小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)方案及措施

小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)方案及措施一、工程維修人員素質(zhì)要求一流的設(shè)備有賴于一流的管理人才，在智能化程度較高，硬件設(shè)施配備完善的物業(yè)中，高素質(zhì)的專業(yè)人才在設(shè)備管理中的作用尤顯突出，因此，以人為本，合理開發(fā)和利用人才，精心培育一支技術(shù)精湛、作風(fēng)優(yōu)良的管理隊伍是做好設(shè)備管理的精髓，培養(yǎng)一支高水平的管理隊伍應(yīng)堅持做到：（一）樹立質(zhì)量服務(wù)意識物業(yè)管理是服務(wù)性行業(yè)，員工即使有一流的技術(shù)，但沒有為業(yè)主服務(wù)的意識也是搞不好物業(yè)設(shè)備管理，因此培養(yǎng)員工的服務(wù)意識和責(zé)任心，把為業(yè)主服務(wù)貫徹到具體工作中去，至真至誠為業(yè)主服務(wù)，確保設(shè)備運(yùn)行安全。（二）提高員工業(yè)務(wù)技能業(yè)務(wù)技能的高低直接反映出服務(wù)質(zhì)量和工作效率，對各崗位專業(yè)操作人員做到崗前培訓(xùn)、持證上崗、在崗輪訓(xùn)，對員工做好傳、幫、帶，即根據(jù)設(shè)備性能特點由老員工搭配新員工，老員工帶新員工，公司技術(shù)骨干人員將理論聯(lián)系實際，對設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場操作、指導(dǎo)相關(guān)人員，通過各種途徑，切實提高相關(guān)人員的業(yè)務(wù)技能，使員工能滿足各崗位要求。隨著物業(yè)管理的內(nèi)外環(huán)境的不斷改善，我司在物業(yè)設(shè)備管理中結(jié)合自身設(shè)備運(yùn)行狀況，總結(jié)設(shè)備運(yùn)行管理經(jīng)驗，創(chuàng)新發(fā)展，加強(qiáng)高新技術(shù)應(yīng)用，降耗節(jié)能，提高設(shè)備的使用率和完好率，為業(yè)主創(chuàng)造一個良好的工作環(huán)境，使其物業(yè)保值、增值。二、公共設(shè)施設(shè)備維修日常保養(yǎng)計劃根據(jù)物業(yè)內(nèi)單體建筑的布局、結(jié)構(gòu)和機(jī)電設(shè)備設(shè)施裝備的安裝、布局，我們制訂了全面、具體的日常及定期維修養(yǎng)護(hù)計劃，并嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)實施，及時發(fā)現(xiàn)問題，消除隱患，確保房屋本體、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的完好及正常使用，其具體維修養(yǎng)護(hù)計劃及實施方案如下：（一）房屋維修養(yǎng)護(hù)計劃具體項目工作要求實施方案標(biāo)準(zhǔn)房屋承重及主體結(jié)構(gòu)每周檢查一次1、檢查上下水管漏、排水系統(tǒng)是否正常、防止出現(xiàn)不合理的荷載狀況。2、保修期（2年）內(nèi)發(fā)現(xiàn)問題，必須在《房屋及公共設(shè)施檢查記錄》上做好登記，同時向開發(fā)商匯報，并做好協(xié)助與配合工作，結(jié)果記錄于《房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》；3、保修期（2年）后發(fā)現(xiàn)問題，在《房屋及公共設(shè)施檢查記錄》上做好登記，切實做好維修保養(yǎng)方案及預(yù)算，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造，結(jié)果記錄于《房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》。不得有傾斜、下陷、變形、裂縫外墻面每周檢查一次1、保修期（2年）內(nèi)發(fā)現(xiàn)有脫落、破損、空鼓、滲水等質(zhì)量問題在《房屋及公共設(shè)施檢查記錄》上做好登記，同時向開發(fā)商匯報，并做好協(xié)助與配合工作，結(jié)果記錄于《房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》；2、保修期（2年）后發(fā)現(xiàn)有脫落、破損、空鼓、滲水等問題在《房屋及公共設(shè)施檢查記錄》上做好登記，切實做好維修保養(yǎng)方案及預(yù)算，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造，結(jié)果記錄于《房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》。3、檢查中如發(fā)現(xiàn)外墻(鋁塑板、玻璃幕墻、噴涂墻體)及窗戶有污跡等現(xiàn)象應(yīng)及時做好清潔、維修工作，結(jié)果記錄于《房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》。外墻面是建材貼面的，應(yīng)完好、整潔、無脫落。外墻面是玻璃幕墻的，應(yīng)清潔明亮、無破損。外墻面是涂料的，應(yīng)無脫落、無污漬。墻面無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象；空調(diào)架安裝有序，外墻裝飾無破損或污跡。屋面及防雷系統(tǒng)每周檢查一次1、墻面及吊頂做好清潔工作，防止撞擊，防水、防腐、防裂、防脹。2、樓地面防止管道漏水、堵塞，定時開啟門窗，保持室內(nèi)良好通風(fēng)，防止受潮。3、保修期（2年）內(nèi)發(fā)現(xiàn)防水破損造成屋面滲漏等質(zhì)量問題在《房屋及公共設(shè)施檢查記錄》上做好登記，同時向開發(fā)商匯報，并做好協(xié)助與配合工作，結(jié)果記錄于《房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》；4、保修期（2年）后發(fā)現(xiàn)防水破損造成屋面滲漏等質(zhì)量問題在《房屋及公共設(shè)施檢查記錄》上做好登記，切實做好維修保養(yǎng)方案及預(yù)算，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造，結(jié)果記錄于《房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》。5、發(fā)現(xiàn)防雷裝置有松動、脫落等情況必需及時維修，結(jié)果記錄于《房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》。整潔、無積水、無滲漏；防雷裝置無脫焊、油漆無脫落。道路、公共通道、門窗、樓梯間、各機(jī)房、停車場、外廣場、辦公區(qū)域、內(nèi)天井、值班室每天檢查一次1、定時檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時安排項目部相關(guān)部門進(jìn)行整改，并認(rèn)真做好《房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》。2、在特殊環(huán)境下(如梅雨天、暴風(fēng)雨等)及時關(guān)閉門窗。3、定時檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時安排維修人員進(jìn)行維修，隨壞隨修；維修費(fèi)用300元以上的應(yīng)提前做好工程預(yù)算，上報公司相關(guān)部門審批，同時嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)施工。整潔、無缺損、無污跡。定期更換易損部件。道路及停車場平整、無缺陷、無積水、無坑洼，各種標(biāo)識清楚、完整

（二）公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)計劃具體項目工作要求實施方案標(biāo)準(zhǔn)共用上下水主管道每周檢查一次定期巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時安排維修人員進(jìn)行維修，嚴(yán)格按規(guī)定進(jìn)行維修工作，并認(rèn)真做好《房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》。上下水主管道無滲漏、通暢無堵塞，各種管線整體規(guī)范、管碼無脫落。給排水及消防用水系統(tǒng)、水泵、水箱、游泳池、景觀水系每天檢查二次定時檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時安排維修人員進(jìn)行維修，隨壞隨修；維修費(fèi)用300元以上的應(yīng)提前做好工程預(yù)算，上報公司相關(guān)部門審批，同時嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)施工。設(shè)備、閥門、管道暢通無堵塞、無泄漏、無淤積；井蓋無損壞、牢固無晃動；水泵運(yùn)行無異響、無泄漏、運(yùn)行靈敏可靠。消防設(shè)施設(shè)備每周檢查一次1、物業(yè)內(nèi)疏散標(biāo)志是否完整；2、物業(yè)內(nèi)消火栓（箱）是否完整無缺；3、消防水泵等供水設(shè)施、設(shè)備是否正常、無泄漏；4、消防報警系統(tǒng)是否正常無誤；5、發(fā)現(xiàn)問題及時安排項目部相關(guān)部門進(jìn)行整改，并認(rèn)真做好《消防檢查記錄》。標(biāo)志清楚、完整無損；消防設(shè)施、設(shè)備齊全，運(yùn)行穩(wěn)定可靠；報警系統(tǒng)靈敏準(zhǔn)確。公共照明設(shè)施、動力電系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)房、配電系統(tǒng)每天檢查一次，24小時不間斷維修1、嚴(yán)格按照《照明系統(tǒng)管理規(guī)定》進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時維修，并將結(jié)果記錄于《公共設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》；2、根據(jù)項目情況，設(shè)置專門維修值班人員，實行24小時不間斷服務(wù)，當(dāng)接到各區(qū)內(nèi)報修要求后，及時在《維修值班記錄》上做好相關(guān)記錄；3、照明燈具定時進(jìn)行擦試，遇有脫漆、破損現(xiàn)象即時修補(bǔ)，維修費(fèi)用300元以上的應(yīng)提前做好工程預(yù)算及施工方案，上報公司相關(guān)部門審批，同時做好現(xiàn)場安全管理、質(zhì)量監(jiān)控、竣工驗收工作。4、按時開關(guān)轄區(qū)內(nèi)的燈飾區(qū)域照明燈損壞率不得超過3%。照明器具清潔、完好無損。照明線路安全可靠無老化現(xiàn)象。污水井、化糞池、污水處理站每周檢查一次1、每周對排水溝、雨水井、污水井、化糞池進(jìn)行一次檢查，發(fā)現(xiàn)問題做好相關(guān)記錄，并協(xié)助清潔單位做好配合工作；2、每次大雨后必需認(rèn)真檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時解決；3、定期對溝渠池井蓋板進(jìn)行粉刷養(yǎng)護(hù)。排水通暢、無積物、無堵塞。無脫落、無破損、無污跡。標(biāo)志清晰。建筑小品、綠地、假山、瀑布每周檢查一次1、發(fā)現(xiàn)問題及時進(jìn)行維修、處理；2、定期安排清潔單位進(jìn)行保養(yǎng)；3、維修費(fèi)用300元以上的應(yīng)提前做好工程預(yù)算及施工方案，上報公司相關(guān)部門審批，同時做好現(xiàn)場安全管理、質(zhì)量監(jiān)控、竣工驗收工作。外觀整潔、完好無缺損、無污跡、無亂張貼、無亂涂畫。中央空調(diào)系統(tǒng)每周檢查一次1、發(fā)現(xiàn)問題及時進(jìn)行維修、處理；2、定期安排清潔單位進(jìn)行保養(yǎng)；3、維修費(fèi)用300元以上的應(yīng)提前做好工程預(yù)算及施工方案，上報公司相關(guān)部門審批，同時做好現(xiàn)場安全管理、質(zhì)量監(jiān)控、竣工驗收工作。保證設(shè)備安全正常運(yùn)轉(zhuǎn)，降低能耗，延長設(shè)備使用壽命。發(fā)揮最大制冷效果。電梯一年大檢，三個月小檢及日常維護(hù)，每天巡邏3次1、工程人員每天親自巡邏檢查電梯的運(yùn)行及各部位使用情況三次以上，做好日記錄2、每3個月對電梯各部門進(jìn)行一次檢查、清潔、潤滑（著重對安全裝置效能檢查）3、每年對小區(qū)內(nèi)所有電梯進(jìn)行一次全面綜合性檢查、清洗、潤滑、修理、調(diào)整和測試4、電梯機(jī)電維修員負(fù)責(zé)電梯的日常維修保養(yǎng)工作（清潔、潤滑、調(diào)整、測試和安全裝置效能檢查）5、發(fā)現(xiàn)電梯故障，技工人員無法修復(fù)時，應(yīng)立即通知電梯維修保養(yǎng)單位進(jìn)行維修6、電梯困人時，維修員應(yīng)在5分鐘內(nèi)趕至現(xiàn)場解救人員7、如需暫停電梯運(yùn)行時，應(yīng)提前出示告示8、當(dāng)檢修電梯時，應(yīng)在電梯底層設(shè)置告示牌9、發(fā)生火災(zāi)時，應(yīng)將電梯迫降至首層停止使用10、電梯保養(yǎng)維護(hù)工作安排在使用低峰或夜間進(jìn)行，確保不影響電梯運(yùn)行保持電梯的安全使用，完好無缺損、外觀整潔、無污跡、無亂張貼、無亂涂畫樓宇自控系統(tǒng)、安防系統(tǒng)每天檢查1、每天使用相應(yīng)軟件工具掃描控制電腦硬盤。2、根據(jù)保養(yǎng)計劃做系統(tǒng)保養(yǎng)。3、每天監(jiān)控NCU狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)不在線故障立刻處理。4、注意后備電池充放電情況，每天檢查一次。5、注意電腦顯示的各控制模塊工作情況。6、NCU保養(yǎng)時應(yīng)關(guān)閉電源，其余各DDC箱可帶電作業(yè)。7、保養(yǎng)時著重檢查端子接線情況及各接插件。8、保養(yǎng)時選擇一定數(shù)量的控制點進(jìn)行測試。9、保養(yǎng)情況記錄于樓宇自控系統(tǒng)設(shè)備檢查表上。保持設(shè)備表面清潔、24小時正常運(yùn)行、并對系統(tǒng)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行備份（三）供配電設(shè)備、設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)計劃對供配電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時，應(yīng)嚴(yán)格遵守《供配電設(shè)備設(shè)施安全操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》，按《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》進(jìn)行；確保配電系統(tǒng)故障停電次數(shù)不超過一次/套，配電系統(tǒng)故障必須在24小時內(nèi)解決，確保動力系統(tǒng)故障斷電次數(shù)每月不超過1次。

具體項目工作要求實施方案標(biāo)準(zhǔn)低壓配電柜每半年一次每年利用供電公司檢修時機(jī)對物業(yè)內(nèi)的所有低壓配電柜內(nèi)外都進(jìn)行一次清潔，先用壓縮空氣進(jìn)行吹污、吹塵，然后用干的干凈抹布擦拭。電容器維修養(yǎng)護(hù)：1)清理冷卻風(fēng)道外殼灰塵，使電容器散熱良好；2)檢查電容有無膨脹或異常響聲，如有則應(yīng)更換；3)檢查接頭處，接地線是否有松脫或銹蝕，如有則應(yīng)除銹處理并擰緊；4)檢查電容三相不平衡電流是否超過額定值的15%或電容缺相，如是則更換電容；斷路器維修養(yǎng)護(hù)：5)用500v搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于10MΩ，否則應(yīng)烘干處理；6)清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂，則應(yīng)更換；7)斷路器在閉合和斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零件應(yīng)無卡住現(xiàn)象；8)在使用過程中發(fā)現(xiàn)鐵芯有特異噪音時，應(yīng)清潔其工作表面；9)各傳動機(jī)構(gòu)應(yīng)注入潤滑油；10)檢查主觸頭表面有小的金屬顆粒時，應(yīng)將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭；11)檢查手動（3次）、電動（3次）閉合與斷開是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)；12)檢查分勵脫扣、欠壓脫扣、熱式脫扣是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)；13)檢查接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則修復(fù)并擰緊；14)檢查接地線有無松脫或銹蝕，如有則除銹處理并擰緊。二次回路維修保養(yǎng)：1)號碼管是否清晰或掉落，如是則補(bǔ)上新的標(biāo)示牌；2)接頭處是否松弛，如松弛則擰緊。主回路維修保養(yǎng)：1)標(biāo)示牌是否清晰或掉落，如是則補(bǔ)上新的標(biāo)示牌；2)接頭處是否有過熱或燒傷痕跡,如是則修復(fù)并擰緊；3)母線排油漆是否脫落，如是則重新油漆。配電柜內(nèi)清潔無雜物，連接件無松動，無發(fā)熱變色，儀表等附件完好無損；動力配電系統(tǒng)運(yùn)行穩(wěn)定、可靠、安全；功率因數(shù)不小于0.9。低壓配電柜每日一次1)檢查配電柜有無聲響和異味，各種儀表指示是否正常，各種導(dǎo)線的接頭是否有過熱或燒傷，接線是否良好每日一次。2)檢查母線接頭有無變形，有無放電的痕跡；緊固連接螺栓確保連接緊密，母線接頭處有臟物時應(yīng)清除，螺母有銹蝕現(xiàn)象應(yīng)更換。3)檢查配電柜中的各種開關(guān)；緊固進(jìn)出線的螺栓，清潔柜內(nèi)塵土。4)檢查電流互感器和各種儀表的接線是否接好。5)檢查熔斷器的容體和插座是否接觸良好，有無燒損。變壓器每半年一次1)斷開待保養(yǎng)變壓器低壓側(cè)斷路器，拉下隔離開關(guān)，在手把上懸掛相應(yīng)的標(biāo)示牌。2)斷開變壓器高壓側(cè)的負(fù)荷開關(guān)，確認(rèn)在斷開位置后合上接地刀，并完成開關(guān)的安保險和懸掛相關(guān)標(biāo)識牌。3)進(jìn)入油變壓器室，首先應(yīng)用高壓驗電器確認(rèn)該臺變壓器是否在停電狀態(tài)，然后拉開高壓隔離刀，再檢查外殼、瓷瓶及引線有無變形現(xiàn)象，有破損的應(yīng)進(jìn)行更換，油位是否正常，如有漏油現(xiàn)象，應(yīng)更換膠墊，檢查硅膠是否有效，如有變色或嚴(yán)重失效，應(yīng)立即更換。4)重新緊固引線端子、銷子、接地螺絲；進(jìn)入線螺絲，如有松動，應(yīng)拆下螺絲用細(xì)平銼輕銼接觸面，用手觸摸無任何凹凸不平的感覺后，用干凈的布條擦去灰塵，抹上凡士林，換上新的彈簧墊圈，緊固螺絲。5)檢查變壓器周邊照明、散熱、除塵設(shè)備是否完好，并用干凈的布擦去變壓器身及瓷瓶上的灰塵。6)檢查變壓器高壓側(cè)負(fù)荷開關(guān)，確保操作靈活，接觸良好，傳動部分作潤滑處理。

7)用2500V的搖表測量變壓器高低壓線圈絕緣阻值(對地和相間)，確認(rèn)符合要求(在室溫30℃時，1OKV變壓器高壓側(cè)大于20MΩ，低壓側(cè)大于13MΩ。在測試前，應(yīng)接好接地電線，測定完畢后，應(yīng)進(jìn)行放電。

8)檢查變壓器室及變壓器有無遺留工具，無誤后，合上高壓側(cè)隔離開關(guān)，撤離現(xiàn)場。

9)拉開高壓接地刀，檢查接地處于斷開位置無誤后，合上高壓負(fù)荷開關(guān)，讓變壓器試運(yùn)行，并取下高壓側(cè)標(biāo)識牌，注意在斷開或合上變壓器高壓負(fù)荷開關(guān)時，現(xiàn)場必須有兩人以上。

將保養(yǎng)結(jié)果詳細(xì)地記錄后，交付資料室保存。10)干式變壓器的保養(yǎng)規(guī)程與油浸式的保養(yǎng)大同小異。11)在停電狀態(tài)下，清掃變壓器的外殼，檢查變壓器的油封墊圈是否完好。12)擰緊變壓器的外引線接頭，若有破損應(yīng)修復(fù)后再接好。13)擰緊變壓器的外引線接頭，若有破損應(yīng)修復(fù)后再接好。14)檢查變壓器絕緣子是否完好，接地線是否完好，若損傷則予以更換。15)測定變壓器的絕緣電阻。注：檢查變壓器的油位、油色是否正常，運(yùn)行是否超負(fù)荷，是否漏油每日一次。配電室每日一次各種標(biāo)示物、標(biāo)示牌是否完好，安全用具是否齊全以及是否放于規(guī)定的位置。沿線無堆積易燃物、危險物品。發(fā)電機(jī)每周一次1)在通常情況下，每7天開動發(fā)電機(jī)空載試機(jī)負(fù)載保養(yǎng)試機(jī)一次，每次5—lOmin數(shù)。2)斷開發(fā)電機(jī)的輸出自動開關(guān)，將選擇開關(guān)置于手動狀態(tài)。3)檢查蓄電池的液位，不夠液位的應(yīng)加裝電解液或蒸餾水，檢查液體比重，在蘇打溶液中浸過并擦干凈，涂上凡士林，然后緊固其接線螺絲，并測試電瓶(蓄電池)電壓，及電池平時的充電電流。4)拆下空氣濾清器，用汽油清洗并除塵，太陽曬干后裝上。檢查機(jī)油的油質(zhì)，如有渾濁或變質(zhì)的應(yīng)予以更換。柴油機(jī)運(yùn)行250小時后，應(yīng)更換水、機(jī)油、柴油濾清器。5)裝回柴油濾清器后，應(yīng)檢查油閥及閥門是否調(diào)在滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)的狀態(tài)，固定的螺絲有無松動，然后進(jìn)行手動泵油，排除油路中的空氣。6)平時要檢查冷卻水平面位置，更換水箱中的冷卻水，換水后，應(yīng)加防銹水。然后搖測電機(jī)繞組的絕緣電阻。7)檢查整個機(jī)組是否有漏油現(xiàn)象，接地是否良好，然后搞好機(jī)組清潔。8)打開控制柜，檢查熔絲、螺絲接觸是否良好，然后合上控制電源并讓油溫、水溫感應(yīng)塞復(fù)位，并手動試機(jī)，觀察油壓、輸出電壓、頻率等。9)手動運(yùn)行20～30分鐘后，進(jìn)行模擬停電試機(jī)，并檢查通風(fēng)，消防系統(tǒng)是否正常運(yùn)轉(zhuǎn)。停機(jī)后，將選擇開關(guān)置于自動部位，合上輸出開關(guān)。

（四）水池的維修養(yǎng)護(hù)計劃