北大荒集團(tuán)黑龍江二九一農(nóng)場有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

北大荒集團(tuán)黑龍江二九一農(nóng)場有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目共一冊(cè)第一冊(cè)北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司北大荒集團(tuán)黑龍江二九一農(nóng)場有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的資產(chǎn)價(jià)值北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司i 1 2 4 4 5 5 7 8 8 10 13 13 14 15 17 17 19北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司1一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)二、委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人違反三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使五、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告六、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，堅(jiān)持獨(dú)七、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)清單及相關(guān)資料由委托人、產(chǎn)權(quán)持有人申報(bào)并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對(duì)其提供資料北大荒集團(tuán)黑龍江二九一農(nóng)場有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的資產(chǎn)價(jià)值北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司2北大荒集團(tuán)黑龍江二九一農(nóng)場有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目北大荒集團(tuán)黑龍江二九一農(nóng)場有限公司：照必要的評(píng)估程序，對(duì)北大荒集團(tuán)黑龍江二九一農(nóng)場有限公司（以下簡稱“二九一農(nóng)場”或“委托人”、“產(chǎn)權(quán)持有人”）擬轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場價(jià)值進(jìn)行了賬面價(jià)值評(píng)估價(jià)值增減值增值率%AB非流動(dòng)資產(chǎn)1其中：固定資產(chǎn)2資產(chǎn)總計(jì)3本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中描述的經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考依據(jù)，評(píng)估結(jié)論的使用有效期原則上為自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年。如果資產(chǎn)狀況、市場狀況與評(píng)估基準(zhǔn)日相關(guān)狀況相比發(fā)生重大變化，委托人應(yīng)當(dāng)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)行評(píng)估更新業(yè)務(wù)或重新評(píng)北大荒集團(tuán)黑龍江二九一農(nóng)場有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的資產(chǎn)價(jià)值;;（一）權(quán)屬等主要資料不完整或者存在瑕疵的情形納入評(píng)估范圍的房屋建筑物均未辦理產(chǎn)權(quán)證書，產(chǎn)權(quán)持有人出具了相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)聲物所占土地的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書及相關(guān)的財(cái)務(wù)入賬資料對(duì)權(quán)屬進(jìn)行了核實(shí)，同有人的相關(guān)人員進(jìn)行了訪談，未發(fā)現(xiàn)有權(quán)屬不清的現(xiàn)象；建筑物的面積、是產(chǎn)權(quán)持有人根據(jù)工程資料結(jié)合實(shí)際測量后申報(bào)的，評(píng)估人員進(jìn)行了現(xiàn)場核實(shí)，未發(fā)產(chǎn)權(quán)證書的證載權(quán)利人為委托人的曾用名黑龍江省二九一農(nóng)場，尚未更名。二九一農(nóng)場同意在建筑物存續(xù)期內(nèi)向買方提供土地使用權(quán)，確保買方能夠正常使用土地上的建2.本評(píng)估結(jié)論為委估資產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日在完全產(chǎn)權(quán)下的市場價(jià)值，未考慮委估資委估資產(chǎn)可能存在的相關(guān)負(fù)債以及將來如果有與委估資產(chǎn)權(quán)屬相關(guān)的糾紛，與本評(píng)估以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估業(yè)務(wù)的詳細(xì)情況和正確理解評(píng)估北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司北大荒集團(tuán)黑龍江二九一農(nóng)場有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目北大荒集團(tuán)黑龍江二九一農(nóng)場有限公司：北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受貴公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，采用公認(rèn)的評(píng)估方法一、委托人（產(chǎn)權(quán)持有人）和資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估本次評(píng)估的委托人和產(chǎn)權(quán)持有人均為北大荒集團(tuán)黑龍江二九產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人包括國家法律、法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估批發(fā);初級(jí)農(nóng)產(chǎn)品收購;農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷售、加工、運(yùn)輸、貯藏及其他相關(guān)服務(wù);樹木種植經(jīng)營;畜牧漁業(yè)飼料銷售;水產(chǎn)品批發(fā);非居住房地產(chǎn)租賃;機(jī)械設(shè)備租賃;農(nóng)業(yè)機(jī)械北大荒集團(tuán)黑龍江二九一農(nóng)場有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的資產(chǎn)價(jià)值北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司5洪除澇設(shè)施管理;物業(yè)管理;工程管理服務(wù);機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù);互聯(lián)網(wǎng)銷售(除銷售需要許可的商品);糧油倉儲(chǔ)服務(wù);廣告設(shè)計(jì)、代理;廣告發(fā)布;廣告制作;糧食收購;食品互聯(lián)網(wǎng)銷售(僅銷售預(yù)包裝食品)。許可項(xiàng)目:飲料生產(chǎn);水產(chǎn)養(yǎng)殖;二九一農(nóng)場是由農(nóng)建二師六團(tuán)（其前身為中國人民解放軍第九十七師二九一團(tuán)）1（三）資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人包括委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人，除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)二九一農(nóng)場擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估委托合同》的約定，需要對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日北大荒集團(tuán)黑龍江二九一農(nóng)場有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的資產(chǎn)價(jià)值北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司6上述資產(chǎn)分布在二九一農(nóng)場第一管理區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)機(jī)綜合服務(wù)中心內(nèi)，該服務(wù)中心于儲(chǔ)、農(nóng)機(jī)停放以及糧食銷售等服務(wù)。建成后由于農(nóng)場拆隊(duì)并區(qū)的因素影響，導(dǎo)致委估序號(hào)科目名稱賬面價(jià)值原值凈值建筑物類合計(jì)房屋建筑物構(gòu)筑物及其他設(shè)備類合計(jì)機(jī)器設(shè)備電子設(shè)備固定資產(chǎn)合計(jì)（一）納入本次評(píng)估范圍的資產(chǎn)與委托評(píng)估時(shí)申報(bào)的資產(chǎn)范圍一致，委托人和產(chǎn)權(quán)持有人已承諾委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為所涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一確保買方能夠正常使用土地上的建筑物，土地的使用方式及對(duì)價(jià)事序號(hào)主體結(jié)構(gòu)及裝修情況北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司7序號(hào)主體結(jié)構(gòu)及裝修情況1中心庫房及附屬設(shè)施2庫房13門衛(wèi)房及大門上述房屋建筑物及建筑物的面積、長度等參數(shù)是產(chǎn)權(quán)際測量后申報(bào)的，評(píng)估人員進(jìn)行了現(xiàn)場核實(shí)，未發(fā)現(xiàn)明顯差量機(jī)構(gòu)，如果未來權(quán)威機(jī)構(gòu)測量結(jié)果與其有差異，需根據(jù)其考慮本次所執(zhí)行的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)對(duì)市場條件和評(píng)估對(duì)象的使用等并無特別限制和本次評(píng)估采用符合用途管制要求和資產(chǎn)現(xiàn)狀利用前提下的市場價(jià)值作為選定的價(jià)北大荒集團(tuán)黑龍江二九一農(nóng)場有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的資產(chǎn)價(jià)值北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司8資產(chǎn)現(xiàn)狀利用在本報(bào)告中是指被評(píng)估資產(chǎn)仍按其現(xiàn)行用途原地繼續(xù)使用，并除非特別說明，本報(bào)告中的“市場價(jià)值”是指評(píng)估對(duì)象在中國評(píng)估基準(zhǔn)日由委托人確定。確定評(píng)估基準(zhǔn)日主要考慮經(jīng)濟(jì)行為的實(shí)現(xiàn)、會(huì)計(jì)期末能夠全面反映評(píng)估對(duì)象資產(chǎn)的整體情況；同時(shí)本著有利于保證評(píng)估結(jié)果有效地服務(wù)于常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議《關(guān)于修改〈中華人民共和國公）；北大荒集團(tuán)黑龍江二九一農(nóng)場有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的資產(chǎn)價(jià)值北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司97.《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)政部、國家稅務(wù)總局財(cái)稅）；北大荒集團(tuán)黑龍江二九一農(nóng)場有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的資產(chǎn)價(jià)值北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司10依據(jù)資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則，確定資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法包括市場法、收益法和成本法資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集等情北大荒集團(tuán)黑龍江二九一農(nóng)場有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的資產(chǎn)價(jià)值未選用市場法評(píng)估的理由：在市場上無法找到足夠的與評(píng)估范圍內(nèi)資產(chǎn)相同或相未選取收益法評(píng)估的理由：進(jìn)入評(píng)估范圍的資產(chǎn)不具有獨(dú)立獲利能力，所承擔(dān)的對(duì)建筑物類資產(chǎn)采用房地分估的方式，建筑物所占土地不納入評(píng)估范圍，因此本①建安工程造價(jià)北大荒集團(tuán)黑龍江二九一農(nóng)場有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的資產(chǎn)價(jià)值北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司12②其他費(fèi)用其他費(fèi)用包括項(xiàng)目建設(shè)管理費(fèi)、建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)、工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)、招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響咨詢費(fèi)、建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等，依據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和地方相關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)規(guī)定測算。資金成本是指房屋建造過程中所耗用資金的利息或機(jī)會(huì)成本，以同期貸款利率計(jì)算，貸款利率按評(píng)估基準(zhǔn)日適用的全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報(bào)價(jià)資金成本＝[建安工程造價(jià)＋其他費(fèi)用]×貸款利率×建設(shè)工期×1/2依據(jù)委估建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限、已使用年限和尚可使用年限計(jì)算確定構(gòu)筑物的對(duì)其主要結(jié)構(gòu)部分進(jìn)行現(xiàn)場勘查，結(jié)合建構(gòu)筑物完損等級(jí)及不同結(jié)構(gòu)部分相應(yīng)的權(quán)重北大荒集團(tuán)黑龍江二九一農(nóng)場有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的資產(chǎn)價(jià)值北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司13與委托人洽談，明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)，對(duì)自身專業(yè)勝任能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)根據(jù)此次評(píng)估業(yè)務(wù)的具體情況，按照評(píng)估程序準(zhǔn)則和其他相關(guān)規(guī)定的要求，評(píng)估人員通過詢問、訪談、核對(duì)、監(jiān)盤、勘查等方式對(duì)評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)進(jìn)行了必要的項(xiàng)目組評(píng)估專業(yè)人員對(duì)收集的評(píng)估資料進(jìn)行必要分析、歸納和整理，形成評(píng)定估算的依據(jù)和底稿；根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、評(píng)估資料收集情況等相關(guān)條件，選擇適用的評(píng)估方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進(jìn)行分析、計(jì)算和判斷，形成各專業(yè)及各類資審核確認(rèn)項(xiàng)目組成員提交的各專業(yè)及各類資產(chǎn)的初步測算結(jié)果和評(píng)誤，評(píng)估工作沒有發(fā)生重復(fù)和遺漏情況的基礎(chǔ)上，進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估匯總分析，編制初步本公司按照法律、行政法規(guī)、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制制度，當(dāng)事方就資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要溝通；按資產(chǎn)評(píng)估委托合同的要求向委托人北大荒集團(tuán)黑龍江二九一農(nóng)場有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的資產(chǎn)價(jià)值北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司14市場價(jià)值，沒有考慮特殊的交易方式可能追加或減少付出的價(jià)格等對(duì)其評(píng)估響，也未考慮宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)資產(chǎn)本報(bào)告評(píng)估結(jié)論在以上假設(shè)和限制條件下得出，當(dāng)出現(xiàn)與上述評(píng)估假設(shè)和限制條賬面價(jià)值評(píng)估價(jià)值增減值增值率%AB非流動(dòng)資產(chǎn)1其中：固定資產(chǎn)2北大荒集團(tuán)黑龍江二九一農(nóng)場有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的資產(chǎn)價(jià)值北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司15賬面價(jià)值評(píng)估價(jià)值增減值增值率%AB資產(chǎn)總計(jì)3（一）權(quán)屬等主要資料不完整或者存在瑕疵的情形納入評(píng)估范圍的房屋建筑物均未辦理產(chǎn)權(quán)證書，產(chǎn)權(quán)持有人出具了相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)聲物所占土地的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書及相關(guān)的財(cái)務(wù)入賬資料對(duì)權(quán)屬進(jìn)行了核實(shí)，同是產(chǎn)權(quán)持有人根據(jù)工程資料結(jié)合實(shí)際測量后申報(bào)的，評(píng)估人員進(jìn)行了現(xiàn)場核實(shí)，未發(fā)北大荒集團(tuán)黑龍江二九一農(nóng)場有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的資產(chǎn)價(jià)值北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司16形1.本評(píng)估報(bào)告的評(píng)估結(jié)論是反映委托評(píng)估對(duì)象在外部宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不發(fā)生變化或權(quán)屬變更過程中的相關(guān)費(fèi)用和除增值稅銷項(xiàng)稅以外的稅項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響；未考慮可能存在的抵押、擔(dān)保等事項(xiàng)對(duì)估值的影響；未考慮評(píng)估值增減可能產(chǎn)生的納不含建筑物所占用土地的土地使用權(quán)價(jià)值。截至評(píng)估基準(zhǔn)日，建筑物所占用土地的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的證載權(quán)利人為委托人的曾用名黑龍江省二九一農(nóng)場，尚未更名。二九一農(nóng)場同意在建筑物存續(xù)期內(nèi)向買方提供土地使用權(quán)，確保買方能夠正常使用土產(chǎn)可能存在的尚未支付的相關(guān)負(fù)債對(duì)估值的影響，委估資產(chǎn)可能存在的相關(guān)負(fù)債以5.本評(píng)估報(bào)告是在委托人及產(chǎn)權(quán)持有人相關(guān)當(dāng)事方提供與資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)資料基礎(chǔ)上做出的。提供必要的資料并保證所提供的資料的真實(shí)性、合法性、完整性是委托人及相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任；資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員的責(zé)任是對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員對(duì)該資料及其來源進(jìn)行必要的核查驗(yàn)證和披露，不代表對(duì)上述資料的真實(shí)性、合法性、完整性提供任何保證，對(duì)該資料及其來源確認(rèn)或者發(fā)表意見超出資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)范7.在評(píng)估基準(zhǔn)日以后的有效期內(nèi)，如果資產(chǎn)數(shù)量及作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)按北大荒集團(tuán)黑龍江二九一農(nóng)場有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的資產(chǎn)價(jià)值北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司17十二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用限制說明估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人之外，其他任北大荒集團(tuán)黑龍江二九一農(nóng)場有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告（本頁無正文）.正式執(zhí)此舍員資產(chǎn)評(píng)估師資產(chǎn)評(píng)估師z資產(chǎn)評(píng)估師z石毅正式執(zhí)此舍員博涵之闖鳴博涵之闖鳴北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司2024年6月17北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司北大荒集團(tuán)黑龍江二九一農(nóng)場有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的資產(chǎn)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件賬面價(jià)值評(píng)估價(jià)值增減值增值率%AB流動(dòng)資產(chǎn)1非流動(dòng)資產(chǎn)2其中：長期股權(quán)投資3投資性房地產(chǎn)4固定資產(chǎn)5在建工程6無形資產(chǎn)7其中：土地使用權(quán)8資產(chǎn)總計(jì)農(nóng)場有限公司金額單位：人民幣元一產(chǎn)權(quán)持有人名稱：北大荒集團(tuán)黑龍江二九農(nóng)場有限公司金額單位：人民幣元一序號(hào)科目名稱賬面價(jià)值評(píng)估價(jià)值增減值增值率%原值凈值原值凈值原值凈值原值凈值建筑物類合計(jì)房屋建筑物構(gòu)筑物及其他管道及溝槽設(shè)備類合計(jì)機(jī)器設(shè)備車輛-電子設(shè)備固定資產(chǎn)—土地固定資產(chǎn)合計(jì)產(chǎn)權(quán)持有人填表人：隋洪濱填表日期：2024年5月25日評(píng)估人員：石毅君王博涵固定資產(chǎn)-房屋建筑物評(píng)估明細(xì)表表4-6-1-1積(㎡)評(píng)估價(jià)值1無中心庫房及附屬設(shè)施磚混無2無無賬面值為評(píng)估凈值