)定敘說V、Q市場中通過股份有限公司模式規(guī)避或者解釋以下精力：V設(shè)立有限公司的有限責(zé)任公司與股份有限公司的區(qū)別有哪些?（1）趙不能以A公司的名義進行銷售，因為《公司法》規(guī)定董事不可某些營業(yè)毯行作為有資格的股東不能代表公司為與實際利益沖突的業(yè)務(wù)。該案例反映出V無權(quán)以名義簽署選擇只出售自己使用目的購買的藝術(shù)品的法案，因該商品屬于本公司作為所有者之一使用的目的進行購買。（2）趙可以根據(jù)《公司法》規(guī)定，以個人名義行使職務(wù)那在該合同發(fā)生后，僅僅涉及到個人主體相關(guān)利益而未涉及公司利益的情況(i)簽約雙方主體的意思表示即合意必須真實和一致((g)簽約雙方主體不存在沒有違反法律法規(guī)的情形。然后，向?qū)Ψ街黧w提供簽訂合同書，如對方應(yīng)允，則合同即成立。（3）趙不能拒絕錢提出要求甩賣的請求。-本文為“世緣國際教育服務(wù)平臺”官方賬號發(fā)布。北京中科大云教育技術(shù)有限公司攜手北京師范大學(xué)、中國科學(xué)院大學(xué)、中國地質(zhì)大學(xué)等國內(nèi)著名院校頂級學(xué)者與行業(yè)專家，品牌擁有20年職業(yè)教育經(jīng)驗、全國筍綜藝節(jié)目歷年考題指數(shù)數(shù)據(jù)庫，率先開創(chuàng)利用大數(shù)據(jù)技術(shù)輔助職業(yè)考試測評診斷、智能推薦最新考試知識體系與服務(wù)，為考生一站式解決考取職業(yè)資格證書的“痛點”問題！-文章版權(quán)歸原作者所有，如覺侵權(quán)，請予以聯(lián)系。經(jīng)濟師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)(初級)自測試卷及答案指導(dǎo)一、單項選擇題（本大題有60小題，每小題1分，共60分）1、以下哪一項不是房地產(chǎn)市場的主要特征？A、非耐用品B、地域性強C、周轉(zhuǎn)率低D、信息不對稱答案：A解析：房地產(chǎn)是耐用財產(chǎn)，并非非耐用品。2、“土地利用權(quán)、房屋所有權(quán)、建筑物使用權(quán)”三者構(gòu)成了哪種合理的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)？A、共有人產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)B、契約產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)C、分?jǐn)偖a(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)D、層級產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)答案：D解析：土地利用權(quán)、房屋所有權(quán)、建筑物使用權(quán)分別對應(yīng)不同層次的房產(chǎn)權(quán)益，構(gòu)成合理的層級產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)。3、新中國成立以來，我國建筑業(yè)在1997-2016年期間處于（）的發(fā)展時期。A.精英建筑業(yè)時代B.普通建筑業(yè)時代C.高投資建筑時期D.社會主義市場經(jīng)濟體制下的建筑業(yè)時代答案：D本題主要考查新中國成立以來我國建筑業(yè)的發(fā)展階段。新中國成立以來，我國建筑業(yè)的發(fā)展可以劃分為1949-1978年社會主義計劃經(jīng)濟體制下的建筑業(yè)時代和1979年建立社會主義市場經(jīng)濟體制以后的建筑業(yè)時代。由題目描述可知，我國建筑業(yè)在這兩個發(fā)展階段中，表現(xiàn)出的共同特征包括規(guī)模逐步壯大、產(chǎn)值快速增長、建筑業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化等方面的發(fā)展，但第二次發(fā)展階段的成就更加突出，特別是1997年以來，我國建筑業(yè)規(guī)模躍居世界第2位、世界前列。4、一般情況下，以所得稅形式上繳國家財政（或統(tǒng)籌）的房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營收入應(yīng)占房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營收入的比重是（）。A.不得低于50%B.不得低于40%C.不得低于30%D.不得低于25%答案：D本題主要考查房地產(chǎn)業(yè)的財務(wù)指標(biāo)。DE同志曾指出，房地產(chǎn)業(yè)的財務(wù)綜合指標(biāo)應(yīng)包括以下幾個方面：（1）年終凈產(chǎn)值率；（2）銷售利潤率；（3）已實現(xiàn)利潤率；（4）自有資金利潤率；（5）自有資金利潤率；（6）資產(chǎn)負(fù)債率。在房地產(chǎn)開發(fā)的財務(wù)分析中，以所得稅形式上繳國家財政（或統(tǒng)籌）的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營收入占房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營收入的比重應(yīng)不得低于25%。有關(guān)建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容及核算科目，具體內(nèi)容可參考《建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)(初級)》這本書的相關(guān)章節(jié)。5、以下哪個選項不屬于房地產(chǎn)項目的策劃步驟？A.市場調(diào)研與分析B.融資方案設(shè)計C.物業(yè)管理D.成本預(yù)算答案：C.物業(yè)管理解析：物業(yè)管理屬于房地產(chǎn)項目運營和維護的范疇，不屬于策劃的步驟。其他選項是房地產(chǎn)項目策劃的常規(guī)步驟。6、在房地產(chǎn)市場中，下列哪項不屬于需求方的主要行為？A.購買新建住宅B.出售現(xiàn)有住宅C.租賃住宅D.投資土地答案：D.投資土地解析：投資土地通常屬于供給方的行為，因為土地作為一種不動產(chǎn)，由土地所有者或開發(fā)商提供給市場。需求方的主要行為是購買、出售或租賃住宅。7、房地產(chǎn)市場調(diào)研中的次級資料收集方法不包括（）。A.利用公開出版物獲取信息B.走訪相關(guān)單位獲取信息C.通過內(nèi)部資料、公開數(shù)據(jù)和政府網(wǎng)站收集信息D.利用互聯(lián)網(wǎng)檢索、獲取網(wǎng)上資料資料答案：B解析：房地產(chǎn)市場調(diào)研中的次級資料收集方法包括利用公開出版物獲取信息（A選項）、通過內(nèi)部資料、公開數(shù)據(jù)和政府網(wǎng)站收集信息（C選項）以及利用互聯(lián)網(wǎng)檢索、獲取網(wǎng)上資料資料（D選項）。走訪相關(guān)單位獲取信息（B選項）屬于市場調(diào)研中常用的直接資料收集方法，而不是次級資料收集方法。8、建筑物內(nèi)教育的場所不包括（）。A.幼兒園B.體育學(xué)校C.文化站D.宗教團體學(xué)校答案：C解析：建筑物內(nèi)教育的場所通常是指設(shè)在民用建筑內(nèi)的教育機構(gòu)。根據(jù)建筑的用途和類型，這些教育機構(gòu)可以包括幼兒園（A選項）、宗教團體學(xué)校（D選項）以及體育學(xué)校（B選項）等。而文化站（C選項）通常是設(shè)在獨立建筑中的公共文化服務(wù)場所，不屬于建筑物內(nèi)教育的場所。因此，正確答案是C。9、下列關(guān)于商品住宅的市場分類，錯誤的是：A、普通住宅B、高檔住宅C、廉價住宅D、高單價住宅答案：D解析：商品住宅的市場分類通常包括普通住宅、高檔住宅和廉價住宅。高單價住宅并不是一個標(biāo)準(zhǔn)的分類，可能是由于價格偏高但不是所有單價高的住宅都能稱之為商品住宅。10、在房地產(chǎn)估價中，下列哪個因素通常被認(rèn)為是不可逆的？A、地理位置B、建筑年齡C、市場需求D、建筑設(shè)計答案：B解析：建筑年齡是隨著時間和使用而逐漸增長的，是不可逆的。地理位置、市場需求和建筑設(shè)計等因素都可能因為城市規(guī)劃、市場變化和技術(shù)創(chuàng)新等因素而發(fā)生改變。11.不接受風(fēng)景名勝區(qū)建設(shè)項目的部門是（）。A.林業(yè)部門B.園林部門C.文物部門D.規(guī)劃部門答案：D解析：在中國，風(fēng)景名勝區(qū)的管理涉及多個部門，一般包括林業(yè)部門、園林部門、文物部門等，但規(guī)劃部門不直接負(fù)責(zé)風(fēng)景名勝區(qū)的建設(shè)項目。規(guī)劃部門更多的關(guān)注土地的使用規(guī)劃和城市發(fā)展控制。12.以下不屬于計算商品房價格影響因素權(quán)重時常用的統(tǒng)計方法是（）。A.回歸分析法B.專家評估法C.層次分析法D.權(quán)重排序法答案：D解析：在計算商品房價格影響因素權(quán)重時，通常使用的統(tǒng)計方法包括回歸分析法、專家評估法和層次分析法。權(quán)重排序法雖然可以被用來評估各種對項目效能的影響因素，但不是計算商品房價格常用方法，且更側(cè)重于選擇和排序，而非量化因素的權(quán)重。13、市場經(jīng)濟條件下，建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的基本原則是（）A、價值規(guī)律B、供求關(guān)系C、市場競爭D、宏觀調(diào)控答案：A解析：市場經(jīng)濟條件下，建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟活動遵循價值規(guī)律，即商品的價值決定于社會必要勞動時間，商品的價值量與生產(chǎn)商品的社會勞動生產(chǎn)率成反比。價值規(guī)律是市場經(jīng)濟的基本規(guī)律，是指導(dǎo)建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的重要原則。14、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場分析的說法中，正確的是（）A、房地產(chǎn)市場分析主要是對房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系進行分析B、房地產(chǎn)市場分析包括對房地產(chǎn)市場的宏觀分析和微觀分析C、房地產(chǎn)市場分析不包括對房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展趨勢進行分析D、房地產(chǎn)市場分析的重點是房地產(chǎn)市場供需平衡分析答案：B解析：房地產(chǎn)市場分析是指對房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢以及影響因素的綜合分析，它包括對房地產(chǎn)市場的宏觀分析和微觀分析。宏觀分析主要關(guān)注市場的大環(huán)境，比如經(jīng)濟發(fā)展水平、政策調(diào)控、人口變化等宏觀因素；微觀分析則側(cè)重于具體市場、住宅、商業(yè)地產(chǎn)等細(xì)分市場的供需狀況、價格水平、競爭態(tài)勢等。因此，選項A和D描述不夠全面，而選項C則不正確，因為房地產(chǎn)市場分析確實包括對市場未來發(fā)展趨勢的分析。15、按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅相關(guān)規(guī)定，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)生產(chǎn)基地購買一塊土地，支付土地使用權(quán)價款4,000萬元。會計上計入土地開發(fā)成本為5,000萬元。該土地的成本準(zhǔn)予扣除金額為____。A.5,000萬元B.4,000萬元C.6,250萬元D.8,675萬元答案：B解析：企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金支付的借款費用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，計入有關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)成本。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用可以直接扣除。在開發(fā)、建造的房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生或者應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的借款費用，在竣工結(jié)算前發(fā)生的，應(yīng)當(dāng)計入有關(guān)固定資產(chǎn)成本；在竣工結(jié)算后發(fā)生的，計入當(dāng)期損益。按照稅收政策規(guī)定，企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)雖然計入了5000萬元成本，但是在進行無形資產(chǎn)削價時，應(yīng)按購置或開發(fā)該項資產(chǎn)時實際成本為依據(jù)確定無形資產(chǎn)成本，且在計算應(yīng)納稅所得額時按孰低原則選擇扣除，因此應(yīng)納稅所得額為4000萬元。16、按照建筑業(yè)適用增值稅相關(guān)規(guī)定，某建筑企業(yè)建筑施工業(yè)務(wù)含稅總價款為900萬元，即稅率為9%的稅率檔。假設(shè)適用一般計稅程序，該建筑企業(yè)應(yīng)納增值稅金額為____。A.10萬元B.80萬元C.60萬元D.117萬元答案：A解析：適用一般計稅方法的建設(shè)項目，按9%的稅率計價，則計算公式為：應(yīng)稅銷售額=（工程造價總額-繳納增值稅及附加）/（1+9%）。按照我國其他相關(guān)規(guī)定，工程造價總額指的是施工單位向建設(shè)單位收取的全部費用。因為該建筑企業(yè)是采用一般計稅方法，所以最終的增值稅計算結(jié)果為：工程造價總額÷（1+增值稅稅率）×增值稅稅率-銷項稅額，依此方法計算出工程價格的銷項稅為117萬元。但是本題給定了9%這一中間稅率，在此前提下，工程造價總額=銷項稅額÷稅率+工程造價，將題干中的數(shù)字代入，經(jīng)計算得出工程造價應(yīng)為853.53萬元。根據(jù)規(guī)定，建設(shè)工程造價總額與增值稅計稅依據(jù)不同，建設(shè)工程造價總額為稅前造價，增值稅計稅依據(jù)為稅后造價。因此，根據(jù)建設(shè)單位取得的不含增值稅工程價款發(fā)票上注明的稅前工程款價款÷（1+適用稅率）*適用稅率=應(yīng)納稅金，依此方法計算得出增值稅應(yīng)納稅金為10萬元，將數(shù)字代入計算即可得出最終結(jié)果。由于本題條件均給定，所以回答A即可。17.在房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商與農(nóng)民合作建設(shè)的土地征收方式通常采用哪種方式？A.以價易地B.置換劃撥D.買取答案：D解析：在開發(fā)商與農(nóng)民合作建設(shè)的土地征收方式中，開發(fā)商通常會通過買取的方式獲得農(nóng)民的土地所有權(quán)。18.以下關(guān)于房地產(chǎn)市場供給的描述，正確的是：A.房地產(chǎn)供給是完全彈性的。B.房地產(chǎn)的供給是完全穩(wěn)定的。C.房地產(chǎn)供給是完全不彈性的。D.房地產(chǎn)供給是比較不彈性的。答案：D解析：房地產(chǎn)的供應(yīng)是比較不彈性的，主要原因是：建造新房的過程耗費時間、土地流動性低等因素，導(dǎo)致供應(yīng)量難以在短期內(nèi)發(fā)生顯著變化.19、下列關(guān)于建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)不是按業(yè)務(wù)范圍劃分的是（）。A.施工總承包B.專業(yè)承包C.施工總承包資質(zhì)估價D.勞務(wù)分包答案：C解析：本題考查的是建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)的類型。建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)是按照業(yè)務(wù)范圍劃分的，包括施工總承包、專業(yè)承包和勞務(wù)分包資質(zhì)。企業(yè)某一業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的施工總承包、專業(yè)承包、勞務(wù)分包資質(zhì)不同時申請。C項施工總承包資質(zhì)估價不屬于建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)的業(yè)務(wù)范圍劃分之一。20、房產(chǎn)稅的納稅人轉(zhuǎn)讓超過時間標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)租房屋，還要執(zhí)行的稅目是（）。A.城市房屋稅B.所得稅C.城鎮(zhèn)土地使用稅D.土地增值稅答案：D解析：本題考查的是房產(chǎn)稅的納稅人。房產(chǎn)稅的納稅人轉(zhuǎn)讓超過時間標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)租房屋，還要執(zhí)行土地增值稅的稅目。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。21、下列哪個指標(biāo)不用于衡量房地產(chǎn)市場供求關(guān)系？A.房地產(chǎn)埋藏量B.空置率C.房價指數(shù)D.銀行貸款利率答案：D解析：房價指數(shù)、房地產(chǎn)埋藏量和空置率是直接反映房地產(chǎn)供求關(guān)系的指標(biāo)，而銀行貸款利率更多地體現(xiàn)了金融市場環(huán)境對房地產(chǎn)的影響，并非直接衡量供求關(guān)系。22、一個城市的土地供應(yīng)總量、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和居民收入水平相互影響形成的綜合性因素，決定了城市房地產(chǎn)市場的總體趨勢，這種綜合性因素稱為：A.區(qū)域經(jīng)濟結(jié)構(gòu)市場供需平衡點土地利用效率房地產(chǎn)開發(fā)模式答案：A解析：區(qū)域經(jīng)濟結(jié)構(gòu)是土地供應(yīng)總量、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和居民收入水平相互影響的結(jié)果，它對城市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢產(chǎn)生重要影響。市場供需平衡點、土地利用效率和房地產(chǎn)開發(fā)模式都是具體的要素，但不能概括這些綜合性的影響因素。23、建筑設(shè)計師在設(shè)計過程中，最常用的的工具軟件是（）。A、AutoCADB、RevitC、SketchUpD、AdobePhotoshop答案：A、AutoCAD解析：AutoCAD是最常用的一種繪圖軟件，它在建筑設(shè)計行業(yè)中占據(jù)了非常重要的地位。設(shè)計師們使用AutoCAD來繪制建筑平面圖、立面圖、剖面圖和詳圖等，是建筑設(shè)計和繪圖工作中不可或缺的工具。Revit、SketchUp和AdobePhotoshop雖也有在建筑設(shè)計領(lǐng)域使用，但不是最常用到的。通常Revit主要用于建筑信息模型（BIM）的創(chuàng)建和管理，SketchUp則常用于建筑外觀的渲染和初步設(shè)計，AdobePhotoshop主要用于圖像處理和視覺設(shè)計。因此，正確答案為A。24、下列哪些因素會影響房地產(chǎn)的供需關(guān)系（）。A、人口數(shù)量B、居民收入水平C、政府政策D、消費者偏好答案：A、人口數(shù)量、B、居民收入水平、C、政府政策、D、消費者偏好解析：房地產(chǎn)的供需關(guān)系受到多種因素的影響。人口數(shù)量會直接影響住房需求；居民收入水平影響消費者的購買力，從而影響房地產(chǎn)市場的需求；政府政策如稅收政策、土地政策、貸款政策等，會直接或間接地作用于市場的供需；消費者偏好則會影響市場對不同類型房地產(chǎn)的需求。因此，四個選項都是影響房地產(chǎn)供需關(guān)系的因素。正確答案為A、B、C、D。25、下列稅費中，歸入建筑業(yè)營業(yè)稅金及附加的是（）。選項：A.建筑業(yè)營業(yè)稅B.城市維護建設(shè)稅C.教育費附加D.地方教育費附加答案：A解析：在房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)成本核算中，建筑業(yè)營業(yè)稅金及附加包括城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育費附加等。建筑業(yè)營業(yè)稅是指從事各種建筑物、構(gòu)筑物等建造、修繕和裝飾工程的單位和個人，按計稅營業(yè)額向國家繳納的稅。建筑業(yè)營業(yè)稅是從收入角度征收的，納稅人是包括單位和個人在內(nèi)的所有建筑業(yè)的經(jīng)營者。26、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本核算的步驟是（）。選項：A.選擇總成本費用核算制B.歸集和分配土地開發(fā)成本與間接成本C.核算計入損益的房地產(chǎn)開發(fā)成本D.核算計入損益的房屋開發(fā)成本E.編制會計報表答案：BDE解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目成本核算是以會計核算為基礎(chǔ)，利用會計核算所提供的數(shù)據(jù)資料，采用適當(dāng)?shù)姆椒▽Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)費用和開發(fā)產(chǎn)品成本等所進行的核算。其步驟包括：1.歸集和分配土地開發(fā)成本與間接成本：這是項目成本核算的基礎(chǔ)，通過合理的歸集和分配將相關(guān)的成本費用計入到開發(fā)產(chǎn)品中。2.核算計入損益的房屋開發(fā)成本：這包括直接成本和間接成本的核算，直接成本是與具體開發(fā)產(chǎn)品直接相關(guān)的成本，而間接成本是指難以直接歸屬于某一開發(fā)產(chǎn)品的成本。3.編制會計報表：通過編制相關(guān)的會計報表將成本核算結(jié)果反映出來，為管理層提供成本和費用信息。需要注意的是，題目中給出的是選項順序，而非實際的核算步驟，因此正確回答需要依據(jù)題目描述邏輯來確定。選項A所指的“選擇總成本費用核算制”并非前面的步驟中有直接提及的內(nèi)容，應(yīng)該在確定整個成本歸集和分配的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)之后考慮。此外，根據(jù)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)會計制度和會計準(zhǔn)則，上述核算是房地產(chǎn)企業(yè)的會計工作，不是成本核算的直接步驟。27、房地產(chǎn)市場供求失衡主要表現(xiàn)為（）。A.市場供應(yīng)充足，需求過剩B.市場供應(yīng)不足，需求過剩C.市場供應(yīng)過剩，需求不足D.市場供需平衡，無失衡現(xiàn)象答案：B。解析：房地產(chǎn)市場供求失衡主要表現(xiàn)為市場供應(yīng)不足，需求過剩。當(dāng)房地產(chǎn)市場的供應(yīng)不能滿足需求時，會導(dǎo)致房價上漲，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況。因此，本題答案為B。28、在房地產(chǎn)市場分析中，下列哪項不屬于房地產(chǎn)市場需求分析的內(nèi)容？（）A.購房者購買動機B.購房者收入水平C.房地產(chǎn)市場的競爭狀況D.房地產(chǎn)價格水平對需求的影響答案：C。解析：房地產(chǎn)市場需求分析主要包括購房者的購買動機、收入水平、人口結(jié)構(gòu)變化以及房地產(chǎn)價格水平對需求的影響等方面，而不包括房地產(chǎn)市場的競爭狀況。因此，本題答案為C。29.在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟中，關(guān)于房地產(chǎn)市場的說法，錯誤的是：A.房地產(chǎn)市場是市場經(jīng)濟的重要組成部分B.房地產(chǎn)市場的參與者包括開發(fā)商、消費者、政府等C.房地產(chǎn)市場的價格是由供求關(guān)系決定的D.房地產(chǎn)市場的價格波動具有周期性答案：C解析：房地產(chǎn)市場的價格并非完全由供求關(guān)系決定，還受到政策、金融、土地供應(yīng)等多種因素的影響。30.在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟中，關(guān)于建筑市場的的說法，正確的是：A.建筑市場是市場經(jīng)濟的重要組成部分B.建筑市場的參與者包括開發(fā)商、設(shè)計師、承包商等C.建筑市場的價格是由成本決定的D.建筑市場的價格波動不具有周期性答案：B解析：建筑市場的參與者確實包括開發(fā)商、設(shè)計師、承包商等，他們的決策和行為直接影響建筑市場的價格和供需關(guān)系。同時，建筑市場的價格波動也具有一定的周期性，受多種因素影響。31、建筑物使用功能的主要劃分依據(jù)是什么？A、建筑高度B、建筑用途C、建筑層數(shù)D、建筑結(jié)構(gòu)答案：B解析：建筑物使用功能的主要劃分依據(jù)是建筑用途。建筑高度、層數(shù)和結(jié)構(gòu)類型雖然會影響建筑的劃分，但不是主要依據(jù)。正確答案是B。32、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要包括哪些？A、自有資金B(yǎng)、銀行貸款C、預(yù)售款D、政府補貼E、其他投資答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源通常包括自有資金、銀行貸款、預(yù)售款和其他投資，可能還包括政府補貼等。正確答案是ABCDE。33、關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓最高年限的說法，正確的是（）。A.住宅用地使用權(quán)出讓的最高年限為70年B.旅游用地使用權(quán)出讓的最高年限為50年C.教育用地使用權(quán)出讓的最高年限為50年D.工業(yè)用地使用權(quán)出讓的最高年限為100年【答案】A【解析】《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，不同用途的土地使用權(quán)出讓的最高年限如下：①居住用地70年，②工業(yè)用地50年，③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，④商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，⑤綜合或者其他用地50年。因此正確答案為A。34、根據(jù)有關(guān)規(guī)定，下列情形中，建設(shè)用地使用權(quán)自動終止的是（）。A.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成后，原房地產(chǎn)施工企業(yè)繼續(xù)使用土地的情況B.因國家建設(shè)需要收回房地產(chǎn)，建設(shè)用地使用權(quán)人被安置到條件相當(dāng)?shù)淖》緾.因自然災(zāi)害等原因滅失，需要使用土地進行重建D.建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿，土地使用者因土地使用者未申請續(xù)期【答案】D【解析】根據(jù)《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)自動終止的情形有：①建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或雖申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的；②因國家建設(shè)需要收回該幅土地的；③因巨大自然災(zāi)害等原因?qū)е峦恋販缡У?。除上述?guī)定外，國有建設(shè)用地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可能會因為抵押、轉(zhuǎn)讓、企業(yè)改制、合并分立、法人變更、司法協(xié)助、行政征收、收回等原因而消滅，但不是自動終止，需按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。因此正確答案為D。35.在房地產(chǎn)市場中，決定房地產(chǎn)價格高低的主要因素是房地產(chǎn)的()。A.生產(chǎn)成本B.社會經(jīng)濟狀況C.投資者偏好D.政府政策答案：B解析：房地產(chǎn)市場價格受多種因素影響，但其中最主要的因素是社會經(jīng)濟狀況。社會經(jīng)濟狀況包括經(jīng)濟增長、通貨膨脹、利率水平、就業(yè)情況等，這些都會直接影響人們對房地產(chǎn)的需求和購買力，從而影響房地產(chǎn)價格。36.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場的描述，正確的是()。A.房地產(chǎn)市場是市場經(jīng)濟體系的重要組成部分B.房地產(chǎn)市場只包括房屋和土地的買賣C.房地產(chǎn)市場不具有周期性D.房地產(chǎn)市場完全由政府控制答案：A解析：房地產(chǎn)市場是市場經(jīng)濟體系的重要組成部分，它包括房屋和土地的買賣，但也包括相關(guān)服務(wù)、金融、稅收等衍生市場的交易。房地產(chǎn)市場具有周期性，通常受到經(jīng)濟周期、政策調(diào)控等多種因素的影響。雖然政府在房地產(chǎn)市場中扮演重要角色，但市場本身并非完全由政府控制。37、在房地產(chǎn)市場中，下列哪個指標(biāo)是衡量一個地區(qū)房屋銷售價格的合理水平？A.過去五年的平均房價B.當(dāng)前的房價與租金比C.房屋建設(shè)成本D.周邊同類房屋的銷售價格答案：D解析：本題考查房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識。在房地產(chǎn)市場中，衡量一個地區(qū)房屋銷售價格的合理水平應(yīng)該是周邊同類房屋的銷售價格。因此，選項D為正確答案。38、以下哪個因素不屬于影響房地產(chǎn)市場供需關(guān)系的因素？A.人口數(shù)量B.經(jīng)濟發(fā)展水平C.政府政策D.天氣狀況答案：D解析：本題考查房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識。影響房地產(chǎn)市場供需關(guān)系的因素包括人口數(shù)量、經(jīng)濟發(fā)展水平和政府政策等，而天氣狀況并不直接影響房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系，因此選項D為正確答案。39.在房地產(chǎn)市場中，決定房地產(chǎn)價格的因素中，最基本、最重要的一項是：A.供求關(guān)系B.人口數(shù)量及家庭結(jié)構(gòu)C.土地供應(yīng)量D.城市規(guī)劃與政策答案：A解析：在房地產(chǎn)市場中，供求關(guān)系是決定房地產(chǎn)價格的最基本、最重要因素。其他選項如人口數(shù)量及家庭結(jié)構(gòu)、土地供應(yīng)量、城市規(guī)劃與政策雖然也會影響房地產(chǎn)價格，但它們都是在供求關(guān)系基礎(chǔ)上發(fā)揮作用。40.下列關(guān)于建筑產(chǎn)品的說法，正確的是：A.建筑產(chǎn)品是指建筑物本身B.建筑產(chǎn)品是指建筑物的物理屬性C.建筑產(chǎn)品是指建筑物的價值和使用價值D.建筑產(chǎn)品是指建筑物的物質(zhì)屬性和精神屬性答案：D解析：建筑產(chǎn)品不僅包括建筑物的物理屬性（如結(jié)構(gòu)、材料等），還包括其物質(zhì)屬性和精神屬性（如設(shè)計的美觀性、使用的舒適性等）。因此，選項D最全面地描述了建筑產(chǎn)品的含義。41、以下哪個不是房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的調(diào)節(jié)手段？A.貨幣政策B.財政政策C.土地政策D.稅收政策答案：B解析：房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系主要通過貨幣政策、財政政策和土地政策來調(diào)節(jié)。稅收政策雖然會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定影響，但其主要目的是調(diào)控經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和收入分配，而非直接調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系。42、下列哪個因素不是影響房地產(chǎn)價格的主要因素？A.利率水平B.通貨膨脹率C.政府土地出讓金D.城市化進程答案：C解析：影響房地產(chǎn)價格的主要因素包括利率水平、通貨膨脹率和城市化進程等。政府土地出讓金雖然會間接影響房地產(chǎn)市場，但其并非直接影響房地產(chǎn)價格的關(guān)鍵因素。43、中國房地產(chǎn)市場中，城鎮(zhèn)土地供應(yīng)模式改革的主要目的是：推動城鎮(zhèn)土地市場化解決城鎮(zhèn)土地資源分配問題促進土地閑置資源的合理利用D.上述所有選項均是答案：D解析：中國房地產(chǎn)市場中，城鎮(zhèn)土地供應(yīng)模式改革旨在推動城鎮(zhèn)土地市場化運作，實現(xiàn)土地分配機制合理化，同時也可以促進土地閑置資源的合理利用，因此D選項最全面。44、房地產(chǎn)評估的核心價值體現(xiàn)為：反映房地產(chǎn)價值，為交易提供參考促進房地產(chǎn)市場流通完善房地產(chǎn)市場監(jiān)管體系分析市場風(fēng)險，規(guī)避投資損失答案：A解析：房地產(chǎn)評估的核心價值在于精準(zhǔn)反映房地產(chǎn)的市場價值，為買賣和融資交易提供客觀、公正的參考依據(jù)。45、下列不屬于房地產(chǎn)抵押估價的原則的是：A.合法原則B.預(yù)測性原則C.客觀公正性原則D.價值最大化原則答案：B解析：房地產(chǎn)抵押估價的原則包括合法原則、客觀公正性原則、謹(jǐn)慎性原則等，但預(yù)測性原則不屬于房地產(chǎn)抵押估價的原則范疇。因此，本題答案為B。46、關(guān)于房地產(chǎn)市場供給與需求的說法，不正確的是：A.市場供給和需求是推動房地產(chǎn)價格形成和變化的重要力量B.市場供需基本平衡是實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟效益最大化的基礎(chǔ)條件之一C.在其他條件不變的情況下，市場供給大于需求會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格升高D.在市場供求變化時，政府需要采取措施調(diào)節(jié)供需平衡以保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定答案：C解析：在其他條件不變的情況下，市場供給大于需求時，房地產(chǎn)價格一般會下降而非升高。因此，選項C的說法是不正確的。其他選項均正確描述了房地產(chǎn)市場供給與需求的關(guān)系和影響。47.在中國，房地產(chǎn)價格通常是由多個因素共同作用的結(jié)果，其中不包括以下哪一項？A.土地供應(yīng)政策B.人口增長速度C.通貨膨脹率D.建筑成本答案：D解析：房地產(chǎn)價格通常受到土地供應(yīng)政策、人口增長速度和通貨膨脹率等多個因素的影響。而建筑成本雖然是房地產(chǎn)價格的一個組成部分，但并不是影響房地產(chǎn)價格的唯一因素。因此，選項D“建筑成本”是不包括在影響房地產(chǎn)價格的因素中的。48.在房地產(chǎn)市場中，以下哪一項通常不是由市場供求關(guān)系決定的？A.房價水平B.房屋質(zhì)量C.交易量D.房屋租賃價格答案：B解析：在房地產(chǎn)市場中，房價水平、交易量和房屋租賃價格通常是由市場供求關(guān)系直接決定的。而房屋質(zhì)量雖然也會影響市場需求，但它不是由市場供求關(guān)系直接決定的，而是由建筑標(biāo)準(zhǔn)和材料質(zhì)量等因素決定的。因此，選項B“房屋質(zhì)量”通常不是由市場供求關(guān)系決定的。49、關(guān)于房地產(chǎn)估價的原則，以下哪項描述是錯誤的？A.獨立原則指的是房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)當(dāng)不受外界因素的影響。B.客觀原則意味著房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)充分考慮房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化。C.謹(jǐn)慎原則要求房地產(chǎn)估價人員在估價過程中要保守秘密，不得泄露相關(guān)信息。D.合法原則指的是房地產(chǎn)估價應(yīng)依據(jù)法律、法規(guī)和政策進行，不得違背相關(guān)規(guī)定。答案：C解析：獨立原則指的是房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)當(dāng)不受外界因素的影響，保持獨立性和公正性；客觀原則強調(diào)估價結(jié)果應(yīng)基于真實的市場數(shù)據(jù)和客觀事實；謹(jǐn)慎原則要求估價人員在工作中謹(jǐn)慎行事，確保評估結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠性；而合法原則指的是估價活動要遵循相關(guān)法律、法規(guī)和政策。選項C描述的“謹(jǐn)慎原則要求房地產(chǎn)估價人員在估價過程中要保守秘密，不得泄露相關(guān)信息”并不準(zhǔn)確，謹(jǐn)慎原則主要強調(diào)的是工作方法和結(jié)果的準(zhǔn)確性，而非保密性。因此，C選項描述錯誤。50、關(guān)于建筑容積率，以下說法正確的是：A.建筑容積率是指一個區(qū)域內(nèi)所有建筑物的基底面積與該區(qū)域總面積的比值。B.建筑容積率越高，說明該區(qū)域的建筑密度越低。C.建筑容積率是衡量一個區(qū)域土地利用率的重要指標(biāo)。D.建筑容積率不受土地使用權(quán)出讓方式的影響。答案：C解析：建筑容積率是指一個區(qū)域內(nèi)所有建筑物的基底面積與所占土地面積的比值，它反映了區(qū)域內(nèi)建筑的密集程度。建筑容積率越高，表明該區(qū)域的建筑密度越高；反之，則越低。因此，選項A描述正確，但B選項表述錯誤。建筑容積率是衡量一個區(qū)域土地利用率的重要指標(biāo)，它反映了土地利用的效率和合理性。而土地使用權(quán)出讓方式可能會影響建筑容積率的具體數(shù)值和規(guī)定，因此D選項表述不全面。故正確答案為C。51.在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟中，關(guān)于房地產(chǎn)價格指數(shù)，以下說法正確的是：A.房地產(chǎn)價格指數(shù)是反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和變動程度的相對數(shù)。B.房地產(chǎn)價格指數(shù)通常包括住宅、商業(yè)、工業(yè)等多種用途的房地產(chǎn)。C.房地產(chǎn)價格指數(shù)是衡量房地產(chǎn)市場供需狀況的指標(biāo)。D.房地產(chǎn)價格指數(shù)不包括房屋質(zhì)量和建筑風(fēng)格的變化。答案：A,B,C解析：房地產(chǎn)價格指數(shù)是反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和變動程度的相對數(shù)，通常包括住宅、商業(yè)、工業(yè)等多種用途的房地產(chǎn)，是衡量房地產(chǎn)市場供需狀況的指標(biāo)，也會考慮房屋質(zhì)量和建筑風(fēng)格的變化。52.在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟中，關(guān)于建筑成本指數(shù)，以下說法正確的是：A.建筑成本指數(shù)是反映建筑成本變動趨勢和變動程度的相對數(shù)。B.建筑成本指數(shù)主要包括原材料價格、人工成本、設(shè)備成本等因素。C.建筑成本指數(shù)是衡量建筑行業(yè)生產(chǎn)效率的指標(biāo)。D.建筑成本指數(shù)不包括政策變化和市場需求的影響。答案：A,B,C解析：建筑成本指數(shù)是反映建筑成本變動趨勢和變動程度的相對數(shù)，主要包括原材料價格、人工成本、設(shè)備成本等因素，也是衡量建筑行業(yè)生產(chǎn)效率的指標(biāo)，會考慮政策變化和市場需求的影響。53、最快測定土壤稱之為磁性，酸載體中某一種特定磁性測定常用的方法是A.磁化率測定法B.核磁共振測定法C.微波吸收測定法D.氫磁敏感測定法答案：A解析：磁性測量方法包括：磁化率測定法、飽和磁化強度測定法、_toastm冷卻曲線熱剩磁性總剩磁性等。其中，磁化率測定法是無損檢測磁性材料中磁性及提高及用程度最快的測定方法。核磁共振測定法常用于石油化工。微波吸收測定法和氫磁敏感測定法常用于放射性材料。54、屬于補償貿(mào)易的是A.單純買賣貿(mào)易B.償還貸款貿(mào)易C.混合設(shè)備貿(mào)易D.設(shè)備租賃貿(mào)易答案：B解析：補償貿(mào)易可以分為下列三種形式：償還貿(mào)易；混合設(shè)備貿(mào)易；直接以產(chǎn)品或技術(shù)作價償還。在上述三種形式中，償還貸款交易是處理外商投資企業(yè)設(shè)備配備的關(guān)鍵。55.以下關(guān)于房地產(chǎn)市場的說法，正確的是：A.房地產(chǎn)市場是實物市場B.房地產(chǎn)市場是金融市場的一部分C.房地產(chǎn)市場是技術(shù)市場D.房地產(chǎn)市場是勞動力市場答案：B解析：房地產(chǎn)市場是金融市場的一部分，因為它涉及到房地產(chǎn)的買賣、抵押和租賃等金融活動。56.在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟中，以下哪項不是決定房地產(chǎn)價格的主要因素？A.土地供應(yīng)B.人口增長C.經(jīng)濟增長D.政府政策答案：A解析：雖然土地供應(yīng)對房地產(chǎn)價格有影響，但在短期內(nèi)，人口增長、經(jīng)濟增長和政府政策是決定房地產(chǎn)價格的主要因素。57、以下哪個因素不是影響房地產(chǎn)價格的主要因素？A.地理位置B.建筑質(zhì)量C.政策調(diào)控D.市場需求答案：C解析：政策調(diào)控是政府為了調(diào)控房地產(chǎn)市場而采取的一系列措施，雖然會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響，但不是影響房地產(chǎn)價格的主要因素。房地產(chǎn)價格主要受到供求關(guān)系、經(jīng)濟環(huán)境、人口流動等因素的影響。58、下列哪個指標(biāo)不是衡量房地產(chǎn)投資回報率的指標(biāo)？A.總資產(chǎn)收益率B.凈資產(chǎn)收益率C.資本化率D.房屋空置率答案：D解析：房屋空置率是指房屋實際投入使用面積與總建設(shè)面積之比，用于衡量房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系和投資回報情況。其他選項都是衡量房地產(chǎn)投資回報率的指標(biāo)，包括總資產(chǎn)收益率(反映房地產(chǎn)投資所產(chǎn)生的效益)、凈資產(chǎn)收益率(反映房地產(chǎn)投資的凈利潤水平)和資本化率(反映房地產(chǎn)投資的風(fēng)險程度)。59.在房地產(chǎn)市場中，決定房地產(chǎn)價格的因素有很多，以下哪項不是影響房地產(chǎn)價格的主要因素？A.土地使用權(quán)期限B.城市規(guī)劃C.供求關(guān)系D.房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽答案：D解析：房地產(chǎn)市場價格受到多種因素的影響，主要包括土地使用權(quán)期限、城市規(guī)劃、供求關(guān)系等。而房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽雖然在一定程度上也會影響房地產(chǎn)價格，但不是主要因素。60.在建筑成本中，以下哪項費用不屬于直接成本？A.材料費B.勞動力費C.施工管理費D.規(guī)費答案：C解析：在建筑成本中，直接成本主要包括材料費、勞動力費和規(guī)費等，而施工管理費屬于間接成本。二、多項選擇題（本大題有20小題，每小題2分，共40分）1、根據(jù)房屋狀態(tài)的分類，共有人委托拍賣共同繼承的房屋，房屋所有權(quán)應(yīng)當(dāng)()。A.屬于委托人的房屋所有權(quán)B.由繼承人共同所有權(quán)力C.由拍賣所得的價款導(dǎo)致繼承人共同分享D.屬于繼承人各自的房屋所有權(quán)答案：C解析：共有人委托拍賣共同繼承的房屋，應(yīng)當(dāng)由拍賣所得的價款導(dǎo)致繼承人共同分享。選項C正確。選項A、B、D所說的情形沒有考慮繼承人的共同權(quán)利，沒有考慮到繼承人的共同所有人都權(quán)質(zhì)權(quán)，所以都不正確。2、建筑物按照層數(shù)進行分類時，對建筑物的層數(shù)要求是()。A.低層建筑指1層至3層B.多層建筑通常為4層至6層C.中高層建筑在7層至9層D.高層建筑在10層及以上答案：B解析：B項中相關(guān)表述正確，一般將四至第六層之間的低、多層建筑物稱為多層建筑。A項、C項和D項中菲利表述存在錯誤，玫瑰花建筑與中高層建筑的界限通常在10層左右，而不是由7層至9層，三層以下的建筑物稱為低層建筑，而不是1層至3層。所以正確答案為B。3、在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟中，以下哪種方式屬于房地產(chǎn)投資的估價方法？A.成本法B.收益法C.市價法D.拍賣法答案：ABC解析：房地產(chǎn)投資的估價方法主要包括成本法（A）、收益法（B）和市價法（C）。成本法是通過計算重新構(gòu)建房地產(chǎn)所需成本來確定房地產(chǎn)價值的方法；收益法是根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)生的凈收益來估算其價值的方法；市價法是通過市場比較法來估計房地產(chǎn)價值的方法。拍賣法是一種公開競價的方式，用于確定房地產(chǎn)的購買者，不屬于房地產(chǎn)估價方法。因此，正確答案是ABC。4、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)費用的說法，哪項正確？A.土地使用權(quán)出讓金不計入房地產(chǎn)開發(fā)費用B.建筑安裝工程費是房地產(chǎn)開發(fā)費用的重要組成部分C.不可預(yù)見費是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了預(yù)防可能的風(fēng)險而預(yù)留的費用D.攤銷費用在房地產(chǎn)開發(fā)過程中不會產(chǎn)生太大影響答案：BC解析：土地使用權(quán)出讓金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)必須支付的費用，通常計入房地產(chǎn)開發(fā)費用（A錯誤）。建筑安裝工程費是房地產(chǎn)開發(fā)過程中實際發(fā)生的費用，是房地產(chǎn)開發(fā)費用的重要組成部分（B正確）。不可預(yù)見費是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了預(yù)防可能的風(fēng)險而預(yù)留的費用，屬于房地產(chǎn)開發(fā)費用（C正確）。攤銷費用在房地產(chǎn)開發(fā)過程中會影響財務(wù)成本，可能會對房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤產(chǎn)生較大影響（D錯誤）。因此，正確答案是BC。5、以下哪項不是房地產(chǎn)投資的要素？A.土地B.建筑物C.自然資源開發(fā)權(quán)D.交通運輸網(wǎng)絡(luò)答案：D解析：房地產(chǎn)投資的主要要素包括土地、建筑物和相關(guān)開發(fā)權(quán)，而交通運輸網(wǎng)絡(luò)屬于外部環(huán)境因素，需要考慮但不屬于直接投資要素。6、房地產(chǎn)市場運行的基本規(guī)律是：A.供需原則B.質(zhì)量determinesvalueC.經(jīng)濟波動D.以上都是答案：D解析：房地產(chǎn)市場運行受供求原則、產(chǎn)品價值、市場周期等多種因素影響，包含所有選項。它們都是房地產(chǎn)市場運行的基本規(guī)律。7、在房地產(chǎn)市場中，下列哪一項不是房地產(chǎn)投融資的重要環(huán)節(jié)？A.市場調(diào)研B.項目開發(fā)C.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)D.租賃管理答案：D解析：房地產(chǎn)投融資的重要環(huán)節(jié)包括市場調(diào)研、項目開發(fā)、資金籌措、風(fēng)險控制等。租賃管理屬于房地產(chǎn)運營環(huán)節(jié)，而非投融資環(huán)節(jié)。8、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)商的評價中，錯誤的是：A.負(fù)責(zé)土地的取得和開發(fā)。承擔(dān)著市場風(fēng)險和開發(fā)風(fēng)險。C.具有先天性的規(guī)模優(yōu)勢，能夠獲得資源更低廉的價格。提供具有市場競爭力的房地產(chǎn)產(chǎn)品。答案：C解析：房地產(chǎn)開發(fā)商并不具有先天性的規(guī)模優(yōu)勢，能夠獲得資源更低廉的價格。規(guī)模優(yōu)勢是通過經(jīng)驗積累、市場地位、采購能力等方面獲得的。9.在下列關(guān)于房地產(chǎn)市場的說法中，正確的是：A.房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)商品交換關(guān)系的總和B.房地產(chǎn)市場的交易對象只能是房屋和土地C.房地產(chǎn)市場交易的結(jié)果是各種復(fù)雜的房地產(chǎn)價格D.房地產(chǎn)市場只存在于商品經(jīng)濟中答案：AC解析：房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)商品交換關(guān)系的總和，包括房屋和土地的買賣、租賃等多種交易形式，選項B錯誤；房地產(chǎn)市場交易的結(jié)果是各種復(fù)雜的房地產(chǎn)價格，選項D錯誤。10.下列關(guān)于建筑產(chǎn)品的說法中，正確的是：A.建筑產(chǎn)品是指建筑物和構(gòu)筑物的實體B.建筑產(chǎn)品的價格是由生產(chǎn)成本和利潤構(gòu)成的C.建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)周期長，投資大D.建筑產(chǎn)品的多樣性決定了其價格差異的巨細(xì)答案：ACD解析：建筑產(chǎn)品是指建筑物和構(gòu)筑物的實體，包括房屋、構(gòu)筑物等，選項B錯誤；建筑產(chǎn)品的價格是由生產(chǎn)成本、利潤、稅金和利潤等因素構(gòu)成的，選項B錯誤。11、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的說法，正確的是：A.房地產(chǎn)供給是完全彈性B.房地產(chǎn)需求是完全彈性C.房地產(chǎn)供給與需求的彈性受諸多因素影響，并非絕對的D.房地產(chǎn)市場價高則供求關(guān)系必然發(fā)生逆轉(zhuǎn)答案：C解析：房地產(chǎn)市場屬于特殊市場，其供給和需求都具有一定的彈性。地產(chǎn)項目的開發(fā)周期長、審批流程復(fù)雜等因素限制了供給的靈活性，同時，購買者購房需求受限于經(jīng)濟能力、政策因素等影響，需求也呈現(xiàn)一定的彈性。12、下列關(guān)于房地產(chǎn)評估的主要方法，不屬于常用的評估方法的是：A.成本法B.相比法C.現(xiàn)金流量法D.peyton法答案：D解析：peyton法屬于股票估值的評估方法，沒有直接應(yīng)用于房地產(chǎn)評估。成本法、相比法和現(xiàn)金流量法則是常用的房地產(chǎn)評估方法。13、我國的建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)主要遵循的是（）A、節(jié)能法B、國家標(biāo)準(zhǔn)C、國際標(biāo)準(zhǔn)D、節(jié)能條例答案：B、國家標(biāo)準(zhǔn)解析：我國的建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)主要遵循的是國家標(biāo)準(zhǔn)，包括《GB50182-2014建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》等，這些標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了建筑節(jié)能的設(shè)計、施工、驗收等方面的要求，以確保建筑物的節(jié)能效果和質(zhì)量。14、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地使用權(quán)登記中，表述正確的是（）A、只需辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記B、應(yīng)辦理土地使用權(quán)初始登記C、開發(fā)商自行完成登記手續(xù)D、土地使用權(quán)出讓合同生效后自動登記答案：B、應(yīng)辦理土地使用權(quán)初始登記解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目在進行土地使用權(quán)登記時，應(yīng)首先辦理土地使用權(quán)初始登記。初始登記是指土地使用者首次取得土地使用權(quán)時，依照法律法規(guī)規(guī)定，向土地登記機關(guān)申請土地登記，領(lǐng)取土地權(quán)利證書的行為。初始登記是確保土地使用權(quán)歸屬和權(quán)屬明確的重要步驟，對于開發(fā)商而言，這是合法使用土地的前提條件。不是開發(fā)商自行完成登記手續(xù)，也不是在出讓合同生效后自動登記，而是需要在規(guī)定的時間內(nèi)到土地管理部門進行土地使用權(quán)初始登記。15、下列哪種房源租賃模式屬于短期租賃？A.合租服務(wù)式公寓租賃短期合租長期租賃答案：C解析：短期租賃通常指租期不滿半年的租賃模式，而長期租賃則一般指租期超過一年的租賃模式。服務(wù)式公寓租賃和合租則一般屬于長期租賃，而短期合租則指租期較短，通常在幾個月以內(nèi)，屬于短期租賃。16、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的特點，下列說法正確的是：A.可用作房地產(chǎn)抵押放款且無需抵押B.成本風(fēng)險由銀行承擔(dān)對開發(fā)項目的資金需求量較大優(yōu)先期限較短，一般不超過1年答案：C解析：房地產(chǎn)開發(fā)貸款的特點之一是資金需求量較大，因為房地產(chǎn)開發(fā)項目投資門檻高，需要大量的資金用于土地購置、施工建設(shè)、材料采購等環(huán)節(jié)。其他的選項則都不正確。17、“數(shù)字、”下列關(guān)于房地產(chǎn)估價的原則，錯誤的是哪一項？A.公正性原則B.科學(xué)性原則C.有效性原則D.精確性原則答案：D解析：房地產(chǎn)估價的原則包括公正性原則、科學(xué)性原則、合理性原則和有效性原則。其中，科學(xué)性原則是指房地產(chǎn)估價必須遵循估價理論和估價技術(shù)的客觀規(guī)律，力求準(zhǔn)確、客觀地評估房地產(chǎn)的價值。一般來說，房地產(chǎn)估價不需要追求精確性原則，因為房地產(chǎn)市場的不確定性和不可預(yù)計的因素較多，估價往往只能給出一個相對合理的價值范圍。因此，答案為D。18、“數(shù)字、”以下關(guān)于房屋的保修責(zé)任說法正確的是哪一項？A.房屋保修期內(nèi)，由房屋本身的品質(zhì)問題導(dǎo)致的質(zhì)量問題責(zé)任開發(fā)商承擔(dān)B.保修責(zé)任終身C.保修期內(nèi)，房屋質(zhì)量問題責(zé)任歸業(yè)主自己承擔(dān)D.保修期內(nèi)，不提供質(zhì)量保修服務(wù)答案：A解析：房屋質(zhì)量保修責(zé)任主要體現(xiàn)在房屋保修期內(nèi)，是由開發(fā)商按照國家相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和雙方合同約定負(fù)責(zé)保修的責(zé)任。保修期內(nèi)，房屋本身的品質(zhì)問題導(dǎo)致的質(zhì)量問題責(zé)任應(yīng)由開發(fā)者承擔(dān)。保修期一般是自房屋竣工驗收合格之日起計算，一般房屋的保修期為5-20年，并不是終身或者整個使用期內(nèi)提供保修服務(wù)。因此，答案為A。19、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場分析中使用的主要工具和指標(biāo)，錯誤的是：A.價格指數(shù)B.市場供求分析C.地理空間分析D.生產(chǎn)力水平分析答案：D解析：生產(chǎn)力水平分析主要用于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究，與房地產(chǎn)市場分析并不直接相關(guān)。20、下面哪種評估方法適用于評估特殊性質(zhì)的土地，例如文物保護地或風(fēng)景保護地？A.替代成本法B.收益資本化法C.對比分析法D.施工成本法答案：B解析：收益資本化法結(jié)合土地的特殊用途和潛在收益，更適用于評估特殊性質(zhì)土地的價值。三、案例分析題（本大題有5個案例題，每題8分，共40分）第一題案例材料：某大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計劃在市中心開發(fā)一個綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目，包括購物中心、辦公樓和五星級酒店。項目總投資預(yù)計為5億元人民幣，預(yù)計建設(shè)期為3年。在項目規(guī)劃和設(shè)計階段，企業(yè)需要確定土地獲取方式、融資方案、建設(shè)成本估算以及預(yù)期收益等關(guān)鍵經(jīng)濟指標(biāo)。問題：1.土地獲取方式選擇請結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)和市場競爭情況，分析該企業(yè)應(yīng)如何選擇土地獲取方式，并說明理由。2.融資方案設(shè)計基于項目的規(guī)模和資金需求，為企業(yè)設(shè)計一個合理的融資方案，包括可能的融資渠道、融資成本和風(fēng)險控制措施。3.建設(shè)成本估算根據(jù)項目規(guī)劃和設(shè)計要求，估算各項建設(shè)成本，包括土地開發(fā)成本、建筑安裝成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本等，并給出成本控制的關(guān)鍵點。4.預(yù)期收益分析基于市場調(diào)研和項目定位，預(yù)測項目的未來收益，包括租金收入、銷售收入、運營成本等，并進行敏感性分析以評估項目的經(jīng)濟效益。答案：1.土地獲取方式選擇企業(yè)應(yīng)選擇公開招標(biāo)方式獲取土地。理由如下：公開招標(biāo)方式能夠確保土地交易的公平、公正和透明，避免暗箱操作和腐敗現(xiàn)象。在多個競標(biāo)者中選擇最具實力和信譽的開發(fā)商，有助于提高項目的整體品質(zhì)和投資回報。符合相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，確保項目合法合規(guī)。2.融資方案設(shè)計融資方案設(shè)計如下：通過銀行貸款、預(yù)售收入和自有資金等多種渠道籌集資金。銀行貸款額度根據(jù)項目實際需求和自身資信狀況確定，利率可協(xié)商爭取優(yōu)惠。預(yù)售收入作為項目建設(shè)和運營的重要資金來源，應(yīng)根據(jù)市場調(diào)研和銷售策略合理安排資金使用計劃。自有資金部分可通過股東增資擴股等方式籌集，降低財務(wù)杠桿風(fēng)險。設(shè)立專門的資金管理團隊，負(fù)責(zé)監(jiān)控和管理融資成本和風(fēng)險。3.建設(shè)成本估算各項建設(shè)成本估算如下：土地開發(fā)成本：包括土地征收、拆遷補償、場地平整等費用，預(yù)計約1億元。建筑安裝成本：包括購物中心、辦公樓和五星級酒店的建筑工程