思源-元龍國際項目產(chǎn)品優(yōu)化及營銷策略建議方案-140p

元龍·國際項目

產(chǎn)品優(yōu)化及營銷策略建議方案貴陽市金陽新區(qū)二零零六年三月11/30/20241思源集團11/30/20242思源集團老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃貴陽老城區(qū)發(fā)展及規(guī)劃老城區(qū)建設現(xiàn)狀：城市空間超負荷承載十一·五，老城區(qū)建設宗旨：優(yōu)化并完善老城區(qū)功能對老城區(qū)住宅用地的供應實行嚴格控制金陽新區(qū)建設與發(fā)展規(guī)劃貴陽房地產(chǎn)市場發(fā)展研究產(chǎn)品優(yōu)化建議營銷推廣方案目錄11/30/20243思源集團老城區(qū)城市建設現(xiàn)狀：

城市中心區(qū)面積狹??；人口密度過大；空間超負荷承載；與省會城市和區(qū)域性重點城市地位不符。11/30/20244思源集團十一·五老城區(qū)建設：土地儲備用于完善城市功能加快老城區(qū)危舊房的改造；老城區(qū)遵循“稀化、優(yōu)化”原則，“多拆少建，只拆不建”，對建筑總量進行控制；加大綠化、公建、衛(wèi)生、體育、城市基礎設施的建設，大力改善老城區(qū)環(huán)境。11/30/20245思源集團對老城區(qū)住宅用地的供應實行嚴格控制控制新增住宅建設用地：原則上不再或慎重批建住宅，并通過規(guī)劃控制引導住宅建設向金陽新區(qū)轉(zhuǎn)移。貴陽市將從嚴控制老城區(qū)的經(jīng)濟適用住房用地審批。在城區(qū)范圍內(nèi)，小于5000平方米的用地不得單獨建設。土地儲備用途從商品住宅向完善城市功能的項目轉(zhuǎn)變：促進土地儲備、土地招拍掛方式的更新，老城區(qū)土地儲備的用途應從商品房住宅向完善城市功能的項目轉(zhuǎn)變。11/30/20246思源集團老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃貴陽老城區(qū)發(fā)展金陽新區(qū)建設規(guī)劃新區(qū)城市功能定位、發(fā)展時序、扶持政策在建、擬建重點項目新區(qū)產(chǎn)業(yè)定位貴陽房地產(chǎn)市場發(fā)展研究產(chǎn)品優(yōu)化建議營銷推廣方案目錄11/30/20247思源集團金陽新區(qū)的功能定位新區(qū)位于貴陽市中心區(qū)西北面，整個規(guī)劃面積占地106平方公里。金陽城市新區(qū)性質(zhì)：融匯行政辦公、教育科研、居住、文化娛樂、金融商貿(mào)和高新技術產(chǎn)業(yè)于一體的城市新區(qū)；金陽城市新區(qū)建設目標：因地制宜，高起點、高標準地將新區(qū)建成一個生態(tài)環(huán)保型、園林式、數(shù)字化、可持續(xù)發(fā)展的新興城市，并努力實現(xiàn)人與自然的高度和諧和經(jīng)濟、社會、環(huán)境的高度統(tǒng)一。11/30/20248思源集團金陽新區(qū)：貴陽經(jīng)濟增長的重要極金陽新區(qū)的十一五發(fā)展建設目標，加快產(chǎn)業(yè)培育和人口聚集，把金陽新區(qū)建設成為基礎設施完善、信息網(wǎng)絡發(fā)達、產(chǎn)業(yè)支撐有力、環(huán)境清新優(yōu)美、最適宜人居住、具有現(xiàn)代氣息的生態(tài)型、數(shù)字型、園林式城市，成為貴陽市經(jīng)濟社會發(fā)展的重要增長極。所謂貴陽經(jīng)濟的增長極，是指金陽新區(qū)對貴陽市國民經(jīng)濟增長的帶動作用，可以比作是機械運動中的"發(fā)動機"。11/30/20249思源集團金陽新區(qū)發(fā)展時序分為三個主要階段實施建設區(qū)：1998-2010年，規(guī)劃城市建設用地17平方公里，規(guī)劃人口18萬人。規(guī)劃控制區(qū)：2011-2020年，規(guī)劃城市建設用地40平方公里，規(guī)劃人口40萬人。遠景控制區(qū)：2020年以后至21世紀中葉，規(guī)劃用地106平方公里，規(guī)劃人口50萬人。當前，金陽新區(qū)17平方公里的基礎設施建設已經(jīng)基本完成，并順利完成了市五大班子及32個市直部門的搬遷工作。11/30/202410思源集團金陽新區(qū)鼓勵投資扶持政策《貴陽市金陽新區(qū)鼓勵投資扶持政策》于2005年11月3日公布施行，按照該鼓勵投資扶持政策，今后凡市內(nèi)外、國內(nèi)外投資者在金陽新區(qū)投資的現(xiàn)代服務業(yè)、總部型經(jīng)濟、旅游服務、餐飲娛樂、金融、商業(yè)、文化、教育、體育產(chǎn)業(yè)和項目以及金陽新區(qū)重點鼓勵發(fā)展的其他產(chǎn)業(yè)和項目，除享受國家、省、市有關鼓勵投資的各項優(yōu)惠政策外，均可享受該扶持政策。《關于更快更好推進金陽新區(qū)開發(fā)建設的決定》從七個方面放寬條件：收費、審批環(huán)節(jié)、企業(yè)登記、房地產(chǎn)開發(fā)、公共配套、戶籍、人才引進?！蛾P于服務金陽新區(qū)開發(fā)建設若干意見》11/30/202411思源集團房地產(chǎn)開發(fā)扶持政策今后房地產(chǎn)開發(fā)建設項目工程進度，高層達到地上二層，多層達到地上一層，其他項目基礎出地面，并已確定施工進度和交付日期的，經(jīng)審核手續(xù)齊全，開發(fā)商可申請辦理商品房預售許可證；房地產(chǎn)項目竣工驗收后，經(jīng)審核手續(xù)齊全，10個工作日內(nèi)辦理完畢商品房登記備案手續(xù)，15個工作日內(nèi)辦理完畢房地產(chǎn)交易手續(xù)和房屋產(chǎn)權證。11/30/202412思源集團公共配套優(yōu)惠扶持政策鼓勵投資生活配套服務業(yè)。對在金陽新區(qū)投資和開辦學校、賓館、酒店、商業(yè)、金融、商務、文化娛樂、菜場、超市、餐飲等項目在工商登記、稅收、貸款貼息等方面給予優(yōu)惠。11/30/202413思源集團戶籍管理政策：凡在金陽新區(qū)購買住房并居住，建筑面積超過80平方米以上的可遷入3人戶口，達100平方米以上的可遷入4人戶口，達150平方米以上的可遷入5人戶口，入戶者應系購房者直系或旁系親屬。11/30/202414思源集團金陽新區(qū)土地資源管理金陽新區(qū)土地供應政策：多方籌資，建立土地報批適度超前制度和土地收購儲備制度。嚴格控制行政劃撥土地。經(jīng)營性用地的出讓嚴格實行招拍掛，出讓時，按照生、熟地并舉的方式供給土地（2005年1月1日起，經(jīng)營性用地采取招拍掛方式以市場化運作方式向市場供地）。爭取盡快將金陽新區(qū)開發(fā)建設列入國家或省級重點項目，全市用地指標向金陽新區(qū)傾斜并單列，享受相關優(yōu)惠政策。土地資源管理：加強已批土地的利用管理，凡依法取得土地手續(xù)的開發(fā)商，必須簽訂合同約定開工時限；不能按時開工的要依法收回土地，避免單位和個人非法轉(zhuǎn)讓土地或變相倒賣土地，堅決防止和杜絕圈地皮的行為。11/30/202415思源集團老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃貴陽老城區(qū)發(fā)展金陽新區(qū)建設規(guī)劃新區(qū)城市功能定位、發(fā)展時序、扶持政策在建、擬建重點項目新區(qū)產(chǎn)業(yè)定位貴陽房地產(chǎn)市場發(fā)展研究產(chǎn)品優(yōu)化建議營銷推廣方案目錄11/30/202416思源集團十一五”期間金陽新區(qū)建設發(fā)展實施的主要內(nèi)容實施“三大工程”。1、產(chǎn)業(yè)發(fā)展工程：重點是做大做強以高新園區(qū)為主的高新技術產(chǎn)業(yè)；大力發(fā)展商貿(mào)、物流、金融、房地產(chǎn)、旅游休閑、餐飲娛樂、教育科技、文化體育等現(xiàn)代服務業(yè)。2、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌工程：重點是按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的要求，加快城鄉(xiāng)一體化進程，大力推進新區(qū)內(nèi)農(nóng)村城市化、農(nóng)民市民化、管理社區(qū)化，初步建立失地農(nóng)民的勞動就業(yè)和社會保障體系，基本實現(xiàn)農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的轉(zhuǎn)型升級。3、一體化建設工程：重點是圍繞加快生產(chǎn)要素向新區(qū)轉(zhuǎn)移，充分調(diào)動各有關區(qū)（市）的積極性，實施“東拓大關、南下三橋、西進百花湖、北接白云”的發(fā)展戰(zhàn)略，實現(xiàn)“雙中心”良性互動，“多組團”連片發(fā)展，形成一體化城市建設發(fā)展新格局。11/30/202417思源集團十一五”期間金陽新區(qū)建設發(fā)展實施的主要內(nèi)容市政公共設施板塊：完成新區(qū)連接老城區(qū)、周邊景區(qū)、高等級公路的道路建設，40平方公里范圍內(nèi)的路網(wǎng)建設；完成給排水、污水處理、供電、供氣、郵政、通信網(wǎng)絡、客運樞紐、醫(yī)院、中小學等為主的公共設施建設?？平虉@區(qū)板塊：建設以大學城、科研基地為主的科教園區(qū)。體育文化板塊：建設以體育中心、青少年活動中心、婦女兒童活動中心、會展中心、工人文化宮、博物館、影劇院、圖書城等為主的體育文化活動設施。行政辦公板塊：形成以中央駐筑單位、省直有關部門、市級行政中心等為主的行政辦公區(qū)。新型住宅區(qū)板塊：建設一批最適宜人居住的各類生態(tài)型、智能化、配套設施完善的新型住宅區(qū)。旅游休閑板塊：建設以金華湖、百花湖、十二灘水庫、長坡嶺公園、石林公園等為主的旅游休閑風景區(qū)。現(xiàn)代服務業(yè)板塊：建設以中央商務區(qū)、金融服務區(qū)、總部經(jīng)濟區(qū)、酒店娛樂區(qū)、物流園區(qū)等為主的現(xiàn)代服務業(yè)。高新技術產(chǎn)業(yè)板塊：發(fā)展以高新開發(fā)區(qū)金陽園區(qū)、IT產(chǎn)業(yè)園區(qū)等為主的高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)。建設“八大城市功能板塊”11/30/202418思源集團金陽新區(qū)近期重點建設目標：完成市級行政中心二期搬遷工作；建設市政公共設施、科技園區(qū)、體育文化等八大城市功能板塊；抓好體育中心、青少年宮、婦女兒童活動中心、廣電中心、貴陽護理學院、市直機關職工住房等工程的建設，進一步建設和完善金陽新區(qū)文化、體育、商貿(mào)等市政配套設施；全力支持貴州大學、貴州省商業(yè)專科學校、貴州省電大、貴州省人民檢察院和一批總部、大公司的搬遷工程；完成貴陽一中二期擴建項目，完成貴陽三中新校建設；加快推進金陽新區(qū)40平方公里的基礎設施建設，加快土地儲備和掛牌出讓進度。11/30/202419思源集團2005年已開工的、在建重點項目貴陽衛(wèi)生護理職業(yè)學院、貴陽市消防指揮中心、貴航發(fā)動機研究所、貴州省煙科所、貴陽警備區(qū)機關新營房、貴陽日報社印務中心、貴州萬代房開、成智重工大型沙石破碎設備生產(chǎn)線、金陽科技園一號服務站、市測繪院喀斯特環(huán)保新材料、晶華電子（二期）、興黔路（一期）、觀山北路、7－1號支路、二號地塊支路五、市直機關職工宿舍一期工程、金麥花園、興中元房開、雙星公司鞋類服裝研發(fā)生產(chǎn)基地、11/30/202420思源集團計劃于2009年完工并投入使用的十大重點公建項目貴州大學金陽新校區(qū)、體育中心、青少年活動中心、婦女兒童活動中心、檔案館、電信樞紐、行政中心三期、市廣電中心、會展中心、貴陽衛(wèi)生護理職業(yè)學校以上項目將于2006年開工建設。11/30/202421思源集團充滿發(fā)展機遇的2006-2007年已經(jīng)完成的新區(qū)建設項目：重點引進一批科研院所；完成60億元的基礎設施、房地產(chǎn)開發(fā)和社會投資目標任務，完成市級行政中心二期建設工程，實現(xiàn)商業(yè)區(qū)已拍賣地塊的建設項目主體竣工，已經(jīng)實現(xiàn)住宅區(qū)“碧?；▓@”全面竣工交付使用；擬開工建設的重點項目：開工建設已出讓的5宗商住樓項目建設和市級機關職工住宅項目，以及一批科研院所和電信移動樞紐、市國稅辦公大樓、市網(wǎng)絡中心等項目，實現(xiàn)貴陽一中整體搬遷、貴陽科技大廈等項目投入使用，提前完成金陽新區(qū)一期規(guī)劃控制區(qū)目標；11/30/202422思源集團充滿發(fā)展機遇的2006-2007年功能性配套設施不斷完善：推進40平方公里的開發(fā)建設，進一步完善IT產(chǎn)業(yè)園的基礎設施配套，啟動大學城、貴陽衛(wèi)校、貴陽三中、金陽體育中心、客運、貨運物流設施、金北污水廠等涉及生活居住需要的功能性基礎設施和社會事業(yè)項目。2006年至2007年，引進一批高新技術生產(chǎn)企業(yè)和一批有知名度有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商。力爭每年完成100億元固定資產(chǎn)投入建設項目，依托項目逐步推進40平方公里的基礎設施和社會服務體系等建設。引進并打造城市新區(qū)的產(chǎn)業(yè)結構進一步發(fā)展高新技術、文化、教育等產(chǎn)業(yè)。到2007年，力爭高新技術產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達到300億元，實現(xiàn)聚集人口10萬人。11/30/202423思源集團新區(qū)直達中心區(qū)的快捷通道三橋至金陽大道大營坡立交橋到觀山路規(guī)劃擬建設中：貴金線道路，該道路為城市一級主干道11/30/202424思源集團城市道路及功能性基礎設施建設高速公路：貴黃、貴遵、貴新三條高速公路匯集金陽新區(qū)的優(yōu)勢，規(guī)劃建設以金陽新區(qū)為中心的放射狀路網(wǎng)，構筑現(xiàn)代交通體系。城市輕軌：“十一五”期間啟動老城區(qū)通往金陽新區(qū)輕軌建設的前期準備工作。公共交通：公共交通、長途客運和市政管理實行市場化建設及運作。便民服務：完善供電、供水、供氣、電信、郵政、銀行、商場、超市、菜場、餐飲和停車場等服務設施和服務網(wǎng)點建設11/30/202425思源集團老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃貴陽老城區(qū)發(fā)展金陽新區(qū)建設規(guī)劃新區(qū)城市功能定位、發(fā)展時序、扶持政策在建、擬建重點項目新區(qū)產(chǎn)業(yè)定位貴陽房地產(chǎn)市場發(fā)展研究產(chǎn)品優(yōu)化建議營銷推廣方案目錄11/30/202426思源集團金陽新區(qū)產(chǎn)業(yè)梯隊框架第一梯隊：基礎設施建設、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)；第二梯隊：高新技術，主要是信息業(yè)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)、新材料生產(chǎn)經(jīng)營等；第三梯隊：服務業(yè)。11/30/202427思源集團金陽新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展：重點發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)充分利用貴陽國家高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和聚集效應，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動、資源共享和優(yōu)勢互補，構建全省高新技術產(chǎn)業(yè)的“硅谷”和科學城。重點發(fā)展電子信息、生物醫(yī)藥、新材料、光機電一體化等產(chǎn)業(yè)。加快電子產(chǎn)業(yè)園和硬盤產(chǎn)業(yè)園的建設。積極引進高校、科研院所、研發(fā)機構以及國外大型跨國公司入駐金陽新區(qū)。11/30/202428思源集團大力發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)金陽新區(qū)當前大力發(fā)展物流、會展、文化、教育、體育、中介服務、休閑旅游等產(chǎn)業(yè)。物流中心：建設以物流、倉儲、批發(fā)為主的現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)區(qū)，逐步形成輻射半徑達500公里、涵蓋西南地區(qū)的重要物流中心和“商谷”。會展經(jīng)濟：以各種會議展覽活動為載體，發(fā)展會展經(jīng)濟。休閑旅游業(yè)：以金陽石林、金陽公園、十二灘公園、盆景園和東林寺等風景點及百花湖風景區(qū)為重點，發(fā)展休閑旅游業(yè)。文體體育產(chǎn)業(yè)：以引進國內(nèi)外知名學校和醫(yī)院進駐金陽新區(qū)為重點，推動教育衛(wèi)生事業(yè)發(fā)展。加快文化體育基礎設施建設，積極發(fā)展文化體育產(chǎn)業(yè)。中介服務業(yè)：積極支持各類現(xiàn)代中介服務企業(yè)到金陽新區(qū)設點，努力使金陽新區(qū)成為西南地區(qū)人才流、資金流和信息流最為集中的區(qū)域之一。11/30/202429思源集團積極發(fā)展金融服務業(yè)和總部型經(jīng)濟大力引進和發(fā)展現(xiàn)代金融保險業(yè)，打造金融一條街。鼓勵銀行、證券公司、基金管理公司、保險公司、信托投資公司及期貨、產(chǎn)權交易中心等機構入駐金陽新區(qū)；鼓勵世界500強企業(yè)或國務院、中央部委和各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的大企業(yè)(集團)的管理中心、研發(fā)中心、營銷中心、結算中心入駐金陽新區(qū)，加快發(fā)展形成總部型經(jīng)濟。11/30/202430思源集團九家高新產(chǎn)業(yè)項目，已在新區(qū)大興土木生產(chǎn)電子漿料的晶華電子、油菜種子研發(fā)的貴州油研所、水利信息化軟件設計的貴陽水電院、紅豆衫紫杉醇的德仁公司、自動化技術研究德新技術研究所、環(huán)保設備研發(fā)貴州同濟環(huán)境科技、精細化工的威頓公司、高技術汽車配件的新躍曲軸。11/30/202431思源集團金陽新區(qū)規(guī)模以上重點建設項目：建筑面積30萬平方米的大型商貿(mào)設施26層的五星級大酒店建設規(guī)模為8200平方米的婦女兒童活動中心建設規(guī)模33925平方米的航空動力科技園總建設規(guī)模14000平方米的貴州有線廣播電視信息中心建設規(guī)模為18000平方米的氣象綜合消息遙感樓建設規(guī)模90畝、總投資2.5億元的市級醫(yī)院11/30/202432思源集團老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃貴陽房地產(chǎn)市場發(fā)展研究房地產(chǎn)業(yè)拉動貴陽經(jīng)濟增長貴陽房地產(chǎn)市場形成板塊競爭格局金陽新區(qū)發(fā)展房地產(chǎn)的機遇產(chǎn)品優(yōu)化建議營銷推廣方案目錄11/30/202433思源集團房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的貢獻明顯開發(fā)投資逐年放大,對GDP增長貢獻明顯:1998-2004年,貴陽市房地產(chǎn)投資額年均增長30．80%,比同期全社會固定資產(chǎn)投資增幅高出12個百分點,占全社會固定資產(chǎn)投資的24．94%,從各年的完成投資額看,呈逐年增長態(tài)勢。房地產(chǎn)業(yè)投資占全社會固定資產(chǎn)投資額比例過高，全社會投資結構不合理，房地產(chǎn)市場明顯過熱。新開工面積逐年增加:1998-2004年,貴陽市商品房新開工面積累計為1636．93萬平方米,年平均增長速度為41．84%。商品房新開工面積增幅過大,會導致后續(xù)2—3年市場供應量的放大,市場壓力增大。也就是說，在今明兩年，貴陽商品房市場的增量房市場的市場消化將受到前期開發(fā)余量的嚴重影響?？⒐っ娣e穩(wěn)步增長:1998-2004年,貴陽市商品房累計竣工面積1476．46萬平方米,年平均增長19．58%；銷售面積逐年增長:1998-2004年,商品房累計銷售面積1272．68萬平方米,年均增長35．16%。11/30/202434思源集團貴陽樓市產(chǎn)品格局貴陽市以經(jīng)濟適用房、商品房、寫字樓為主體,花園洋房、別墅為兩翼的多元化樓市格局；小房型產(chǎn)品，以中心城區(qū)放量為主，如中心兩城區(qū)小戶型住房就推出80萬平方米,比2003年和2004年同區(qū)域小戶型住房的總量翻了一番。高層樓盤，2005年1－7月，城區(qū)和郊區(qū)的高層樓盤供應總量達2萬套。別墅項目，有將近10個別墅項目在售，成為城市重要力量。自2006年以后上市的商品房將以招拍掛出讓的用地為主，經(jīng)濟適用住房用地將受到嚴格限制，而且土地出讓的區(qū)域?qū)⒅饾u向周邊郊區(qū)縣進行轉(zhuǎn)移。因此，貴陽未來的房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)，市中心區(qū)存量房市場活躍，增量房主要集中在郊區(qū)縣，尤其集中在金陽區(qū)域。11/30/202435思源集團2005年房地產(chǎn)的賣方市場，供應決定需求除市場需求是支撐貴陽房價平穩(wěn)上行的主要因素外,商品房結構性因素也在一定程度上導致了全市商品房銷售均價的上升。經(jīng)濟適用住房供應量較去年同期大幅減少,導致在售的項目中,中低價位住房所占比例相應減少,因此,貴陽市商品住宅銷售均價增長。這其中主要原因是云巖、南明兩城區(qū)高層住宅銷售量增大。在2005年全市商品房預(銷)售面積中,兩城區(qū)銷售面積占全市的比例為59．3%,其中住宅占全市的比例為58．5%；云巖、南明兩城區(qū)銷售均價相對較高(商品房銷售均價2930元/平方米,同比增長14%,商品住宅銷售均價2560元/平方米,同比增長10．9%),從而影響到全市商品房銷售均價水平。11/30/202436思源集團商品房需求市場缺乏城市產(chǎn)業(yè)的支撐從地稅貢獻分析貴陽市國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結構發(fā)展情況：建筑業(yè)貢獻率仍高居榜首,為16．7%;其次是商務服務業(yè)、煙酒行業(yè)、房地產(chǎn)業(yè),貢獻率在10%左右;第三是交通運輸業(yè)、金融業(yè)、電力、煤炭、批發(fā)零售業(yè),貢獻率在4%以上。從以上產(chǎn)業(yè)結構分析，高居榜首的建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)市場的需求拉動是十分有限的。對房地產(chǎn)市場需求強勁的商務服務業(yè)、金融業(yè)、批發(fā)零售比較薄弱。11/30/202437思源集團貴陽樓市購買動機分析時間-指標銷售面積/竣工面積2001.822002.862003.862004.782005-11.52005-21.14銷售面積占竣工面積的比重過高，房地產(chǎn)市場明顯過熱，需求急劇增長，投資性購房大量存在。11/30/202438思源集團貴陽未來商品房供應分析時間-指標施工面積/竣工面積20012.9920023.4520035.220042.4320054.18貴陽市當前施工面積與竣工面積的比值過高，房地產(chǎn)項目開發(fā)周期延長。2005年該比值大于4.0倍，未來供應量將會放大，貴陽未來房地產(chǎn)市場競爭環(huán)境將趨于更加激烈。11/30/202439思源集團老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃貴陽房地產(chǎn)市場發(fā)展研究房地產(chǎn)業(yè)拉動貴陽經(jīng)濟增長貴陽房地產(chǎn)市場形成板塊競爭格局金陽新區(qū)發(fā)展房地產(chǎn)的機遇產(chǎn)品優(yōu)化建議營銷推廣方案目錄11/30/202440思源集團貴陽樓市各板塊地產(chǎn)特征鮮明烏當板塊將會以其交通優(yōu)勢和宜居環(huán)境成為新的市場熱點?；ㄏ獏^(qū)高檔住宅的發(fā)展前景看好。小河板塊開發(fā)時間較早,配套設施完善,已成為比較成熟的居住區(qū),但小河區(qū)的城市功能定位為城郊結合中低收入居民較集中而自然環(huán)境較好的城市居住新區(qū)，其交通瓶頸已成為阻礙該地區(qū)繼續(xù)發(fā)展的主要問題，但小河也存在一些發(fā)展局限。金陽新區(qū)和白云區(qū)依托行政中心的優(yōu)勢和完善的基礎設施,發(fā)展的空間和潛力巨大,該區(qū)域?qū)⒊蔀橥顿Y者購房的首選區(qū)域。11/30/202441思源集團2005年批準預售情況：商品房新增供應比例：住宅、辦公房、商業(yè)營業(yè)房、其他用房新增供應比例分別為83.3%、4.2%、9.9%、2.6%，住宅占全部商品房的比例在80%以上。批準預售商品的住宅面積比例：普通住宅、經(jīng)濟適用住房、別墅及高檔住宅供應比例為76.6%、21.3%、2.1%。經(jīng)濟適用住房72.13萬平方米（金陽新區(qū)碧?；▓@、景怡東苑兩個批準預售項目面積合計約48萬平方米，占經(jīng)濟適用住房比例為67%），2005年批準預售的經(jīng)濟適用房主要集中在金陽新區(qū)。普通住宅259.27萬平方米，別墅及高檔住宅6.97萬平方米，11/30/202442思源集團新增批準預售項目：以金陽和云巖為主

批準預售面積（約平方米）比例金陽區(qū)46852844%云巖區(qū)34653133%花溪區(qū)12529012%烏當區(qū)676876%南明區(qū)440504%白云區(qū)126591%從新增供應分析，本項目的競爭主要來自金陽區(qū)域內(nèi)部和云巖區(qū)兩個區(qū)域，烏當、南明、白云區(qū)的供應比較少，購房選擇時受區(qū)域限制。2006年樓市，將有可能出現(xiàn)兩種結果截然不同的樓市現(xiàn)象：一是保守型購房客戶，云巖區(qū)市場消化速度快，價格上漲迅速；二是觀念轉(zhuǎn)變型客戶，金陽區(qū)域市場價值得到認同，但受區(qū)域價格上漲變化的影響，金陽區(qū)域的商品房銷售在上市的前期有一定阻力。數(shù)據(jù)來源：貴陽市房地產(chǎn)管理局11/30/202443思源集團貴陽市商品房市場區(qū)域發(fā)展格局：當前產(chǎn)品形式2005年均價水平元/平方米樓市變化價格趨勢云巖南明高層、電梯房住宅供應為主2560住宅用地供應減少，商品房供應稀缺，價格將上漲；由于土地供應及增量房的消化，供應稀缺，價格將保持上漲趨勢。金陽由經(jīng)濟適用住房為主向多層、小高層、電梯房商品房市場轉(zhuǎn)變1410經(jīng)濟適用住房逐步退出市場，市場以商品房供應為主，價格上漲顯著金陽新區(qū)房價在在貴陽市具有十分強的競爭力。金陽房價將有實質(zhì)性的變化。五個區(qū)以多層、小高層電梯房為主，含部分別墅產(chǎn)品1500產(chǎn)品形式豐富，區(qū)域認同感強，價格上漲空間增大；五個區(qū)將以區(qū)域居住、生活氛圍成熟的優(yōu)勢，分流貴陽的大部分購房客戶。一市三縣以多層為主880商品房為主，價格上漲平穩(wěn)以成本及價格優(yōu)勢，將保持平穩(wěn)發(fā)展。11/30/202444思源集團老城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展步入誤區(qū)2005年上市的樓盤，在市場定位、產(chǎn)品類型、定價策略上都非常接近。尤其是中心區(qū)高層住宅，基本上都定位于高端客戶。在戶型面積上，大多數(shù)項目仍以中大戶型為主；起價大都定在3300元/平方米以上。為避免競爭，開發(fā)商應走差異化道路，根據(jù)土地存量與增量之間的動態(tài)關系，以及產(chǎn)品的市場結構，來確定產(chǎn)品的差異化道路，分析、定位項目的客戶群，打造具有特色的住宅產(chǎn)品。11/30/202445思源集團老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃貴陽房地產(chǎn)市場發(fā)展研究房地產(chǎn)業(yè)拉動貴陽經(jīng)濟增長貴陽房地產(chǎn)市場形成板塊競爭格局金陽新區(qū)發(fā)展房地產(chǎn)的機遇產(chǎn)品優(yōu)化建議營銷推廣方案目錄11/30/202446思源集團2005年土地市場回顧2005年土地商品房住宅用地共出讓土地165．51萬平方米，同比下降63．7%；供應區(qū)域由城市中心區(qū)向城市郊區(qū)（市縣）轉(zhuǎn)移。本項目占地面積31.5789萬平方米，占全年土地出讓面積的約23%。五個區(qū)占土地出讓面積的占全市土地出讓總面積的51%。南明、云巖兩區(qū)土地出讓占全市土地出讓總面積的23%。根據(jù)各城區(qū)土地出讓供應總量來看，未來增量房市場將主要集中在小河、花溪五個區(qū)。而金陽在五個區(qū)中又占據(jù)著重要地位。11/30/202447思源集團貴陽樓市購房對象分析購房對象購房比例貴陽市城區(qū)37.9%貴陽市其他地區(qū)29.1%省內(nèi)其他地區(qū)24.6%外省及境外8.4%隨著貴陽市城市經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，城市功能的不斷完善，居住環(huán)境不斷改善，作為省會城市輻射、帶動全省的力度在不斷增強。由于貴州具有貴州省單極中心的特殊地位,貴陽是貴州的貴陽,也將吸引越來越多的地州市和外省購房者加入購房大軍。地州市和外省購房者購房大軍的崛起，無疑對金陽地區(qū)的商品房市場發(fā)展將起到巨大的促進作用。11/30/202448思源集團貴陽市城鎮(zhèn)居民住房結構每百戶調(diào)查結果：房改房63%，租房22%，商品房10%，私房5%。根據(jù)以上數(shù)據(jù)表明，貴陽城市居民主要以房改房為主，隨著房改房住戶居住需求向改善居住環(huán)境，升級居住條件的轉(zhuǎn)變，商品房市場未來有巨大潛力沒有釋放，租賃市場比較活躍，私房比例逐漸縮小。數(shù)據(jù)來源（貴陽市城調(diào)隊2006年2月22日發(fā)布的數(shù)據(jù)）11/30/202449思源集團從2005年商品房交易分析樓市需求面積成交比例價位成交比例100平方米以下35%1000—2000元/平方米56%100—120平方米22%2000—3000元/平方米20%120—150平方米25%3000元/平方米以上14%150平方米以上18%從以上數(shù)據(jù)可以看出，貴陽低總價的產(chǎn)品比較容易得到市場的認可。準確的產(chǎn)品定位將有助于本項目的開發(fā)成功。11/30/202450思源集團2006年樓市兩個明顯的重大變化2006年批準預售的商品房格局將完全打破：2005年全年住宅用地出讓較上年同比減少了約64%；經(jīng)濟適用住房土地出讓受到嚴格控制，新增住宅建設用地中普通住宅比例提高；自2005年1月1日起，金陽新區(qū)經(jīng)營性用地實行招拍掛出讓方式，金陽新區(qū)的增量房將以商品房為主，區(qū)域樓市品質(zhì)及價格將有明顯變化。11/30/202451思源集團老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃貴陽房地產(chǎn)市場發(fā)展研究產(chǎn)品優(yōu)化建議開發(fā)主題定位、客群定位具體規(guī)劃設計優(yōu)化建議戶型產(chǎn)品建議營銷推廣方案目錄11/30/202452思源集團本項目主題概念的引入城市化、人文化、生態(tài)化11/30/202453思源集團主題概念的設計、建造細節(jié)避免多條動力管道入戶。推行節(jié)水型器具。住宅小區(qū)要設立將雜排水、雨水等處理后重復利用的中水系統(tǒng)、雨水收集利用系統(tǒng)。居室內(nèi)達到自然通風；衛(wèi)生間具備通風換氣設施；廚房設有煙氣集中排放系統(tǒng)，達到居室內(nèi)空氣質(zhì)量標準。室外聲環(huán)境系統(tǒng)應滿足日間噪聲小于50分貝，夜間小于40分貝。住宅小區(qū)光環(huán)境一般著重強調(diào)滿足日照要求，室內(nèi)要盡量采用自然光。室外公共場地采用節(jié)能燈具，提倡有新能源提供的綠色照明。住宅小區(qū)生活垃圾包括收集與處置兩部分，即生活垃圾的收集要全部袋裝，密閉容器存放。垃圾應實行分類收集。11/30/202454思源集團本項目目標客戶群定位：顯性客戶群隱性客戶群擴展性客戶11/30/202455思源集團顯性客戶群：已經(jīng)搬遷入住金陽新區(qū)的政府行政事業(yè)機關、行政管理機構、金融機構、企事業(yè)單位中高層管理人員；準備在金陽新區(qū)、或已經(jīng)在金陽新區(qū)從事商業(yè)、商務活動的私營企業(yè)主；即將搬遷進入金陽新區(qū)的機關單位及企業(yè)中高層管理人員；工作、生活距離金陽新區(qū)距離較近的，準備在金陽新區(qū)周邊區(qū)域購房的新增人群；顯性客戶群，大多為地緣性優(yōu)勢客群（距離上班近、在金陽有投資、或者擁有私家車）的關系，這類客戶將成為本項目挖掘的第一批客戶。11/30/202456思源集團隱性客戶群：為子女教育、就業(yè)而準備在貴陽投資置業(yè)的購房人群；從貴陽其他城區(qū)分流至金陽區(qū)域的購房人群；在市區(qū)上班，但擁有私家車，對居住環(huán)境有一定講究的高收入人群；受惠于二手房交易，在市區(qū)有居住升級需求的原住居民；在筑城投資房地產(chǎn)的投資性客群；隱性客戶群，包括貴陽市私人企業(yè)主、貴陽市公務員、周邊州縣市富有階層。通過對顯性客戶的挖掘，實現(xiàn)短期內(nèi)熱銷，形成一定項目品牌及銷售人氣，加上項目本身的高品質(zhì)建設，給予這隱性類客戶群充分的信心，從而吸引其到本項目置業(yè)，實現(xiàn)目標市場的有效放大。11/30/202457思源集團擴展性客戶：主要包括在外從政、經(jīng)商成功的貴州或貴陽人士返回筑城，及其他中意在貴陽市居家環(huán)境的貴州籍購房客戶；準備在貴陽設置駐筑辦事機構的各州縣市各級機關、企事業(yè)代表處；貴州省內(nèi)各州縣市來筑投資置業(yè)的購房人群。11/30/202458思源集團項目與目標客戶群的對接；通過以上分析，在金陽新區(qū)購房的客戶有著明顯的需求特征，本項目應該突出“出行便利、建筑品質(zhì)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適、性價比強、有身份感”才能有效地與目標客戶群進行對接?？蛻粝M特征第一圈層顯性客戶群求方便——與本項目距離不遠；追求高品位——項目優(yōu)美的自然環(huán)境；青睞性價比——項目與市區(qū)內(nèi)物業(yè)相比的價格優(yōu)勢；第二圈層隱性客戶群求交通便利——公共交通的配套、私家車；求環(huán)境——自然與人工；求舒適——社區(qū)已經(jīng)營造的舒適感覺；求品位——社區(qū)文化營造第三圈層擴展性客戶追求高品質(zhì)；追求高品牌價值；講究身份體驗11/30/202459思源集團老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃貴陽房地產(chǎn)市場發(fā)展研究產(chǎn)品優(yōu)化建議開發(fā)主題定位、客群定位具體規(guī)劃設計優(yōu)化建議戶型產(chǎn)品建議營銷推廣方案目錄11/30/202460思源集團總體平面規(guī)劃設計建議-樓座的排布、天際線建筑形式：金陽北路沿線以塔樓＋商業(yè)裙樓布置；風情街以小高層板樓布置；內(nèi)部組團以多層圍合形成獨立組團；沿金陽北路往東至觀山公園，建筑天際線由高往低；金陽北路沿線建筑應有至高點，建筑天際線向兩邊漸次降低；11/30/202461思源集團11/30/202462思源集團水系11/30/202463思源集團項目功能分區(qū)設計建議本項目按照“城市化、人文化、生態(tài)化”進行建筑安排。高層塔樓沿金陽北街布置，塔樓底部布置商業(yè)用房，突出項目及區(qū)域的城市化特征；多層圍繞組團式建筑，通過圍合式安排突出組團內(nèi)部的人文關懷特征，并利用組團式景觀規(guī)劃提升組團建筑價值；別墅組團突出生態(tài)化的利用，利用生態(tài)原始風貌突出別墅高端項目的生態(tài)化特征。11/30/202464思源集團城市區(qū)人文區(qū)人文區(qū)人文區(qū)生態(tài)區(qū)生態(tài)區(qū)各功能區(qū)劃分：城市區(qū)，以高層建筑＋商業(yè)裙樓（風情商業(yè)街），高層建筑突顯現(xiàn)代建筑氣息，商業(yè)裙樓印襯區(qū)域商服的繁華。人文區(qū)，以多層、小高層為主，圍合式的建筑組團拉近了社區(qū)居民親近的距離，營造社區(qū)內(nèi)和諧的人文居住環(huán)境。自然區(qū)，以聯(lián)排、獨棟別墅為主，強調(diào)居住區(qū)域內(nèi)的人與建筑、生態(tài)環(huán)境的融合，通過樓座建筑高度的過渡保證了高檔別墅生活居住的私密性要求。11/30/202465思源集團項目交通、道路規(guī)劃設計建議本項目的交通入口，不僅是本項目地塊的一個構成部分，更是項目的形象、品質(zhì)所在，需要配合社區(qū)總體規(guī)劃認真的處理，體現(xiàn)社區(qū)品位及功能。在入口形象的設置上，建議打造出項目獨一無二的、體現(xiàn)小區(qū)形象的標志性形象景觀。商業(yè)與住宅的入口應分別設置，住宅中高層與多層可共用主入口，但別墅項目的入口應單獨設置。高層與多層入口設置應適當加寬人行入口或增設人行入口的數(shù)量；而別墅項目的入口應考慮加寬或適當增加車行入口數(shù)量。高層與多層入口設置可簡約，以方便實用為主；別墅項目的入口設置應體現(xiàn)大體、大氣11/30/202466思源集團項目環(huán)境、景觀的設計建議：主題景觀、組團景觀建議以主題景觀代替普通園林，本項目應設置能夠體現(xiàn)項目特征的具有一定主題的標志性形象建筑，可以雕塑、建筑、符號等加以表現(xiàn)。從整體上規(guī)劃建立生態(tài)系統(tǒng)，利用本項目天然的自然條件（如山坡、水系）。建議本項目的從設計順序上先設計環(huán)境后設計建筑，做到建筑、景觀、環(huán)境三者和諧統(tǒng)一。各組團景觀規(guī)劃，應考慮各種建筑形式的視線范圍。各組團景觀的設置，應能夠最大限度地讓不同建筑高度的樓層均能夠享受得到。11/30/202467思源集團項目環(huán)境、景觀的設計建議：水體集中、硬質(zhì)景觀本項目規(guī)劃中，建議將分散的水體進行集中，以形成大面積的景觀水體，這將成為本項目的特色所在，同時也將是項目的品質(zhì)塑造點所在。在規(guī)劃設計中，需要對包括各類親水設施、水上活動等做重點處理（貴陽的山體景觀對于項目來說，已經(jīng)不能成為景觀上的賣點）。在園林景觀的構成要素中，硬質(zhì)景觀占有相當大的比重，包括地面鋪裝、照明、建筑小品、休閑設施、標識等。硬質(zhì)景觀作為戶外空間設施，以應用功能和藝術效果給人們帶來舒適的環(huán)境和美的享受。為了在施工過程中最大限度地體現(xiàn)圖紙的設計思想，并滿足其使用功能，對硬質(zhì)景觀圖進行深化設計是一個不容忽視的重要環(huán)節(jié)。11/30/202468思源集團項目景觀規(guī)劃優(yōu)化建議：集中化：集中化景觀規(guī)劃不明顯，應設置集中化景觀規(guī)劃，以鮮明的主題描述項目特征，集中化、標志化、主題鮮明的集中化景觀，便于后期推廣和樹立項目品質(zhì)形象；組團化：組團化景觀規(guī)劃，應便于各樓座對良好景觀的要求，組團化景觀規(guī)劃設計側(cè)重于各組團社區(qū)居民的后期使用和維護。11/30/202469思源集團水景對高層住宅來說，價值沒有得到體現(xiàn)。別墅產(chǎn)品在多層、高層的視野范圍內(nèi)，私密性無保障。各樓座均沒有達到最佳的視線景觀范圍，能夠提升項目價值的景觀規(guī)劃被弱化。11/30/202470思源集團項目建筑風格定位及形象處理：建筑立面本項目的建筑風格應該有所明確，應該與市民廣場、會展中心、市級行政中心的建筑融合為一體。本項目的建筑風格應該成為繼市級行政中心之外的第二道建筑風景。具體可以考慮在建筑外立面、建筑屋頂、建筑小品、挑檐、商業(yè)裙樓等進行處理。11/30/202471思源集團項目建筑風格定位及形象處理：建筑立面處理方案可以選擇居住氣息濃厚的海外建筑風格，或者立體感、線條感鮮明的現(xiàn)代風格。一些具體的細節(jié)包括：外立面應裝飾簡潔明快的裝飾色塊，窗的開面應適當增大，用大且低的窗臺設計拉近人與自然的距離；陽臺建議以全玻璃陽臺代替?zhèn)鹘y(tǒng)的水泥陽臺、鐵藝陽臺，使本項目的陽臺設計能夠充滿當代的時代氣息。在一些建筑外觀上，陽臺、飄窗盡量不要突出建筑物；空調(diào)機位應預留百葉或者其他可以將外掛機進行隱蔽性的建筑處理，預留機位的空間應該足夠大（有些項目機位預留位置太小，導致不能使用）；城市主干道（金陽北路沿線）建筑立面的陽臺、窗臺處理建議采用全封閉式，并將晾衣服、儲物等生活用陽臺的朝向小區(qū)內(nèi)引導。11/30/202472思源集團項目建筑風格定位及形象處理：商業(yè)部分建筑處理局部挑空，加大柱距(最好為8.4米)，以滿足業(yè)態(tài)變化及調(diào)整需要；對業(yè)態(tài)通過建筑硬件條件進行引導，如餐飲區(qū)就需要在規(guī)劃設計時預留隔油池，大出口地排等；對商業(yè)部分的配電應考慮稍大一些；考慮在部分商鋪設置上下水處理。11/30/202473思源集團建筑結構的規(guī)劃設計建議商業(yè)裙樓部分以框架結構為主(便于未來商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)整)塔樓（高點住宅）、多層、小高層以剪力墻為主別墅以鋼混為主（或局部鋼混）。

11/30/202474思源集團項目建筑外立面主色系裝飾建議建筑外立面，建議盡量采用穩(wěn)重、大氣的深色作為建筑外方面的主色系。亮色系、淺色系與本項目特征（即規(guī)模較大、品質(zhì)較高的社區(qū)品位不太協(xié)調(diào)）可能不太相符，而且貴陽特殊的自然氣候環(huán)境，淺色系將容易污染建筑外立面。11/30/202475思源集團項目各類物業(yè)內(nèi)部裝修建議公共空間指首層大堂、電梯間、各層公共走道、樓梯間的裝修裝飾。建議公共部分的內(nèi)部裝修，首層大堂、各層公共走道、候梯間地面結合貴陽氣候條件，建議選用耐泥水污染的石材進行鋪裝（或地面整體水磨石處理），各樓層的地面鋪裝建議至鋪至戶門。踢腳線選用石材鋪裝，顏色建議選用深色系。套內(nèi)空間，指門窗的設計和材料選用以及裝修標準。套內(nèi)空間的裝修建議以精裝修（或廚衛(wèi)精裝）為主，在交房標準上與其他項目形成差異化競爭，一方面體現(xiàn)項目的品質(zhì)，一方面精裝修也有利于提高售房單價。11/30/202476思源集團硬件設備及設施建議：采暖采光、熱水飲用水、電視系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)采暖采光，建筑規(guī)劃設計中應考慮在建筑中應用節(jié)能建筑材料和施工工藝，如寒冷季節(jié)的墻體保溫功能、大面積窗戶（或陽臺）的自然采光、通透的新風動線設計等。熱水及飲用水，是否能夠?qū)厝?、直飲水直接引入戶?4小時熱水是否供應（熱水供應可設計利用酒店的熱水設施余量對小區(qū)進行分區(qū)、分組團供應）電視系統(tǒng)，小區(qū)內(nèi)配備有線電視、還是衛(wèi)星電視（如酒店的電視接收系統(tǒng)為衛(wèi)星接收系統(tǒng)，可為小區(qū)使用）；通訊系統(tǒng)：電話系統(tǒng)（包括每戶電話預留接口數(shù)，是否需要為每戶預留一個以上接口）、計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)（如寬帶接口及流量的預留）等。11/30/202477思源集團硬件設備及設施建議：智能化系統(tǒng)、布線系統(tǒng)智能化系統(tǒng)：包括社區(qū)網(wǎng)絡系統(tǒng)、安防系統(tǒng)（如24小時電視安防監(jiān)控、電子門禁系統(tǒng)、存車智能卡系統(tǒng)、消防系統(tǒng)（如煙感系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)）、物業(yè)管理系統(tǒng)（如煤氣、水費、電費、物業(yè)費的繳費智能化系統(tǒng)）、金融自助系統(tǒng)（如自動柜員機ATM、繳費機等）是否運用、以及如何配備的問題。布線系統(tǒng)，應綜合考慮通訊、智能化的布線要求，與建筑內(nèi)部的管線、管道布置系統(tǒng)進行有效分離，整個建筑內(nèi)部應保證布線系統(tǒng)的隱蔽性、維修的方便性，盡量避免管線、管道暴露在公共區(qū)域。11/30/202478思源集團廣場及室外公共空間背景布置構思建議但社區(qū)內(nèi)部應設置各種不同主題的社區(qū)活動廣場，主要以休閑、生態(tài)、活動性為主題的集中式公共活動空間為主，公共空間的規(guī)劃設計應強調(diào)居民的親近性和可參與性?？筛鶕?jù)組團形成不同特色的主題廣場，但設置有晨練、健身設施的活動廣場建議設置在開闊、遠離居住建筑的廣場，以免影響周圍社區(qū)居民的日常休息和私密性。室外公共空間可設置主題背景音樂或燈光系統(tǒng)，11/30/202479思源集團商業(yè)部分業(yè)態(tài)規(guī)劃建議本項目的商業(yè)是項目成功的一大難點，為做好商業(yè)部分的規(guī)劃，建議對商業(yè)部分的業(yè)態(tài)通過硬件配套進行有意識的引導，如餐飲、洗衣、銀行。具體的目標商戶建議為方便入住居民的生活，一期商業(yè)設施的配套，建議先期引進生活超市、門診所、餐館、銀行、郵政所、中小學校、托兒所、公共廁所等設施。11/30/202480思源集團利用外部連廊，通過連廊人流能夠快速從一樓轉(zhuǎn)換到二樓。通過有效的動線設計和節(jié)點，將人流從一樓向二樓進行引導。轉(zhuǎn)換節(jié)點應著重外觀設計，以雙跑式樓梯設置步行轉(zhuǎn)換的方式不太可取。11/30/202481思源集團利用人流轉(zhuǎn)換節(jié)點，將人流有效地向二樓商業(yè)進行引導。11/30/202482思源集團停車場的規(guī)劃設計建議；商業(yè)裙樓部分建議有一部分地上停車（沿金陽北路建筑布局以塔＋裙樓設計時，商業(yè)部分除地上停車外，還可以借助塔式建筑地下一層車位使用）。塔式、小高層、多層建筑以地下車位為主別墅以建筑底層（或下沉式建筑內(nèi)部車庫）為主，盡量不下挖建車庫。11/30/202483思源集團為建筑增光添彩的其他建議。本項目可嘗試引溫泉入戶；本項目還應該注重想象空間的再創(chuàng)造，利用圓弧、鏤空、轉(zhuǎn)角、嫁接等手法的應用，使建筑藝術與人文生活更加緊密結合。準一梯一戶的設計；電梯大堂賓館化，樓宇入口的電梯廳設計開始向酒店大堂靠攏，除了藝術掛畫、吊燈、壁燈，還專設洽談、休息區(qū)，讓住戶擁有酒店式的享受。水景住宅的設計強調(diào)親水性，建議在水景設計時，以親水平臺、親水步道、休息平臺等，使水景的功能性、景觀性能夠充分應用。建筑屋頂?shù)奶幚?，建議以坡屋頂為主，平屋頂建筑設計應以一定的建筑造型進行處理，以比較豐富的坡頂組合，可以更藝術化地打破平直呆板的屋頂線條，豐富整個建筑群天際輪廓線，如四坡頂、雙坡頂、露臺、屋面斜窗和部分屋頂裝飾件的組合；西式建筑屋頂?shù)膽玫鹊取?1/30/202484思源集團老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃貴陽房地產(chǎn)市場發(fā)展研究產(chǎn)品優(yōu)化建議開發(fā)主題定位、客群定位具體規(guī)劃設計優(yōu)化建議戶型產(chǎn)品建議營銷推廣方案目錄11/30/202485思源集團一期項目戶型設計建議：金陽新區(qū)競爭項目分析碧海紅湖項目：本項目的銷售率（按套）官方數(shù)據(jù)為15%，根據(jù)實際統(tǒng)計，達到19%左右；本項目的銷售率（按面積）根據(jù)實際統(tǒng)計，達到22%左右；每月銷售66套，銷售面積2萬多平方米。碧海紅湖項目面積在170、200左右的產(chǎn)品銷售速度比較快，但占供應的比例較?。还娣e在110－130區(qū)間的產(chǎn)品供應比例較大（占60%左右），但銷售率都比較低；供應面積在100以下的產(chǎn)品，其供應比例較?。s6%），未能實現(xiàn)銷售。數(shù)據(jù)來源于貴陽市房地產(chǎn)管理局，數(shù)據(jù)經(jīng)過一定處理。11/30/202486思源集團一期項目戶型設計建議：金陽新區(qū)競爭項目分析景怡東苑景怡東苑140平方米左右的產(chǎn)品供應較多，面積主要集中在120－160平方米/套之間（比例達到60%）景怡東苑100平方米以下的產(chǎn)品，供應比較少，但銷售速度較快；景怡東苑200平方米以上的產(chǎn)品供應較少（占15%左右），大戶型產(chǎn)品（躍式、復式）銷售緩慢，大戶型產(chǎn)品只有面積在190、160左右的產(chǎn)品才有一部分銷售。每月銷售83套。數(shù)據(jù)來源于貴陽市房地產(chǎn)管理局，數(shù)據(jù)經(jīng)過一定處理。11/30/202487思源集團一期產(chǎn)品戶型建議：200平方米以上的產(chǎn)品應盡量不做（如景怡東苑200平方米以上的產(chǎn)品未能實現(xiàn)銷售）；70-100平方米之間的小戶型產(chǎn)品供應較少，但小戶型產(chǎn)品不宜太多，可能會降低本項目檔次；110－120平方米之間的產(chǎn)品供應旺盛，銷售率較低，應避免同質(zhì)競爭；130左右的產(chǎn)品相對較少，但消化速度快，本項目產(chǎn)品可在此基礎上適當增大戶型面積；建議產(chǎn)品主力戶型以面積在160-190平方米左右的戶型產(chǎn)品為主。11/30/202488思源集團一期產(chǎn)品戶型建議：動靜分區(qū)、干濕分離動區(qū)包括起居室、餐廳、廚房等；靜區(qū)包括臥室、書房、衛(wèi)生間等；本項目的動區(qū)主要是指一個家庭的公共區(qū)，靜區(qū)是私用區(qū)。在住宅的規(guī)劃設計時，應使居室公私分離，居寢分離，動靜分離，使居住功能更加合理。11/30/202489思源集團一期產(chǎn)品戶型建議：采光與通風立體采光、良好通風精心設計好本項目的住宅的門、窗、陽臺等開口的方向、高度和形狀，建立一個立體采光、通風系統(tǒng)，形成一個較完善的“陽光和新風通道”，把陽光、新風盡可能的導入室內(nèi)，使居室里得到充足的日照（如采用大面積的落地窗、落地陽臺設計）和空氣對流，還可以起到節(jié)能的作用。11/30/202490思源集團一期產(chǎn)品戶型建議：采光與通風廚房規(guī)劃設計，建議以單一操作型為主；衛(wèi)生間的設計配備，建議有二個臥室以上時，建議以配備兩個衛(wèi)生間；11/30/202491思源集團老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃貴陽房地產(chǎn)市場發(fā)展研究產(chǎn)品優(yōu)化建議營銷推廣方案項目SWOT分析推廣理念及方向核心營銷策略的把握對價格和銷控的把握推盤順序及銷售周期、開盤準備目錄11/30/202492思源集團產(chǎn)品銷售SWOT的把握：優(yōu)勢1）趨勢：在貴陽的整體規(guī)劃中，金陽新區(qū)屬于未來貴陽的新中心區(qū)，升值潛力大，目前政府機構已經(jīng)實現(xiàn)搬遷；2）配套：本案周邊具備一些形象性的配套設施：貴陽一中，在建的五星級酒店，金陽購物中心，金陽醫(yī)院；3）環(huán)境：除了金陽新區(qū)整體的生態(tài)規(guī)劃外，本案臨近觀山公園，社區(qū)內(nèi)有四個高低起伏的原生態(tài)小山丘，社區(qū)內(nèi)還設有一條貫穿整個社區(qū)的觀景水系；4）規(guī)模：71萬平方米的社區(qū)規(guī)模，利于整體規(guī)劃，會聚資源，營造更好的社區(qū)氛圍；同時也更容易在市場上造成影響。11/30/202493思源集團產(chǎn)品銷售SWOT的把握：劣勢目前商業(yè)部分的格局規(guī)劃不盡合理。1）3米面寬和15米進深影響了業(yè)態(tài)的豐富性；2）兩層的單獨商業(yè)布局，使得上層的銷售更加困難；3）雖然相對于70萬平方米的大盤來說，2萬平方米的商業(yè)配套不算大，但由于分戶面積過小，形成了過多的商業(yè)鋪面，不利于組織社區(qū)服務型商業(yè)體系，同時本區(qū)域目前也不具備形成休閑購物街的條件；由于采取銷售的方式，將對后期商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)和品質(zhì)的控制帶來更多不確定的因素，容易造成整體社區(qū)形象的下降，影響住宅部分的銷售。11/30/202494思源集團產(chǎn)品銷售SWOT的把握：威脅1）區(qū)域傳統(tǒng)定位的認識習慣：雖然金陽新區(qū)的發(fā)展規(guī)劃為“園林化、生態(tài)型”和“數(shù)字金陽”，但通過走訪調(diào)查，目前貴陽市民對本區(qū)域的傳統(tǒng)印象仍然為工業(yè)區(qū)，從而影響了消費者對居住品質(zhì)的預期；同時區(qū)內(nèi)大都為經(jīng)濟適用房，也不是傳統(tǒng)的高檔住宅的名片性區(qū)域；2）區(qū)域傳統(tǒng)價格體系的認知習慣：目前金陽新區(qū)的住宅均價為1430元/平方米，本案預期的價格體系將出現(xiàn)一個級跳；3）由于是新區(qū)開發(fā)，雖然實際距離市中心只有15分鐘左右的車程，但通過走訪，市民普遍反映心理距離感受較遠。4）由于自然條件的優(yōu)越，一般的景觀主題住宅在貴陽的同質(zhì)化嚴重，不利于建立項目的差異性。5）本案產(chǎn)品外立面的形象昭示性無特色；6）本案目前規(guī)劃的產(chǎn)品類型與景觀之間的搭配不盡合理，影響了整體社區(qū)的視野開闊性，也不利于價格體系的制定，容易對銷售造成阻力；7）從市場競爭的角度，城區(qū)項目分流了部分留戀城市生活的高端客戶，花溪項目分流了部分熱衷生態(tài)環(huán)境的高端客戶。11/30/202495思源集團產(chǎn)品銷售SWOT的把握：威脅1）貴陽整體的住宅市場環(huán)境，對真正品質(zhì)優(yōu)秀的項目有很強的接受力2）從有利于產(chǎn)品銷售的角度，進一步完善產(chǎn)品規(guī)劃，使得項目從原有的人文化的基礎上，進一步實現(xiàn)市場化11/30/202496思源集團老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃貴陽房地產(chǎn)市場發(fā)展研究產(chǎn)品優(yōu)化建議營銷推廣方案項目SWOT分析推廣理念及方向核心營銷策略的把握對價格和銷控的把握推盤順序及銷售周期、開盤準備目錄11/30/202497思源集團一期產(chǎn)品推廣方向確定推廣方向的邏輯主線：實現(xiàn)價值的最大化是市場操作的核心原則，因此突破市場的傳統(tǒng)觀念，就需要建立新的價格體系標準，其中核心問題就是差異性的建立。如何建立差異化，差異化的方向1）你無我有：容易計算單個賣點的成本，不利于形成整體價格體系的建立；同時在幾十萬平方米的大盤開發(fā)中缺乏周期性支撐力；2）同一賣點的價值最大化：如都做園林綠化，但我們把園林綠化做到極致，如北京星河灣。但這種操作手法需要成本提升很大，而且在貴陽市場本身價格起點不高的情況下，容易導致產(chǎn)品價值過度高于價格，即形成價值透支，這樣勢必會使價格過度偏離原有價格體系，增加了市場銷售的風險性。3）生活理念的提升：如從一般的舒適性住宅發(fā)展到景觀住宅（公園地產(chǎn)），科技住宅（MOMA），異域風情住宅（地中海風情）等，通過一種有硬件條件支撐的新的生活方式的引導和演繹，來建立市場上新的價格標準和形象的差異性。11/30/202498思源集團一期產(chǎn)品推廣方向：差異化的建立1）景觀地產(chǎn)：本案具備景觀條件，但在貴陽市場的形象同質(zhì)化嚴重；2）異域風情地產(chǎn)：雖然有商業(yè)風情街，威尼斯碼頭的前期設想，但整體產(chǎn)品硬件支撐不夠（外立面，異域園林品種的引進，與周邊自然條件的和諧等）；且與金陽新區(qū)整體的“園林，生態(tài)”定位并不協(xié)調(diào)。3)從市場形象突破的角度看，貴陽市場目前的貝地盧加諾，亨特國際已經(jīng)建立了該領域的形象高度，不利于本案形象的差異化建立。11/30/202499思源集團一期產(chǎn)品，倡導一種“生活就象在度假”的生活理念

在景觀地產(chǎn)的基礎上，通過景觀與消費者心態(tài)的結合以及與業(yè)主行為的互動，倡導一種“生活就象在渡假”的生活理念。即景觀環(huán)境不僅僅是用來看的，而是用來參與的，享受一種真正融入自然的生活體驗。每天在這里的生活都是放松的，是對城市繁忙生活的一種沉淀。11/30/2024100思源集團居住生活理念的確立：可行性硬件條件：社區(qū)內(nèi)：水系規(guī)劃，休閑港灣，區(qū)內(nèi)小山丘規(guī)劃，商業(yè)風情街周邊：五星級酒店，市民廣場，觀山公園距離：市中心到本案15—20分鐘的車行時間與消費者心態(tài)的契合：目前在金陽新區(qū)購買住房的消費者主要是考慮價格因素和發(fā)展?jié)摿Γ鳛榈谝痪铀暮苌?，入住率不高。如果本案突破原來的價格體系，消費者還選擇在本區(qū)域置業(yè)，除了仍舊考慮到未來的發(fā)展?jié)摿ν猓嗟氖菍ふ乙环N不同的生活感受和生活形象品質(zhì)的提高?！吧罹拖笤诙杉佟钡睦砟顒偤梅狭诉@種生活狀態(tài)的轉(zhuǎn)變，是一種從繁忙，焦躁到休閑，放松的“閃切”。同時通過對休閑生活感受的引導和客戶的實際體驗，也逐漸讓消費者產(chǎn)生把這里作為第一居所用于日常居住的比例。11/30/2024101思源集團居住生活理念的確立：可行性與開發(fā)商大品牌策略的配合為開發(fā)商今后的項目開發(fā)建立項目內(nèi)涵和特色，通過本案的成功開發(fā)，形成市場上一提起“元龍”的項目，就知道該項目除了注重景觀營造外，還特別注重形象和功能配套設施的完善，倡導一種“生活就象在渡假”的生活理念，“元龍”的項目就是高品質(zhì)和新生活方式的代名詞，從而減少了今后項目的推廣成本。11/30/2024102思源集團居住生活理念的確立：可行性(便于推廣)對于大盤開發(fā)來講，利于整體宣傳和滾動式宣傳，也利于開發(fā)商大品牌形象的建立；有利于整合現(xiàn)有配套設施資源，形成宣傳上的合力；在具體的宣傳上，有炒作點，容易建立市場形象的差異化，容易形成口碑傳播；與花溪版塊的區(qū)別：不僅是自然生態(tài)的，更是城市文明的（強調(diào)現(xiàn)代化的配套設施和與舊中心更近的距離）；在具體的推廣方式上，可以推出“悠長假期——旅游路線圖”，將社區(qū)內(nèi)的景觀設置為景點1，景點2，方便前期造勢和后期形成一定規(guī)模后，利于銷售人員的銷講，并自然形成一條看房路線。11/30/2024103思源集團居住生活理念的完善：支撐體系理念的完善：為了讓“生活就象在渡假”的理念讓消費者更實際的體驗到，還需要進一步完善這個理念的支撐體系。核心形象符號的建立：根據(jù)以往操盤經(jīng)驗，一個項目絕對需要有一個可識別的形象符號，讓客戶一提起某項目就能夠產(chǎn)生一個具體生動的形象來，有利于推動市場形象的快速建立；而一般的樓盤LOGO設計達不到這樣的效果，如一提起“水晶苑，龍?；▓@┉”你能想起它的LOGO是什么樣嗎？但一提起北京的“珠江帝景”就能想到躍起的古羅馬戰(zhàn)馬，一提起富力城就能想到外型獨特的售樓中心。11/30/2024104思源集團核心形象符號的建立：位置和形式位置和形式選擇建議方案1：選擇在社區(qū)內(nèi)高度最高的山丘上設立一個形象符號，如：觀音像方案2：選擇在威尼斯港灣設立一艘大帆船方案3：選擇社區(qū)廣場，設立一個體現(xiàn)“生活就象在渡假”內(nèi)涵的精神雕塑11/30/2024105思源集團珠江帝景-北京11/30/2024106思源集團富力城-北京11/30/2024107思源集團居住生活理念的完善：支撐體系(案名調(diào)整)案名的調(diào)整建議：“悠長假期”貴陽有太多以“龍”為內(nèi)容的案名，不利于在宣傳上形成差異本案名更好的體現(xiàn)了推廣訴求，并與區(qū)域整體規(guī)劃和周邊生態(tài)環(huán)境的調(diào)性相契合如果從開發(fā)商大品牌運作的角度，本案名還可以調(diào)整為“元龍—悠長假期”11/30/2024108思源集團居住生活理念的完善：特色景觀的建立如果單純從景觀設計的角度來講，更多的是體現(xiàn)滿足社區(qū)業(yè)主的精神生活需求，但從推廣銷售的角度來看，需要建立自己的景觀特色，以快速形成市場上的記憶點和口碑傳播點。一提起北京的“萬象新天”，就知道該項目有一個大峽谷的景觀設計；一提起“東一時區(qū)”就知道有一個10萬平方米大公園的配套;一提起花溪的“頤和花園”就知道有一個“社區(qū)山景觀光區(qū)”。11/30/2024109思源集團其他在綠地的規(guī)劃上，最好形成1-2塊的大型集中綠地，給購房者更好的視覺沖擊力，同時建議引進可踩踏的草種，讓業(yè)主充分的享受自然，不只是觀景，還可以觸摸?；顒訌V場先期投入：為項目積累人氣和市場形象，利用場地經(jīng)常性的組織一些活動，造成全市的關注。對“生態(tài)環(huán)境”的進一步理解：“生態(tài)環(huán)境”除了有“自然景觀，人”的參與外，還應當有其他生物的參與，如在廣場上放養(yǎng)和平鴿，除了可以增加社區(qū)的生動性外，還可以與市政府相呼應，形成良好的社會口碑。居住生活理念的完善：特色景觀的建立11/30/2024110思源集團對推廣文案設計的把握本項目要做金陽新區(qū)的頂尖商品房住宅，因此在價格上會突破原有的價格體系預期，會造成一定的銷售壓力。為了配合本案的價格策略，在宣傳形象上，要比照市區(qū)最高檔住宅的形象設計，提高消費者的心理價格預期，然后以低于市區(qū)豪宅的價格入市，強化高端客戶對本案價格的接受程度。一、設計元素建議：多一些人物大頭照笑臉的畫面，通過一個個笑臉體現(xiàn)“生活就象在渡假”的理念，更容易與客戶拉近距離，產(chǎn)生情感上的互動。二、為了保證形象的品質(zhì)感，在各種媒介材料的選擇上，也應當也本著“形象提高心理價格預期”的先期策略進行選擇，如圍擋應盡量使用噴繪，而避免使用漆刷。三、廣告公司建議：為了更好的保證宣傳形象的品質(zhì)感，建議選擇深圳或北京有多年房地產(chǎn)推廣經(jīng)驗的大型品牌公司來負責廣告設計和文案撰寫部分11/30/2024111思源集團對推廣渠道的把握：核心渠道-活動營銷1、活動營銷：通過普遍性活動和定向性活動的結合，為項目積聚口碑。1）普遍性活動：大獎征集廣告語，造成貴陽市場的集體性關注。2）定向性活動：A、元龍大講堂B、論壇：開盤前邀請有關專家舉辦主題論壇，發(fā)布權威的“類旅游地產(chǎn)白皮書”，建立行業(yè)內(nèi)的權威性和話語權。11/30/2024112思源集團對推廣渠道的把握：核心渠道-戶外廣告牌2、戶外廣告牌根據(jù)經(jīng)驗，戶外的位置比內(nèi)容更加重要，因此核心問題是位置的選擇1）選擇位置和數(shù)量建議：三橋，寶山北路，大營坡，(可以在三橋等類似區(qū)域形成廣告長廊的效果，強化項目形象和影響力)新添大道、蠻坡(可以在競爭區(qū)域強化本項目形象，分流客群)2）形式上，在通往項目的主路上設置“交通指示牌式”路牌11/30/2024113思源集團對推廣渠道的把握：核心渠道-報紙3、報紙1）媒體選擇：通過調(diào)查，貴陽的都市報和晚報在項目宣傳上的效果比較理想2）在宣傳方式上，建議采取以下三種形式A、根據(jù)以往經(jīng)驗，由于住宅產(chǎn)品屬于高消費式廣告C、可以在報紙產(chǎn)品，消費者相對理性，因此建議采取以硬廣軟投的方式B、開盤階段和其他重要節(jié)點，也可考慮連續(xù)性懸念的新聞版或其他比較受歡迎的版面作長期的冠名推廣11/30/2024114思源集團對推廣渠道的把握：輔助渠道1、廣播考慮到有車族不定期的在車上收聽廣播，因此在媒介計劃的制定上，不選擇集中時段的宣傳，而是采取不定時的宣傳。2、房展會3、DM，主要針對貴陽區(qū)外的周邊區(qū)域客戶，集中開發(fā)異地客戶資源。11/30/2024115思源集團老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃貴陽房地產(chǎn)市場發(fā)展研究產(chǎn)品優(yōu)化建議營銷推廣方案項目SWOT分析推廣理念及方向核心營銷策略的把握對價格和銷控的把握推盤順序及銷售周期、開盤準備目錄11/30/2024116思源集團對核心營銷策略的把握：情景營銷不論是房地產(chǎn)營銷還是其他商品的營銷，“決戰(zhàn)終端”的理念已為大家所廣泛認同，特別是對于房地產(chǎn)期房銷售來講，由于總價高和很多不確定因素，使得消費者往往缺乏信心，特別是對于進行第一次開發(fā)的開發(fā)商，更是缺乏購買信心。同時由于貴陽的地域局限性和媒體傳播渠道的單一性，信息的傳達率較高，因此現(xiàn)場環(huán)境如何，則成為撬動消費者購買意愿的核心要素。11/30/2024117思源集團開盤前至一期外立面形成前的現(xiàn)場環(huán)境包裝1)圍擋包裝（保持定期更換，使得項目不斷保持“新鮮感”）；2）現(xiàn)場導示系統(tǒng)；3）看房通道；4）工地氣氛：利用彩旗、汽球、條幅等宣傳物品，引人注目，營造人氣旺，整潔有序的施工現(xiàn)場；5）工人形象：文明施工，統(tǒng)一工牌、安全帽，對待看樓人員要文明禮貌（最好做為工地紀律來要求），特別是守衛(wèi)人員。11/30/2024118思源集團11/30/2024119思源集團情景樣板間的設立1）衣柜里掛上衣服2）在客廳茶幾和餐廳餐桌上布置留言紙，上寫：“小蘭：今晚我和朋友出差，打你電話沒在”、“爸爸，下午不用接我，我自己已學會回家”等日常溫馨語言；3）在浴室放上一本打開的書4）其他軟裝修：A、注重燈光和音響系統(tǒng)對氛圍的營造；B、在各樣板房入口處設置立式展示牌，包含內(nèi)容：戶型推介、專家點評、數(shù)據(jù)指標及用戶意見卡；C、注意維護樣板房及通道和看樓路程中的清潔；D、不建議設置鞋套機，通過加強保潔來維持樣板間的清潔11/30/2024120思源集團將一期作為今后幾期開發(fā)的樣板社區(qū)：完善的園林樹池模紋LOGO崗亭花壇花陣拐角花壇樹池11/30/2024121思源集團將一期作為今后幾期開發(fā)的樣板社區(qū)：完善的園林將陽臺裝飾成花園陽臺：完善社區(qū)小品如參考“深圳故事”，圍繞“貴陽故事”的主題，建立一系列的反映貴陽人日常生活的雕塑小品，形成一個社會性的話題。為社區(qū)配套景觀起名字：如“威尼斯”港灣，“海誓山盟”山，強化故事性，傳播性和生動性11/30/2024122思源集團售樓中心（情景體驗中心）在售樓處位置的選擇上，除了現(xiàn)場設置外，在市區(qū)也應設立一個接待中心(或第二售樓處)，以分流市區(qū)客戶和強化項目的影響力，并提供看房班車服務(平日兩班，周末四班)。強化“生活就象在渡假”的主題，給人一種這里不是一個銷售場所，而是一個休閑，放松身心的地方。多布置一些綠植、設計一些水系設置一些搖椅、周末或節(jié)假日提供冷餐服務銷售服裝和其他VI系統(tǒng)的選擇，注重營造輕松的交談氛圍11/30/2024123思源集團設置誠信宣言：在入口處設置《誠摯宣言》，用1M*2M木質(zhì)展板設于營銷中心入口處，要求顯眼、整體形象莊重。與客戶的“第一次親密接觸”，用發(fā)自肺腑的、來自心靈的語言來縮短與客戶之間的距離，取得他們的好感；改變貴陽市銷售組織、銷售隊伍、銷售現(xiàn)場不專業(yè)、不規(guī)范的形象，在與同行的對比競爭中一枝獨秀；銷售服務上襯托產(chǎn)品的內(nèi)涵、品質(zhì)。11/30/2024124思源集團對核心營銷策略的把握：文化營銷作為一個70萬平方米的大盤，銷售周期較長，從大盤的推廣經(jīng)驗看，需要以本社區(qū)的文化理念為主軸，進行階段性的宣傳，以使得項目一直保持一定的熱度。建議本項目推出系列的“元龍大講堂”活動，針對潛在客戶，認購客戶和簽約客戶定期舉辦講座，如“出外旅游講座”，“插花講座”，“裝修設計講座”等，培養(yǎng)客戶對社區(qū)的美譽度，和口碑傳播效果。11/30/2024125思源集團老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃貴陽房地產(chǎn)市場發(fā)展研究產(chǎn)品優(yōu)化建議營銷推廣方案項目SWOT分析推廣理念及方向核心營銷策略的把握對價格和銷控的把握推盤順序及銷售周期、開盤準備目錄11/30/2024126思源集團對價格和銷控的把握：整盤均價2800元/平方米價格策略1、低開高走為在開盤初期制造轟動效應、聚集有效人氣，同時也為了體現(xiàn)客戶在不同時期購房所產(chǎn)生的利息差別及風險回報，我司建議采取“低開高走”的銷售戰(zhàn)略。即開盤初期定一個相對較低的價位，在后期根據(jù)銷售反應