華沃濱河灣項(xiàng)目融資問(wèn)題及對(duì)策研究

華沃濱河灣項(xiàng)目融資問(wèn)題及對(duì)策研究摘要房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，不僅影響到我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而且也與人們的生活密切相關(guān)。目前我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)主要采取傳統(tǒng)的融資渠道，但隨著貸款條件的要求越來(lái)越高，銀行貸款這一融資渠道難度越來(lái)越大，中小房地產(chǎn)企業(yè)由于過(guò)于依賴銀行貸款，而且又是發(fā)展的初級(jí)階段，風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力比較低，總體來(lái)看信用等級(jí)較低，所以獲取貸款的渠道變窄，面臨著融資困難和融資成本提高的難題。房地產(chǎn)企業(yè)能否健康發(fā)展主要取決于其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的融資能力。傳統(tǒng)的融資目前已經(jīng)不能滿足企業(yè)的發(fā)展需要，融資方式較少也影響到了房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須積極尋找其他的融資方式。本文研究以華沃濱河灣項(xiàng)目為例，深入探討分析了其項(xiàng)目融資中出現(xiàn)的問(wèn)題，并提出了針對(duì)性的改進(jìn)建議，對(duì)降低中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)及地方經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展方面，能有一定的參考價(jià)值。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；項(xiàng)目融資；融資風(fēng)險(xiǎn)

目錄TOC\o"1-2"\h\u一、緒論 華沃濱河灣項(xiàng)目融資問(wèn)題及對(duì)策研究一、緒論（一）項(xiàng)目融資的概念美國(guó)財(cái)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)手冊(cè)對(duì)項(xiàng)目融資進(jìn)行了明確定義，即項(xiàng)目融資就是針對(duì)有大額融資需求的項(xiàng)目開(kāi)展融資活動(dòng)。在這一過(guò)程中，借款人需抵押項(xiàng)目資產(chǎn)，且只能利用項(xiàng)目自身產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)收益及資金成本進(jìn)行還款，并不會(huì)過(guò)于關(guān)注項(xiàng)目事業(yè)主體的信用能力，其主要原因在于項(xiàng)目主體并沒(méi)有其他資產(chǎn)，且無(wú)法追求母體企業(yè)的責(zé)任?？偨Y(jié)一下可以分為以下幾點(diǎn)內(nèi)容：第一點(diǎn)，項(xiàng)目融資是以項(xiàng)目為主體，融資的方式基本上取決于項(xiàng)目導(dǎo)向；第二點(diǎn)，項(xiàng)目本身局限著項(xiàng)目融資中還款來(lái)源和渠道，也就是說(shuō)項(xiàng)目能否獲得貸款完全是由項(xiàng)目未來(lái)可用償還貸款的凈現(xiàn)金流量或者項(xiàng)目自身的資產(chǎn)價(jià)值來(lái)決定的。綜上所述，項(xiàng)目融資最主要的特征就是有限追索及無(wú)追索。（二）相關(guān)理論（1）早期融資結(jié)構(gòu)理論企業(yè)能維持正常運(yùn)營(yíng)的重要前提就是資金，而企業(yè)資金來(lái)源渠道主要包括兩大類，即外部資金投入與自有資金。企業(yè)的盈利情況會(huì)受到這兩種資金的比例影響，而企業(yè)資金結(jié)構(gòu)理論主要探討的問(wèn)題就是如何平衡這兩種資金所占的比例。在早期企業(yè)結(jié)構(gòu)資金理論中只要是一種經(jīng)驗(yàn)的判斷，缺少科學(xué)的數(shù)學(xué)推導(dǎo)和統(tǒng)計(jì)分析。然而在此基礎(chǔ)上經(jīng)過(guò)科學(xué)的數(shù)學(xué)推導(dǎo)和統(tǒng)計(jì)分析得出的結(jié)論正是廣為人知的MM定理。（2）優(yōu)序融資理論優(yōu)序融資理論在學(xué)術(shù)界常常也被稱為啄食順序理論。二十世紀(jì)八十年代，美國(guó)著名金融學(xué)家邁爾斯提出了公司基本結(jié)構(gòu)理論。在信息不對(duì)稱理論的基礎(chǔ)之上，進(jìn)一步提出了交易成本這一說(shuō)法。認(rèn)為,公司為新項(xiàng)目融資時(shí)，將優(yōu)先考慮使用內(nèi)部的盈余，其次采用債券融資，最后才考慮股權(quán)融資。即遵循內(nèi)部融資、外部債權(quán)融資、外部股權(quán)融資的順序。在MM理論的信息對(duì)稱與不存在破產(chǎn)成本的前提假設(shè)條件下，當(dāng)存在公司外部投資者與內(nèi)部經(jīng)理人之間的信息不對(duì)稱時(shí)，由于投資者不了解公司的實(shí)際類型和經(jīng)營(yíng)前景，只能按照對(duì)公司價(jià)值的期望來(lái)支付公司價(jià)值，因此如果公司采用外部融資方式，會(huì)引起公司價(jià)值的下降，所以公司增發(fā)股票是一個(gè)壞消息。而當(dāng)公司內(nèi)部盈余較為充足時(shí)，內(nèi)部融資則應(yīng)是第一選擇。如果公司對(duì)外部資金的依賴性較強(qiáng)時(shí)，則發(fā)放的債權(quán)不應(yīng)與非對(duì)稱信息有關(guān)聯(lián)，從而確保公司價(jià)值不會(huì)被貶低，因此債權(quán)融資應(yīng)占主要地位。二、華沃濱河灣項(xiàng)目融資現(xiàn)狀分析（一）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況華沃濱河灣項(xiàng)目是華潤(rùn)置業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)，該項(xiàng)目分為二期，開(kāi)發(fā)總面積為1081475.3平方米。華沃濱河灣一期項(xiàng)目，該項(xiàng)目約耗資20億元。位于沈陽(yáng)市于洪區(qū)細(xì)河南路155號(hào)，地處于洪新城細(xì)河路與汪河路交界處，于洪新城位于沈陽(yáng)市區(qū)西南，城市二、三環(huán)之間，規(guī)劃面積25.18平方公里，南臨渾河，仙女河貫穿東西，以水環(huán)境為主的生態(tài)要素很豐富，仙女河兩岸177公頃生態(tài)綠地和渾河境內(nèi)500多公頃的灘地資源，隨著各大樓盤的紛紛，于洪新城的配套設(shè)施也相繼啟動(dòng)，為購(gòu)房者的生活提供了便利的條件。項(xiàng)目一期工程的產(chǎn)品主要有高層建筑、花園式住宅等。住宅建筑的設(shè)計(jì)采用裝飾藝術(shù)風(fēng)格的現(xiàn)代建筑，打造出具有后現(xiàn)代特色的立面。別墅和花園房屋設(shè)計(jì)良好，通過(guò)塑造歐洲、德國(guó)、美國(guó)和其他跨國(guó)建筑風(fēng)格，打造了具有異國(guó)情調(diào)的國(guó)際風(fēng)格。下沉的廣場(chǎng)和噴泉與水的布置將增加生活的樂(lè)趣。華沃濱河灣二期項(xiàng)目，是和沈陽(yáng)融大房屋開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，占地約179畝，項(xiàng)目二期分為6、7、8三個(gè)地塊。整體規(guī)劃以“人居、環(huán)境、空間效益”為原則，打造大氣開(kāi)闊的空間格局。致力于打造“情境社區(qū)”，以服務(wù)于生活本身的更高需求。以“先還原，再設(shè)計(jì)”的產(chǎn)品線法則，圍繞“品質(zhì)”、“互動(dòng)”、“細(xì)節(jié)”、“智能”4大維度展開(kāi)，為居者提供更豐沛的功能性、更厚實(shí)的品質(zhì)感和更舒適的生活體驗(yàn)。是一個(gè)能夠滿足人生各階段不同居住需求的全周期產(chǎn)品，將人們?cè)诰幼∵^(guò)程中真實(shí)的需求和痛點(diǎn)融入到產(chǎn)品設(shè)計(jì)當(dāng)中，去做真正能夠解決生活困擾、提高居住感受的精致化產(chǎn)品，讓我們的業(yè)主體驗(yàn)一種更舒適、更精致的生活。（二）項(xiàng)目融資渠道華沃濱河灣項(xiàng)目的融資渠道主要有兩個(gè)方面，一是內(nèi)部融資，主要涉及自有資金和墊款，二是外部融資，主要包括銀行貸款、信托融資、民間借貸、股權(quán)融資等。在內(nèi)源融資方面，自有資金主要是前期開(kāi)發(fā)自己投入的資金；預(yù)收款項(xiàng)主要是房產(chǎn)銷售所獲得的資金，購(gòu)房者在銀行審批貸款后這筆錢并不會(huì)直接打到公司賬戶，而是在交房后才會(huì)轉(zhuǎn)給開(kāi)發(fā)商，所以這部分資金都屬于預(yù)收款項(xiàng)。外源融資方面，一部分資金來(lái)源于銀行貸款，但是占取的比例比較少，由于國(guó)家的限制開(kāi)發(fā)政策，所以銀行貸款非常少。華沃濱河灣的股權(quán)質(zhì)押融資占取的主要融資渠道，由于資金鏈斷裂，和世貿(mào)集團(tuán)合資開(kāi)發(fā)銀行國(guó)際二期項(xiàng)目，各占50%的股份。信托融資和民間借貸等融資方式所占份額相對(duì)較小，因?yàn)槿谫Y成本相對(duì)較高，故而融資數(shù)額相對(duì)較小。圖2-1華沃濱河灣項(xiàng)目融資渠道（三）項(xiàng)目融資分析華沃濱河灣項(xiàng)目目前總共開(kāi)發(fā)二期。華沃濱河灣項(xiàng)目一期項(xiàng)目投資金額達(dá)到20億元，在項(xiàng)目現(xiàn)有階段，企業(yè)除了少部分自有資金之外，其余資金全部需要從外部渠道融入。華沃濱河灣項(xiàng)目資金計(jì)劃與資金籌具體見(jiàn)表1：表1華沃濱河灣項(xiàng)目資金計(jì)劃與資金籌措表單位：億元項(xiàng)目合計(jì)1期2期建設(shè)總投入382018融資總額27.214.412.8自有資金11.85.66.2預(yù)售收入69.338.630.7外部融資2010.49.6針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)貸款，國(guó)家有著嚴(yán)格的規(guī)定政策和宏觀調(diào)控措施，必須走嚴(yán)格的審批程序才能實(shí)現(xiàn)商業(yè)貸款，并且它對(duì)貸款的期限也有嚴(yán)格的規(guī)定，以三年為期，貸款的方式一般采用抵押擔(dān)?；蛘呤琴|(zhì)押擔(dān)保的方式進(jìn)行，對(duì)于項(xiàng)目的資本金和預(yù)算投資總額也有著嚴(yán)格的要求。企業(yè)在進(jìn)行商業(yè)貸款時(shí)，不僅需要提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證和法定代表人等相關(guān)證件，還要出示最少三年以內(nèi)的財(cái)務(wù)報(bào)告，且提供的財(cái)務(wù)報(bào)告還必須經(jīng)過(guò)會(huì)計(jì)事務(wù)所審核等諸多證明和樣本。當(dāng)然，在商務(wù)貸款中，還有一些期限比較長(zhǎng)的商業(yè)貸款，他們只需要一次審批即可通過(guò)，但是資金是分多次發(fā)放的，而且貸款的利率也是以年為單位，一年一定。房地產(chǎn)企業(yè)由于性質(zhì)上的特殊性，商業(yè)貸款利率和央行規(guī)定的貸款基準(zhǔn)利潤(rùn)會(huì)有所差別，他一般會(huì)在此基礎(chǔ)上上浮百分之十到百分之三十。在華沃濱河灣項(xiàng)目一期需要融資14.4億元，其中主要從盛京銀行、浙商銀行、中國(guó)銀行進(jìn)行融資，三個(gè)銀行貸款期限都為2年，年利率10%，采用房屋抵押的方式。華沃濱河灣二期項(xiàng)目需要融資12.8億元，由于銀行的審批政策限制，拒絕給永坤置業(yè)進(jìn)行貸款，所以只能進(jìn)行股權(quán)融資，最終由世茂集團(tuán)和永坤置業(yè)共同開(kāi)發(fā)二期項(xiàng)目，具體開(kāi)發(fā)細(xì)則由世茂進(jìn)行核定。三、華沃濱河灣項(xiàng)目融資存在的問(wèn)題（一）融資渠道單一華沃濱河灣項(xiàng)目融資渠道非常單一，很多融資渠道都拒絕給其融資。在國(guó)內(nèi)，這樣的現(xiàn)象非常多，很多房地產(chǎn)公司都面臨融資工具匱乏，融資困難的問(wèn)題。究其根本原因，是因?yàn)樵摲康禺a(chǎn)企業(yè)本身達(dá)不到融資工具的要求，比如說(shuō)，本身規(guī)模過(guò)小、財(cái)務(wù)狀況不穩(wěn)定以及資金長(zhǎng)期匱乏等，這些都是融資工具所要考慮的主要因素。而且企業(yè)在進(jìn)行融資時(shí)，相關(guān)部門會(huì)對(duì)其進(jìn)行審核，這些都會(huì)造成企業(yè)融資困難。其次，從項(xiàng)目自身來(lái)分析，華沃濱河灣項(xiàng)目在誠(chéng)信和口碑方面，比不過(guò)同行業(yè)的大型公司，在資金的保障上，更是比上不足，就以上兩點(diǎn)，無(wú)論是站在投資人的角度還是債權(quán)人以及第三方的角度審視，都會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，華沃濱河灣項(xiàng)目最主要的問(wèn)題就是信息不對(duì)稱，這一點(diǎn)會(huì)大大提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)于投資者和債權(quán)人來(lái)說(shuō)都不是好事，它使得人們無(wú)法衡量企業(yè)是否有償還資金的能力，在選擇相關(guān)的融資工具時(shí)，這絕對(duì)是最大的限制因素。華沃濱河灣項(xiàng)目由于其規(guī)模的建設(shè)還達(dá)不到大房地產(chǎn)企業(yè)的要求，且企業(yè)自身的能力也有限，想要在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)股權(quán)融資和債權(quán)融資可謂天方夜譚，所以說(shuō)，華沃濱河灣項(xiàng)目在進(jìn)行時(shí)，預(yù)收房款和銀行貸款也就成了除自有資金以外企業(yè)能運(yùn)用到的資金。當(dāng)然，在華沃濱河灣項(xiàng)目進(jìn)行融資時(shí)，如果渠道單一，華沃濱河灣項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)必然會(huì)隨之加大，除此之外，華沃濱河灣項(xiàng)目的融資渠道還會(huì)受國(guó)家政策的影響，不僅會(huì)間接增加企業(yè)的融資成本，還會(huì)在一定程度上限制企業(yè)的發(fā)展，增加它們的融資風(fēng)險(xiǎn)。（二）融資結(jié)構(gòu)不合理從華沃濱河灣項(xiàng)目一期與二期的開(kāi)發(fā)來(lái)看，其外源融資中，銀行貸款融資占比43%，股權(quán)質(zhì)押融資占比39%，信托融資占比12%，民間借貸占比6%。具體融資比例情況見(jiàn)圖1：圖1華沃濱河灣項(xiàng)目融資比例情況華沃濱河灣項(xiàng)目外源融資主要來(lái)自銀行貸款，幾乎整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中都有銀行貸款的涉及，這對(duì)其發(fā)展來(lái)說(shuō)是非常不利的，可以看出融資結(jié)構(gòu)是非常不合理的。在二期項(xiàng)目中，銀行拒絕給其貸款，如果沒(méi)有世茂集團(tuán)的加入，可能就面臨倒閉的結(jié)果。但是華沃濱河灣項(xiàng)目在非必要情況下是拒絕采用股權(quán)質(zhì)押來(lái)進(jìn)行資金籌措，人們首選的融資渠道就是銀行貸款。但是華沃濱河灣項(xiàng)目在發(fā)展的過(guò)程中如果太過(guò)依賴銀行貸款，也會(huì)在無(wú)形之中增加融資的成本，讓企業(yè)償還債務(wù)的能力降低，而且銀行貸款很容易受到政策的影響，這一點(diǎn)有可能在關(guān)鍵時(shí)刻將某些項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)計(jì)劃打破。（三）融資成本高華沃濱河灣項(xiàng)目由于其本身規(guī)模、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及多方面的制約性，使得股權(quán)融資和債券融資不能成為其主要的融資手段，而且這兩種融資方式和銀行的貸款融資比起來(lái)，他們的融資比率更低。關(guān)于華沃濱河灣項(xiàng)目的銀行貸款利率在5%~6.5%之間，就這一點(diǎn)而言，對(duì)融資的成本沒(méi)有多大影響，但是因?yàn)殂y行貸款利率會(huì)受政策的影響，所以華沃置業(yè)為了保證項(xiàng)目能順利進(jìn)行，就進(jìn)行了相應(yīng)的民間借貸，而民間借貸的利率和銀行貸款比起來(lái)相對(duì)較高，平均皆在10%以上。股權(quán)質(zhì)押融資直接將二期的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的一半歸為世茂集團(tuán)，雖然共同開(kāi)發(fā)，世茂集團(tuán)進(jìn)行銷售，但是對(duì)其利潤(rùn)的影響是非常大的。企業(yè)融資的利率一旦超過(guò)了一定標(biāo)準(zhǔn)，在本質(zhì)上就和高利貸無(wú)疑了，對(duì)于企業(yè)而言，這無(wú)疑減少了它的利潤(rùn)空間，而站在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者的角度，過(guò)高的融資利率會(huì)讓資金的籌措風(fēng)險(xiǎn)大大增加，一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，直接就會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂。（四）項(xiàng)目融資受政策以及法律的影響較大華沃濱河灣項(xiàng)目在目前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，必然受到相關(guān)法律法規(guī)和政策的影響。2015年以來(lái)，國(guó)家在政策層面提出“去庫(kù)存”，相關(guān)規(guī)定的頒布實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成了一定沖擊，但總體發(fā)展態(tài)勢(shì)依舊呈現(xiàn)穩(wěn)定的局面，而這一產(chǎn)業(yè)對(duì)于目前我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展仍然發(fā)揮著舉足輕重的作用。除了帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還創(chuàng)造了廣闊的就業(yè)機(jī)會(huì)，對(duì)我國(guó)的就業(yè)壓力有一定的緩解，對(duì)推動(dòng)城市化進(jìn)程有著巨大的促進(jìn)作用。但是由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)占據(jù)經(jīng)濟(jì)的比例過(guò)大，國(guó)家不得不推出一些調(diào)控政策，比如提高房地產(chǎn)貸款利率，各地的限購(gòu)政策以及限制土地開(kāi)發(fā)的政策等。各大銀行放款緊縮，華沃濱河灣項(xiàng)目相較于大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，其發(fā)展周期尚短，經(jīng)營(yíng)模式、所占據(jù)的資源較少，天然存在著脆弱性，在信用評(píng)估、抵抗商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等方面存在明顯不足，同時(shí)其資金鏈運(yùn)營(yíng)維持主要依托于銀行的商業(yè)貸款，由于受到各大銀行放款緊縮的影響，所以獲取貸款的渠道變窄，面臨著融資困難和融資成本提高的難題。此外，在經(jīng)過(guò)調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資中會(huì)受到宏觀經(jīng)濟(jì)因素的直接影響。第一，當(dāng)前我國(guó)信貸工作主要由國(guó)有銀行統(tǒng)一管理并調(diào)控，而房地產(chǎn)相關(guān)法律政策則會(huì)影響到國(guó)有銀行的信貸政策，從而會(huì)直接影響到企業(yè)的最終融資行為；第二，企業(yè)融資行為會(huì)受到政府出臺(tái)的政策的直接影響，極大的增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度；第三，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的法規(guī)政策會(huì)直接影響到其最終的融資行為。為提高房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)范性，我國(guó)政府相繼出臺(tái)了房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)，補(bǔ)充完善市場(chǎng)調(diào)控過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，確保社會(huì)能保持穩(wěn)定和諧的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，推動(dòng)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)健康發(fā)展。四、華沃濱河灣項(xiàng)目融資解決的對(duì)策（一）構(gòu)建多元化的融資渠道根據(jù)華沃濱河灣項(xiàng)目的發(fā)展以及融資現(xiàn)狀發(fā)現(xiàn)，其融資渠道比較單一，對(duì)銀行貸款依賴程度比較高，所以造成其融資成本也比較高，這樣對(duì)于項(xiàng)目的發(fā)展是非常不利的。所以華沃濱河灣項(xiàng)目應(yīng)該對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家的融資方式進(jìn)行借鑒，提高融資途徑的多元化，有效降低企業(yè)的融資成本，從而保障企業(yè)的有序發(fā)展。所以華沃濱河灣項(xiàng)目可以采取以下幾種融資方式：（1）不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REIT）不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，引入不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金有助于分散與降低華沃濱河灣項(xiàng)目系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，有助于疏通華沃濱河灣項(xiàng)目資金循環(huán)的梗阻。避免單一融通體系下銀行相關(guān)政策對(duì)華沃濱河灣項(xiàng)目的硬沖擊。（2）房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）專門用于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基金就是房地產(chǎn)投資信托基金，通過(guò)發(fā)行收益的憑證來(lái)籌集資金，然后再將這些資金投資到房地產(chǎn)市場(chǎng)上。這一融資方式具有以下幾個(gè)明顯優(yōu)勢(shì)：第一，能有效改善我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴性，為企業(yè)提供了更加豐富多樣的融資渠道，解決了房地產(chǎn)企業(yè)融資難的問(wèn)題；第二，流動(dòng)性強(qiáng)，其憑借著可自由轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)，贏得了很多投資者的信任和依賴；第三，要想滿足其融資條件，房地產(chǎn)企業(yè)需要具備良好的資質(zhì)，更喜歡盈利高負(fù)債低的企業(yè)，關(guān)系到基金的盈利。華沃濱河灣項(xiàng)目目前是達(dá)不到投資要求的，但是可以改善企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，提高其盈利水平提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，所以房地產(chǎn)投資信托基金也可以成為未來(lái)企業(yè)的融資方式之一。（二）合理構(gòu)建融資結(jié)構(gòu)華沃濱河灣項(xiàng)目在融資結(jié)構(gòu)上并不科學(xué)，其中43%都是銀行貸款，其他方面的融資非常少。由于其融資結(jié)構(gòu)不合理，所以導(dǎo)致企業(yè)的融資成本比較高，也使融資的效率大大降低，而且由于過(guò)渡依靠銀行貸款進(jìn)行融資，如果國(guó)家政策變動(dòng)，那么必然會(huì)使其融資鏈上的風(fēng)險(xiǎn)增加。所以華沃置業(yè)必須建構(gòu)合理的融資結(jié)構(gòu)。在促進(jìn)融資結(jié)構(gòu)合理化上，華沃濱河灣項(xiàng)目必須從其實(shí)際情況出發(fā)，對(duì)當(dāng)前的融資環(huán)境進(jìn)行評(píng)估，對(duì)其還款能力進(jìn)行評(píng)估，還要對(duì)融資的期限以及金額進(jìn)行評(píng)估，從而有效提高企業(yè)的融資效率。一是企業(yè)應(yīng)該對(duì)債務(wù)融資進(jìn)行有效利用，但是比例應(yīng)該適當(dāng)，負(fù)債可以給企業(yè)帶來(lái)一定的收益但是也會(huì)增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。所以在市場(chǎng)行情比較好以及銷售情況良好的情況下，可以進(jìn)行更多的債務(wù)融資，如果現(xiàn)金流不穩(wěn)定而且市場(chǎng)情況不好的情況下，應(yīng)該對(duì)債務(wù)融資的比重進(jìn)行降低。二是企業(yè)的資金并不充足，所以在未來(lái)發(fā)展中必須對(duì)資金有效利用，不僅可以降低融資的規(guī)模，而且還使融資成本降低，從而提高資金的使用效率。（三）降低融資成本融資方式是非常多的，但是不管是哪種渠道的債權(quán)人都會(huì)更加傾向于企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)、正規(guī)而且沒(méi)有不理記錄的企業(yè)進(jìn)行合作，不僅可以有效降低風(fēng)險(xiǎn)，而且還可以增加收益的穩(wěn)定性。比如萬(wàn)科房地產(chǎn)公司和保利地產(chǎn)等，都是我國(guó)當(dāng)前保障性較強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)。不管是境外融資還是進(jìn)行信托融資，其融資成本都會(huì)低于市場(chǎng)上其他的小開(kāi)發(fā)商。萬(wàn)科地產(chǎn)與保利地產(chǎn)都是消費(fèi)者比較信賴的地產(chǎn)企業(yè)，其經(jīng)濟(jì)效益水平較高。所以提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平和消費(fèi)者的認(rèn)可，可以有效降低企業(yè)的融資成本。要保證企業(yè)的盈利能力，就必須提高華沃濱河灣項(xiàng)目的管理能力，還要打造一個(gè)管理能力比較強(qiáng)的管理層。只有做出正確的決策以及保證決策的有效執(zhí)行，才能促進(jìn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，對(duì)華沃濱河灣項(xiàng)目來(lái)說(shuō)尤其重要。華沃濱河灣項(xiàng)目由于人員比較少，所以其管理層人員通常身兼數(shù)職，所以也容易導(dǎo)致管理職責(zé)不清晰的情況出現(xiàn)。為了讓分工更加清晰，就必須對(duì)員工的職能進(jìn)行明確，提高執(zhí)行力，從而提高企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)能力以及盈利能力。其次，華沃濱河灣項(xiàng)目是沈陽(yáng)的本土品牌，所以可以以當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)土人情出發(fā)，提高消費(fèi)者的滿意度，從而產(chǎn)生品牌效應(yīng)，和企業(yè)相互促進(jìn)，從而有效降低其相應(yīng)的融資成本，有效提高企業(yè)的收益。（四）健全與房地產(chǎn)金融市場(chǎng)相關(guān)的法律法規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，離不開(kāi)規(guī)范性制度的管理和維護(hù)。從國(guó)家層面來(lái)看，當(dāng)前我國(guó)金融行業(yè)的首要任務(wù)就是盡快出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)政策，建立健全完善的金融體系。我們不僅要通過(guò)法律法規(guī)來(lái)對(duì)金融市場(chǎng)加以規(guī)范，也需要借此來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)之間的和諧、融洽的融資關(guān)系。首先我們要清楚的認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)企業(yè)融資行為會(huì)直接影響到我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，金融機(jī)構(gòu)只有放寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資條件，才能更好的滿足人民群眾快速增長(zhǎng)的城市住宅需求。這就要求我國(guó)政府必須通過(guò)相關(guān)法律法規(guī)來(lái)靈活調(diào)整房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，通過(guò)多種手段調(diào)控、規(guī)范房地產(chǎn)相關(guān)金融行為，而不是簡(jiǎn)單粗暴的干擾房地產(chǎn)市場(chǎng)。通常情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)可以通過(guò)自我調(diào)節(jié)實(shí)現(xiàn)發(fā)展，而如果市場(chǎng)失靈，才需要國(guó)家通過(guò)行政手段進(jìn)行調(diào)控五、結(jié)論本研究以華沃濱河灣項(xiàng)目為例，對(duì)該項(xiàng)目的融資現(xiàn)狀展開(kāi)了詳細(xì)分析，從而找出目前華沃濱河灣項(xiàng)目融資存在的問(wèn)題，如融資渠道單一、融資結(jié)構(gòu)不合理、融資成本高、項(xiàng)目融資受到政策及法律的影響較大等。針對(duì)這些問(wèn)題，本文提出了構(gòu)建多元化的融資渠道、合理構(gòu)建融資結(jié)構(gòu)、降低融資成本、健全與房地產(chǎn)金融市場(chǎng)相關(guān)的法律法規(guī)等對(duì)策。對(duì)降低企業(yè)融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)行業(yè)及地方經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展方面，能有一定的參考價(jià)值。但是從目前的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了兩極分化的趨勢(shì)，使房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展更加困難，不僅融資更加困難，而且還要面臨被兼并的風(fēng)險(xiǎn)。