商業(yè)物業(yè)管理

一、物業(yè)職能崗位說明書 42.設備科電氣主管崗位職責 63.設備科機械維修主管崗位職責 84.設備科文員崗位職責 6.機械維修工崗位職責 二、物業(yè)崗位工作流程1.設備科經理崗位工作流程 2.部門主管工作流程 3.電氣主管月工作流程 4.機械主管月工作流程 三、綜合管理工作制度 3.物品驗收、保管管理制度 3.收繳水、電費的管理制度 5.設備巡檢管理制度 9.排水通道管理制度 2電焊安全技術操作制度 4停、送電管理制度 5電器交接班管理制度 9電氣設備巡回檢查及小修管理制度 1空調運行管理制度 3水泵管理制度 4供水管理制度 5空調操作安全制度 6空調運行交接班管理制度 7空調運行值班制度 8空調設備運行崗位管理制度 3電梯使用管理制度 9.成品保護管理規(guī)定 2.賣場專柜裝修設計標準 4.材料及施工要修 4.干式變壓器保養(yǎng)記錄表 6.配電柜檢修工作票 7.水泵保養(yǎng)記錄表 8.機電設備維保后的檢驗表 9.電梯故障登記表 10.電梯維護保養(yǎng)見證單 14.制冷設備巡視檢查表 15.中央空調運行記錄表 17.大洋百貨安全檢查記錄表 19.設備巡視檢查記錄表 20.設備保養(yǎng)臺帳 21.設備維修記錄表 22.裝修工程驗收單 一、設備科各職能崗位說明書設備科經理崗位職責崗位名稱設備科經理所屬部門大洋百貨部門層級二級工作類型管理類定編人數1崗位職級直接上級級行政副總直接下級機械維修主管、電工主管、文員參與制定公司計劃預算管理工作，負責制定設備設施安全運行標準，工作流程的實施、指導、監(jiān)督。負責公司設備設施安全運行，負責部門日常管職責一職責表述：參與制定公司計劃、預算、管理工作。工作任務職責二職責表述：負責制定設備設施其安全運行標準，管理制度工作流程的實施、指導及監(jiān)督工作。工作任務職責三職責表述：負責公司設備設施的安全運行任務負責制定設備的巡視檢查、保養(yǎng)、維修計劃職責四職責表述：負責部門的日常管理及團隊建設。工作任務職責職責表述：完成上級交辦的其他任務四比：5%對公司裝修項目的審核和招標、施工及施工質量的監(jiān)督、檢查權對大型設備及數量較大的物料有組織實施招標采購的權利對公司資產管理體系、保證資產的充分利用、控制相關費用的權對所屬下級的管理水平、業(yè)務水平和業(yè)績考核評價的權利。對所屬下級的工作爭議有裁決的權利對設備安全運營進行監(jiān)督、檢查權力。對員工進行培訓及考核的權力。工作協調關系：內部協調關系公司各部門及對應職能部門外部協調關系特種設備監(jiān)督檢驗所、水電管理部門。任職資格：身體素質教育背景大專以上資格證書助理工程師證、三級項目經理證(建造師證)專業(yè)知識使用辦公軟件，具備基本的網絡知識，具有較強的閱讀能力、工作經驗3年以上相關工作經驗能力要求具精通電氣相關專業(yè)，熟悉空調知識，具有較強的閱讀能力、素質要求具有一定的心里承受能力，有責任心，原則性強，具有團隊合培訓經歷工程管理培訓、設備、電氣管理培訓、經營管理培訓、財務知識培訓設備科電氣主管崗位職責崗位名稱所屬部門設備科部門層級二級工作類型技術類定編人數1崗位職級直接上級長直接下級維修電工負責組織對所管轄范圍內的電氣線路及設備的巡視檢查、保養(yǎng)及維修維修。負責上報設備維修所須備品申請，并檢查采購備品質量。熟知公司各項工作流程，負責培訓、監(jiān)督下屬對公司的各種規(guī)章制度學習及執(zhí)行情況。及時向上級匯報工作計劃、工作進度，職責一工作任務根據人員工作能力、特點合理分工、處理工作，落實各種操作規(guī)程、巡視、值班制度。對于申報的備品到位后進行檢查，屬國家合格產品方可接收使用，確保職責一職責表述：熟知公司各項工作流程，負責培訓、監(jiān)督下屬對公司各種規(guī)章制度的學習及執(zhí)行情工作任務培訓并進行監(jiān)督，搞好團隊建設，為公司發(fā)展儲備人職責三職責表述：對公司的發(fā)展提供硬件設施，根據需要增加設備、線路或改造原有設施，嚴格檢查設工作任務四工作任務匯總工作，制定工作計劃，及時匯報工作進度，完成上級交付的其它工作任務。職責五職責表述：完成上級交辦的其他任務工作時間占比：10%權力：對有故障的設備有權停止其運行。對不合理的設施提出建議。工作協調關系：內部協調關系外部協調關系身體素質教育背景職高、技校以上專業(yè)教育資格證書專業(yè)知識電氣專業(yè)、熟知電力運行、電力拖動、設備管理知識工作經驗三年以上相關工作經驗能力要求達能力和邏輯分析能力素質要求強，具有團隊合作精神培訓經歷崗位名稱管所屬部門設備科部門層級二級工作類型管理類定編人數1崗位職級直接上級直接下級機械維修工工作描述：負責組織對所管轄范圍內設備設施的機械性能進行巡視檢查、保養(yǎng)及維修維修。負責上報設備設施維修所須備品申請，并檢查采購備品質量。熟知公司各項工作流程，負責培訓、監(jiān)督下屬對公司的各種規(guī)章制度學習及執(zhí)行情況。及時向上級匯報工作計劃、工作職責：職責一工作時間占比：40%工作任務種操作規(guī)程、巡視、值班制度。對于申報的備品到位后進行檢查，屬國家合格產品方可接收使用，確保人員、職責二工作時間占比：20%工作任務學習公司各項工作流程、規(guī)章、制度，對下屬進行培訓并進行監(jiān)督，搞好團隊建設，為公司發(fā)展儲備人職責三工作時間占比：20%工作任務單位出臺管理條理及施工要求，嚴格管理，涉及其它相關部門報上級進行溝通、協調。職責四職責表述：及時想上級匯報工作計劃、工作進度，配合上級完成各項其它任務。工作時間占比：10%工作任務匯總工作，制定工作計劃，及時匯報工作進度，完成上級交付的其它工作任務。職責五職責表述：完成上級交辦的其他任務工作時間占比：10%公司各部門及對應職能部門。水務管理部門身體素質年齡25歲以上、男性、身體健康教育背景職高、技校、中專以上專業(yè)教育資格證書相關專業(yè)中級職稱以上專業(yè)知識暖通管道、機械制造、中央空調相關專業(yè)知識工作經驗三年以上相關工作經驗。能力要求力、表達能力和邏輯分析能力素質要求性強，具有團隊精神培訓經歷設備管理能力、行政管理能力、財務培訓。設備科文員崗位職責崗位名稱文員所屬部門設備科部門層級二級工作類型內勤定編人數1崗位職級直接上級設備科科長直接下級職責一職責表述：完成物業(yè)各種文案工作、協助上級安排日常工作時間占比：50%工作任務統計部門人員考勤上報公司人力辦公室負責統計、采購備品及報賬職責二工作時間占比：30%工作任務職責三職責表述：完成上級交辦的其他任務工作時間占比：20%對部門人員的考勤進行檢查監(jiān)督權利對違反資料、檔案、圖紙的使用與保管管理規(guī)定的處罰權內部協調關系公司各部門及相關職能部門外部協調關系個體經營門市、水電管理部門身體素質年齡22歲以上、男性、身體健康教育背景技校專業(yè)教育資格證書初級資質或以上專業(yè)知識全面了解用電安全、機械、電器檢修，熟練使用辦公軟件，具備基本網絡知識工作經驗兩年以上工作經驗能力要求具有較強的判斷、分析能力和溝通能力，寫作能素質要求服從組織安排、責任心強、培訓經歷財務培訓、工作流程培訓、安全操作規(guī)程、消防知識培維修電工崗位職責崗位名稱維修電工所屬部門設備科崗位層級二級工作類型技術類定編人數6崗位職級直接上級電工主管直接下級工作描述：線路的調整。工作職責：職責一職責表述：對電器設備日常檢查、管理和維修。工作時間工作任務對現場的電器設施檢查修復，保持正常運營；職責二職責表述：按年、季、月做好設備檢修工作，并做記錄工作時間工作任務按計劃定期對電器設備、設施保養(yǎng)檢查；職責三職責表述：對裝修、整改工作的檢查。工作時間工作任務職責四職責表述：完成上級交辦的其他任務工作時間權力：對設備故障需維修的復核權利對維修配件購買有建議權利。對電器設備檢查管理的責任；對用電安全責任；對裝修、整改的責任。工作協調關系：內部協調關系公司各部門及對應職能部門外部協調關系電力管理部門任職資質：身體素質年齡22歲以上、男性、身體健康教育背景技校相關專業(yè)教育資格證書初級資質證書專業(yè)知識全面了解用電安全、電器檢修工作經驗兩年以上相關工作經驗能力要求具有較強的判斷、分析、組織能力素質要求服從組織安排、責任心強培訓經歷安全操作規(guī)程、消防知識培訓機械維修工崗位職責崗位名稱機械維修工所屬部門設備科部門層級二級工作類型技術類定編人數4崗位職級直接上級機械維修主管直接下級工作描述：工作職責：職責一職責表述：對電器設備機械部分及管道的日常檢查、管理和維修。工作時間工作任務對現場的電器設施檢查修復，保持正常運營；對現場的電器設施巡視、維護，保證設備完好職責二職責表述：按年、季、月做好設備檢修工作，并做記錄工作時間工作任務按計劃定期對電器設備、設施保養(yǎng)檢查；對要求的各種記錄做好記錄為其他工作做到參考作用。職責三職責表述：對裝修、整改工作的檢查。工作時間工作任務認真落實關于裝修、整改的各項工作要求，對有安全隱患的內容提出整改要求。并向上級或有關部門及時匯報。職責四職責表述：完成上級交辦的其他任務工作時間權力：對設備故障需維修的復核權利對維修配件購買有建議權利。對電器設備檢查管理的責任；對電器的安全運行責任；對裝修、整改的責任。工作協調團系：內部協調關系公司各部門外部協調關系水務管理部門任職資質：身體素質年齡22歲以上、男性、身體健康教育背景技校專業(yè)教育·資格證書初級資質或以上專業(yè)知識全面了解用電安全、機械、電器檢修。工作經驗兩年以上工作經驗能力要求具有較強的判斷、分析能力和溝通能力素質要求服從組織安排、責任心強、培訓經歷安全操作規(guī)程、消防知識培訓。二、設備科職能崗位工作流程1、部門經理崗位工作流程(1)8:30開晨會匯報昨日工作完成情況及今日工作重點。(2)9:00布置設備科各重點工作。(3)10:00-16:00跟進抽查部門重點共的完成情況。(4)17:00-17:30聽取電氣及機械主管完成工作情況，并進行記錄，制定明日工作重點。(5)17:30-18:30對商場設備設施進行巡視抽查，查看日工作完成工作情況及質量。(6)18:30上交工作日志本到現場管理科。周工作流程(1)周一詢問本周工作計劃所需材料及要求協助完成的工(2)每周二早8:45舉行周例會，總結上周工作完成情況，分析優(yōu)點缺點，進行合理的調整工作，通知商場各種最新發(fā)行文件精神。報銷上周用款計劃項目。(3)周三對進行的計劃工作進行抽查(時間不定),確保計劃工作保質、保量完成。(4)每周四早上12:00前報下周用款計劃。對商場高低壓配電設備或設施的運行及使用情況進行抽查，每次抽查(5)每周五總結周工作計劃完成情況，督促完成未完成工作。如有特殊情況，通知總辦調整工作計劃。報銷周二(6)每周六早12:00前報周工作計劃到總辦。(7)周日會同值班人員檢查制冷設備及電梯運行情況。(1)每月5號財務費用統計表下發(fā)后，對上月費用進行核實，正確無誤后進行登記，根據年度預算做出本月購買計劃?？刂葡嚓P費用不超出預算。(2)每月對每項月工作計劃進行跟蹤、抽查。每項工作抽查(3)每月20日安排人員聯合消防、總辦、保衛(wèi)及現場管理科人員對商場進行全面細致的安全檢查，對于隱患要求(4)每月23日前電話聯系供電公司查詢當月電費，及時上報用款計劃，及時安排繳納水電費。對商戶電費表進行抽查測算有無可疑之處，每次抽查不少于20處。(6)每月對重要配電設備、電梯、中央空調及給排水設施進行檢查檢測2次。(7)每月28日對設備倉庫庫存進行統計，通知電氣及機械主管對備品采購進行統計，并安排進行采購。2、部門(電氣、機械)主管工作流程(1)9:00-9:30安排計劃工作，處理需協助部門的溝通工(2)17:30-18:00跟進員工工作進度及檢查工作質量，及(3)18:00-18:30向上級匯報工作進度及所有需求，制定(1)每周一通知各員工參加周二早部門例會。(2)每周二參加例會，對上周工作進行總結，對本周工作進行安排。(3)周五上報周工作計劃完成情況，對未完成工作及時上作計劃。(4)周六統計完成計劃工作情況及材料使用情況。電氣主管月工作流程(1)每月23日向上級上報下月工作計劃。(2)每月聯合消防、保安、總辦對商場進行巡視檢查一次。對于發(fā)現安全隱患及時處理，并進行記錄。(3)每月聯系、監(jiān)督電梯維保公司對商場電梯進行不少于2次的維護保養(yǎng)。并進行記錄。(4)每月對使用材料是使用情況進行統計，制作材料使用情況明細。(5)每年在3月或4月、11月或12月季節(jié)交換時期安排對箱式變電站進行保養(yǎng)除塵，對中央空調電氣部分進行檢查及各電氣連接點進行緊固。(6)每季度安排下屬對商場各低壓配電設備、控制箱進行檢查、測量、緊固一次。(7)每年8月15日向特檢索申請對電梯進行年度檢驗。(8)每年12月箱供電局申請對高低壓配電設備進行打壓試驗1次。機械主管月工作流程(1)每月23日向上級上報下月工作計劃。(2)空調開機時期每月組織對空調過濾網清理1次。(3)每月組織對商場員工飲水機除垢1次。(4)每月對商場各清水池、污水池進行巡視檢查2次，并監(jiān)督其清理負責人清理情況。(5)每年在3月或4月、11月或12月季節(jié)交換時期安排對中央空調機房各管道閥門進行檢查、保養(yǎng)1次。(6)每月對商場公共設備、設施及泵房設備進行檢查1次。(7)每月對使用材料是使用情況進行統計，制作材料使用情況明細。(8)每六個月安排城肥所對商場化糞池進行清理一次。(1)早8:00前到崗進行交接班，內容嚴格按照交接班制度(2)早8:00至9:00對夜班未處理工作進行處理。(3)9:30至10:30對商場設備進行巡視檢查一次，發(fā)現(4)每天8:00、12:00、16:00、20:00對商場高低壓配電設備及制冷設備進行巡視檢查，記錄運行各種參數。(5)每天根據當月樓體照明燈具開啟的時間，對其進行巡視檢查，發(fā)現損壞及時詳細記錄。(6)晚閉店前5分鐘到達商場內制定清場結合位置，準備清場，清場時認真檢查設備關閉情況，如有異常及時處理，并進行記錄。(7)閉店清場完畢回值班室，守候電話，及時詳細記錄各種夜間工作，不得無故脫崗。(8)次日早8:00進行交接班(按交接班制度嚴格交接)。(9)對于無巡視時間要求堅守崗位，以便及時處理突發(fā)維修(10)對于巡視檢查中發(fā)現的隱患或設備的不正常運行，要及時處理，對于不能處理的及時上報上級領導，并進行記錄。不涉及材料費用的維修工作流程圖(1)有問題或有求助。(2)填寫工作單。(3)進行維修。(4)營業(yè)員簽字。(5)完成維修。(6)回復現場部。(7)回復本部門(8)結束涉及材料費用的維修工作流程圖(1)有問題或有求助時，填寫工作單。(2)申請部門經理簽字。(3)維修人員填寫材料清單。(4)物業(yè)主管經理簽字。(5)電工到倉庫領料。(6)完成維修營業(yè)員簽字。(7)回復現場部。(8)回復部門。(9)結束應急維修工作流程圖(1)有問題或有求助。(2)及時處理。(3)完成維修。(4)填寫工作單。(5)營業(yè)員簽字。(6)回復賣場部。(7)回復本部門。(8)結束。三、綜合管理工作制度設備維修工作的好壞，關系到設備的完好率，利及設備運行的安全性和成本的有效控制，因此在設備維修中，材料和配件對保證維修質量，和降低維修成本有至關重要的作1)對材料配件供方提出對產品的質量要求，本著貨比三家的原則選擇價格適中，質量可靠的產品。2)由采購人員對對材料配件進行市場調查，確定市場價格后列出需購買材料配件的具體項目、品牌、型號、單價、數量報上級領導審核，由公司副總及總經理簽字認可后購買。3)所購買材料、配件到貨后由設備采購人員及倉庫管理員同時驗收后辦理入庫手續(xù)，轉入材料、配件報銷流程。4)如有維修需要領取配件、材料的必須由設備維修開具出庫單部門負責人簽字后，方可領取領，所更換下的損壞配件，及5)為保證日常的基本維修需要，可適當留有庫存，合理利用資金，不得大量儲備配件幾材料。1)備用材料(1)常用消耗材料不斷檔。(2)其它材料根據工作聯系單和工作需要及時申報。2)領用材料(1)常用維修耗材及時領用。(2)單項工作按3)使用材料(1)一般維修做好詳細材料使用記錄。(2)單項工作做好結算，統計實際使用材料數量，剩余材料退回作為一般用料。(3)單項工作完畢后，由使用部門簽字確認。4)統計材料(1)每天將領用材料及使用范圍認真記錄。(2)每月將材料使用進行統計包括：領用材料、使用材料3、物品驗收、保管管理制度1)采購回來的材料，由倉庫保管員負責進行驗收。2)倉庫保管員收到采購員送來采購材料或配件的發(fā)票、送3)倉庫保管員核實材料、配件的規(guī)格、等級、數量、產地，并認真登記建帳，驗收無誤后在驗收清單上簽字。4)倉庫保管員將已驗收的物品歸類入庫。5)驗收入庫的材料、配件要堆碼整齊、建卡、掛牌。6)每月25日進行庫存盤點，需認真填寫盤存表，編制庫存月報表。7)每季清倉一次并經常檢查保管的物品，防止損壞、變質，損報批單”。8)對庫存材料超過一年的，庫管員應拿出處理意見，報上級領導。4、物品倉庫盤點管理制度1)每月25日為倉庫盤點日(節(jié)假日順延)。2)盤點工作由倉庫保管員負責，采購員協助復核。3)盤點工作必須在當日內完成，并于當日下班前完成盤存4)盤點前倉庫保管員必須做好盤點準備工作：將物品帳面金額、單價、數量，認真填寫在盤存表上。5)對照帳面結余認真核對實物，將實際盤點數填入盤存表6)對照帳面結存和實際結存，填寫盈虧數量和金額。7)盤存報表一式三聯，盤點人(保管)、復核人、物業(yè)部經理8)財務部每季度對物業(yè)部設備倉庫的盤點監(jiān)盤一次。5、財產清查管理制度1)設備科負責每年12月對公司的設備財產進行全面清查。2)財產清查工作要在財務部及相關部門的配合下進行全面3)設備科保管員要十五日內完成與各部門實物帳的核對工4)一周內完成物業(yè)部的實物帳與財務支出帳的核對工作。5)一周內完成《財產清查報告》。6、維修用設備、工具的管理制度維修用設備、工具是公司的財產，也是保證設備、設施正常運轉的重要手段為保證維修用的設備、工具(以下簡稱工具)的正常使用，特定如下規(guī)定：1)設備科內勤建立維修工具購買臺帳，以個人為單位進行統計登記，分工具持有人為負責人。2)各工具負責人使用及購買工具，要做到實物與賬目相符。3)明確工具的使用和維修責任，即誰使用誰維護、保養(yǎng)的規(guī)定，對于公用的工具要明確質量責任人員。4)對于工具的購買和報廢按照公司相關規(guī)定執(zhí)行。四、設備科主要公共管理制度1、設備科人員行為規(guī)范1)自覺遵守安全生產及公司的規(guī)章制度。2)每日定期在樓層中進行安全巡視，并做好巡視記錄。記3)進入賣場時，必須著裝整齊，嚴禁留長發(fā)，長指甲，留4)保持辦公室衛(wèi)生情況，不得隨便亂放物品及廢品。5)不得酒后上崗，嚴禁上班期間在辦公室抽煙、仰躺、睡6)商場維修，如需登高作業(yè)，登高工具不得少于2人運送，,7)商場維修期間不得于營業(yè)員無故閑聊，工作完畢速后，向設備科回電話，詢問是否另有工作安排。無工作應速回設備科，等待維修任務。8)當樓層出現需維修情況時，設備人員接到通知必須在10分鐘到達維修地點，并告之周邊專柜員工需在此地維修，若遇特殊情況，不能立刻解決的，必須給予樓層答復約9)維修期間若遇頂部作業(yè)，工作人員必須佩帶手套，對于因施工涂于墻壁的污點，做到及時清理。10)工作期間注意說話語氣，嚴禁用訊問、冷、橫、硬等語氣。如遇與現場人員發(fā)生分歧，不得爭吵，應通知部門2、公司現場用電管理制度員工、顧客的人身安全，避免商場及商戶財產受到損失，特制定安全用電管理規(guī)定，本規(guī)定試用于全體員工。1)樹立安全用電、人人有責的思想，接受商場電管部門的監(jiān)督管理，嚴格執(zhí)行本規(guī)定。2)愛護商場的公共用電設施、照明設施，一切電器配電箱、自動扶梯、直梯、卷簾門等電器控制系統，均由專業(yè)部門專管，非專業(yè)人員嚴禁解除，嚴禁人身接觸電器的裸露部分，嚴禁潮濕的物體接觸用電器具。3)嚴禁違章用電，商場內嚴禁使用電爐、電熱壺、熱水器，電暖氣和其他民用生活電器，嚴禁私拉亂接，超負荷用4)加裝設計外用電器具設施需向本層經理提出申請，請寫明用途及申請功率，報設備科批準后，組織專業(yè)人員安5)樹立節(jié)電光榮，浪費可恥的思想，做到跑步關燈，人走6)發(fā)現安全隱患、事故苗頭，人人有權利及時制止并及時7)對違章用電者，除由專業(yè)人員拆除設施沒收外，處以損1)水、電均為公司集體資源，進駐廠商、客戶及其它水、納時間為每月的10-25號，地點為公司財務部，主管部2)水、電費以每月的水(電)費通知單為準，用戶必須如4)水、電費計算方法(1)安裝水、電表的用戶：水費=單價×(本次讀數一上次讀數)電費=單價×(本次讀數一上次讀數)(2)未安裝水、電表的用戶：和計算，使用時間按每天11小時計算。電費=單價×總功率×11小時5)注意事項及處罰(1)各水、電用戶必須如數、按時交納水電費，不準拖延、(2)未經許可，用戶不準私自安裝、拆除其現有的用電設備、可實施。用戶如不按規(guī)定而私自進行安裝、拆除，接電等，一經發(fā)現，物業(yè)部將予以200-500元的罰金，同時對由此引發(fā)的事故損失，責任人應承擔全部賠償責任。(3)未安裝電表的用戶，其用電設備、器具(主要指照明)(5)嚴禁使用規(guī)定以外的電器，如電爐、電開水器、電熱杯等，一經發(fā)現，除沒收其非法用電器外，予以50-100元罰金處理，并對由此引發(fā)的事故損失，責任人應承擔全部責任。(5)使用較大功率電器，隨機用電的客戶，公司提倡其安裝(6)安裝水、(電)表必須符合公司的消防驗收要求。(7)用戶需安裝水(電)表時，應提前備好水(電)表及有關材料、器件。注：水(電)表應有有關部門頒發(fā)的有效合格證件，否則，不準安裝。(8)以書面形式報有關領導，經批示后，報知物業(yè)部，由物業(yè)部電氣科統一實施。(9)賣場內的地面插座，未經許可，不得私自使用，否則一律按竊電行為處理。竊電行為將予以竊電金額的2-3倍(10)用戶因變故而撤離賣場的，應及時通知物業(yè)部清算(11)用戶交納水電費用后，應妥善保管費用單據，以備查存。(12)嚴禁竊電，私自亂拉、亂接電源。(13)如果發(fā)現物業(yè)部工作人員故意刁難客戶，或有吃、拿、卡、要行為的，一經查實，將依據公司制定的“八大戒律”給予嚴肅處理。1)收取電費范圍：煙、冷庫、冷柜等用電，不論廠家、客戶、聯營、自營2)如需特殊照顧減免電費者，按以下審批程序報批：經營管理部審批→物業(yè)部經理審批→總經理審批b)減免電費報告經批準后，報物業(yè)部、財務部備案，所減免電費由樓面承擔(沖抵經營收入)或由部門承擔。月底由物業(yè)部匯總填寫《家樂園大洋百貨有限責任公司減免廠家電費統計表》,使用部門經理簽字認可。3)減免電費的期限為6個月(每半年審核報批一次)。注：前期專柜合同已經簽訂減免電費的，自二○○九年八月一日至合同簽訂截止日期所發(fā)生的電費由樓面承擔。5、設備巡檢管理制度1)巡檢分為日常點檢及專業(yè)點檢。2)日常點檢由操作人員完成，樓面設備如電井設施，各樓面照明燈箱，各樓面洗手間、開水間及消防水設施，空調風機系統由開機人員負責。3)按具體設備要求，及點檢周期表周期時間，以感官或儀表方式對設備日常運行狀況進行檢測。4)交接班日志上做好記錄。5)發(fā)現問題及時處理，較嚴重問題應在當天通知相應設備6)專業(yè)點檢：由維修及操作人員共同進行，按具體設備要求，及檢測周期表所定周期及內容進行。7)以感官、儀器、儀表對設備各種技術參數進行檢測，包括溫度、壓力、振動、電壓、電流、潤滑情況等。如有必要應對設備進行拆卸檢測。8)大、中、小修之前，應安排專業(yè)檢測，對設備進行全面系統地檢測，以判斷設備整體技術狀況。9)檢測完畢后，應由檢測人員向物業(yè)部提出檢測報告，并2.中修1)中修屬計劃性檢修，設備運行兩年左右進行一次，視具體情況，可由物業(yè)部完成或外協聯系廠家完成。2)物業(yè)部按計劃，收集、整理、研究設備技術資料，在此基礎上編制中修任務書，按任務書作好人員、備件、相關部門的協調工作。3)按中修任務書所列內容進行檢修，主要內容應該包括：設備部分解體、檢測、修復、更換老化元件、磨損元件。部分解體重新裝配、調試等工作，更換10-30%的零部件，工作量為大修的60%。4)設備檢修后各項技術指標應達到中修任務書要求，驗收工作由物業(yè)部組織安排，按中修任務書項目進行驗收。屬計劃性檢修，設備運行五年左右進行一次，視具體情況可由物業(yè)部或外協聯系廠家完成，大修程序按中修進行，工作內容還應包括整機解體，零部件更換量30%以上，校正基準，外部重新上油漆，設備技術指標應達到出廠標準。4.故障檢修1)該檢修屬應急性檢修，一般故障檢修由維修人員完成，特殊故障檢修可由物業(yè)部聯系外協完成。2)一般情況故障檢修以使用部門發(fā)出的故障檢修申請單為準，故障檢修申請單應按規(guī)定填寫清楚，在維修部門主管或下屬領班收到故障檢修單后，維修人員應在10分鐘內到達故障現場。3)故障檢修以排除故障為主，在保證質量前提下要求及時快捷。4)完成檢修后，應填寫故障檢修派工單，并將此單返回維修領設備三級保養(yǎng)制度1.設備保養(yǎng)分為日常保養(yǎng)(三級保養(yǎng)),一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)(小2.日常保養(yǎng)：1)日常保養(yǎng)由操作人員完成，每班進行，并在交接班日志上，2)日常保養(yǎng)的主要內容是對設備運行狀況及參數檢查，記錄(溫度、電流、電壓、振動、噪聲等),對設備進行擦拭、清掃，上油潤滑，及具體設備技術說明上要求做到的內容，保持設備周圍環(huán)境整潔。3)發(fā)現異常情況及時排除，并在交接班日志上做好記錄，如較嚴重應在5分鐘內通知運行、維修主管。3.一級保養(yǎng)：1)一級保養(yǎng)由維修操作人員共同進行，屬計劃性保養(yǎng)，保養(yǎng)計劃由設備負責人制定，并報物業(yè)部。2)一級保養(yǎng)按保養(yǎng)單所列內容進行保養(yǎng)，保養(yǎng)單上所列內容由各設備負責人班制定，主要內容是對設備內外清理，潤路進行緊固、清理、校測、補齊，最后清掃整理工作現場。3)保養(yǎng)人員填寫保養(yǎng)單，并交還給維修領班。4)由設備主管或主管指定人員對保養(yǎng)情況進行檢查，并在保4.二級保養(yǎng)(小修):1)二級保養(yǎng)屬計劃性保養(yǎng)，應由設備主管事前一周填寫申請呈物業(yè)2)二級保養(yǎng)以維修人員為主完成，設備運行半年左右進行一次。3)二級保養(yǎng)按保養(yǎng)單內容事先準備好備件，安排好人員及其它相關4)二級保養(yǎng)按保養(yǎng)單所列內容進行，二級保養(yǎng)單內容由設備保養(yǎng)人員制定，主要內容包括完成一級保養(yǎng)規(guī)定內容。檢查、修復、更換受損件，檢查、更換冷卻潤滑系統元件及線路，工作暫停期和完成后，應對工作現場清掃，整理。5)維修保養(yǎng)人員填寫保養(yǎng)單，并交還給相應設備主管。6)物業(yè)部或由物業(yè)部指定的人員對二級保養(yǎng)工作進行檢查，并在保8、工具借、領管理制度1)公司將根據崗位不同，給維修人員和其它相關人員配備一定量的工具。工具使用分為領用和借用。2)領用工具應填寫個人工具領用單，對不經常使用或較貴重的工具應采取借用方式，借用應填寫借條，非物業(yè)部工作借用工具應有物業(yè)部主管人員簽批的借條，借條上要注明歸還日期，并按期歸還，歸還時保管人員應進行驗收。3)所借領工具為公司財產，使用人員應妥善保管，正確使用。因保管使用不當，造成遺失或非正常性損壞，責任人應按公司要求給予一定比例的賠償。4)所有工具原則上不外借使用，如因特殊情況外借，應由物業(yè)部5)公司根據員工崗職變更，可收回或變更個人工具配備情況，回1)給排水人員每班必須堅持巡檢問題多發(fā)地段，及時解決2)給排水人員負責監(jiān)督、檢查，更正不合理的排水行為，3)經常對衛(wèi)生間管理人員進行培訓，配備一般維修工具，4)水池要加過濾網，濾出殘留物要妥善處理，由各責任區(qū)5)水池排水道堵塞需要專業(yè)人員疏通的一次交5元。6)未經物業(yè)部批準不準私接排水道，違者罰款100～500元。7)任何人在使用衛(wèi)生間或水池時不得亂扔雜物，違者罰款10元。1)加強用水管理，嚴格用水制度，實行內部經濟核算制，每月根計劃用水實行節(jié)獎超罰，充分調動各衛(wèi)生間管理人員積極性。使用有制度、考核有計量、節(jié)約有措施。3)責成專業(yè)人員負責做好用水記錄，每日定時巡檢，發(fā)現問題立即上報、并解決，并按規(guī)定時間將報表呈報有關部門，以登記考核。4)未經物業(yè)部批準不得私接給水管做它用，不準從衛(wèi)生間打水做它用，違者罰款50元5)對常年堅持節(jié)約用水有貢獻的個人和集體，根據貢獻大小，分別在不同范圍予以表揚或作為評選先進的條件之一。6)對提出用水合理化建議和改革措施，并且有節(jié)水經濟效果的個人和集體，要給予物質獎勵。7)各部門要經常開展合理節(jié)約用水教育，使有限的水資源在1)電梯開梯措施：(1)加強對電梯部值班人員的到崗管理，如果值班人員因客觀原因不能及時到崗，要提前用電話通知主管和其他電梯部成(2)晚間值班人員停梯時，要確保操作的正確性，避免因安全系統不能復位而造成早晨電梯不能啟動的狀況發(fā)生。(3)值班人員一定要提前十分鐘進行開梯和開啟梯燈。如果主管并迅速進行維修處理。保證開燈措施：按照公司要求營業(yè)前10分種開燈，所有在崗電工全部進行巡視，劃分責任區(qū)域，如果發(fā)生問題及時處理，保證正常營業(yè)的照明需要。為規(guī)范各崗位職責及責任界定，更好地完成公司安排的各項設備、設施項目維修及改造的任務，現制定項目計劃與實施流程1項目計劃的提出階段：項目包括：外協的所有項目，內部維修項目費用較大的。各專業(yè)主管分析設備、設施的現狀，根據分析結果制定年度或階段性的項目維修整體計劃，要求列出完成日期、內容概要。各專業(yè)主管按照年度及階段性的項目計劃時間，在每一個項目實施前的一個月提出安排項目維修。2項目計劃任務書的制定階段：各專業(yè)主管按照任務要求制定計劃任務書，計劃任務書的要做到七個明確：明確項目維修所要達到的目標，制定的目標要求傳達到所有參明確項目的工作內容。明確工作方法。明確項目維修的配套條件，包括材料、人工、資金。明確項目維修完成時間。明確驗收標準、驗收人。明確施工監(jiān)理和管理程序。物業(yè)經理對計劃任務書提出建議和意見，各專業(yè)主管根據意見進行修改，如物業(yè)經理和專業(yè)主管在一定時間內對計劃任務書無意見或建議，視同認可該計劃任務書的安排。計劃任務書制定完畢，以此為依據召開技術討論會研究可行性。根據確定后的計劃任務書做為工作完成的標準。外協項目需根據計劃任務書招標：采購根據計劃書貨比三家，以此做預算、定標，并在招標后簽定合同。簽定后的合同應由工程師審核是否符合計劃任務書的要求。外協項目合同簽定后，專業(yè)主管根據計劃任務書和合同的要求完成工作。內制項目由專業(yè)主管按照時間、內容、要求及標準保質保量的完項目實施中，工程師按照任務書的要求對項目完成情況予以監(jiān)督和審查。1項目完成后，工程師對項目完成情況如實的做出項目完成總結。1)凡各專業(yè)在崗人員都要積極參加各種業(yè)務學習及專業(yè)知識和2)學習和培訓要緊密結合現有人員的情況和系統、設備的情況進行，重點是全面、深入地了解各項專業(yè)規(guī)章制度的內涵，明確和掌握執(zhí)行規(guī)章制度的目的和方法，常見的問題或故障的判斷方法和應采取的措施。3)學習和培訓應采取理論與實際操作相結合、系統培訓與急用先學相結合、自學為主與集中輔導相結合、解決實際問題與集體分析討論相結合等多種形式，扎實有效地開展。4)對非專業(yè)畢業(yè)和沒有受過專業(yè)技術培訓的在崗人員，重點是系統學習專業(yè)知識和進行專業(yè)技能訓練，在1年內達到中級空調(運行)或中級制冷設備維修工技術等級，已達到中級工水平的在崗人員，重點是全面、深入地掌握空調系統和設備的情況性能和特點，提高相應的技術水平。5)空調給排水專業(yè)工程師負責協調業(yè)務學習與培訓的組織實1)設施的管理規(guī)定。公司建筑體內外所有部位、設施的技術改造、裝飾改造、大修保養(yǎng)等工作，在沒有得到物業(yè)部各專業(yè)人員及領導審批前，任何單位和個人都無權進行相關工作。2)實施細則。(1)每季度安排專業(yè)人員對所有的管理設施，進行依次的全面巡檢，發(fā)現問題記錄、上報、維修。(2)每年度由專業(yè)工程師拿出設施技術分析及設施大修報告。(3)工程師對每次技改、大修的前期、中期、后期工作進行現場監(jiān)理，并在運一定時期后，對技改大修的情況進行評估。(4)建立設施技術檔案，對每一次的巡檢、大修、技術改造3)現場施工管理。設施大修、保養(yǎng)、技術改造過程中，現場操作人員必須在相關專業(yè)工程師(技術人員)及負責人在場情況下進行，專業(yè)技術人員跟進施工的每一環(huán)節(jié)，直到施工結束。施工人員必須持證上崗，每一道工序嚴格按要求及圖紙施工，并符合國家地方技術質量標準，其他人員無權改變工序，專業(yè)工程師負責最后的質量驗收。五、設備科工作程序及制度電氣工作制度1.電工守則1)電工作業(yè)人員必須具有較強的責任心，工作認真負責，踏實肯干。2)具有相應的電工作業(yè)安全知識，熟悉供電系統和電氣設備性能知識，并具有一定的實踐經驗。3)電工應具有市勞動部門發(fā)給的《電工操作證》。4)嚴格遵守有關安全法規(guī)，規(guī)程和制度，不得違章作業(yè)。5)對所管轄范圍內的一切不合理運行的電氣設備或可能造成事故隱患的設備，有權停止其使用。6)當電氣設備發(fā)生事故時，應立即采取有效措施，正確處理并向上級領導報告。7)嚴格堅守工作崗位，認真做好巡視，檢查和設備消缺工作，發(fā)現問題及時處理，按時準確地填寫工作記錄和規(guī)定的表格。8)要熟練掌握觸電急救方法，并積極宣傳電氣安全知識，有權制止違章作業(yè)和拒絕違章指揮。9)正確使用消防器材，懂得自救及互救的方式方法。10)對所轄區(qū)的電氣設備和用電安全負責，商場用電發(fā)生故障，要迅速到達事故現場，進行處理。2.電焊安全技術操制度操作必須遵守以下規(guī)程并經培訓合格后上崗1)工作前要檢查電焊機、焊把導線，電門等絕緣是否良好，2)工作前注意周圍環(huán)境是否有易燃、易爆物品或危險設備，要距乙炔罐十米之外。禁止電、氣焊在一起工作。3)電焊機地線禁止接在建筑物、鐵架、吊車、鋼線繩上，電焊機只供電焊工使用、他人未經考試合格者不得使用。4)工作時必須穿戴好勞保用品，嚴禁穿拖鞋、褲衩、背心、5)禁止將電焊機放在高溫潮濕的場所，工作中應經常檢查電焊機，發(fā)現問題應時切斷電源，通知電工修理，切勿6)電焊機的調壓指示裝置，必須保持操作靈活，調壓時必須拆開電源，不準帶電調整。7)不得用手拿工作物進行焊接，仰臉焊接時領袖口要扎緊。8)清理焊接物上的熔渣時，必須戴上眼鏡防止濺入眼內。9)焊接完畢或離開工作崗位，應將焊把掛在絕緣物上，同10)在木質地板或易燃燒的地板上及油污時，不可作電焊工11)不許焊接廢接廢氣缸和不透氣管子。12)在潮濕的地方工作，應墊上絕緣板或干木板。13)在密封結構或容器內進行焊接時，要有良好的通風設備，局部要放膠板等絕緣物，外面必須留人監(jiān)護，以防發(fā)生14)雨雪天和五級以上風，禁止露天作業(yè)。15)對裝有易燃物體的桶、罐或設備以及壓力容器嚴格禁止焊接，如須焊接時務必用藥刷洗干凈后，方可進行焊接。17)電焊機應由專人保管，進行維護和保養(yǎng)。3.變電室管理制度1)變電室是供電系統的關鍵部位設專職電工對其實行24小時運行值班未經部門領導的許可，非工作人員不得入內。2)值班員必須持證上崗，熟悉配電設備狀況、操作方法和3)值班員應密切注意電壓表、電流表、功率因數表的指示情況，嚴禁變壓器、空氣開關超載運行。4)經常保持變電室地面及設備外表清潔無塵。5)配電設備的倒閘操作由值班員單獨進行，其他在場人員只作監(jiān)護，不得插手嚴禁兩人同時倒閘操作，以免發(fā)生6)如須停某部分負荷時，應提前一天向使用該部分負荷的部門發(fā)出停電通知。對于突發(fā)性的停電事故及時向各部7)經常保持變電室消防設施的完好齊備，保證應急燈在停8)做好變電室的防水、防潮工作，堵塞漏洞，嚴防蛇、鼠9)值班員應認真作好值班記錄和巡查記錄，認真執(zhí)行交接班制度。4.停送電管理制度1)停送電工作以及停電后的一切安全技術措施，必須嚴格按照《電業(yè)安全工作規(guī)程》的規(guī)定執(zhí)行。2)凡屬于變電所高、低壓主干線，及供電系統線路進行維修工作時，必須提前一天辦理停送電手續(xù)。3)電運值班長(員)接到簽發(fā)后的停送電工作票后，要詳細審查內容問明情況，當開關無負荷時方可操作。申請停電人亦應在現場監(jiān)視所進行的操作是否符合停送電工作4)變電室應備有完整、足夠的停電牌，每副兩片，停電后作為停電標志和依據。5)若在該停電的設備上有兩組以上人員同時進行工作時，應辦理兩份以上的停電手續(xù)，并且掛兩份以上的停電牌。停電工作內容及停電牌編號應填入停電工作票和變電所6)電運值班操作者，必須將該停電的開關切斷，進行驗電，證明停電無誤后，才能將停電牌交給申請停電人。7)申請停電現場負責人，接到停電牌后，便可以領導工人員進行工作。停電牌要妥善保存，不得遺失。待工作完畢經再次檢查無誤后，方可將停電牌交給電運值班員，辦理送8)公休日和節(jié)假日的停送電手續(xù)，由當班班長，在前一日辦理，由電氣部主管(經理)簽發(fā)。當班班長不能簽發(fā)停送電工作票。正常工作時間內的停送電手續(xù)審批，低壓配電箱由電運當班班長批準，變電所高、低壓系統由電氣部主管(經理)9)停送電工作不得用電話和口頭聯系，因特殊情況，如：須及時報告領導說明原因，事后辦理手續(xù)作為備查。10)如因工作需要或其它原因，不能按預定時間辦理其送電手續(xù)時，可由工作負責人向運轉值班員聯系，說明原因，方可執(zhí)行。但必須在工作票上說明情況。5.電氣交接班管理制度1)電氣值班人員要按領導批準的值班制度進行交接班，接班人員需提前10分鐘到達工作崗位，做好接班準備，交接必須嚴肅2)交接班時，交班人應把本班所接到的指示、通知及工作情況和設備運行情況(尤其新增設和運行異常設備需詳細加以說明),同時搞好設備及環(huán)境衛(wèi)生，記錄主要內容包括：1)設備運行方式及操作情況，在本班運行中發(fā)現問題和事故或有新的安裝、改裝、移裝設備投入運行時，必須到現場共同3)上級指示和命令。4)工作儀表、備品備件。5)本班未完成的工作及注意事項。6)保護裝置變更情況。7)接班人不能按時到班時，應及時報告班長安排處理，交班人不得離開工作崗位，否則按脫崗處理。3)接班人員應做到：a接班人員要認真聽取交班人員的介紹和閱讀運行記錄。b在交班人員的陪同下，檢查通信和信號裝置是否良好，并認真巡視設備，檢查指示儀表，核對模擬圖板。c了解站內作業(yè)情況，實際到作業(yè)現場核對是否與“工作聯系單”d查對設備主要缺陷的發(fā)現和消除情況及設備的異常情況。e檢查工具、備品、鑰匙等是否齊全。f檢查環(huán)境衛(wèi)生情況。4)接班雙方認為無問題后，雙方分別在操作運行記錄本上簽字(不許代簽)以示交接工作完成。5)接班人因故不能上班時，應在前一日提出請假，以便調配人員6)接班人班前禁止喝酒，在交班時，交班人如發(fā)現接班人精神異常不得交班，應向接班組長報告安排處理。確認無誤后方可交接班。8)在交接班中，若發(fā)生緊急問題和事故時，在處理事故中要發(fā)揚協作精神，由交班人負責，接班人協助共同處理，待工作妥善9)交接班要嚴肅認真，不可說笑打鬧，不允許有外部人員無故逗10)交班前，交班者必須保持室內干凈整潔，按規(guī)定倒垃圾，收6.變電室內部管理制度1)公共內衛(wèi)生必須每班次打掃一次，個人內衛(wèi)生必須時刻保持干凈，其范圍包括設備表面衛(wèi)生、地面、玻璃、窗臺、桌子。2)各種記錄真實認真填寫。3)對于所有外出無論公事和私事只要一離開變電室，必須親自填寫外出登記，其內容包括：姓名、離開時間、返回時間、事由4)所有的停送電操作必須填寫工作票。必須馬上報告電氣部主管(經理)。6)各個部位的巡視必須到位，并有清晰的記錄。7.變電室衛(wèi)生管理制度1)變電室衛(wèi)生范圍二個變電室室內，一、二號變電室門口，室內2)要求二個變電室內設備前后，各墻角，一、二號變電室門口，設備表面、地面、窗臺，值班室床下，桌子下，門及門后面，時刻保持清潔沒有灰塵，禁止在室內停放自行車及堆放雜物。3)交接班時，對上一班衛(wèi)生情況作書面評價寫入紀錄。其評價將4)如換班、替班，當班人應代被替人承擔一切應承擔的責任，此規(guī)定在所有工作范圍內有效。8.電氣維修管理制度1)電氣維修人員必須持證上崗，嚴格按照部頒標準《電氣安裝工2)在電氣維修時，維修人員應穿戴好安全防護用品，配備絕緣良3)維修和保養(yǎng)電氣設備時，應按要求做好保證安全的組織和技術措施，維修班長應在分配工作的同時向維修人員說明工作中的安全注意事項，并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行情況。4)在配電干線、變壓器、低壓配電箱上作業(yè)時，應設專人監(jiān)護，并至少二人進行操作。5)一般情況下，盡量避免帶電作業(yè)，若因特殊需要而必須帶電作業(yè)時，應裝設隔離檔板，并有專人監(jiān)護。6)在一經合閘即可送電到工作地點的開關和刀閘的操作把手上，應懸掛“禁止合閘，有人作業(yè)”的標示牌。7)維修或保養(yǎng)后的電氣設備或線路，在經檢查無誤，拆除所有安全措施，全體維修人員撤出工作現場后，方可送電。9.電氣設備巡回檢查及小修管理制度為了確保電氣設備的安全運行，值班人員要認真全面的對電氣設備進行巡回檢查及維修工作。1)巡回檢查區(qū)域內，對于新裝、改裝、移裝設備和臨時設備及正常、匯流排、AH開關、熔斷器、空氣開關、電纜等溫度有2)當設備發(fā)生故障或有不正?，F象時，值班人員應按事故處理方案的規(guī)定及時進行處理，不得拖延，不允許無故停電，遇有困難應及時向上級主管請示解決。3)值班者應與設備運行有關人員經常保持聯系，以便隨時了解設備運行情況，對彼此有影響的設備故障雙方應配合解決。4)對設備有各種指示和記錄的儀表裝置，在巡回檢查時應特別注意其指示情況和數據，以便正確判斷設備的運行情況。5)值班人員巡回檢查及處理故障后，必須回值班室作好記錄，不得在非工作區(qū)長時間逗留。6)在巡回檢查或處理故障中，如有超出本職責范圍的情況，要及時匯報當班組長填寫有關通知單，通知有關科室及時處理。7)當班組長是當班一切設備故障處理的指揮者，值班人員必須服從分配，聽從指揮，共同完成當班發(fā)生的事故處理工作。一般10.電話施工管理制度1)電話初裝由總務部電話管理員通知電井端子號及電話號碼話機位置，廠家出示電話初裝收費單，物業(yè)部電氣部負責由電井引至用戶指定位置接通(由電井至用戶處所用材料及話機桌機繩費用由用戶負擔)。2)電話移位須經總務部電話管理員的同意后，由物業(yè)部電氣部負責線路的移位(材料費同上)。3)電話維修電氣部負責電話線路的維修，如需費用由廠家負擔。廠家電話有故障時先4)聯絡總務部電話管理員，如確是線路問題，由總務部通知物業(yè)部電氣部維修。5)電話分機為保證電話的正常使用，電話一般不予安裝分機。如遇特殊情況的須經物業(yè)部批準，費用由廠家承擔。電氣工作規(guī)程1.變電巡視檢查規(guī)程1)每班巡視不少于4次。2)夜班應在閉店送賓前5分鐘到達四層，配合并協助保衛(wèi)部每晚對商場進行巡視清場。3)巡視高、低壓設備時，檢查各種信號、電流和電壓指示和指示燈是否正常，切換開關是否正確。4)巡視設備有無異常聲響、冒煙、發(fā)熱以及燒焦的異常氣味。5)巡視中發(fā)現問題要及時組織本班人員進行處理，并做好記錄，向上級領導匯報。6)出入變電室時，必須把門窗關好，以防無關人員及小動物誤入造成事故。7)巡視設備時不得操作帶電開關，不得打開設備的后門觀察。2.通訊系統1)定期檢查各電話工作是否正常。2)公司各樓層弱電井分線盒出線端至用戶終端通訊線路的安裝和維護。通訊3)線路應避開通道，符合走向橫平豎直、整齊美觀的施工規(guī)范，電話用戶不4)經物業(yè)部批準不得自行改變及增加通訊線路。6)速到位，并迅速加以處置。7)3.維修電工工作規(guī)程1.定期對各樓面天花照明、電井各配電箱柜、風機房、控制箱進行巡檢并填寫巡檢表做好記錄。2.領班安排計劃性維修保養(yǎng)。3.對各樓面所送“工作聯系單”進行處理。4.樓面巡檢應分別有序進行，巡檢應在25分鐘內完成。5.維修人員維修應按規(guī)定填寫“派工作聯系單”,并注意填寫清作聯系單”;各部門“工作聯系單”不得拖延積壓。6.維修人員完成派工單和工作聯系單的工作后，每天以班為單位要寫出總結報電氣科和物業(yè)部備案。7.離開值班室工作時，應在留言板上注明外出地點，工作完成后8.值班室應經常保持有人員待命，在維修時不得在樓面閑逛。9.樓面維修時，除特殊情況，維修人員應走員工通道。2)夜間巡視規(guī)程。1.正面櫥窗廣告燈(按照不同季節(jié)要求執(zhí)行)。2.各樓面關燈(包括正面櫥窗廣告燈，按照不同季節(jié)要求執(zhí)行),并檢查樓面夜間照明情況。3.夜班值班人員對各樓面進行一次巡視并檢查特殊不停電部位。4.外圍燈具。5.夜班電工應保持在值班室值班，如外出工作應向監(jiān)控值班人員4.強電事故處理規(guī)程1)事故處理一般原則1.當發(fā)生人身觸電事故時，為解救觸電人員，可以不經許可，不填操作票，當即斷開有關設備電源，但事后必須立即報告電氣部主管(經理)或物業(yè)部高級經理，并記錄于交接班記錄本中。2.遇有電氣設備著火時，應立即將有關設備的電源切斷，然后進行滅火，對帶電設備應使用1211滅火器，不得使用泡沫滅火器滅火。3.在運行中遇到不可抗拒的自然災害時，應防止設備發(fā)生故障，同時應盡可能保持電氣設備繼續(xù)運轉，但是，若是證明災害確實不可避免，設備有直接危險時，應果斷切斷設備電源，停止的正常送電。5.2)事故處理注意事項1.物業(yè)部在現場的最高職務的管理人員是事故處理的指揮者，值2.對錯誤的命令可拒絕執(zhí)行，但應簡明陳述理由，如無誤應立即6.首先解除人身、設備危險。7.切除故障點，維護正常設備繼續(xù)運行，維持營業(yè)正常運行。5.低壓配電柜、電控柜保養(yǎng)規(guī)程1)目的：確保低壓配電柜和各設備控制柜的正常安全運行2)范圍：低壓配電盤、動力配電柜、照明配電箱3)職責：由物業(yè)部電氣科每年對其進行一次全面檢查保養(yǎng)，4)內容1.在配電柜停電保養(yǎng)的前一天通知用戶停電起止時間。2.因經營需要不能停電的用戶，應安排在營業(yè)結束后晚間保養(yǎng)檢票手續(xù)。(2)保養(yǎng)程序：1.實行分段保養(yǎng)。2.停保養(yǎng)區(qū)負荷電，掛標示牌，其余負荷照常供電。螺栓如有生銹應予以更換，確保接頭連接緊密。檢查母線上的絕緣子有無松動或損壞。4.用手柄將空氣開關從配電柜中搖出，檢查主觸點是否有燒溶痕跡，檢查滅弧罩是否燒黑和損壞，緊固各接線螺絲、清潔柜內灰塵、試驗機械的合閘、分閘情況。5.把各開關柜從抽屜柜中取出，緊固各接線端子。檢查電流互感器、電流表、電度表的安裝和接線，檢查手柄操作機構的靈活性，緊固空氣開關的進出線，清潔開關柜內和配電柜后面引出6.保養(yǎng)電容柜時，應先斷開電容器總開關，用10mm以上的導線把電容器逐個對地放電，然后檢查接觸器、電容器接線螺絲、接地裝置是否良好，檢查電容有無脹肚現象，并用吸塵器清潔7.逐級斷開低壓側空氣開關，然后斷開供變壓器電的高壓側真空項所有要求保養(yǎng)完畢配電柜后，拆除安全裝置，斷開高壓側接地開關，合上真空斷路器，觀察變壓器投入運行無誤后，向低壓配電柜逐級送電。5)安全注意事項1.停電后應驗電。2.在分段保養(yǎng)配電柜時，帶電和不帶電配電柜交界處應裝設隔離3.操作高壓側真空斷路器時，應穿絕緣鞋，戴絕緣手套，并有專人監(jiān)護。4.保養(yǎng)電容柜時，在電容器對地放電之前，嚴禁觸摸。5.保養(yǎng)完畢送電前，應先檢查有無工具遺留在配電柜內。6)相關文件及記錄2.配電柜、控制柜年保養(yǎng)記錄。3.設備維修記錄。6.電動機保養(yǎng)規(guī)程在過渡季節(jié)空調停運期間，從空調機組拆卸下電機，將電機解體，檢查電機的定子(機座、定子鐵芯、定子繞組)、轉子(轉子鐵心、轉子繞組、轉軸等)、軸承、風扇等。1)目的：確保電動機運轉良好2)范圍：空調風機、水泵電機、排煙風機、止壓送風機3)職責：在規(guī)定時間對電動機按規(guī)范保養(yǎng)4)內容用搖表測試定子繞組、轉子繞組的絕緣是否達到要求。檢查繞組是否有接地、短路、斷路、反接、接觸不良等現象。電機機械傳動部分是否靈活，是否有卡住現象。解體后電機加注適量的潤滑油脂。測試電動機三相電流是否平衡。檢查電動機運行是否過熱。檢查電動機風道是否阻塞，風扇是否損壞。調整校正電動機軸與軸承的間隙，使電動機轉活。空調給排水專業(yè)工作制度、規(guī)程1.空調運行管理制度1)空調工應持證上崗，熟悉公司空調系統的基本情況和主要性能參數，能熟練操作空調主、副機設備。2)在班長的領導下，負責對空調系統的值班、檢查、維修和定期保養(yǎng)工作。3)根據賣場的要求和環(huán)境溫度的變化適時開啟空調，有效地調節(jié)制冷溫度。開停機及運行調節(jié)均應按照空調的安全操作規(guī)程進行操作。4)每班按時巡視主機、冷卻水泵、冷卻塔的運行情況，并做好記5)按空調保養(yǎng)要求對空調系統進行定期檢查保養(yǎng)。2.空調給排水機房管理制度1)非工作人員進入機房須經物業(yè)部高級經理批準，并由機房管理人員或運行值班人員陪同。2)機房內的設備由運行人員負責操作，其他人員不得擅自操作。3)不得擅自更改機房內的各種設備、管道、線路，如需改動必須4)保持機房干凈、整潔、無積塵、無油污、通風、照明良好，門窗開啟靈活，消防設施完備。5)機房內不準堆放易燃易暴物品和雜物，嚴禁吸煙。機房通道、3.水泵房管理制度水泵房是提供公司生活用水、公司消防用水的關鍵部位，直接關系到公司設施和員工生命財產安全，因此必須加強管1)值班人員應對水泵房進行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥2)經常檢查水泵控制柜的指示燈指示、觀察停泵時水泵壓力表指示。在正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴灑泵、潛水泵的3)生活水泵規(guī)定每星期至少輪換使用一次，消防泵每月自動和手動操作試機一次，確保消防泵在事故狀態(tài)下能正常起動。4)水泵房每星期由分管責任人打掃一次，確保水泵房地面和設備5)水池觀察孔應加蓋并上鎖。鑰匙由值班人員管理，以防雜物掉6)按照水泵保養(yǎng)要求定期對其進行維修保養(yǎng)。7)保證水泵房的通風、照明，以及應急燈在停電狀態(tài)下的正常使4.供水管理制度1)水池、水箱蓋應上鎖，鑰匙由專人保管，開啟箱蓋應得2)每半年由專業(yè)隊伍清洗水池、水箱一次，清洗后送樣品到防疫站檢驗，檢驗合格后方能供水，并將檢驗結果存檔。3)定期保養(yǎng)水泵、閥門及管道，定期刷漆防止生銹。4)經常巡查供水系統，發(fā)現有跑、冒、滴、漏現象，應立5)盡量保障供水的連續(xù)性，若確需短時停水，應提前出示通告通知停水時間，以便各部門作好準備。遇突發(fā)性事故導致停水，應及時在向本部門報告的同時，通知員工(顧客)服務部和公司服務中心并作出解釋。5.空調操作安全制度1)安全第一，保障人身及設備安全，保證空調系統正常運行。2)嚴格執(zhí)行設備操作規(guī)程，杜絕違章操作。3)運行、維修人員必須進行上崗培訓，培訓不合格不準上崗。試用人員不得在關鍵崗位獨立操作。4)運行、維修人員要懂得電氣安全基本常識，會使用滅火器具。5)高空作業(yè)必須系安全帶，必須同時兩人以上作業(yè)。6)不得操作帶“病”設備，不得操作安全防護措施不合格的設備。7)運行、維修人員疲勞過度、患病時不得上崗操作。8)制冷劑存放運輸過程中應避免高溫、振動，充罐排出時須防止泄漏，造成凍傷，并不得遇明火。9)各種油器存放、使用必須注意防火，避免污染環(huán)境。10)蒸汽、冷熱水管道的啟閉都必須緩慢進行，防止水錘噪聲及閥件的損壞。11)容易出現危險隱患的設備，場所應有明顯的安全警示標志。12)事故隱患要及時消除，以預防為主，出現事故要妥善處理，注6.空調運行交接班管理制度1)空調運行值班人員要按領導批準的值班制度和值班表進行交2)接班人員提前15分鐘到崗，做好接班準備，嚴禁班前飲酒，3)交班人員必須在交班之前，如實填寫本班運行記錄，搞好設備4)接班人員要認真聽取交班人員介紹和閱讀運行記錄，了解設備運行方式及操作情況，掌握運行異常及設備故障的發(fā)現和消除5)檢查工具、備品、鑰匙等是否齊全，檢查設備及環(huán)境衛(wèi)生。6)交接班雙方認為無問題后分別在運行記錄本上簽字，以示交接7)交班人員下班后，要按時離開工作崗位。8)若交、接班時設備、管道發(fā)生故障，由交班人負責進行處理，接班人給予協助，并做詳細記錄。9)交、接班人員必須嚴格認真、一絲不茍，做好交接班工作，保證空調系統正常運行。7.空調運行值班制度1)值班人員必須有敬業(yè)精神，積極主動，認真負責。2)熟悉空調系統和空調設備性能，掌握空調運行專業(yè)技能。3)嚴格遵守有關安全法規(guī)、規(guī)程和制度，不得違章操作。4)對所轄區(qū)空調設備和安全負責，能正確使用滅火器材。5)嚴格堅守工作崗位，認真做好巡檢工作，發(fā)現問題及時處理，按時準確填寫運行記錄。6)未經批準不準私自倒換班次，有事提前和班長請示，同意后方可，到點接班人員未來時交班人員不能離開工作崗位。7)善于總結經驗教訓，不斷提高專業(yè)素質，保證空調系統正常運行。8.空調設備運行崗位管理制度1)遵守勞動紀律，按規(guī)定時間和程序到崗交接班，接班人未到崗接班，交班人不得擅自離崗。2)應熟悉空調水系統、風系統的布局及系統的調節(jié)方法，熟行狀態(tài)。3)必須遵守設備操作規(guī)程，保持設備的安全運行參數；樓面運行人員每2小時巡視一次現場(包括樓層內的溫度、各風口的風量大小等),并予以記錄。4)當班必須清潔值班室、主機房以及機房內各臺設備、控制柜、管道、閥門一次。5)應及時發(fā)現設備運行異常跡象和故障，并采取處理措施。較大故障應報告部門領導，并作詳細記錄，參與故障處理。6)應及時調整設備系統的運行狀態(tài)，保障供冷(暖)的要求，對樓面提出的空調問題，應及時檢查處理或解釋。7)值班期間，禁止喝酒、睡覺、脫崗或酗酒后值班。8)保管好自用工具、儀表、技術資料和值班紀錄。9)負四值班人員還應熟悉給排水系統和各供水區(qū)域的管道走向以及變頻泵的置，系統的調節(jié)方法。10)按規(guī)定時間巡視各臺水泵(含冷卻泵、變頻泵、污水泵及設施)原則上為每2小時一次。保持水泵、電機的壓力、溫度、聲響等的正常，保持水泵軸承箱的油位正常、軸封冷卻滴水正常。11)按規(guī)定做好交接班紀錄、冷水機組運行參數紀錄、水泵1.冷水機組運行操作規(guī)程1)日常開機前的檢查與準備工作1.檢查油位和油溫：油箱中的油位必須達到或超過低位示意鏡，油溫為40—50攝氏度。2.檢查各閥門：機組各閥門的開、關應在規(guī)定的位置上。3.檢查冷凍水的溫度設定值：確認是要求的數值。4.檢查制冷劑壓力：制冷劑的高低壓顯示值應在正常停機范5.檢查主電動機電流設定值：應在100%位置或在要求范圍6.檢查電壓和供電狀態(tài)：三相電壓均在380±10V范圍內，冷水機組、水泵電源開關、隔離開關、控制開關均在正常供電狀7.若是因為故障原因而停機維修的，在故障排除后要將因維修需要而關閉的閥門打開。2)年度開機前的檢查與準備工作1.檢查電路中的隨機熔斷管是否完好無損，對主電機的相電壓進行測定，其相平均不穩(wěn)定電壓不應超過不穩(wěn)定電壓的2%。2.檢查主電機旋轉方向是否正確，各繼電器的整定值是否在3.檢查油泵旋轉方向是否正確，油壓差是否符合規(guī)定的要求。4.檢查制冷系統內的制冷劑是否達到規(guī)定的液面，是否有泄5.因冬季而排空了水的冷凝器和蒸發(fā)器及相關管道重新排除6.潤滑導葉調節(jié)裝置外部葉片，控制聯動裝置。7.檢查冷凍水泵、冷卻水泵、是否在正常的狀態(tài)。8.檢查機組和水系統中的所有操作閥門是否操作靈活，無泄露或卡死現象。各閥門的開關位置是否符合系統的運行要求。9.完成以上各項檢查與準備工作之后，再接著做日常開機前的檢查與準備工作。當全部完成之后，合上所有的隔離開關即可進入冷水機組及其冷水系統的啟動操作階段。3)冷水機組的運行巡檢1.蒸發(fā)器冷凍水進、出口的溫度和壓力。2.冷凝器冷卻水進，出口的溫度和壓力。3.蒸發(fā)器中制冷劑的壓力和溫度。5.主電機的電流和電壓。6.潤滑油的壓力和溫度。7.壓縮機組運轉是否平穩(wěn)，是否有異常的聲音。8.機組的各閥門有無泄露。9.與各水管的接頭是否嚴密。2.給排水維修工作規(guī)程1)早班人員到崗，并根據季節(jié)要求開空氣處理機。2)根據維修保養(yǎng)及巡檢計劃按樓面故障維修單分配工作。3)對購物中心樓面水設施如洗手間、開水間及外圍排水、空調效果進行巡查，并應填好巡檢表作好記錄。4)完成如下工作：1.對班長所安排計劃性維修保養(yǎng)“派工單”進行處理。2.對各樓面所送“工作聯系單”進行處理。3.維修人員維修應按規(guī)定填寫“派工單”,并注意填寫清楚時間，“派工單”完成后立即返回值班房，各樓面“派工單”應按輕重緩急及時處理，不得無故拖延積壓。4.維修人員離開值班房時，應在留言板上注明外出地點，返5.樓面維修時，除特殊情況，維修人員應走員工通道。5)根據空調運行計劃按時關閉樓面空氣處理機。6)遇大雨等惡劣天氣應加強對周邊相關部位的巡查。3.水泵運行操作規(guī)程1)開、停泵操作方法1.開泵前，手動轉動降溫風扇，應靈活無卡阻現象。2.打開進口閥門，使泵中充滿水，關閉出口閥門。3.起動電機，慢慢開啟出口閥門，調好出口壓力。4.停泵時，先慢慢調好進出口閥門，再停電機，如環(huán)境溫度必須將泵清洗擦干，妥善保管。2)運轉檢查1.泵在運轉中，要經常巡回檢查，(每兩小時1次),軸承溫度不得超過75℃。2.壓力平穩(wěn)，無大的波動。3.無異常聲響，無劇烈振動，如有異常，立即停車。4.漏水每分鐘在10-20滴之間，如泄漏嚴重應停機檢修。。5.及時排除機器上的積水，保持設備清潔。3)認真填寫運行記錄。4.設備維護保養(yǎng)規(guī)程1)設備維護保養(yǎng)制度是保證設備正常運行的基礎。2)設備要強制維護保養(yǎng)，要定期倒換使用，設備要按計劃運行、安全運行，設備完好率在95%以上。3)貫徹設備巡回檢查制度，按巡回路線定時檢查運行情況。4)在正常情況下，水泵每月倒換使用一次。5)排風、正壓送風系統，風機每半年檢查一次，每半年換(加)油一次。6)排煙系統風機每年檢查一次，每年試運行半小時。7)冷卻塔風機，變速箱，噴嘴、淋水板，每年檢查一次，風機每年換油一次，變速箱運行三個月換油一次。8)冷水機組嚴格按廠家要求的標準運行、維護保養(yǎng)。9)冷庫、冷柜每月檢查一次，每周了解使用情況一次，根據實際情況換油、加氟、拆檢。(現超市冷庫、冷柜由專業(yè)外協單位負責維保)10)分體空調每月檢查一次。11)系統所有閥門做到開關靈活自如，無明顯跑冒滴漏現象，在運行當中，發(fā)現問題及時處理。12)所有散流器、風口、外露表面，每年清潔一次(委托使13)熱風幕、風機盤管每年檢查一次。14)對設備、管道涂料層根據實際情況及時予以處理。17)所有設備、管道在冬季要做好防凍工作。18)系統所有備用設備都必須處于隨時可以開戶狀態(tài)。19)系統所有設備管道、閥門要有明確編號，明顯標志，系統供回方向準確無誤。20)保持設備清潔衛(wèi)生，保持崗位門窗干凈，玻璃明亮，地面無積水、無雜物，無死角，實行文明管理。21)設備維護、保養(yǎng)工作，要按計劃進行，工作內容要作詳22)設備維護保養(yǎng)工作必須針對各類設備的特點，由專業(yè)5.風機盤管的維護保養(yǎng)規(guī)程1)目的：保證風機盤管正常運行2)職責；由物業(yè)部空調給排水部負責1.每月檢查一次溫控開關的動作情況，不正常和動作失靈要及時更換。2.過濾網要三個月清潔一次。3.滴水盤每年清潔兩次。4.盤管的翅片每年清潔一次，翅片有壓倒的應及時梳理好。5.根據風機葉輪污染情況，一般每年清潔一次。6.每年檢查一次滴水盤、水管、風管保溫層的情況，破損要及時修復或更換。7.每年檢查一次電磁閥開關的動作情況，不正常或控制失靈及時修理。6.風機的保養(yǎng)規(guī)程1)目的：確保風機手動、自動能正常起動和運轉。2)范圍：每半年對大廈所有排煙、排風、送風風機進行一次全面保養(yǎng)，同時，應對風機控制柜風閥電氣控制回路一同保養(yǎng)。3)內容：1.保養(yǎng)前應先斷開風機主電源，并掛上標示牌。2.手搖轉動風輪，觀察轉動情況，調節(jié)好皮帶的松緊度，或聯軸器間隙和對中度。3.檢查各接合面的墊片和密封填料，必要時應予更換。4.清潔風葉，機殼外部及電機外表面。5.向各轉動部位加潤滑油，調節(jié)風閥傳動機構，動作靈活可6.檢測電機繞組的絕緣電阻，緊固電源線的接線端子，檢查電機接地是否良好。7.檢查風機控制柜內各種電器是否完好，緊固各接線端子。8.檢查風閥傳動機構是否靈活可靠、電線有無破損、電線接頭緊固是否良好。9.合上風機主電源，檢查電源指示應正常。10.開機試驗連續(xù)運轉半小時，觀察各儀表、指示燈指示應正常，運轉時應無異樣聲音。11.每月由消防管理人員開機試驗、檢查一次。7.給排水及污水處理設備管理規(guī)程1)管理目的：節(jié)約用水，合理用水，保障用水。確保商場排水通暢，為同事及顧客創(chuàng)造良好的工作和購物環(huán)境。2)管理職責：1.空調給排水部負責給水、排水及污水處理設備設施、管網系統的運行管理、維護保養(yǎng)和維修工作。保障給水、排水及污水處理設備設施、管網的完好保障用水、排水暢通。2.負責地下儲水池的的定期清洗消毒，保證水質達到規(guī)定的3.空調工程師負責對改建或增加的給水排水及污水處理設施的圖紙與施工方案的審查、施工過程的監(jiān)理及竣工驗收。4.給排水維修工負責日常給水排水及污水處理管道疏通及設備設施的維修保養(yǎng)工作。3)工作程序1.生活水池的清洗消毒工作，每半年進行一次。在對水池進行清洗消毒處理完畢后，提取水樣送交衛(wèi)生防疫部門進行水質檢驗，由衛(wèi)生防疫部門出具《水質化驗報告》后，方可投入使2.空調給排水部負責保障日常生活用水及樓宇空調設備、消防系統等的設備用水，負責管理給水設備的正常運轉和維護保3.值班人員每日巡檢四次給水設備的運轉情況，并將巡檢情況記錄在《給排水設備巡檢記錄表》上，巡檢中發(fā)現設備及管網有異常情況，應及時處理或通知維修人員處理。4.對商場內的用水客戶，每月由專門人員進行查表后填寫《水5.空調給排水部負責保證給排水管道系統的各類閥門啟閉靈活、嚴密，外觀及閥桿、法蘭和螺栓無嚴重銹蝕，不滴漏。6.消防噴淋給水主干管和消防栓給水主干管上的閥門應保持常開狀態(tài)。因工作需要臨時關閉超過2小時的，須事先通知保衛(wèi)部。工作完畢后立即恢復正常，并通知保衛(wèi)部相關人員。8.水泵定期保養(yǎng)規(guī)程1)目的：確保水泵始終處于良好的運行或備用狀態(tài)。2)適用范圍；所有公司安裝的生活水泵，消防泵，噴灑泵，補壓泵，排污泵，潛水泵、空調水泵。3)內容1.生活水泵和空調系統每周進行一次一般性檢查保養(yǎng)，每半2.消防水泵和噴灑泵每兩月、補壓泵每三月進行一次試運行，運行時間10-15分鐘，消防泵起動時在管網頂部試消火栓出口噴水射程達6M以上，每半年進行一次全面保養(yǎng)。3.排污泵，潛水泵每半年進行一次全面保養(yǎng)。4.水泵保養(yǎng)時應把與泵體相連的5米范圍內的閥門、壓力表、5.泵體的保養(yǎng)：①檢查泵體應無破損、銘牌完好、水流方向指示明確清晰、②補充潤滑油，若油質變色，有雜質，應予更換。③檢查盤根密封情況，若有漏水應增加或更換石棉繩填料。④聯軸器的聯接螺絲和橡膠墊圈若有損壞應予更換。⑤緊固機座螺絲并做防銹處理。⑥生活水泵和空調水泵因運轉頻繁，每年應拆開聯軸器兩端①外觀檢查應整潔，銘牌完好，接地線連接良好。②拆開電機接線盒內的導線連接片，用500V兆歐表搖測電機繞組相與相，相對地間的絕緣電阻值應不低于0.5兆歐。③電機接線盒內三相導線及連接片應牢固緊密，7.相關閥門、管道及附件的保養(yǎng)：①各個閥門的開關應靈活可靠，內外無滲漏。②單向閥動作應靈活，閥體內外無漏水。③壓力表指示準確，表盤清晰。⑤點動判斷水泵轉向是否正確，若有誤應予更正。①斷開控制柜總電源，檢查各轉換開關，啟動、停止按鈕動②檢查柜內空氣開關、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲。③清潔控制柜內外灰塵。④合上總電源，檢查電源指示應正常。9.保養(yǎng)完畢起動水泵，觀察電流表、指示燈指示是否正常。10