中國(guó)指數(shù)研究院-房地產(chǎn)：近3萬(wàn)樣本解析“好房子”需求趨勢(shì)

近日，李強(qiáng)總理在參觀調(diào)研中國(guó)建筑科技展時(shí)強(qiáng)調(diào)，“要以提升居民居住品質(zhì)和幸福感為導(dǎo)向，從功能、質(zhì)量、體驗(yàn)等方面出發(fā)，充分考慮不同居住習(xí)慣、不同年齡段、不同經(jīng)濟(jì)能力等群體的需求特別是適老化、兒童友好等新需求，因地制宜推進(jìn)好房子建設(shè)?！蔽磥?lái)，建設(shè)適應(yīng)人民群眾新期待的“好房子”將是推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、實(shí)現(xiàn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵舉措，也是滿足人民安居需求、實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)生活愿景的有益為深入了解居民對(duì)“好房子”的需求與期待，于2024年9月開(kāi)展了“好房子”需求問(wèn)卷調(diào)查，旨在挖掘居民住房需求趨勢(shì)，為房企未來(lái)的產(chǎn)品打造提供參考，助力行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。本次調(diào)查共收回27774份樣本，問(wèn)卷具體包含戶型設(shè)計(jì)、理想居住面積、物業(yè)服務(wù)、社區(qū)配套等方面內(nèi)容。根據(jù)中指調(diào)查數(shù)據(jù)，居民對(duì)“好房子”有諸多期待，如：戶型方面更關(guān)注全明設(shè)計(jì)及靈活改造空間，理想戶型面積集中在90-144平區(qū)間；居民更偏好可以結(jié)合自身需求進(jìn)行精裝清單選擇的交付方式；物業(yè)服務(wù)方面，除基礎(chǔ)服務(wù)之外，居民最期待物業(yè)能夠提供裝修服務(wù)。結(jié)合“好房子”需求調(diào)查結(jié)果與國(guó)內(nèi)外住宅評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)體系，我們歸納出“好房子”應(yīng)具備綠色低碳、安全耐久、健康宜居、科技智能、全齡友好、協(xié)調(diào)美觀等特征。圖：受訪者當(dāng)前居住面積與理想居住面積分布當(dāng)前居住面積理想居住面積36%33%33%33%28%26%12%13%12%7%4%3%3%4%3%70平米及以下70-90平米90-120平米120-144平米144-200平米200平米及以上調(diào)查結(jié)果顯示，受訪者當(dāng)前居住面積集中在70-90平及90-120平，兩個(gè)面積段的樣本合計(jì)占比達(dá)66%。在考慮家庭結(jié)構(gòu)及支付能力的情況下，超六成受訪者理想的居住面積集中在90-144平，其中，90-120平的樣本占比為36%。90-120平戶型區(qū)間覆蓋客戶面相對(duì)較廣，既能滿足首次置業(yè)者對(duì)于總價(jià)控制的需求，又能在一定程度上滿足改善客戶對(duì)于居住空間升級(jí)的需求。調(diào)查結(jié)果顯示，對(duì)于當(dāng)前住房的戶型痛點(diǎn)問(wèn)題，承重墻多難改造、室內(nèi)層高太低、動(dòng)靜不分區(qū)、餐客廳面積小等問(wèn)題排名靠前。相對(duì)應(yīng)的，對(duì)于“好房子”戶型的期待，全明設(shè)計(jì)、空間便于靈活改造、動(dòng)靜分區(qū)等是受訪者相對(duì)集中的訴求。可以看出，居民對(duì)于戶型設(shè)計(jì)的靈活性、私密性、舒適性等方面要求更高。戶內(nèi)承重墻多，空間不易改造室內(nèi)層高太低 動(dòng)靜不分區(qū)餐客廳面積小 通風(fēng)效果差 臥室空間小臥室數(shù)量不足得房率低主臥沒(méi)有衛(wèi)生間廚房小，不易放置小家電部分臥室、客廳、廚房等沒(méi)有窗戶無(wú)玄關(guān)或玄關(guān)儲(chǔ)物空間不足沒(méi)陽(yáng)臺(tái)或陽(yáng)臺(tái)面積小全屋衛(wèi)生間數(shù)量不足33%31%27%戶型全明設(shè)計(jì)空間便于靈活改造動(dòng)靜分區(qū)得房率高大客廳，采光好大面寬，南向房間多南北通透主臥套房設(shè)計(jì)陽(yáng)臺(tái)空間大一梯一戶，私密性強(qiáng)廚房空間大全屋至少兩個(gè)衛(wèi)生間擁有獨(dú)立書(shū)房或娛樂(lè)空間擁有入戶玄關(guān)31%28%26%注：痛點(diǎn)問(wèn)題僅統(tǒng)計(jì)商品房小區(qū)受訪者，對(duì)進(jìn)一步，通過(guò)與受訪群體年齡結(jié)構(gòu)交叉分析發(fā)現(xiàn)，30-50歲群體最關(guān)注戶型空間的靈活性，這主要源于該群體家庭結(jié)構(gòu)和生活階段發(fā)生變化（如新婚、有小孩、老人同住等）。就50歲以上群體而言，戶型南北通透以及擁有寬敞的客廳，是他們更注重的因素。關(guān)于主臥功能方面，44%的受訪者希望主臥具備充足的收納空間，37%的離。此外，主臥配備步入式衣帽間以及采用大 44% 37%___」 36%32%充足的收納空間衛(wèi)生間干濕分離 步入式衣帽間大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)44% 37%___」 36%32%擁有觀景飄窗衛(wèi)生間雙臺(tái)盆設(shè)計(jì) 良好的隔音效果 衛(wèi)生間擁有浴缸擁有舒適的工作/學(xué)習(xí)空間37%30%48%37%30%48%調(diào)查結(jié)果顯示，受訪者對(duì)于社區(qū)會(huì)客空間、小型運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、環(huán)形跑道等配套的需求排名靠前。社區(qū)會(huì)客廳作為一種集休閑、娛樂(lè)、交流、議事等功能于一體的綜合性空間，能夠滿足居民多樣化的需求；小型運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、環(huán)形跑道可以滿足居民運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)等需求，這些配套設(shè)施在提升居民生活質(zhì)量方面發(fā)揮著重要作用。安全管理差，社區(qū)出入口管理松散車輛管理不到位報(bào)修、投訴處理效率慢社區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)不到位電梯、照明等日常設(shè)施維護(hù)不及時(shí)物業(yè)費(fèi)與服務(wù)品質(zhì)不相符服務(wù)不夠智慧化，報(bào)修等流程復(fù)雜缺少組織鄰里活動(dòng)社區(qū)內(nèi)衛(wèi)生保潔服務(wù)不到位其它46%39%34%裝修服務(wù)快遞/外賣(mài)無(wú)接觸管控租車接送服務(wù)兒童托管服務(wù)家政服務(wù)養(yǎng)老關(guān)懷服務(wù)綠化美化服務(wù)定期組織社區(qū)文化活動(dòng)房屋租賃與出售代理32%32%51%調(diào)查結(jié)果顯示，當(dāng)前居住房屋物業(yè)服務(wù)的痛點(diǎn)問(wèn)題主要包括社區(qū)出入口管理松散、車輛管理不到位等。出入口管理直接關(guān)系到社區(qū)安全秩序，需要引起物業(yè)服務(wù)公司的重視。此外，近年來(lái)隨著私家車數(shù)量快速增長(zhǎng)，部分小區(qū)停車位不足的問(wèn)題暴露出來(lái)，車輛亂停亂放現(xiàn)象較為普遍，這需要物業(yè)公司提高車輛管理水平。在“物業(yè)除了提供社區(qū)安保、清潔等基礎(chǔ)服務(wù)外，還應(yīng)提供哪些服務(wù)”的調(diào)查中，裝修服務(wù)、快遞/外賣(mài)無(wú)接觸管控、租車接送服務(wù)等排名靠前。其中，裝修服務(wù)的呼聲最高，物業(yè)公司或可探索相關(guān)業(yè)務(wù)方向。此外，30-50歲群體對(duì)物業(yè)提供兒童托管服務(wù)有較高的訴求，50歲以上群體對(duì)物業(yè)提供家政及養(yǎng)老服務(wù)有較高的訴求。智能安防系統(tǒng)（視頻安防、電子巡查等）智能家居控制系統(tǒng)智能安防系統(tǒng)（視頻安防、電子巡查等）智能家居控制系統(tǒng)智慧社區(qū)系統(tǒng)（人臉識(shí)別、停車管理等）新風(fēng)置換系統(tǒng) 健康凈水系統(tǒng)抗干擾降噪系統(tǒng) 中央空調(diào)系統(tǒng)溫濕度控制系統(tǒng)其他34%59%30%可選精裝，根據(jù)需求自由選擇可選精裝，根據(jù)需求自由選擇簡(jiǎn)裝交付，可快速入住毛坯交付，方便個(gè)性化裝修全套精裝，省時(shí)省力13.3%13.4%49%24%調(diào)查結(jié)果顯示，在交付方式選擇中，六成以上的受訪者傾向精裝交付，其中49%的受訪者選擇“可選精裝”的交付方式；僅13%的受訪者更偏好毛坯交付。隨著現(xiàn)代生活節(jié)奏的加快，越來(lái)越多的購(gòu)房者希望購(gòu)房后能夠直接入住，避免繁瑣的裝修過(guò)程。同時(shí)，購(gòu)房者也有自身的個(gè)性化需求，希望可以結(jié)合自身需求選擇精裝清單的交付方式，從而獲得更高的裝修自由度。從住宅發(fā)展歷程上看，社會(huì)對(duì)于“好房子”的認(rèn)識(shí)持續(xù)更新迭代，國(guó)內(nèi)外住宅評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)普遍經(jīng)歷了從相對(duì)單一向綜合全面的演變過(guò)程。20世紀(jì)80年代，住宅評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)更為關(guān)注安全耐久，如日本提出的百年住宅評(píng)價(jià)體系更側(cè)重住宅的安全耐久性；到2000年左右，住宅發(fā)展方向轉(zhuǎn)向綠色低碳領(lǐng)域，如美國(guó)發(fā)布的LEED體系、日本的CASBEE及中國(guó)的2006綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；2015年左右，住宅在健康宜居這一方面受到廣泛關(guān)注，如美國(guó)WELL健康住宅標(biāo)準(zhǔn)等。在總結(jié)國(guó)內(nèi)外住宅評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)體系，并結(jié)合本次“好房子”需求調(diào)查的基礎(chǔ)上，我們綜合歸納“好房子”應(yīng)具備“6S”特征，包括初級(jí)特征：綠色低碳（sustainable）、安全耐久（safe中級(jí)特征：健康宜居圖：“好房子”應(yīng)具備的“6S”特征隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸從高速發(fā)展進(jìn)入到高質(zhì)量發(fā)展階段。當(dāng)前，全國(guó)城鎮(zhèn)住宅套戶比已超過(guò)1，