物業(yè)公司管理規(guī)章制度

物業(yè)管理規(guī)章制度一、員工規(guī)范1、文明服務(wù)用語1）接待業(yè)戶時：您好！請進。請坐。您有什么事情需要我嗎？對不起。抱歉。讓您久等了。請問您貴姓？請問您住在哪兒？請?zhí)釋氋F意見。歡迎光臨！這件事情需要XX部門來辦，請隨我來。歡迎再來！謝謝！再見，以后有什么事情隨時和我聯(lián)系。不客氣，沒關(guān)系。請問您找那一位？對不起您找的人不在，請改日來。請您留下電話我們隨時聯(lián)系好嗎？我們一定把這件事向領(lǐng)導(dǎo)反映。謝謝合作！2）接電話時：您好！我是XXX部XXX。請稍等。能告訴我您的單位和姓名嗎？請您改撥XXXXXXX電話。3）維護秩序時：請不要亂扔雜物。請你愛護花草。請不要在墻上亂涂亂畫。請不要亂倒垃圾。請出示出入證。對不起打擾了。謝謝！請走好。請不要在便道上停車。4）在業(yè)戶辦公場所時：按門鈴或敲門，對不起，打擾您一下。我是物業(yè)公司XXX，能進去嗎？得到業(yè)戶允許后，方可進入業(yè)戶辦公場所。謝謝！2、文明忌語不知道。少廢話?，F(xiàn)在沒空?，F(xiàn)在不辦。這事我不管。到一邊等著。愛找誰找誰去。少羅嗦真討厭?？禳c。你聽見沒有。別問我。找領(lǐng)導(dǎo)去這事我不管。3、員工守則1）關(guān)心公司，熱愛本職工作；盡職盡責(zé)，無私奉獻。2）上班時間內(nèi)，必須保持著裝整齊、整潔，儀表端莊，精神飽滿。女不穿奇裝異服，不濃妝艷抹，男不留胡須、長發(fā)、不坦胸開懷，上班時必須佩戴工作卡。3）服務(wù)至誠，文明禮貌，對待業(yè)戶訪客、同時均應(yīng)以誠相待，保持彼此間的良好關(guān)系。說話要得體，辦事要徹底，及時解答和解決業(yè)戶提出的各種意見和要求。4）必須嚴格遵守考勤制度，不得無故遲到、早退。5）管理人員不得在當(dāng)班時間內(nèi)為個別業(yè)戶做職責(zé)范圍以外的及對私人服務(wù)的工作。6）不準損壞公司信譽及對公司有欺詐及不誠實行為。7）不得向業(yè)戶或與公司有關(guān)的任何人士接受或索取任何形式的禮物或小費。8）熱情、周到、主動、高效為業(yè)戶服務(wù)。4、員工職業(yè)道德規(guī)范按照“團結(jié)務(wù)實、誠信高效、開拓創(chuàng)新、優(yōu)質(zhì)奉獻”的企業(yè)精神和“管理無盲點、服務(wù)無挑剔、業(yè)戶無怨言”的服務(wù)標準，規(guī)范公司工作人員的職業(yè)道德如下：1）嚴守信用，履行承諾，真誠為業(yè)戶著想，認真履行崗位責(zé)任，說到做到，言行一致。2）主動熱情的接待業(yè)戶，做到生人熟人一個樣，忙時閑時一個樣。3）著裝整潔，儀表端莊，精神飽滿，文明禮貌，弘揚敬業(yè)精神，端正工作態(tài)度。4）接待業(yè)戶時使用文明服務(wù)用語，不能冷淡人，不能刁難人，不能取笑人，不能報復(fù)人。5）誠信無欺，遵守紀律，為業(yè)戶服務(wù)不索要禮物，不拿一針一線，維護公司的集體利益。6）敢于同一切違法犯罪行為作斗爭，遇到突發(fā)事件，要見義勇為，挺身而出，保護業(yè)戶的生命財產(chǎn)安全。7）刻苦學(xué)習(xí)和鉆研業(yè)務(wù)知識技能，練就過硬的服務(wù)本領(lǐng)，全心全意的做好本職工作。5、員工行為規(guī)范5.1職業(yè)道德要求5.1.1敬業(yè)愛崗。勤奮敬業(yè)，積極肯干，熱愛本職崗位，樂于為本職工作奉獻。5.1.2遵守紀律。認真遵守國家政策、法規(guī)、法令，遵守公司規(guī)章制度和勞動紀律。5.1.3認真學(xué)習(xí)。努力學(xué)習(xí)科學(xué)文化知識，不斷提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平，努力提高服務(wù)質(zhì)量。5.1.4公私分明。愛護公物，不謀私利，自覺維護公司的利益和聲譽。5.1.5勤儉節(jié)約。具有良好的節(jié)約意識，勤儉辦公，節(jié)約能源。5.1.6團結(jié)合作。嚴于律已，寬以待人，正確處理好個人與集體、同事的工作關(guān)系，具有良好的協(xié)作精神，易與他人相處。5.1.7嚴守秘密。未經(jīng)批準，不向外界傳播或提供有關(guān)公司的任何資料。5.2服務(wù)意識要求5.2.1文明禮貌。做到語言規(guī)范，談吐文雅，衣冠整潔，舉止端莊。5.2.2主動熱情。以真誠的笑容，主動熱情地為用戶服務(wù)，主動了解用戶需求，努力為用戶排憂解難。5.2.3耐心周到。員工在對業(yè)戶的服務(wù)中要耐心周到，問多不煩，事多不煩，虛心聽取用戶意見，耐心解答用戶問題，服務(wù)體貼入微，有求必應(yīng)，面面俱到，盡善盡美。5.3儀容儀表要求5.3.1保持衣冠整潔，按規(guī)定要求著裝，將工作卡端正地佩戴在左胸前。5.3.2工作場所不得穿短褲、背心、拖鞋。5.3.3男員工頭發(fā)不蓋耳朵，不遮衣領(lǐng)，每天剃須，保持指甲清潔，不留長指甲，扣好衣扣褲扣，緊束領(lǐng)帶（大箭頭垂到皮帶扣處為準），襯衣下擺放進褲內(nèi)。5.3.4女員工頭發(fā)不過肩、不留怪異發(fā)型、不留長指甲、不染指甲、不濃妝艷抹、不穿黑色或帶花絲襪。5.3.5員工不得在大庭廣眾下化妝、挖鼻孔、搔癢、對人打噴嚏、打哈欠伸懶腰。5.4行為舉止要求5.4.1站立時，自然挺立，眼睛平視，面帶微笑，雙臂自然下垂或在體前交叉。5.4.2坐立時，上身挺直，雙肩放松，手自然放在雙膝上，不得坐在椅子上前縮后仰，搖腿翹腳。5.4.3行走時，眼睛前視，肩平身直，雙臂自然下垂擺動，男走平行步，女走一字步，不左顧右盼，不得與他人拉手，摟腰搭背。5.4.4在各種場合，見到上級領(lǐng)導(dǎo)或業(yè)戶都要面帶微笑、主動問好。5.4.5進入上司或用戶辦公室前，應(yīng)先用手輕敲3下，得到同意后再進入，進入后不得隨意翻動室內(nèi)物品。5.4.6乘電梯要先出后進，禁止在電梯內(nèi)大聲喧嘩。二、管理部門職責(zé)1、辦公室職責(zé)1）負責(zé)公司月度工作計劃下達，協(xié)調(diào)各部門之間的工作關(guān)系。2）負責(zé)安排各種定期會議和經(jīng)理召集的臨時會議，做好會議紀錄并檢查落實決議的執(zhí)行情況。3）負責(zé)公司文件的草擬和打印、傳遞工作；文件收發(fā)登記、傳閱和保存工作及公司板報的定期更換。4）對公司保存的各種資料要分類建檔保管，編制索引目錄。遇有缺項的主要資料，要向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)報告，及時追索補充。5）接待來信、來訪、來人參觀等工作，態(tài)度和藹熱情，有禮貌，介紹公司情況并做好登記工作。6）負責(zé)公司的人事勞資工作，建立員工勞資檔案，辦理員工的勞動合同及工資核定工作，嚴格按規(guī)定編制工資發(fā)放表，不徇私情。7）嚴格執(zhí)行考勤制度，負責(zé)勞動紀律檢查，對違紀違法人員隨時向領(lǐng)導(dǎo)匯報；負責(zé)員工的工作成績、工作態(tài)度、工作作風(fēng)、業(yè)務(wù)技能的考察工作，建立檔案，為員工的提級、升資和獎勵提供依據(jù)。8）配合考核組做好各部門的檢查考評工作，并執(zhí)行獎懲。9）負責(zé)公司員工的培訓(xùn)，企業(yè)文化與理念的建議與宣傳，不斷提高員工的思想覺悟和業(yè)務(wù)水平。10）負責(zé)多功能廳的租用，和內(nèi)部安排使用等管理工作。11）做好公司的后勤工作，保證各部門辦公用品的發(fā)放與管理，管理好本公司的固定資產(chǎn)。并按時完成總經(jīng)理交辦的其它工作。2、管理部職責(zé)管理部是物業(yè)公司負責(zé)監(jiān)督園區(qū)公共部位的清潔、綠化、公用設(shè)施，接待業(yè)戶投訴，代辦郵政服務(wù)，協(xié)助園區(qū)安全保衛(wèi)、消防等工作的職能部門。它是業(yè)戶服務(wù)部部分服務(wù)項目的具體執(zhí)行及延伸拓展。職責(zé)如下：1）負責(zé)檢查、監(jiān)督清潔人員搞好園區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，以清潔質(zhì)量為依據(jù)每日評估、每周小結(jié)，凡發(fā)現(xiàn)不符合清潔質(zhì)量標準的，限期整改。2）監(jiān)督園區(qū)房屋及公用設(shè)施的運行情況，并監(jiān)管理園區(qū)業(yè)戶的室內(nèi)外裝修。3）配合當(dāng)?shù)嘏沙鏊坝嘘P(guān)部門搞好園區(qū)綜合治理。4）組織專業(yè)人員，按園區(qū)環(huán)境規(guī)劃，做好園林綠化工作，適時修剪、噴藥、補充花草，保持園區(qū)優(yōu)美環(huán)境。5）監(jiān)督檢查本部門房管、保潔、綠化員工履行崗位職責(zé)，遵守規(guī)章制度，完成工作任務(wù)，定期進行考核、指導(dǎo)、提出改進意見，提高員工服務(wù)質(zhì)量和工作效率。6）組織員工學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)和專業(yè)技能，不斷提高本身素質(zhì)；關(guān)心員工生活，培養(yǎng)員工熱愛集體、團結(jié)奮斗的團隊精神。7）配合保安部做好突發(fā)事件及特殊天氣的應(yīng)急處理。8）按規(guī)范服務(wù)流程，工作程序嚴格管理嚴格考評；不斷總結(jié)，不斷改進，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。3、工程維修部職責(zé)1）主要負責(zé)園區(qū)公共設(shè)施維修，業(yè)戶室內(nèi)設(shè)施有償服務(wù)，對外小型安裝工程、鍋爐運行等工作。2）做好園區(qū)公建設(shè)備的運行安排，對園區(qū)內(nèi)公共管線進行檢查、維護、保養(yǎng)、維修，保持上水、下水、煤氣管線的通暢，摸清需要大中修和搶修的項目，及時編報房屋設(shè)施修繕、養(yǎng)護、維修預(yù)算計劃并組織實施。3）負責(zé)園區(qū)內(nèi)的土建、電器線路、電梯、水、暖、煤氣、通信設(shè)備的維修、保養(yǎng)、檢查工作；遇有暴雨、雪、冰凍等突發(fā)氣候變化，要對整體設(shè)施進行巡查、及時發(fā)現(xiàn)和解決出現(xiàn)的問題。4）建立健全業(yè)戶情況檔案、了解房屋建筑施工結(jié)構(gòu)，園區(qū)平面圖、管線圖等資料齊全，做到搶修時準確及時。5）負責(zé)對業(yè)戶內(nèi)水、電、氣、暖設(shè)施進行維修、保養(yǎng)。維修人員要晝夜值班，接到報修電話10分鐘到達現(xiàn)場，不得拖延，保證小修不過夜，問題較大不能及時修復(fù)時，要向業(yè)戶耐心解釋，并向領(lǐng)導(dǎo)匯報，積極組織搶修。6）上門服務(wù)的維修操作人員必須持證上崗，要文明禮貌、盡職盡責(zé)，保證維修質(zhì)量。做到業(yè)戶滿意，樹立良好的服務(wù)形象，不準亂收費、不收受財物，完工后要將現(xiàn)場清掃干凈，攜帶派修單經(jīng)業(yè)戶簽字后交回備案，業(yè)戶滿意率要達到98%以上。7）按時上報規(guī)定的各種報表，填寫工作日記，建立業(yè)戶維修臺帳，測算修理項目價格，編制年、季、月維修工作計劃并總結(jié)上報。8）開展對外維修項目有償服務(wù)。承接外部任務(wù)時，要經(jīng)主管經(jīng)理批準，要留足人員，不得影響園區(qū)的維護工作。9）每月按時登記園區(qū)水電總表支出數(shù)，做好和有關(guān)部門的核對工作。園區(qū)所有用戶的水電費，每月20日至22日抄查底數(shù)，23日報送財務(wù)。10）做好園區(qū)平時每日巡視檢查水電使用情況，防止跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。11）確保鍋爐、水泵、送變電等工作按經(jīng)濟技術(shù)指標安全運行，正常供應(yīng)；對設(shè)備定期檢查、保養(yǎng)、清潔、潤滑、緊固、確保設(shè)備完好；平時認真填寫設(shè)備運行紀錄，根據(jù)運轉(zhuǎn)情況，采取有效技術(shù)措施，降低能源消耗。12）團結(jié)協(xié)作、愛護公共設(shè)施及工具，節(jié)約使用材料，達到最佳使用效果。4、保衛(wèi)部職責(zé)1）負責(zé)管轄園區(qū)范圍內(nèi)商務(wù)大樓、地下室、配電室、消防監(jiān)控室，水泵房、發(fā)電機房、鍋爐房等整個園區(qū)的人身財產(chǎn)、消防設(shè)施、公共設(shè)施、交通秩序、車輛出入及停車場安全保衛(wèi)工作。2）維護園區(qū)范圍內(nèi)正常的業(yè)務(wù)工作秩序，敢于同一切違法犯罪行為作斗爭，對園區(qū)范圍內(nèi)尋釁滋事、擾亂秩序的人員及時制止、阻攔直至扭送公安機關(guān)。3）保衛(wèi)人員必須嚴格按照甲方所制定的崗位職責(zé)、考核辦法、管理制度執(zhí)行，堅守崗位、站崗服務(wù)、禮貌帶人，文明值勤、規(guī)范操作。上崗時必須著裝整齊，舉止端莊，認真負責(zé)，勇于同一切違法犯罪行為做斗爭。4）牡丹江順峰保衛(wèi)科系集團保衛(wèi)處直屬分支機構(gòu)，接受其業(yè)務(wù)指導(dǎo)，日常工作接受牡丹江順峰公司領(lǐng)導(dǎo)并與物業(yè)公司銜接，服從物業(yè)公司安排，嚴格履行請銷假制度，加強組織紀律，做到一切行動聽指揮，保證做到召之即來，來之能戰(zhàn)，戰(zhàn)之必勝。5）園區(qū)范圍內(nèi)的值勤時間執(zhí)行全天候24小時保衛(wèi)服務(wù)，提供不間斷性巡邏，發(fā)現(xiàn)問題必須10分鐘趕到現(xiàn)場解決；如發(fā)生重大案件，保衛(wèi)人員必須負責(zé)保護現(xiàn)場，并及時向集團保衛(wèi)處、物業(yè)公司報告、公安部門報警，并積極配合組織實施。6）門崗保衛(wèi)人員要嚴格執(zhí)行出入證管理制度，嚴防“三無”人員進入商務(wù)大樓二、三層辦公區(qū)域內(nèi)，對出入人員攜帶物品和車輛認真檢查，對來訪人員履行規(guī)定登記制度。7）流動崗保衛(wèi)人員按規(guī)定區(qū)域和路線認真巡查登記，發(fā)現(xiàn)可疑人員和非正?，F(xiàn)象要果斷處理，及時報告。做好防盜、防搶、防劫工作，保護公共設(shè)施，維護園區(qū)的經(jīng)營和工作秩序。8）告知裝修施工人員，必須到物業(yè)管理部辦理出入手續(xù)，如發(fā)現(xiàn)無證人員一律不得進入施工現(xiàn)場，嚴格檢查施工動用明火情況，對違規(guī)現(xiàn)象及時發(fā)現(xiàn)制止，并及時向物業(yè)管理部匯報。對其進出廠的車輛及材料和設(shè)備工具等進行認真檢查，并做好登記。9）嚴格執(zhí)行《消防條例》，檢查維修消防設(shè)施器材，保障正常使用，負責(zé)認真做好防火工作及火災(zāi)隱患的處理。10）負責(zé)園區(qū)安全措施及超市大樓安全監(jiān)控設(shè)備的管理和操作。11）嚴格執(zhí)行園區(qū)停車場、停車位及商務(wù)大樓展區(qū)的停車管理規(guī)定，保證各種交通標識導(dǎo)向線清晰醒目。指揮進入園區(qū)車輛務(wù)必停在車位區(qū)域內(nèi)，不得越界停車，保護好車輛的安全，如有損失、丟失，必須照價賠償。12）對出入園區(qū)的車輛要認真進行檢查、登記。屬商品車輛一律憑經(jīng)銷商家開具的出門證予以放行；屬使用車輛務(wù)必停在指定泊車區(qū)內(nèi)，不得越界停車，保護好車輛的安全，如有損失丟失，必須照價賠償。13）負責(zé)做好園區(qū)上牌拓號的車輛秩序管理工作，嚴格按照有關(guān)規(guī)定標準認真收費，并將所收款項于當(dāng)天下午17點交與財務(wù)結(jié)算，做到帳實相符，日清月結(jié)。14）負責(zé)做好園區(qū)露天場地和超市樓展廳業(yè)戶車輛的出入、驗收和交接手續(xù)，認真填寫車輛存放表，并于次日早8點交到物業(yè)部。15）保衛(wèi)人員必須做到認真負責(zé)、堅持原則、不得私自脫崗，嚴禁喝酒，嚴禁在執(zhí)勤時睡覺、打撲克、嘩眾打鬧、扎堆聊天。16）保衛(wèi)人員按規(guī)定時間負責(zé)在早、晚開啟和關(guān)閉園區(qū)擎天柱、鐵藝、路燈及超市樓公共區(qū)域內(nèi)照明；同時早晚開啟和關(guān)閉超市樓里公用區(qū)域的熱水器，在夜班巡邏、檢查過程中如發(fā)現(xiàn)有未關(guān)閉的門鎖、燈或空調(diào)等物時，應(yīng)及時關(guān)閉。17）必須嚴格執(zhí)行換崗交接班制度和公物使用制度，如有違紀者視其情節(jié)給予處罰。18）負責(zé)承擔(dān)園區(qū)全天的看管工作。19）負責(zé)園區(qū)和自身衛(wèi)生責(zé)任區(qū)的衛(wèi)生掃除工作。20）如遇其它突發(fā)事故不能處理時，要速與物業(yè)管理部有關(guān)人員聯(lián)系。21）保衛(wèi)人員有責(zé)任對如下違規(guī)現(xiàn)象進行監(jiān)督、檢查、制止：亂扔果皮、紙屑、煙頭。隨地吐痰。點燃明火取暖、燒雜物。擅自接電、接水。未經(jīng)允許挖土、取土。未經(jīng)允許不得上商務(wù)樓頂層樓面或私自進入地下室。將建筑垃圾在非指定地點亂堆亂放。在非指定區(qū)域洗車（包括草坪、環(huán)路）。亂貼廣告、條幅、招牌等。（10）嚴禁在公共露天場所修車、換油。（11）交通要道、消防通道未經(jīng)許可，一律不得停車。（12）園區(qū)執(zhí)行“寬進嚴出”外運物品必須憑物業(yè)部出具的出門證方可放行。5、財務(wù)部職責(zé)財務(wù)部是物業(yè)管理公司財務(wù)管理和會計核算的執(zhí)行部門，是對公司的經(jīng)濟業(yè)務(wù)事項進行會計核算，實行財務(wù)監(jiān)督、組織、安排、使用各類資金提高資金利用效率，以實現(xiàn)最優(yōu)經(jīng)濟效益的職能部門，財務(wù)部工作的主要職責(zé)是：1）根據(jù)物業(yè)管理公司的經(jīng)營特點合理組織財務(wù)活動。2）依法合理籌集資金，并有效使用資金，提高資金使用效益。3）建立健全內(nèi)部管理制度，完善經(jīng)濟核算，盡可能降低消耗，增加盈利。4）正確計算和反映經(jīng)營管理成果，合理組織分配并依法繳納國家各項稅收。5）實行財務(wù)監(jiān)督、執(zhí)行國家各項財經(jīng)政策，法規(guī)和企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理規(guī)定、審核公司各項開支，對預(yù)算開支標準和各項經(jīng)濟指標按照財務(wù)管理大綱進行監(jiān)督。6）做好各項財務(wù)預(yù)算、控制、核算、分析和考核等工作。7）加強資金管理，準確反映財務(wù)收支情況，及時進行清理債權(quán)債務(wù)的核算工作。定期向總經(jīng)理報告資金周轉(zhuǎn)情況。8）熟悉物業(yè)收費標準，進行收費核算，回收率達到95%以上，做好售電抄表計量、計費和收、催、結(jié)欠款工作，并做到收費對帳程序管理，數(shù)字準確，核算清楚。9）按照國家有關(guān)稅收政策、標準和上級有關(guān)規(guī)定，上繳各種稅費。10）熟悉本職工作，提高業(yè)務(wù)水平和工作能力，嚴格管理會計帳薄、憑證和其它資料，做好保密工作。6、業(yè)戶服務(wù)部職責(zé)業(yè)戶服務(wù)部具有協(xié)調(diào)、溝通、公關(guān)、服務(wù)等職能，是物業(yè)公司對業(yè)戶的執(zhí)行與反饋并提供多種直接服務(wù)的部門。物業(yè)公司主要對業(yè)戶服務(wù)是通過業(yè)戶服務(wù)中心的業(yè)務(wù)程序和服務(wù)環(huán)節(jié)來完成的，它是物業(yè)公司與業(yè)戶之間的橋梁，是物業(yè)公司的窗口。職責(zé)如下：1）提供園區(qū)管理咨詢服務(wù)，受理業(yè)戶投訴、辦理業(yè)戶遷入、搬離、室內(nèi)裝修及裝修后驗收的申請手續(xù)，業(yè)戶資料的派發(fā)手續(xù)等工作。2）負責(zé)園區(qū)內(nèi)外經(jīng)營開發(fā)和公關(guān)聯(lián)絡(luò)工作，建立經(jīng)營信息臺帳和追蹤開發(fā)紀錄，并定期向主管經(jīng)理匯報。3）制定開發(fā)項目計劃，組織安排已承攬項目、人員招聘和前期準備工作，并做好經(jīng)營核算和遠景規(guī)劃設(shè)計。4）開展多種延伸服務(wù)項目的開發(fā)，包括中介服務(wù)、銷售點代理、超市、園區(qū)便民服務(wù)網(wǎng)點的經(jīng)營開發(fā)工作，做好園區(qū)整體服務(wù)規(guī)劃。5）負責(zé)園區(qū)車位出租經(jīng)營業(yè)務(wù)，協(xié)助招商部做好招商工作。6）負責(zé)簽訂辦理各類出租合同，并建檔保管定期檢查履行情況。7）定期向經(jīng)理匯報各個項目的經(jīng)營進展情況。8）積極慎重做好新項目的可行性報告和市場調(diào)查，給經(jīng)理決策提供科學(xué)依據(jù)。9）辦理領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它服務(wù)經(jīng)營業(yè)務(wù)等工作。三、管理部門負責(zé)人職責(zé)1、總經(jīng)理職責(zé)1）負責(zé)公司全面經(jīng)營管理工作，按公司的經(jīng)營規(guī)劃，制定公司整體經(jīng)營管理目標計劃；參與重大經(jīng)營項目的開發(fā)工作。2）制定公司工作任務(wù)，審定公司各項管理制度和管理方案，主持召開工作會議及成本分析會議。3）建立健全公司組織機構(gòu)，任免管理人員，主持公司例會，及時解決管理中出現(xiàn)的問題。4）負責(zé)公司資金籌集，控制資金運行情況；負責(zé)控制成本費用開支；審批各項費用報銷。5）檢查、協(xié)調(diào)各管理部門工作運行情況；定期召集經(jīng)營管理情況匯報會議。6）以身作責(zé)，關(guān)心員工，努力提高公司凝聚力，調(diào)動員工的工作積極性，使員工以高度的熱情和責(zé)任感完成好各項工作。2、副總經(jīng)理職責(zé)1）協(xié)助總經(jīng)理制定工作計劃，當(dāng)好領(lǐng)導(dǎo)參謀，發(fā)揮助手作用，掌握公司各項工作的落實情況。2）貫徹落實上級指示精神和公司的各級規(guī)章制度，按照總經(jīng)理的安排，積極做好科室之間的協(xié)調(diào)工作，催辦、督查、落實、完成好日常事務(wù)。3）負責(zé)管理制度和方案編制；月度工作計劃安排、檢查考核等工作；定期召開月度工作計劃會和季度匯報會。4）負責(zé)經(jīng)營計劃編制、經(jīng)營項目開發(fā)、對外承攬鍋爐運行服務(wù)，供應(yīng)水電暖等工作。5）嚴格按照公司制定的服務(wù)程序，經(jīng)常深入工作弟一線，檢查每個崗位的工作情況，發(fā)現(xiàn)問題及時匯報、解決。6）加強公司與業(yè)戶的聯(lián)系，及時為業(yè)戶排憂解難，把物業(yè)管理工作置于業(yè)戶監(jiān)督之下，從而集思廣益，將反饋的意見，要求，建議、投訴及時逐條整理綜合、研究、妥善解決。7）督促檢查安全保衛(wèi)和消防工作，做好經(jīng)常性防事故保安全教育，抓好公司各個工作面的安全檢查。8）負責(zé)維修、搶修工作安排，定期對員工進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)與考核，不斷提高員工的整體素質(zhì)和服務(wù)技能。9）積極主動工作，以身作則，關(guān)心職工，協(xié)助總經(jīng)理做好職工的思想政治工作，主動提出合理化建議。10）完成好總經(jīng)理交給的其它各項任務(wù)。3、辦公室主任職責(zé)1）在總經(jīng)理及主管的領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)公司日常行政管理、人力資源、后勤保障等工作，當(dāng)好領(lǐng)導(dǎo)的參謀和助手。2）負責(zé)公司各類印章的管理工作。3）認真做好政府各職能部門、集團、業(yè)戶的接待來訪工作，協(xié)調(diào)各方面的關(guān)系，正確處理有關(guān)問題。4）負責(zé)監(jiān)督檢查職工簽到、出勤情況，匯總考勤，為工資發(fā)放提供依據(jù)。5）組織公司董事會，經(jīng)理辦公會、辦公例會并安排部屬人員做好會議紀錄。6）監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)本部門員工工作，定期進行考核。7）完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。4、管理部部長職責(zé)1）認真貫徹物業(yè)管理法規(guī)、政策、方針，執(zhí)行公司各項規(guī)章制度、管理標準、工作流程、考評細則，落實工作目標責(zé)任。2）制定本部門的工作計劃，加強對本部門保潔、綠化、房管等員工的監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)工作。3）督促檢查本部門員工履行崗位職責(zé)，遵守各項制度及工作進展情況，并進行考核指導(dǎo)。4）定期匯總業(yè)務(wù)報告和工作總結(jié)，并提出改進工作的管理措施。努力提高管理服務(wù)水平。5）組織本部員工學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識和專業(yè)技能，努力提高每個員工的工作效率和服務(wù)質(zhì)量。6）關(guān)心本部員工生活情況，幫助他們解決實際困難，培養(yǎng)員工熱愛集體、團結(jié)奮斗的團隊精神。5、工程維修部長職責(zé)1）編制年、季、月維修工作計劃，按月統(tǒng)計上報實際完成工作報表，填寫維修臺帳，進行有償服務(wù)項目估價，提出材料工具規(guī)格及需用量計劃，商報批購。2）認真抓好本部門日常工作安排，協(xié)調(diào)部門人員帶領(lǐng)其完成園區(qū)房屋的水電暖維修保障任務(wù)，與其他部門取得聯(lián)系共同為業(yè)戶做好服務(wù)工作。3）熟悉掌握園區(qū)的水電暖設(shè)施、設(shè)備的運行情況及管理狀態(tài)，及時準確安排維修計劃，做到心中有數(shù)，有隱患及時排除。4）主動熱情為業(yè)戶和解答并解決維修上出現(xiàn)的問題。5）分配維修人員的當(dāng)日工作，對所管人員進行工作業(yè)績考核。6）全面負責(zé)鍋爐房、變電所，深井泵房的技術(shù)、生產(chǎn)等行政管理工作。7）采取多種技術(shù)措施，降低能源消耗，保證各項經(jīng)濟技術(shù)指標的完成。掌握材料的消耗規(guī)律，堅持勤儉節(jié)約方針，制定上報材料定購計劃，合理安排材料領(lǐng)報，杜絕各種浪費想象。8）定期對所屬人員進行安全防事故教育，嚴格落實各項規(guī)章制度，嚴格操作程序，防止事故發(fā)生。9）按時參加公司各種會議并及時傳達貫徹會議精神，編制設(shè)備檢修計劃，檢查落實總結(jié)，按月填報各種報表并進行經(jīng)濟核算總結(jié)。6、財務(wù)部部長職責(zé)1）嚴格執(zhí)行《會計法》、財經(jīng)紀律和財務(wù)制度，負責(zé)公司的財務(wù)管理和成本核算工作。2）制定財務(wù)管理制度：編制年、季財務(wù)收支計劃；按時編制報送財務(wù)會計報表并進行財務(wù)分析。3）嚴格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度，處理好現(xiàn)金收付存繳和銀行支票結(jié)算工作。4）加強資金管理，準確反映財務(wù)收支情況，及時進行清理債權(quán)債務(wù)的核算工作。定期向總經(jīng)理報告資金周轉(zhuǎn)情況。5）嚴格按規(guī)定審核采購、借款、票據(jù)使用等報銷單據(jù)，對食堂收支帳務(wù)進行核算。6）建立綜和各種帳薄和有關(guān)科目，登記及時準確，帳帳、帳物相符。7）熟悉物業(yè)收費標準，進行收費核算，回收率達到95%以上，做到售電抄表計量、計費和收、催、結(jié)欠款工作，并做到收費對帳程序管理，數(shù)字準確，核算清楚。8）按時編制員工工資表，編制財務(wù)報表，進行各種庫存的盤點。9）按照國家有關(guān)稅收政策、標準和上級有關(guān)規(guī)定，上繳各種稅費。10）熟悉本職工作，提高業(yè)務(wù)水平和工作能力，嚴格管理會計帳薄、憑證和其它資料，做好保密工作。7、業(yè)戶服務(wù)部部長職責(zé)1）在總經(jīng)理、副總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)業(yè)戶服務(wù)部的工作，貫徹執(zhí)行物業(yè)管理法規(guī)、政策，執(zhí)行公司各項管理規(guī)章制度。2）督促、檢查指導(dǎo)本部門員工履行崗位職責(zé)，遵守規(guī)章制度并進行考核指導(dǎo)。3）定期匯報業(yè)戶服務(wù)總結(jié)，提出改進工作措施，提高服務(wù)經(jīng)營水平。4）組織本部門員工學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識，努力提高業(yè)務(wù)技能、工作效率和服務(wù)質(zhì)量。5）處理業(yè)戶投訴，定期收集業(yè)戶意見，建議并反饋至各職能部門。6）根據(jù)業(yè)戶入駐園區(qū)后的需求，結(jié)合園區(qū)實際情況，及時提出單項服務(wù)實施方案，報公司領(lǐng)導(dǎo)審批。7）組織部門員工對各項服務(wù)工作進行交叉檢查，保證各項工作處理及時，銜接到位。8、保衛(wèi)部部長職責(zé)1）全面貫徹實施園區(qū)的治安消防工作。2）及時向公司領(lǐng)導(dǎo)及保衛(wèi)處匯報具體工作。3）在保衛(wèi)處防火總負責(zé)人的領(lǐng)導(dǎo)下組織保衛(wèi)部認真完成消防十項職責(zé)。4）遵循“群防群治”原則，組織實施各項安全防范措施。5）親臨現(xiàn)場并處理發(fā)生在園區(qū)的重大治安案件和事故。查清案件原因，總結(jié)教訓(xùn)，并將事發(fā)經(jīng)過及處理辦法以書面形式向總經(jīng)理及保衛(wèi)處匯報。6）國家法定節(jié)日期間，組織有關(guān)部門對園區(qū)的消防設(shè)施、設(shè)備進行一次維護保養(yǎng)，對園區(qū)各場所進行一次全面的消防安全檢查，對檢查出的問題填發(fā)整改通知書，并落實整改情況。7）每年組織保衛(wèi)人員進行一次消防訓(xùn)練，組織全公司開展一次消防演練，并進行一次消防實操訓(xùn)練。8）及時調(diào)查處理用戶對保衛(wèi)部、保衛(wèi)人員的投訴。9）每天審閱當(dāng)值記錄薄、交接記錄薄、監(jiān)控記錄薄、收費工作薄，發(fā)現(xiàn)問題及時解決糾正處理。10）負責(zé)每天監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)本部門員工的工作，糾正工作偏差，對工作失職或違紀的員工提出處理意見，報送公司人事部門。11）每天對班組的工作進行評估并做好記錄。12）每半年對本部門員工進行一次考核。四、職工職責(zé)1、工程技術(shù)管理人員職責(zé)1）認真做好園區(qū)規(guī)劃、設(shè)計和維修工程的監(jiān)理工作，為園區(qū)業(yè)戶創(chuàng)造良好的生活環(huán)境。2）對中、大修工程要認真監(jiān)理，嚴格執(zhí)行國家有關(guān)的建筑安裝工程施工規(guī)范和太原市修繕工程施工技術(shù)操作規(guī)程，把好施工質(zhì)量關(guān)，切實保證園區(qū)業(yè)戶的安全。3）負責(zé)做好園區(qū)的工程預(yù)結(jié)算和房屋檔案及房屋報表工作。4）負責(zé)園區(qū)內(nèi)公用設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計工作。5）努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其它工作任務(wù)。2、工程維修人員崗位職責(zé)1）熟悉園區(qū)各類房屋的分布狀況、房屋內(nèi)外部結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，清楚水電暖消防系統(tǒng)的管線走向、分布狀況以及管線控制位置、設(shè)備的性能和使用狀況。2）思想穩(wěn)定，立足本職，加強業(yè)務(wù)技術(shù)知識的學(xué)習(xí)，熟悉掌握供電、供水、供暖等技術(shù)；熱愛本職工作，熱情接待每一位業(yè)戶，服務(wù)周到，高標準、高質(zhì)量的為業(yè)戶服務(wù)。3）統(tǒng)一著裝，儀表整潔，佩戴工作證，做到不留長發(fā)、胡須，樹立良好形象。4）經(jīng)常巡視園區(qū)，掌握公共設(shè)施及消防設(shè)施的運行和完好狀況，發(fā)現(xiàn)有損壞、隱患或其它不正常的情況，應(yīng)及時組織人員搶修，以確保公共設(shè)施的完好無缺。定時定期對未入住的房屋及設(shè)施進行檢查，防止發(fā)生跑、冒、滴、漏，保證室內(nèi)設(shè)施完好。5）保證上、下水系統(tǒng)、排污管道和供電系統(tǒng)暢通無阻，設(shè)備運行正常，確保按時供水、供電，各種設(shè)備干凈無積塵，設(shè)備室環(huán)境衛(wèi)生整潔，使用安全無隱患。遇有停水、停電要提前通知業(yè)戶。6）水、電、暖維修人員必須持證上崗，并嚴格遵守安全條例和操作規(guī)程。7）及時滿足業(yè)戶的維修需求，解答業(yè)戶問題時態(tài)度熱情，接到派工單10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，做到急修不過夜，排除故障準確無誤，小修小補應(yīng)及時完成。上門維修應(yīng)態(tài)度熱情，服務(wù)周到，愛護業(yè)戶的財產(chǎn)，維修時工具要輕拿輕放，在業(yè)戶處不準拉家常，不準抽煙、喝水、吃東西，更不允許接受業(yè)戶送給的錢物，對于因不慎損壞業(yè)戶物品的，要照價賠償。8）嚴格執(zhí)行公司規(guī)定的各種維修管理費、特約服務(wù)收費價格標準，并及時上交財務(wù)，給業(yè)戶開具收據(jù)，如有收費不交或向業(yè)戶索要小費者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，按收取額的10倍處罰。未經(jīng)派工不得干私活。9）嚴格按公司規(guī)定辦事，凡屬業(yè)戶反映維修人員的有關(guān)違紀問題，根據(jù)違紀事實，對當(dāng)事人給予處理。10）愛護公物，自覺維護公司形象，團結(jié)互助，工作不扯皮，執(zhí)行公司的規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)的工作安排，協(xié)助部門領(lǐng)導(dǎo)做好交辦的其它工作。11）認真及時填寫維修日志，提出好的建設(shè)性意見或合理化建議。12）積極完成部門領(lǐng)導(dǎo)和公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。3、物業(yè)管理部——值班人員管理制度1）值班時間為：①星期天早8：00至晚6：00；②夜班晚6：00至次日早8：00；2）嚴格執(zhí)行公司各項管理規(guī)定，要有高度的責(zé)任心、敏銳的洞察力。3、值班人員必須堅守崗位，隨時接聽報修、投訴、來客來訪的接待，認真做好當(dāng)班記錄。4）負責(zé)實施突發(fā)事故的搶修、處理。5）負責(zé)突發(fā)事件的協(xié)調(diào)解決，如不能解決時應(yīng)及時向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報請示并積極與相關(guān)部門取得聯(lián)系配合處理。6）負責(zé)監(jiān)督檢查保安人員值勤巡視，認真做好查崗、查哨及園區(qū)各公共場所電源、上下水管等設(shè)施的檢查管理。7）嚴格按照排班順序輪流值班，當(dāng)班人不得擅離職守，需要調(diào)整時必須請示部門主管領(lǐng)導(dǎo)批準。8）當(dāng)班人員通訊工具必須開通，不得關(guān)機，如發(fā)現(xiàn)有關(guān)機或聯(lián)系不上等情況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)視其情節(jié)嚴肅處理。9）值班人要與鍋爐房保持聯(lián)系，并負責(zé)與鍋爐房帶班人員一起驗收燃煤入庫，確保煤質(zhì)與重量如實記錄，如有弄虛作假，將按有關(guān)規(guī)定嚴懲。10）值班人有責(zé)任對鍋爐房帶班人員及司爐工進行工作檢查，認真查閱鍋爐房設(shè)備檢修、保養(yǎng)、運行、水處理、事故及交接班的各項記錄。11）聯(lián)系方式：4、保安員崗位職責(zé)1）保安員上崗需著制式服裝，佩戴胸卡，做到儀表端正；堅守崗位不擅離職守，作風(fēng)正派；遵紀守法，遵守上下班時間及執(zhí)勤、巡邏、值班、交接班紀律；執(zhí)勤中要提高警惕，糾正違章和處理問題時做到言行規(guī)范，講原則，講方法，以理服人，以禮待人，文明執(zhí)勤，禁止與業(yè)戶和顧客發(fā)生爭吵現(xiàn)象。2）執(zhí)勤保安員要認真做好防火、防盜、巡查工作，發(fā)現(xiàn)不安全因素立即查明情況排除險情，并及時向主管領(lǐng)導(dǎo)報告，確保園區(qū)安全，維護正常的治安秩序。3）巡邏執(zhí)勤保安員實行24小時輪流巡視和巡查，巡視園區(qū)時要勤走、勤查、勤問，發(fā)現(xiàn)形跡可疑的人員及時進行盤問、追查，必要時按章檢查其所帶物品。執(zhí)勤中要以敏銳的職業(yè)警覺注意觀察人、事、物，發(fā)現(xiàn)其它可疑情況應(yīng)加倍警惕，并及時與班長取得聯(lián)系或上報領(lǐng)導(dǎo)；發(fā)現(xiàn)偷盜、破壞等違法犯罪分子要勇于斗爭，決不能臨陣脫逃，堅決杜絕重大案件和事故的發(fā)生。4）愛護監(jiān)管好設(shè)施設(shè)備。防止撬門偷盜、損壞公物等事件的發(fā)生；熟悉了解園區(qū)的防火設(shè)施，開展安全檢查，及時消除火災(zāi)隱患，隨時注意火警，制止燃放明火，掌握消防安全防護知識，熟悉消防器材的位置和操作使用保養(yǎng)方法。做到發(fā)現(xiàn)火情早，報告報警準確及時，組織人員行動快，撲救應(yīng)急措施周到。5）嚴格履行值班登記和交接班制度，對本班發(fā)生的各種情況，及要認真處理，又要認真做好值班紀錄，遇有緊急情況，要及時向上級領(lǐng)導(dǎo)請示報告，值班中發(fā)生、處理的各種情況需作詳細記錄，按時交接班并主動介紹本班情況和上級指示，明確下一班需要處理的有關(guān)問題。不得遲到、早退更不準誤、漏班。積極配合其他班組保安員做好安全防范工作，把好大門關(guān)。6）禮貌地指揮進出車輛并認真檢查，指揮、監(jiān)視園區(qū)車輛按規(guī)定路線行使，確保通道暢通無阻，防止交通事故，并做好車輛的停放管理工作，防止撬、盜車事件的發(fā)生。保持門崗崗?fù)さ恼麧嵓霸O(shè)施、標識完好；同時積極向業(yè)戶做好治安保衛(wèi)宣傳。7）對運載貴重物品或搬家出園區(qū)的車輛，憑管理部簽發(fā)的臨時出入證經(jīng)確認后予以放行；對于帶出園區(qū)或在園區(qū)起卸的較大物品，憑單位證明、本人證件與單位聯(lián)系核實后方可放行。8）對進入園區(qū)的車輛和人員要認真進行盤查，決不放過任何疑點，做到無死角、無遺漏、無疑點，嚴格控制外來車輛及閑雜人員、游商進入園區(qū)。對進入園區(qū)施工的人員，要憑管理部簽發(fā)的《臨時出入證》、《施工許可證》確定后予以放行，以確保園區(qū)業(yè)戶生命財產(chǎn)安全。9）回答訪客的咨詢，必要時為其向?qū)?，協(xié)助解決業(yè)戶困難。5、保潔員崗位職責(zé)樹立企業(yè)良好形象為業(yè)戶提供健康、舒適的環(huán)境，就有必要建立科學(xué)合理的保潔管理制度。保潔人員應(yīng)熟悉各自分工及所負責(zé)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生情況，按照清潔衛(wèi)生標準對園區(qū)的清潔衛(wèi)生實行全面管理。1）對園區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生按標準和要求進行全面清潔，同時對樓宇外觀及外部公共設(shè)施記錄并報告完損情況，確保任何時候衛(wèi)生情況均能達到衛(wèi)生標準。2）樓外保潔員主要負責(zé)園區(qū)的道路、綠地、花壇、人行道、衛(wèi)生間的衛(wèi)生保潔工作，同時對公共部位的垃圾及時清理，做到對其責(zé)任區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生每日清掃一次并保潔，達到責(zé)任區(qū)內(nèi)無雜物，無死角，對所產(chǎn)生的當(dāng)日垃圾必須做到一日三清，并及時清運到指定地點，對可能寄生傳染菌的地方，應(yīng)及時進行消毒。3）保潔人員對業(yè)戶亂堆亂放雜物或有損環(huán)境衛(wèi)生的行為有權(quán)制止，促其整改，如不停勸阻者須及時向主管領(lǐng)導(dǎo)反映，以維護整潔的園區(qū)環(huán)境。4）樓內(nèi)的衛(wèi)生是指公共走廊、電梯間、衛(wèi)生間、樓層走廊和樓梯、扶手、玻璃、地面、臺階等，這些地方的保潔工作很重要，必須保持清潔。5）走廊的保潔衛(wèi)生包括走廊地毯、走廊地面和走廊兩側(cè)的防火器、報警器、垃圾桶等，同時防火樓梯要保持暢通及干凈。所有走廊地面、地毯、墻體保持無痰跡，垃圾桶、痰盂桶外表保持清潔。6）電梯是客人上下樓的工具，所以必須保持電梯內(nèi)外的清潔，應(yīng)做到無異味、不間斷的擦抹。7）衛(wèi)生間是樓層工作人員清洗各種玻璃器具的地方，這里的保潔員包括地面、墻體衛(wèi)生和清洗池內(nèi)外的衛(wèi)生及鏡臺、鏡面的擦拭等，保持臉盆、鏡面的清潔，鏡臺、鏡面應(yīng)做到污水痕，墻體、地面保持清潔同時灑消毒液。8）工作間是物品存放的地方，各種物品要分類擺放，保持整潔。6、小區(qū)管理員崗位職責(zé)1）嚴格執(zhí)行公司管理規(guī)定，做到有章必依，統(tǒng)一著裝，佩戴胸卡，注重儀表，樹立良好形象。2）按規(guī)定要求，保質(zhì)、保量、高標準的完成本人所負責(zé)區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生清掃保潔工作，包括清掃樓道、樓梯扶手、公共通道及地下室，擦拭公共門窗玻璃，定期擦拭公共照明設(shè)施等。3）樓管員要具體做到樓梯扶手、樓道每日清掃一遍，每二日擦拭一次；門窗玻璃和公共照明設(shè)施每月擦拭一次，確保責(zé)任區(qū)內(nèi)衛(wèi)生無死角。達到樓梯扶手無灰塵，樓道地面無痰跡，環(huán)境整潔，墻壁無塵掛，樓梯門、電梯保持結(jié)凈，對所在責(zé)任區(qū)的垃圾桶每日清洗，保持結(jié)凈。4）按實際領(lǐng)用清潔用品，精打細算，節(jié)約使用，減少損耗，降低服務(wù)成本。5）遵紀守法，遵守勞動紀律，按時上下班，不遲到早退，堅守崗位，不擅自離開，有事或外出必須請假。6）團結(jié)友愛講文明，發(fā)揚互助精神，支持同事工作，對業(yè)戶禮貌相待，杜絕發(fā)生爭吵現(xiàn)象。7）愛護公共設(shè)施，保證分管區(qū)域設(shè)施完好無損。8）發(fā)現(xiàn)或拾到業(yè)戶丟失的物品，立即上交公司，尋找失主。7、綠化員崗位職責(zé)1）熟悉掌握園區(qū)的綠化面積和布局，花草樹木的品種和數(shù)量。2）鉆研學(xué)習(xí)花草樹木種植專業(yè)技術(shù)，掌握花草樹木的名稱、種植季節(jié)、生長特性、培植及更新的方法，做到因地制宜科學(xué)種植，不斷提高綠化管理養(yǎng)護水平。3）加強對花草樹木的管理，要定期培土、施肥、澆灌、補苗、除雜草和防治病蟲害，確?；ú輼淠旧L茂盛；要會剪草、剪枝、設(shè)計及造型。4）做到綠化場地不留雜物，不被踐踏，不被偷竊，對損害花草樹木的行為要及時制止和處理，保持整潔的綠化環(huán)境。5）愛護綠化工具，專人管理防止丟失和損壞，經(jīng)常對工具進行保養(yǎng)維護，以確保良好的使用。工具、肥料、農(nóng)藥應(yīng)購買適當(dāng)，提倡勤儉節(jié)約。6）愛崗敬業(yè)，責(zé)任心強，關(guān)心園區(qū)綠化建設(shè)，制定綠化管理工作計劃。根據(jù)綠化養(yǎng)護管理的有關(guān)規(guī)定，做好宣傳、檢查、監(jiān)督工作。在努力完成本職工作的同時，積極配合保潔員搞好環(huán)境衛(wèi)生，并積極完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其它工作任務(wù)。8、義務(wù)消防員職責(zé)物業(yè)公司全體員工都是義務(wù)消防員，必須履行消防員職責(zé)：1）認真學(xué)習(xí)有關(guān)消防知識，掌握各種器材的操作及使用方法。2）經(jīng)常對業(yè)戶進行防火宣傳教育活動，深入開展安全檢查，做到及時發(fā)現(xiàn)，及時報告。3）做好消防器材設(shè)備的檢查，保證設(shè)備處于完好狀態(tài)，制止各種違反消防法規(guī)的行為，并根據(jù)情節(jié)提出處理意見。4）一旦發(fā)生火災(zāi)事故，公司全體員工不管上班、下班，都必須到現(xiàn)場參加搶救工作，盡所其能，不得借故逃避。5）發(fā)生火災(zāi)事故，必須采取下列緊急措施；（1）立即向119報警。（2）組織人員搶救險情，采取各種措施，力爭把火撲滅。（3）組織群眾撤離危險區(qū)，并協(xié)助消防隊工作。（4）做好現(xiàn)場安全保衛(wèi)工作，嚴防壞人趁火打劫，進行破壞。9、地下停車庫管理員職責(zé)1）管理員必須認真學(xué)習(xí)地下停車庫有關(guān)管理規(guī)定，搞好車輛進出檢查登記，按卡停車。2）管理員根據(jù)管理部提供的車位號牌，及時做好建檔、掛牌工作，保證進庫車輛及時入位。3）管理員不論任何情況均不得擅自離開崗位，不得有睡覺、看書、聽錄音機等違規(guī)行為。4）管理員要熟悉和掌握各種消防設(shè)施、器材的使用、保養(yǎng)和維護，車庫內(nèi)嚴禁煙火，確保車庫安全。5）管理員負責(zé)車庫內(nèi)的衛(wèi)生清潔工作，每日交接前要清掃車庫一次，每周三、六進行衛(wèi)生大掃除，平時要做到隨臟隨掃。6）管理員要嚴格履行交接程序，早晚班交接時，要重點交接庫內(nèi)車輛數(shù)量、車況、車位與牌號是否一致，并簽字將交接表交辦公室。10、水泵工崗位職責(zé)1）保持水泵房長期的衛(wèi)生清潔，禁止任何人進入水泵房。2）保證24小時上水供應(yīng)，檢查水表、電器、水泵、表箱的運行狀況，防止發(fā)生空轉(zhuǎn)或過載運行發(fā)生。3）檢查水處理消毒藥液是否缺漏，保證供水衛(wèi)生標準，采取防范措施，確保水池水質(zhì)不受外界污染。4）定期對水泵等設(shè)備進行保養(yǎng)、潤滑，保證設(shè)備的正常運行。5）填報運行紀錄，將當(dāng)月用水量上報公司，并分析是否有跑水現(xiàn)象。11、房管人員職責(zé)1）認真學(xué)習(xí)和掌握國家和省市有關(guān)部門的房產(chǎn)管理政策、規(guī)定和知識，制定園區(qū)房產(chǎn)管理辦法，做到有章可循，有據(jù)可查。2）熟悉園區(qū)房屋建筑結(jié)構(gòu)、棟數(shù)、裝潢、建筑的面積和房管規(guī)定，做到所管樓宇棟數(shù)清楚，了解房屋狀況，定期上報房屋動態(tài)表。3）經(jīng)常深入園區(qū)巡視檢查房屋使用情況，了解聽取業(yè)戶意見和要求，發(fā)現(xiàn)問題及時提出解決方案進行解決處理，并做好回訪等相關(guān)服務(wù)。4）建立園區(qū)住房檔案、臺帳，做到制度、圖、帳、卡、冊與房屋建筑相符，存檔資料齊全，圖卡、戶卡管理有序，帳物相符，能準確提供各種數(shù)據(jù)。5）做好新接管房屋設(shè)施等財產(chǎn)的驗收工作，了解房屋質(zhì)量和設(shè)備配置情況，并進行檢查、維護、保養(yǎng)、清潔。6）協(xié)助業(yè)戶辦理入住手續(xù)，做好業(yè)戶房屋裝修的監(jiān)督檢查，對改變房屋用途，擅自亂搭亂改及二次裝修等進行審查和管理，制止違章裝修問題并及時報告處理。7）加強對裝修人員、臨時出入人員、車輛等手續(xù)的辦理，按規(guī)定辦理押金、收費手續(xù)，杜絕漏管、漏收、棄管和不公道的收費現(xiàn)象。8）定期對園區(qū)房屋設(shè)備進行安全檢查，提出修繕養(yǎng)護維修建議。9）樹立管理形象，禮貌待客，服務(wù)規(guī)范，向業(yè)戶宣傳房產(chǎn)政策規(guī)定解答并解決業(yè)戶提出的各種有關(guān)房產(chǎn)等問題，對自身無法解決的及時上報領(lǐng)導(dǎo)盡快解決。10）定期向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報房屋管理情況和存在問題，提出建設(shè)性意見，提高物業(yè)管理水平。12、財務(wù)核算部主辦會計職責(zé)1）財務(wù)部主辦會計，負責(zé)協(xié)調(diào)、研究、布置和檢查各項財務(wù)會計工作，以身作則，遵守財經(jīng)紀律和各種規(guī)章制度。2）負責(zé)對財稅部門方面的工作，加強與稅務(wù)專管員的聯(lián)系合作。3）負責(zé)稽核公司的記賬憑證和需要內(nèi)部轉(zhuǎn)賬的事項。以及做好登記總分類賬、二級明細賬，和各類帳薄的對帳工作。4）負責(zé)檢查監(jiān)控本公司使用的發(fā)票，以及印簽使用情況，嚴格按照使用范圍開發(fā)票，按照有關(guān)規(guī)定審核印章的使用。5）安排和檢查落實各項財經(jīng)紀律，具體做好日常財務(wù)管理工作。6）按規(guī)定日期編制各期會計報表，及時報送有關(guān)部門；同時編制內(nèi)部財務(wù)活動分析報告，并具體寫出編報說明，隨時向公司領(lǐng)導(dǎo)提供必要的管理依據(jù)。7）負責(zé)協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門做好相應(yīng)的工作。8）負責(zé)檢查，督促各項收費的核算工作。9）完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。13、財務(wù)管理人員職責(zé)1）貫徹執(zhí)行國家頒發(fā)的財經(jīng)政策、財經(jīng)紀律和公司制定的制度。學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識，提高管理水平。2）根據(jù)物業(yè)管理的核算要求，及時合理的編制年度財務(wù)收支計劃，嚴格掌握財務(wù)收支情況，合理使用各種經(jīng)費。3）建立健全各種帳薄和有關(guān)科目，編制匯總財表，準確的反映財務(wù)收支情況。登記帳薄及時準確，做到日清月結(jié)，帳帳相符報表齊全、內(nèi)容完整、無差錯。4）加強現(xiàn)金管理，嚴格執(zhí)行公司規(guī)定的報銷、采購、借款、票據(jù)使用制度，遵守支票使用和銀行結(jié)算規(guī)定。做到各審批手續(xù)齊全，支出項目用途清楚，經(jīng)常核對庫存現(xiàn)金和支票使用的情況，及時到銀行對帳。5）熟悉了解嚴格掌握物業(yè)管理服務(wù)項目收費標準，經(jīng)常核對業(yè)戶應(yīng)交各種費用的情況，做好抄表計費和收、催、結(jié)欠款工作。做到認真核實計量，計費明晰，帳面整潔，內(nèi)容清晰，不串戶，不重戶，不錯帳。6）按照國家有關(guān)稅收政策、規(guī)定和上級主管部門的有關(guān)規(guī)定明確標準，及時上交各種稅費。7）認真學(xué)習(xí)財務(wù)有關(guān)知識，強化自身業(yè)務(wù)素質(zhì)提高業(yè)務(wù)水平和工作能力，嚴格管理會計帳薄、憑證和其它資料，做到熟悉本職工作，各種資料、憑證齊全、整潔，嚴守保密規(guī)定。14、辦公室辦事員職責(zé)1）貫徹領(lǐng)導(dǎo)意圖，根據(jù)公司安排起草各類文件，按時完成文件上報和分發(fā)工作，及時反映和收集各種信息，并做好資料整理工作。2）妥善處理業(yè)戶和群眾的來訪接待、協(xié)調(diào)工作，并將處理意見做好記錄。3）做好文書檔案、資料的歸檔保管工作，做到查閱方便，專人負責(zé)，妥善保管。4）做好員工考勤、請銷假的督查和工資計發(fā)、統(tǒng)計工作。5）組織召集各類人員會議，做好會議記錄和整理決議紀要工作。6）做好辦公用品、維修用材料的購買、保管、領(lǐng)法工作，健全出入庫手續(xù)，做好實物明細賬的登記入帳工作。7）根據(jù)公司需要編制辦公用品、維修用材料的需要計劃，及時報請領(lǐng)導(dǎo)審批，并做好職工福利的統(tǒng)計、發(fā)放工作。8）管理好工作用車輛，協(xié)調(diào)處理好公司日常的行政事務(wù)性工作。15、炊事員職責(zé)1）把好食物驗收關(guān)。禁止食用過期、變質(zhì)的劣質(zhì)食品。2）主付食品加工應(yīng)符合標準，按營養(yǎng)衛(wèi)生程序制定食譜。3）嚴格執(zhí)行作息時間，按時開飯，并保持飯菜溫度適宜。4）食物、食具要清潔，按規(guī)定消毒，生熟食物、用具要分開。5）做到剩菜、剩飯不過量，廚房衛(wèi)生做到飯前飯后徹底清理。6）環(huán)境衛(wèi)生做到每日一小搞，每周一大搞，保持潔凈，并做好防鼠、滅蠅工作。7）保持個人衛(wèi)生，操作時穿戴工作衣帽，操作前肥皂水洗手。管理好廚房的一切物品，并完成好職責(zé)范圍內(nèi)的各項任務(wù)。16、公司食堂管理實施方案16.1員工就餐須知：16.1.1公司員工午餐時間：11：30—12：30，確因工作需要無法按時就餐時，應(yīng)提前與物業(yè)公司食堂聯(lián)系，以便炊事員做好準備工作。16.1.2愛護餐廳公物，自覺維護餐廳衛(wèi)生。16.1.316.1.4公司員工因身體不適，希望根據(jù)自身情況進行調(diào)劑，可告知食堂安排炊事員單獨服務(wù)。16.1.5工作餐時間員工不得飲酒，嚴禁在餐廳內(nèi)吸煙。16.1.6公司員工未經(jīng)許可不得進入食堂工作間。16.2炊事員要求：16.2.1炊事員必須身體健康、無傳染性疾病、無不良習(xí)慣。16.2.2炊事員應(yīng)認真學(xué)習(xí)食品衛(wèi)生法規(guī)，努力做好食堂餐飲衛(wèi)生工作。16.2.3要求保持個人衛(wèi)生，勤剪指甲、勤洗澡，容貌整潔。16.2.4工作時間必須將工作服穿著整齊，不準穿著工作服外出、上衛(wèi)生間。16.2.5嚴格執(zhí)行廚房設(shè)備使用安全方法進行操作，工作結(jié)速后應(yīng)認真關(guān)閉液化氣鋼瓶開關(guān)和電器設(shè)備、自來水開關(guān)。16.2.6文明服務(wù)，禮貌待人，態(tài)度和藹。16.2.7杜絕加工、制作變質(zhì)食物和飯菜。16.3衛(wèi)生要求：炊具要求：16.3.1廚房內(nèi)應(yīng)保持清潔，物品用具擺放有序。16.3.2各類用具應(yīng)保持清潔，無油污、見本色。16.3.3生、熟食品加工要分案操作，廚具不得混用。16.3.4食品原料、半成品、成品、餐具、工具、容器等必須定置存放，生熟分開使用，使用后洗凈消毒，保持清潔。餐廳環(huán)境衛(wèi)生要求：16.3.5餐廳內(nèi)應(yīng)始終保持清潔，做到無鼠害、無蒼蠅、無異味。16.3.6餐廳用具定置擺放、保持清潔，不得隨意挪作其它用途。16.3.7餐廳地面、墻面、桌面、玻璃、門窗、炊具用品，應(yīng)執(zhí)行公司的衛(wèi)生管理制度要求。16.3.8就餐人員應(yīng)愛護公共設(shè)施，自覺維護餐廳衛(wèi)生。16.4員工就餐標準：參照公司辦公室下發(fā)的公司員工午餐補貼標準執(zhí)行。16.5客飯準備程序：16.5.1公司各部門招待客飯應(yīng)以書面形式報請公司領(lǐng)導(dǎo)批準，將批準結(jié)果交公司辦公室，由公司辦公室向物業(yè)公司下發(fā)客飯通知單，并注明就餐時間、人數(shù)、標準、準備內(nèi)容等。16.5.2公司招待客飯的費用由辦公室財務(wù)部借支，并于當(dāng)日向食堂結(jié)算。16.5.3食堂應(yīng)向辦公室提供正式票據(jù)，以便于辦公室進行審批和報銷。16.6餐廳采購制度：16.6.1餐廳應(yīng)每周確定菜譜，基本做到菜肴花色不重，葷素搭配合理。16.6.2餐廳所需大宗糧油、蔬菜要組織集中采購。16.6.3餐廳所需零購的蔬菜、副食、調(diào)味品等由食堂采購員根據(jù)每周的菜譜適量采購，控制采購次數(shù)和數(shù)量，避免造成浪費。16.7幫廚制度：因特殊情況炊事員不在崗或公司招待客人時間安排較緊，公司辦公室應(yīng)及時通知各部門人員幫廚。16.8意見征求制度：為了把員工餐廳辦得更好，園區(qū)食堂應(yīng)建立就餐人員意見征求制度，定期或不定期征求員工意見和建議，認真聽取、合理采納、改進工作。五、管理制度1、接待來訪投訴制度為加強物業(yè)公司與廣大業(yè)戶的聯(lián)系，及時為業(yè)戶排憂解難，把管理工作置于業(yè)戶監(jiān)督之下，從而集思廣益，及時總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，不斷改進管理，提高服務(wù)質(zhì)量，特建立接待來訪投訴制度。1）物業(yè)公司在商務(wù)大樓設(shè)立投訴信箱，廣為宣傳投訴的辦公地點、投訴電話，讓業(yè)戶投訴有門，信任物業(yè)公司。2）業(yè)戶日常來訪和投訴由值班室負責(zé)接待，建立日常來訪和投訴記錄，值班電話二十四小時接待。3）任何管理人員在遇到業(yè)戶來訪投訴時，都應(yīng)給予熱情接待，主動詢問，耐心細致地做好解釋工作，當(dāng)業(yè)戶有不理解園區(qū)的規(guī)章制度時，要曉之以理，動之以情，讓業(yè)戶理解并支持物業(yè)公司的工作。4）對業(yè)戶來訪和投訴按以下程序處理：（1）管理、服務(wù)上的正常要求，必須立即給予答復(fù)，并限期解決。（2）需要報請領(lǐng)導(dǎo)研究的三天以內(nèi)答復(fù)。（3）對業(yè)戶投訴應(yīng)立即展開調(diào)查，處理結(jié)果應(yīng)于三天以內(nèi)通知業(yè)戶。業(yè)戶投訴處理程序按相關(guān)文件《業(yè)戶投訴處理標準作業(yè)規(guī)程》處理。5）公司管理和服務(wù)人員必須樹立“業(yè)戶至上，服務(wù)第一”思想，對業(yè)戶來訪和投訴熱情接待，笑臉相迎，禁止粗暴、冷漠的態(tài)度對待業(yè)戶。6）對接待來訪投訴工作的檢查由公司總經(jīng)理親自負責(zé)。2、業(yè)戶投訴處理標準作業(yè)規(guī)程2.1公司分管經(jīng)理負責(zé)重要投訴。2.2管理部負責(zé)協(xié)助分管經(jīng)理處理一般輕微投訴及每月的投訴統(tǒng)計、分析、匯報工作。2.3辦公室負責(zé)投訴現(xiàn)場接待工作。2.4接待投訴時，接待人員應(yīng)嚴格遵守“禮貌、樂觀、熱情、耐心、平等”的服務(wù)方針，嚴禁與業(yè)戶進行辯論、爭吵。2.5投訴處理流程圖如下：接待投訴接待投訴作投訴記錄重要投訴作出承諾上報分管經(jīng)理分管經(jīng)理組織解決歸檔并進行回訪輕微投訴作出承諾上報主管管理部組織解決重大投訴上報總經(jīng)理召開辦公會議總經(jīng)理組織解決2.6投訴界定：2.6.1重大投訴：2.6.1.1公司承諾或合同規(guī)定提供的服務(wù)沒有實施或效果有明顯差錯，經(jīng)業(yè)戶多次提出而得不到解決的投訴。2.6.1.2由于公司責(zé)任給業(yè)戶造成重大經(jīng)濟損失或人身傷害的。2.6.1.3有效投訴在一個月不得合理解決的投訴。2.6.2重要投訴：指公司的管理服務(wù)工作不到位，有過失而引起的投訴。2.6.3輕微投訴：指因公司的設(shè)施、設(shè)備和管理水平有限給業(yè)戶造成生活、工作輕微不便而非人為因素造成的影響，可以通過改進而較易得到解決或改進的投訴。2.7當(dāng)接到業(yè)戶投訴時，接待員首先代表被投訴部門向業(yè)戶表示歉意，并立即在《業(yè)戶投訴意見表》中做好詳細記錄。2.8記錄的內(nèi)容包括：2.8.1投訴事件的發(fā)生時間、地點；2.8.2被投訴人或被投訴部門；2.8.3投訴事件發(fā)生經(jīng)過（簡單明了的敘述）；2.9接待業(yè)戶時要先請入座，耐心傾聽業(yè)戶投訴，并如實記錄必要時通知分管經(jīng)理出面解釋，注意力要集中，適時地與業(yè)戶進行交流，不應(yīng)只埋頭記錄。2.10投訴的處理承諾：2.10.1重大投訴，當(dāng)天呈送公司總經(jīng)理進入處置程序；2.10.2重要投訴，接待后1小時內(nèi)轉(zhuǎn)呈分管經(jīng)理進入處理程序；2.10.3輕微投訴，不超過2天或在業(yè)戶要求的期限內(nèi)解決。2.11接待員根據(jù)投訴內(nèi)容10分鐘內(nèi)將《業(yè)戶投訴意見表》發(fā)送到被投訴部門，領(lǐng)表人在《投訴處理記錄表》簽收記錄。接待員應(yīng)將重大投訴及重要投訴當(dāng)天轉(zhuǎn)呈公司總經(jīng)理或分管副總經(jīng)理。2.12被投訴部門負責(zé)人在時效要求內(nèi)將內(nèi)容處理完畢，并按《業(yè)戶投訴意見表》對投訴處理過程做好記錄。在投訴處理完畢的當(dāng)天將《業(yè)戶投訴意見表》交回。接待員收到處理完畢的《業(yè)戶投訴意見表》后，應(yīng)在《投訴處置記錄表》中記錄。2.13接待員收到被投訴部門投訴處理的反饋信息后，將情況上報分管經(jīng)理，并在當(dāng)天將處理結(jié)果通報給投訴的業(yè)戶。2.14管理部在投訴處理完畢后安排回訪。在每月30日前對投訴事件進行統(tǒng)計、分析，將統(tǒng)計、分析結(jié)果上呈分管經(jīng)理，并將《業(yè)戶投訴意見表》匯總后存檔。2.15輕微投訴一般在2日內(nèi)處理完畢，超時需經(jīng)分管經(jīng)理批準。2.16重要投訴一般在3日內(nèi)處置完畢，超時需經(jīng)公司總經(jīng)理批準。2.17重大投訴應(yīng)當(dāng)在2日內(nèi)給投訴的業(yè)戶明確答復(fù)，解決時間不宜超過10日。3、對講機管理制度3.1領(lǐng)用人范圍:領(lǐng)用人范圍：新入基地員工、基地老員工調(diào)換崗位需使用對講機的、對講機遺失需從新領(lǐng)用的。3.2領(lǐng)用程序：領(lǐng)用人填寫基地(IT設(shè)備領(lǐng)用表)正規(guī)領(lǐng)用物品單據(jù)，領(lǐng)用物品單據(jù)需填寫領(lǐng)用人工作崗位，由領(lǐng)用人所在部門領(lǐng)導(dǎo)簽字確認，再到管理處審核確認，條件允許者方可到領(lǐng)取。3.3對講機使用管理3.3.1配有對講機人員在上班時間內(nèi)必須隨身攜帶，以便工作聯(lián)絡(luò)，為了不影響辦公室其它人的正常工作持對講機進入辦公室時必須將音量調(diào)小。3.3.2工作聯(lián)絡(luò)對講機呼叫最多三次必須回應(yīng)，無回應(yīng)者當(dāng)以呼叫失敗，不可繼續(xù)呼叫，可采取手機聯(lián)絡(luò)。3.3.3共用的班別交接班時，必須做好對講機的移交、驗收工作并簽字確認。如未按交接班制度要求，出現(xiàn)故障無法確認責(zé)任方時，由交接雙方班或該班上司共同承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。發(fā)現(xiàn)使用故障必須及時上報管理處。3.4.4使用方法1）按下發(fā)射鍵（也叫PTT鍵）并開始講話，講話完畢松開PTT鍵。2）對講機發(fā)射時，距離頭部或身體至少2.5厘米。3）講話時不必大聲，只需在距對講機5—10厘米處以正常音量講話即可3.4.5操作行為管理1）嚴禁私自亂拆、亂調(diào)、拋扔、敲打等行為。2）不可將對講機放在極度多塵、潮濕環(huán)境。3）不可讓對講機受長時間的陽光直射及放置在加熱裝置附近。4）如果發(fā)現(xiàn)對講機發(fā)生異常氣味和冒煙，應(yīng)立即關(guān)閉電源，并取出電池，然后送至管理處維修處理。5）嚴格按規(guī)定頻率使用（管理處新規(guī)劃頻率），嚴禁亂調(diào)亂按其他頻率、將天線拆下來或隨意拆卸。6）嚴格不按對講機程序關(guān)電、更換電池，以保障對講機的性能，壽命和使用效果。7）電池不能經(jīng)常更換，電池充電時間不能超過15小時。3.5對講機通話規(guī)范用語3.5.1不準用對講機談?wù)撆c上班無關(guān)的事情和不文明的言語，其稱呼必須是姓/名+職稱或全姓名，呼叫時：先稱呼待回應(yīng)后再講述聯(lián)絡(luò)內(nèi)容。3.5.2接班時，交機人要講明對講機當(dāng)班使用狀況，接班者當(dāng)場查驗，發(fā)現(xiàn)損壞或通訊失靈立即報告檢修。3.5.3遵守“誰使用，誰保管；誰損壞，誰負責(zé)”的原則。3.6對講機退還管理員工離職和老員工調(diào)換崗位不需使用對講機的需將整套對講機退還至管理處，由工務(wù)保障部核查退還對講機損壞程度，出據(jù)退還意見，再入庫。3.7對講機維修管理對講機損壞需要維修的，需由各部門保管員填寫工作聯(lián)系單，由部門領(lǐng)導(dǎo)簽字確認送至管理處，工作聯(lián)系單內(nèi)容為對講機型號、機身編碼、故障情況。管理處統(tǒng)一送至廠家維修，以最快速度返還使用人。3.8處罰條例3.8.13.8.2由以下原因造成對講機損壞的需按廠家維修發(fā)票額度賠償。1）由人為造成的故障或損壞。2）未能按照使用說明的要求使用、維護、保管而造成故障的。3）私自進行拆卸、維修、改裝而造成的故障。3.9其他事項1）對講機使用時間過長，無維修價值的，使用人可申請對講機報廢，由管理處核查并從新領(lǐng)用。2）離職員工沒有辦離職手續(xù)的，各部門發(fā)現(xiàn)此情況請立即反饋至管理處，如發(fā)現(xiàn)離職員工有對講機未退還的且其所在部門沒有通知的，將對其所在部門進行處罰。3）在工作中違反上述規(guī)定，由管理處核查根據(jù)有關(guān)規(guī)定予以處罰。4）上述規(guī)定如有遺漏之處隨時補充，本規(guī)定由管理處負責(zé)解釋，自公布之日起執(zhí)行。4、電話接聽規(guī)定1）有來電，務(wù)必在三聲之內(nèi)接答。2）接電話先問好、報單位，后講“請問能幫您什么忙？”不得倒亂次序。3）通話時，聽筒一頭置于唇下約五公分處，中途若需與他人交談，應(yīng)用另一直手捂著話筒。4）必要時要做好記錄，通話要點要問清，然后向?qū)Ψ綇?fù)述一遍。5）對方掛斷之后，方為通話完畢，不得先于對方掛線，不得用力擲聽筒。6）在崗位上不得打私人電話，家人有急事來電話，應(yīng)從速簡潔結(jié)束通話。7）對話要求按本手冊“文明用語”一節(jié)規(guī)定辦。5、會議制度為加強公司經(jīng)營管理，提高工作效率和效益，全面掌握公司所屬部門及崗位工作的情況，總結(jié)工作的經(jīng)驗及教訓(xùn)，研究制定改進措施，促進各項規(guī)章制度落實，保證各項工作任務(wù)的完成，特訂有關(guān)會議制度。5.1公司董事會辦公會議，于年初一季度內(nèi)，由董事長主持，辦公室安排會務(wù)，全體董事參加。5.2經(jīng)理辦公會議，每季初5日前，由總經(jīng)理主持，辦公室安排，各位副總經(jīng)理及各部門負責(zé)人必須參加。其主要內(nèi)容是：5.2.1聽取各部、室分管工作負責(zé)人工作匯報；5.2.2研究解決各部、室急待解決的有關(guān)問題；5.2.3分析研究公司的工作形勢及經(jīng)營方面的有關(guān)問題，制定改進措施；5.2.4根據(jù)總經(jīng)理的意圖，安排部署當(dāng)前有關(guān)工作任務(wù)，提出具體的要求；5.2.5定期分析公司檢查考評的情況，評定各崗位獎金數(shù)額。5.3部、室會議：由各部、室負責(zé)主持召開，原則上每半月召開一次，其主要內(nèi)容是：5.3.1根據(jù)公司工作安排，檢查分析工作落實情況，總結(jié)經(jīng)驗及教訓(xùn)；5.3.2定期聽取各班組長的工作匯報，了解掌握各項任務(wù)的進度，以及時加強指導(dǎo)，講評本部門工作情況，表揚先進單位和個人，批評較差的單位和個人；5.3.3安排部署本部門的有關(guān)工作，研究完成任務(wù)的有效措施；5.3.4定期考評本部門各崗位工作情況，檢查各項規(guī)章制度落實；5.3.5及時匯總本部門的日常工作情況，做好向公司匯報的材料準備。5.4班務(wù)會：由班長主持，原則上每周召開一次，具體召開的時間由各班長決定。其方法采取以班長講評與員工共同總結(jié)講評相結(jié)合，其會議的內(nèi)容是：5.4.1檢查總結(jié)一周任務(wù)完成情況，肯定成績，找出不足；5.4.2根據(jù)本周存在問題，研究改進的措施，確保任務(wù)完成；5.4.3分析總結(jié)安全防事故的情況，把事故苗頭消滅在萌芽狀態(tài)，堵塞漏洞，確保安全無事故；5.4.4獎懲嚴明，表揚本周工作突出的同志，對于違紀及工作表現(xiàn)不好的同志要給與批評，促其改進；5.4.5領(lǐng)會領(lǐng)導(dǎo)意圖，傳達貫徹公司及部門有關(guān)工作要求和注意事項，結(jié)合實際安排部署下周工作任務(wù)。5.5其它會議5.5.1月度工作計劃會，每月5日召開，由分管副總經(jīng)理主持，管理部安排，各部門負責(zé)人參加。5.5.2每年6月份、10月份由管理部組織、副總經(jīng)理帶隊，各部門派員，對各轄區(qū)進行綜合大檢查。5.5.3每年3月底和7月底前，由財務(wù)部安排總經(jīng)理主持，召開經(jīng)濟活動分析會。5.5.4每月第一、三周五下午為公司政治業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)時間，，由各部門或辦公室召集，安排內(nèi)容并組織學(xué)習(xí)。5.5.5其它專業(yè)及臨時性會議，由總經(jīng)理同意后，辦公室安排召開。5.6公司總結(jié)大會：公司總結(jié)大會原則上每月召開一次，全體員工參加，由總經(jīng)理或分管工作的副總經(jīng)理主持，其會議主要內(nèi)容是：5.6.1主要總結(jié)講評當(dāng)月工作任務(wù)完成的情況，肯定成績，表揚先進單位和個人，做到獎懲嚴明，調(diào)動全體員工的積極性；5.6.2公布當(dāng)月檢查考評的結(jié)果，明確每個員工當(dāng)月的工資數(shù)額；5.6.3安排部署下步的工作任務(wù)，并提出具體要求和保障措施。以上會議召開時間，遇有特殊情況，另行通知，各部、室、班召開會議時可靈活掌握，公司召開會議由辦公室負責(zé)召集。5.7會議召開規(guī)定：5.7.1工作例會必須在規(guī)定期限內(nèi)召集。5.7.2會議參加人在接到通知后，攜帶準備資料按時到會，不能參會者要向主持人請假。5.7.3會議由安排部門做好記錄，撰寫會議決議，會議紀要等會議公布資料，并做好決議制定情況和檢查落實。6、印章使用規(guī)定6.1印章使用規(guī)定6.1.16.1.2保管辦法。公司公章，由綜合辦公室指派專人掌管和鑒印，財務(wù)專用章、經(jīng)理名章由財務(wù)部指定專人妥善掌管和鑒印。6.2印章使用范圍6.2.1凡以公司名義發(fā)出的報告、通知、通告、公函等對外行文和各種報表資料用公司公章。6.2.2財務(wù)結(jié)算、支票等使用專用章。6.2.3需要使用經(jīng)理名章，原則上由經(jīng)理本人簽字或分管領(lǐng)導(dǎo)簽字方可蓋章。一般性的例行規(guī)定文件或固定報表等，必須經(jīng)辦公室主任審查簽字批準蓋章。財務(wù)用經(jīng)理名章，由負責(zé)財務(wù)的科長批準蓋章。6.2.46.3使用印章權(quán)限按照行文規(guī)定，簽發(fā)的公文公函、便函、報表、資料等須經(jīng)總經(jīng)理或分管經(jīng)理批準蓋章。使用各部門章，須經(jīng)負責(zé)人簽字后蓋章。有下列情況之一者不予蓋章：6.3.1未經(jīng)經(jīng)理或負責(zé)人簽發(fā)的公文、公函、便函及報表材料等。6.3.2公文有遺漏文種、編字、編號、受文機關(guān)或年、月、日等情況者。6.3.3不符合行文規(guī)定要求或字跡潦草、模糊不清、涂改過著。6.3.4不帶原稿存根或原稿無簽發(fā)人簽字者。6.3.5附件經(jīng)過簽發(fā)人簽字而正文原稿未經(jīng)簽發(fā)者。6.3.66.3.7文末年、月、日與正文相距不宜太寬，否則不予蓋章。監(jiān)印員要熟悉用印規(guī)定，把緊關(guān)口，杜絕差錯。6.4蓋章要求6.4.1蓋章位置應(yīng)在文件底端齊年壓月之處。6.4.2領(lǐng)導(dǎo)名章應(yīng)蓋在不壓領(lǐng)導(dǎo)姓名之處。6.4.3已簽發(fā)的公文底稿和復(fù)制的正式公文均需蓋章。7、辦公用品低值易耗品材料購買領(lǐng)發(fā)管理辦法為提高公司管理素質(zhì)，加強經(jīng)濟核算，節(jié)約費用開支，搞好辦公用品材料的計劃、采購與發(fā)放，特制定本制度。7.1為避免盲目采購造成的積壓，各使用部門要指定專人于每月25日前向辦公室提出下月的辦公用品材料領(lǐng)用計劃，以便采購、貯備、供應(yīng)。7.2辦公室每月匯總各部門領(lǐng)用物品材料計劃，結(jié)合庫存情況，決定采購和印刷數(shù)額及時辦理。若臨時特殊需要的用品，可追補計劃，隨時領(lǐng)取。7.3管理人員必須經(jīng)常了解使用部門對采購物資的使用意見，不斷改進工作，提高服務(wù)質(zhì)量。7.4采購人員在采購物品時，要嚴格按照計劃和領(lǐng)導(dǎo)的安排，在限期內(nèi)完成采購任務(wù)，要有全局觀念，處處精打細算，在保證質(zhì)量不影響辦公使用的前提下，盡量節(jié)約經(jīng)費開支。7.5建立嚴格的入庫登記手續(xù)，物品購回后，采購人員如數(shù)填寫入庫單，憑發(fā)貨票、購物明細、實物交保管員驗收入庫，經(jīng)總經(jīng)理審批到財務(wù)報帳，不論任何人未經(jīng)同意及未經(jīng)保管員入庫，購買的物品財務(wù)人員不予報銷。7.6采購回物品要及時辦理入庫手續(xù)，對不合格產(chǎn)品要及時辦理退換。7.7建立清庫對帳制度，半年進行一次，年終總結(jié)入賬，庫存物品轉(zhuǎn)下年使用，清倉后對長余物品辦盤盈手續(xù)上賬，對丟失、報損物品查明原因，明確責(zé)任，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準，做盤虧處理，分別注銷賬目。7.8低值易耗品要指定專人管理，建立帳薄，及時記賬，并按期進行對帳清點，做到帳、物、款相符；每年進行一次清理，對已失去使用價值的，要及時處理，防止帳實不符。8、員工培訓(xùn)制度員工培訓(xùn)，是物業(yè)公司不斷提高管理水平，改進服務(wù)質(zhì)量，提高員工素質(zhì)的一項關(guān)鍵性工作，特制定制度如下：8.1員工培訓(xùn)工作由勞資部負責(zé)擬定方案，編制培訓(xùn)計劃，協(xié)助配合管理部、維修部、經(jīng)營部做好資料編寫、師資人員聘請工作。8.2對新聘用的員工要進行3—6天的上崗培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容為：1)公司情況介紹；2)公司各項規(guī)章制度及勞動紀律；3)崗位服務(wù)標準；4)業(yè)務(wù)技能。8.3公司員工每年要進行一次業(yè)務(wù)技術(shù)培訓(xùn)和考核工作，培訓(xùn)內(nèi)容按各個崗位標準確定，考核其實際操作能力，評定技術(shù)等級，進行評分全面考核。8.4新技術(shù)、新業(yè)務(wù)專業(yè)培訓(xùn)，按物業(yè)公司配備的新型設(shè)備范圍，進行管理、維護、檢修知識技能的培訓(xùn)提高。8.5公司員工除上崗培訓(xùn)外，調(diào)職和升職都必須做新崗位的予崗培訓(xùn)，并觀察崗后的實際情況。8.6各種培訓(xùn)均以書面答題形式和現(xiàn)場考核，以便掌握每個員工的實際工作情況。8.7建立員工培訓(xùn)檔案及考核評定記錄，存入個人檔案。9、人事勞資管理辦法根據(jù)政府部門勞動法規(guī)，為加強人事勞動管理結(jié)合公司物業(yè)管理的實際制定本辦法。9.1按照公司機構(gòu)編制提出用工方案，按標準聘用符合條件的員工，任何人不得拉親幫友，徇私情，嚴格按招收條件逐級聘用。9.2公司與員工必須簽訂勞動合同并建立員工檔案。9.3新招員工實行1至2個月見習(xí)期，并要經(jīng)崗前培訓(xùn)方可上崗工作，對技術(shù)和關(guān)鍵崗位，還須持技術(shù)等級證、技能培訓(xùn)證、上崗操作證和職稱證明等有關(guān)證件上崗。9.4建立人事勞資檔案，定期對員工進行考評考核，進行業(yè)務(wù)技能評定工作。9.5公司員工要嚴格遵守勞動紀律，執(zhí)行考勤制度。遲到、早退五次，扣發(fā)一天工資。有事必須按請假程序辦理手續(xù)，無故不請假七天以上，視為曠工，按獎懲條例處理。9.6員工勞動工資標準按公司工作分配辦法執(zhí)行。工資的發(fā)放與考評、考核結(jié)果掛鉤，由總經(jīng)理審批。9.7公司要關(guān)心員工生活，建立員工情況登記表，組織開展家訪、旅游、文娛、送生日蛋糕等活動，創(chuàng)建大家庭的溫暖氛圍。10、崗位技能工資分配辦法為充分發(fā)揮工資的“保障、激勵、調(diào)節(jié)”作用，調(diào)動公司管理服務(wù)人員和經(jīng)營業(yè)務(wù)人員的工作積極性，在嚴格考核的基礎(chǔ)上，建立起有效的激勵分配機制，結(jié)合公司實際，對公司各類人員的崗位技能工資分配提出如下意見：10.1分配原則：本著“宏觀調(diào)控、按勞分配、平穩(wěn)過渡、正常增長”的原則，實行“效率優(yōu)先、兼顧公平、多勞多得、少勞少得、不勞不得”的分配辦法。10.2分配形式：采取崗位工資（基薪）、技能工資加勞效工資（提成）相結(jié)合的形式，在員工編制崗位的基礎(chǔ)上，以崗位定薪，以勞效定酬，與考評結(jié)果掛鉤。10.3掛鉤辦法：10.3.1崗位工資與考評結(jié)果掛鉤；勞效工資與自己實現(xiàn)的服務(wù)質(zhì)量掛鉤。職能管理服務(wù)人員與公司實現(xiàn)的總體效益掛鉤；業(yè)務(wù)、服務(wù)、維修人員與個人實現(xiàn)的工作量掛鉤。10.3.2崗位工資10.3.2.1職能管理人員崗位工資標準如下：財務(wù)人員、干事2000元；出納員1800元；部門負責(zé)人2500元；副總經(jīng)理3000元；總經(jīng)理3500元。職能管理人員的崗位工資與總公司當(dāng)期總體任務(wù)完成情況的百分比掛鉤。10.3.2.2服務(wù)、維修人員：崗位工資標準如下：保安員1800元；保潔員1400元；物管員2000元；綠化員1600元；炊事員1500元；電工2300元；水暖工2300元；隊長2000元；10.3.3技能工資：工程技術(shù)人員，根據(jù)勞動技能高低發(fā)放技能工資，其標準如下：電工、水暖工等有技術(shù)證書人員加200元。10.3.4勞效工資：10.3.4.1勞效工資是各類人員活化勞動的報酬收入及崗位工資、技能工資外的服務(wù)收費提成部分。10.3.4.2職能管理人員的勞效工資，有分管經(jīng)理根據(jù)其貢獻、責(zé)任、表現(xiàn)、業(yè)績考核后以獎金、獎勵的形式，有總經(jīng)理審批，綜辦按表發(fā)放。10.3.4.3服務(wù)維修人員的勞效工資提成以當(dāng)月實際收費為基數(shù)，按10%計算提成額。是部門核定的，部門負責(zé)人按部門完成收費提成；由部門提取根據(jù)其職員實現(xiàn)的收費、結(jié)合工作業(yè)績、努力程度、勞動紀律和遵守公司規(guī)章制度等情況列入部門管理體系進行分配，以提高部門的整體組織水平。是個人核定的，按個人完成收費提成。10.3.5按上述三項之和為各類人員當(dāng)月應(yīng)發(fā)的崗位技能工資。10.3.6經(jīng)理津貼：考慮公司目前的實際情況，對公司的總經(jīng)理、副總經(jīng)理給予適當(dāng)?shù)慕蛸N，以填補通訊、交通等費用，按月發(fā)放，發(fā)放標準為：總經(jīng)理500元/月，副總經(jīng)理300元/月。10.4考核辦法：10.4.1職能管理人員：與其工作質(zhì)量及效能考核掛鉤，按其工作性質(zhì)，要求正常出勤以保障公司各項工作的正常運行，在工作需要是不分時間，應(yīng)隨叫隨到。在正常的工作時間內(nèi)缺勤或請事、病假的，按《勞動紀律管理辦法》扣發(fā)。職能管理人員的考核主要以月、季或臨時工作任務(wù)完成質(zhì)量、出勤、勞動紀律、勞動效率、服務(wù)態(tài)度和技術(shù)水平作為考核依據(jù)，實行末位淘汰制進行階段性考核。10.4.2服務(wù)維修人員：以百分制考評結(jié)果，按月考核，按月兌現(xiàn)，上不封頂，下不保底。10.5崗位技能工資發(fā)放形式：10.5.1各類人員的崗位技能工資實行崗位月薪制，另設(shè)職務(wù)津貼和電話費包干非按月發(fā)放，每月十日發(fā)放上月工資。10.5.2崗位技能工資的核算由財務(wù)部每月5日前將各部門或個人的提成額，核算清楚，各部門將各自的考評打分表匯總統(tǒng)計得分，總經(jīng)理審批后，交綜辦計算統(tǒng)一制表發(fā)放。10.5.3員工個人的考勤違紀扣罰等均按月從工資中扣除。10.5.4對于公司臨時加班的情況，可以根據(jù)公司效益酌情考慮。10.5.6本辦法于2016年5月30日經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)會議審批通過。于11、獎懲及辭退條件為確保公司程序化管理，強化員工組織程序意識，引入激勵機制和約束機制，制定本條款如下：1）公司員工在服務(wù)經(jīng)營、加強管理方面提出合理化建議，經(jīng)濟價值在10萬元以上者，經(jīng)公司辦公會議評定，可給予員工提升二級技能工資、獎金3000元；經(jīng)濟價值在5萬元以上者，提升一級技能工資、獎金1000元；經(jīng)濟價值在1萬元以上者給予獎金500至1000元；經(jīng)濟價值在1萬元以下者，公開表揚并給予適當(dāng)獎勵。2）公司員工在搶險、搶修工作中有突出表現(xiàn)或發(fā)現(xiàn)并堵塞了重大浪費漏洞者，經(jīng)公司辦公室會議評定，可給予300至1000元的獎勵。3）解決了重大技術(shù)難題者，經(jīng)辦公室會議評定可給予提升工資、獎金和表彰的獎勵。4）對工作勤懇、踏實的員工，能鉆研業(yè)務(wù)勝任本職工作者，經(jīng)評議可給予晉升職務(wù)或發(fā)放獎金。5）為嚴肅勞動紀律，對在工作中有漫罵業(yè)戶、偷盜財物等行為，情節(jié)嚴重的立即辭退，并追究其經(jīng)濟或治安責(zé)任；情節(jié)較輕的批評教育做出書面檢查，公開道歉或進行適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟處罰。6）無故曠工三天，累計曠工五天以上者要按章辭退；經(jīng)常不能堅守崗位者，要進行勸退。7）公司員工經(jīng)考核，綜合素質(zhì)差，不能勝任本職工作的，勸其調(diào)離或辭退。8）公司員工有對本職工作不負責(zé)、敷衍了事、服務(wù)態(tài)度惡劣、經(jīng)多次批評教育屢教不改者要辦理辭退。12、勞保用品管理及領(lǐng)用制度1）公司根據(jù)工種的不同酌情分發(fā)勞動保護用品；勞動保護用品的使用年限及分發(fā)時間均按工種制定。2）勞動保護用品均由辦公室管理人員根據(jù)庫存及需求情況提出采購計劃，經(jīng)辦公室主任審核，公司經(jīng)理批準后購買，盡量做到物美價廉，保證質(zhì)量。3）勞動保護用品指：毛巾、手套、工作布、洗衣粉、肥皂、衣服等。4）勞動保護用品做到專人專用，領(lǐng)用時部門統(tǒng)一領(lǐng)用由部長簽字，個人領(lǐng)用由本人簽字。5）分發(fā)勞動保護用品目的：勞動保護作用，勞動保護用品不能隨便亂扔、亂放、存放整齊有序。同時每位員工應(yīng)提高成本意識，均應(yīng)做到愛護、愛惜、節(jié)約使用。6）每位員工預(yù)扣勞動用品保證金500元。（從工資中逐月扣發(fā)，每月100元）如因工作調(diào)離或在我公司任職未滿一年者，酌情扣除。手套毛巾衣服棉背心被褥洗衣粉大衣棉鞋雨鞋行政人員線1付/半年1條/半年3套/1年無1套/長期1袋/2月值班無無司爐人員布1付/2月1條/3月1套/1年1年/1套無1袋/1月無1雙/1年無保潔人員膠1付/半年2條/3月2套/1年無無2袋/1月無無無維修人員線1付/2月1條/3月3套/1年無無1袋/1月無無部門公用保安人員棉1付/半年1條/3月1套/1年無1套/長期1袋/2月值班值班無廚師膠1付/2月1條/3月1套/1年無無1袋/1月無無1雙/2年13、勞動紀律管理制度為規(guī)范勞動管理，嚴格勞動紀律，加強考勤力度，提高工作效率，做好服務(wù)工作，結(jié)合公司實際制定本辦法：13.1全體職員必須自覺遵守勞動紀律，按公司要求提前十分鐘到崗，按時上下班，不遲到，不早退，不脫崗不無故曠工，堅守工作崗位，做好本職工作。13.2公司執(zhí)行勞動紀律與崗位職責(zé)相結(jié)合的考核辦法，對各崗位逐級進行考核打分，月、季、年末根據(jù)考核得分和實際出勤天數(shù)，結(jié)合《考評細則》及《分配辦法》納入勞動收入的分配，同時，亦作為職員考核和評選先進的重要依據(jù)，真正做到獎勤罰懶，鼓勵先進，促進各項工作任務(wù)的完成。13.3考勤辦法：13.3.1由綜合辦牽頭公司分管領(lǐng)導(dǎo)、管理部等組成公司考勤組，負責(zé)定期或不定期抽查考勤。對違紀職員，除要如實進行登記外，并按考勤罰則進行處理，及時通報抽查情況。13.3.2正常考勤采取掛表個人簽到，部門負責(zé)人檢查，公司考勤組抽查相結(jié)合的方法進行。13.3.3考勤罰則：職員遲到、早退、脫崗在15分鐘（