（房地產(chǎn)市場分析）上海房地產(chǎn)市場發(fā)展研究

作為國內(nèi)首家非盈利性民營房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)，上海易居在院長張永岳教授的主持下，以上海易居房地產(chǎn)研究院的研究團(tuán)隊為主，整合了社會各界研究力量，進(jìn)行了《上海房地（2005本課題報告分為五個部分：緒論部分，系統(tǒng)的分析了十20052005 言第一部 一、2005二、200512第二部 一、2005二、2005123457第三部分當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場存在的主要問題分析1231231212第四部分上海房地產(chǎn)與行業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略思考1231234第五部分上海房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢與對策建議123451234近年來的調(diào)控思路的基礎(chǔ)上，20052005一、20052005正是這樣一種發(fā)展觀的變化催生了本輪宏觀調(diào)控。而房地產(chǎn)業(yè)作為在國民經(jīng)濟(jì)中日益占據(jù)重要地位的支柱型產(chǎn)業(yè)，總量中所占的比重日趨加大。90GDP2％，20048.4％1：12003提速，0328%2002102004我國的固定資產(chǎn)投資資金大部分來自于銀行信貸資金，過度投資帶來產(chǎn)能的過剩并導(dǎo)致投資項目失敗，極有可能增加銀率及其他行業(yè)的增長速度（2。房地產(chǎn)投資過熱不僅給全國房地產(chǎn)投資額變動情全國房地產(chǎn)投資額變動35301000間順序上看，在2003年～2005年的三年時間2800020600市場發(fā)展分為幾個階段，矛盾重點各不相同。20%300行業(yè)出現(xiàn)投資過熱的苗頭，但幅度尚在可控范0%200052004投資過熱的現(xiàn)象大幅升溫；20042005，00二、20051 3有序的社會體系和以責(zé)任、誠信、寬厚、仁慈為核心的價值 10 2 1000 6.1嚴(yán)格控制被動性住房需求、正確引導(dǎo)居民合理消費預(yù)期，具體來看：主要是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度、嚴(yán)格土地管理，加強(qiáng)對普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)，完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，運用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，加強(qiáng)金融監(jiān)管，切實整頓和規(guī)范市場秩序，加強(qiáng)市場監(jiān)測、完善市場信息披露制度等。5116 8152004報告在總結(jié)了200440003500300040003500300025002000150010005001999 2000 2001 2002 2003 2004 200520050.60，這是近年來供求關(guān)系失衡較為嚴(yán)重的二、2005100065%，20042005900套商品房；200531000220052005年1-9月增量房交易量走勢單位：萬2005年1-9月增量房交易量走勢單位：萬 三季度以來，一些開發(fā)商陸續(xù)接受了市場轉(zhuǎn)冷的事實，購房者組織參與“團(tuán)購”的行為開始發(fā)展起來，加大了與開發(fā)商要價的砝碼。至此，上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了近年來罕見33年初的大好形勢致使開發(fā)商對未來房價走勢普遍看漲，以時間換取價值的“捂盤”做法開始盛行，住宅市場供應(yīng)量人為地受到抑制；二季度，市場走勢急轉(zhuǎn)直下，房價普遍看跌，迫于此形勢，開發(fā)商被動地延遲推案，普通商品住宅供應(yīng)繼續(xù)低迷，而動遷配套房上市比重逐步加大；隨著傳統(tǒng)的與此同時，中低價房、配套房年度供應(yīng)目標(biāo)的實現(xiàn)也到了關(guān)440%390003經(jīng)濟(jì)沿?；{的內(nèi)地商辦物業(yè)需求、城市集群化匯集的江浙商辦物業(yè)需求服務(wù)以及現(xiàn)代化孕育的本地商辦物業(yè)需求等堅實支撐，為該市場的發(fā)展創(chuàng)造了持續(xù)穩(wěn)定的空間。的心態(tài)使得持幣觀望者增多，投資者減少，自住購房者理性買房、速度減慢，二手房市場成交量在低位徘徊，市場表現(xiàn)冷淡，短短數(shù)月之間，不少小的中介店面相繼關(guān)門，這是繼去年“期房限轉(zhuǎn)”政策以來，二手房市場遭受的最大政策性除了部分投資者及時脫手之外，大量的短期炒房者鑒于旺盛125.88%。雖然940.3110.81%2908631GDP212—310％—25％1??方米8030％以25％。目前，我國每年城2080％以上為高耗能400，95％以上是高能耗建筑。2據(jù)中國銀監(jiān)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我國房地產(chǎn)投資資金來源中，60%信托、基金等方式在我國發(fā)展歷史較短，尚未成為房地產(chǎn)資金的主要來源?，F(xiàn)存的融資模式，不僅占用了大量銀行借貸資金，對于房地產(chǎn)行業(yè)自身而言，也存在較大風(fēng)險，表現(xiàn)最為突出的就是受銀行牽制強(qiáng)，一旦銀行緊縮貸款政策，房地產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)都可能受到影響，部分資金鏈較緊的公司面臨1215是主流，應(yīng)當(dāng)充分加以肯定，現(xiàn)在很多人把上海樓市看作是2從房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用來看，房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，有十分重要的作用。在發(fā)達(dá)國家國內(nèi)生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)增加10%802004GDP1920051-6GDP14.9%1-9GDP15.713113423隨著本輪房地產(chǎn)周期進(jìn)入調(diào)整轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)企業(yè)面臨新的重組與淘汰的過程。這將從客觀上促使房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)真思考企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展問題。以往粗放型的發(fā)展模式將遭到淘汰，產(chǎn)品與服務(wù)成為決定企業(yè)存亡的關(guān)鍵。在“開發(fā)暴利”不復(fù)存在后，企業(yè)將自發(fā)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)技術(shù)的升級，借此獲取超進(jìn)一步挖掘自身產(chǎn)品的內(nèi)涵，延伸產(chǎn)品服務(wù)鏈來構(gòu)建自身優(yōu)41-220065未來，市場將在理性價位達(dá)到新的平衡，在目前價位上有進(jìn)一步回落。市場供求向供略大于求轉(zhuǎn)變，未來的消費行交易量將出現(xiàn)逐步釋放的過程。在十一五期間，預(yù)計上海市212另一方面，從嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸入手。繼續(xù)緊縮銀根，防范金融風(fēng)險。目前上海市房地產(chǎn)開發(fā)資金仍以銀行借貸為主3通過稅收、利率等手段繼續(xù)控制投資與投機(jī)需求。近期上海房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要目標(biāo)是促使房地產(chǎn)盡快軟著陸，以實現(xiàn)中長期的穩(wěn)定健康發(fā)展。因此，一定要嚴(yán)格控制近兩年引發(fā)市場過熱的過度投資投機(jī)現(xiàn)象重新抬頭。除了繼續(xù)貫徹執(zhí)行今年發(fā)布的各種調(diào)控措施以外，必要時還可以啟用土同時，也可以利用貸款利率上調(diào)進(jìn)行輔助調(diào)控。但是在調(diào)控時一定要明確“房地產(chǎn)長期穩(wěn)定發(fā)展”的目標(biāo)，全面衡量調(diào)把自住性消費需求作為重點加以挖掘。前期市場存在的問題中除了房價整體偏高以外，結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求也是影響自住性消費需求有效釋放的主要原因。廣大工薪階層存在改善居住條件的需求，但是囿于房價收入限制，其消費需求成為購買力不足的無效需求。因此，挖掘自住性消費需求的重點在于兩方面，一是加大中低價房供應(yīng)，二是提高居民收入水平。由于后者涉及經(jīng)濟(jì)發(fā)展、就業(yè)水平等一系列經(jīng)濟(jì)社會問加大普通商品房尤其是中低價商品房的供應(yīng)，與居民改善居科學(xué)定價中低價商品房，穩(wěn)定整體交易均價。兩個一千受益面較廣，也是切實提升中低收入群體居住條件的福利性用房。雖然其上市條件將受到較大限制，但其價格體系構(gòu)成將對上海房地產(chǎn)價格體系起到較大的限定與支撐作用?？茖W(xué)定價中低價商品房，成為未來影響上海市房價的關(guān)鍵所在。4在建筑全生命周期（成部分。首先，要切實樹??科學(xué)發(fā)展觀，認(rèn)識到推廣節(jié)能和綠色建筑是實現(xiàn)行業(yè)和企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。其次，積極推廣應(yīng)用新材料、新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備，改變“手工操作多，現(xiàn)場制作多，濕作業(yè)多，高空作業(yè)多”的現(xiàn)有生產(chǎn)方式，提高生產(chǎn)效率，降低建筑能耗。第三，要把推廣節(jié)能和綠色建筑，放到推動住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的大背景中，通盤考慮。通過標(biāo)準(zhǔn)化、系列化開發(fā)，集成化、規(guī)?；a(chǎn)，社會化、配套化供應(yīng)，專業(yè)化、高效化服務(wù)，確保節(jié)能和綠色建筑的高品質(zhì)，并使其早日成為的建筑產(chǎn)品的主流和趨勢。其次企業(yè)應(yīng)積極參與中低價商品房建設(shè)，提升企業(yè)誠信度與行業(yè)整體形象。波士頓學(xué)院企業(yè)公民研究中心給出的定義：“企業(yè)公民，是指一個公司將社會基本價值與日常商業(yè)實踐、運作和政策相整合的行為方式。一個企業(yè)公民認(rèn)為公司的成功與社會的健康和福利密切相關(guān)。因此，它會全面考慮公司對所有利益相關(guān)人的影響，包括雇員、客戶、社區(qū)、房地產(chǎn)是一個百姓關(guān)注度高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大、社會影響面廣的行業(yè)，??足于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展