2019年房地產(chǎn)估價(jià)師備考開發(fā)經(jīng)營與管理教材考點(diǎn)重點(diǎn)知識標(biāo)注配真題全

第一章房地產(chǎn)投資及其風(fēng)險(xiǎn)

【考情分析】

■2008年

?2009年

?2010年

■20114?

?2012年

■2013年

■2014*

■2015年

■2016年

■2017年

年份單項(xiàng)選擇題多項(xiàng)選擇題判斷題計(jì)算題合計(jì)

2017年3題3分2題4分1題1分—6題8分

2016年4題4分1題2分1題1分—6題7分

2015年4題4分1題2分2題2分—7題8分

2014年3題3分2題4分1題1分—6題8分

2013年3題3分1題2分1題1分—5題6分

2012年3題3分2題4分1題1分—6題8分

2011年3題3分1題2分1題1分—5題6分

2010年4題4分1題2分2題2分—7題8分

2009年4題4分1題2分2題2分—7題8分

2008年4題4分1題2分2題2分—7題8分

第一節(jié)投資與房地產(chǎn)投資

『房地產(chǎn)投資概述』

1.投資的概念

■概念

投資是指經(jīng)濟(jì)主體（個(gè)人或單位）以獲得未來資金增值或收益為目的,預(yù)先墊付一定量的資金或?qū)嵨?

經(jīng)營某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。

■理解（三個(gè)角度）

通俗角度一投資就是用錢來獲取更多的錢。

金融角度一投資是購買金融資產(chǎn)以期獲得未來收益或資產(chǎn)升值后將其以更高價(jià)格賣出的行為。

經(jīng)濟(jì)角度一投資是利用資源或通過購買資本貨物,以增加未來產(chǎn)出或財(cái)富的行為。

2.投資的分類（四種分類）

按投資期限或投資回收期長.??短期投資（一年以內(nèi)）

短來劃分■長期投資（一年以上）

按投資人能否直接控制其投,—■直接投費(fèi)（直接用奧金辦實(shí)業(yè)）

一/■間接投資（購買有價(jià)證券）

資資金來劃分

■??金融投費(fèi)（預(yù)先墊付貨市形成金融奧產(chǎn)）

按段奧對象存在形式來劃分

―J1實(shí)物投資（預(yù)先墊付貨幣形成實(shí)物資產(chǎn)）

按投資的經(jīng)濟(jì)用途來劃分~匚,]■生產(chǎn)性投資（投入到物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域）

,■非生產(chǎn)性投奧（投入到非物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域）

3.投資的特性（四特性）

■投資是一種經(jīng)濟(jì)行為

■投資具有時(shí)間性（犧牲即期消費(fèi)獲得將來消費(fèi)）

■投資目的是獲取收益

■投資具有風(fēng)險(xiǎn)性

4.房地產(chǎn)投資的分類（三種卜分類）

按投資主體劃分按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型劃分按物業(yè)類型劃分

■居住物業(yè)投資

■政府投資

■土地開發(fā)投資?商用物業(yè)投資

■非營利機(jī)構(gòu)投資

■房地產(chǎn)開發(fā)投資■工業(yè)物業(yè)投資

■企業(yè)投資

■房地產(chǎn)經(jīng)營投資■酒店和休閑娛樂設(shè)施投資

■個(gè)人投資

■特殊物業(yè)投資

【關(guān)注點(diǎn)】不同投資主體的投資目的顯著差異。政府投資和非盈利機(jī)構(gòu)，注重社會效益和環(huán)境生態(tài)效

益；企業(yè)和個(gè)人，主要關(guān)注經(jīng)濟(jì)效益。

【2017年真題】房地產(chǎn)投資分為土地開發(fā)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)經(jīng)營投資，是按照（）的

不同進(jìn)行劃分的。

A.物業(yè)用途類型

B.投資對象存在形式

C.房地產(chǎn)投資主體

D.房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型的不同，可以將房地產(chǎn)投資

劃分為從事土地開發(fā)活動(dòng)的土地開發(fā)投資、從事各類房屋開發(fā)活動(dòng)的房地產(chǎn)開發(fā)投資和從事各類房地

產(chǎn)出租經(jīng)營活動(dòng)的房地產(chǎn)經(jīng)營投資。參見教材P4。

[房地產(chǎn)投資的分類」（按物業(yè)類型）

1.居住物業(yè)投資

內(nèi)涵主要類型特點(diǎn)

■公共住房

廉租住房（低收入家庭出租）

供人們生活居住的房地產(chǎn)自用或出租，投資風(fēng)險(xiǎn)小

經(jīng)濟(jì)適用住房（低收入家庭出售）

限價(jià)商品住房（中等收入家庭出售）

公共租賃住房（中等收入家庭出租）

■商品住房

普通住宅

高檔住宅

公寓

別墅

2.商業(yè)物業(yè)投資

內(nèi)涵主要類型特點(diǎn)

?開發(fā)一出售的模式越來越缺乏生命力，而開發(fā)一持有或

整體出售給機(jī)構(gòu)投資者統(tǒng)一持有經(jīng)營模式成為趨勢

指能出租經(jīng)營，為投?寫字樓

?收益多來自經(jīng)營收入和物業(yè)資產(chǎn)升值，適合長期投資。

資者帶來經(jīng)常性現(xiàn)金?零售商業(yè)用房

收益水平與投資者管理商用物業(yè)的能力密切相關(guān)

流收入的房地產(chǎn)?出租公寓

?商用物業(yè)交易涉及資金量大,常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行

?位置對此類物業(yè)有特殊的重要性

3.工業(yè)物業(yè)投資

內(nèi)涵主要類型

?工業(yè)廠房?可開發(fā)一銷售，也可開發(fā)一持有出租經(jīng)營

?倉儲用房?重工業(yè)廠房設(shè)計(jì)特殊,不容易轉(zhuǎn)手交易

為人類生產(chǎn)活動(dòng)提供空間

?高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房?高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)與研發(fā)用房適應(yīng)性較強(qiáng)

?研究與發(fā)展用房?輕工業(yè)廠房介于兩者之間

4.酒店和休閑娛樂設(shè)施投資

內(nèi)涵主要類型把點(diǎn)

?酒店

為商務(wù)或公務(wù)旅行、會議、旅游、?休閑度假中心?本質(zhì)上屬于商業(yè)物業(yè)投資

休閑、康體娛樂活動(dòng)提供空間的?康體中心?運(yùn)營管理很重要，所以在開發(fā)階段，未

投資?賽馬場來運(yùn)營管理的團(tuán)隊(duì)就會介入

?高爾夫球場

5.特殊物業(yè)投資

內(nèi)涵種類特點(diǎn)

?加油站

?飛機(jī)場

?車站

指物業(yè)空間內(nèi)的經(jīng)營活動(dòng)需要得到政府技?這類房地產(chǎn)交易少，多屬長期投資

?橋梁

殊許可的房地產(chǎn)?靠經(jīng)營活動(dòng)收益回收投資并獲利

?碼頭

?高速公路

?隧道

【例題】特殊物業(yè)是指設(shè)計(jì)比較特殊，具有特殊使用功能的物業(yè)。（）

『正確答案』X

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。特殊物業(yè)是指物業(yè)空間內(nèi)的經(jīng)營活動(dòng)需要得到政府避

許可的房地產(chǎn)。參見教材P6。

6.房地產(chǎn)投資按照區(qū)域分類的特點(diǎn)

分類特點(diǎn)

一線城市和熱點(diǎn)二線城市由于供給不足導(dǎo)致的價(jià)格上漲壓力非常大

普通二線城市和大部分三四線城市面臨需求不足、供給過剩的去庫存壓力

『房地產(chǎn)投資的特性J

1.房地產(chǎn)投資的特性（8大特點(diǎn)）

序

特性解析

號

■房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，決定了其區(qū)位的重要性

1區(qū)位選擇異常重要

■區(qū)位包括縣體位置和宏觀區(qū)位（決定其收益水平和升值潛力）

2適于進(jìn)行長期投資?土地不會毀損，建筑物具有耐久性，所以適合作為長期投寬

■投資者通過及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，或更新改造，使之適合

需要適時(shí)的更新改造投市場的需求，才能在競爭中處于有利的地位

3

資■如寫字樓增加網(wǎng)絡(luò)通訊服務(wù)、購物中心改善環(huán)境、增加商品展示

空間、公寓內(nèi)增加洗衣房等

■異質(zhì)性使每宗房地產(chǎn)的價(jià)值不可能一致,對其市場價(jià)值和投資價(jià)

易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)（價(jià)值的判斷是困難的

4

值難以判斷）?由于投資者眼光、能力和經(jīng)驗(yàn)的不同，導(dǎo)致相同市場價(jià)值的房地

產(chǎn)有著因人而異的投資價(jià)值

變現(xiàn)性差由于房地產(chǎn)異質(zhì)性、價(jià)值量大，市場交易分散、信息不完備等原因，

5

（流動(dòng)性差）導(dǎo)致房地產(chǎn)在短期內(nèi)殛變現(xiàn)的能力差

6易受政策影響房地產(chǎn)容易受到政府宏觀調(diào)控和市場干預(yù)政策的影響

7依賴專業(yè)管理開發(fā)、經(jīng)營等各環(huán)節(jié)均需專業(yè)技術(shù)與服務(wù)

■房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)

施和環(huán)境變化的影響

8存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

■如地鐵的建設(shè)引起周邊樓盤價(jià)格上漲，小區(qū)旁建造紙廠使房產(chǎn)跌

價(jià)等典型案例

【2016年真題】對房地產(chǎn)的使用功能進(jìn)行適時(shí)調(diào)整，可使所投資的房地產(chǎn)保值和增值。（）

『正確答案』V

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的，投資者通過及時(shí)

調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之適合房地產(chǎn)市場的需求特征，不僅能增加房地產(chǎn)投資的當(dāng)前收益，還能

保持甚至提升其所投資房地產(chǎn)的價(jià)值。參見教材P8。

【2016年真題】每宗房地產(chǎn)的市場價(jià)值不同，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有（）.

A.用途廣泛性

B.異質(zhì)性

C.弱流動(dòng)性

D.長壽命性

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的異質(zhì)性，也導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場上的地位和

價(jià)值不可能一致。參見教材P8。

【2015年真題】房地產(chǎn)投資易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)的主要原因，是房地產(chǎn)具有（）。

A.異質(zhì)性

B.用途廣泛性

C.類型多樣性

D.弱流動(dòng)性

『正確答案』A

［答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的異質(zhì)性，也導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場上的地位和

價(jià)值不可能一致。這就為房地產(chǎn)市場價(jià)值和投資價(jià)值的判斷帶來了許多困難，使投資者面臨著資本價(jià)

值風(fēng)險(xiǎn)。參見教材P8。

【2015年真題】房地產(chǎn)投資區(qū)別于其他類型投資的重要特性包括（）。

A.需要適時(shí)的更新改造投資

B.易受政策影響

C.依賴專業(yè)管理

D.適于短期投資

E.變現(xiàn)性差

r正確答案」ABCE

r答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，房地產(chǎn)適于長期投資。房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)

包括：區(qū)位選擇異常重要；適于進(jìn)行長期投資；需要適時(shí)的更新改造投資；易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)；變

現(xiàn)性差；易受政策影響；依賴專業(yè)管理；存在效益外溢和轉(zhuǎn)移。參見教材P7?9。

2.建筑物的兩個(gè)壽命

概念概念開始時(shí)間終止時(shí)間

地上建筑物對房地產(chǎn)價(jià)值持續(xù)產(chǎn)生貢從地上建筑

經(jīng)濟(jì)

獻(xiàn)的時(shí)間周期獻(xiàn)|］凈收益大于零的持物竣工之日出租經(jīng)營收入大于運(yùn)營費(fèi)用

壽命

續(xù)時(shí)間）開始

從地上建筑到建筑物的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備因自然

自然

物竣工之日老化或損壞而不能繼續(xù)保證安全使用為

壽命

開始止的持續(xù)時(shí)間

3.自然壽命與經(jīng)濟(jì)壽命的關(guān)系

■一般自然壽命要比經(jīng)濟(jì)壽命長（有空置的情況）

■可以通過對建筑進(jìn)行更新改造，延長其自然壽命，從而獲得幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命

■房地產(chǎn)投資追求項(xiàng)目全壽命周期利益最大化

第二節(jié)房地產(chǎn)投資的形式和利弊

1.房地產(chǎn)投資的分類（2+3）

分類內(nèi)涵子分類

開發(fā)投資買土地

投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程，參與有

直接投資買已建成的房

關(guān)管理工作置業(yè)投資

地產(chǎn)

投資房地產(chǎn)股票或

股票+債券

債券

投資者將資金投入有價(jià)證券，不需要直接參與房投資房地產(chǎn)信托基

間接投資信托

地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營工作金

購買住房抵押支持

抵押支持證券

證券

【例題】下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于直接投資形式的是（）。

A.購買房地產(chǎn)股票

B,購買商鋪

C.購買房地產(chǎn)債券

D.購買住房抵押支持證券

『正確答案』B

『答案解析』本題考查房地產(chǎn)投資的分類。直接投資是投資于房地產(chǎn)實(shí)物或?qū)崢I(yè)，ACD均投資于有價(jià)

證券，為間接投資。參見教材P10。

2.房地產(chǎn)開發(fā)投資和置業(yè)投資

類型內(nèi)涵性質(zhì)

從取得土地使用權(quán)開始一搞開發(fā)建設(shè)■屬于中短期投資

開發(fā)投資

通過轉(zhuǎn)讓獲得開發(fā)利潤■形成市場上的增量供給

買己建成的房地產(chǎn)一出租或者轉(zhuǎn)售獲可以是增量房地產(chǎn)（新房），也可以是存量

置業(yè)投資

利房地產(chǎn)（舊房）

3.機(jī)構(gòu)投資者的置業(yè)投資選擇

機(jī)構(gòu)投資者類型置業(yè)投資對象投資特點(diǎn)

■購買價(jià)格高

缺乏投資經(jīng)驗(yàn)又具有低風(fēng)險(xiǎn)偏好

購買黃金地段的優(yōu)質(zhì)成熟物業(yè)?收益水平低

的投資者

■風(fēng)險(xiǎn)小

■初始價(jià)值和初始收益

購買處于優(yōu)良區(qū)位的新竣工甚至尚未水平低

具備投資管理經(jīng)驗(yàn)的投資者

竣工的物業(yè)■增值潛力大

■轉(zhuǎn)售收益大

【2017年真題】下列房地產(chǎn)投資行為中，房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)豐富的機(jī)構(gòu)投資者通常會選擇的是（）。

A.開發(fā)商品住宅

B.開發(fā)工業(yè)廠房

C.購買優(yōu)良區(qū)位的新竣工物業(yè)

D.購買繁華區(qū)域的成熟物業(yè)

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)直接投資。具備房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)的機(jī)構(gòu)投資者，則更傾向于購

買處于優(yōu)良區(qū)位的新竣工甚至尚未竣工的物業(yè)，這類物業(yè)初始價(jià)值和收益水平較低，但物業(yè)價(jià)值和收

益能力逐步提升。參見教材P11。

4.投資房地產(chǎn)投資信托基金

?投資者將資金交由信托基金，基金由專業(yè)人士進(jìn)行投資組合，將資金投入房地產(chǎn)業(yè)，基金機(jī)構(gòu)將收

益再分配給投資人，是一種基于信任的委托投資關(guān)系。

■房地產(chǎn)信托的收入現(xiàn)金流主要部分分配給作為投資者的股東。

■REITS的類型（三大類）

權(quán)益型基金、抵押型基金、混合型基金

5.REITS的優(yōu)勢與類型

優(yōu)勢內(nèi)涵

■收益主要來源于所擁有的物業(yè)的經(jīng)常性租金收入

收益相對穩(wěn)定

■一般高于股票收益

流動(dòng)性好■可以在證券交易所交易

6.住房抵押支持證券

■把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌

措資金、分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。

■銀行將所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)，出售給專門設(shè)立的特殊目的公司，該公司再將債權(quán)轉(zhuǎn)化為

證券出售給投資者。

■購買抵押支持證券的投資者可以間接地獲取房地產(chǎn)投資收益。

7.房地產(chǎn)投資的利與弊（四利三弊）

項(xiàng)目內(nèi)容

■相對較高的收益水平（高于儲蓄、股票、債券）

■易獲得金融機(jī)構(gòu)的支持（房地產(chǎn)是可靠的抵押物）

四利

■能抵消通貨膨脹的影響（房地產(chǎn)年價(jià)格增漲率超過年通貨膨脹率）

■提高投資者的資信等級（擁有房地產(chǎn)是實(shí)力的最好證明）

■投資數(shù)額巨大

三弊■投資回收期較長

■需要專門的知識和經(jīng)驗(yàn)

【2016年真題】與購買股票相比，部分投資者更愿意投資房地產(chǎn)的主要原因是（）。

A.房地產(chǎn)投資更易變現(xiàn)

B.房地產(chǎn)投資所需資金少

C.房地產(chǎn)投資收益更高

D.房地產(chǎn)能保值增值

r正確答案』D

r答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)投資具有收益、保值、增值和消費(fèi)的特性，投資

者可以通過房地產(chǎn)投資，獲得經(jīng)常性的租金收入和資本增值，降低其投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)，抵御通貨

膨脹的影響，因此，房地產(chǎn)投資通常被投資者視為進(jìn)行財(cái)富積累、實(shí)現(xiàn)財(cái)富價(jià)值最大化的重要途徑，

是最理想的投資渠道之一。參見教材P10。

【2015年真題】房地產(chǎn)置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的主要原因，是房地產(chǎn)投資（）。

A.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

B.易獲得金融機(jī)構(gòu)的支持

C.具有保值增值性

1）.可提高投資者的資信等級

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資的利弊。由于存在通貨膨脹，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重置成

本不斷上升，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價(jià)值的上升，所以說房地產(chǎn)投資具有增值性。又由于

房地產(chǎn)是人類生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營所必需的，即使在經(jīng)濟(jì)衰退的過程中，房地產(chǎn)的使用價(jià)值仍然不變,

所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。參見教材P14。

第三節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)

『風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)的度量J

1.風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)概念

■風(fēng)險(xiǎn)一未來獲得預(yù)期收益可能性的大小

■風(fēng)險(xiǎn)收益一實(shí)際收益超出預(yù)期收益，增加部分稱風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬

■風(fēng)險(xiǎn)損失一實(shí)際收益低于預(yù)期收益

風(fēng)險(xiǎn)決策?決策準(zhǔn)則是最大期望收益

（情況不確定，但發(fā)生

的概率確定）?一般使用決策樹法或決策表法

不確定性決策?小中取大法-悲觀看法

（情況及發(fā)生的概率均?大中取大法-樂觀看法

不確定）?最小最大后悔值法-后悔最小

2.風(fēng)險(xiǎn)的度量

標(biāo)準(zhǔn)差標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比

OO

■標(biāo)準(zhǔn)差反映各種可能收益■當(dāng)多方案或物業(yè)期望值不

與收益期望值偏離的程度相同時(shí)，應(yīng)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)差與

■如多方案或物業(yè)期望值相期望值之比

同，則直接比標(biāo)準(zhǔn)差即可■此比值越小，風(fēng)險(xiǎn)越小

■標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險(xiǎn)越小

3.如何比較風(fēng)險(xiǎn)的大小

第一步，計(jì)算出兩物業(yè)的價(jià)值的期望值。（加權(quán)平均值）

第二步，計(jì)算出兩物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)差。

第三步，如兩物業(yè)期望值相同，則直接比標(biāo)準(zhǔn)差即可，標(biāo)準(zhǔn)差小的風(fēng)險(xiǎn)小。

第四步，如兩物業(yè)期望值不同，需計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比，該比值小的那個(gè)風(fēng)險(xiǎn)小。

【例題】甲、乙物業(yè)2018年6月的價(jià)值均為1100萬元。預(yù)計(jì)2019年6月甲物業(yè)的價(jià)值為1200萬元

和1000萬元的可能性均為50%,乙物業(yè)的價(jià)值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50雙甲、乙物業(yè)

投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是（）。

A.甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大

B.乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大

C.甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)相同

D.難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念。第一步：計(jì)算兩物業(yè)的期望值（加權(quán)平均值）

甲物業(yè)的期望值=1200X5096+1000X50%=1100；乙物業(yè)的期望值=1300X50%+900X50%=

1100；第二步：計(jì)算兩物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)差：

$甲=/1200-1100）2+0000-1100）2=1g

22

D_/（1300-1100）+（900-11（X））_.nA

S乙一《---------------------------改

另一種解法：帶有技術(shù)含量的定性分析：1200和1000與1100的偏差，一定比1300和900比1100

的偏離程度小，所以計(jì)算出的標(biāo)準(zhǔn)差一定前者小，所以前者風(fēng)險(xiǎn)小。參見教材P233。

4.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵（四方面）

■投入資金的安全性（本金）

■期望收益的可靠性（回報(bào)）

■投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性（變現(xiàn)）

■資產(chǎn)管理的復(fù)雜性（管理）

5.風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)投資決策的影響

投資者特點(diǎn)投資目的投資對象

承受低風(fēng)險(xiǎn)低收益水平的長

收益型獲得穩(wěn)定租金收益進(jìn)入穩(wěn)定期的收益性物業(yè)

期投資者

收益加增物業(yè)租金收益+物業(yè)增未進(jìn)入穩(wěn)定期或剛剛竣工的收

能承受中等風(fēng)險(xiǎn)和收益水平

值型值收益益性物業(yè)

承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)，期望獲得

機(jī)會型

高收益

【2017年真題】按照風(fēng)險(xiǎn)大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為（）。

A.金融投資型

B.收益型

C.實(shí)物投資型

D.機(jī)會型

E.收益加增值型

（正確答案』BDE

［答案解析』本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)投資決策的影響。按照風(fēng)險(xiǎn)大小和收益水平高低，通常將房

地產(chǎn)投資劃分為收益型、收益加增值型和機(jī)會型三種類型。參見教材P22。

【2016年真題】能承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)并期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者通常會選擇（）。

A.進(jìn)入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益型房地產(chǎn)投資

B.尚未進(jìn)入穩(wěn)定期的收益型房地產(chǎn)投資

C.機(jī)會型房地產(chǎn)投資

D.剛竣工的收益型房地產(chǎn)投資

「正確答案』C

r答案解析』本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)投資決策的影響。能承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)、期望獲得較高收益

的房地產(chǎn)投資者，則選擇機(jī)會型房地產(chǎn)投資。參見教材P23。

6.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分類（9+6）

系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（9個(gè)）個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)（6個(gè)）

?又稱不可分散風(fēng)險(xiǎn)或市場風(fēng)險(xiǎn)

?僅對市場內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響

內(nèi)涵?對所有項(xiàng)目均產(chǎn)生影響

投資者可以控制

.投資者無法控制，也無法通過投資組合來分散、抵消

?通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

?市場供求風(fēng)險(xiǎn)

?收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

?周期風(fēng)險(xiǎn)

?未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)

?變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

?資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

種類?利率風(fēng)險(xiǎn)

,機(jī)會成本風(fēng)險(xiǎn)

?匯率風(fēng)險(xiǎn)

?時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

?政策風(fēng)險(xiǎn)

?持有期風(fēng)險(xiǎn)

,政治風(fēng)險(xiǎn)

-或然損失風(fēng)險(xiǎn)

［房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)』（9類）

1.房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

序

風(fēng)險(xiǎn)名稱內(nèi)涵

號

通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

?購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)

1（購買力風(fēng)險(xiǎn)，錢不

■其實(shí)質(zhì)是通貨膨脹導(dǎo)致未來收益的價(jià)值下降

值錢了_）

■供求關(guān)系的變化會造成房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)與租金水平的變化

2市場供求風(fēng)險(xiǎn)■房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境條件變化的影響比整個(gè)國

家市場環(huán)境條件變化的影響要大得多

?房地產(chǎn)市場的周期波動(dòng)給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)

?房地產(chǎn)市場周期波動(dòng)分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四

個(gè)階段。

3周期風(fēng)險(xiǎn)

?美國房地產(chǎn)市場周期為18-20年

?香港房地產(chǎn)市場周期為7?8年

?日本房地產(chǎn)市場周期為7年

指急于將房地產(chǎn)兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)（跳樓

4變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

價(jià)的損失）

?利率調(diào)升對房地產(chǎn)投資的影響

5利率風(fēng)險(xiǎn)?可采用固定利率貸款來抵御該風(fēng)險(xiǎn),實(shí)質(zhì)上是把利率風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給金

融機(jī)構(gòu)

指經(jīng)濟(jì)主體在持有或運(yùn)用外匯的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，因匯率變動(dòng)而蒙受損失

的可能性

6匯率風(fēng)險(xiǎn)

■在境內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資的過程中使用了外幣資金（境外融資）

■境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)去境外投資

7政策風(fēng)險(xiǎn)

8政治風(fēng)險(xiǎn)

■指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失

9或然損失風(fēng)險(xiǎn)■可以通過保險(xiǎn)將風(fēng)險(xiǎn)部分轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，也可以通過租約將部分

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給承租人

2.如何規(guī)避通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

■以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長,投資者所承擔(dān)的購買力風(fēng)險(xiǎn)越大,實(shí)際上承擔(dān)了本應(yīng)由承租

人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

■投資者通過適當(dāng)調(diào)整其要求的最低收益率來降低風(fēng)險(xiǎn)對實(shí)際收益率的影響程度（調(diào)高）。

【例題】整個(gè)國家市場環(huán)境條件變化對房地產(chǎn)市場的影響，要比當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境變化造成的影響大。（）

『正確答案』X

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境條件變

化的影響要比整個(gè)國家市場環(huán)境變化的影響大。參見教材P19o

3.利率調(diào)升對房地產(chǎn)投資的影響

■折現(xiàn)率提高，折現(xiàn)后的價(jià)值變小，導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損。

■加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難，抑制房地產(chǎn)需求，導(dǎo)致價(jià)格下降。

【2017年真題】利率調(diào)升對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生的影響有（）。

A.導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值折損

B.增加收益現(xiàn)金流

C.加大投資者融資成本

D.增加市場供給

E.抑制市場投資需求

『正確答案』ACE

「答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。利率調(diào)升一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損，利用

升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值；二是會加大投資者的債

務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。利率提高還會抑制房地產(chǎn)市場上的需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。參

見教材P19。

『房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)』（6類）

1.房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)（6類）

序

風(fēng)險(xiǎn)名稱內(nèi)涵

號

收益現(xiàn)金

1項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)（收入低了）

流風(fēng)險(xiǎn)

未來運(yùn)營

2物業(yè)實(shí)際運(yùn)營費(fèi)用支出超過預(yù)期運(yùn)營費(fèi)用而帶來的風(fēng)險(xiǎn)（費(fèi)用高了）

費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)

資本價(jià)值即使收益和運(yùn)營費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值也會隨著收益率的變化而變化。（應(yīng)

3

風(fēng)險(xiǎn)益不變，但由于折現(xiàn)率或報(bào)酬率變化，資本價(jià)值變化了）

機(jī)會成本

4也稱比較風(fēng)險(xiǎn)，投資該項(xiàng)目而失去了投資其它項(xiàng)目的機(jī)會，失去了相應(yīng)的可能收益

風(fēng)險(xiǎn)

時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)不僅表現(xiàn)為選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入

5（時(shí)機(jī)市場，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時(shí)間的長短、物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新

與時(shí)回）改造時(shí)機(jī)的選擇、物業(yè)轉(zhuǎn)售時(shí)機(jī)的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時(shí)間的長短等

持有期風(fēng)

險(xiǎn)

6與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，壽命周期越長，持有期風(fēng)險(xiǎn)越大

（持有

時(shí)同）

2.注意利率風(fēng)險(xiǎn)和資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

■利率是收益率的重要決定因素，但不是唯一

■利率風(fēng)險(xiǎn)是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

【2017年真題】下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以控制的是（）。

A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

B.市場供求風(fēng)險(xiǎn)

C.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

D.利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

r正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資中的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)是可以控制的風(fēng)險(xiǎn)，包

括收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)會成本風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)和持有其風(fēng)險(xiǎn)。參

見教材P18。

第四節(jié)風(fēng)險(xiǎn)與投資組合

『投資組合理論』

1.投資組合理論

項(xiàng)目內(nèi)容

主要論點(diǎn)不要把雞蛋放在一個(gè)籃子里

原理在相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，不同投資項(xiàng)目的收益及風(fēng)險(xiǎn)不同。把適當(dāng)?shù)捻?xiàng)目組合起

來，可以減小風(fēng)險(xiǎn)

各投資項(xiàng)目間應(yīng)有一個(gè)負(fù)協(xié)方差,則項(xiàng)目組合風(fēng)險(xiǎn)最低

?固定的預(yù)期收益率下風(fēng)險(xiǎn)最小

目的

?在可接受風(fēng)險(xiǎn)水平下收益最大化

具體方法?地區(qū)分布、時(shí)間分布、項(xiàng)目類型分布

?通過投資組合理論，可將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)無法

要點(diǎn)

規(guī)避

【2015年真題】為把兩個(gè)投資項(xiàng)目的組合風(fēng)險(xiǎn)降到最低，各投資項(xiàng)目間應(yīng)有一個(gè)（）。

A.負(fù)協(xié)方差

B.正協(xié)方差

C.正敏感度

D.負(fù)敏感度

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是投資組合理論。為把兩個(gè)投資項(xiàng)目的組合風(fēng)險(xiǎn)降低到最低，前提條件是各

投資項(xiàng)目間有一個(gè)負(fù)協(xié)方差。最理想的是一個(gè)絕對的負(fù)協(xié)方差，但這個(gè)條件很難達(dá)到。參見教材P24。

【2015年真題】下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，不能通過投資組合來分散、抵消的是（）。

A.持有期風(fēng)險(xiǎn)

B.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

C.周期風(fēng)險(xiǎn)

D.機(jī)會成本風(fēng)險(xiǎn)

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是投資組合理論。該題轉(zhuǎn)換為，哪些是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，哪些是個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。通過投

資組合理論，可將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)無法規(guī)避。參見教材P26。

2.資產(chǎn)預(yù)期投資收益率

資產(chǎn)預(yù)期收益率=無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率+市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)X（平均收益率一無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率）

無風(fēng)險(xiǎn)收益率一般為國債的收益率或銀行存款利率

3.市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)

士啟初g*救一資產(chǎn)預(yù)期收益率-無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率

市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)一市場整體平均收益率_無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率

當(dāng)資產(chǎn)的預(yù)期收益率=市場的整體平均收益率時(shí)，市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)=1

【2016年真題】若房地產(chǎn)市場的平均收益率為15%,國債的收益率為5%,商業(yè)房地產(chǎn)市場相對于整個(gè)

房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為1.4,則商業(yè)房地產(chǎn)市場的預(yù)期收益率為（）。

A.14%

B.19%

C.21%

D.22%

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是投資組合理論。資產(chǎn)預(yù)期收益率=無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率+市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)又（平

均收益率一無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率）=5%+l.4X（15%-5%）=19%。參見教材P26。

『資本資產(chǎn)定價(jià)模型」

1.資本資產(chǎn)定價(jià)模型

一個(gè)投資的預(yù)期收益率等于市場上無風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的收益率再加上投資項(xiàng)目的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)

乘以該項(xiàng)目的市場整體平均收益率與無風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目收益率之差。

折現(xiàn)率=資金的機(jī)會成本+適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值

=無風(fēng)險(xiǎn)投資收益率+市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)X（市場的平均收益率一無風(fēng)險(xiǎn)投資收益率）

【2016年真題】確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機(jī)會成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，下列收益率或利

率中可視作資金機(jī)會成本的有（）。

A.國債收益率

B.銀行存款利率

C.市場平均投資收益率

D.銀行貸款利率

E.銀行同業(yè)拆借利率

『正確答案』AB

『答案解析』本題考查的是資本資產(chǎn)定價(jià)模型。確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機(jī)會成本加適當(dāng)

的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。所謂資金的機(jī)會成本，是資金在某一段時(shí)間內(nèi)最安全和最高的投資機(jī)會的收益率。這

個(gè)收益率差不多等于上述無風(fēng)險(xiǎn)的收益率，例如國債的收益率或銀行存款利率等。參見教材P27。

【例題】如果整個(gè)投資市場的平均收益率為20%,國家債券的收益率為10%,而房地產(chǎn)投資市場相對

于整個(gè)投資市場的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.4,則房地產(chǎn)投資評估模型中所用的折現(xiàn)率為（）。

A.8%

B.4%

C.14%

D.12%

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是資本資產(chǎn)定價(jià)模型。

方法一：公式計(jì)算法

折現(xiàn)率=無風(fēng)險(xiǎn)投資收益率+市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)X（市場的平均收益率一無風(fēng)險(xiǎn)投資收益率）=10%

+0.4X（20%-10%）=14%。

方法二：帶有技術(shù)含量的排除法

該折現(xiàn)率一定大于無風(fēng)險(xiǎn)投資收益率，即大于10%,AB可立即排除。參見教材P28。

第二章房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行

【考情分析】

?2008年

■2009tJ

■2010年

?2011年

■2012ft

■2013年

■2014年

?2015年

■2016年

■2017年

本章內(nèi)容有難度

年份單項(xiàng)選擇題多項(xiàng)選擇題判斷題計(jì)算題合計(jì)

2017年3題3分2題4分2題2分7題9分

2016年3題3分2題4分1題1分—6題8分

2015年4題4分3題6分1題1分—8題11分

2014年3題3分1題2分1題1分—5題6分

2013年4題4分2題4分1題1分—7題9分

2012年3題3分2題4分2題2分—7題9分

2011年3題3分2題4分———5題7分

2010年3題3分2題4分1題1分—6題8分

2009年4題4分2題4分1題1分—7題9分

2008年4題4分1題2分2題2分——7題8分

第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述

1.房地產(chǎn)市場的含義

項(xiàng)目內(nèi)容

一般的定義指從事房地產(chǎn)交易活動(dòng)的場所，以及交易的途徑與形式

經(jīng)濟(jì)學(xué)的定義指潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)

?交易當(dāng)事人一主體

?作為交易對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)一客體

房地產(chǎn)市場體系

?交易制度一制度

?促進(jìn)交易的組織機(jī)構(gòu)一中介

2.房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境（八類，三基本因素）

■社會環(huán)境*

■政治環(huán)境*

■經(jīng)濟(jì)環(huán)境*

■金融環(huán)境

■法律制度環(huán)境

■技術(shù)環(huán)境

■資源環(huán)境

■國際環(huán)境

【易混點(diǎn)辨析】區(qū)別社會因素和經(jīng)濟(jì)因素

社會因素經(jīng)濟(jì)因素

OO

■傳統(tǒng)觀念及消費(fèi)心理■經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

■社會福利■家庭收久及其分布

■人口數(shù)里和結(jié)構(gòu)■物價(jià)水平

■家庭結(jié)構(gòu)及變化■工費(fèi)及就比水平

■家庭生命周期■產(chǎn)北與結(jié)構(gòu)布局

【2017年真題】影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本因素有（）。

A.社會因素

B.經(jīng)濟(jì)因素

C.資源因素

D.政策因素

E.技術(shù)因素

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境。房地產(chǎn)市場運(yùn)行環(huán)境的影響因素中，社會因素、

經(jīng)濟(jì)因素和政策因素，是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本因素。參見教材P31。

3.房地產(chǎn)市場的參與者（七類參與者）

序房地產(chǎn)市場參與