房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段成本管理研究-以朝陽項目為例

房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段成本管理研究——以朝陽項目為例一、相關(guān)概念概述（一）成本的概念我國對成本概念的研究是基于馬克思的成本理論展開的，并在實踐中逐漸明確和完善。我國普遍認(rèn)為，成本是一種耗費，是耗費勞動（物化勞動和活勞動）的貨幣表現(xiàn)形式。更一般地說，成本是各種犧牲的一般形式，但是就經(jīng)濟(jì)活動而言，并不是所有的犧牲都能直接反映在現(xiàn)金流量上。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)項目開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營過程中所支出的各項費用的總和。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本是廣義的成本，即包括項目開發(fā)成本和企業(yè)期間費用。項目開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出的總和。一般來講，房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要成本包括項目開發(fā)成本和企業(yè)行政管理支出。開發(fā)成本主要是項目實施過程中支出的直接成本。費用則主要是房地產(chǎn)經(jīng)營管理活動產(chǎn)生的管理費用、財務(wù)費用及銷售費用等。（二）成本管理的特點房地產(chǎn)建設(shè)項目設(shè)計階段的成本管理具有的特點如下：（1）成本管理需要全員參與房地產(chǎn)項目設(shè)計階段的成本管理需要多方協(xié)作，共同推動。既有設(shè)計單位的責(zé)任，又有建設(shè)單位、實施單位、監(jiān)理單位、設(shè)備材料供應(yīng)單位的責(zé)任。開發(fā)商負(fù)責(zé)選擇前期設(shè)計單位，提出關(guān)于工作部署、時間安排、設(shè)計質(zhì)量等方面的要求；施工單位和監(jiān)理單位按照開發(fā)商的整體要求，并結(jié)合設(shè)計單位提出的設(shè)計方案組織實施，期間要加強與建設(shè)單位和設(shè)計單位的溝通，減少設(shè)計變更，確保項目保質(zhì)保量按時完成；材料和設(shè)備如何選擇也是至關(guān)重要，在一定程度上影響著工程建設(shè)成本。因此，要加強設(shè)計階段成本管理，就需要開發(fā)商統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各方，形成工作團(tuán)隊，朝著共同的建設(shè)目標(biāo)而努力。（2）成本管理涉及全過程設(shè)計工作表面上是屬于項目前期工作，但實際上卻貫穿項目開發(fā)實施的全過程。設(shè)計單位接到項目設(shè)計工作后，從前期收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料，并進(jìn)行方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計，中期在施工現(xiàn)場與項目建設(shè)相關(guān)方共同進(jìn)行設(shè)計交底，并對施工單位、監(jiān)理單位提出的設(shè)計問題進(jìn)行溝通處理，后期待項目完成后，與項目參與方進(jìn)行竣工驗收，對設(shè)計方案的完成情況簽署意見，甚至到項目運營后，也離不開設(shè)計單位的回訪?？梢?，設(shè)計單位在項目建設(shè)期間全程參與各項工作，設(shè)計階段成本管理也就不言而喻，是貫穿整個項目建設(shè)過程，加強設(shè)計階段成本管理，能夠?qū)椖拷ㄔO(shè)全過程成本進(jìn)行有效管控。（3）成本管理覆蓋全要素房地產(chǎn)建設(shè)項目設(shè)計階段成本管理對項目工期、質(zhì)量及全過程成本影響較大，工期、質(zhì)量、成本三者相輔相成，是一個即相互聯(lián)系又相互影響的整體。房地產(chǎn)開發(fā)商為了加快工程進(jìn)度，要求設(shè)計單位加班加點趕圖，調(diào)整設(shè)計周期，導(dǎo)致設(shè)計人員對工程整體把握缺少系統(tǒng)性，未能全面考慮項目整體建設(shè)情況及費用成本，帶來的后果便是工程變更增多，成本費用加大，項目整體建設(shè)進(jìn)度、質(zhì)量、效益都會受到非常大的影響。因此，要辯證看待問題，有的時候不能只看表面，要深層次思考有關(guān)問題，在工期、質(zhì)量、成本三方面通過溝通協(xié)調(diào)尋找最佳契合點，實現(xiàn)項目建設(shè)的最佳效果。（4）成本管理需要考慮全風(fēng)險房地產(chǎn)工程項目施工復(fù)雜，周期較長，面臨的各種風(fēng)險概率較大，這些不確定的風(fēng)險將會給工程項目成本管理帶來嚴(yán)重影響，必須引起足夠重視。具體體現(xiàn)在地質(zhì)勘察單位工作不到位，設(shè)計人員的技術(shù)原因引起設(shè)計方案的失誤，施工單位管理工作不到位，監(jiān)理單位工作流于形式等。因此，風(fēng)險是工程建設(shè)必須要考慮的因素，設(shè)計階段進(jìn)行成本管理也同樣需要將風(fēng)險作為因素系統(tǒng)考慮，提前制定工作預(yù)案，完善應(yīng)對措施，明確責(zé)任人，確保項目成本管理工作落到實處。（5）成本管理技術(shù)性要求較高設(shè)計人員的綜合素質(zhì)是影響設(shè)計階段成本管理的重要因素，只有人員技術(shù)能力強，才能對項目能夠有深入細(xì)致的了解，相應(yīng)設(shè)計階段成本管理工作成效才會非常明顯，這在一定程度上需要技術(shù)人員更專業(yè)化，特別是在技術(shù)或技術(shù)領(lǐng)域有造詣的人才。由于人員的設(shè)計水平千差萬別，這直接影響到項目設(shè)計方案的整體效果，再就是設(shè)計質(zhì)量無法依據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行根本評判，導(dǎo)致的最終結(jié)果便是增加設(shè)計階段成本管理的難度，無法實現(xiàn)項目預(yù)期建設(shè)目標(biāo)，可以說嚴(yán)重影響項目綜合競爭力。（三）設(shè)計階段成本管理的概念房地產(chǎn)項目成本管理也就是說在房地產(chǎn)項目的建設(shè)過程中，對房地產(chǎn)產(chǎn)本進(jìn)行預(yù)測和管理，它包括設(shè)計前準(zhǔn)備階段的成本管理、設(shè)計階段的成本管理、招投標(biāo)階段的成本管理、施工前準(zhǔn)備階段的成本管理、施工過程階段的成本管理、竣工結(jié)算階段的成本管理、動用前準(zhǔn)備階段的成本管理、保修服務(wù)階段的成本管理等。如何有效地控制房地產(chǎn)項目成本目標(biāo)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與利潤率，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍關(guān)注的重點，特別是經(jīng)過2008年樓市低迷對各地產(chǎn)企業(yè)的沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)競爭愈演愈烈，“節(jié)約成本就是創(chuàng)造利潤”的觀念逐漸形成共識。房地產(chǎn)項目開發(fā)是個系統(tǒng)工程，環(huán)節(jié)很多，而項目的成本控制更是涉及到方方面面。一直以來，結(jié)算成本超“成本目標(biāo)”的現(xiàn)象十分普遍。雖然造成超標(biāo)的原因很多，但忽視設(shè)計階段成本管理是一個很重要的因素。要做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制，必須做到全成員、全過程、全方位的成本控制，而其重中之重就在于項目的設(shè)計階段。因為設(shè)計是在技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上對擬開發(fā)項目的實施進(jìn)行全面的安排，也是對工程建設(shè)進(jìn)行規(guī)劃和具體描述實施意圖的過程。設(shè)計是項目開發(fā)的龍頭，當(dāng)一份施工圖付諸于施工時，也就基本決定了工程的本質(zhì)和項目投資的基礎(chǔ)。二、房地產(chǎn)項目設(shè)計階段成本管理現(xiàn)狀及存在的問題（一）房地產(chǎn)項目設(shè)計階段成本管理現(xiàn)狀當(dāng)前在大多數(shù)房地產(chǎn)項目中，控制成本的主責(zé)部門一般是成本預(yù)算部門，其成本控制的流程通常是：在設(shè)計施工圖紙完成后，成本預(yù)算部門介入，進(jìn)行工程量清單編制等工程招投標(biāo)工作。在招投標(biāo)過程中，通過投標(biāo)單位的相互競爭，達(dá)到降低合同價格，控制成本的目的?？墒请S著中標(biāo)單位和合同價款的確定，施工單位與建設(shè)單位之間的位置關(guān)系發(fā)生了根本改變，施工單位從被動的競爭位置轉(zhuǎn)變?yōu)殡p方合作的平等位置。由于施工單位始終有取得合理的工程利潤，彌補之前在招投標(biāo)過程中的利潤損失的訴求，勢必會想方設(shè)法增加后期施工過程中的洽商變更。洽商變更產(chǎn)生的原因包括設(shè)計圖紙中的設(shè)計缺陷、施工現(xiàn)場的措施費用、工程量清單的丟項落項等，其中最主要原因就是設(shè)計圖紙中存在設(shè)計缺陷，由于設(shè)計圖紙中的設(shè)計缺陷是必須要修改的，必然造成后期洽商變更的增加，雖然建設(shè)單位成本預(yù)算人員花大量的時間和精力與施工單位談判，但最終效果往往不盡人意，結(jié)果使成本難以控制。目前大多數(shù)成本預(yù)算人員在成本控制方面的主要精力放在招投標(biāo)、施工和結(jié)算階段，還沒有意識到設(shè)計階段成本控制工作的重要性，沒有開展設(shè)計階段的成本控制方面的工作，結(jié)果造成大多數(shù)房地產(chǎn)項目在設(shè)計階段的成本控制工作基本為空白。由于施工后期洽商變更的大量增加，成本失控的結(jié)果屢有發(fā)生，使得個別開發(fā)企業(yè)開始意識到加強設(shè)計階段成本控制工作的重要性。但是在大多數(shù)現(xiàn)實工作中，包括那些對設(shè)計工作提出限額設(shè)計要求的項目，由于沒有設(shè)計階段成本控制工作的先期經(jīng)驗可循，成本預(yù)算人員工作起來往往有無從下手的感覺，工作上抓不住重點，盲目性大，實際工作效果不明顯。造成多數(shù)項目實際執(zhí)行的結(jié)果是：施工圖預(yù)算超設(shè)計概算，工程結(jié)算超施工圖預(yù)算，竣工決算超目標(biāo)成本的現(xiàn)象頻繁發(fā)生。由于長期計劃經(jīng)濟(jì)體制等歷史原因的影響，以往對成本控制的研究主要集中在施工和結(jié)算階段，對設(shè)計階段成本控制的研究一直是薄弱環(huán)節(jié)。而且在大多數(shù)從事成本預(yù)算人員的思維中，設(shè)計階段的工作主要是設(shè)計人員的事，設(shè)計工作與造價工作無關(guān)的觀念仍然嚴(yán)重。這些錯誤認(rèn)識和做法導(dǎo)致在實際工作中經(jīng)常喪失優(yōu)化成本的最佳時機，難以取得對成本控制的最佳效果。在設(shè)計階段如果不能充分考慮成本等因素，并處理好設(shè)計與成本的關(guān)系，必將造成成本難以控制的局面。因而，改善成本控制的效果必須從設(shè)計階段入手，在設(shè)計階段抓住影響成本的主要因素，使成本管理工作水平上一個新臺階。（二）房地產(chǎn)項目設(shè)計階段成本管理問題1.未形成有效的成本管理制度項目的利潤率受開發(fā)成本和銷售價格的變動而發(fā)生變化。當(dāng)開發(fā)成本下降10%以上時，利潤率能夠達(dá)到17.69%以上；當(dāng)銷售價格變動在10%以上時，利潤率能夠達(dá)16.52%以上，建設(shè)單位由此對比分析得出利潤對銷售價格變動更為敏感。從建設(shè)單位總結(jié)的分析結(jié)果可以看出，他們更加重視銷售，只看到了銷售價格對利潤的影響，而忽視了成本對利潤的影響。成本管理歸根結(jié)底是一種管理行為，既然是一種管理行為，就需要一套完整的管理體系來支撐。企業(yè)內(nèi)部要樹立科學(xué)、合理、準(zhǔn)確的成本管理理念，促進(jìn)成本管理的效率得到提升，保證企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。成本的管理必須貫徹到企業(yè)管理的每一環(huán)節(jié)，企業(yè)的每一個部門、每一個員工都有參與的責(zé)任。只有將企業(yè)對項目管理的每一環(huán)節(jié)都實行成本管理，成本才能真正得到控制，才能實現(xiàn)對成本的科學(xué)和行之有效的控制。2.設(shè)計單位缺乏成本管理意識我國長期以來形成了兩種建筑設(shè)計工作模式，一種是由開發(fā)商自主設(shè)計，設(shè)計人員按照技術(shù)規(guī)范、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)畫圖；另一種是開發(fā)商不參與設(shè)計過程，提出基本要求，按時取圖。建筑的經(jīng)濟(jì)性設(shè)計是指設(shè)計師以建筑設(shè)計為手段來創(chuàng)造建筑產(chǎn)品的高效能，以高效的設(shè)計方法來實現(xiàn)使用最少的資源和能源，而達(dá)到最多、做好的建筑空間、建筑環(huán)境、建筑壽命和建筑使用效用。而本項目在設(shè)計時只是完成了前期的總成本目標(biāo)，而未將成本管理意識滲透到每個環(huán)節(jié)，每位設(shè)計師的設(shè)計思路中，使得技術(shù)與經(jīng)濟(jì)未達(dá)到最優(yōu)組合。3.設(shè)計圖紙中普遍存在圖紙設(shè)計錯誤的問題設(shè)計圖紙是設(shè)計成果的集中反映，但在設(shè)計圖紙中普遍或多或少存在圖紙設(shè)計錯誤等問題，主要由于設(shè)計時間比較短、設(shè)計任務(wù)緊時間急，加之設(shè)計單位對圖紙審核不仔細(xì)，導(dǎo)致圖紙間存在相互矛盾或錯誤的地方，造成圖紙內(nèi)容質(zhì)量不高，使得在后期施工過程中，由于需要糾正圖紙中的錯誤，繼而產(chǎn)生了大量的洽商變更，致使項目最終的結(jié)算價款遠(yuǎn)超合同價款，實際成本超出當(dāng)初設(shè)定的目標(biāo)成本，目標(biāo)成本難以控制的問題屢屢得不到解決。上述現(xiàn)象不是僅存在于少數(shù)項目中，而是在絕大多數(shù)項目中普遍有不同程度的發(fā)生，有些項目甚至非常嚴(yán)重，實際成本超出目標(biāo)成本的20%以上。隨著房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)競爭程度的增加，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，成本控制是關(guān)乎企業(yè)盈虧、生存和發(fā)展的重要工作。正是因為設(shè)計階段對成本的影響顯著，所以越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)意識到設(shè)計階段是成本的形成階段，必須在設(shè)計階段采取有效的措施嚴(yán)格控制成本，才能達(dá)到最終提高企業(yè)市場競爭力的目的。因此必須找出上述問題產(chǎn)生的原因，才能發(fā)現(xiàn)問題產(chǎn)生的根結(jié)。三、房地產(chǎn)項目設(shè)計階段成本管理改進(jìn)措施（一）建立健全成本管理體系組織分工、流程管控、績效考核是成本管理的鐵三角，是成本提速的有效保障。管理無定式，不存在最優(yōu)和標(biāo)準(zhǔn)的管理模式。同樣，組織結(jié)構(gòu)也沒有完美的，適合的才是最好的。確定好各部門職責(zé)分工后，就該對流程進(jìn)行梳理，對于中小型房企來說，普遍存在流程缺失、流程設(shè)置不到位的情況。因此首先應(yīng)該對合同審批、合同付款、招標(biāo)文件審批等關(guān)鍵流程進(jìn)行優(yōu)化，其次需要梳理各專業(yè)在流程中的審核點，既不能越俎代庖，又不能缺位，尤其避免重復(fù)評審，提高整體流程效率，從而實現(xiàn)效率和風(fēng)控的均衡。（二）建立設(shè)計階段建筑設(shè)計與成本管理的互動協(xié)同建筑設(shè)計與成本管理是房地產(chǎn)開發(fā)前期工作的重點，無論從全生命周期成本管理角度，還是從全面成本管理角度，實現(xiàn)投資回報是建筑設(shè)計和成本管理的共同目標(biāo)。根據(jù)投資回報目標(biāo)形成的成本條件為控制目標(biāo)，運用價值工程原理，綜合考慮建筑設(shè)計、成本因素、建設(shè)條件、銷售策略等資源因素，加強設(shè)計人員與成本造價人員對建筑功能、形式、技術(shù)與成本之間的關(guān)系理解，通過設(shè)計招標(biāo)、限額設(shè)計等方法，發(fā)揮咨詢機構(gòu)的作用，使成本管理在前期階段的建筑設(shè)計工作中能夠切實可行地發(fā)揮作用，實現(xiàn)企業(yè)投資回報目標(biāo)。設(shè)計單位作為工程部的外聘單位，對產(chǎn)品設(shè)計的形成影響巨大，設(shè)計人員既要樹立定位目標(biāo)的產(chǎn)品意識，使產(chǎn)品能夠達(dá)到項目定位的要求；又要樹立成本意識，在設(shè)計過程中有成本管理經(jīng)驗和造價工程師參與設(shè)計階段的配合工作。因此在前期建筑設(shè)計過程開始前就要聘請造價咨詢機構(gòu)，要求其從產(chǎn)品定位階段的估算開始，配備相對固定的成本造價人員，和經(jīng)營部協(xié)同工作，參與到項目全過程成本管理工作中。開發(fā)企業(yè)成本管理人員要促使造價咨詢單位工作人員盡快熟悉項目的定位目標(biāo)，了解設(shè)計過程，使其能夠從專業(yè)的角度，結(jié)合其他同類型項目經(jīng)驗，向建設(shè)單位提供有價值的成本管理建議，編制投資估算、成本概算、預(yù)算，進(jìn)行投資預(yù)測和分析。項目成本管理部門承擔(dān)組織、審核和參與研究具體工作，從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的角度確定各方的責(zé)任，將形成的成本配合、調(diào)控等結(jié)果和設(shè)計人員一起落實到設(shè)計中。（三）建立設(shè)計圖紙聯(lián)合審查制度設(shè)計圖紙審查工作是指設(shè)計圖紙交與建設(shè)單位后，建設(shè)單位組織設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工單位、物業(yè)單位及有特殊需求時聘請的外部專家，組成聯(lián)合審查小組，對設(shè)計圖紙進(jìn)行的審查工作，通常被稱為圖紙內(nèi)部審查。圖紙內(nèi)部審查首先區(qū)別于設(shè)計單位對設(shè)計圖紙進(jìn)行校對、審核，并履行簽字手續(xù)的自審；其次，區(qū)別于政府有明文規(guī)定的對設(shè)計圖紙的審查工作，一般由建設(shè)單位委托其它設(shè)計單位對此設(shè)計圖紙進(jìn)行法定的強制審查，這一過程通常稱為外部審查。四、朝陽項目設(shè)計階段成本控制案例（一）河北保定朝陽項目簡介河北大榕樹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家技術(shù)實力雄厚、專注品質(zhì)和細(xì)節(jié)的專業(yè)地產(chǎn)公司。自其成立之初，就一直堅持以“綠色環(huán)保，以人為本，堅持創(chuàng)新”為導(dǎo)向，秉承“精耕品質(zhì)、厚德載物”的企業(yè)理念，以其優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和良好的服務(wù)贏得了廣大客戶的信任和贊許。目前，大榕樹地產(chǎn)在河北多地?fù)碛型顿Y和開發(fā)項目。其中，朝陽項目是其在保定的一個力作，該項目是保定市中廉良村改造項目，位于河北省保定市新市區(qū)中廉良村內(nèi)，分為A、B、C、D、E、F、G七個區(qū)，項目位于向陽大街西側(cè)、A、G區(qū)位于盛興路以北，B、C、D區(qū)位于盛興路以南，C區(qū)，E區(qū)位于新市場街以西，F(xiàn)區(qū)位于天鵝路以南。優(yōu)化設(shè)計主要針對B區(qū)，B區(qū)東臨向陽路，南臨七一路，交通便利。（二）設(shè)計階段成本管理問題及原因分析1.設(shè)計優(yōu)化公司介入時機較晚此項目在決定是否需要優(yōu)化公司介入的問題上，公司內(nèi)部人員在意見上產(chǎn)生了嚴(yán)重的分歧，有些人認(rèn)為不需要進(jìn)行優(yōu)化，有些人則認(rèn)為借助外腦團(tuán)隊進(jìn)行建筑結(jié)構(gòu)優(yōu)化非常必要，在決定做與不做之間耽誤了很長時間，錯過了優(yōu)化的最佳時期。導(dǎo)致1，5，6號樓只能做結(jié)果優(yōu)化，而其他做過程優(yōu)化的部分也錯過了建筑方案期間介入的最佳時期，導(dǎo)致一些與結(jié)構(gòu)成本相關(guān)的建筑方案的調(diào)整無法進(jìn)行。其原因還是對設(shè)計階段成本控制的必要性和重要性缺乏足夠的認(rèn)識，業(yè)主方對于設(shè)計優(yōu)化的意識不強烈。很多業(yè)主只關(guān)心施工環(huán)節(jié)，而對于設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制不夠，設(shè)計院一方獨大，一旦簽了設(shè)計合同，設(shè)計院就沒有人監(jiān)管了，完全自己說了算。設(shè)計成本僅占開發(fā)總成本的很小一部分（不足1%），但對開發(fā)總成本的影響巨大（70%～90%），建筑結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計對成本控制至關(guān)重要。規(guī)劃、設(shè)計是控制成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，規(guī)劃對工程成本的影響是以千萬計的，建筑設(shè)計是以百萬計的，在控制工程成本方面起到了“四兩撥千斤”的作用。設(shè)計及其管理的水平直接決定了項目將來是否好賣，能否賺錢，賺多少錢等核心問題，而設(shè)計管理部門又是確保甲方意圖得到貫徹，保證產(chǎn)品質(zhì)量和控制工程成本的關(guān)鍵部門。所以但凡成熟的企業(yè)都非常重視規(guī)劃設(shè)計，舍得投入。設(shè)計優(yōu)化公司優(yōu)化流程不合理，優(yōu)化時機不正確，錯過了建筑方案深化設(shè)計階段，在巖土工程勘察要求提出后，優(yōu)化顧問公司還應(yīng)協(xié)助業(yè)主確定初步設(shè)計及施工圖設(shè)計單位，在朝陽項目的建筑結(jié)構(gòu)優(yōu)化過程中因切入時間較晚施工圖設(shè)計單位已經(jīng)確定。優(yōu)化設(shè)計公司應(yīng)該編寫施工圖設(shè)計任務(wù)書，包括結(jié)構(gòu)施工圖的計算要求，配筋的原則，結(jié)構(gòu)計算負(fù)荷，參數(shù)及構(gòu)造要求，以及與設(shè)計單位共同確定梁板柱墻的配筋原則，這部分的工作在朝陽項目的過程優(yōu)化環(huán)節(jié)中也沒有體現(xiàn)。導(dǎo)致設(shè)計院在施工圖設(shè)計前沒有針對該項目制定有針對性的結(jié)構(gòu)設(shè)計原則。設(shè)計團(tuán)隊成本意識及服務(wù)意識差。在朝陽項目建筑結(jié)構(gòu)優(yōu)化執(zhí)行的過程中，設(shè)計院自始至終沒有提供電子版的施工圖及過程文件以及計算模型。往來圖紙均用紙質(zhì)版郵寄給優(yōu)化公司，造成了優(yōu)化公司在看圖和分析上的不便利。因無模型，優(yōu)化公司自建模型，導(dǎo)致了重復(fù)工作及效率的低下。所以，設(shè)計單位，設(shè)計經(jīng)理及設(shè)計工程師的選擇一定要慎重，設(shè)計院是服務(wù)于地產(chǎn)開發(fā)商的，在這個過程中服務(wù)意識一定要強。另外結(jié)構(gòu)工程師一定要注重自身素質(zhì)的提高，樹立成本控制意識。結(jié)構(gòu)設(shè)計的優(yōu)化，不是以犧牲結(jié)構(gòu)安全度和抗震性能來求得經(jīng)濟(jì)效益的。結(jié)構(gòu)設(shè)計的優(yōu)化人員以自身精益求精的責(zé)任感和成本控制意識，通過進(jìn)行多方案比較、反復(fù)計算以及構(gòu)造等方面的把控而得到一個安全、經(jīng)濟(jì)、合理的設(shè)計成果，找到其中安全、經(jīng)濟(jì)的平衡點。優(yōu)化的過程著眼于結(jié)構(gòu)體系和布置的合理性以及高新技術(shù)的應(yīng)用。通過減輕重量、和順剛度、增大延性等措施使結(jié)構(gòu)更趨合理，從而提高安全度。結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化還可發(fā)現(xiàn)差錯、糾正不足，降低不安全因素。并不是材料用的越多結(jié)構(gòu)越安全，在鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中，減少不必要混凝土用量，可減輕結(jié)構(gòu)自重，帶來的結(jié)果是減小了結(jié)構(gòu)剛度，減小了地震力，使柱、基礎(chǔ)等增加了安全度。因此結(jié)構(gòu)優(yōu)化能杜絕不必要的浪費，提高結(jié)構(gòu)的技術(shù)質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)質(zhì)量。應(yīng)該說經(jīng)過結(jié)構(gòu)設(shè)計的優(yōu)化，結(jié)構(gòu)的安全度和合理性都提高了。所以當(dāng)?shù)禺a(chǎn)由黃金時代轉(zhuǎn)到白銀時代之時，對于結(jié)構(gòu)工程師也提出了更高的要求，不僅要有結(jié)構(gòu)設(shè)計能力，同時還要有成本控制本領(lǐng)。（三）朝陽項目成本管理改進(jìn)措施1.正確選擇設(shè)計優(yōu)化時機成本控制貫穿房地產(chǎn)開發(fā)過程的各個階段，在不同階段中，其效益與效果截然不同。有的過程或環(huán)節(jié)是可以省大錢的環(huán)節(jié)，而有些過程或環(huán)節(jié)則只能省小錢。而有些環(huán)節(jié)則關(guān)系到能不能賺到錢的問題。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，若想賣的好、能賺到錢，最重要的是產(chǎn)品策劃。正確的開發(fā)流程是先有策劃、后有規(guī)劃，然后才是方案及設(shè)計階段，策劃雖然前置，但必須將客戶需求、市場營銷、產(chǎn)品研發(fā)與規(guī)劃設(shè)計納入通盤的考慮之中，也即產(chǎn)品策劃是房地產(chǎn)項目全程設(shè)計的一個重要內(nèi)容，它以客戶需求為基礎(chǔ)，以市場營銷為導(dǎo)向，以產(chǎn)品研發(fā)與規(guī)劃設(shè)計為目標(biāo)，通過調(diào)查研究和分析論證，針對客戶需求特征提出貫穿特定項目開發(fā)全過程的設(shè)計理念和發(fā)展模式，并將其轉(zhuǎn)化為具有可操作性的產(chǎn)品設(shè)計對應(yīng)策略，作為指導(dǎo)后續(xù)規(guī)劃設(shè)計及銷售宣傳的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)和評價標(biāo)準(zhǔn)。產(chǎn)品策劃要解決的就是項目定位的問題，也即方向性的問題。方向不準(zhǔn)，規(guī)劃設(shè)計的再好也無濟(jì)于事，甚至是投入的越多，賠的越多。成本的合理控制是項目研發(fā)的一個重要課題，其產(chǎn)生于項目定位，控制于產(chǎn)品研發(fā)（產(chǎn)品配比、戶型配比），執(zhí)行于設(shè)計管理。一般來說，設(shè)計是影響成本最主要的因素，如果設(shè)計的不合理，無論后期的成本將難以控制。因此，要實現(xiàn)成本收益的最大化，需要更多地關(guān)注設(shè)計。在項目的整個開發(fā)過程中，設(shè)計階段的成本控制占據(jù)重要位置。眾所周知，設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制占整個項目的成本權(quán)重最大，居于核心地位：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制就是更好地實現(xiàn)事前控制，來最大限度的減少事后變動帶來的成本。設(shè)計部和各類評審委員會在設(shè)計的過程中，一定要遵循周密規(guī)劃、科學(xué)討論、嚴(yán)格審批的基本原則，確保設(shè)計的質(zhì)量。成本控制實施的越早越好，越是在項目的前期，對成本的控制力度越大，一般在產(chǎn)品策劃定位階段，對成本的控制效果達(dá)80~90%甚至更高，成本控制的阻力最小，成本控制的代價也最低；在規(guī)劃與方案設(shè)計階段，通過對規(guī)劃設(shè)計方案的比較和篩選，可使對成本的控制效果達(dá)到75~80%，成本控制的阻力很小，成本控制的代價較低；在深化設(shè)計及施工圖設(shè)計階段，通過對技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)方案、技術(shù)措施等的優(yōu)化和比較，對成本的控制效果約為15~20%，在施工圖設(shè)計初期，成本控制阻力與代價尚小，而在施工圖設(shè)計后期，成本控制阻力與代價就大大增加；施工圖設(shè)計結(jié)束至施工階段，甲方通過招標(biāo)采購與合同談判，對成本的控制效果約為5%，成本控制的阻力較大、代價較高。因此，成本控制實施的越早越好，以盡可能的實現(xiàn)事前控制。事前控制是項目成本管理的重點和方向。而事前控制原則，就是將成本管理的重心前移，從‘成本核算型’到‘成本控制型’再向‘價值創(chuàng)造型’成本管控模式轉(zhuǎn)變，2.改進(jìn)設(shè)計優(yōu)化流程專門設(shè)立研發(fā)部門，針對借助結(jié)構(gòu)設(shè)計不斷的進(jìn)行調(diào)整和改進(jìn)，要對各種評價標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行量化對比，該項工作對于技術(shù)要求比較高，同時也需要投入較多工作。很多大的地產(chǎn)公司都設(shè)立專門的人員控制結(jié)構(gòu)設(shè)計，目的就是為了加強設(shè)計團(tuán)隊圖紙審核的能力，但對于該人員的要求非常高，才會起到好的效果。但往往很多地產(chǎn)公司招聘不到技高一籌的人員，或者不愿意花高價聘請，找一些水平稍差的人員進(jìn)行管理，不但起不到作用，還會造成和設(shè)計團(tuán)隊的各種矛盾，使得設(shè)計難以順利開展。地產(chǎn)商的管理水平，對于大中型房企，部門與專業(yè)配置一般比較齊全，按理能夠堪當(dāng)重任，但現(xiàn)實情況是，這些專業(yè)人士大多被為制度、流程、條塊分割的管理模式所累，再加之事務(wù)性工作繁雜，敦促、壓榨一下設(shè)計院還可以，想靠自己的力量做結(jié)構(gòu)優(yōu)化還是勉為其難，也不具備相應(yīng)的軟硬件條件，因此靠管理調(diào)動設(shè)計院去進(jìn)行優(yōu)化還是具有很大的局限性，因此有必要聘請第三方加入到設(shè)計團(tuán)隊，專門負(fù)責(zé)優(yōu)化設(shè)計咨詢。對于小、微型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可能部門專業(yè)都配不齊，靠自身的力量根本無力對設(shè)計院進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計方面的管控，此時聘請第三方優(yōu)化設(shè)計咨詢單位進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計與設(shè)計成本管控就是雪中送炭的明智選擇。僅對朝陽項目本身來說以上的做法對于業(yè)務(wù)主要在二三線的中小地產(chǎn)公司不是很合適，人員匱乏，開發(fā)量小，工作量不飽滿，所以建議引入專業(yè)設(shè)計優(yōu)化公司等外腦團(tuán)隊，從設(shè)計階段即開展項目管理工作，對于整個項目進(jìn)行設(shè)計階段的質(zhì)量及成本的管控，這是一種事半功倍的利用外腦團(tuán)隊的管控方法。地產(chǎn)商必須秉承提前輸入的技術(shù)原則，這樣可以使得建筑結(jié)構(gòu)的設(shè)計從建筑方案階段就有成本控制及精細(xì)化設(shè)計的理念。地產(chǎn)公司與顧問公司在某項具體設(shè)計之前就應(yīng)該制定相關(guān)結(jié)構(gòu)設(shè)計指導(dǎo)性文件，如結(jié)構(gòu)設(shè)計統(tǒng)一技術(shù)措施，結(jié)構(gòu)設(shè)計指引，結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)造做法等等。3.正確篩選設(shè)計團(tuán)隊影響設(shè)計成本的主觀因素主要來自甲方和設(shè)計院兩個方面。對于甲方來說，主要是甲方的管理水平、市場定位的準(zhǔn)確性及由此決定的成本配置方案的合理性與準(zhǔn)確性。對于設(shè)計院來說，雖然設(shè)計院的整體實力不容忽視，但具體的設(shè)計團(tuán)隊乃至項目負(fù)責(zé)人及專業(yè)負(fù)責(zé)人的選擇更為重要。設(shè)計院的選擇：一般來說，設(shè)計成本只占一個項目整體的不足5%，只是其中很小的一部分。相對而言，由設(shè)計單位技術(shù)水平、服務(wù)意識和成本意識的高低而給項目整體工程造價帶來的影響則要大得多。因此設(shè)計單位的選擇對于設(shè)計的效果及后續(xù)的成本控制來說非常重要。從優(yōu)化設(shè)計角度，出自名院大院的設(shè)計團(tuán)隊并不一定代表設(shè)計水平就高，同樣名不見經(jīng)傳的小院也不見得設(shè)計水平就低。根據(jù)筆者對合作設(shè)計單位的直接了解，一些傳統(tǒng)名院大院名氣雖大、收費也不菲，但在巖土結(jié)構(gòu)設(shè)計方面非但沒有做到優(yōu)化設(shè)計，而且其浪費程度也往往非常驚人，非一般設(shè)計院所能及。筆者在此沒有貶低名院大院的意思，事實上也有不少名院大院具有優(yōu)良的優(yōu)化設(shè)計傳統(tǒng)，因而在優(yōu)化設(shè)計方面一直做的都比較到位，即便一些不注重優(yōu)化設(shè)計或者說不屑于優(yōu)化設(shè)計的名院大院，其中也有一些優(yōu)化設(shè)計做的很好的團(tuán)隊。不能以偏概全，一票否決，更不能戴有色眼鏡。筆者在此只想表達(dá)選擇設(shè)計院要‘務(wù)實’的觀點，不要被虛名所累所擾。筆者也常思考建筑結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計與設(shè)計院規(guī)模、名氣與水平等關(guān)系，思來想去還真沒有必然關(guān)系。一些名院大院的名氣與優(yōu)勢可能更多來源于建筑方案的創(chuàng)作及結(jié)構(gòu)設(shè)計的攻堅克難上，大多沒有優(yōu)化設(shè)計意愿，甚至不屑于做這類他們認(rèn)為是“費力不討好”的事。因此想找這樣的大院名院去做優(yōu)化設(shè)計，只能是花大代價買來更不優(yōu)化的建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計產(chǎn)品，是在緣木求魚，選錯了對象。而一些名不見經(jīng)傳的中小型設(shè)計院或一些地方設(shè)計院，往往能設(shè)計出令人耳目一新的優(yōu)化設(shè)計作品，是真正能花小錢辦大事的。關(guān)鍵是看甲方如何取舍，是圖名還是要利。圖名就找名院大院，圖利就找一些有優(yōu)化設(shè)計理念、服務(wù)配合又好的一些中小型設(shè)計院。項目負(fù)責(zé)人與專業(yè)負(fù)責(zé)人的選擇在選擇設(shè)計單位的時候，不但要學(xué)會選院，還要學(xué)會選人。在對設(shè)計單位的選擇過程中，要重點考量主要設(shè)計人員。主要設(shè)計人員的技術(shù)水平將直接影響設(shè)計成果的質(zhì)量，因此對設(shè)計單位的選擇要綜合考慮該設(shè)計單位主要設(shè)計人員的能力和素質(zhì)，以確保最終設(shè)計成果的質(zhì)量。在合同設(shè)計過程中，可以適當(dāng)增加條款，要求設(shè)計公司提供有關(guān)合理設(shè)計、方便施工、控制造價及管理等方面的建議，盡可能從設(shè)計階段初期，就對成本進(jìn)行控制，以求做到事前控制。影響建筑結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計效果的主觀