有關(guān)農(nóng)村宅基地買賣與確權(quán)等相關(guān)問題的法律依據(jù)

有關(guān)農(nóng)村宅基地買賣與確權(quán)等相關(guān)問題的法律依據(jù)宅基地確權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員給予的身份權(quán)。身份權(quán)也就是集體成員資格權(quán)，依法申請(qǐng)取得的宅基地上的建房的權(quán)利，也就是我們所說的宅基地的使用權(quán)。申請(qǐng)宅基地，就有權(quán)在宅基地上建房。1、關(guān)于宅基地能否買賣關(guān)于宅基地的買賣問題，我們都說宅基地是不允許買賣的，但是如果從法律層面去探討這個(gè)問題的話，可能不是我們所說的那么簡單。因?yàn)楝F(xiàn)行的《土地管理法》規(guī)定的農(nóng)村村民出賣出租房屋后再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)。更早的1998年的《土地管理法》里邊也是出賣出租住宅房屋后再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)。法律層面規(guī)定的是可以賣，但是賣完以后不能再重新申請(qǐng)宅基地。所以我們國家的法律并沒有一刀切，不允許買賣宅基地，這個(gè)本身的說法也是錯(cuò)誤的。在1998年之前確實(shí)是沒有限制的，對(duì)于宅基地的買賣，只不過是賣了以后不予批準(zhǔn)新的宅基地申請(qǐng)。在1999年的39號(hào)文件中提到對(duì)宅基地買賣作出了限制，關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知，在這里邊對(duì)宅基地的買賣作出了重要的限制。其中也提到，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)村集體土地建住宅。有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。在1999年以后城市居民買農(nóng)村宅基地受到了非常嚴(yán)格的限制，之后從這個(gè)文件開始，國土部門還有相關(guān)的部門做了更嚴(yán)格的要求?，F(xiàn)在，基本上土地買賣僅限于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間進(jìn)行流轉(zhuǎn)，如果是本村賣給了外村了，現(xiàn)在從法律上也是有一定的限制，當(dāng)然這個(gè)層面不是《土地管理法》這種法律的層面上，所以如果像有些城中村改造是在1999年之前買的相關(guān)的土地，宅基地建造房屋，那個(gè)時(shí)候沒有這么明確的限制，是可以辦到土地證房產(chǎn)證。之前的可能是有一定的罰款處罰之后，對(duì)于這個(gè)情況可能就是尊重歷史，之后越來越嚴(yán)。在每個(gè)階段是不一樣的，在可能涉及到這些問題的時(shí)候，具體問題具體分析?，F(xiàn)在如果城中村改造，遇到特別詳細(xì)的問題，需要分析它的各個(gè)階段，各個(gè)歷史的相關(guān)情況，才能作出更明確的判斷。2、關(guān)于宅基地收回不少農(nóng)民朋友都在期盼自家的房屋被拆遷，因?yàn)槟枪P數(shù)目不小的拆遷補(bǔ)償款著實(shí)令人眼紅。然而，在某些情況下，我們還沒有等到拆遷，房子就被村集體收回了，這是怎么回事呢？村集體在什么情況下，可以收回農(nóng)民宅基地？村集體在什么情況下可以收回農(nóng)民的宅基地，一般有以下幾個(gè)情形之一的，村集體報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)用地的主管部門批準(zhǔn)，就可以收回宅基地的使用權(quán)。1)鄉(xiāng)村鎮(zhèn)公共服務(wù)設(shè)施或公共事業(yè)建設(shè)需要使用土地的，集體收回宅基地使用權(quán)，并對(duì)宅基地使用權(quán)人進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。2)不按照批準(zhǔn)的用途使用宅基地的。3)因撤銷遷移等原因停止使用宅基地的。4)空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用宅基地，不再確定土地的使用權(quán)。已經(jīng)確定土地使用權(quán)的，由集體報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上主管部門批準(zhǔn)，注銷其土地登記，集體土地收回宅基地使用權(quán)。5)非農(nóng)業(yè)戶口居民在原農(nóng)村的宅基地房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，可依法確定其集體建設(shè)用地使用權(quán)，房屋拆除后沒有批準(zhǔn)重建的，集體收回宅基地使用權(quán)。6)待確定農(nóng)村居民宅基地使用權(quán)時(shí)，其面積超過當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記權(quán)證內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)的面積的數(shù)量，以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆除改建、翻建或依法實(shí)施規(guī)劃，重新規(guī)劃時(shí)，按當(dāng)?shù)毓潭ǖ拿娣e和標(biāo)準(zhǔn)重新確定使用權(quán)，其超過部分由集體收回使用權(quán)期限。7)地方規(guī)定的其他情形的。3、關(guān)于宅基地建房手續(xù)宅基地建房都應(yīng)該怎么辦手續(xù)?在2020年4月12日農(nóng)業(yè)農(nóng)村部和自然資源部公開了《關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》，《通知》對(duì)于宅基地建房有明確的說明，首先是對(duì)于各部門的職責(zé)有一套很明確很標(biāo)準(zhǔn)的手續(xù)。農(nóng)村宅基地建房的必經(jīng)手續(xù)，主要包括以下幾點(diǎn)：1)符合宅基地申請(qǐng)條件的農(nóng)戶，以戶為單位向所在的村民小組提出宅基地和建房規(guī)劃許可的書面申請(qǐng)。2)先提完申請(qǐng)待村民小組收到申請(qǐng)以后，應(yīng)提交村民小組會(huì)進(jìn)行會(huì)議討論，并將申請(qǐng)的理由、擬用地的位置和面積，擬建房的層高和面積等情況在本小組范圍內(nèi)進(jìn)行公示。3)公示無異議或者異議不成立的，由村民小組將農(nóng)戶申請(qǐng)村民小組會(huì)議記錄等材料交村集體組織成員或村民委員會(huì)進(jìn)行審查。4)村級(jí)組織重點(diǎn)審查提交的材料是否真實(shí)有效，擬用地建房是否符合村莊規(guī)劃，是否征求了用地建房相鄰權(quán)人的意見等。5)在上述的審查通過以后，由村級(jí)組織簽署意見，報(bào)送鄉(xiāng)鎮(zhèn)主管部門。沒有設(shè)村民小組或宅基地和建房申請(qǐng)等事項(xiàng)的，這些事項(xiàng)已經(jīng)統(tǒng)一交由村級(jí)組織辦理的，農(nóng)戶可以直接向村組織提出申請(qǐng)，經(jīng)村民代表會(huì)議討論通過，并在本村集體組織范圍內(nèi)公示后由村級(jí)組織簽署意見，報(bào)送到鄉(xiāng)鎮(zhèn)主管部門。6)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)主管部門收到宅基地和建房的申請(qǐng)以后，他們應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織農(nóng)業(yè)農(nóng)村自然資源部等部門實(shí)地審查申請(qǐng)人是否符合條件，擬供地是否符合規(guī)劃和地類。7)經(jīng)過批準(zhǔn)用地建房的農(nóng)戶應(yīng)當(dāng)在開工之前向鄉(xiāng)鎮(zhèn)主管部門或授權(quán)牽頭的部門申請(qǐng)劃定宅基地的用地范圍，鄉(xiāng)鎮(zhèn)主管部門及時(shí)組織農(nóng)業(yè)農(nóng)村自然資源等部門到現(xiàn)場進(jìn)行開工查驗(yàn)、實(shí)際丈量、批放宅基地，確定建房的位置。8)農(nóng)戶建房完工后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)主管部門組織相關(guān)部門進(jìn)行驗(yàn)收，實(shí)地檢查農(nóng)戶是否按批準(zhǔn)面積、資質(zhì)等要求使用宅基地，是否按照批準(zhǔn)面積和規(guī)劃要求建房，并出具農(nóng)村宅基地和建房的驗(yàn)收意見表。如果通過了上述的驗(yàn)收就可以向不動(dòng)產(chǎn)登記部門申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，一旦不動(dòng)產(chǎn)登記辦下來了，基本上房子肯定是屬于合法建筑，就沒有任何問題了。4、宅基地確權(quán)相關(guān)法律法規(guī)關(guān)于宅基地確權(quán)，從國家層面都出過哪些文件?大家如果有類似的問題也可以從這些文件中去找一些答案。也可以網(wǎng)上找一下，可能對(duì)于相關(guān)的問題都有些比較直接的解答在里面。張鳳賓律師為大家做了整理。2011年5月，原國土資源部、財(cái)政部、原農(nóng)業(yè)部印發(fā)了《關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》，文件號(hào)：國土資發(fā)2011第60號(hào)。2011年11月，原國土資源部、農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財(cái)政部、原農(nóng)業(yè)部印發(fā)《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》，文件號(hào)：國土資發(fā)2011第178號(hào)。2013年9月，原國土資源部印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加快農(nóng)村地籍調(diào)查推進(jìn)集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》，文件號(hào)：國土資發(fā)2013第97號(hào)。2014年8月，原國土資源部、財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、原農(nóng)業(yè)部、原國家林業(yè)局印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》，文件號(hào)：國土資發(fā)2014第101號(hào)。2016年12月，原國土資源部作出的《關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》，文件號(hào)：國土資發(fā)2016第191號(hào)。2018年7月，自然資源部印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記便民利民工作的通知》，文件號(hào)：自然資發(fā)2018第60號(hào)。2020年5月，自然資源部印發(fā)《關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》，文件號(hào)：自然資發(fā)2020第84號(hào)。2020年5月，自然資源部印發(fā)《關(guān)于做好易地扶貧搬遷安置住房不動(dòng)產(chǎn)登記工作的通知》，文件號(hào)：自然資辦發(fā)2020第25號(hào)。農(nóng)業(yè)農(nóng)村部、自然資源部《關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》，這些就是主要關(guān)于農(nóng)村宅基地建房、確權(quán)一些很明確的通知，里面有一些很多大家比較關(guān)心的問題。2021年1月1日起正式實(shí)施的《民法典》明確了農(nóng)村宅基地使用權(quán)的繼承問題：農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可以依法由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。雖然宅基地不能被單獨(dú)繼承，但是根據(jù)《繼承法》規(guī)定，被繼承人的房屋作為其遺產(chǎn)由繼承人繼承，按照“地隨房走”原則，繼承人繼承取得房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)。簡單來說就是，農(nóng)村房屋屬于宅基地上的建筑，按照“地隨房走”原則，自然人在合法繼承了農(nóng)村房屋的同時(shí)，也繼承了房屋地下宅基地的使用權(quán)。附：《土地管理法實(shí)施條例》的相關(guān)規(guī)定修訂后的《土地管理法實(shí)施條例》自2021年9月1日起施行。在全面總結(jié)土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)等經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，對(duì)《土地管理法》進(jìn)行了修改完善，新法于2020年1月1日起施行。為增強(qiáng)法律制度的可操作性，確保關(guān)于土地制度改革的決策部署落實(shí)到位，《條例》在《土地管理法》制度框架下，聚焦土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地管理等重點(diǎn)問題，強(qiáng)化對(duì)耕地的保護(hù)，針對(duì)耕地“非農(nóng)化”、“非糧化”以及“合村