合富輝煌房地產柳州房地產策劃書

第一章市場分析 5 5 72.1柳州市房地產現狀及趨向分析 72.2柳州房地產市場供求分 2.3房地產市場價格分 2.4房地產市場空置簡 2.5各區(qū)房地產市場特點及趨 六、柳州市商業(yè)環(huán)境分析 6.1商業(yè)布局總體分布 6.4現階段商用物業(yè)銷售市場的總結 6.5商用物業(yè)市場的發(fā)展趨勢分析 7.2居民收入水平和消費結構分析 7.3柳州市民消費心理分析 7.4主要商業(yè)地段經營者分析 8.1調查目的 8.2五星商圈主要街區(qū)功能分析 (1)龍城路街區(qū)功能分析 8.4近期同區(qū)規(guī)劃的影響 9.1目標客戶群體 第二章項目分析 4.1與城市規(guī)劃前景的整合 4.2與商業(yè)發(fā)展最高經營業(yè)態(tài)的整合 4.5與旅游資源的整合 4.6與電子商務資源的整合 4.7與事件營銷策略的整合 5.1總表 5.2項目優(yōu)勢分析(S) 5.3項目劣勢分析(W) 5.4項目機會分析(O) 5.5項目威脅分析(T) 第三章競爭對手分析 2.1區(qū)位因素(商圈因素) 2.2產品因素(規(guī)模因素) 2.3經營因素(經營定位) 3.1五星商業(yè) 3.2藍色港灣 3.3谷埠街國際商城 3.4新時代商業(yè)港 3.5溫州商貿城 第四章項目定位 1.1市場定位理念 2.3項目名稱建議 3.2商場的商品定位及功能定位 3.4功能定位 4.1租賃使用商場的目標群分析 4.3商場的目標投資經營者分析 1.1MALL的概念 2.1大廈建筑設計建議 2.2具體建議 3.1花的海 3.2動態(tài)園林休閑區(qū) 3.3音樂無限 3.4藝術之都 4.1商用項目的主要配套 4.2規(guī)劃配套設施的原則建議 4.3具體配套建議 5.2相關建議 5.4商戶組合建議 6.1物業(yè)管理提前介入的工作 7.1人流引導 7.2交通組織 7.3物流輸送 8.1指導原則 8.2具體建議 二、營銷策略 2.1總體營銷思路 2.2總體策劃思路分析 3.2“利潤分成”計劃 3.3“購鋪易”計 t5.1銷售環(huán)境的整體包裝設計 5.2銷售中心的設計和布置 5.3展示未來經營空間 6.1定價考慮因 6.2商場銷售價格建 6.3住宅部分價格建 7.2策略二：有意識選擇商戶 7.3策略三：經營商品類別與商場定為一致 8.1銷售條件及銷售時 8.4銷售控制計劃 8.5銷售促進計劃的主要操作細則 8.6宣傳推廣策略 8.7媒體組合宣傳重點 8.8銷售人員培訓 第一章市場分析一、宏觀環(huán)境因素分析1.1柳州經濟現狀及發(fā)展趨向分析城"、“全國環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市"以及“廣西文明城市"等稱號。城市綜合實力曾兩次列全國450個城市中50強之內。隨著柳州現代柳州2001年國內生產總值比2000年增長10.6%,2002年國內生產總值為286.4億元，比去年同期增長13.9%。超出2001年國內生產總值2002年，柳州市第一產業(yè)增加值22億元，比去年同期增長7.1%;第二產業(yè)增加值112億元，比去年同期增長16.1%;第三產業(yè)增加值96億元，比去年同期增長12%。農業(yè)趨向減緩，第二產業(yè)尤其工業(yè)迅猛發(fā)展，而第三產業(yè)(服務業(yè))也加快了發(fā)展步伐，三大產業(yè)比重更趨合理。 同比增長固定資產總投資63.63億元基本建設投資18.9億元房地產開發(fā)投資15.99億元數據來源：柳州經濟信息中心而從社會固定資產投資來看，如上表所示：2002年柳州固定資產投資高速增長。隨著雙沖橋、內環(huán)道路、截污工程等建設項目的陸續(xù)開工，全市掀起了新一輪城市建設的熱潮，全力打造“創(chuàng)業(yè)在柳州、發(fā)展在柳州、安居在柳州”的城市品牌，使得柳州固定資產投資保持雙位數增長的強勁勢頭。各項經濟指標顯示，2002年柳州市圍繞“工業(yè)立柳、強市富民”的發(fā)展戰(zhàn)略，以中國加入WTO和西部大開發(fā)為契機，加快改革與發(fā)展的步伐，柳州經濟運行呈現良好的發(fā)展態(tài)勢。而良好的經濟發(fā)展態(tài)勢為柳州房地產業(yè)及商業(yè)的發(fā)展提供了較佳的宏觀經濟環(huán)境。 二、柳州房地產市場分析2.1柳州市房地產現狀及趨向分析2.1.1房地產市場總體發(fā)展態(tài)勢柳州市的房地產業(yè)自1992年正式起步以來，發(fā)展到今天已經形成群雄逐鹿的局面，據不完全統計，2002年底在柳州市注冊的房地產公司約達217家，全年完成施工的商品房面積總數(不含經濟實用房和單位集資房)達266.81萬平方米。2001年柳州房地產投資完成88226萬元，比上年同期增長82.36%;而2002年房地產投資完成159900萬元，比去年同期增長柳州市面上的房地產經濟經過整整10年的發(fā)展，已經初步形成的投資熱點。正是在這種環(huán)境和背景之下，2002年柳州房地產業(yè)各產出比投入大的經營業(yè)績。而2002年作為柳州“城市建設與管理”年，新區(qū)開發(fā)和舊城改 投入就需16億元以上。柳州市房地產業(yè)的升溫，有其歷史必然性的，歸其原因有：>機關企事業(yè)單位取消了實物分房政策，催生了商品房新的市場需求；在“城市建設與管理年”中對拆遷安置需求大增，是房地產走旺的主因。2.2柳州房地產市場供求分析2002年柳州房地產供求情況一覽表類別統計指標供應商品房新開工商品房面積總施工面積竣工面積136萬m2300多萬m270多萬m2需求商品房銷售面積85萬m2 銷售額約12億元數據來源：柳州日報如表2所示，2002年柳州商品房的銷售面積超過了竣工面積，2002年初，全市有房地產企業(yè)180多家，目前已有217家；全年商品房在建開工點達66個，房地產開發(fā)投資15.99億元，在建施而據不完全統計，2002年有60個以上的樓盤同期銷售。而且在2.3房地產市場價格分析2001年柳州商品房銷售均價1608元/平方米，而至2002年柳州市商品房銷售均價為1650元/平方米，在比2001年平均價格上漲了10.2%的情況下，仍然出現了一個銷售高潮。供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢將市場發(fā)展態(tài)勢，據有關專家預測，柳州房地產熱將持續(xù)3-5年左右。 新的拆遷政策自2001年11月1日起執(zhí)行后發(fā)展商成本加2.4房地產市場空置簡析至2002年底止，柳州市空置商品房面積為13.24萬平方米，比上年減少32.7%。據悉，2002年柳州拆遷面積約50萬平方米，按慣例拆遷面積和重建面積的比例為1:5,目前有超過1萬戶房地產消費人口。 2.5各區(qū)房地產市場特點及趨勢城中區(qū)作為柳州傳統商業(yè)中心，現建筑密度較大，后續(xù)供應土地城中區(qū)房地產的開發(fā)以舊城改造而帶來的商品房開發(fā)為由于得天獨厚的地理位置，使得城中區(qū)房價一直位于柳州的高價位，巨大的商業(yè)價值使城中區(qū)商用物業(yè)存在較大量的開發(fā)，除了部分物業(yè)的裙樓商鋪外，還包括五星商業(yè)街、人民廣場改建的規(guī)劃及曙光路步行街的舊城改造項目等。隨著政府對八一路、連塘路的改造及2002年末“紅光橋”的規(guī)劃施建，預計連塘路、西門市場一帶將會具有一定的升值潛力，并有較大量的后續(xù)供應。目前城中區(qū)主要在售項目有華天世紀、藍色港灣、鴻府、時代商廈、淘園世紀等項目，以商業(yè)結合住宅開發(fā)為主。多年來商用物業(yè)的開發(fā)使城中區(qū)的商業(yè)占據柳州主導商業(yè)地位，方圓不足500米內集中了柳州市幾大主要商場，而隨著城市的外圍拓展及舊城改造，城中區(qū)規(guī)劃成為柳州的中心商業(yè)區(qū)，隨著舊城改造的推進，其商業(yè)規(guī)模不斷呈現擴大的跡象。 (2)柳南區(qū)柳南區(qū)主要劃分為柳南的河西片及南區(qū)。南區(qū)由于汽車總站、汽車南站、火車站均設于此，加上飛鵝路貫通屏山大道的便捷交通，從而帶旺了該區(qū)域的批發(fā)市場，成行成市而極為火曝。隨著南二環(huán)的建設，交通條件的改善，預計南二環(huán)沿線物業(yè)(如舊機場開發(fā)區(qū)一帶等)將會得到進一步的開發(fā)。柳南河西片主要包括潭中西路及西環(huán)路一帶，該區(qū)域原先被柳州人稱為柳州的"西伯利亞"。但隨著1994年壺西大橋的建成以及潭中西路、西環(huán)路的開通后，該區(qū)域得以相當大的變化。城市花園、福馨苑等項目，總體銷售價位約在1650元/平方米左右，其中金河灣全面抄襲廣州的星河灣，并取得不俗的銷售業(yè)績。同時由于較為便捷的交通，使潭中西路、西環(huán)路沿線出現部分專業(yè)市場，如潭中西路的中華奇石及家具市場、西環(huán)路的汽車及部分裝飾市場等，而去年柳州市政府批準將西環(huán)路和潭中西路商業(yè)冠名為“廣西汽車大道”。由于河西片開發(fā)相對較晚，存在較大量待開發(fā)土地，預計該區(qū)域將會出現成片開發(fā)的較大規(guī)模項目。 魚峰區(qū)位于柳州市東南部，東瀕柳江，南鄰羊角山鄉(xiāng)，西接柳南區(qū)，北抵柳東鄉(xiāng)，西北隔江與城中區(qū)相望。面積約41平方公里。是柳州市重要的工商業(yè)、旅游、文化教育城區(qū)。依魚峰區(qū)1999-2010年經濟社會發(fā)展戰(zhàn)略，魚峰區(qū)開始大力發(fā)展第三產業(yè)，重點發(fā)展旅游服務業(yè)、房地產業(yè)、商貿業(yè)、高新科技產業(yè)等支柱產業(yè)。魚峰區(qū)主要可分為魚峰區(qū)河南片區(qū)及東區(qū)。河南片區(qū)早期由于文惠橋及柳江大橋的貫通，受到城中區(qū)商業(yè)的輻射而成為柳州的次商業(yè)中心區(qū)。該片區(qū)目前包括東風商城、魚峰大廈、華聯超市等較有影響力的大型商場，但由于該區(qū)域缺少其它商業(yè)配套設施，難以與城中區(qū)商業(yè)相競爭。東區(qū)隨著柳州市行政中心的東遷決策而開始升溫，目前東區(qū)聚集近10萬人口、上百家單位、十多個住宅小區(qū)。房地產開發(fā)較為密集，主要包括經典時代、金桂苑、鉆石苑等項目。但“東區(qū)構想”的開發(fā)目前僅處于籌建階段，其建設本身還有待完善，生活配套設施還存在太多的空白點。隨著居住人口的集中及政府對該片區(qū)的遠期規(guī)劃，預計河東片的 商業(yè)價值將會進一步得到挖掘，商業(yè)開發(fā)將會得以升溫。柳北區(qū)是柳州的工業(yè)區(qū)，柳鋼即位于該區(qū)域，而原先躍進路一帶曾是柳州輕工企業(yè)相對集中的地方，但效益較差。柳北區(qū)政府在招商政策方面盡可能向投資者傾斜，保障投資者的權益，并引導培育柳北市場的發(fā)展，另外政府還積極為企業(yè)與投資商牽線搭橋，并派專人為商家做好協調、通聯的服務工作。在此引導下，同時隨著潭中大道的開通，躍進路一帶逐漸成為餐飲一條街，許多商戶將原先閑置的廠房改造成飯店等，使這里逐浙成為云集數十家全區(qū)、甚至全國各地的特色菜館。而同時隨著白沙路沿線的遠期規(guī)劃，沿線將規(guī)劃為居住區(qū)、商業(yè)區(qū)及商務區(qū)，而同時隨著北二環(huán)的通車以及雙沖橋的修建，使柳北區(qū)與其它區(qū)域連成一片，使該區(qū)域具備一定的發(fā)展前景。目前，柳北在售項目主要集中在北雀路、勝利路、躍進路，包括康城、桂景灣、香森麗園、金沙苑、歐雅城市廣場等項目。由于該區(qū)域待開發(fā)地塊較多，加上部分廠房的搬遷，使該區(qū)域的后續(xù)供應土地量較大，而在政府成片開發(fā)思想的指導下，預計該區(qū)域將成為柳州商品房的主要供應區(qū)域之一，并會出會較大規(guī)模的項目。 三、項目提案的原則及思路6.優(yōu)先引進核心主力店。設計具備自身特色的營銷策略，推出適合市場的投資品種。8.結合城市規(guī)劃的有利因素，充分發(fā)揮項目地理優(yōu)勢，結合步行街9.站于商業(yè)物業(yè)長遠發(fā)展的趨勢，從整體規(guī)劃和開發(fā)利潤的角度思考，為開發(fā)商爭創(chuàng)利潤最大化。 商用物業(yè)發(fā)展的要點分析4.1商用物業(yè)的類型人們習慣上將商用物業(yè)叫商鋪或商業(yè)房，商用物業(yè)的功能多樣化，既有滿足市民購物、飲食、娛樂、休閑等需求的社會功能，又能滿足商家經營、商務活動、市民投資等需要的經濟功能。由于商用物業(yè)的多樣化特點，使物業(yè)的分類也有多樣化的特點，有助于我們根據不同的物業(yè)種類，制定有針對性的營銷策略，不同類型的商鋪可以采用不同的銷售方式，即使同樣的商鋪也可以有完全不同的銷售策略。商用物業(yè)通常有以下八種分類方法：分類方法種類廣州舉例柳州舉例按市場形式分類大型商廈天河城廣場、廣百新翼柳州工貿專業(yè)市場天河電腦城、白馬服裝大廈飛鵝市場小區(qū)商鋪星河灣商鋪怡鑫園商鋪按物業(yè)用途分類購物中心中華廣場、中旅商業(yè)城柳州工貿小區(qū)配套商鋪盈翠華庭商鋪聲福居商鋪專業(yè)市場美居中心柳北鋼材市場批發(fā)及商貿中心南方名酒交易中心飛鵝商城餐館及美食廣場廣州蔡瀾美食城、百福廣場桂林人按建筑特征分類商業(yè)大廈中泰國際廣場、時代廣場五星商廈住宅區(qū)商鋪及小區(qū)配套商業(yè)鋪位怡江園商鋪臨街商鋪即市區(qū)道路臨街商鋪龍城路商鋪步行街露天商鋪北京路步行街鋪位地下商城康王商業(yè)城工貿地下商場按物業(yè)區(qū)位分類商業(yè)區(qū)物業(yè)廣百新翼、名匯商業(yè)大廈東都百貨住宅區(qū)物業(yè)即小區(qū)配套商業(yè)鋪位康城商鋪近郊物業(yè)順德國際商業(yè)城五月陽光按經營方式分類統一經營物業(yè)以產權酒店和商務公寓采用較多華天世紀分散經營物業(yè)大部分商鋪(除發(fā)展商返租外)興隆大廈按經營類別分類綜合經營項目如大型商廈、小區(qū)商鋪柳州工貿單一經營項目如專業(yè)市場、餐館及美食廣場桂林人按銷售方式分類銷售物業(yè)有產權的商鋪多以銷售為主藍色港灣租售物業(yè)廣州國際玩具精品中心飛鵝市場 出租物業(yè)天河城廣場五星商廈按物業(yè)產權分類產權物業(yè)大部分的新建物業(yè)非產權物業(yè)臨建或改建商鋪4.2商用物業(yè)的特征從上面的分類方法可以看到，任何一種分類方法都不能全面反映商用物業(yè)的特性，站在物業(yè)營銷的角度上，按物業(yè)的市場形式分類是商用物業(yè)營銷領域最常用的分類方法。4.2.1大型商廈物業(yè)的主要特征大型商廈經營面積過萬m2,是規(guī)模化、集約化的物業(yè)項目。大型商廈是集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、服務、商貿、辦公于一體的商業(yè)物業(yè)，能滿足人們多種消費需求。大型商廈規(guī)模較大，地理位置占優(yōu)，容易形成新的購物中心和消費中心。我國商業(yè)的發(fā)展趨勢，最明顯的是大型商廈組建購物中心，呈現出購物中心逐漸取代百貨公司商業(yè)龍頭地位的趨勢，百貨公司有可能轉化為大型購物中心的一部分，購物中心將發(fā)展成為大型商廈標志性的旗幟。 4.2.2專業(yè)市場物業(yè)的主要特征專業(yè)經營就是主要經營某一類型商品或服務，以及其相關的配套產品，這是專業(yè)市場最顯著的特征。專業(yè)市場以批發(fā)業(yè)務為主，主要面向大宗采購，同時兼營零售業(yè)務，以滿足市民購物要求，很多市民在購物量較大時，都喜歡到專業(yè)市場選購，價格更便宜。專業(yè)市場形成商業(yè)街有兩種形式：A.城鄉(xiāng)結合部或近郊專業(yè)市場專業(yè)市場規(guī)模要較大才能營造成行成市的商業(yè)氛圍，故專業(yè)市場多選址在城鄉(xiāng)結合部或近郊，由于規(guī)模宏大、商家眾多、品種齊全，吸引大量顧客光臨，如位于廣州大道南的天雄布匹市場、洛溪五金市場等。B.城區(qū)專業(yè)市場城區(qū)的專業(yè)市場由于受空間制約，不可能開發(fā)規(guī)模宏大的專業(yè)市場，則由眾多商家或自發(fā)組織、或由政府規(guī)劃，橫向聯合、集中經營而形成專業(yè)商業(yè)街式的專業(yè)市場，如廣州一德路海 味、干果、食品專業(yè)街。4.2.3小區(qū)商鋪物業(yè)的主要特征小區(qū)商鋪是住宅物業(yè)的配套產品，商住混合是小區(qū)商鋪最明顯的特點，由于我國汽車普及率費非常低，居民活動半徑范圍較小，在住區(qū)購物消費成了中國人的生活習慣和消費傳統，商住混合是我國國情、民情的具體表現。(2)商鋪規(guī)模受小區(qū)商鋪開發(fā)狀況制約小區(qū)商鋪的規(guī)模與小區(qū)規(guī)模和入住人口成正比，小區(qū)規(guī)模和發(fā)展商實力制約著小區(qū)商鋪的規(guī)模，如小區(qū)發(fā)展商實力雄厚，小區(qū)規(guī)模較大，入住業(yè)主人數較多，則小區(qū)商鋪規(guī)?？蛇m當擴大；反之，小區(qū)屬中小型，入住人口較少，則要控制小區(qū)商鋪開發(fā)規(guī)模。小區(qū)商鋪多以經營日常用品和日常服務零售業(yè)，以服務小區(qū)住戶為主，小型店鋪已足以應付住戶日常生活所需，店鋪無需過大。通過分析大型商廈、專業(yè)市場和小區(qū)商鋪三者的市場特征，我們可以全面地對各種商用物業(yè)提出差異化的營銷推廣策略，并對不同的目標客戶群體進行大致的劃分，對于本項目的成功推廣有著重要的指 導意義。可以看出，本項目具有商業(yè)區(qū)大型商廈的特征。五、廣州商用物業(yè)的發(fā)展軌跡廣州是中國開放改革的前沿陣地，房地產市場起步較早，但商用物業(yè)市場的發(fā)展只是近十年的事，受商用物業(yè)相對較高利潤回報動力的驅使，眾多發(fā)展商紛紛投入巨資，欲在商用物業(yè)市場分一杯羹。隨著廣州樓市的成長，商用物業(yè)市場飛速發(fā)展，開發(fā)營銷及管理水平均居全國領先之列。從20世紀90年代至今，廣州市商用物業(yè)叢起步到成型，大致經歷了以下四個發(fā)展階段：階段年代物業(yè)市場特征租售方式代表項目第一階段1.臨建商鋪或由其他建筑物改建商鋪2.商住混合在樓宇的裙樓或下面幾層建商鋪非產權物業(yè)租賃為主1.誼園文具精品城2.南岸路裝飾材料城3.夜明珠大廈第二階段1.純商業(yè)性質的物業(yè)以商廈的形式誕生2.引發(fā)出投資商鋪的營銷概念3.發(fā)展商忽視商鋪日后經營管理產權物業(yè)銷售1.荔灣廣場2.新中國大廈3.億安廣場第三階段1997年開始2.盛行返租回報策略3.以主力商家進駐帶動商鋪銷售產權物業(yè)銷售為主既售又租1.中旅商業(yè)城2.中華廣場3.康王商業(yè)城第四階段2000年開始1.商業(yè)龍頭以點帶面形成商業(yè)網絡2.商鋪帶租約發(fā)售3.發(fā)展商注重商鋪的經營管理產權物業(yè)銷售為主既售又租1.順德國際商業(yè)城2.名匯商業(yè)大廈3.廣百新翼4.萬國廣場根據上表對照分析，柳州市商用物業(yè)的銷售處在第二、三階段， /f即“引發(fā)出投資商鋪的營銷概念和個別出現返租回報、以主力商家進駐帶動商鋪銷售"階段；本項目可以在第三階段的基礎上嘗試第四階段的銷售策略，以取得競爭優(yōu)勢。六、柳州市商業(yè)環(huán)境分析6.1商業(yè)布局總體分布區(qū)域主要業(yè)態(tài)主要經營場所說明城中區(qū)化妝品、精品服飾、通訊、辦公用品、休閑餐飲、賓館、娛樂五星商廈、工貿百貨、興隆大廈、東都百貨、龍城路商業(yè)街、移動通訊廣場(工貿、聚寶、中百等);柳州飯店、柳州賓館、麗晶酒店、供水大廈等；好時、新藝堡、山外青山等娛樂場所柳州市高檔消費集中區(qū)，柳州市商業(yè)(零售)的制高點魚峰老區(qū)魚峰老區(qū)日雜、五金、藥材、干雜、合商業(yè)區(qū)駕鶴市場、魚峰商業(yè)城、將與城中區(qū)有機結合成柳州市的中心商業(yè)區(qū)魚峰東區(qū)摩托車、家具等大件生活用品賣場潭中東路、東環(huán)路集中賣場發(fā)展中的大型批發(fā)區(qū)柳南老區(qū)汽車配件、服裝、交通運輸、五金交化、水果、日用百貨等生活消費品專業(yè)批發(fā)市場飛鵝市場、飛鵝商城、南天鞋城、新風倉建筑裝飾材料市場、力風建筑裝飾市場柳州市成熟的專業(yè)批發(fā)基地車產品及配件、建筑材料、食品及其加工器械、農產品、飼料獸藥機電五交化產品市場、農產品批發(fā)市場、飼料獸藥批發(fā)市場、南方裝潢材料大市場、金龍市場、柳南區(qū)汽配市場成熟的專業(yè)批發(fā)街柳北區(qū)鋼材等工業(yè)用品、工業(yè)產成品交易集散地鋼材市場、木材市場工業(yè)產品交易區(qū) 從上表可看出，柳州市目前的商業(yè)布局呈現“中間高，四周?！钡奶攸c。說明柳州市是一個以城市消費核心區(qū)為中心，同時形成多個6.2主要商業(yè)物業(yè)競爭格局分析表9:主要區(qū)域商業(yè)競爭格局表主要競爭指標城中區(qū)河南魚峰路一帶飛鵝服飾市場商業(yè)地位中心商業(yè)區(qū)二級中心商業(yè)區(qū)自成一體商業(yè)覆射范圍柳州以河南為主全區(qū)或更廣范圍商品檔次中、高檔中、低檔低檔商業(yè)環(huán)境較佳較差差商業(yè)規(guī)模較大較小成行成市經營業(yè)種零售業(yè)為主零售業(yè)為主批發(fā)為主，兼顧零售目標客戶中、高品味中、低品味商戶及低品味客戶>城中區(qū)商業(yè)物業(yè)競爭格局依托傳統商業(yè)地位，城中區(qū)成為柳州絕大部分市民購物消費的首喝、玩、樂、購物為一體的綜合性商業(yè)中心。>河南魚峰路一帶競爭格局河南魚峰路一帶雖然具有一定的商業(yè)氛圍，但商業(yè)規(guī)模偏小，具有影響力的商場不多，而且分布較為零散。同時，周邊商業(yè)環(huán)境相對較差，從而影響了該區(qū)域商業(yè)的檔次及品味。>飛鵝服飾專業(yè)市場競爭格局 /f由于多年的專業(yè)批發(fā)，使飛鵝批發(fā)市場具有較大的影響力，但周邊商業(yè)環(huán)境較差，以低檔的服飾批零為主，其客戶大多為批發(fā)商戶及部分品味較低的消費者。但雖然如此，由于飛鵝批發(fā)市場成行成市，具有較強的商業(yè)影響力，總體經營狀況較佳。6.32001年-2002年柳州市商用物業(yè)銷售市場的簡析名稱路段概況價格榮興大廈飛鵝二路在一期商鋪已形成專業(yè)建材市場基礎上，推出的商住樓底層商鋪19800—35000元/平米文筆商住樓文筆路1樓商鋪，2樓辦公，3—7樓住宅商鋪26320元/平米，住宅1700--2480元/平米，寫字樓3800元/平米華豐商廈飛鵝一路1-3樓商鋪，4-8樓住宅1樓商鋪均價約23500元/平米，住宅約2100元/平米金弘大廈飛鵝二路1-2樓商鋪，3樓辦公，4-10樓住宅1樓約21000-25000元/平米，住宅約2200元/平米時代廣場飛鵝一路1樓商鋪經營中高檔服裝批發(fā)(1000平米),2樓為超市，3—7樓為公寓1樓17000—30000元/平米，住宅2100—2600元/平米溫州商貿城飛鵝路占地20957平米—點評：柳南片區(qū)在售或已售的各大商場幾乎集中在飛鵝路上，與現有的飛鵝市場、魚峰商廈等組成一個集批發(fā)、零售為一體的商圈。 (2)城中區(qū)名稱路段概況價格金碧園曙光中路商鋪約25000元/平米，住宅2200-3000元/平米鴻府曙光東路183號住宅樓高26層，總建筑面積3萬平米，總戶數168戶住宅均價約3600元/平米藍色港灣柳新街66號住宅樓高分12、18、26層三種，裙樓為商場住宅均價超過3000元/平米建佳商住樓映山街1樓60個鋪面(14-38平米),2樓1600平米，住宅3-8樓50套1樓商鋪26800—33800元/平米，住宅2880元/平米，振億大廈五一路總建筑面積7000m2商鋪43000元/平米，住宅3100—3200元/平米新大地大廈解放南路總建筑面積15514m2起價23000元/平米，最高價42000元/平米金運來大廈解放南路總建筑面積1萬平米住宅3100—3600元/平米嘉園商住樓中山西路占地1畝，總建面積3000m2商鋪20000元/平米，住宅2118—2758元/平米聲福居斜陽路占地3畝，總建面積5000m2住宅起價2188元/平米點評：五星商場一帶是柳州目前最興旺的商業(yè)中心區(qū)，各在售項目都以該商業(yè)中心區(qū)為導向，同時中心商業(yè)圈已開始慢慢向周邊擴展，這些項目的出現在一定程度上會加強該區(qū)域商業(yè)的獨特地位。 (3)柳北區(qū)名稱路段概況價格(元/平米)歐雅城市廣場躍進北路商住樓(一、二層為商鋪),沿街360米長一層8000-9000,二層約4000;住宅折后價在1600-1938景秀苑躍進北路商住樓首層商鋪8500怡江園北雀路沿街商住(上下連層獨立鋪面)商鋪在3500-4000;住宅在折后1700多桂景灣北雀路居住小區(qū)內部商業(yè)步行街未發(fā)售美林華軒北雀路沿街商住(上下連層，單層約50平米)約4000點評：柳北區(qū)的商鋪價格以主干道的價值為導向，躍進路上首層商鋪價格在8000-9000元/m2之間，偏離主干道的北雀路首層商鋪則在3500-4000元/m2之間。(4)魚峰區(qū)名稱路段概況聲福馨閣屏山大道低改工程項目1樓15000元/平米(送地下室),2、3樓2900元/平米(3樓送天臺)連華大廈駕鶴路占地面積2197平米，建筑面積7248平米，1、2樓為商鋪，3-7樓為寫字樓1樓21000—27000元/平米，2樓7800元/平米國泰大廈駕鶴路建筑面積6800平米，1、2樓商場，3、4樓產權酒店首層21000-33000元/平3000-4000元/平米點評：目前魚峰老區(qū)的商業(yè)項目以駕鶴路上的開發(fā)為主，以體現其景觀、交通及臨近商業(yè)旺區(qū)的商業(yè)價值。 6.4現階段商用物業(yè)銷售市場的總結2002—2003年柳州商用物業(yè)有持續(xù)增加的趨勢，隨著市政建設的進一步加快，舊城區(qū)的改造及新城區(qū)的進一步開發(fā)，將會有更多新的商業(yè)用地，再加上目前的商用物業(yè)的存貨量，柳州的商用物業(yè)市場將面臨激烈的競爭。據市場調查得知，下列商業(yè)樓盤中的大盤將成為未來銷售阻力的考量因素：序號樓盤名所屬城區(qū)商業(yè)規(guī)模1五星商業(yè)步行街城中5.2萬m22時代商廈城中約0.36萬m23藍色港灣城中約1萬m24鴻府城中約0.3萬m25淘園世家城中約0.28萬m26華天世紀城中約1萬m27本項目城中約2.6萬m28新時代商業(yè)港柳南19萬m29溫州商貿城柳南2.7萬m2谷埠街國際商城柳南22萬m2新佳華大廈柳南0.7萬m2柳南匯鑫源商城魚峰0.6萬m2五月陽光購物廣場魚峰2.8萬m2長城財富廣場魚峰康城商鋪柳北0.4萬m2歐雅城市廣場柳北0.6萬m2香森麗園柳北—舊城區(qū)沿街低層民房改造工程城中、柳南、魚峰11.87萬m2(2)傳統商業(yè)街區(qū)仍是商家熱點首選傳統的百貨商場、商業(yè)步行街、批發(fā)中心由于固有消費習慣的原因，一直是消費者休閑購物的熱點區(qū)域，每逢節(jié)假日更是人如潮涌。 /f假日經濟的引發(fā)，經濟形勢的好轉，消費力水平的回升，鬧市商鋪自6.5商用物業(yè)市場的發(fā)展趨勢分析隨著社會經濟和商業(yè)流通的發(fā)展，房地產開發(fā)水平的提高，城市消費人口的增長，現代交通工具(公交線路的擴張與私家車)對居民活動能力和活動范圍的擴展，柳州商用物業(yè)市場呈現了新的發(fā)展趨6.5.1市場競爭具有共贏性商業(yè)活動已在城區(qū)形成多個區(qū)域性商圈，在一個商圈里面，如果沒有幾個大型項目將無法吸引足夠的客流量，更不足以支撐整個商業(yè)如前所述，城市的發(fā)展催生了兩大商業(yè)區(qū)域的新格局，構成柳州市區(qū)兩大主力商圈(五星、飛鵝),每個商圈都有幾個中大型商業(yè)項目在同場競爭，但各發(fā)展商和商業(yè)項目都重視發(fā)揮各自的優(yōu)勢，互為補充，在競爭中謀求發(fā)展，爭取達到共同做旺市場的共贏局面。6.5.2物業(yè)市場發(fā)展規(guī)模化根據中國加入WTO的協議，我國已承諾在五年內逐步放開零售市場，允許外商在中國開展商業(yè)經營活動，外商的介入，促使商用物業(yè)也講究與國際接軌，商用物業(yè)從原來無序、散亂的不規(guī)則市場，逐 /f步走向有序的規(guī)范市場，純商業(yè)項目與商住混合項目均向規(guī)?；ｉ_發(fā)規(guī)?；?、經營專業(yè)化將成為未來商用物業(yè)的發(fā)展趨勢，潤街國際商城等一批大型商業(yè)項目先后進入市場，將備受投資者及用家6.5.3振興柳州商業(yè)——構建“桂中新商埠”浮出水面構建“桂中新商埠”的目的：將柳州建設成為廣西乃至大西南的重點商品集散地和商貿信息中心城市。規(guī)劃到2005年能初步形成具有柳州特色的“南雜”(生活資料)、6.6商用物業(yè)市場存在的現實問題買家購買行為的理性化隨著市場的成熟也將同步來臨，柳州房地產市場的發(fā)展和商用物業(yè)市場的變革，會培育出一大批成熟的消費者，他們將會向商用物業(yè)的發(fā)展商提出更高的開發(fā)要求。從市場現狀來看，柳州商用物業(yè)市場還面臨著以下的現實問題。6.6.1商用物業(yè)產品同質化住宅同質化主要表現是建筑風格的克隆現象，商鋪則多見于項目 /概念和對推廣手法的克隆。如本市“××步行街概念”的炒作。6.6.2商業(yè)項目缺乏可感性強的形象定位商用物業(yè)若不重視塑造感性的項目形象，項目缺乏具體化、可感性強的形象表現，會減弱對目標客戶的吸引力。有很多人明明知道有這個項目，卻無法聯想起或無法用什么詞語去形容這是一個怎么樣的項目，買家往往難以將它納入購買商鋪的備選視線范圍，相應就會減少成交機會。如同商圈的"藍色港灣"項目。6.6.3營銷策略單一目前商用物業(yè)的定位策略單一，營銷策略單一，遠不及住宅營銷6.6.4建筑設計不能完全滿足多功能的商貿需求在早期，發(fā)展商都不重視商鋪的間隔布局是否合理，只注重通過增加商鋪的可銷售面積來賺取最大的利潤。隨著市場的成熟，發(fā)展商就意識到要通過提高商鋪的商業(yè)利用價值，合理規(guī)劃商鋪間隔布局和提高物業(yè)管理和商業(yè)管理等手段，來達到理想的價位和提高產品的競建筑設計要考慮物業(yè)各種經營項目的特性，不同的經營品種，對物業(yè)的規(guī)劃間隔有不同的要求，而且還要預留服務配套設施，如停車 場、倉儲運輸、顧客休息等區(qū)域。6.6.5商業(yè)經營管理水平與項目開發(fā)水平不能同步發(fā)展在房地產發(fā)達地區(qū)的物業(yè)管理水平已經發(fā)展到可與國外先進水平比美的程度，相續(xù)涌現了一批以物業(yè)管理作為項目優(yōu)勢的強勢地產而商用物業(yè)的經營管理則較為滯后，專業(yè)的成熟的商業(yè)性的社會性的商業(yè)管理機構在市場上較少，目前負責商場經營管理的機構，多為開發(fā)商公司內的一個部門或其屬下的子公司，只負責自身開發(fā)項目的經營管理，在業(yè)主或商戶眼里，既欠缺專業(yè)性，又欠缺客觀性。很多經營失敗的項目并不是因為地段欠佳，也不是發(fā)展商財力不濟，開業(yè)后經營管理不善是重要原因之一。 七、柳州商業(yè)經營及市民消費行為分析7.1柳州商業(yè)經營及主要商業(yè)項目銷售額分析2001年，全年社會消費品零售總額80億元，全市批發(fā)零售貿易業(yè)從業(yè)人數近10萬人，批發(fā)零售和餐飲業(yè)完成增加值21億元，約占全市三產增加值的25%。城市社會消費品零售總額實現74.62億元，同比增長8.10%;各縣及縣以下的零售額實現13.23億元，同比增長10.41%;近年來，柳州市圍繞“建設大市場、發(fā)展大商貿、搞活大流通”而同時一批機制靈活、發(fā)展態(tài)勢良好的民營流通企業(yè)如柳州佳用實業(yè)有限責任公司(日用品連鎖)、廣西福生堂藥品有限公司(藥品連鎖)等在不斷發(fā)展壯大。 從各行業(yè)的消費市場看，2002年上半年餐飲業(yè)、批發(fā)零售貿易業(yè)和農業(yè)生產者的發(fā)展穩(wěn)中有升，分別比去年同期增長15.11%、6.46%和2.05%;其他行業(yè)和制造業(yè)呈現活躍態(tài)勢，完成22094萬元和30671萬元，分別比去年同期增長33.89%和31.93%。中小商場呈現萎縮趨向，2001年百貨公司、中糖公司的中小商場年銷售額分別比上年同期下降44.9%、66.95%。而大型綜合性商場銷售呈現不同的程度的增長，2001年柳州商場、五星商廈、東風商城年銷售52819萬元，比上年同期增長10.2%,工貿大廈2001年營業(yè)額比2000年增長17.8%,而醫(yī)藥總公司增長20.5%。尤其假日經濟效果明顯，零售市場銷售活躍，2001春節(jié)前后十天柳州商場、五星商廈銷售3965萬元，比上年同期增長44.6%;東風商城春節(jié)、五一、國慶三大節(jié)日累計銷售1434萬元，比上年同期增長14.4%。7.2居民收入水平和消費結構分析7.2.1柳州市居民收入水平分析2001柳州城鄉(xiāng)居民存款余額為166.82億元，比年初增長12.32%;而至2002年城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額189.1億元，比年初增 長13.3%,城鄉(xiāng)居民儲蓄不斷呈現上漲的趨向。至2002年末，柳州金融機構各項存款余額332.3億元，比年初增加40.45億元，增長13.9%。受調資、增資政策和“三條保障線”進一步落實的影響，居民收入增長加快：大，為生活質量的進一步提高提供了保障。2002年，柳州城市居民可支配收入7928元，同比增長14.2%,人民生活水平穩(wěn)步提高。7.2.2柳州市居民消費支出分析居民人均消費性支出：2001城市居民人均消費性支出為6010元；2002上半年城市居民人均消費性支出3112元，比去年同期增長2.50%。隨著居民收入 2002上半年柳州市居民消費價格總指數為100.6%,比去年同期增長0.6個百分點。八大類消費價格指數四升四降：八大類消費中，衣著保持較快的上漲，食品及醫(yī)療保健、個人用品也有一定的增長，而煙酒方面則大幅下降，家庭設備、維修服務類以及交通、通訊類均有較大幅度的下降?？傮w物價保持相對穩(wěn)定，2002年1至6月份，居民消費價格總指數為100.6,同比上漲0.6個百分點；而今年7月份居民消費價格總水平同比下降了0.5%,商品零售價格總水平同比下降了0.8%。7.3柳州市民消費心理分析7.3.1消費習慣(1)消費者常去的購物場所(商業(yè)吸引力)柳州消費者最常去的商業(yè)場所是城中區(qū)，其次為佳用、飛鵝一帶商業(yè)區(qū)，傳統慣性思維仍占據主要地位，而佳用在柳州的商業(yè)影響力也越來越大。城中區(qū)在柳州具有無可代替的商業(yè)吸引力。(2)消費者的月逛街購物次數月逛街購物次數1次2次3次4次以上比例23.1% 每月逛街購物次數4次以上占較大的比例，相當于每周逛街一次；其次為2次及3次。外出逛街購物隨著居民收入的提高而越來越在河南商業(yè)區(qū)購物所花費的時間依次為2-4小時、2小時以下、4小時以上，在城中區(qū)購物的消費者所花費時間依次為2-4小時、4小時以上、2小時以下。城中區(qū)由于成片的商業(yè)規(guī)模及較完善的商業(yè)配套，有利于延長消費者的逛街逗留時間，從而有利于激發(fā)更大的商機。百分比(%)百分比(%)0公交車單車/摩托車自駕車步行購物出行的常用交通工具以公交車為主，其次為單車/摩托車及步行，以大眾化交通工具為主。 大眾化交通配套設施(如公交車等)的便利性將會影響本項目的人流量及商業(yè)覆射地域范圍。購物方式隨便逛，看到喜歡再買生活所需然后去買其它比例“隨機型購物”及“目的性購物”各占近半的比例。對于占一半多比例的“隨機型購物”,通過銷售現場的布置、商品的陳列方式以及商業(yè)環(huán)境的營造，激發(fā)消費者的購物欲望，將對商品的銷售額起到相當重要的作用。7.3.2購買行為大部分消費者的購物費用在100-300元之間。而200-300元是河南購物者與城中區(qū)購物者消費水平的分界點，在200元以下，在河南購物的消費者比城中區(qū)購物的消費者多，而在200元上，城中區(qū)購物的消費者比河南購物的消費者多，反映出城中區(qū)的消費者消費能力較強。在消費者的購買商品中，服裝鞋類及日用百貨占較大的比例，其次為食品。對于許多商業(yè)街來說，服裝鞋類、日用百貨、食品的經營 應占較大的比例。大部分消費者在購買商品時，首先看該商品自己喜不喜歡，然后再看該商品的價格是不是適合自己，再考慮品牌檔次及時尚潮流以及購物環(huán)境等。所以，商品的款式、陳列方式等影響消費者對該商品第一印象的相關要素顯得尤為重要，它是許多買家有沒興趣購買的第一步。7.3.3主力消費群體特征在城中區(qū)及河南一帶消費的客戶集中在20-30歲之間，該批客戶是各商業(yè)區(qū)購買消費的主力。7.4主要商業(yè)地段經營者分析7.4.1商家對目前經營狀況的評價大部分經營者對目前的經營狀況認為較為一般，其次為不太滿意及比較滿意。 7.4.2商品各檔次銷售情況分析在對各檔次商品的銷售情況方面，在城中區(qū)經營的商戶普遍認為中檔或中高檔商品比較好銷，而在河南經營的商戶認為中檔及中低檔商品好銷。此現象與前面提到的在河南購物的消費者，其所花的購物費用及消費品味低于城中區(qū)的現象較為一致。7.4.3商家的理想經營模式經營模式種類豐富、集飲食、娛樂、購物于一體規(guī)?；?、特色化經營商鋪組合多元化有很多品牌店購物消費環(huán)境好統一管理、統一經營、統一規(guī)劃其它晶許多經營者的理想經營模式是規(guī)模化、特色化經營，希望通過商業(yè)的規(guī)模效應及富有特色的經營方式來吸引消費者，而同時許多經營者希望自己經營的地方能集飲食、休閑、購物于一體，周邊具有良好的購物環(huán)境等。7.4.4商家選擇經營場所的主要影響因素許多經營者在選擇經營場所時，首先考慮該場所的人流量，是不是有得做，然后再考慮租金及購物環(huán)境等，所以租金及售價對于經營商鋪的做生意人士來說反而不象住宅那樣影響那么大，如果該商 鋪沒生意做，即使相當低的租金或售價，他們也很少過問。 八、針對性的區(qū)域商情調查本項目位于城中區(qū)，但同屬于五星商業(yè)圈內，它所在的地理位置決定了市場調研的主要方向；相對而言，城中區(qū)商用物業(yè)的市場定位及價格定位將成為本項目的主要參照系；因而借鑒該區(qū)域的商業(yè)狀況成為本項目定位的關鍵。在此次調研中，我司認為城中區(qū)作為柳州市商業(yè)零售、娛樂、休閑的制高點、集中區(qū)，不光著眼于現有的商業(yè)形態(tài)調查，還應注重未來規(guī)劃的影響。種類服裝皮具鞋眼境餐飲茶葉音響百貨行名店廣場攝影藥店銀行金鋪通訊合計數量233111141116比例5經營種類：整個龍城路以經營服裝為主，占48.05%,其次為鞋，占有9.48%,其中二輕商場以經營服裝、鞋、家用小電器、飾品為主，龍城名 店廣場一樓經營鞋，二樓經營男服裝。租金范圍：一般在180—300元/平米。經營品牌：①服裝：左丹奴、卡丹路、觀奇洋、七匹狼、古希倫；②鞋類：紅蜻蜒、安踏、法蘭、達芙妮、步步高路段環(huán)境：①龍城路作為城中區(qū)主要商業(yè)路段，人流、車流比較繁忙，但受限于交通管制(龍城路為單行線),給消費者帶來諸多不便，但該路段仍然是商業(yè)旺街。②該街區(qū)除以品牌服裝的銷售為主導外，電訊產品市場的擴張亦顯集中。A、解放南路種類餐飲游戲百貨服裝鞋帽圖書內衣通訊珠寶行合計數量51231131比例經營種類：南路以服裝為主，占72.13%,其它有餐飲、通訊等品種經營租金：150—300元/平米 B、解放北路種類銀行餐飲服裝花店婚紗百貨醫(yī)藥藝術品電器相館雜志合計數量3194742421311經營種類：北路與南路相比，餐飲業(yè)占主導地位，其次是服裝、醫(yī)藥、經營租金：150元/平米左右路段環(huán)境：從解放路目前的情況分析，解放路也是城中區(qū)商業(yè)主要路段之一，與龍城路不分上下，但解放南路有一段路為雙行線，可起到緩解交通的一定作用，其大部分也是單行線，與龍城路、廣場形成一個環(huán)形路線，構架起城中區(qū)的商業(yè)中心地帶。該路段人流、車流量大，休閑餐飲業(yè)比較集中。 種類圖書五金服裝鞋帽洗衣攝影工藝美容美發(fā)日雜22145248中介網吧畫廊電信餐飲體育用品其它糧油合計2456329215經營種類：文惠路仍然以服裝鞋帽經營為主，占總量的38.33%。經營租金：根據路段不同，門面大小及裝修程度而不同，租金在50—270元/平米之間。路段環(huán)境：該街段除延續(xù)柳州城中區(qū)的商業(yè)特點(以經營服飾為主)該路段人流較少，商業(yè)氣氛不足。 8.3五星商圈主要商場經營分析(1)工貿大廈(百貨公司賣場)樓層經營品種家電廣場1皮具、玉器、電子、電器、通訊、化妝品、肯德基2床上用品、鞋類、內衣3男女服裝(職業(yè)服裝偏重，兼營休閑類)4百貨超市、體育器材、體育用品、運動鞋經營品牌：飛利浦、索尼、雅方；皮爾卡丹、丹東尼等經營方式：統一管理，鋪位不出售，不直接收租金，以提成方式收取費用，一般在營業(yè)額的24-25%之間提取。(2)五星商場(百貨公司賣場)樓層1家用電器、保健品、化妝品、糖煙食品2女士休閑服裝、皮具、鞋帽3男士休閑服、金銀珠寶、床上用品、棉毛衫褲、紡織品4男士服飾、領帶、襯衫、女士服飾、牛仔休閑裝5通訊器械、體育娛樂用品、品、電腦、照相器材、童裝、玩具、保健品6大型娛樂城7金馬食城8保齡球經營品牌：電器飛利浦、海爾、索尼、西門子等服飾圣羅蘭、華倫天奴、賓奴、琢木鳥、鱷魚等內衣皮爾卡丹、舒雅等化妝品雅芳、柏紛等現場人流： /f(am)10點(pm)16點晚上19點人流量22人/分鐘53人/分鐘62人/分鐘經營方式：統一管理，鋪位不出售，不直接收租金，以提成方式收取費用，一般在營業(yè)額的24-25%之間提取。(3)東都百貨(百貨公司賣場)樓層經營種類1化妝品、鞋、皮具、精品小家電2青春少女裝、流行服飾3職業(yè)成熟女裝、睡衣、內衣、內褲4男士服裝、服飾、5日用百貨、床上用品、運動休閑裝、兒童裝、飲品經營品牌：爵士丹尼、鐵士等五大品牌經營方式：統一管理，鋪位不出售，不直接收租金，以提成方式收取費用，一般在營業(yè)額的24-25%之間提取。保底金制度：按鋪位位置、面積、樓層不同有不同的保底金。(4)興隆大廈(精品服飾賣場)樓層經營種類皮鞋、精品、服飾1精品服飾2鞋帽、休閑服飾3休閑裝注：其中服裝共115間，占60%;飾品55間，占29%;鞋、內衣、童裝鋪位數量：191間鋪位面積：小于20平方米的鋪位183個，占96%;20-40平方米的 鋪位共8間，占4%。月租金：樓層月租金首層柜臺1000-1300元/米/月二層基本價：2500-3000元/間/月6-10m2:400-1400元/間/月、10-18m2:1500-2500元/間/月19m2以上：3000元/間/月三層基本價：1500-1800元/間/月10-18m2:30、40、60元/m2/月物業(yè)管理費：5元/平方米/月空置率：0現場人流：(am)10點(pm)16點晚上19點人流量22人/分鐘53人/分鐘60人/分鐘99年4月8日，現商場內的布置比較陳舊，購物環(huán)境及為20-30歲的女性消費者。 地理位置：中山中路步行街興隆大廈地下一層鋪位數量：37間鋪位面積：8-20平方米經營類別：經營范圍服裝飾品鞋包所占比例月租金：720-1800元/間/月人流量：人流量較少，約3-5人/分鐘，晚上人流量稍有增加。主要憑借其良好的商業(yè)地段進行經營。總結：1.目前五星商圈的商場以“百貨公司”經營品、皮具、精品、通訊產品等的零售為主。2.總體而言五星各大商場的人流量較大，經營狀況在柳州市也是較理想的。3.相關區(qū)域內商場由于經營種類、檔次較接近，可替代性強，故競爭相對比較激烈。 8.4近期同區(qū)規(guī)劃的影響(1)人民廣場改建(2003年)即將動工改建的人民廣場，將從原有單純的城市集會休閑廣場改造成城市生活和旅游的核心區(qū)，成為旅游者的一個新游覽區(qū)和駐留規(guī)劃在現有城市用地功能布局基礎上，對魚峰山——人民廣場的2公里長的城市主景觀軸線進行功能改造，對龍城路——柳州大橋——魚峰路兩側城市用地進行功能整合，同時構筑城市功能的主軸線，即從南到北形成傳統商業(yè)中心、大型商業(yè)購物區(qū)、商務辦公區(qū)、文化中心區(qū)的城市功能序列。城市功能定位的重新整合，令處于“大型商業(yè)購物區(qū)”范圍的本項目具備先天的地段優(yōu)勢和配套優(yōu)勢。(2)紅光橋工程開工(2002年)紅光橋北起連塘路，南接紅光路北段并由高架引橋與飛鵝立交橋相接，路線長1.04公里，為雙向四車道。紅光橋建成后(2004年),將加強東西、南北間的交通聯系，與躍進路、八一路構成中心城區(qū)南北方向的主要交通要道，使中心區(qū)的車流迅速分流到南北環(huán)路上，極大改善中心區(qū)道路擁擠的狀況。同時可成為繼柳江大橋、文惠橋外溝通城市南北交通的第三條便捷通道，直接促進飛鵝商圈與城中區(qū)的商貿聯系，有利于飛鵝商圈物業(yè)的銷售，對本項目銷售而言是非利好因素。 曙光路與近現代意義上的柳州市是同步發(fā)展的。它形象的記錄了柳州從一個古老的城市發(fā)展成為繁榮的現代中心城市。曙光路所在的柳州城中區(qū)是商業(yè)中心區(qū)，是城市社會生活的焦點，是柳州市政治、經濟、歷史、文化成就的象征。柳州市政府為適應經濟發(fā)展和城市風貌環(huán)境改善的需要，提高城市建設的檔次，決定將曙光路改造建設成為具有傳統特色的商業(yè)步行街，作為柳州市面向世界、面向未來的一個窗口。規(guī)劃范圍西起曙光西路與青云路南一巷的交接口，東至曙光東路與文惠路交接口，全長1448米，包括曙光東、中、西路及沿街建筑物。規(guī)劃總面積為13.3公頃。曙光路步行街體系主要有三處開敞空間、七處休閑空間和一條線形街道主體空間構成。三處開敞空間從西到東依次是西入口廣場、古本項目所在位置處于曙光中路，位于規(guī)劃中的古城墻廣場對面，是典型的商業(yè)步行街物業(yè)，具備較高的商業(yè)價值潛力。曙光路步行街的開發(fā)將分為近、中、遠三期，近期開發(fā)將以曙光東路為主(依仗東門市場的人氣),中期為曙光中路(包含本項目所在路段)。鑒于步行街的規(guī)劃并考量本項目開發(fā)的商業(yè)價值，建議發(fā)展商在銷售過程中保留一部分商鋪，以獲取未來更高的商業(yè)價值。 九、客戶群體分析9.1目標客戶群體針對商用物業(yè)的消費特性，目標客戶群主要分為以下三類：指購置物業(yè)并出租，在租金的收益中贏利的客戶，這種類型的投資者屬于市場主流，他們購置商鋪主要是考慮一個商業(yè)項目是否興旺，投資回報是否高，發(fā)展的空間有多大。所謂“一鋪養(yǎng)三代”正是這種客戶的心態(tài)。投資者的最終目標都是其購置的商鋪能不斷升值，為他獲得豐厚的利潤。指購置物業(yè)并由自己經營，通過經營的收入獲利。這類客戶比投資性商家更注重的是局部的商業(yè)環(huán)境，具體針對自己經營的商品或服務在項目所在商業(yè)市場的發(fā)展前景和獲利空間。在購置物業(yè)后，這種自用商家能夠自主控制成本的運用，因此能獲得較高的利潤。自用商家一般屬于小規(guī)模，以專業(yè)市場和小區(qū)商鋪為主，大型商廈的自用商家相對較少。租用商家，包括本地商家外地商家廠家及經銷商，此類客戶是面對消費市場的終端。 /f在一個商場中，租用商家的品牌知名度與多寡，往往決定了銷售成果，因為租用商家的數量和意向會直接影響到投資者置業(yè)的信心，在市場上出現了“熟鋪出售”,就是希望通過租用商家?guī)禹椖康匿N9.2目標客戶群的需求分析投資者為確保商鋪的保值增值，并且保證商場租賃暢旺，會要求在商場配套方面要保持一定的領先優(yōu)勢，使物業(yè)不至于在很短的時間內就被別的競爭對手超越或取代。最基本要有足夠的停車場、優(yōu)質品牌電梯、中央空調、精美裝修經營者希望商場能夠保持長盛不衰，希望有足夠的人流保證經營者的商業(yè)利潤，會要求在商場配套上多考慮顧客的感受，能否引導和疏導客流，電梯及停車位的數量夠不夠，商場是否舒適，同時要求配套設備的維護費用要低廉，各種設備能夠安全、平穩(wěn)運行等。(第一章完) 一、地理位置本項目地處柳州市商業(yè)中心——城中區(qū)解放南路和曙光中路交本項目南面臨江(高層住宅有景觀優(yōu)勢),周邊道路屬于過江必二、項目規(guī)模本項目東西向長約75米，南北向長約90米；規(guī)劃總用地面積約為10400平方米(其中含道路用地3565米),總建筑面積約50000m2。最高建筑高度為80米，其中裙樓可規(guī)劃為5層，負1層規(guī)劃為大型超市，1-4層為大型購物廣場(建筑面積約2.6萬m2),5層建議規(guī)劃為4米為，高度為4-5米。屬于柳州城中區(qū)的商業(yè)大盤項目。三、項目現狀 為使用中的居民房、單位宿舍和臨街店面，比較破舊，有較好的商業(yè)(解放南路夜景圖)(項目東側現狀圖)四、項目的資源整合由于本項目所處的特殊環(huán)境及歷史原因，使得本項目具有多重資4.1與城市規(guī)劃前景的整合4.1.1柳州商業(yè)實施構建“桂中新商埠”戰(zhàn)略以大型中心商廈、商貿城為中心，特色商業(yè)街為框架，連鎖超市、社區(qū)便利店、特營店為網絡，構建河南河北兩個一級商業(yè)中心、四個城區(qū)二級商業(yè)分中心、若干個社區(qū)中心，組成多層次、多中心組團式的市區(qū)商業(yè)流通格局。在兩級商業(yè)區(qū)規(guī)劃中，一級商業(yè)中心包括五一路、龍城路、魚峰路、飛鵝路以及屏山大道西段等城中中心組團。區(qū)內應分布有購物中心、郵政電信中心、娛樂中心、金融中心、科教文化中心、中介服務中心、電子商務中心等，形成功能配套的一級商貿中心。二級商業(yè)中 是大中型專業(yè)市場合理布局、大型購物中心分布其間、大型物流基地配套設置的大型商品集散交易圈。本項目位于“河北一級商業(yè)中心——五星商圈”的核心范圍，將其整合有利于突顯本項目的政策優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢。4.1.2曙光路步行街的規(guī)劃曙光路被規(guī)劃為一條傳統商業(yè)步行街，以南洋式騎樓再現柳州歷史文化的局部。本項目地處曙光路中段，屬典型的商業(yè)步行街物業(yè)。將其整合設計、推廣，有利于本項目的綜合性定位及經營，為將來的物業(yè)銷售打下堅實的基礎。4.1.3人民廣場改建人民廣場的改建會強化城市生活(商務中心、文化中心)功能和旅游功能，形成柳州的城市向心源，會提升城市、城區(qū)形象，能帶來更多的人潮，對同區(qū)商業(yè)而言是一大利好。對本項目而言，商業(yè)環(huán)境、人文環(huán)境的逐步改善會帶來更多的投資者和經營者，銷售通路會更寬廣。同時人民廣場的改建會清晰城市中心區(qū)的功能定位，令本項目處 將其整合有利于本項目的宣傳推廣。 4.2與商業(yè)發(fā)展最高經營業(yè)態(tài)的整合在市場競爭日趨激烈的今天，商用物業(yè)項目除了發(fā)展自身特色、提高服務質量外，還必須順應以規(guī)模領先、以效益制勝的世界零售業(yè)大趨勢。MALL是目前國際商業(yè)發(fā)展的最高業(yè)態(tài)，是商業(yè)史上繼百貨、連鎖經營、倉儲式貨倉后的第四次革命，正迅速成為現代商業(yè)的主流。本項目若以“ShoppingMall”作為經營定位，將立足于柳州商4.3與商業(yè)經營功能的整合本項目的地塊使用性質為商業(yè)、文化娛樂及住宅，將整個商場分成了“商業(yè)和文娛”兩個主題，令商業(yè)組合有了研展的空間，能有效地彌補該區(qū)購物功能富余、休閑娛樂不足的缺憾，豐富了整個項目的商業(yè)價值。4.4與步行街文化的整合在中國，步行街的興起是近20年的事情；在柳州，步行街文化還未真正開始。本項目地處規(guī)劃中的曙光路步行街上，可參考國外大型購物中心的設計理念，再融合本土傳統商業(yè)街的設計思想，在保證 /f行街商廈"。4.5與旅游資源的整合目前，旅游消費已經成為一種時尚，一些著名的旅游城市(如香港)幾乎每年都有過千萬的各國人士前往旅游、消費、購物。在柳州，假日經濟已經成為商場營業(yè)額提升的重要法寶，“人民廣場改建”將柳州旅游核心區(qū)納入《柳州市“十五”規(guī)劃》,為城中區(qū)的商業(yè)項目注入了一股強大的活力。曙光中路、本項目對面，規(guī)劃中的廢墟廣場、明代古正南門重建及沿江綠化，將會使曙光中路及本項目成為柳州一個新的觀光旅游景4.6與電子商務資源的整合電子商務是未來商業(yè)貿易的重要形式之一，電子商務活動的進行有賴于電子商務平臺的建設。將電子商務平臺的建設作為商場配套的重要部分，可把它作為項目的重要賣點，非常有利于商鋪的銷售與招建設電子商務平臺適用于一些大型的商用物業(yè)如購物中心、大型百貨商場、商業(yè)步行街及一些較大規(guī)模的專業(yè)市場。 4.7與事件營銷策略的整合事件營銷策略有三大功能：吸引更多人前往現場、豐富項目品牌事件營銷的事件有多種多樣，通常有：項目的慶典活動(奠基、封頂、竣工、周年志慶等)、公益活動、投資論壇、造勢活動等。參觀和慶典活動是在特定時期舉行，比如，發(fā)展商可以邀請新聞單位和部分已購鋪客戶、目標客戶到項目現場參觀和采訪，讓外界和目標客戶及時把握項目進度，增強項目的信心。此外，與已購鋪的買家保持感情聯絡非常重要，一個已購鋪客戶很可能會再引進一個或多個客戶前來購買。 5.1總表(1)區(qū)位優(yōu)勢(2)地段優(yōu)勢(3)項目可塑性強(4)人氣優(yōu)勢(5)配套優(yōu)勢(6)景觀優(yōu)勢(1)地塊有高差(2)項目所在路段交通環(huán)境差(3)曙光路商業(yè)氣氛差(4)項目工期長，市場有壓力(5)近江，有水患影響(6)項目受回遷因素影響 /f機會分析(O)(2)人民廣場改建強調城區(qū)功能互補(3)曙光路步行街規(guī)劃令本項目成為“步行街商廈”(4)紅光橋修建將改善城中區(qū)的交通環(huán)境(5)目前柳州商業(yè)項目營銷手段落后(6)拆遷因素導致房地產項目購買、租賃需求威脅分析(T)(1)市場供應量膨脹，商業(yè)項目局部有泡沫(2)五星商業(yè)街的啟動，對本項目有直接威脅(4)現有政策支持大商家發(fā)展，將不利于本項目招商(6)金融政策即將調整，房產銷售市場門檻提高本項目所在的城中區(qū)是柳州河北的一級商業(yè)中心，據最新的城建規(guī)劃顯示：該區(qū)的城市功能擬調整為大型商業(yè)購物區(qū)、商務中心區(qū)、文化中心區(qū)，其商業(yè)功能和旅游功能得到進一步加強，成為柳州城市生活和旅游的核心區(qū)。中國最龐大的資料庫下載本項目地處“大型購物區(qū)”的核心范圍，擁有先天的區(qū)位優(yōu)勢，對目標客戶群有極強的吸引力。 優(yōu)勢應用：——城中區(qū)的房產開發(fā)項目是柳州的“高價區(qū)”,其商業(yè)地位占據柳州的制高點，在宣傳推廣方面將有利于本項目。(2)地段優(yōu)勢五星、工貿是柳州市最繁華的傳統商廈，其周邊的龍城路、解放南路、中山路一帶是本市商賈云集、商機最深厚的地方。曙光路是市政府規(guī)劃的一條步行街，是城市未來的一個商業(yè)、旅游重心區(qū)。本項目位于解放南路和曙光路交匯處，并與五星商廈相鄰，其地段優(yōu)勢無可替代，市場潛力有待挖掘。優(yōu)勢應用：——研展柳州五星在柳州商業(yè)、娛樂的市場號召力，將利于本項目的推廣。(3)項目可塑性強本項目占地面積約10400平方米，具備營造市中心大型商業(yè)樓盤的條件；曙光路步行街的規(guī)劃將重新整合城中區(qū)的商(業(yè))旅(游)環(huán)境，令本項目具備很強的可塑空間?！槍ξ逍巧倘ΜF有商業(yè)賣場購物功能飽和的狀況，整合各方面資源，為本項目營造獨特的項目個性?！鳛樾碌纳虡I(yè)項目，本項目具備了相當的規(guī)模，在項目功 能上可以規(guī)劃地比較完善。五星商圈是柳州市民消費的集中區(qū)，本項目位于五星商圈最繁華的商業(yè)街上，為本項目帶來大量的人流、人氣?！肆鳌⑷藲馐墙窈蠼洜I的最大支持，大量的人流能提供給目標客戶信心的保證。五星商圈現階段的大問題是交通環(huán)境：區(qū)域內部交通比較混亂，機動車和非機動車停車位不足，步行交通和機動車交通混雜。項目所在的解放南路是過江必經通道之一，其路面窄、人車混行、停車位嚴重不足(占據路面停車，成為交通最大隱患),給項目規(guī)劃帶來必須考量因素。本項目作為新的商業(yè)樓盤可從規(guī)劃階段規(guī)避市場風險，在配套方面獲取優(yōu)勢，滿足該地區(qū)的停車需求，獲取更大商機?！谝?guī)劃設計階段充分考慮停車消費及住戶使用功能，為項目營銷推廣提供更完備條件。 /f本項目南面望江，與規(guī)劃中的綠化遺址廣場和明代古正南門(待重建)相連，具備極大的景觀優(yōu)勢，有助于商住項目的銷售。——充分利用本項目面江的優(yōu)勢，結合曙光路步行街規(guī)劃，將本項目南面規(guī)劃成開闊的休閑購物區(qū)，形成旅游購物、休閑娛樂的理想環(huán)境。小結項目的這些優(yōu)勢，再結合個性化生活的商業(yè)樓盤規(guī)劃營造，以形成本項目極強的賣點。5.3項目劣勢分析(W)本項目東西向東高西低，高差最多有4米；南北向中部高、兩邊低，高差最大有2.6米，地塊呈現不平整。項目周邊主要道路(解放南路、曙光中路)北高南低、東高西低，對項目的規(guī)劃、銷售及經營的影響較大。 ——利用地塊高差營造本項目雙首層街鋪，拓展項目賣點。城中區(qū)由于歷史及城市發(fā)展迅速等原因，其交通環(huán)境較差，項目所在路段存在停車位嚴重不足、車行路線單向行駛、出入路面狹窄、人車混行、車輛任意停放等狀況，為人流、商貿往來帶來極大不便，是制約當地今后發(fā)展的一個重要瓶頸，對項目推廣不利。按政府規(guī)劃，曙光路將規(guī)劃為商業(yè)步行街，這將使本區(qū)域較為緊張的交通問題更加突出?！谝?guī)劃設計階段重視停車位設計，除滿足本項目自身的停車需求外，可考慮滿足部分城區(qū)需求，以帶來更多的商機。項目地處曙光路中段，西段為待拆遷舊屋，該地段路面狹窄、街區(qū)殘舊，缺乏特色商場經營，因而人流較少，對未來經營有不利影響。東段零星分布一些商場，并有新項目正在開發(fā)，商業(yè)氣氛稍強，但整體商業(yè)氣氛不濃。——在營銷推廣階段強化“柳州五星”的市場號召力，逐步淡化 曙光路現階段商業(yè)氛圍不濃的影響。(4)項目工期長，市場有壓力本項目現處于籌建階段，距離商鋪預售時間尚有較長時間，可能會錯失商鋪銷售的先機。——及時跟進本項目各種證照的辦理過程，完善銷售前期的法律——在項目客戶的原始積累階段和引導銷售階段，做好項目的宣傳推廣工作，來吸引潛在客戶的注意。柳江的洪災比較嚴重，項目離柳江很近，地塊南面低于90米洪水位，在營銷推廣期會受到一定的影響。而且主要是客戶的投資信心會受到影響?！粢夂颖狈篮榈滔嚓P報道，在宣傳推廣期間利用政府規(guī)劃消除相關負面影響。項目屬舊城改造工程，因此待項目建成，原柳州劇場功能要就地回遷，對商場的統一定位及未來主題商場的推廣帶來一定的影響。 應對措施：——在規(guī)劃設計階段注重“商業(yè)與文娛”兩大主題的結合，在商場功能定位部分應有效區(qū)分。5.4項目機會分析(O)(1)五星商圈的商場功能面臨調整我司市調組在本次市調過程發(fā)現：五星商圈的商場經營基本以百貨公司形態(tài)出現，輔以精品服飾商場經營，均強調滿足購物功能，忽略了休閑、娛樂功能。但現階段購物功能富余狀況已出現：如兩面針大廈、中百商場等商廈正在調整或面臨調整，但其設施已出現老化、調整機會不大。本項目作為新的商業(yè)樓盤開發(fā)，可針對該區(qū)“購物功能富余、休閑娛樂功能不足”的情況做規(guī)劃，既可滿足市場的需求，又可找尋本項目的機會點。通過人民廣場改建規(guī)劃我司發(fā)現：該規(guī)劃將城中區(qū)分為大型購物區(qū)、商務辦公區(qū)、文化中心區(qū)；人民廣場周邊屬于商務辦公區(qū)和文化中心區(qū)，本項目屬于“大型購物區(qū)”范疇。城區(qū)功能劃分逐漸明朗、強調優(yōu)勢互補，令同區(qū)內的房地產開發(fā)不至于盲目。從該規(guī)劃發(fā)現，人民廣場的房地產開發(fā)側重于商務樓項目，除少量地面商場開發(fā)外，基本以寫字樓、地下商場開發(fā)為主。 /本項目作為商住一體開發(fā)，住宅部分可考慮商務區(qū)的配套需求；穿、用、住“一站式”的消費中心，兩者還是有區(qū)別的、互補的。強調中心區(qū)的城市生活和旅游核心區(qū)的地位，會給“大型購物區(qū)”帶來更多的客源和商機。(3)曙光路步行街規(guī)劃令本項目成為“步行街商廈”本項目的地理位置決定了項目的個性，位處規(guī)劃中的曙光路步行街中段，可在項目的規(guī)劃設計階段，將本商場設計融入傳統商業(yè)步行街設計，成為有創(chuàng)造力的“步行街商廈”,為項目本身挖掘更多的附加值。修建紅光橋的目的是改善柳州市南北的內部交通，增進河南、河北市民人際間的交往，促進兩個一級商業(yè)中心(批發(fā)、零售中心)的貿易流通。紅光橋建成后(2004年),與躍進路、八一路構成中心城區(qū)南北方向的主要交通要道，使中心區(qū)的車流迅速分流到南北環(huán)路上，能極大改善中心區(qū)道路擁擠的狀況，能加強南北人流的往來，從而為城中 /f如前文所述，將柳州商業(yè)項目與廣州相比，現階段的營銷手段只停留在“引發(fā)出投資商鋪的營銷概念和個別出現返租回報、以主力商家進駐帶動商鋪銷售”階段，是較為落后的。這樣，對本項目而言確是一個較好的介入時機：利用先進地區(qū)較好的營銷理念、結合當地的實際情況，可總結出適合本項目的營銷策略，在銷售推廣過程取得競爭優(yōu)勢。2002年是柳州市“建設與管理年”的開始，老城區(qū)大量的房屋被拆遷，導致了住房購買需求和商鋪經營需求(或租或買)。一些好地段的商鋪會成為商家置業(yè)首選。本項目地處柳州五星的商業(yè)旺地，會倍受投資者及用家的注意，這種由拆遷導致的商住新需求將持續(xù)一定時間(如建筑周期等),對5.5項目威脅分析(T)柳州市商業(yè)競爭十分激烈，在售商業(yè)樓盤及潛在商業(yè)項目的數量及總量都很多，增長率超過市場的正常容量。項目的銷售有較大的壓(2)五星商業(yè)街的啟動，對本項目有直接 /五星商業(yè)街于本項目處于同一區(qū)域，并以“五星”命名，占據品牌上的優(yōu)勢；就目前情況來看，其商業(yè)投資價值高于本項目，五星商業(yè)街與本項目的商業(yè)定位相似，對本項目的推廣，有直接的威脅。(3)項目其它的競爭對手較多與本項目同期開發(fā)的商業(yè)項目較多，主要競爭對手還有溫州商貿城、新時代商業(yè)港及谷埠街國際商城。溫州商貿城、新時代商業(yè)港及谷埠街國際商城都有專業(yè)性的策劃公司或香港投資公司參與，項目的素質及推廣手法得到較大的提升，使項目尚未推售即面臨競爭。其它區(qū)域的商業(yè)樓盤也對于本項目的銷售推廣有相當大的分流作用。(4)現有政策支持大商家發(fā)展，將不利于本項目招商據柳州市政府“發(fā)展大商貿”的策略顯示，柳州市政府讓有條件的商貿企業(yè)，發(fā)揮各方的互補優(yōu)勢，迅速做大做強，成為龍頭骨干企業(yè)，從而帶動全市商貿流通的更快發(fā)展，其中就有項目附近的工貿、在項目推廣階段，政府對大商家傾斜的優(yōu)惠政策將不利于本項目的招商。(5)消費觀念限制柳州市民目前收入水平較低，2002年人均收入據統計局統計為7000多元；經濟承受能力較弱，對價格很敏感；假日消費經濟還有 待完善。需要封頂才能提供按揭，高層需建筑至2/3才能提供按揭，部分高端從以上SWOT分析可知，本項目在區(qū)位、景觀、地段、人氣、項目可塑性、配套等幾個方面具備優(yōu)勢，在項目地塊、交通、商業(yè)氣氛、水患、回遷因素等方面存在不足，因本項目尚處于策劃銷售初始階段，只要能解決好種種不足及威脅的影響，再輔以差異化的市場定位，把握住市場機遇，必能取得較理想的銷售業(yè)績。(第二章完)第三章競爭對手分析 /f全城的商用項目都是我們的競爭對手，這和商用物業(yè)的置業(yè)需求有在購買各類型商鋪的客戶中，絕大多數客戶買鋪不是為了經營，而是將買鋪作為長期投資的工具，形成了商用物業(yè)市場獨特而普遍的不管是大型商廈，還是小區(qū)商鋪，主要考慮項目的投資回報能力。在進行本項目競爭對手分析的研討中，我司需要闡述的是關于本項目競爭對手分析需要考量的“四大”要素：差異等。差異、建筑風格差異、裝修風格差異、商鋪間隔差管理方式差異、進駐商戶差異等。2.1區(qū)位因素(商圈因素)如前文“市場分析”部分所述，2002—2003年市場上公布的商 /f項目名稱地理位置所屬商圈商業(yè)規(guī)模五星商業(yè)步行街解放南路與中山路交匯河北一級5.2萬m2時代商廈中山西路河北一級約0.36萬m2藍色港灣柳新街66號河北一級約1萬m2鴻府曙光東路183號河北一級約0.3萬m2淘園世家解放南路139號河北一級約0.28萬m2華天世紀解放北路5號河北一級約1萬m2本項目解放南路與曙光中路交界河北一級約2.6萬m2新時代商業(yè)港飛鵝路53號河南一級19萬m2溫州商貿城飛鵝路50號河南一級2.7萬m2谷埠街國際商城飛鵝路、飛鵝二路、魚峰路交界河南一級22萬m2新佳華大廈飛鵝路55號河南一級0.7萬m2飛鵝路3號河南一級匯鑫源商城屏山大道與樂群路交界其它0.6萬m2五月陽光購物廣場蝴蝶山路58號其它2.8萬m2長城財富廣場屏山大道與東環(huán)路交界其它—康城北雀路28號其它0.4萬m2歐雅城市廣場躍進中路其它0.6萬m2香森麗園勝利中路其它從上表可知，同屬一級商圈的項目有12個(包括本項目);其中在售的有時代商廈、藍色港灣、鴻府、華天世紀、溫州商貿城、新佳2.2產品因素(規(guī)模因素)一般而言，商場的規(guī)模愈大，所要求具備的商業(yè)配套就愈多，產 /品的檔次就愈顯高檔；如上表所述，我們可根據其規(guī)模將上述商場分為三檔：面積在3萬m2以上B檔：面積在1-3萬m2之間面積在1萬m2以下具體劃分如下表：項目名稱商業(yè)規(guī)模檔次劃分五星商業(yè)步行街5.2萬m2A新時代商業(yè)港19萬m2A谷埠街國際商城22萬m2A藍色港灣約1萬m2B華天世紀約1萬m2B本項目約2.6萬m2B溫州商貿城2.7萬m2BB五月陽光購物廣場2.8萬m2B鴻府約0.3萬m2C淘園世家約0.28萬m2C新佳華大廈0.7萬m2C匯鑫源商城0.6萬m2C康城商鋪0.4萬m2C歐雅城市廣場0.6萬m2C就規(guī)模而言，本項目屬于適中；相對來說，所承擔的銷售壓力也較大；若產品定位準確，施工進度穩(wěn)定有序，資金回籠的速度較上述2.3經營因素(經營定位)據敝司市場部調查，上述商場的定位大致如下： 項目名稱經營定位五星商業(yè)步行街休閑商業(yè)街(shoppingmall)新時代商業(yè)港一站式購物公園(shoppingmall)谷埠街國際商城綜合市場+專業(yè)市場(shoppingmall)藍色港灣無主題商場華天世紀名品廣場本項目溫州商貿城大型商廈(shoppingmall)大型商廈(shoppingmall)五月陽光購物廣場街廊式購物廣場鴻府無主題商場淘園世家無主題商場新佳華大廈專業(yè)市場匯鑫源商城無主題商場康城商鋪無主題街鋪歐雅城市廣場360米歐風商業(yè)街從上表分析，受區(qū)位因素影響，與本項目產品定位相同的大都集中在同一商圈或相臨商圈，這將給本項目帶來很大的銷售壓力，這就要求我們必須有個準確的市場定位，來規(guī)避市場風險。由上述分析可知，從在售或即將推售的項目來看，本項目面臨直接的競爭對手較多，而且非常激烈，因為最直接的競爭對手就在本項目的附近，而且同商圈、同產品定位。本項目的競爭對手我司根據市場現況分為兩種：同一商圈的五星商業(yè)步行街、藍色港灣；相臨商圈的谷埠街國 際商城、新時代商業(yè)港、溫州商貿城、潤和·時代廣場等。三、主要的競爭對手分析3.1五星商業(yè)街發(fā)展商：柳州世紀龍房地產開發(fā)有限公司地理位置：位于解放南路與中山東路交匯處(即東都百貨旁)?？偼顿Y額：2.5億元項目定位：柳州商業(yè)街區(qū)未來的“城市之心”規(guī)模：占地1.22萬平方米，建筑面積5.2萬平方米總體規(guī)劃：一條長280米，寬13米的街道(五星路),6棟建筑主體及配建一座可容納200多輛汽車的大型停車場。其中1號樓1-4層為商鋪，5-15層為高級公寓；6號樓規(guī)劃為酒店，4號樓規(guī)劃為百貨大樓，并由開發(fā)商自行經營。1-2層為商鋪，以經營名牌服裝為主，3-4層以休閑娛樂的茶莊、餐吧、咖啡廳為主。戶型：高級公寓共148戶，面積在50-60m2之間，戶型基本上為一房一廳。工程進度：整個項目周期為1年半，2004年5月竣