酒店經(jīng)營(yíng)好與壞還是數(shù)據(jù)說(shuō)了算

酒店經(jīng)營(yíng)好與壞，還是數(shù)據(jù)說(shuō)了算！單擊此處添加文本具體內(nèi)容RevPar這一國(guó)際酒店業(yè)普遍采用的衡量手段反映的是以每間客房為基礎(chǔ)所產(chǎn)生的客房收入，因此能夠衡量酒店客房庫(kù)存管理的成功與否。不可否認(rèn)的是，酒店經(jīng)營(yíng)管理者的目標(biāo)就是要通過(guò)客房出租率和平均房?jī)r(jià)的提高來(lái)實(shí)現(xiàn)RevPar的最大化，因?yàn)榭头渴杖朐诰频杲?jīng)營(yíng)的總收入中的確占有很大的比重。一般來(lái)說(shuō)，提供全功能服務(wù)的三星級(jí)以上酒店的總收入中有50%—65%是來(lái)自客房。而在附屬服務(wù)設(shè)施(主要是餐飲服務(wù))有限的經(jīng)濟(jì)型酒店或者長(zhǎng)住型酒店，高達(dá)90%的收入則是來(lái)自客房。與RevPar相比，中國(guó)的酒店業(yè)用客房出租率作為衡量酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的標(biāo)準(zhǔn)從某種意義上講是不科學(xué)的。尤其是對(duì)于那些為了追求高出租率而實(shí)施低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的酒店而言，客房出租率就根本不能說(shuō)明問(wèn)題。盡管RevPar是國(guó)際酒店行業(yè)產(chǎn)業(yè)公認(rèn)的而且是最常用的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)衡量標(biāo)準(zhǔn)，而且能夠提供大致的市場(chǎng)趨勢(shì)和一些收入指數(shù)，但是在僅以RevPar為基礎(chǔ)分析一家酒店的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)時(shí)也存在一些值得注意的不足。于是，國(guó)際上的一些專(zhuān)家也提出了一種可以彌補(bǔ)RevPar不足的業(yè)績(jī)衡量概念，即：GopPar。圖片關(guān)于RevPar的計(jì)算圖片RevPar既可以用一家酒店的凈客房收入(即在扣除折價(jià)、銷(xiāo)售稅等項(xiàng)目之后的收入)除以可供出租客房總數(shù)而得出，也可以用一家酒店的平均每日房?jī)r(jià)(ADR)乘以客房出租率來(lái)進(jìn)行計(jì)算。具體公式如下：客房總收入÷客房總數(shù)÷每年天數(shù)=RevPar如：2,555,000÷100÷365=70元RevPar或：平均每日房?jī)r(jià)(ADR)X客房出租率=RevPar如：100元×70%=70元RevPar用RevPar衡量酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的一些不足之處圖片收入組合：眾所周知，酒店客房的收入有時(shí)候并不會(huì)高出酒店總收入的50%至55%。這主要涉及那些有大量餐飲經(jīng)營(yíng)及會(huì)議展覽業(yè)務(wù)的酒店。在這種情況下，RevPar所反映的只是一家酒店收入業(yè)績(jī)的一個(gè)部分，而沒(méi)有考慮所有其它的收入來(lái)源。這樣的話，我們?cè)诒容^酒店的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)時(shí)就會(huì)產(chǎn)生不準(zhǔn)確的分析。比如，甲酒店的平均房?jī)r(jià)是70元，客房出租率為70%，房間總數(shù)是100間。該酒店其它部門(mén)的經(jīng)營(yíng)收入(包括餐飲及其它經(jīng)營(yíng)收入)是500,000元。另一方面，假設(shè)乙酒店的規(guī)模及平均房?jī)r(jià)與甲酒店相同，而客房出租率只有60%，而其它部門(mén)的收入則達(dá)到了1,000,000元。盡管甲酒店的RevPar比乙酒店要高出大約15%(49元與42元)，而乙酒店的總收入?yún)s比甲酒店高。如果兩家酒店的直接開(kāi)支相似(比如：占總收入的35%)，而且兩家酒店的人頭費(fèi)用相同的話，盡管乙酒店的RevPar盡管并不很理想，但是其最終賺的錢(qián)卻比甲酒店多。規(guī)模：如果同小型酒店相比，RevPar衡量方法對(duì)大型酒店是不利的。常識(shí)表明，一家只有100間客房的酒店比一家擁有200間客房的酒店更容易取得更高的出租率，尤其是有季節(jié)性高峰和低谷時(shí)。這樣的話，在相同的市場(chǎng)條件下，一家大型酒店的RevPar就有可能比一家小型酒店的RevPar低。因此，酒店經(jīng)營(yíng)管理者和投資商在比較一家酒店與其它酒店的RevPar業(yè)績(jī)時(shí)，需要考慮這家酒店的規(guī)模。由于規(guī)模經(jīng)濟(jì)和零星收入等因素，一家大型酒店的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)比一家擁有較高RevPar的小型酒店更理想不是不可能的。價(jià)值涵義：酒店的價(jià)值是以其凈自由現(xiàn)金流，而不是以其總收入為基礎(chǔ)的。盡管RevPar與一家酒店的價(jià)值有些關(guān)聯(lián)，但是它并不能確切地與一家酒店物業(yè)的收入資本化價(jià)值相關(guān)聯(lián)。不過(guò)，酒店價(jià)值的變化往往與RevPar的變化有十分緊密的聯(lián)系。因?yàn)樗从车氖且环N彈性關(guān)系。什么是GopPar?圖片GopPar的英文全稱(chēng)是：grossoperatingprofitperavailableroom，其具體含義為：每天每間可供出租客房的經(jīng)營(yíng)毛利潤(rùn)(GOP)。在這一定義中，經(jīng)營(yíng)毛利潤(rùn)(GOP)等于酒店總收入減去部門(mén)經(jīng)營(yíng)總收入和經(jīng)營(yíng)開(kāi)支。下表對(duì)GopPar的計(jì)算做出了較為清晰的闡釋。由于GopPar不能表明一家酒店物業(yè)的收入組合，因此也不能夠?qū)头渴杖氩块T(mén)做出準(zhǔn)確的評(píng)價(jià)。不過(guò)，GopPar卻能夠?qū)σ患揖频甑睦麧?rùn)潛力提供一個(gè)明確的指示。而且，GopPar在多數(shù)情況下能夠更好地反映出酒店的贏利狀況、管理效益，以及整體價(jià)值。GopPar衡量標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)點(diǎn)圖片收入組合：由于GopPar所反映的是一家酒店的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，它也能夠更清晰地表明這家酒店的整體經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)或現(xiàn)金流潛力。因此，酒店管理公司、酒店投資商、投資評(píng)估人、以及酒店開(kāi)發(fā)商在評(píng)價(jià)一個(gè)酒店管理公司的業(yè)績(jī)時(shí)不會(huì)僅僅是以客房收入為依據(jù)，而是以經(jīng)營(yíng)總收入以及經(jīng)營(yíng)效益為基礎(chǔ)。規(guī)模：GopPar要考慮所有的經(jīng)營(yíng)開(kāi)支，其中大部分包括固定的和可變的開(kāi)支。固定開(kāi)支主要與酒店的規(guī)模和要求有關(guān)，而可變的開(kāi)支與酒店的業(yè)務(wù)量有關(guān)。即使在同一市場(chǎng)條件下，一家大型酒店較之于一家小型酒店無(wú)疑就會(huì)產(chǎn)生更高的經(jīng)營(yíng)開(kāi)支。而一家小型的酒店在每間可供出租客房的基礎(chǔ)上其開(kāi)支可能會(huì)更高(因?yàn)榇笮途频甑囊?guī)模經(jīng)濟(jì))。假如一家有400間客房的酒店每年產(chǎn)生的能源開(kāi)支為175,000元(即每間房為437元)，那么在同一城市里的一家只有200間客房的酒店的能源開(kāi)支就會(huì)達(dá)到100,000元(即每間房為500元)。因此，不管規(guī)模大小，GopPar能夠?yàn)榫频晏峁┎诲e(cuò)的業(yè)績(jī)衡量。有時(shí)候，一家小型酒店也可以從較高的RevPar中受益(因?yàn)樾⌒途频暝诳头砍鲎饴屎头績(jī)r(jià)的最大化方面更有效)，其每間客房的經(jīng)營(yíng)開(kāi)支可能比一家大型酒店的客房經(jīng)營(yíng)開(kāi)支高。值得注意的是，GopPar對(duì)RevPar中的任何一點(diǎn)變化和波動(dòng)都十分敏感。酒店房務(wù)部門(mén)的利潤(rùn)邊際比其它任何營(yíng)業(yè)部門(mén)都要高得多。因此，RevPar中的一點(diǎn)細(xì)微波動(dòng)可以極大地影響到GopPar，進(jìn)而影響到一家酒店的價(jià)值。在表二中，假設(shè)丙酒店的出租率和平均房?jī)r(jià)都下降了5%，導(dǎo)致RevPar也相應(yīng)下降了10%。另外，再假設(shè)其它收入下降了2.5%，而且部門(mén)開(kāi)支也會(huì)隨業(yè)務(wù)量而變化。因此，丙酒店的GopPar就相應(yīng)地下滑了大約16%，即從42元降到了35元?？梢钥闯觯琑evPar向GopPar的轉(zhuǎn)變很高,幾乎是一比一的關(guān)系。RevPar的一個(gè)小小的波動(dòng)就有可能對(duì)GopPar產(chǎn)生很重要的影響。因此，酒店經(jīng)營(yíng)分析家在分析一家酒店或一組酒店的業(yè)績(jī)時(shí)，不應(yīng)該只依賴(lài)于一種衡量方法，而應(yīng)該把GopPar看做是RevPar的補(bǔ)充?？偠灾?，RevPar表明的是一家酒店在客房庫(kù)存管理方面的業(yè)績(jī)，能夠提供一些基本的市場(chǎng)趨勢(shì)，但是不能提供一家酒店的任何成本指示，因此也就不能表明這家酒店到底賺