合同法律法規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)過程中若干法律問題的風(fēng)險防范與規(guī)避

{合同法律法規(guī)}房地產(chǎn)開發(fā)過程中若干法律問題的風(fēng)險防范與規(guī)避的題目。為今天演講的第二部分來談。要是強調(diào)對于耕地保護發(fā)揮了一定的作用，但是隨著改革開放以后，特別是92有關(guān)條例。通過招標(biāo)方式的只有9.3萬，拍賣方式出讓的只有13.3萬畝，掛牌方式的只有法律。融機構(gòu)聯(lián)系，取得資金的支持和貸款，由于有了這個規(guī)定，后，才可以拿到這個證。對取消，所以這個就給開發(fā)商的資金產(chǎn)生很大的不便利。規(guī)范性文件，6份文件也是從各個方面強調(diào)了最嚴(yán)格的土地管理制度。首序。地供應(yīng)政策及供應(yīng)方式上產(chǎn)生了和98年以后新《土地管理法》不同的變化，這是我說的一個界限，下面具體從兩方面分析關(guān)于新舊政策的變化。當(dāng)時認(rèn)為，它是針對以前特別86年以后們始終是認(rèn)為主要不在于“無法可依”，而主要體現(xiàn)的招商、去引資，去同資金占有者手中交換，同時也反映在中央政府和地方政府，展，當(dāng)然這里比如說權(quán)利的交換問題，這個我覺得不是這個談?wù)摰闹攸c問題。這些主要反映了，第一個地方越權(quán)批地，亂設(shè)開發(fā)區(qū)，對農(nóng)民的給中央政府產(chǎn)生相當(dāng)大的穩(wěn)定方面的壓力。利出現(xiàn)的一些情況。征用的審批，當(dāng)時規(guī)定的期限是半年，按照期限計算應(yīng)該是10月底解凍，當(dāng)時是，實際上半年之后土地的限制并沒有松動，為什么因為這時候28號體現(xiàn)的原因在于地方政府片面追求經(jīng)濟增長速度，過度依賴投資拉動經(jīng)濟增長，大部分主要的手段是通過搞征地拆遷、辦開發(fā)區(qū)、上項目，特別是搞重復(fù)建設(shè)。也強調(diào)，國務(wù)院采取四大措施抑制經(jīng)濟過熱。少盡量避免低價土地或者零價土地，去用土地的資源交換資金這種現(xiàn)象。要變化主要是從兩點。其中一段話連續(xù)出現(xiàn)了四個嚴(yán)字，堅決實行最嚴(yán)格的土地管理制度，從嚴(yán)執(zhí)嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，嚴(yán)格保護耕地，特別是基本農(nóng)田。地政策，另外繼續(xù)從嚴(yán)從緊實行土地供應(yīng)政策，我覺得這都證明了28號令會在題，我剛才說的問題是從客觀政策落實上講。帶動地方經(jīng)濟的權(quán)力。這是第二部分，關(guān)于新舊土地政策劃分界線的分析。分。因為現(xiàn)在農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收已經(jīng)由省、自治區(qū)和直轄市人民政府負(fù)責(zé)，它規(guī)定了省、自治區(qū)和直轄市人民政府不得下放土地權(quán)，特別針對原來的情況，嚴(yán)禁你把原來單個項目拆開，拆分式，這也是中央政府28號文件有針對性地解權(quán)而造成他以前給你的承諾不能兌現(xiàn)。在在的和你不相關(guān)的企業(yè)，它通過合法的手段，通過招牌掛的方式把土地拿到，那你前面墊付的資金怎么得到補償。給你建設(shè)，我這個用地保留協(xié)議期限是兩年，這個協(xié)議公地點，相關(guān)的手續(xù)按照相關(guān)的政策去辦。行為全部都交給投資商，建成以后雙方達(dá)成分配制度，比如說四六，國企占四，私企占六，雙方按四六分成。企業(yè)也認(rèn)可了。區(qū)對于我來講也不再堅持原來的承諾，因為我整體改制已經(jīng)不作為國企來取代，問題，才介入的這個案子。建協(xié)議是無效的，無效的處理結(jié)果就是返還，你這塊地該是哪的還回到哪去。的設(shè)計費，項目補償建立的項目辦，而且項目辦的費用全承擔(dān)，然后人員工資，方也明明知道他在拿這個用地協(xié)議的時候只是一個保留協(xié)議，并沒有取得土地，你對這個無效也要負(fù)責(zé)任，這是對協(xié)議無效的意見，但是處理結(jié)果是兩種。所謂的協(xié)議無效主要是開發(fā)區(qū)和國企之間，當(dāng)然國企和后來的私企是意向協(xié)議，利益，當(dāng)時算也不會超過一百萬。地使用證的話，應(yīng)該視為協(xié)議有效。文數(shù)字了，這就是他所謂的預(yù)期，判出了一個預(yù)期利益。業(yè)直接損失，包括預(yù)期可取得的利益。這個事情完了以后，一是對于國企而言，的機會都沒有，這是具體的解決方法。的辦法，也不是完全沒有辦法，也可以通過其他的法律途徑去解決這個事情。看彼此有沒有資質(zhì)，彼此有沒有土地證。同承擔(dān)。條款，充分尊重當(dāng)時意識自愿的原則，審判當(dāng)中也出現(xiàn)了很多調(diào)整。地我們規(guī)劃已經(jīng)批了，我們國土局也批了，手續(xù)正在辦理當(dāng)中。法院據(jù)此認(rèn)為：協(xié)議生效的案例。過咱們國家整體思路，審判的思路，越來越出于保護，從保護現(xiàn)狀的角度考慮，慮。所以這塊也是提醒在座的在現(xiàn)實當(dāng)中需要注意。這就給大家產(chǎn)生一個困惑，確認(rèn)，要是不合可能機會就沒了，所以，對于開發(fā)商有一個兩難。律，目前來講現(xiàn)在所有參與這個案子的大多數(shù)討論，認(rèn)為這個合同可能是有效，是目前沒有辦法，就是一個生效的裁決。意的一點，關(guān)于追責(zé)的問題，原來在咱們國家用零轉(zhuǎn)讓土地或者低價轉(zhuǎn)讓土地、一個領(lǐng)導(dǎo)因為低價轉(zhuǎn)讓土地，最后被判刑。鐵路的主干線，具體的要求的處分人是河北行唐縣龍舟鎮(zhèn)東村莊的書記和主任，支柱，再加上這幾年能源煤炭緊缺。田5.37畝，實際上對土地并不是很嚴(yán)重的侵占，但是最開始啟用，當(dāng)?shù)赜捎诖逋辆謱妇砗徒o書記、主任黨紀(jì)處分的建議書一塊送到縣紀(jì)委，但是直到現(xiàn)在，送進監(jiān)獄，態(tài)度鑒定。跟我說這條路沒有，我可能不會來。來可能覺得無所謂，地方政府拍胸脯保證沒事兒，縣里都是認(rèn)可、區(qū)里、市里，是后面有這么多后臺，有這么多政府的保護權(quán)在這兒，不會對你企業(yè)產(chǎn)生危險，但是就怕大的形式來了之后，他們自己都控制不了。我這次看28號文底下的簽縣、省自治區(qū)國土廳的廳長他們的保票。變了，對于這塊我覺得可以給大家做一個提示。上。核。的計劃。所以說還是看你符不符合總體規(guī)劃。關(guān)于村莊和集鎮(zhèn)的規(guī)劃要有一個總量的控制，明確小城鎮(zhèn)和農(nóng)村居住點的數(shù)量、例，可以和大家談一下。置宅基地，現(xiàn)在隨著28號文出臺以后，出了6象最深的是這個案例。師的，當(dāng)時是一個很爭議的事情。地賣給你，人家到別的地兒去租了。題外話來說一說。再往下談，談到嚴(yán)格保護基本農(nóng)田，不越紅線、補償最高，紅線28號文里已經(jīng)15倍、30倍諸如此類的規(guī)定，我就不一一列占用基本農(nóng)田變相從事房地產(chǎn)，這都需要大家注意。任和風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到企業(yè)頭上，實際上這是法律政策，能堅持還是堅持。劃區(qū)內(nèi)和區(qū)外,區(qū)內(nèi)就業(yè)和納入?yún)^(qū)外安置的時候要安排，留出必要的耕種土地或府拿出毛病來跟企業(yè)談，這是咱們開發(fā)商或者說房地產(chǎn)企業(yè)特別要注意的問題。下去，這種現(xiàn)象在現(xiàn)實生活中是愈演愈烈。姓，就是在我們律師眼里開始都是開發(fā)商欺負(fù)老百姓，在我從事法律顧問當(dāng)中，兒公證屋里到底有多少東西，證明我們沒有私自拿，然后房子拆了，地就賣了。去了，已經(jīng)成工地了，你打架也打不過我，我開發(fā)商這么多民工。個問題。了的，所以就不用法律，這種行為已經(jīng)打亂了正常的游戲規(guī)則。能保護的，這才是真正的風(fēng)險。下面是28號文的第四段，健全土地節(jié)約利用和分配機制。第十六條，實行種強化和節(jié)約主要是針對什么？我把現(xiàn)在新開發(fā)的限制住了，我通過各種政策，著，我覺得這個政策是對的。不去當(dāng)二道販子，但是以后轉(zhuǎn)手的案件可能會增加。業(yè)稅是指購房者在購房的時候把一次性繳納的房地產(chǎn)稅分年交，如果是七十年，個具體體現(xiàn)。銷售，不要盲目開發(fā)，不要搞重復(fù)建設(shè)。止奢華，對于高檔項目現(xiàn)在還屬于停滯狀態(tài)。備公證條件還要公證。法落實原則反應(yīng)在28號文第二十條，先交后分，用途法定，意思是你所有的費一支配，這是關(guān)于健全土地利用和收益分配機制方面。也是國土資源部和農(nóng)業(yè)部共同檢查。些都是企業(yè)要重視的。二十五條有一個總結(jié)，二十五條和國土資源部先后出臺的六個規(guī)范性文件，只是給大家說一個標(biāo)題，從上個文件里可以看出，其后國土資源部多個土地配套管理措施的多次推出，以及連續(xù)升息空間的存在，令房地產(chǎn)企業(yè)普遍感覺到這次宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)該是非短期措施，這將會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生較大的中長期影響。發(fā)展同以前相比是不容樂觀的，這是我對新舊政策的個人分析和理解。只不過我們在用地過程中自己認(rèn)為的風(fēng)險類別防范。下面休息十分鐘。時間做普遍解答?，F(xiàn)在從整體上說，關(guān)于土地風(fēng)險問題以后應(yīng)該注意幾個方面，土地的主體、法律風(fēng)險。無其他必償負(fù)擔(dān)，這幾方面分別確定。第四，合作開發(fā)。是否能獲得有關(guān)部門的審批，我覺得這是應(yīng)該注意的。業(yè)去承受，這樣他們做一個股權(quán)轉(zhuǎn)讓，由收購企業(yè)成為有限責(zé)任公司的大股東，最后雙方跟政府協(xié)商定下來轉(zhuǎn)讓價格就是職工安置費用，只要把職工安置好了，作上我也不太清楚，從負(fù)責(zé)人的角度來講，具體的詳細(xì)過程不作描述。不讓開。新的企業(yè)權(quán)到手里了，但是進不去，為什么？因為錢沒有到職工手里，是不對的，通過這個交流，這個事兒是我親自去的。暫時劃到了機械廠的名下，這塊的案例說不應(yīng)該他管，其實我說這話不一定對，情況，政府就是這么做的，但是從法律上股權(quán)是你的，人家查封一點沒有問題，地法院，沒有想到異地法院這么強。但是你進去的時候，要充分計算你的成本，你的機會。一個規(guī)定當(dāng)?shù)卣幸粋€權(quán)力，也不能說像消費者那種霸王條款。的；第四，因單位撤銷、遷移等原因，停止使用權(quán)劃撥國有土地。覺得這也好理解，反而最不理解的就是第二個，為實施整體規(guī)劃進行舊城改造，系，法律關(guān)系很清楚，政府的企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和擔(dān)保建設(shè)委員會來都說沒的改制、整頓，咱們國家的金融機構(gòu)改制一直把這個事兒放在這兒，沒做我們怎么處理這個事兒，然后去調(diào)查，調(diào)查發(fā)現(xiàn)根據(jù)98年的《土地管理法》形成的土地儲備中心，原來的城鄉(xiāng)建設(shè)委員會把所有的地都交給了土地出讓下。地，我看你能干什么，你只能建公園、綠地，其他什么也干不了。權(quán)益的時候，有一個聽證權(quán)利、告知義務(wù)，沒有任何人告知。還存在一個問題，生損失，會有一些補償，另行研究?，F(xiàn)在再找到市長，你們既然說給補償，我看你補償方案是什么？市長就說，5萬以上開市委團工委，所以這個事兒我們現(xiàn)在也在強調(diào)，也在向上你要實濫用權(quán)力、你要是違法行政，我就可以把你送上法律。個案子。大家要充分注意到風(fēng)險，如果土地取得方式以債權(quán)的方式來實現(xiàn)的話，那么要考慮到這種風(fēng)險。市收回了，執(zhí)行法院政策，我國土局執(zhí)行我的政策，最后我們自己在調(diào)查研究，跟國土局在交涉，收回有一個補償問題，我原來這家企業(yè)交了大部分的出讓金，但是給大家提個醒。收購的概念，但是從嚴(yán)格的法律來理解，收回和收購不是一個覺得應(yīng)該充分認(rèn)識到。變成熟地資金缺陷確實做不到，政府通常的解決方法，包括我們原來操作當(dāng)中，紛。往里投，違反了國家政策和法律規(guī)定。副局長因病去事兒，這件事兒根本沒人過問，區(qū)里幾個公司的負(fù)責(zé)人臨時起義，情況也都批了，拿了這塊地以后對外進行出售。其實出售也是合作，但是沒有資金進行建設(shè)，那么找一家房地產(chǎn)公司來房地產(chǎn)管理局登記備案的時候都是按基建項目備案的，沒有任何土地方和其他要注意的問題。員涉及到瀆職的問題。第二大問題，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的風(fēng)險問題讓方式取得使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式應(yīng)該符合下列條件。的規(guī)避方法。五年，你超過期限就不再優(yōu)先了，沒有行使優(yōu)先權(quán)就視為放棄了。履行租賃協(xié)議。賃期最長不得超過二十年，定完了以后沒辦法，然后還詳細(xì)的定了租金的標(biāo)準(zhǔn)。筑物的情況要有一個客觀的分析。當(dāng)時代表開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)對這個案子相當(dāng)滿意，從二百多萬一直降到二十多萬。具備資質(zhì)，土地權(quán)屬證明，法院認(rèn)定無效等等。沒有轉(zhuǎn)讓，原來是劃撥土地，實際上是變相融資，以土地方式的資金進行融資，但是我們自己改制當(dāng)中，好多律師都想了很多好的辦法，到了法院以后不好判。律師的招數(shù)是很高，這是一種方式。講也符合法律規(guī)定。這些問題能夠有所注意。答：那個地以前是劃撥的，現(xiàn)在是國家收回來以后賣給我們了，是住宅。答：答：而且在你向政府支付的款項里應(yīng)該包含這部分的安置補答：他是明年到了，問題是我買下了，它以前是商用地，我改成住宅了。答：你如果能確定租賃期到了，他再去強占就沒有道理了。它這個企業(yè)現(xiàn)在租給別人了，現(xiàn)在是我們把地買來答：全可以作為權(quán)利人要求法院判定協(xié)議無效。答：個事要有一定嚴(yán)格的手續(xù)，如果沒有辦手續(xù)我認(rèn)為那個行為是無效的。人相應(yīng)的權(quán)利。答：我們必須先把劃撥土地變成出讓土地，比如說涉及到一些國家禁止的行為。我上次接觸的一個案例，咱們一個國家領(lǐng)導(dǎo)看中一個四合院，要拿這個四另外保證條款盡可能相對公平，因為有些情況是沒有公平的，你就想要這塊地，那我就開這個價，你到底要不要，你跟我討價還價，沒商量，沒有余地。講了，需要注意的地方很多。中應(yīng)該按照土地預(yù)約合同置換，然后再重新評估實際的畝數(shù)，還是根據(jù)你目前，答：際土地區(qū)取得證轉(zhuǎn)變的，按照75畝來計算，我遇到的案例是對外進行轉(zhuǎn)讓，拿一審，到最高法院做的二審，最后法院認(rèn)定75畝，取得證的這部分有效，那部分雖然說你簽了，但是沒有取得證，那部分沒效。答：肯定會產(chǎn)生價格差異，這時候多出那部分要單獨計算，比如那邊占了30畝，不的評估和取得方式。答：不準(zhǔn)，但是我印象承包里面說有一個70年的年限，我記得法律規(guī)定沒有么長，好像30年。通過原來已有法律意義上來講，我認(rèn)為承包關(guān)于農(nóng)村好像有一個法首先在70年，第一個先說年限，我認(rèn)為土地問題，不要超過法定的年限，如果兒，出現(xiàn)了礦難、事故賠償肯定把你逮進去。答：你只有在健全完手續(xù)之后才算有效，沒有健全完手續(xù)之前都算無效。了，但是我要不談也行，這樣就會存在出讓公告發(fā)布的配套文件沒有范本文件，請教一下，像這樣的行為，我們作為開發(fā)商、作為弱勢法定范疇里怎么處理這件事兒？謝謝！答：一我不是政策的制定者，也不是政府官員和大法官，這個事兒我真的判斷不了，但是我只想跟你說，關(guān)于招拍賣以后曾經(jīng)出臺過關(guān)于土地招標(biāo)掛牌出讓的手續(xù)，府就是這樣，就是一個霸王條款不平等條約，你辦就這么辦，不辦就拉吹。要再研究。律師是我們按揭部的主任。徐海燕：地，就是集體土地還沒有轉(zhuǎn)為國有，需要繳納一些耕地的補償費，青苗補助費。地。1.2，現(xiàn)在我們公司拿了這塊地以后，現(xiàn)在他的市委書記和常務(wù)副市長，我們把要建共建和商業(yè)，不允許建住宅，他一下又變了，太不