項目策劃-經(jīng)營策劃

工程情況概述一、工程概況1、合同價款為：本工程采用含稅單項單價包干的計價方式，按照實(shí)際工程量乘以基價再取費(fèi)的方式進(jìn)行結(jié)算。單項包干單價已經(jīng)包含了施工圖或報價清單中沒有說明但在施工過程中為完成本項工程必須完成的所有工作，如有測誤亦視為已經(jīng)包含在清單包干價中，不得另增加費(fèi)用。2、調(diào)價方式：①除甲方原因引起的設(shè)計變更外，本合同執(zhí)行期間，附件3中的基價和取費(fèi)不因任何因素而作調(diào)整。若因甲方設(shè)計原因引起的設(shè)計變更，二、合同條款分析

本合同附件3已有的項目按合同附件的項目單價執(zhí)行，合同附件3外的項目，由雙方協(xié)商對變更部分的造價增減進(jìn)行約定。②若因甲方原因變更甲方代供代扣代付材料的品種、規(guī)格型號或者價格時，則附件欄目中除主材基價按雙方簽字確認(rèn)的工地收貨單上的價格調(diào)整外，其它費(fèi)、取費(fèi)表不作調(diào)整，甲方代供代扣代付材料總損耗率除材料規(guī)格變化外其他因素發(fā)生變化不作調(diào)整。3、乙方負(fù)責(zé)其它專業(yè)（土建專業(yè)除外）的樓板或墻體穿洞的收邊收口等工作，此部分費(fèi)用包含在清單包干價中，甲方不予另行簽證。二、合同條款分析4、包干單價不含配合費(fèi)，由甲方另行支付給主體單位，主體單位的配合內(nèi)容為：①總承包單位負(fù)責(zé)施工垃圾及余泥外運(yùn)。乙方將垃圾及余泥堆放至總承包單位指定的地點(diǎn)(但甲方與總承包單位指令出現(xiàn)矛盾的，以甲方的為準(zhǔn))，由總承包單位負(fù)責(zé)外運(yùn)；若發(fā)現(xiàn)乙方的建筑垃圾亂堆放，作業(yè)面清理不到位，在甲方工程師的見證下,總承包單位有權(quán)派人將作業(yè)面清理，對于所發(fā)生的人工、機(jī)械等費(fèi)用，甲方可以在乙方當(dāng)期進(jìn)度款中轉(zhuǎn)扣給總承包單位，②總承包單位負(fù)責(zé)土建修補(bǔ)工作，因乙方原因而需要重復(fù)打鑿所產(chǎn)生的修補(bǔ)或由于乙方的錯誤而導(dǎo)致的返修、返工等引起的修補(bǔ)，由乙方自行修補(bǔ)并承擔(dān)費(fèi)用。二、合同條款分析5、乙方在施工期間若有冬季施工費(fèi)的情況發(fā)生時，則甲方按工程所在地的定額及相關(guān)政府文件計取冬季施工費(fèi)另行補(bǔ)償支付給乙方。6、現(xiàn)場工程師權(quán)限：甲方授權(quán)李寶健為現(xiàn)場管理代表，監(jiān)督檢查工程質(zhì)量、進(jìn)度、負(fù)責(zé)設(shè)計圖紙的變更，工程期間的質(zhì)量驗收及其他事宜。7、付款方式：①、合同簽訂，乙方進(jìn)場施工后7天內(nèi)，甲方支付乙方合同暫定總價并扣除甲方代供代扣代付材料款后金額的30%作為工程備料款。二、合同條款分析②、乙方每30天申報一次進(jìn)度款，經(jīng)核實(shí)后7天內(nèi)甲方按乙方當(dāng)期實(shí)際完成工程量金額（含簽證）扣除已使用（包括損耗）的甲方代供代扣代付材料款后的55%作為工程進(jìn)度款，當(dāng)期領(lǐng)用但未使用的甲方代供代扣代付材料的款項應(yīng)在領(lǐng)用之日起第60天后申報的第一筆進(jìn)度款中按55%的比例扣除完畢，不足扣的在下一筆進(jìn)度款中扣完，在最后一次進(jìn)度款中，扣除乙方已領(lǐng)用的全部甲方代供代扣代付材料款(含乙方庫存部分)的剩余金額，進(jìn)度款不足抵扣的,在結(jié)算款中扣除。二、合同條款分析③、工程竣工驗收合格，承包人應(yīng)在30天內(nèi)向發(fā)包人遞交竣工結(jié)算報告及相關(guān)資料，辦理結(jié)算后30天內(nèi)，甲方累計支付乙方至實(shí)際工程結(jié)算價的97.5%，甲方應(yīng)支付的款項應(yīng)扣除甲方代供代扣代付材料款、工程備料款、工程進(jìn)度款。④、工程結(jié)算價的2.5%作為保修金，待工程竣工驗收合格滿兩年后如無質(zhì)量問題、無發(fā)生甲方代扣代付維修費(fèi)用，則甲方在30天內(nèi)無息支付2.3%，其余0.2%待防水工程五年質(zhì)保期滿后如無質(zhì)量問題、無發(fā)生甲方代扣代付維修費(fèi)用，則甲方在30天內(nèi)無息付清保修金。二、合同條款分析8、工期風(fēng)險：工期很緊，雖已開工，但是遇到冬施期以及方案未確定，所以進(jìn)展緩慢。9、其他違約責(zé)任：①、在正常工作時間內(nèi)，乙方項目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人每天離開工地現(xiàn)場超過4小時，必須向甲方駐現(xiàn)場代表請假并獲得批準(zhǔn)后方可離開；乙方項目經(jīng)理離開期間，乙方項目副經(jīng)理或技術(shù)負(fù)責(zé)人履行項目經(jīng)理的義務(wù)。二、合同條款分析②、乙方項目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人每個月累計離開現(xiàn)場時間不得超過三個日歷天；項目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人當(dāng)月累計離開現(xiàn)場時間超出三天的，每超出一天，乙方承擔(dān)5000元的違約金，此后每天的違約金按2000元遞增；施工過程中，甲方有權(quán)力指令乙方撤換不能勝任、玩忽職守的項目管理人員（包括項目經(jīng)理、副經(jīng)理及施工管理人員）或班組，乙方必須服從并執(zhí)行。③乙方未經(jīng)甲方同意不可更換項目經(jīng)理、項目副經(jīng)理或技術(shù)負(fù)責(zé)人，否則乙方應(yīng)向甲方支付違約金5萬元/人，同時甲方保留單方解除合同的權(quán)利，特殊情況須經(jīng)甲方同意。甲方在施工現(xiàn)場設(shè)立指紋考勤機(jī)對項目管理人員進(jìn)行考勤管理。二、合同條款分析1、材料風(fēng)險1）原投標(biāo)2.06億，后為中標(biāo)降價3200萬，主要采用材料替代方式，主要涉及材料有石材（含線條、雕花）、銅制品、木制品、地毯、墻紙、客房花朵形狀頂面、淋浴房玻璃門拉手、花燈等。2）現(xiàn)主要經(jīng)營德國米黃石材、歐亞米黃石材、石材雕花、銅制品、地毯、木制品、墻紙、燈具。2、材料優(yōu)勢利用和規(guī)避風(fēng)險1）在施工中引導(dǎo)材料用量，在材料下料單時，有利潤材料尺寸放大些，盡量用有優(yōu)勢材料。三、投標(biāo)書分析與風(fēng)險轉(zhuǎn)移2）施工工藝上想辦法內(nèi)部經(jīng)營，工藝簡化，等級差的材料用在不顯眼地方。

3）基層材料經(jīng)營，投標(biāo)時沒有定品牌，且報價多為木工板、少量多層板，施工中客房層大面積采用角碼+鋁合金掛件，其他基層采用玻鎂板，節(jié)省大量木工板（注意做好隱蔽資料），輕鋼龍骨定尺寸，減少損耗。標(biāo)準(zhǔn)樓層材料設(shè)定紅扛線。

4）客房層面層材料及相同材料利用量大優(yōu)勢，盡量統(tǒng)一定購，降低成本。

5）所有材料均要有比價與招標(biāo)，做到開源節(jié)流。三、投標(biāo)書分析與風(fēng)險轉(zhuǎn)移6）清單中有部分的預(yù)留伏筆項也可以調(diào)整。3、人工費(fèi)風(fēng)險（雙包，風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁）1）石材、木飾面招標(biāo)雙包，降低人工費(fèi)和材料損耗。2）墻紙定加工尺寸，雙包出去。3）金屬等定加工材料，全雙包出去。4）協(xié)助班組安排人工，減少窩工、浪工現(xiàn)象，如材料和人工合理分配，安排地面找平時，同時安排墻面粉刷，因為地面找平用工少，用材料多，只有合理安排，才能節(jié)約成本，施工工藝合理性，盡量簡化施工。三、投標(biāo)書分析與風(fēng)險轉(zhuǎn)移4、漏項風(fēng)險整理漏項子目，因合同是單項單價包干形式，漏項子目中如沒有價格，應(yīng)找業(yè)主定價。如果等到后期審計定價，涉及部門較多，經(jīng)營難度較大。5、圖紙與清單說明差異風(fēng)險1）投標(biāo)圖紙與施工圖差異；2）清單說明、描述與施工圖差異，畫竣工圖時一定要注意。三、投標(biāo)書分析與風(fēng)險轉(zhuǎn)移6、質(zhì)量措施費(fèi)與變更風(fēng)險

合同條款第8條中二~4條明確，包干單價已經(jīng)包含了施工圖或報價清單中沒有說明但在施工過程中為完成本項工程必須完成的所有工作，如有測誤亦視為已經(jīng)包含在清單包干價中，不得另增加費(fèi)用。在做變更時，應(yīng)注意變更原因，只能說明是業(yè)主要求設(shè)計需要，不能說是為了保證質(zhì)量或為了完成某項工序必須增加技術(shù)措施，按合同條款是算不到的，但條款第8條中二~12條除外：乙方在施工期間若有冬季施工費(fèi)的情況發(fā)生時，則甲方按工程所在地的定額及相關(guān)政府文件計取冬季施工費(fèi)另行補(bǔ)償支付給乙方。三、投標(biāo)書分析與風(fēng)險轉(zhuǎn)移7、簽證辦理1）及時辦理現(xiàn)場簽證，恒大規(guī)定原始憑證辦完5天內(nèi)報簽證，否則無效，，根據(jù)業(yè)主要求整理收集資料：先辦原始簽證（原始工程量記錄數(shù)據(jù)、業(yè)主發(fā)文、CAD圖且標(biāo)有尺寸、影像資料等），再報簽證，流程如下頁：2）簽證有效性：所有簽證必須由業(yè)主發(fā)文才能有效，否則無用。3）簽證全員性：零星簽證，如墻體拆除、粉刷等由施工員辦理，且要與班組簽工對接。三、投標(biāo)書分析與風(fēng)險轉(zhuǎn)移

三、投標(biāo)書分析與風(fēng)險轉(zhuǎn)移1、驗收合格5日內(nèi)施工單位申報簽證2、工程部48小時內(nèi)審核完畢3、工程技術(shù)部審核（24小時內(nèi)）合理與否4、主管工程領(lǐng)導(dǎo)審核5、工程簽章簽署不同意返還施工單位否是簽署不同意返還工程部否否是是8、業(yè)主造價部門權(quán)限和流程工程部核量→地區(qū)公司投標(biāo)部核價→地區(qū)公司預(yù)算部→地區(qū)公司預(yù)算審計部→集團(tuán)預(yù)算審計部。三、投標(biāo)書分析與風(fēng)險轉(zhuǎn)移1、內(nèi)部全員參與和交底。a)把投標(biāo)情況與項目部項目經(jīng)理、施工員、質(zhì)量員、材料員開會交底，把問題列出來大家討論。b)材料風(fēng)險控制、施工工藝簡化（與標(biāo)書對比）、辦理簽證注意點(diǎn)、竣工圖如何畫、影像資料如何收集。2、過程中執(zhí)行和引導(dǎo)1）人工、材料控制動態(tài)調(diào)整及相應(yīng)措施2）人工合同簽定，如何更好合理優(yōu)化人工費(fèi)。3）施工工藝不斷調(diào)整，做好首檢工作，防止大批量返工，如何更好簡化施工及降低成本。四、經(jīng)營思路3、與業(yè)主有效溝通1）與業(yè)主溝通前，做好功課，了解性格，收集好資料2）多說說工程苦衷3）盡量從材料品質(zhì)、功能要求及施工工藝復(fù)雜程度來打動業(yè)主。4、策劃商務(wù)談判和談判底線1）策劃談判，從人員、流程、主談、輔談、及談判節(jié)奏等多方面考慮。2）預(yù)測談判過程中可能出現(xiàn)的情況，做好各種心理準(zhǔn)備。

四、經(jīng)營思路3）與領(lǐng)導(dǎo)溝通好，掌握談判底線。5、處理好人脈關(guān)系6、公司資源整合利用1）利用公司平臺，與其他部門溝通，了解業(yè)主管理模式、結(jié)算模式及結(jié)算遇到什么問題。2）人脈搭建，請其他部門領(lǐng)導(dǎo)和同事，協(xié)調(diào)人際關(guān)系，起到牽線搭橋作用。3）主要材料、組價、取費(fèi)、合同簽定，可參考其他部門好的方面。四、經(jīng)營思路1、資料檢查表2各項資料2、竣工圖繪制要求及技巧1）與業(yè)主審計部門溝通，竣工圖要求非常嚴(yán)謹(jǐn)，審計就以竣工圖為準(zhǔn)。所以竣工圖要有專人負(fù)責(zé)，由xxx負(fù)責(zé)，從工程50開始就動手準(zhǔn)備，收集深化圖、料單圖、外定加工材料圖等。2）工程到80階段，木飾面、石材差不多完成80%時，要求竣工圖節(jié)點(diǎn)和吊頂、地面要完成好，同時開始畫立面圖，且每個立面圖要有對應(yīng)的平面圖。五、審計策劃3）預(yù)算員要指導(dǎo)畫竣工圖，重點(diǎn)竣工圖節(jié)點(diǎn)比標(biāo)書說明要復(fù)雜化。4）尺寸縮放在合理的地方。3、工程量計算技巧1）與審計核對工程量，計算時就要做好策劃。2）工程量縮放應(yīng)標(biāo)在平面圖上，便于審計時做好規(guī)避措施，做到心中有數(shù)。3）在簽證時，做好哪些項目必須簽量，哪些項目只要簽價。五、審計策劃4、工程實(shí)際成本測算1）做決算前，先與班組核對人工，可以更好的了解工藝做法，也能得到更加準(zhǔn)確的工程量，與內(nèi)審對接定好人工費(fèi)成本。2）與各材料供應(yīng)商結(jié)算，配合內(nèi)審部對好材料成本。3）與財務(wù)對接，測好工程實(shí)際成本點(diǎn)。5、工程審計二算對比，送審量與實(shí)際量對比、送審單價與預(yù)測價對比，測算工程審計價。6、二手資料整理與收集1）收集平時有利影像資料。2）準(zhǔn)備好材料黑白合同或黑白發(fā)票等。五、審計策劃3）平時關(guān)于質(zhì)量罰款、工期延誤等資料。5、審計存在重大風(fēng)險1）工期風(fēng)險。2）質(zhì)量風(fēng)險，之前太陽灣、裕達(dá)國貿(mào)都是質(zhì)量原因，造成審計不能推動。3）材料簽價風(fēng)險，如簽價太高會失去誠信，一旦發(fā)現(xiàn)，會造成很大的麻煩，也會失去明天市場。6、審計流程、審計關(guān)鍵部門領(lǐng)導(dǎo)、關(guān)鍵人恒大審計程序：集團(tuán)投標(biāo)中心或天津投標(biāo)中心定價，工程部復(fù)核竣工圖及做法，地區(qū)公司預(yù)決算部審計，地區(qū)公司預(yù)決算審計部復(fù)核，集團(tuán)預(yù)決算審計部復(fù)核。五、審計策劃集團(tuán)投標(biāo)中心X工：