房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制操作要點

房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制操作要點房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的構(gòu)成比例的變化，使市場定位和產(chǎn)品研發(fā)越來越重要，尤其是土地資源稀缺的一二線城市，土地價格所占比重越來越大，建安成本比重相應下降，在這種情況下，由于對金融工具的依賴性，相應的資金成本比重也相應提升；隨著房價的高企，稅務成本比重也相應提升，目標成本的制定越來越關(guān)鍵。目標成本管理指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)市場環(huán)境、企業(yè)潛力和發(fā)展規(guī)劃，綜合測算、確定目標利潤后，以目標利潤約束成本支出的管理方法。它具有全面、綜合、超前的特征。目標成本的管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行項目全過程成本管理的一項重要工作。目標成本的制定作為一項綜合性的工作，其準確性直接影響到建設(shè)項目成本的管理與控制，對于已拿地項目，目標成本標準定得過高，就無法實現(xiàn)成本控制的真正價值，而目標成本定得過低，又不利于工程項目的順利開展，對于拿地階段的目標成本，制定過高過低都將直接影響決策。通過科學合理地制定目標成本，并在項目建設(shè)過程中嚴格把控，可以促進建設(shè)項目自身經(jīng)濟效益的提高，并且減少不必要的投資。要實現(xiàn)準確的目標成本控制，應充分熟悉建設(shè)項目各個階段的特征。目標成本管理包含四個階段：目標成本制定階段、動態(tài)成本控制階段、竣工結(jié)算階段、后評估階段。一、目標成本制定階段（一）、可研版目標成本（拿地階段）近年來，隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，各類政策的不斷刺激，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也更加迅猛。拿地成本的日漸增高，要求房企在拿地前就能測算出相對精準的目標成本，這樣才能從拿地的初始階段即開始控制建設(shè)項目的成本，在保證項目成本控制工作順利進行的前提下，減少成本投入，使企業(yè)獲取最大的經(jīng)濟效益。在拿地階段，合理地選取周圍住宅及社區(qū)商業(yè)標桿企業(yè)成本控制的相關(guān)信息，通過對其競爭市場環(huán)境產(chǎn)品價格資料的分析，計算出該項目的拿地成本，合理地預估該地塊的目標利潤率，是房企的首要任務。此階段的拿地成本，作為該項目的投資估算，是該工程造價的最高限額，是此項目的指導價格，此價格合理與否，是本次項目投資決策成敗的關(guān)鍵。1.1可研版目標成本制定依據(jù)1.1.1.各部門（設(shè)計、前期、工程、財務、營銷）提供資料及前期費用明細（詳見附表《測算前置明細表》）；1.1.2.土地證上的指標、當?shù)乜匾?guī)及強排方案；1.1.3.各產(chǎn)品類型的建造標準、交付標準；（通常由營銷部組織專項會議制定）1.1.4.以往類似項目的造價指標和當?shù)氐氖袌鲈靸r信息。（成本部搜集整理）1.2可研版目標成本控制要點1.2.1.合理地選取周圍對標產(chǎn)品及標桿企業(yè)成本控制的相關(guān)信息，通過對其競爭市場環(huán)境產(chǎn)品價格資料的分析，計算出該項目的拿地及拆遷成本；1.2.2.相對準確的進行土地成本的分析與測算（稅金、財務費用等），才能更準確的控制土地競買階段所形成的各項成本；1.2.3.各產(chǎn)品類型的定位報告、交付標準要詳細、并符合市場；1.2.4.以往類似項目的造價指標和當?shù)氐氖袌鲈靸r信息采集要詳實、準確1.2.5.以清算口徑測算土地增值稅尤為重要（稅籌）；1.2.5.1應納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)；扣除項目金額=1.取得土地使用權(quán)所支付的金額+2.房地產(chǎn)開發(fā)成本+3.房地產(chǎn)開發(fā)費用+4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金+5.加計扣除費用；1.取得土地使用權(quán)所支付的金額=納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款+納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用（如登記、過戶手續(xù)費和契稅）；2.房地產(chǎn)開發(fā)成本=（1）土地征用及拆遷補償費+（2）前期工程費+（3）建筑安裝工程費+（4）基礎(chǔ)設(shè)施費+（5）公共配套設(shè)施費+（6）開發(fā)間接費用；3.房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=城市維護建設(shè)稅+教育費附加；5.加計扣除費用=（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%（未開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的不允許加計扣除）1.2.5.2增值額、適用稅率及速算扣除系數(shù)1.增值額=除稅銷售收入-可扣除項目總計金額；2.適用稅率及速算扣除系數(shù)：級數(shù)增值額與扣除項目的比率稅率速算扣除系數(shù)1不超過50%的部分超過50%-100%的部分34超過200%的部分351.2.6.以清算口徑測算財務費用；1.2.6.1資金來源；1.2.6.2資金成本（占用及融資等）：1.2.6.3現(xiàn)金流量表（轉(zhuǎn)正）1.2.6.4投資回報率1.3.1項目規(guī)劃指標樣表（初步強排）1.3.2.項目成本匯總樣表(可研版）1.3.3目標成本利潤測算樣表（可研版）（二）、規(guī)劃版目標成本（定位立項階段）定義：依據(jù)規(guī)劃指標制定的目標成本。這一版的目標成本，需要準備幾項優(yōu)選方案，通過對各種方案的經(jīng)濟分析和對比，使方案之間的計算費用和盈利測算的口徑一致，以提高項目的可比性。規(guī)劃版目標成本應結(jié)合當?shù)貧夂颉⒌刭|(zhì)條件，對建筑的戶型比例、面積控制、單元組合、外墻及屋面形式、機電設(shè)備指標、電梯指標、配電和配水指標，以及與其相關(guān)的其他指標進行限額確認，使設(shè)計定位在成本的可控范圍內(nèi)。如此，不僅能提升設(shè)計的速度，合理地提高產(chǎn)品的售價，還能使企業(yè)的利潤最大化。設(shè)計院按照方案版目標成本中的限額對指標進行嚴控，設(shè)計方案完成后，應依據(jù)方案圖紙進行工程造價的概算，如果造價金額高于目標成本，應對設(shè)計方案進行優(yōu)化調(diào)整，并同行業(yè)內(nèi)同一地區(qū)與之相似的工程進行對比分析，從而發(fā)現(xiàn)設(shè)計方案中的不足之處、不經(jīng)濟環(huán)節(jié)之所在，設(shè)計單位可據(jù)此進行有針對性的優(yōu)化改進。2.1.規(guī)劃版目標成本制定依據(jù)2.1.1.各部門（設(shè)計、前期、工程、財務、營銷）提供資料及費前期用明細（詳見附表《測算前置明細表》）；2.1.2.經(jīng)政府審批的規(guī)劃指標及規(guī)劃設(shè)計方案；2.1.3.各產(chǎn)品類型的建造標準、交付標準；（通常由營銷部組織專項會議制定，定位審批版）2.1.4.以往類似項目的造價指標和當?shù)氐氖袌鲈靸r信息。（成本部搜集整理，相對精準）2.2.規(guī)劃版目標成本制定原則2.2.1.深化可研原則：目標成本編制的實質(zhì)是對可研結(jié)論和方案的深化，倡導在可研階段一次性把事情想對做對的工作方法；2.2.2.客戶導向原則：目標成本編制應以客戶價值為導向，科學權(quán)衡項目中各科目的成本分配，以求實現(xiàn)成本和客戶價值的對應關(guān)系；2.2.3.事前控制原則：目標成本是對項目整體運作的綱領(lǐng)性的經(jīng)濟文件，將約束設(shè)計、采購、項目管理、銷售等項目實施全過程的成本支出。2.3.規(guī)劃版目標成本控制要點2.3.1填寫完整的測算依據(jù)和造價指標：測算的指標忌生搬硬套，應結(jié)合實際產(chǎn)品形態(tài)在經(jīng)驗指標基礎(chǔ)上進行調(diào)整；2.3.2應充分考慮到各項風險因素：設(shè)置詳細的風險費用項，以風險概率形式體現(xiàn)項目成本的風險；2.3.3多部門互動的決策：成本管理人員需要主動溝通相關(guān)部門，跟進成本測算，提出成本意見，以供方案決策。2.4示范圖表2.4.1項目規(guī)劃指標樣表（規(guī)劃版）2.4.2.項目成本匯總表樣表(規(guī)劃版）2.4.3目標成本利潤測算樣表（規(guī)劃版）（三）、施工圖版目標成本（招投標及施工管理階段）定義：依據(jù)施工圖編制的目標成本。施工圖階段已經(jīng)是目標成本的強控階段，此時，目標成本的確定是實現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度地減少事后變動帶來的成本升高，所以該環(huán)節(jié)的控制要點和控制內(nèi)容相當復雜。為保證目標成本制定的準確性與合理性，施工圖紙必須完整，施工圖審核須嚴謹，應盡量減少施工圖紙的變更，以減少施工圖與招標圖之間的差異。施工圖的設(shè)計直接影響建設(shè)費用與建設(shè)工期，直接決定人力、物力和財力的投入。設(shè)計標準和安全系數(shù)不能因為經(jīng)濟的原因降低，必須滿足要求，但是如果在工程設(shè)計中任意提高安全系數(shù)或設(shè)計標準，而對經(jīng)濟上的合理性考慮較少，也會從根本上影響項目成本的有效控制。因此，這一階段的控制主要體現(xiàn)在技術(shù)與經(jīng)濟的結(jié)合方面，技術(shù)方面合理，經(jīng)濟方面可行，即可大大降低項目的工程造價。3.1施工圖版目標成本制定依據(jù)3.1.1.各部門（設(shè)計、前期、工程、財務、營銷）提供資料及前期費用明細（詳見附表《測算前置明細表》）；3.1.2.按項目開發(fā)期（建設(shè)工程規(guī)劃許可證）分期編制；3.1.3.按項目開發(fā)期（建設(shè)工程施工許可證）分產(chǎn)品類型的各專業(yè)施工圖紙進行測算并分期編制；（圖審版）3.1.4.按項目簽訂的總包合同及招投標計劃、合約規(guī)劃等依據(jù)清算口徑分科目、級別進行細化、詳實、精準編制。3.1.5以往類似項目的造價指標和當?shù)氐氖袌鲈靸r信息。（成本部搜集整理）3.2.施工圖版目標成本制定原則3.2.1.統(tǒng)一原則：目標成本應采用公司統(tǒng)一的測算表格進行測算，詳見附件《目標成本測算表模板》；3.2.2.唯一原則：目標成本科目分類及代碼應依據(jù)《成本核算指導》，且應保持一級至四級成本科目及代碼的唯一性，四級成本科目以下可根據(jù)項目的具體情況自行增減；3.2.3.精細、準確原則：目標成本測算應做到量價分離、分攤合理、測算精細、依據(jù)充分；3.2.4.分期原則：目標成本應按項目開發(fā)期（建設(shè)工程規(guī)劃許可證）分期編制3.2.5.可追溯原則：目標成本的制定應具備可追溯性，編制目標成本的各項資料應及時收集、整理、歸檔。3.3.施工圖版目標成本控制要點3.3.1依據(jù)施工圖紙測算填寫完整的測算依據(jù)和造價指標：測算要有精準度及時效，要調(diào)研市場價并進行數(shù)據(jù)整理入冊；3.3.2應準確預判各項風險因素：對無法及時出具施工圖紙、技術(shù)標準的事項，設(shè)置詳細的風險費用項，并合理設(shè)定各項指標；3.3.3對比分析各版本差異，形成數(shù)據(jù)庫指標：各階段目標成本測算數(shù)據(jù)不一致之處應有充分的依據(jù)和說明，且應對差異進行分析說明二、動態(tài)成本管理房地產(chǎn)全面預算實現(xiàn)過程就構(gòu)成了動態(tài)管理過程，動態(tài)管理過程的關(guān)鍵需要嚴格按照預算指標進行產(chǎn)品設(shè)計、合約規(guī)劃、招投標、合同履行；每一步都要與預算目標核對，根本目的在于嚴格按照全面預算的要求執(zhí)行，確保成本的可控性。所以，動態(tài)過程的實施伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)的每一個動作，成本計劃（投資計劃）--合約規(guī)劃----招標立項---招投標流程---確定合同，每個過程都需要進行總結(jié)，并進行階段性的總結(jié)和調(diào)整；個別項目難免有超計劃的發(fā)生，但是必須采取措施在其他方面進行平衡。這就要求我們在目標成本制定后，應及時完成目標成本的分業(yè)態(tài)拆分，及時對動態(tài)成本進行監(jiān)控，如有超支狀況，可及時得到預警。動態(tài)成本的把控應實行分級管控制度。動態(tài)成本管理需要有合理高效的組織結(jié)構(gòu)。管理動態(tài)成本須由成本條線的工作人員實行全方位管理，須建立合理的組織體系，使各部門人員協(xié)調(diào)一致地工作。實施動態(tài)成本管理還要遵循一定的程序。要建立動態(tài)成本實施管理的相關(guān)制度和流程并確保有效實施。動態(tài)成本管理包含三個階段：招投標階段、施工管理階段、竣工結(jié)算階段（一）招投標階段成本控制2011年12月20日中華人民共和國國務院令第613號公布《招投標法》為降低經(jīng)營風險、保障公司的根本利益、兼顧質(zhì)量和成本，為項目開發(fā)提供支持，保障項目開發(fā)質(zhì)量。項目施工圖版目標成本審批完畢后，立即編制項目合約規(guī)劃，并根據(jù)合約規(guī)劃編制全項目招標（采購）計劃。流程：招標（采購）計劃-招標立項---招投標---簽訂合同1.1招投標計劃編制及立項開展依據(jù)1.1.1.項目一、二級運營計劃（設(shè)計、工程等節(jié)點）；1.1.2.項目施工圖版目標成本；1.1.3.項目合約規(guī)劃；1.1.4.招標清單及招標控制價；1.1.5.招標文件及合同模板的編制；1.1.6.公司相關(guān)制度與流程。1.2招投標階段成本控制要點1.2.1.所有招標（采購）項目必須達到發(fā)標的技術(shù)、商務條件，確定招標文件、評標辦法、標段、技術(shù)條件、合同范本等方可進行招標文件會審，招標文件中明確工期、樣品、設(shè)計圖紙等詳細的技術(shù)要求；1.2.2.采用合理評標法，一般低價中標法，其次綜合評分法；1.2.3.入圍供應商應在同一水平線上，具有可比性和競爭性，做好業(yè)績及資質(zhì)審查；1.2.4.評標、定標制度與流程應科學嚴謹，確保公平、合理。1.2.5.加強合同管理，規(guī)范簽訂流程，減少法律風險。1.2招投標階段成本控制要點1.2.5.加強合同管理，規(guī)范簽訂流程，減少法律風險。1.2.5.1.建立合同樣本庫，對標準條款相對固定，同時通過專用條款的編制以使合同符合工程管理的個性化要求；對合同樣本的固化使得財務、法務業(yè)務人員對于非標準合同同樣可以順利溝通，便于審計和過程使用。1.2.5.2.合同的形成機制的嚴肅性決定了公司成本管控的核心能力。作為合同的形成機制，關(guān)鍵在于嚴格的招投標流程，信息的對稱，競爭的充分性。1.2.5.3.在工程總承包等時間跨度較大的合同上，意外的停工和延期往往會帶來復雜的糾紛和索賠，這些事件的處理流程同樣需要給予約定，否則合同是不完整的。（二）施工管理階段成本控制這一階段是根據(jù)承包合同把設(shè)計變成現(xiàn)實建筑產(chǎn)品的過程，對簽訂好施工合同的投資方人而言，這一階段人為因素變得較為重要，要采取有效管理辦法和措施保障質(zhì)量的前提下保障工期和做好現(xiàn)場簽證。在此階段，對成本的跟蹤控制力度不夠，預控效果差，直接喪失許多節(jié)省投資的機會。由于各種原因，監(jiān)控不力等，造成工期拖延，間接增加資金成本、管理成本、減少經(jīng)營效益。2.1.施工管理階段成本控制要點1.項目工期的成本控制:工程項目是否能按計劃工期完成關(guān)鍵在施工階段，而工期的延誤必然影響工程項目的成本。2.項目質(zhì)量的成本控制:在施工過程中要嚴格貫徹有關(guān)質(zhì)量體系，對每道工序都要認真監(jiān)督管理，保證產(chǎn)品質(zhì)量的合格，從而達到對成本的控制。3.工程變更的成本控制:應避免因現(xiàn)場簽證的不及時或不真實而造成的成本損失。在變更簽證工作中，應充分發(fā)揮工程監(jiān)理的作用，還應采取有效的管理制度及措施管理好現(xiàn)場相關(guān)人員，完善職責分工及有關(guān)制度、流程。4.施工材料的成本控制:在施工階段可考慮使用大宗的甲供材以降低成本，但要注意加強甲供材料的現(xiàn)場管理。三、竣工結(jié)算階段成本控制該階段是成本控制的末端階段。根據(jù)合同和實際現(xiàn)場簽證進行最終的工程造價結(jié)算，審核后的結(jié)算才真正體現(xiàn)工程的實際造價。竣工結(jié)算階段是工程造價成果累積的重點環(huán)節(jié)，即使進入工程收尾階段，也不能放松警惕，需正視該階段的重要性，總結(jié)每一項工程的經(jīng)驗，從而在全面的總結(jié)中為今后的工程建設(shè)項目提供寶貴的經(jīng)驗。3.1竣工結(jié)算編制依據(jù)3.1.1.工程竣工圖(設(shè)計變更、現(xiàn)場實際未施工的部位及建筑做法，須在竣工圖上標注清楚)；3.1.2.驗收會簽表；3.1.3.變更通知（設(shè)計變更、工程變更等）；3.1.4.工程簽證單及原始記錄單(含轉(zhuǎn)扣簽證）；3.1.5.工期、質(zhì)量、安全文明等方面、違約金及扣款單通知單及其回復單；3.1.6.合同文本、清單及所有補充協(xié)議;3.1.7.竣工完成面交接記錄（施工完成面移交記錄）;3.1.8.大型機械進退場記錄（以簽證形式辦理）;3.1.9.施工用水用電確認單;3.1.10.甲供材料設(shè)備領(lǐng)用統(tǒng)計單;3.1.11.施工單位結(jié)算書;3.1.12.結(jié)算需要的其它未列項3.2竣工結(jié)算階段成本控制要點3.2.1.變更通知（設(shè)計變更、工程變更等）實施完成情況；3.2.2.工程簽證單及原始記錄單(含轉(zhuǎn)扣簽證）等報送資料與原件對比核定；3.2.3.竣工圖、竣工完成面交接記錄與合同文本、清單及所有補充協(xié)議匹配核定；3.2.4.竣工結(jié)算書計價依據(jù)與內(nèi)容與合同文本、清單及所有補充協(xié)議約定的差異核定；3.2.5.采用固定單價合同的工程，要認真研讀固定綜合單價中所包含的內(nèi)容，對施工階段的增補項目或增減工程量要認真核對，并依照合同固定單價包含內(nèi)容具體分析該項變更是否有必要重新列項，或是否已包含在固定單價中；3.3竣工結(jié)算的原則3.3.1.多級審核原則：結(jié)算過程必須是咨詢機構(gòu)、項目公司成本合約部、主管部門成本合約部的多級審核體系3.3.2.準確高效原則：結(jié)算工作應實事求是、公平公正、保守機密3.3.3.合同清算原則3.3.3.1.合同結(jié)算包含主合同結(jié)算及所附的所有補充協(xié)議結(jié)算；3.3.3.2.所有合同在除質(zhì)保、保修條款外的所有內(nèi)容履行完畢后，應就合同范圍內(nèi)所有經(jīng)濟事項進行全面結(jié)算，一份合同只能辦理一份《竣工結(jié)算造價協(xié)議》。四、后評估階段定義：項目后評估是指房地產(chǎn)項目的開發(fā)、銷售任務基本結(jié)束后，對項目實施全過程進行回顧、分析、進而總結(jié)項目的開發(fā)經(jīng)驗、教訓的過程。目的：全面、客觀的評價項目開發(fā)情況；總結(jié)經(jīng)驗教訓，實現(xiàn)持續(xù)改進。核心內(nèi)容：最終實際完成的全過程成本管理指標與項目制定審批通過的目標成本指標的對比分析，總結(jié)開發(fā)過程的經(jīng)驗與教訓，并建立健全公司內(nèi)部的資料庫，使之成為今后拿地測算、造價估算及目標成本控制的重要依據(jù)。房地產(chǎn)項目應對供應商履約做好后評估，并根據(jù)制度進行評估分級及進出庫管理。4.1后評估工作原則4.1.1.客觀性原則：依據(jù)已發(fā)生的真實數(shù)據(jù)，對項目操作過程中的實際情況進行分析、研究；4.1.2.公正性原則：在以項目經(jīng)營單位為主進行自評的基礎(chǔ)上，上級管控應站在科學、合理的角度對項目進